ローンを使わない場合の注意点は？

思い付く、重要な事は２点。

一つは、支払い方法だけど、普通の支払い方っていうのは、
まず、契約時に手付け金。
続いて、上棟時に、３分の１。
その後、中間検査時に、一緒に施主検査をして貰い、また３分の１。
最後、引き渡し時に最後の残金。

あと、金融機関が介在しないので、各種の法令違反などしていないかを自分で調べる必要がある。
普通の土地に普通の建物を建てるなら、なんら問題はないが、
特殊な土地の場合は、最悪のケースだと建て替え出来なかったり、
基準に合う様に是正勧告を受けたりするので注意。

スレ主です。早速の書き込みありがとうございます。

支払いについては大丈夫だと思います。
ハートシステムという完成保証を利用しています。
直接工務店に支払うのではなく、ハウス・デポ・ジャパンという会社に支払います。
そこが進行状況に合わせて各業者に支払い、工務店への報酬は完成後に支払います。

土地は実家が建っていた土地で建て替えだし、建坪率には気をつけたので
大丈夫だと思います。
北側斜線規制については工務店が調べてくれました。
建物の高さについても工務店が調べてくれました。
道路に接している面も２メートル以上あります。
４メール以上の公道に面しているためセットバックもありません。

これで大丈夫だと思うのですが・・・。

都市銀行で頭金３割入れて変動タイプの住宅ローンを組んで翌月一括返済は？私なら都市銀行なら金利も安いし法令上のチェックしてくれるから安心料として活用する。

何割かでも銀行で借りれば手数料は取られますが登記とか権利書作りもやってくれるし地震火災保険も紹介してくれますよ。
No3さんと同意見。
あと、任意の住宅性能評価を申し込むと良いですよ。申し込みは施主、施工会社何処からでも出来ます。基準に合致すれば交付されるし、ついでに長期優良もとれるので固定資産税の減免が利用出来ますよ。

スレ主です。

＞3　4さん　ありがとうございます。

住宅性能評価、長期優良住宅は利用しております。
確認申請は当然行います。
ですので、法令上の確認はローンを組まなくても十分かと思っております。

３さんのように頭金３割では借りる金額が大きすぎて抵抗があります。
それに、金額が大きければ手数料も大きいでしょう？
この場合は、極力小額のローンの方が得かと思われます。

法令上のことは気にしていたのですが、火災保険、登記は最近になって
気づいたので、焦って投稿しました。
現金買いの方もけっこう多いはずなのに、ネットでも本でも全然出ていません。
需要がないといえばそれまでですが・・・・。
他に見落としがないかどうか不安になっております。

設計は工務店？設計事務所？

スレ主です。

設計は工務店がよく使っている建築事務所です。
私は工務店としか契約をしておりません。
何度もこの建築士さんとお話をしてプランを決めました。
設計料は契約時の見積もりに入っており、工務店に支払いました。

スレ主です。

自宅を現金で建てるという事で、私が高収入だと思われてますか？
現金はなんとか持ってますけど、高収入ではありません。
年収４５０万程度です。

８さんがおっしゃる事も少しは考えましたが、計算が苦手で良く分からなくてやめました。
年収が少ないと税金も少ないから控除額も少ないと聞いています。
私程度では控除額＜手数料+利子になりかねないと思っております。
変動で１０年借りると利息上昇のリスクもあるのでやめました。
銀行に相談する事も考えましたが、銀行にしてみれば、当然ローンを貸したほうが得なので
うまく丸め込まれると思って相談しませんでした。

現金購入の不安やリスク回避なら不動産に詳しい弁護士や司法書士にお願いしたらどうですか？
例えば、細かい段階で過払いが無い出来高払いで購入する契約書類を作り専門家同席で契約なんか

スレ主です。

１０さん、もう契約してしまっているので手遅れです。
しかし、支払いは過払いにはならないので大丈夫です。

ローンを使う場合は考えなくて良い事が何か抜けてないかと
不安になってこのスレを立ち上げました。

ローン板を読みつつ考えておりますが、今のところ大丈夫かな？と思っております。

スレ主です。

法務局に行ってきました。

登記の手続きとしては、まず滅失登記をします。
これは建物を取り壊した後におこないます。

建築業者に用意してもらうもの
取り壊し証明書
取り壊した業者の印鑑証明書
代表者事項証明書

自分で用意するもの
住民票（引越しした後のもの）
印鑑（認印でＯＫ）
権利書か固定資産税通知書

これらを持って法務局に行けば、ＯＫとの事です。

もし権利書か固定資産税通知書がなければ
法務局で要約書（登記事項証明書）というものをとることも可能だそうです。

完成後に表題登記をしますが、こちらは
測量をしないといけないので素人にはまず無理だと言われました。
司法書士などに頼まないと駄目だそうです。
ちなみに１５万円前後で出来るのではないかといわれました。

この登記はローンを組まない場合はしなくても大丈夫といわれました。
ただ、私は家が完成したら遺言書を書くつもりなので、
その時には必要だそうです。

素人が法務局に行って聞いてきた内容なので、
聞き間違いなどがありましたら、すみません。

表示登記は自分で十分出来ます。15万円など不要です。市役所の建築課で聞いて下さい。
最近は、表示登記を自分でするというHΡもたくさんあるので調べてみて下さい。
図面は極論をいうと、手書きでも、受け取ってくれます。

キャッシュで買えるなら、以下の条件が整えば、住宅ローンをしながら黒字になります。
〇キャッシュで買える金額がある。
〇勤務会社等で、1%以上の利子が付く貯金機構を持っている。
〇市町村民税等多額を支払い、住宅ローン減税で多額の戻りが期待できる。
〇銀行等で、一番安い各種諸経費の所を割り出す。(現金がある場合は金利では無い)

上記条件が整えば、銀行の金利分は、貯金の利子で相殺され、住宅ローン減税分の約２０万程度が年間黒字になります。

変動金利で借りて、利子より、金利が高くなると判断した時点で、一括返還です。その数年間分が黒字になります。

この場合では、諸経費がいかに安いかが、重要で金利ではありません。

東京スターで、購入価格分の定期預金を預け、ローンを組む。
金利ゼロ。

スレ主さんのご質問とずれますが、「ローンが使えなくなった場合の注意点」マンションバージョンもありますよ。
1、予算を下げる　2、ローンを組む前提で考えていたマンションのことは引きずらず、忘れるようにする　3、予算を下げれば条件が劣る物件になるが、いくつか見て目を慣らし、現実的に検討する。4、一生賃貸にすることも検討する。5、初めの予算の新築マンションの申し込みをしている場合はすぐに断る。6、断った際に営業の人から冷たくあしらわれてもめげない。
実は情けない話ですが、どれも私たち夫婦には実行が困難なことでした。深刻な病気かもしれないということが、新築MRのオープンあたりからわかっていき、違う病気だったり、何かの間違いであってほしいと思いながら、部屋希望申込み書を出してしまい、病院のいろいろな検査で少しずつ判明していき、どうしたらいいのか悩み抜いて重要事項の説明日（契約日）前日にまで、ひきずってしまい、大ヒンシュクにも前日に断ってしまいました。営業の方には本当にご迷惑をおかけしたと思いましたが、どうしても本当の理由が言えませんでした。言うのが辛かったからです。断った際に、営業の方に言われた冷たい言葉も結構引きずりました。おそらく理由がなんであれ、前日、というのがよくなかったのだと思います。その後、買える範囲の他の業者さんのマンションをローンを組まずに買いました。住み心地もよく、お互いが元気でいることが何より幸せだと感じております。元が取れるよう？？長生きしようねと夫婦で話しています。

スレ主です。

＞13　私の勤務先は預金機構自体が存在しません。
　　　年収４５０万円ではたいした税金は払っていないのではないかと思います。
　　　計算した事がありませんが・・・・・。
　　　表示登記に関しては自分でやってみようと思います。
　　　工務店にこの話をしたら図面はこちらで用意しますから、自分でやってみてはどうですか？
　　　と言ってもらえたのです。

>14　こちらの方が現実的かもしれません。ちょっと考えてみます。

>15　大変でしたね。健康に気をつけてお過ごしください。

皆様レスありがとうございました。

> 現金購入の不安やリスク回避なら不動産に詳しい弁護士や司法書士にお願いしたらどうですか？

まぁ無難なのは、司法書士さんとかに相談されることだと思います。
タウンページか何かで調べればある程度でてきますし、登記に関しても行ってくれます

> 銀行に相談する事も考えましたが、銀行にしてみれば、当然ローンを貸したほうが得なので
> うまく丸め込まれると思って相談しませんでした。

借りないこと前提で、話だけ聞きに行く分には有用だと思いますよ
もちろん借りるふりはしますけどね。最初から意志を固めていけば、まるめこまれることもないと思いますし、本当に有用なら銀行で借りることも考えたらよいと思います

ご質問からすでに時間が過ぎたので一定の結論を出して行動されてるかと思いますが…

当方、現金決済で分離発注、現場監督、農転・開発許可申請・エコポイント申請・
住宅性能評価申請・表題登記　どれもDIYでやりました。（ついでに裁判も）

全くの素人です。要はやる気と時間です。
自分の場合低収入だったのでそれなりに暇もあったので取り組めましたが、時間が金を生む
ご職業の方はかえってロスが大きいかも。

設計屋が糞だったので喧嘩決裂し、設計の手直し申請時の各作図等も全くの自力でしたが
何とかなるもんですよ！

これを糧に働く業界を変えてみようかと思う程度には、いい勉強にはなりました。

スレ主です。

>17 確かに、プロに相談するのが一番安全確実ですね。

　　14さんの意見を参考にして東京スター銀行に電話しました。
　　現在、メールや電話での案内のみで窓口での相談はやっていないと言われました。
　　読めばわかると言われればそれまでですが、私はあまり頭が良くないので直接会って説明してくれないと不安です。

　　それに金利０ってどうやって利益を出しているのでしょう？
　　まあ預金の利子も０なので、これを貸し出して利益を出すという考えもありますが・・・

　　メンテナンスパック料がかかりますが、これは保険を兼ねているのでほとんど銀行の利益ではないと思います。
　　利益が少なくても、預金総額と貸出金総額が増えればよいという考えでしょうか？
　　この銀行将来大丈夫なのでしょうかね？
　　ここに一千万円以上の定期預金を預けるのは不安です。
　　私個人としては一千万円が借りる限界です。

　　ネット銀行を利用した事がないので、いまいち使い勝手がわかりません。

>18　やるおさん、凄いですね！私にはマネできません。
　　　工務店との打ち合わせだけで負担が大きいのでこれ以上は無理です。
　　　時間が金をうむ職業ではないのですが、無理ですね。
　　　根性がないです。
　　　ローンの事を検討するだけで頭が痛くなる根性なしです。
　　　でも私も少し根性だして、いろいろ検討してみようと思います。
　　　私の場合、ローンが駄目でも元々の予定どおり現金で払ってしまえば良いので気楽にいけます。
　　　

スレ主さん、お立場で出来ることを頑張ってください！

他の方も云われてますが、支払いをうまく分割（出来るだけ「出来高」「後払い」）
にするのは大切な事です。この建築バブル期に、職方は強気に出て先払いを要求する
事が多いと思いますが、彼らは貰うものを貰うと途端にモチベーションが下がるらしく
足元を見た仕事をしがちです。（これは一部業者から聞いたネタなのですが、なるほど
確かにそうでした…気前を見せていい仕事をしてもらおうと先払いした職方に限って
施主をナメて仕事していた節があります。）

当方はローン嫌いなので一顧もしませんでしたが、前倒し返済が可能であるなら、手数料不要
のメリット以外には現金払いの意義は少ないかも知れませんね。（資産はレバ効かせてハイ
リスク運用してますが、ローンは苦手で…）

スレ主です。

やるおさん、ありがとうございます。
出来る範囲で頑張ります。

〉スレ主さん
東京スターで借り、貯金した場合は恐らく赤字になる可能性の方のが高くなるので、オススメ出来ません。
理由は下記の通りです。
〇銀行ローンの諸経費を全て合計する。
〇初年度分の減税分は、諸経費で消える。
〇変動ローン額と、貯金の利子(税抜後)の損益分岐点を算出しておく。
◎損益分岐点を越えたと確信したときに、一気に繰上償還します。
※この時判断を間違えると、普通にローン金利を払う事になる。

東京スターの場合
〇10年金利のため、その期間に金利が上がる可能性がある。
〇その場合迅速な繰上償還が出来なくなる。
〇何年間か、普通にローンを支払う事になる。

そのため、お金があるので、銀行の短期のキャンペーンのようなところを狙う。

私も早い時期に家を建て替えるつもりです。その時ローンについて調べていたら、住宅ローンをしたら自分が黒字になると気がついたので、参考までに記述したしだいです。

もう家も大分出来たと思うので、楽しみでしょう。
いいお家になるといいですね。

え、例えば東京スターに2000万円預けていて、2000万円借りて年20万円ローン減税ある場合、メンテナンスパック料払っても減税が終わる10年でドーンと返せば赤字にはならないんじゃないの？

〉23
東京スターの金利の仕組みを初めて詳しく読みました。
勉強になりました。ありがとうございました。

スレ主です。

サラリーマンさん、＞23さん　ありがとうございます。
電話で東京スター銀行に説明を聞いたのですが、赤字にはならないようです。
ローン減税を受けたほうが得のようです。