ラクシア品川ポルトチッタ

徒歩13分だからでしょ。

周辺が囲まれていて眺望日照に劣るからです。現地に行けば誰だってわかります。

敢えて言うなら、港区港南だからでしょ。港区高輪でないという現実。

日が当たらないし、窓の外はビルだけだし、あまりお勧めできません。

でも安いから売れ行きは良いのかな？

港南なんて安けりゃいいのよ
へんに内側と張り合おうという言う
自意識過剰がないぶん潔くてよいのでは

仕事虫さんのカキコ好きでした
いま　お元気ですか？

内側って山手線の内側と言う意味？
仕事虫さんって誰？

Alabの板でカキコされていました。＞仕事虫さん
私はいま仕事無視でカキコしてます（＾＾；

↑駄洒落がウケない　板のようです

ワッハッハ！(コレデイイ?．．．笑)

ありがと

「何で安いの？」って言う以外に
何かこのMSについて情報交換する事ないの？
情報欲しいって人もいないのかな?

age

ここって、南側にフェイバリッチ建っちゃって、もう救いようがない。

住まいサーフィンのユーザ評価は71.4点ですね。

今日用事があった帰りにクルマで港南に寄ってみました。
ラクシア、綺麗な建物ですが、本当に南側の眺望は
ファイバリッチに塞がれてしまうんですね。
フェイバリッチにしても北側はラクシアとの見合いが凄いですね。

こんなところで仕事虫の名前を発見するとは！
だーいぶ前の書き込みですが・・・
仕事虫は元気です。入居を目前にして最近は楽しみが多いので，仕事虫脱皮状態です。
仕事虫のことを書いてくれた方はお元気ですか？
ラクシアはどうされました？

入居、始まったみたいね。

前に立つ予定のフェイバリッチ、なんとかならないのでしょうか？
ことらが先に立てたのに、後からうちの前に立てるなんて、普通こんなこと許されないでしょ。
皆で訴えて、建設を止めさせることは出来ないでしょうか？

まぁ、確かに１９階の南から今の景色を見てしまうと、ずーとこのままであって欲しいという気持ちも判るけど。
今更、そんなこと言われてもね。

これが準工業地帯の怖いところ。
コスモポリスもやられたし。

でも、知ってて購入したんでしょ。重要説明事項にも明記されていたはず。
価格の分、ラクシアの内装は、抜群に良いから我慢してね。
フェイバリッチは安いだけあって超安物仕上げだから。

ねえ奥さん。

> 23

凄い意見だなぁ(苦笑)
そんな事したらラクシアとフェイバの住民同士で大喧嘩になっちゃいそう．．．

釣りか．．．(苦笑)

ここってフェイバより高いんだよね。
内装いいからっていうのは判るけれど、でもやっぱちょっと可哀想だよね。
でも東側だったらレインボーブリッジ良く見えるんじゃない？

東の眺望は19階ぐらいなら向かいのビルの頭上を抜けるんですけどねぇ..。
ここは耐震構造が半端じゃないそうだからその辺の評価は高いんじゃないですかね？
同じ竹中施工でもフェイバとは差がありそうです。

東の眺望はベイクレとか都営タワーに妨げられないのかな？
南と西の眺望は無いとしても、北の眺望はどうなんだろう？

良いマンションですねえ

そうですよ。

棟内モデルルームがオープンしているので、ご自分で確かめることが出来ますよ。
見た感じでは、
西：思ったより開けていて高輪台方面の夜景が良く見えました。
北：東京タワーや、芝浦アイランドが見えて非常に綺麗でした。
東：２１階以上であれば、レインボーブリッジが良く見えましたすごく綺麗でしたよ。
南：中層階以上なら天王洲方面の夜景が綺麗でした。天王洲までは真っ暗でしたが。

中層階以上なら、東西南北と夜景が綺麗で内装もすごく豪華なので非常にお勧めではないでしょうか？
なぜ人気にならないのかいまいち不思議です。

北は芝浦アイランド、ＣＭＴの影響がどう出るかですが、期待できそうですね。
南はフェイバの関係で南側の眺望は時間の問題で絶望的でしょう。
日当たりは期待しないけど、都心の眺望を評価する人には良い物件なのでしょうね。

>31 なぜ人気にならないのかいまいち不思議です。
蛍光灯比率が高いから。

購入者ですが、他のサイトで紹介のあったヤフー不動産の賃貸情報を見ていたら、ラクシアが４０件も賃貸に出ていました。
後６戸で完売と思っていたのに実際は、４戸に１戸が賃貸なんて．．．すごくショックです。
皆さんはどう思われますか？

最初から投資目的で購入した人が入居のタイミングで賃貸に出してきたのでは？

はじめから周辺の物件の中ではかなりの売れ残りが予想されていたので、デベとしても
企画の段階から4分の1位を投資会社に売却し、竣工時にコスポリのような売れ残りイメージを
残さない戦略だと思います。仮に賃貸に出さないでそのまま販売していたら今以上売れ残りが
生じると思います。誰も竣工時に4分の1も売れ残っているマンションは購入しないでしょうから。

↑それが事実なら「重要事項」にならないの？

↑証拠に残さなければ「重要事項」の記載義務はないよ。あくまでもリスクを回避した結果論であり
もしどうしても購入したければ、賃貸物件を購入したいと言えば売らないデベはいないと思う。
要はどれだけばれないように売れ残りを購入者に隠すであり、どこもやっていること。入居して
以外と住民が少なかったという例は良くあることです。でも40件は凄いですね・・・

デベロッパーがどのくらい賃貸用を想定しているか、駐車場の装備率でわかるのではないで
しょうか。駐車場の賃貸は通常できない規定になっております。
ラクシアの場合、装備率は５２％。三井の品川ベイワードは間取りから、
ファミリータイプでかつ賃貸を意識していないのではないでしょうか。・・・他物件よりも内装等
多少グレードが高い・・・賃貸としては採算が悪い・・・賃貸物件はない・・・あくまでも仮説ですが
ベイワードの装備率は６４％、とすれば
ラクシアを装備率から逆算した投資以外の物件数は、８５÷６４％＝１３２
実際の販売戸数は１６２ですから、差し引き３０戸は賃貸用として想定しているのかな。

>>34 さん
ヤフー不動産を覗いてみたが、どうも同じ部屋が複数の仲介不動産業者から出ている模様。
だから実際には、半分ぐらいの２０戸程度では？
ここは２２階建てなので、だいたいワンフロアに１戸が賃貸というレベルで、取立てて多いというわけではないと思う。
気にしなくても良いと思いますよ。

【不適切な内容と判断しましたので管理者が削除しました。管理人】

あと、６戸で完売ですが、今ホームページの価格を見ていて気づいたのですが、何気に値上がりしていますね。
例えば、Ｎｔｙｐｅ３ＬＤＫ８８．９３㎡は、５，５１０万円から５，５９０万円など。
全体的に、２％前後値上がりしているようです。
値下がりなら何となく判るのですが、なぜに？

>40
私もヤフー不動産を検索しました。「港南３」で検索すると、コスモポリスと一緒に出てきますね。
意外だったのは、ファミリータイプの物件も出ていることです。
この感じたと、となりのフエイバリッチも賃貸用としてずいぶん買われているのでしょうね。

フェイバリッチの場合、投資用として予め購入されているのは、北側の一部の部屋（１０戸未満）だけらしいですよ。
角部屋や南面に面している部屋が多いこととエディットメイドが売りなことから、ほとんど自家用だそうです。
購入層も年齢の若い夫婦から年配の夫婦、シングル（女性、男性問わず）、外国人の方（旦那さんが外国の方が多いそうです）と非常にバラエティに富んでいるとのこと。

ラクシアの場合は、南側にフェイバリッチが建つことが予め判っていて眺望があまり望めないので売主が最初から投資目的に販売していました。
私も随分進められましたが自家用を探していたのでお断りしましたが。
名残りがホームページのプランに想定賃料や利回りが掲載されています。

>44
フェイバリッチとベイワードがまもなく完売でしょうから、競合相手がなくなる分売りやすくなる
のではないですか。

↑ベイワードは完売でしょうが、フェイバリッチは違うのでは？

週間ダイヤモンドによれば、完売しそうなのは、うちとベイワードとＷＣＴぐらいですね。
この３棟が勝ち組で、後は＊＊＊みとのことです。
ちなみにコスポリが１割強、フェイバリッチは２割、ベイクレストに至っては６割以上売れ残っています。
ベイワードも最後に来て苦戦しているので、うちが先に完売しそうです。
もしかして、ラクシア品川ポルトチッタが港南Ｎｏ１かも。

フェイバは売れ行きを見る限りでは大丈夫でしょう。
ＷＣＴはＢＣの売れ行き次第では＊＊＊になる可能性も。

>49ラクシア品川ポルトチッタが港南Ｎｏ１かも

そんなことはないでしょう。
投資向け物件でごまかしているだけで
事実上はかなり売れ残りが発生しているのではないでしょうか？

どのマンションが港南No.1かなんてどうでも良いよ。
この掲示板のスレでそんな発言が散見されるから、
結構こだわる人は多いのかもしれないけど。
マンションを買う理由や将来設計は各人違うんだから、
自分が自分のマンションに満足していれば良いだけの事。

>49
ダイヤモンドの記者は多少いいかげんな憶測記事を書くことがある・・・
特定の業者から金でももらっている・・・と私は感ずるときがあります
半分ホント、３割憶測、２割はウソと思えばだいたい合ってる？

自分のマンションが雑誌で評価されているのに喜ばない人なんているのでしょうか？
素直に喜びたいと思います。
それに投資向けで購入されているということは、別に売れ残りではないし、投資家が買っているということはそれだけの価値があるマンションだからだと思います。
フェイバリッチなんかは投資家も見向きもしない物件だと考えられないでしょうか？

コスポリの引越しのせいで付近の道に路駐が多いのが頭にきますが、とにかく今は新居で幸せです。

あと、３戸で完売です。
やはりラクシアは勝ち組マンションですね。

何を持って勝ちとするかは人によって視点が違うだろうけど、
このまま住み易い、買って良かったと思えるマンションになると
良いですね。

購入して満足しています。
毎日家に帰るのが楽しいです。
家具をゆっくり選びながら，帰ってきて家でお酒を飲むのも楽しいです。
私の価値観の中ではとてもよい物件です。
今，幸せさー。

よかったですね〜

入居も始まり、ここはもうすっかり落ち着いてしまったようですね。
ここの掲示板から上がってくる港南情報はもうあまり期待できないですかね。

高層階以外は眺望はあんまり期待できないね。
北側は今はいいけど、手前の倉庫街もいずれは何か建つだろう。
ただ、屋上緑化からの眺めはすばらしいね。
8月の東京港の花火大会は見えるかな〜？

北側じゃなくて西側でした。失礼。

港南4丁目で未知の開発の余地は、あの三角地くらいだろうけど、
港南3丁目の方はまだまだありそうな感じだね。

ようやくここも完売御礼みたいですよ。めでたしめでたし。

祝　完売！

住友不動産販売のホームページは無くなってしまいましたが、
売主のＪＲ貨物不動産開発のホームページには、完売御礼が．．．

http://www.jrf-fudosan.co.jp/infomation.html

購入された方はＪＲ関係者の方が多いのかな？
新駅も出来そうだし。

先日お台場のホテルに泊まりました。朝、窓を見たら本当にラクシア品川ポルトチッタ
のパンフレットに出ているのと同じ景色にびっくりしました。山々がきれいに見えるの
ですね。やはり西側の高層階からも見えるのですか?

atrwzds

西側はコスポリと品川駅周辺の高層ビルしか見えません。
屋上緑化or高層階からの東側の眺望が頼りです。

残念ながらここの住人はモラルの高い方ばかりではないようですね。
いつも週末になると通路に不法駐車してる「なにわ」ナンバーのベンツとか。
この前は駐輪場の前にゲロがぶちまけてありました。
ルール守れない奴は荒川沖にでも住んでろ！

>>23
> 後からうちの前に立てるなんて、普通こんなこと許されないでしょ。

>>24
> これが準工業地帯の怖いところ。
> コスモポリスもやられたし。

>>25
> >23
> 凄い意見だなぁ(苦笑)
> そんな事したらラクシアとフェイバの住民同士で大喧嘩になっちゃいそう．．．

http://litigator.jp/decree2004/H160331-10.html

西側の千代田組の倉庫が売りに出されるようです。
何でもマンションになるとか。
どなたか詳細な情報をお持ちの方おられませんか？
うちは１７階なのですが、ものすごく心配です。

駐車場の通路に駐車する常連の車。
紺のキャデラックは9階居住者関連、シルバーのベンツは15階居住者関連か？

いづれも賃貸物件の居住者ですよ。

BMW 札幌　・・・5　賃貸物件の居住者じゃないよね。駐車禁止ですよ。

目くじら立てるほどのことじゃないぜ。
それよりも、前のフェイバどんどん高くなって邪魔なんだけれど。
こっちの方が問題。
管理組合で訴えることはしないのかい。
１戸あたり２００万円程度の損害金くれたっていいと思うぜ。

あいかわらず、週末の違法駐車なくならないな。品川300ナンバーのベンツ。邪魔だ。

それ品川じゃなくて　なにわナンバーとちがう？
なにわ　３８−７３　ヤバイかも　（＾−＾）にっこり

京都３００でしょ　ベンツ

通路に駐車の常連御三家(紺のキャデラック、シルバーのベンツ、白のアリスト)がほぼ姿を消して約一ヶ月。
今度は箱のベンツが新登場。かなり大胆そう。

アリストは立駐一号機を契約しているが、入出庫が面倒なので通路に置いていたとか。

訂正。
御三家は健在のようで。今日、三台とも見てしまった.......。残念！

全くのシロウトなので、ご存知の方がいらっしゃったら
教えていただけますでしょうか？
最上階の北と西の角部屋が８月から中古で売りに
出されていますよね？

http://www.nomu.com/cgi-bin/bukken_search.cgi?+-c+1+-b+232675

結構、お買い得に見えますが、未だに買い手が付かないのは、なぜでしょうか？
広いし、設備も良いし、レインボーブリッジも見えるし、最上階角部屋なのに、、、
現地見学しましたが、眺望もそこそこ良いですし、価格も平米単価からすれば、
妥当な線にも思えるのですが、、、なにかイワクつきなのは避けたいので、、、

さて、私もあのキャデラック？、堂々と違法駐車してるの見ました。
住んでいる方々もさぞご不快でしょうと思いますが、物件を見に行って
賃貸のひとらしいとはいえ、そんなのがいたら、やはり、、、ザンネンです。
とても印象が悪くなりました。

だって、北側の港南ハイツとお見合いですよ。

キャデラック、住人は駐車禁止を知っているので住人のはずがない。
と言うことは不法侵入、違法駐車で警察に通報、レッカー移動ってのはどう？

最近は警察に迷惑駐車の通報をすると、その車のナンバーを聞かれ、
持ち主に警察が電話をする事があるようですよ。
とりあえず警察に電話してみてはどうでしょうか？

週末なので、今日明日、違法駐車していたら警察に電話してみます！

モー頭にきた!してください。でんわ

違法駐車、路上自転車、ベランダに大きな物置設置、フェンスに布団干し。
まだ竣工1年も過ぎていないのに、賃貸マンション化していますね。

>>89
賃貸化というよりは、最初から賃貸し目当ての購入者（投資者）が多いのですよ。
ですから、入居者も購入者から賃借りした人ばかりなので、マナーが守れないのですよ。
賃貸物件で検索すると、沢山募集していることが判ります。
管理組合に頑張ってもらいたいと思います。

ではもつと簡単に、とりあえず不法侵入の車からでも、犯人を特定しだい通報。
同時にマンションからの退去通告。家主にも同様に。
まあ徹底的にやらないとわからない常識のない連中が相手のようですので。
みんなでがんばるしかないかと思いますが。管理会社何もしてないのはなぜ？

キャデラック、今夜もいます、、、、

昨日、ＮＨＫで地震の番組をやっていて高層でも対策済みは
安心らしいようなことを言っていましたが、今日、夕方に地震が
ありましたけど、揺れの様子はいかがでしたか？
たまたま外にいて、帰宅しても室内には特に何もなかったようです。
７月のときも外にいましたが、その時もウチはなんともありません
でした、結構強いのでしょうか？

週末になるとやってくるキャデラック、なに者？理事会なにしてる？管理会社＞管理費返せ！

キャディラック乗っている奴なんて絶対堅気じゃない。
近寄らない方がいいぜ。

>84
>>だって、北側の港南ハイツとお見合いですよ。

http://www.minato-smile.or.jp/jutaku/konan.html

シティハイツ港南＜区立住宅＞のことですか？
【特記事項】
この住宅の東側に首都高速道路が、また北東側には新幹線の引込線が通っていて
騒音が予想されます。なお、居室の窓には防音サッシを使用しています。
この住宅の12階に航空障害灯が設置されています。
この住宅の南側に、高層建築物が建設され、日照に支障をきたす恐れがあります。
この住宅では、犬、猫等動物の飼育はできません。
この住宅は、居住以外の目的(営業のための使用等)に使用することを禁止しております。
入居後は、防災組織に加入していただきます。
この住宅の併設施設として、区営住宅・特定公共賃貸住宅・港南図書館・特別養護老人
ホーム・ケアハウス・在宅介護支援センター・高齢者在宅サービスセンターがあります。
申込所得基準 世帯月額所得　0円〜200,000円

だいぶ離れてるし気にしてませんが、何か問題でも？
（確かにベランダからいつもこちらを見ている変な婆さんと目が合うこともあるけど）

なにわナンバーのベンツとキャディラック、乗っているのは堅気ではないようです。
察もチェックしているらしい。そのうち借りる人もいなくなるなこのマンション。

何でも事務所が入っているという噂です。

貸主にきちんとして欲しいですね。
管理組合は何をしているのでしょうか？

高層って地震のときどうですか？
ほかのタワーだと思いますが２２階に住んでるお友達が
震度３でお風呂のお湯が半分なくなるって言ってました。
もう、いやになって住み替えを考えてるんですって。
やっぱり、すごいんですか？

大丈夫ですよ。ここは本当の意味での超高層ではありませんから。（最上階でも２２階）
実質は、１５階建てくらいの普通のマンションと同じです。

それにしてもここの管理会社、最悪だね。
ただ張り紙をすりゃいいってモンじゃないよ。なんかアパート化してない？
清掃の２人も愛想悪いし、おっさんなんてタオルを鉢巻にしてんじゃん。。。
朝からドン引きだよ・・・引っ越したい・・・

伊藤忠アーバンコミュニティでしたよね、管理会社は。
管理組合と管理会社は話し合っているのでしょうか。

出前の食器を返す時に使う棚とか、わけのわかんないもの勝手に買う管理組合と管理会社のことですか？
センスなし。自転車置き場にカビが生えて、夏は悪臭が漂うことになるな。
管理人もコピー無駄に使いすぎじゃない？駐車違反も見て見ぬふりみたいだし。管理会社のレベル低すぎ。
キャディラックとベンツどうにかしろ！！！

近くに住む者ですが、ちょっとこのマンションの玄関付近は荒れていますよね。
自転車といい自動車といいバイクといい。住人の質ですか？
こういう状況を放っておく管理会社は確かに問題かもしれませんね。
管理組合も、どうやって決めたのか知りませんが、ひどいものですね。
まずは、伊藤忠アーバンコミュニティに正式に申し立てしたらどうでしょうか。
少なくとも伊藤忠の名があるので、ある程度の対応はしてくると思うのですが。
やっぱり、外から見る限りでは、住人の大多数が本気で何とかしたいと思っているのか疑問です。
周りの住人も迷惑です。

周りには迷惑は掛けていません。
中傷は止めてください。

そうですね。これはラクシアさん内部の問題で近隣の住民が口出しする問題ではありませんね。
折角、広くて素敵なエントランス前が、自転車やバイクあげくに自動車まで放置されているのは
見るに耐えかねますが．．．

あの状態を管理せず放置しておくのは、迷惑でしょう。中傷とは思いませんね。
「やっぱり湾岸」と思われて近隣の資産価値に影響します。

公開空地とはいえ、人や自転車が通るのはともかく、
車は進入できないようにポールくらい立ててほしいですね。

公開空地があっても、コスポリのほうはラクシアのような荒れ方はしていません。中のほうはともかく。
ごみとかカートとか、これは内部の問題といえます。はたからみてわからないことですから。

センスはたしかにありません。管理会社
共用廊下のダストスペースの『ゴミ箱』見た時はのけぞりました。
清掃の2人をみかけた時も。初めは何者かわかりませんでした。
そこかしこに汚らしい貼紙だらけ…

『ホテルライク』って笑っちゃいます。
いつ　コンシェルジュ　来るのかな〜？同じ気持ちの人がいることで　少し気も晴れました。

管理会社の変更をすることですね。

>01 ここまで安い何かあるのかと不安になります。

理由はもうお分かりかと思います。

野村リビングサポート
http://www.nomura-ls.co.jp/inquire/index.html
長谷工コミュニティー
http://www.haseko-hcm.co.jp/
三井不動産住宅サービス
http://www.mitsui-kanri.co.jp/

いくらでも管理会社あるし、積極的に乗り換えの相談に乗ってますよ。

厳しい言い方ですが、管理会社の問題よりも、住人の意識の問題だと思う。
管理会社変えたって、迷惑駐車、駐輪する輩は後を絶たない。
管理組合を開いて住民同士で徹底的に議論すべきですね。
これが出来ないようでは、このマンションの将来はないでしょう。

そうそう管理組合で玄関周りの迷惑駐車や駐輪の禁止を決議して、そのルールの管理徹底を
管理会社に委託すればよいのです。

日本ハウズイングなんかどうですか。大手の系列でない分、しっかりした管理をすると
本人は言ってますが。

日本ハウなんとかにだまされた例はいっぱいネットに載ってますね。大手系列ではない分
全く必要ない大規模改修とか提案する金儲け主義の管理会社らしいです。

周りにはたぶん迷惑かけていないと思います。路上駐車は前の賃貸マンションも同レベル
近くの公営は歩道いっぱいに自転車駐輪状態。ああはならないようにしたいと・・・・
迷惑駐車や駐輪の禁止は決議するまでもなく、事前のカンリクミアイ規定で禁止だし、
管理会社が管理を徹底しないだけかも。もちろんベンツとかキャディラックとかの持ち主は
堅気ではないようなので要注意ですが。
それにしても　106　109　どこの回し者？

＞

生活保護と同じってことですか？

117みたいのが住んでいるから、どうしようも無いんだね。
何が問題なのか全然判っていない。

＞１１７

比較対照を、ブランやコスポリじゃなくて、賃貸と比べる自体、その程度。

人任せすぎませんか？自分の家なのに。だから賃貸同様に扱われてしまうのではないでしょうか？
やっぱり、住民の質、意識を高め、意思表示を明確にするべきなのではないでしょうか。

今日は、１０時から理事会がありますよね。みなさん傍聴に行かれたらどうでしょう・・・。管理会社に直接意志表示できる機会です・・・。

敷地内駐車とチャリの件ですがドンドン伊藤忠のアイフロントに電話したほうがよいですよ。この昨日電話したら具体的な
対策考えて掲示番に張り出しますと言ってました。有効な打開策でなければもう一度電話しようと思ってます。担当の人に聞いたら今までそのような苦情等は入ってないとのことでした。多分管理人さんのところで止まっていたものと思われます。みなさんもドンドン電話してください。そうすれば対応がはやくなるとおもいますので。

日本人って奥ゆかしいというか、遠慮がちというか、どんどん伊藤忠に文句いったほうがいいですよ。
大企業の社員は、具体的にクレームが入らないと施策を打ち出さないのが一般的ですから、
問題点があったらすぐに文句を言うことね。
銀行だってクレームの状況によって、サービスや応対の内容を変更すると言ってました。
管理会社も直接、本体に言わなきゃだめですよ。

管理会社だけに頼らず、自分達で何とかしようと考えないのか？　ここの住人は．．．
本当に呆れる。

西の千代田組の倉庫跡に２２階のマンションが建つことが決まりましたね。
南は全くダメなので西向きを購入したのですが、凄くショックです。
今まで何の説明も無かったし、２３日に説明会がありますが、もう何といったら良いか．．．

これは違法駐車よりも由々しき問題ですね。
うちは東側なので影響は無いと思いますが、西側にお住まいの方は晴天の霹靂でしょう。
２３日が説明会とのお話ですが、うちには何の連絡も来ていませんが。
どちらから連絡が来ましたか？

２２階だてまでは可能と言われていますが、２２階が建つという発表なのですか？

現場の「建築計画のお知らせ」には
13階建てで、高さ約40メートルとなっています。
今の倉庫の最高部分より4〜5階分高くなるという
ことでないでしょうか？

千代田組の倉庫跡に建つマンションは、日商ハーモニーとシノケンという
いま偽造で話題になっている会社の組み合わせ。
構造設計は大丈夫なのか。
被害者への賠償問題とかあるだろうし、マンション自体、本当に建つのか。

＞127
マンションのよさは、ドアから外の共用部分は管理会社が管理してくれるので
住人の負担が戸建て住宅より小さいということですよ。
確かに住人だけで解決できれば、それはすばらしいことだけれど、そういうのを
理想論と言うのよね。できないからといって人を＊＊にしたような言い分をする
べきではないぞ。

千代田組の跡地のマンションなんですがあの土地に13階となると準工業地域になる為かなり縦長になるのではないかと思うのですがどうでしょう？

>132
>千代田組の倉庫跡に建つマンションは、日商ハーモニーとシノケンという
>いま偽造で話題になっている会社の組み合わせ。

すみません、勉強不足で申し訳ありませんが、今回の事件の犯人は、

構造計算？の設計事務所：姉歯建築事務所、
販売会社：ヒューザーマネジメント（グランドステージXXシリーズ）
チェック機関（？）：イーホームズ

で、この３つが自分のマンションと関係しているかどうかを確認しようと思っていました。
（ヒューザーではないことくらいは確認しなくてもわかりますが・・・）

この事件では日商ハーモニーとシノケンという会社はどういう関連があるのですか？

今朝の朝日新聞が参考になるのでは？
「偽造が判明した建物」のうちマンション4棟（ウチ港区2棟）が建築主「シノケン」とのことです。
ネット版
http://www.asahi.com/special/051118/TKY200511190242.html

シノケンと日商ハーモニーは「代表取締役」が同一人物のようです。

みなさん今度の説明会で追求しましょう。隣に建てられて倒れてこられてはこっちが超耐震でも意味ないですからね

シノケンは販売したマンションを買い戻す方針だそうですね。

http://news.goo.ne.jp/news/kyodo/shakai/20051120/20051120a4900.html

具体的にはどのようにして追求しましょうか。
罵声をあびせたところで建設的でもないし。
安全なものを建ててもらえればそれでいいし。
「姉歯を使うな！」ですか？免許取り消されているから関係ないし。


１３階なら建設自体は、私はさほど反対でもないのですが。

>137
> 隣に建てられて倒れてこられてはこっちが超耐震でも意味ないですからね
こちらも、売主が超耐震と詠っていただけですし、黒沢建設ですし、そのときになれば西隣に向かって倒れるかもしれない覚悟はしているつもりです (^_^;
出来るだけ、間を大きくとって建ててもらうしかしょうがないのではないでしょうか・・・

それから、南側に公開空地を大きくとってもらって、こちらから通り抜け出来るようになればとも思います・・・

黒沢建設ってだめなんですか？何か倒れた実績とかあるんですか？評判悪いんですか？
よくしらなかったのですが。

>139

まったく同感です。黒沢建設ですから。売主が超耐震と詠っていただけでから。
とってつけたようなタワーパーキングの建物が、分解してヒトサマの敷地に倒れこむかもしれない覚悟はしているつもりです。(^_^;
出来るだけ、間を大きくとって建ててもらいたいですね。（＾−＾）

確かにタワーパーキングはとってつけたような感じですね。シノケンって会社怪しい感じでしたが、上場してるだけあって、対応は迅速ですね。139さんや141さんの言ってるように間を大きく取って自転車置き場辺りとつなげてもらうよう提案ましょう。明日の説明会でみんなで提案しましょう！

このマンションは３００年住宅との販売文句でしたが、売主の最高責任者の曾孫も生きていない３世紀ですよ。

竹中+黒沢でしょ。

細かいことは、勉強不足で分かりませんが、このマンション大丈夫ですよね・・・

竹中+黒沢+山下設計+ＪＲ貨物
特に構造的に従来の標準性能を大きく上回る耐震性や耐久性を獲得するため、
柱梁等のコンクリート製主要構造体を工場で製作した上、高張力ケーブルに
より現場で緊結して構造体を形成するＰＣ圧着関節工法を採用ですが、なにか？

でも周りのマンションに比べてすぐ出来た記憶があります。
コスモなんて１年以上かけて基礎を作っていたけど、このマンションはあっという間に１階部が出来ました。
杭の鉄骨も現場で溶接していたけど大丈夫なの？

>杭の鉄骨も現場で溶接していたけど大丈夫なの？

これが本当だとすると、大変良い物件ですよ。
溶接をしない（手抜きと言えないが）物件も多々あります。

>コスモなんて１年以上かけて基礎を作っていたけど

コスポリは、地下４階相当まであります。地下駐車場もありますし。
ここは、地下は無いです。

>147 なんだかイチャモンぽいなー。
自分で検索して調べればいいじゃん。
大丈夫なの？って基本はコスポリも大丈夫と言うことで建築しているからね。
あとは売主のＪＲ貨物不動産にでも

＞137
都合で行けなかったのですが、今日の千代田組の跡地のマンションの説明会に行った方、どうでした？

>より現場で緊結して構造体を形成するＰＣ圧着関節工法を採用ですが、なにか？

超ヤバ杉。
実績もない工法を良く採用したな。
圧着関節ようするに固定されていないということ。
自信が来たら外れてバラバラに崩れる。
オーコワー。

実績がないので３００年住宅と言えるのでしょう。その頃には誰も関係者が居ないので・・
でもすこし欲張りすりでしょう。がんばっても１００年でしょう。１００年でも実績がありませんが・・

23日の説明会はどういった内容だったのでしょうか。

>150 >155
住民側２０人弱、建主側１０人弱の出席による説明会でした。

説明会で出された資料では、25〜50平米の住戸155戸、地上13階地下1階、高さ40m弱の計画でした。
地下から最上階まで全部住戸で、殆どは投資用に分譲され、賃貸住宅になるようです。
全ての住戸バルコニーは東及び西向きで、南北の壁面に窓はありません（南北の敷地境界から1.5m位が壁）。
こちらの敷地境界からは、あらかじめ 14m 程間を取った計画になっていました。

でも、公開空地はなく、こちらとの敷地境界線はフェンスで遮断され、3段式の駐車場や自転車置場が近接して配置されていました。
幾人かの参加された方が、こちらからコスポリの公開空地方面へ通り抜け出来るように検討して欲しいと要望していました。

説明会では、今回の事件との関連で、構造設計の話題が中心になっていました。
シノケン／日商ハーモーニーは取り繕いに終始していましたが、結局のところ信用してもらうしかないという感じでした。
設計の松尾建築には構造の担当者はおらず、T&A設計というところに下請けに出すとのことでした。
参加者の何人かは、確認検査を民間の検査機関ではなく、港区役所にしてもらえるように要望していました。
また、構造計算の結果の Qu/Qun の値を公開して欲しいと言う要望も出ていました。

参加者からは管理についていくつか質問されていましたが、建主にとっても、この規模のマンションは初めてということで、 未だあまり検討されていないようでした。具体的なしっかりした説明はされなかったように思えます。

その他、現在ある千代田組倉庫建物の解体工事についての説明がありました。 解体は、ヨシケン工業と言うところがやるようです。
また、提出された資料には他の近隣の建物の形が正確に描かれておらず、他のマンションの住戸との位置関係や、この街区においてこの建物がどのくらいの大きさなのか、空地などがどのように繋がっているのか等が、判らないようになっていました。日影図の方位が微妙にずれているのではないか等の指摘もされていました。
全体として、なんとなくアバウトな感じで、計画規模以外の説明はよくわかりませんでした。

156さんへ。建物はどんな形でしょうか？

>157
間口 22.5m 奥行き 25.4m 高さ39.6m の殆ど直方体です。
1階は住戸 7戸の他、エントランス、ゴミ置場と、奥に車が通り抜けれるピロティになっています。

20人って少ないですね。私も用事が元々あっていけなかったのですが、
あふれかえるくらいだと日商に対して圧迫感と説得力があったと思いますが、ちょっと残念です。

通り抜けの公開空地は作るべきでしょうね。それも検討していないのですか・・・やはり不安な会社です。

解体の時期が気になりますが、その点は何か言ってませんでしたか？

公開空地は、総合設計制度の容積率の割増を受ける場合には必要だが、
容積率の割増は考えていないので、公開空地も設ける考えは無いとのことだった。
つまり、ラクシア品川からコスモポリス品川に抜ける道は作らないということ。
2mのフェンスで敷地を囲むそうだ。

建物の高さは、コスモポリス品川の500世帯を、法律上の「隣接関係住民」に含めないようにするため、
コスモポリス品川と計画建物との距離で求められるギリギリの値になっている。
つまり、これ以上高い建物を建てると、コスポリの500世帯が法的に隣人になってしまうため、
総合設計制度などを利用して高い建物を建てるメリットは無いということだと思う。

施工者のシノケンは、設計者に対して、コスポリとの距離から建物の高さを決めるように指示しているはずで、
そのギリギリな値を見ると、姉歯に対しても、ギリギリの強度で建てるように指示していたであろうことは
容易に推測できる。

解体は１月中旬に終わると言っていたような気がする。

>156
>159
>161
法的な公開空地はむりでしょうが、 通り抜け通路程度はたいして費用がかかるわけでもないし、可能性は有ると思いますよ。
今の計画では建物南北ともに境界線までの距離が1.62mになっているのですが、北側に1mずらしてもらえれば、南側に 2.5m 程度の通路が確保できるはずです。説明会に出席されたパシフィーク品川の住民の方も目の前にあまりに近接して工事されることを気にしていましたね。
また、今の計画のままでも、自転車置場の配置を工夫すればピロティーをくぐっての通り抜けは可能ですね。

港区では今年からワンルームマンションの管理条例が出来たので、建主は区と協議してからでないと建築確認を出せないことになっています。
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10414741.html
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10414771.html

今のうちに、区役所に相談に行って、近隣住民がコスポリ品川の公園〜ポルトチッタの公開空地間の通り抜けを要望していることを伝えておけば、区の方からも指導してもらえるかも知れません。

また、要望事項を箇条書きにして、日商ハーモニーへ正式に申し入れることも必要かもしれません。
港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10402941.html
http://www.city.minato.tokyo.jp/reiki/reiki_honbun/ag10402951.html
によれば、近隣住民が口頭で話合いの申出を行えば、建主は話合いの場を設けなければならないことになっています。

どうすれば、現実的にその話し合いの窓口を設けさせて、通り道を作らせられるのですか？

ラクシアの公開空地からコスモポリスの公開空地に抜ける小道を造り
アスファルトで固めるのではなく敷石にして、ラクシアやフェイバリッチの公開空地との
一体感を演出できればいいと思う。コスモポリスの北側にある小道みたいな感じで。

ただ残念ながら、シノケンという会社は、そういうことを考えて商売をやってきた会社ではなさそうだ。
地域との調和を考える会社なら、隣のパシフィーク品川と建物の高さを合わせてスカイラインを
そろえるくらいやるだろうが、この不景気な時代には無理なんじゃないか。
シノケンが考えることは、最小の投資で最大の利益とかだろう。姉歯に鉄筋を減らせと指示するくらいだから。

最小の投資で最大の利益自体は、営利目的の企業としては否定しないが、
最低限、まわりをみてほしい。通り道を作ることは、たいしたコストでもないはずなのに、
あえて柵を作るとほざきやがる。

ていうか、シノケンよりもヒューザーでは？シノケンは買取を表明していたはずでは？

ラクシアは港南地区では何気にファザードの色も明るく、良い雰囲気だと思いますが、
内部の廊下は内廊下なのでしょうか？
どのような雰囲気になっているのですか？
もう販売完了のようなので、残念です。
共用施設はどのようなものがあったのでしょうか？

隣地との間に塀を設けることは、しごくあたりまえのことではないですか。
本来であれば敷地全体を塀で囲み、入り口も管理すべきなのです。そのほうが
防犯上も安心ですよね。

ラクシア南側の公開空地とフェイバリッチ北側の公開空地が一体化して広場となる計画があるようで、
千代田組跡地もその計画に乗ればいいのに、そういう計画を知らないで開発しているんだろう。
シノケンには、自社で買った土地を自社で開発する手法しかないんだろう。

ラクシアとフェイバリッチの間に塀ができるなら、千代田組跡地も塀で囲めばいいだろうが
せっかく広場一体化の計画があるのに、ラクシアとフェイバリッチの二つで閉じるのは惜しい。
千代田組跡地に路地ができれば、ラクシア・フェイバリッチの広場とコスモポリスの広場が
いい雰囲気でつながるんじゃないかと期待するが。

実際には、住民とシノケンとの話し合いは、この間の説明会で終わりだろう。
シノケンにとっては、法的にやらなければならないことはやったというアリバイ作りが大事で
法令遵守がキーワードだろう。

>>163
このあたりが適用になるんでしょうか。

○港区単身者向け共同住宅の建築及び管理に関する条例
第九条　建築主は、単身者向け共同住宅の建築をしようとするときは、その敷地内を植樹等により緑化するとともに、
当該単身者向け共同住宅を周辺の景観に配慮した形態及び意匠とするよう努めなければならない。

○港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例
(話し合う機会の確保等)
第七条の二　建築主及び工事施工者等は、規則で定めるところにより、
前条第一項又は第二項の規定による説明会等の後、近隣関係住民から申出があつたときは、
その内容について話し合う機会を設けるよう努めなければならない。

ラクシアの管理組合が話し合いの機会を設けるように、シノケンに働きかければ、
話し合いの場は設けられるようですね。

>169
今回の事件で、シノケン／日商ハーモニーに対する風当たりは非常に大きいようですよ。
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0511/051124-8.html

今までは法的なアリバイ作りだけで事足りたシノケンも、現在はイメージ回復に必死のはず。
建物が安く出来ても、近隣や、ネット上の風評が悪ければ、誰も購入しないでしょうし、入居者も集らなくなってしまいすからね。

普通なら、あきらめモードが自然なのかもしれませんが、今だからこそ相手がシノケンだからこそ可能性が有るんじゃないでしょうか(^_^)v

> 164 どうすれば、現実的にその話し合いの窓口を設けさせて、通り道を作らせられるのですか？
要望事項としては、『近隣街区の公開空地、公共空間のつながりを配慮した設計を要望します』と言うような、当然のことを書くだけでもいいかもしれませんね。
とりあえず港区の建築課の方へ相談に行って、近隣からの要望があるので各種の申請書が出ても書類の審査は慎重にして下さいと言っておかないと、プロジェクトが一方的に進んで行ってしまう気がします。


難しいのは、こちら側の態勢作りかもしれません。
先日の説明会出席者が２０人に満たないということは、一般の住民の方々の関心も低いと思えますし、みなさん忙しいでしょうし。
また、隣地と行き来ができることに賛成されない方も多いかもしれません（うまく管理しないと放置自転車や、不法投棄ゴミなどが押し寄せてきかねない）。

ある程度ボランティアで動いて、窓口になっていただける方がいないと纏まりませんよね。
役所との相談や、パシフィーク等の他の近隣の住民の方々との連絡も必要ですし。
仕事のあいまに出来ることには限界がありますし。

とりあえず、管理組合理事会に相談しながら、「西隣のシノケンマンションについて考える連絡会」のようなのを立ち上げるのが、動きやすいかもしれません。
みんなに状況を知ってもらいながら、賛同者を集めて行くことが必要だと思います。

説明会に参加した人の話では、
日商ハーモニーは今回のワンルーム155戸という規模は初めて。と言っていたようです。
ネット情報で知るかぎりでは、多くて一棟ワンルーム35戸ほどでしょうか？
こんな多数の投資型ワンルームを抱えた経験もないと思われます。違法駐車、駐輪など対処できるのかな？
http://72.14.203.104/search?q=cache:oG9tUvuJIPEJ:mansiontoushi.com/buk...
↑今年春竣工の『フォルトゥナ小石川』35戸、日商ハーモニー、シノケン、木村建設、松尾建築事務所

採算をとるため、今回の事件のマイナス分を補うため、一戸でも多く造って売りたいとはシノケンは考えるでしょうが、そこをなんとか管理面も考慮して戸数も減らし、余裕をもった計画をしてもらいたいですね。
空地をお互い提供し、せっかく新しい街区ができあがりつつあるのですから。このまま、なんの工夫もないワンルームマンションが建つのを見てるだけでは後悔しそうです。
…　ハイ！　とにかく、次にどうするかですね！　どうしよう？

173
『フォルトゥナ小石川』にシノケンはシノケン名ではいませんでした。訂正します。

先週の新聞によれば、今回話題のシノケンの4件のどれか（どれも？）『マンスリーマンション』とのこと。
西早稲田のマンションで47戸、初台のマンションで44戸。そんな戸数みたいです。

解体するという芝浦のマンションは今年春竣工。↑小石川のマンションも今春竣工。
『（シノケンは）1年前から木村建設とは取引をやめているという。』と新聞にもありますが、
説明会でのニュアンスともちがうような気がします。ごく最近まで仕事していたとしか思えませんね。

とにかく明日にでも、
住民側にも要望があること、そして『話し合いの機会を確保』をしてほしいことを港区に早急に伝えることでしょうか。
これなら、とりあえず個人で電話できそうです。
（問合せ）港区まちづくり推進部建築課　建築紛争調整担当　電話03-3578-2111　内線2310〜4

今回の説明会には参加できなかったんですが、資料を見せていただき何点か大きな疑問がありました。
「港区中高層建築物等の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例」のご案内に照らしあわせました。

1.計画地に説明会案内を掲示することとなっていますがしていなかった（らしい。）
（説明会後　お詫びという文書が、標識=お知らせ看板に貼付けてありました。）
この行為が計画的であれば誠実さにかけると思われます。
また、本日、標識をみたところ施工者が「シノケン」ではなく「未来図建設　福岡」となってました。

2.近隣関係図において、『隣接範囲内外の判別の際、敷地の一部でも範囲=1H（計画建物の高さの距離）にかかれば対象者とみなしますので、
敷地境界線を正確に表示してください。』とあります。
ということは『コスモポリス』は隣接範囲に入るのではないでしょうか？？
コスモの住人に説明会の案内が配付されていないとすれば（推定）緩和でもあるんでしょうか？

北側の単身者マンションが夏頃より入居がはじまりました。以前よりまして図書館あたりの空地は大型バイクや自転車で
あふれ、まるで駐輪場状態です。コスモの公開空地がこんな状態になるのではと危惧しています。
是非、コスモ（約全500戸？）の方も説明会にきてほしいものです。
やはり計画中の単身者マンションの155戸という規模は大きいですね！

建築主はじめ施工者、管理会社・・・　背景を考えると、今後かかわり合いたくない気もします。
分譲といってもずっと投資型マンションで絡んでくるわけですし。

駐輪場などは条例上はきちっと「数だけ」とるでしょうが、どこのマンションも同じ問題をかかえているように、
そこに自転車をとめてもらえるかは別問題だと思います。ラック式使い勝手わるいですから。
今の計画規模で「抜け道」を要望しても、やっかいな問題を持ち込むだけかとも思います。

ラクシアとフェイバの間に、よく目立つ監視カメラを置いて欲しいです。
ラクシアとフェイバの折半でもよいのではないでしょうか。
威嚇は大事だと思います。

>176
コスモポリスにも説明会の案内は掲示されていたようです。

確かに配付された資料はゴマカシがありますね。
近隣関係図にあたる『付近見取図・時刻日影図』は隣地境界線も記入されてなく、
その上、近隣のマンションのボリュームがやたら大きく描かれています。
実際はもっと敷地に対して余裕があるのですが、詰まってます。

シノケンのマンションが小さくみえるようにのゴマカシでしょうか？
説明会の資料ぐらい、条例をまもってほしいものです。

またシノケン港区東麻布で新偽造物件発覚しましたね。東京都の調査で。
かかわりたくないな〜

＞181
私も同感です。通り抜けができるようになると、夜間など悪ガキ共の溜り場になるかもしれません。
治安の悪化につながるのでは…。自転車の盗難なんかも増えるかも…。

通り抜けは無いほうがいいかもしれないですね。監視カメラ置きたいです。

１３階くらいなら、たっちゃた方が、下手に空き地よりはいいと思う。
将来法律が変わって、容積率が変わって、倍の高さになったら、目もあてられない。

公開空地に関しての管理は、それぞれの管理組合が責任を持たなくてはならないのですが、この地区には、今後も公開空地がふえてくることを考えると、「公開空地管理連絡協議会」と言うったものを組織し、種々の問題に共同で対処する必要があると思っています。
ポルトチッタを中心に考えた場合、とりあえずフェバリッチおよび森永ビルそして、コスポリ等の管理組合とでしょうか。
地域ぐるみでのキャンペーンや一斉清掃とか、各種イベント、お祭り等の企画等が考えられますし、治安等の問題が起きてくれば共同で取組むべきでしょう。
今までの一般的な住宅地の自治会ではなく、どちらかと言えば商店会的なアクティブな活動が求められると思います。
そうした組織に公開空地を持たない賃貸マンションの管理組合等もうまく引込んでいく必要があると思います。

もし、近隣の人たちのマナーが悪くても臭いものに蓋をすれだけでは、いずれ溢れてくることが目に見えています。

封建時代の空間認識が未だ強い日本では、敷地を塀で囲むことが当然のように思っておられる方が多いかもしれませんが、
敷地の大きさに限りがある都市の建築では、建物の外側は公共空間と考えることが必要です。
海外の都市を見ると、建物と建物の間がうまく解放されているところは、独特の趣きがあります。
また、昔から街中の敷地はたとえ塀で囲まれていても、隣のうちの庭に通ずる裏口や、抜け道、抜け穴があったものです。

特に、この街区のように隣と公開空地を共有させることにより、単一の敷地では不可能な空間演出も可能になり、
土地の付加価値が向上し、言ってみれば隣地とともに Win〜Win の関係が築けます。
お互いに塀で区画して閉じこもった土地利用はともに＊＊＊に通じます。

実際のところ、ポルトチッタの回りの空間は将来的に素敵なイベント空間（フリーマーケット、フリーアートミュージアム、
フリーコンサート、etc.）になりえる場所です。
また、コスポリの東側の公園はとても落ち着いていて、ベンチで日向ぼっこをしたり、就学前のこどもを散歩に連れて
行くのにも適している空間です。

>187さん
同感な点も多いです。理想はそうです。

話は突然かわりますが…
このマンションを『ラクシア』って呼ぶことに抵抗があります。売主が勝手につけた広めようとしてる『ブランド名』ですから。
『ポルトチッタ』と呼びたいなぁ。

どっちも意味がわからないですが、短いほうが良いのでは。

千代田の跡地は、いまさら計画取り止めなんて、ありえることなのでしょうか。

楽しあポルノ散った

うまいっ

遮断してもしなくても、放置自転車が置かれる可能性は高いとおもう。
強制撤去と監視カメラを置いてほしい。

お祭りは、もちつきなどあってもかまわないとおもう。たぶん、行かないけど。
ただ、あんな狭い場所ではいまいちだとおもうので、小学校か大学のグランド借りて、
ラクシアとフェイバだけでなく、CP,PT,WCT,BC,BRなどの港南マンションの管理組合の組合で。
祭りでなくても、災害対策などで個別でやるより管理組合は、何かしらつながっていたほうがいいと思うよ。

>>193
なんでイベントにアレルギー何だろ？
最近の高級マンションにはミニシアター、コンサートホールとか、はては神社までくっついてるのに・・・
ラクシアの住人てやっぱり×××？？？

>>190
千代田の跡地は、いまさら計画取り止めになってほしいに1票！

他人の土地だからしかたないよね、に1票!

とりあえずは要望を伝えとこう、に1票！

ところで、仮称？『シノケンマンションを考える連絡会』はどうなりましたか〜？

シノケンマンションの続報、音沙汰無いですね。それどころじゃないのか・・・。
投資用マンションは管理について、売主も買主も住民も無責任になりがちなので、
近所住民はかなり用心したほうが良いでしょうね。
建ってしまうことはしょうがないと思いますが・・・。
今の計画だったら、色々配慮されたサイズだと思いました。
倉庫のままより100倍良いと思いますし。