マンション管理士の活用。。。パート10

>管理組合は、全員が参加して運営するのは当然です。
さに非ず、組合員は執行部の上意下達が管理組合。執行部命令は強制である。

>総会で決められた事を決められたように執行するのが理事会の役目です。
理事会は会議であって決議機関、運営は執行機関の執行部。

>全部ができるスーパーマンの様な理事長さんは、まずいないでしょう。
理事長は絶え間ない勉強が必要、それが出来ないなら辞任すべし。

>理事長に求められるのは専門的知識よりも、 他人の意見を聞く能力や調整能力、決断力が求められます。
即決即断能力と全組合員を絶対服従させるカリスマ専制君主の素地が必要。

>勿論、滞納者と交渉することも重要です。
交渉ではない、規約違反の滞納者を脅して払わせるだけ。

>管理会社にサポートをさせます。
業務委託だから管理会社は理事長の指示命令を忠実に実行するだけ。
提案は理事長自ら行い理事会審議・決議を採る。

購入時には、そこまで気がまわらないでしよう。
管理規約は、総会の特別決議で設定されなければなりませんが、
購入時に分譲会社から、規約を渡されますよね。
これは、全員が承認すれば、書面の決議ができるんですよね。
ということは、契約のときに署名しているので有効なのですが、
現実は、契約のときに規約の内容まで吟味する者は殆どいないでしょう。
共用部分の範囲とかも規定されていますが、そこまではチェックしないでしょうね。
敷地内のものがデベロッパーのものとなっている場合は、規約の改正と登記を
やりかえるべきでしょう。

>>640
名義とはなにか？契約書でもあるのか？
管理規約で共用部分、附属施設、等の定義がされてないものは管理組合の範囲外だろう。
管理組合の範囲外のものは売買契約の対象外だ。

駐車場がデベの所有権なら、それはマンションの敷地外である。
近隣の月極駐車場と同じ扱いになる。

＞６４４
その通りですが、敷地内と錯覚を起こしそうな駐車場なのです。
だから巧妙と書いてあるでしょ。
契約時には理解できない駐車場の仕組みです。

>643
規約には、付属施設が全て記載されているとは限りませんよ。
あなたのとこの規約を見てください。
ゴミ置き場、駐輪場、キュービクル、植栽等全て記載されていますか？

劇団マンション地管理士ひとりは、意味不明ですよ。
管理会社に聞けと幾度も記載有り、素人の遠吠え不要。

管理会社は何にも分からんよ。

あんさんも、マンション管理士も、さらに何も解らないよ。

低レベルの担当者には理解不能でしょうが、
管理会社が知らない事はない。
知っていても解らないふりをしているだけです。
そこにも落とし穴があります。
きつく追求すると半分は教えます。

マンカン師が敗北し続けるスレ。

>>643
残念、うちの規約では全部書いてある。↓は抜粋。

細かく書いてあるな。規約としては申し分ない。

借室電気室き規約共用部分ですか？
鍵は電力会社管理で、管理組合に鍵がありません。
入室するにも電力会社に申請して立ち合いが必要です。

↑
しつこい、自分とこの管理会社に聞きな、解らなけりゃ他紹介してくれるよ。

偽マンション管理士に出番なし、本物の管理士さんは実名住所を記載してから投稿しましょうね。

名乗る事が目的の資格ですから、堂々と名乗って下さい。　あ、恥ずかしいのかな？　（笑

>>655
管理会社は業務委託先だろう。委託元の管理組合理事長に聞けよ。

借室電気室は電力会社に無償貸与してるだけで規約共用部分。

借室電気室に関しては、売主と電力会社との間で貸借契約があるはず。
その契約が売主から管理組合に継承されいいる。

最初の契約はしているけど、持ち主ではないからね。
現在管理をしているのは管理組合だよ。
契約更新は管理組合がしてるしね。

マンション管理士の受験を今年やるべく現在勉強をしていますが、

合格率は低いけど、受験者のレベルが低いので実際はそんなに難しくはないと

いわれてますが、実際はどのくらいの難易度なんでしょうか。

宅建や管業と同じぐらいと考えていいのでしょうか。

５０歩１００歩

宅建はマンション管理士よりむずかしいですが管業はマンション管理士より易しいと思いますよ。

宅建なら独立開業できるね。

ジジイども、夢見るのもたいがいしとけや！

>665
あなたはマン管の資格を持っておられるからいいでしょうが、
私はこれからなんです。
理事長をしてますので、是非頑張ってとりたいと老骨に鞭打って
頑張っております。
６０が近くなると記憶力も悪くなっていると思いますが
頑張ってみます。

今は理事でマン管もってるのが多いね。
やりにくくてしょうがないよ。
特にフロントが管業しか持ってなければ肩身が狭いからね。

フロントが管業資格を持っているのは、まあ当然として管理士資格を持っているか否かは
問題ではありません。
しかし、受託業務の担当者はマンションに関する「プロとしての一般知識」は必要です。

先般、お付き合い先の理事会に久しぶりで同席した時のこと…
かねてより理事会では前回の大規模修繕から十数年を過ぎており、消費税の事もあり「いつやるか？」が
話題になっていました。
件のフロント君、大規模修繕に関する（会社が作成した）印刷物を配布して得々と長い説明を始めました。
内容は一般的且つ網羅的ではありますが特に指摘する点もありません。（しかし説明時間が長すぎる）

説明を省いた文章の中に「不陸」と云う言葉が出てきましたので、少し意地悪く質問してみました。
「此処は何と読むのですか？意味は？」「……」フロント君立ち往生

尚、彼は管業・管理士のいずれの資格も持っているとの事。

うちは理事長が施工管理技士、宅建主任者持ってる実務プロ。
管理会社フロントは理事会で凹まされてる。

今日のネットの記事に食えない資格が掲載されています。
弁護士・弁理士・公認会計士・司法書士等、年収２００万以下が
かなり多いとのこと。
いくら難関資格に合格しても、就職もできないし、開業もできないのが
現状のようです。
私の知り合いの子息で、現在法科大学院にいっており、来年受験とのこと。
両親はかなり無理をして学費や生活費を送金しているが、息子の将来は
どうなることやらと心配をされている。
士業の数をへらさないことにはどうにも解決できないのでは。

不陸（ふろく又はふりく）

床面が水平でないこと。平らでなく凹凸があること。

>668
書くんであれば、その意味まで説明を加えないとね。
それに、不陸を弁護士や司法書士に聞いても知らないのでは。
ちょっと知ったからといって、得意げに自慢されてもねえ。
あなたも、マンション管理に関することで、知らないこと、勘違いしていること
もあるのでは？

＞６７１
私は「ふろく」と習いましたが、「ふりく」とは読まないのでは？
陸屋根は「りくやね」とも呼ぶようですが…

＞６７２
マンションに関する「プロとしての一般知識」としての事例で書きました。
マンションに関するプロではない弁護士や司法書士に聞いても知らないのは普通だと思います。

あのレスで不陸の読みや意味まで書いたら一人漫才です。

私自身は未だ「管理士として知っておいた方が良い事」の１％も知らないのでは？と思っています。
実務を通じて日々勉強ですね。

＞６６８
規約共用部分の質問の際に
専門家としてのお言葉が頂きたかったですね。
不陸で揚げ足を取っていたら、不陸部分で蹴躓きますよ。

>673
だからいったでしょう。知らないことや勘違いもあるとね。
不陸はふろくともふりくとも読むのですよ。
僅か１％程度しか知らないのですか。
ということは、殆ど知らないということですね。
それでよくプロのマン管士が名乗れますね。
又、それで良く報酬が貰えますね。

そういえば、専有部分の配管を管理組合として管理するにはということで、
意味深なことだけ書いて、逃げていたね。
その答えはどうなっているの？
間違っていたから逃げたのかな？

＞６７６
他のスレでの事と思いますが、気になると云う事はご存じないと云うこと？

既に閉鎖されていますが「管理待への質問部屋 part2！」の№１２３をご覧下さい。
（自分の過去レスをチェックするにはコテハンは便利です）

立場上、既存法に準じた意見を述べます。
費用の合理性があるとしても専有資産の更新を強制する事は出来ません。
老朽化に因る漏水は他の専有部分にも被害を及ぼしますがら、共有部分（組合管理）にする方法があります。
「専有部分の給排水管を共有部分にする事」は区分所有法第１７条に依るか、民法２５１条に依るか
意見の分かれる処でしょうが、私は民法２５１条（全員の合意）に依るべきだと判断します。
根拠は共有資産が増える（専有資産が減る）重大性からです。

現実の問題としては、
・管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事
・専有部分の間取り変更等で給排水管の取付が変更になる場合　等々
全員合意での管理規約変更時には細部に亘って新たな取決めが必要です。

個人的には、組合の財務体制が許すなら共有部分に変更した方が良いと考えています。

※専有部分の支管部分の工事を、管理組合としてやるのにそんな大層なことが必要ですか？
　費用を管理組合が負担した場合の判例でもありますか？
　その場合は、だれがどう罰せられて、その費用は誰が負担するんですか？
　済んでしまった工事費を。

＞＞それでよくプロのマン管士が名乗れますね。
又、それで良く報酬が貰えますね。


マンション管理士の業務は管理会社による経費の無駄使い　並びに修繕積立金の保護　管理内容の公正さの確保などが当面の仕事です
私は組合ではなく所有者を顧客とします　不陸も判断要因の一つです　

＞６７８

＞６７８　コピペご苦労様です。（コピペと解るようにするルールは覚えて下さい）

＞専有部分の支管部分の工事を、管理組合としてやるのにそんな大層なことが必要ですか？
あなたの考えが通用するなら誰も苦労はしません。（区分所有法くらいは理解して下さい）

＞費用を管理組合が負担した場合の判例でもありますか？
知りません。だだ、訴訟になれば実施した側が敗訴する可能性が非常に高いでしょう。

＞その場合は、だれがどう罰せられて、その費用は誰が負担するんですか？済んでしまった工事費を。
訴状の内容次第ですが、少なくとも理事長は免れませんでしょう。
工事を受けた各区分所有者の負担（事実上修繕積立金への返納）となるでしょう。

アドバイスする者が常に留意すべき事は理事会（理事長）が訴訟されない（されても負けない）様に
意思決定には正しい手順と遵法（含管理規約）が担保される様にウォッチする事です。

>676
全員の合意をいうなら、専有部分の配管を共用部分にするのも、
専有部分の配管工事費を、管理組合の工事として修繕積立金でやるのも同じこと。

>管理組合が保存行為を行うには壁・床等（専有部分）の部分的取壊しと復旧が必要な事

　なんですかこの頓珍漢な書き込みは。
　保存行為とは何かが分かってますか？

それから、不陸はふりくとは読まないんですか？

>680
専有部分の配管工事を管理組合としてやるのは、全部一斉にやるのが前提ですよ。
総会決議で、大規模修繕工事として、共用部分の本管部分と専有部分の支管部分を
一緒にやると了解をとっているのに、理事長が罰せられて、理事長が支管部分の工事費
を全て一人で支払うんですか？
回答には程遠い内容ですよ。

あなたの考えが通用するなら誰も苦労はしませんよ。
あなたの考えが全て正しいとはいえません。

私の専有部分の配管の工事を管理組合としてやるというのは、その前提として、
修繕積立金の値上げを行い、それで支管部分も本管と一緒に管理組合として
工事をするといっているのですよ。
経費負担は許容できる範囲と思っていますよ、私は。

＞６７９　さん

コピペした上でのレスの意図が解りませんが、活動対象は人それぞれです。

私は原則として「理事会（理事長）への助言」が活動内容です。
区分所有者個人からの相談には本に書いてある程度しかお答えしませんし顧客にする事はありません。
私の助言が管理組合内部での揉め事の要因になるリスクは避けたいので…

>683
匿名なので分からなかったでしょうが、コピペしたのは私ですが、
679は私ではありません。

＞６８４

別に人違いをしている訳ではありません。
＞６７９さんが、＞６７５の一部をコピペされた事を指しただけです。

６７９さんの書き様が、匿名による私のレスとも取れる内容だからレスしただけです。

あなたの＞６７８での疑問意見には＞６８０で回答済みです。

標準管理規約第21条第2項

専有部分であるの設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の
管理として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

コメントとしては、第2項の対象となる設備としては、配管・配線があるとなっていますよ。

後期高齢管理士さんは、これはどう解釈するのかな。

>685
日本住宅支援機構の融資条件
専有部分の配管工事に対する融資条件としては、管理規約に第21条第2項が
規定されていれば、融資条件に適うとなっています。

＞６８６

「木を見て森を見ず」と云う言葉が有りますが、あなたの論理？は「枝葉を見て木を論ずる」ですね。

配管・配線は当然専用部分と共有部分が接続されています。
共有部分の補修・更新等の為、ジョイント部分を切断すれば専有部分の補修が必要な場合があります。
あなたの屁理屈は、だからその先何米もの専有部分の更新等も出来るとの意見の様ですが、
同意出来ません。（本件でこれ以上議論する気もありませんのでマン管センターにでもご確認下さい）

そもそも、何故第21条第2項 が規定されているとお考えですか？

＞６８７

日本住宅支援機構の融資条件は知りませんが、あなたの書かれた事は意味不明で理解出来ません。
共用部分（管理組合）の間違いでは？（それも上記の工事範囲でしょう）

>688
共用部分の間違いではありませんよ。
専有部分の配管の工事を管理組合がするのに融資が受けられますか
と支援機構に相談したときの答えが、第21条第2項が規定されて
いれば、当然融資条件にかないますとの返事だったものですからね。
当然その他の滞納率とかも条件はありますが。

解釈のちがい
法律でも弁護士によって解釈が違うから