管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part2】

>>869
>水道料金はどうなる？
>水道料金の徴収は、明らかに「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」でないが、なぜこれはよいのか？
>これも、明らかかに 「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」を超える行為だが、法務省は何も言わない。

＜参考＞
最高裁 平成20年4月16日判決
事件番号 平２０（ツ）７号
事件名 管理費等請求上告事件
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol8_01.pdf

水道料金を、管理組合が口座引き落とししているマンションって
あるの？
水道局に銀行経由で各人が引き落としを依頼しているでしょう。

大阪は、そういう仕組みになってる
この前の規約からすると福岡も多分同じ

東京のように水道局と各所有者(または賃借人等)と直接契約になっている地域とは別個のものとして議論した方が良いと思う

福岡も水道局と直契約ですよ。
アパートでは大家が各戸に集金する例はありますが。

>>873　の訂正

（誤）最高裁
（正）大阪高裁

控訴審　平成19年9月26日　大阪地裁判決　平１８（レ）３０６号
第一審　平成18年11月17日　大阪簡裁判決　平１８（ハ）４３６５号

＞これを管理費と一緒に徴収してなんてことになったら銀行の書類は誰が作成するんだろ。
管理会社が作成する。
今でも、水道料金・駐輪場使用料・駐車場使用料・トランクルーム使用料など個別に足し算して口座振替しているから、自治会費が増えてもどうということはない。

＞年末には歳末助け合い募金も管理費と。
＞うちは東日本大震災にも募金したけど。
ここまでするのはどうかと思うけど、どうしても募金を増やしたい役員がいて、口座振替で集金したいなら、全部管理会社にさせればよい。
それで値上げが言えるほど、管理会社に度胸はない。
ただし、募金申込書などの証拠書類を保管していないと、トラブルの元になるだろう。

＞経費節減を任意加入団体に適用する矛盾を理解できない人間です。
だ・か・ら、組合も自治会も構成員がほぼ同じから、自治会のためは結局組合員のためになるんだよ

受水槽方式で検索してみてください。

ライフライントラブルや、水道局からの貸与親メーター以外の設備費などの交換に備え
一般の水道料金より各戸への請求が高いなど管理組合員の不評から、
廃止になりつつある水道設定です。

古いマンションなどにある受水槽給水方式が、共益費管理費で請求される水道代です。
受水槽給水方式では、親機の水道メーターを管理組合に設置し、子メーターを各部屋に設置し
水道局は親機のメーター表示で管理組合に請求しています。
各戸の子メーターは、管理組合が管理会社に委託し親機への請求を子メーターで計算わけし
管理費と一緒に各戸に請求しています。
水道局は各戸のメーターを調べる手間が省けることから水道料金請求が、安くなります。

決算書に水道料金の収入が計上されます。
駐車場と似た仕組みだと考えてよいと思います。
ただ駐車場とことなり、設備修理交換のためにある水道料金の差額収入を管理会社の利益として搾取される問題も見られます。
理事会がメーターと請求金額と支出金額を確認することが肝要です。

また、管理組合を通して各戸に請求した場合、管理費の滞納と水道料金の滞納が重なることが多く、管理組合の負担が多くなりますが、駐車場と異なり、水道使用を止め生命問題につながった例もあります。
このことから、受水槽給水方式であっても水道局に各戸の料金請求をお願いしている管理組合もあります。

こういった水道料金は、自治会費と異なり管理費とみなされることは、新座の自治会費滞納訴訟の例でも自治会費の請求は認められませんでしたが、共益費の水道代電気代を請求することは認められたことから明らかだと思います。





下記は公益財団法人マンション管理センターの情報です。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_01.html

QUESTION :
　区分所有者が管理組合に支払う費用はどういうものがありますか？
　


ANSWER :
　管理組合が区分所有者や賃借人等の占有者から徴収する費用については、様々なものがあります。
　代表的なものは、管理費、修繕積立金です。その他に集会所使用料、テニスコート使用料、掲示板使用料、駐輪場使用料、駐車場使用料、専用庭使用料、倉庫使用料、トランクルーム使用料等です。
　

［参考］
　マンション標準管理規約（単棟型）では、25条以下で次のように規定しています。

　　　（管理費等）

第25条　区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一　管理費
二　修繕積立金

２　管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

　（管理費）

第27条　管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一　管理員人件費
二　公租公課
三　共用設備の保守維持費及び運転費
四　備品費、通信費その他の事務費
五　共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六　経常的な補修費
七　清掃費、消毒費及びごみ処理費
八　委託業務費
九　専門的知識を有する者の活用に要する費用
十　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一　管理組合の運営に要する費用
十二　その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

　（修繕積立金）

第28条　管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二　不測の事故その他の特別の事由により必要となる修繕
三　敷地及び共用部分等の変更
四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

２　前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議（以下｢建替え決議｣という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下　本項において｢円滑化法｣という。）第9条のマンション建替組合（以下「建替組合」という。）の設立の認可　又は円滑化法第45条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。

３　管理組合は、第1項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。

４　修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

　（使用料）

第29条　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

誤解があるといけないので追記します。

平成25年2月22日の名古屋高裁では、
専有部分である各戸の水道料金は、共用部分の管理とは直接関係がない。
区分所有者全体に影響を及ぼす特定の事情がない限り、特定承継人に対する支払い義務などの
管理規約の効力はないといった判決だったと解釈しています。

平成20年4月16日の大阪高裁でも似たことを述べられています。
ただ、この裁判では特定の事情が考慮されています。
特定の事情と言うのが、先のレスにある親メーターです。
ライフラインであり管理組合の独断で使用を止めることができなかった点が考慮されての判決だと解釈しております。

自治会費が管理組合に課せられるべき共益費管理費として認められた判決はこれまで皆無だと思います。

各地の自治体も管理費と自治会費は別途に扱うように指導されいます。
特に高齢化が進むことから、個別集金を推奨されています。

東京都福祉保健局のリンクです。
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kourei/koho/jyuuminnnotameno.fi...

ここには、町内会費自治会費を訪問して徴収する（原則訪問徴収とする、まとめて回収せず毎月とする）
このようなことを進めています。

>>875
>大阪は、そういう仕組みになってる
と書いたが、訂正。

http://www.city.osaka.lg.jp/suido/page/0000027933.html
ちょい前から各戸計量が可能になっていたようだ。

>>879
>新座の自治会費滞納訴訟の例でも自治会費の請求は認められませんでした

「裁判要旨：県営住宅の入居者によって構成され，権利能力のない社団である自治会の会員は，当該自治会が，会員相互の親ぼくを図ること，快適な環境の維持管理及び共同の利害に対処すること，会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的として設立されたものであり，いわゆる強制加入団体でもなく，その規約において会員の退会を制限する規定を設けていないという事情の下においては，いつでも当該自治会に対する一方的意思表示により退会することができる。」
のであるから、
「退会後の自治会費の支払い義務は負わない」と判示したものであり、
今回の水道料金の話とは無関係である。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/062595_hanrei.pdf

>>880
>平成25年2月22日の名古屋高裁

＜参考＞
「名古屋高裁平24（ツ）第7号」について

首都圏マンション管理士会会報 2013（平成 25）年 12 月 1 日 第 12 期第 6 号
【法務委員会判例研究リポート】P.14-15
http://www.kanrisi.org/kaihou/kaihou069f.pdf

スレタイの「管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社」だけど、
管理会社→自治会の間違いじゃないか？
管理会社は管理組合の業務委託先だから管理組合の指示で動くもの。
自治会が自治会費の各戸口座引き落とし手数料をケチりたいから、
管理組合に泣きついて管理費と一緒に徴収してもらい管理組合経費で賄ってる。
管理組合の指示がなければ管理会社は勝手に動けないもの。
でもこれだと自治会は管理組合の下部組織になる。
管理組合の一般会計収入に自治会費が計上されるから。

＞水道局は各戸のメーターを調べる手間が省けることから水道料金請求が、安くなります。
まったく違う。手間が省けるから安くしてくれているのではない。
自治体は、マンションの住戸部分について、計算上の特例を認めている。
それは、割引ではなく、住戸が100あれば、全使用料／100 で従量単価を決めている。
水道料金は、多く使うほど単価が上がる累進単価を取っているので、
たとえば、３件のマンションで２軒が20㎥、１軒が40㎥使えば
２０㎥までの単価が￥120、３０㎥までの単価が￥150、４０㎥までの単価が￥200だとすると
住民からもらう水道料は、￥120×20×2+￥200×40＝￥12,800
平均使用料はは（20×2+40）/3＝27.3
したがって支払う水道料は、80×￥150＝￥12,000
￥12,800-￥12,000＝￥800
これが組合の差益の理由だ。
もし、全戸が同じ量の水道を使えば、差益はない。
店舗には特例が適用されないので、まとめて計量すると逆に高くなる。
管理侍なら、このくらいのことは常識だったけどね。

＞道料金の差額収入を管理会社の利益として搾取される問題も見られます。
それは、泥棒だ。
論外。

＞管理費の滞納と水道料金の滞納が重なることが多く、管理組合の負担が多くなりますが、駐車場と異なり、
駐車場だって、未収になれば、回収不能になる可能性がある。
駐車場使用料は、共益費ではない。受益者負担の料金だ。
管理規約の効力はないといった判決が出る可能性が高く、水道料と何ら変わりない。

＞自治会費が管理組合に課せられるべき共益費管理費として認められた判決はこれまで皆無だと思います。
だ・か・ら希望者だけ同時振替し、振替した分だけ自治会に渡せば問題が発生しない。

＞特に高齢化が進むことから、個別集金を推奨されています。
自治体が、ただで自治会員に老人の安否確認させているだけ。自治体の太鼓に踊っているだけ。


＞ちょい前から各戸計量が可能になっていたようだ。
昔から、個別に自治体に支払っているマンションはある。
一度、個別に支払うように変更すると、復活はむつかしい。
別スレの電気代と同じく、全戸の承諾がいる。

で、自治会費の方は水道代と同じ扱いで良いの？

方向性(自治会費等の徴収の改善)
1.判例のようなトラブル、訴訟が繰り返されないよう、個々のマンションの事情も踏まえながら、徴 収方法の改善を検討することとしてはどうか。
2.具体的には、
①自治会、町内会等への加入の意思確認に努め、トラブルの未然防止を図る(町内間 への加入は任意である旨を伝える)とともに、
②管理費と自治会費・町内会費の会計区分に努め、不 明朗会計となることを防止することを検討してはどうか。また、
③管理費と一緒に徴収することが合 理的な場合には、当該マンション内での管理費徴収と自治会費徴収の業務の受委託関係や費用負担に ついて妥当なルールを整備してはどうか。※自治会に属している者から自治会費を徴収するため、管理組合
による代行徴収をする場合は、同じマンション内の自治会から徴収に係る実費を賄い、会計担当を分離してはどうか。

http://www.mlit.go.jp/common/000224800.pdf
(p11より抜粋)

これを見ると、例の簡易裁判所の判例後も、国土交通省においては、一定の整備をすれば、管理組合による自治会費を代行徴収する余地ありと考えているように思えます。いかがでしょうか。

>>885

>だ・か・ら希望者だけ同時振替し、振替した分だけ自治会に渡せば問題が発生しない。
つまり、
区分所有者A:自治会の非加入者・・・当然、自治会費は引き落としされず、管理費のみ引き落とし
区分所有者B:自治会の加入者で管理費と合わせて自治会費の引き落としを希望・・・管理費+自治会費を引き落とし
区分所有者C:自治会の加入者で自治会費は訪問集金を希望・・・管理費を引き落とし。自治会費は訪問集金。
と、こういうことですか。

>>887
>これを見ると、例の簡易裁判所の判例後も、国土交通省においては、一定の整備をすれば、管理組合による自治会費を代行徴収する余地ありと考えているように思えます。いかがでしょうか。

②については、「一定の整備をすれば、管理組合による自治会費を代行徴収する余地ありと考えている」というよりも、その可能性も含めて検討できないか、ということだと思います。

第９回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年８月２９日）
http://www.mlit.go.jp/common/001008260.pdf

③については、東京高裁（平成19年9月20日判決）の判決文における傍論のことを言っているのだと思います。
「なお、付言するに、平成１６年に改定された国土交通省作成の「マンション標準管理規約」において、管理組合の業務の１つとして「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」が追加されたことからもうかがわれるように、分譲マンションにおいて、居住者間のコミュニティ形成は、実際上、良好な住環境の維持や、管理組合の業務の円滑な実施のためにも重要であるといえるところ、本件のように、被控訴人管理組合が管理する建物、敷地等の対象範囲と被控訴人自治会の自治会活動が行われる地域の範囲が一致しているという点において特殊性のある管理組合と自治会の関係があれば、管理組合が自治会にコミュニティ形成業務を委託し、委託した業務に見合う業務委託費を支払うことは区分所有法にも反しないものと解される。もっとも、前記説示したとおり、現在の被控訴人管理組合の被控訴人自治会に対する業務委託費の支払は、実質上自治会費の徴収代行に当たるといわざるを得ないから、本件において、被控訴人管理組合が被控訴人自治会に対し、本件マンションのコミュニティ形成業務を委託しようとするのであれば、強制加入の団体である被控訴人管理組合と任意加入の団体である被控訴人自治会という団体の性格の差異を踏まえて、改めて適切な業務委託関係の創設を検討するのが相当である。」

だめなものは駄目です。
田舎のシステムに郷愁ある人は既成組織に頼らずに自分らで組織すれば良いのです。

>889
マンションの新たな管理ルールに関する検討会でのやりとりで、
最終的には、収拾がつかず、コミュニティに関する問題は意見が
物別れし、それが原因で中途半端で終わっています。
一昨年の８月に最終報告をまとめて発表する予定でしたが、もう
１年半以上も検討会は行われ云いません。
それまでは、毎月、学者、国交省、マンション管理センター、弁護士、
マンション管理業協会の代表者等が意見を交わしていましたが、その
問題は暗礁に乗り上げて頓挫してしまいました。

>>889
>現在の被控訴人管理組合の被控訴人自治会に対する業務委託費の支払は、実質上自治会費の徴収代行に当たるといわざるを得ないから、本件において、被控訴人管理組合が被控訴人自治会に対し、本件マンションのコミュニティ形成業務を委託しようとするのであれば、強制加入の団体である被控訴人管理組合と任意加入の団体である被控訴人自治会という団体の性格の差異を踏まえて、改めて適切な業務委託関係の創設を検討するのが相当である。

なるほど、適切な業務委託関係か。