23区内の新築マンション価格動向（その67）

>共用部の豪華さ
釣りですか？

今のマンションは建築費が上がっているけど住戸のグレードが上がっているわけではない、人件費は上がっているけど職人の技術が上がっているわけではない、全て購入者に価格上乗せのシワ寄せが来ている。

本来の資産価値とは直接関係ない所で金額が上乗せされているから、市況が悪くなり、本来の資産価値に収斂する相場になれば、昨今に売り出された新築マンションは暴落する。

割高な価格で住宅ローンを組んだ無知な方々は自己肯定のために相場は上がり続けると言うが、いずれ青ざめて後悔する日がくると思います。
どうしても買わざるを得ない場合は周辺の中古相場、賃貸相場を周到に分析し、高値掴みを避けること。

地域による差はあれど、都内の新築価格は明らかに下げ始めた

本来の資産価値ってなんだ？職人が昔の低賃金に戻って鋼材など商品価格も暴落すれば実現する価格？来るといいねぇ

港区だけは一向に下がりませんねえ。
マネーが集中しているから当然といえば当然ですが。

マジ？どこが下がってるの？煽りとかじゃなくて教えてくれ。

マンマニさんの記事にあったような…。
千代田区、中央区も値下がって（横ばい？）いたのを見ましたよ。
港区だけ上がっていましたがこちらはもはや高級物件しか供給されなくなってきた区ですから、当然の結果かも。

>>9340 匿名さん
暴落しますかね〜
職人の人件費が暴落するときは、あなたの給料も暴落しますよ。
株価も上昇しているし、地価の暴落もなさそうですけどね。
ただ、金利は確実に上がりそうです。

渋谷区なんて山手線外側でも坪800万が普通になってますが、いつ下がったんですかね？
代官山、南平台、元代々木町…2年前まで坪500万で手が届いたエリアですが

義務教育はゆとり教育、就活のときはリーマンショック、社会に出たら若手は低賃金。その中でも必死で貯めて用意した5000万、これなら都心にマンションっと思ったけど、マンションの価格が跳ね上がってた。ツイテナイ。

最近出た地価見るかぎり向こう2、3年は値下がる気配ゼロですね。都心部の商業地は軒並み10%とか上がってて人件費の高騰も下がる気配なく。。

まあこの国の莫大な借金を薄めるためにも、政府としてはインフレに持って行きたいのは明白ですからね。

そういう意味では順調にインフレが進み、マンション価格も賃料も人々の給料も上がってきてるんだよね

人手不足で一部の業界では給料が上がってるが、それは激安の賃金が少しマシになっただけ。
高騰したマンションを買える層に仲間入りできるわけじゃない。
今の雇用環境でインフレになるとスタグフレーションになって最悪な結果になるよ。
それはヨーロッパや韓国ですでに起きてること。

デフレのままで全員が貧乏になるよりはマシです。
パリやロンドンなど世界の主要都市はどこも東京よりマンション価格は高いです。
また、激安だった職人さんの賃金が上がっただけなので、マンションの建設費が下がる可能性も低いでしょうね。

>>9358 匿名さん

マンションが戸建てと比べて激しく値上がりしてるのは人件費というより土地代だよ。ただでさえ纏まった土地が少ない上に、今はそれをホテルと取り合いだからね。土地の運用としてはホテルの方が圧倒的に儲かるから、そいつらに負けないように土地買おうとすればアホみたいに高くなる。

>>9357 匿名さん
土建屋はマンションが売れさえすればいいからそうだろうな。
だが、スタグフレーションになって貧困層が生活できなくなれば治安が悪化するし、政治も不安定になる。
昔、ナチスみたいなファシストが政権を取れたのは、ドイツ経済が悪化したからだから。

ホテルは五輪後に供給過剰になるだろうね。

>>9361 匿名さん
今、北海道京都大阪沖縄に来てる観光客は東京オリンピックと関係ある？
オリンピック後も観光客は増えるし地価は上がるよ。
世界の人口は増えるし所得も増えるからね。

>>9359 匿名さん
駅徒歩7分くらいの住宅用地では競合が起きず土地の値段はあまり上がってないよね。それがマンションになると高いという

連休中、首都高渋滞。

山手トンネル走行中、首都直下が来ないように祈った。

自宅だけじゃなく、車にも非常食が必要かもしれない。

>>9363 匿名さん
増える人口はアジアやアフリカの貧困層。
外国に遊びに行ける人たちじゃない。

没落したくなきゃ山手線徒歩5分以内に買っとけ

世界の海外旅行者数は、1995年が5.2億人、2015年が11.8億人で、2030年には18億人になると見込まれています。

中間層の定義は様々ですが、世界の中間層の人口は2015年に10億人程度だったのが、2030年には20〜30億人に増えると予想されています。

日本は観光資源には恵まれてるから羽田成田からの都心や地方へのアクセス時間やコストを改善する努力を続ければそこそこなんとかなるでしょ
ただ、外人や日本の高齢者から興味を持たれないとこは危ないな

為替動向次第。円高になったら微妙。

日暮里をもっとホテルや商業施設だらけにしよう

品川新駅(泉岳寺)、虎ノ門、銀座、日本橋、六本木と大規模再開発が続くエリアに出やすいところが狙い目ですかね。
日比谷線と浅草橋が両方使える人形町とか、浜松町や田町あたり？

浅草線はいいとこ通ってますが、若干深いんですよね。。。

浅草橋浅くないですか？東銀座、宝町、日本橋くらいしか使ったことないですけど。
大江戸線は深いですね。

浅草橋じゃないですね。浅草線です。

>>9375 匿名さん
JRもメトロもとなるとその辺りですかね。
中央線なら飯田橋が鉄板でしょうけど。

>>9375 匿名さん

子育てに抜群の環境ではなさそう。そこを加味すると少しだけ郊外が人気？

山手線&メトロ利用可能で徒歩圏に住宅地がある駅は意外と少ない。
利便性重視の風潮に過度に犯されて、雑居ビルに囲まれてでも住みたい人が多いのが現状ですが。

山手+千代田線+再開発の西日暮里にスミフが建つけど絶賛売れ残り中ですぞ！

日暮里周辺はイメージが悪すぎるからなー。
千代田線は都心を貫通しているからメトロの中でも便利な路線だし、山手線ももちろん便利ですけどね。
とはいえ、西日暮里の物件に7000～8000万円は払いたくないです。

屑物業や皮革産業の集積地ですからね
まぁ、そういうことですな

山手線以東は雑居ビル囲まれ感と昨今の災害を考えると住環境としてはどうなんでしょう。。

それであれば山手線挟んで逆サイドの中野荻窪エリアの方が住環境としては良い気がしますけどね。
中野なら東西線始発、荻窪なら丸ノ内線始発で確実に朝座れるし、中央線で東京新宿一本。帰りは東京駅ならこれまた確実に座れる。
さはに、地盤も武蔵野台地で盤石と最近の豪雨地震災害リスクヘッジとしてもOK。

>>9389 匿名さん
9277さんが仰る「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなくても」と「中古マンションの建物価格は、経済情勢が現在と変わらなければ」は根本的な考えは同じですが意図は異なるんじゃないかなと。
9389さんが仰るように「あくまで経済情勢等が現在と変わらないことが前提であれば」という話なら理解できます。

>>9391 通りがかりさん
補足ですが「経済情勢等が現状と変わらないこと」はあり得ず、土地、資材、職人人件費、金利、マンション購入検討層とその資産賃金等は常に動いていきますよね。そういう全体の動向に鑑みて、マンション価格が上がる／下がるの議論こそ意味があるかなと。

>>9388 匿名さん
中央線の利便性はメトロに似てるからね。
飯田橋ならいいと思うよ。

パークコート千代田富士見がありますよ、お客様

そう、あの事故物件が。

ね。
好きなマンションだったのに、本当に残念。
どことなく陰鬱な感じになったよね、あそこ。

タワーで事故が起きるのは仕方ない
むしろ自殺者いないタワー探す方が難しい
たまたま表沙汰になっていないところも多いだろうけど、5000人住んでたら数年に一度はコンスタントに出るもの
管理会社も大手なら事後対応マニュアルまで作ってるものよ

>>9400 匿名さん

>>9400 匿名さん
それは分かります。
なので規模や駅からの距離、タワーではないは妥協できます。

中野の再開発南口1分タワマン70平米1.1億、
文京区のメトロのみの物件徒歩5分、規模は100戸未満、70平米9500万ぐらいの比較ですかね。千代田区や日本橋界隈でもこのくらいの価格のものありますよね。

>>9398 マンション検討中さん
そうなの？怖いわー。

>>9403 購入経験者さん
理屈に沿って現実がウロウロするだけで最終的には理屈通りになるの。建物2％減価は長年の事例を積み上げた理屈で、建物の寿命が延びない限り変わらない。マンション価格の上げ下げは建物減価を飲み込む土地価格の影響でしかない。

>>9404 名無しさん
RCの寿命が37年というのは短すぎでしょ。技術の進歩で寿命は倍くらいに伸びてると思うよ。

見えるところの仕様がこんだけ落とされてるんだし、見えないところの仕様は…って思っちゃうよね最近

要するに郊外も上がってきてるから早めに買った方がいいとの結論

デベが高品質高価格の物件を出すのをヒヨってるのが嫌だよね～。
結果ショボい仕様の割に中途半端に高い価格で満足度低いと。

>>9412 匿名さん
青田売り禁止レベルの仕様だよね

室内仕様は数百万程度でマックスまで引き上げれますが、躯体は無理ですよね。

おそらく皆さんが言う仕様とは、後者を指しているはずですが、具体的にどの辺りがしょぼいのでしょうか。

タワーマンションに限っては躯体は日進月歩で、中古の性能など足元にも及びませんし…。
やはり低層住宅のお話ですかね。

そうか？だいぶタワーもショボいの増えてきたけど？

天井は昔のタワマンは梁でデコボコでしょ

てか通路の室外機置場って、何？w

>>9417 匿名さん

コレですよ。
https://mituikenta.com/?p=1666

なんか潮目変わったよね

>>9420 匿名さん

タワマンで良ければタワマンを選ぶのが正解では？共用施設のグレードはイマイチでも住戸のグレードはまあまあだと思います。

>>9420 匿名さん
都心から遠い物件の仕様はさらに低下していると思います。基本価格に比例するので

「グローバル化社会の進行」「高齢化社会の進行」「格差社会の進行」等により、社会経済がこれまでの歴史のなかでは未経験の局面に入ってるわけだから、日本の不動産市場が歴史的に未経験の局面に入ったとしても不思議ではないかな。

どうしても買いたければ中古でいいんじゃない。
それか比較的安い新築か、郊外で諦めるか。
津田沼タワー、今リーズナブルで出ているから悪くないと思う。
70平米、4000万台、倍率高そうではある。

給料倍にしない企業が悪い

3Aや六本木のマンションを普通のサラリーマンが買えることが異常であって、多摩川や隅田川を渡れば70平米5000万円のマンションが買えるのが適正な価格形成でないか

>>9431 匿名さん

新築マンション建設中のあちこちの駅前で、オープンハウスの若者が戸建営業してるね。これだけマンション高けりゃ一部は戸建に流れるのが自然かな。

3階建戸建てが中心になって、マンションの方がここ10年ぐらいは高いですもんね。
あの急な階段がどうも無理で。

オプレジは他のより柱を細く、壁を薄くしたりして安く仕上げているそうです。

>>9433 匿名さん
オープンハウスの3階建て建売りは確かに安っぽいね。階段も急かもしれない。350以上でマンション探してる人は建売じゃなくて注文住宅かな。土地探しから間取りと仕様決めてとなると面倒くさそう。やっぱマンションがいい！とまた戻るわけだ。

戸建てで多少立地の条件を下げて、駅徒歩10分以内、30坪の二階建て、都内のそこそこの駅としたら、マンションよりかなり高くなるから、やっぱりマンションで駅徒歩5分以内戻る。

二階建ての知り合いですら、ワンフロアで生活していると言っていた。

やはり年取ると階段の上り下りが億劫になるので駅近のマンションは魅力的ですね
できれば雨に濡れずにスーパーや駅に行ければ申し分なし

>>9438 匿名さん
ちなみにこの知り合いはまだ30代の子育てファミリー。
小さいお子さんがいて、階段も少し心配があるかも。
子供の足音を気にしなくていいのは戸建てのメリットですね。

>>9433 匿名さん
そんなことしていいの？笑オプレジってマンションでしょ？

>>9441 匿名さん
オプレジは戸建てを沢山販売していますよ。
柱が細いとかは実際に施工している人から聞きました。
法律の範囲内でのはず。
まあ建売だからね。

あ、レジはマンションの名前につけているということですね。
まあ安いなりでしょうけど、なかなか良い立地のものもありますからね。

オープンハウスの建売戸建を比較のために何件か見ましたが、微妙な立地に微妙な価格設定なんですよね、微妙というか絶妙というか、笑。
めっちゃ囲まれてる戸建も、左右上下に他人が住むマンションも大差ない気がしましたが、維持管理を委託できてワンフロアで生活できるマンションを選びました。一国一城の主になれる戸建か、価値観の違いですよねー。

>>9442 匿名さん
オープンハウスの名誉のために言っときますが、柱の太さはあれが普通です。3階建てなら構造計算もして耐震性もありますので構造材は問題ないです。問題なのは内装や外壁、雨仕舞いあたりが安かろうですね。安いですから仕方ないですが。

オープンハウスにニトリの家具を置いて暮らせば、デフレのお城の出来上がりですな。価値観は人それぞれなので、家にカネを掛けたくない人の選択肢が用意されているのは素晴らしいと思いますが。

いや、オープンハウスも十分高いけどね笑

単なるマイナーデベに成り下がった印象
価格も物件によっては三井三菱と大差ないしね

CMのおかげである程度メジャーではあるとは思うけどね。

価格下落を期待している書き込みが多いけど、押し目待ちに押し目なしだよ
世界の経済情勢と国内の政治情勢からしてほぼ議論の余地はないかと

価格下がったら下がったでもっと下がると思って永遠に買えないんですよ。

久々？世田谷区の駅遠や馬喰町あたりではバンバン値下げしてるよ
単に値付け間違えた物件が局地的に苦戦してるだけの話

タワマン買ってこんな情けない話にならないように。。。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15363338/

占い部屋は値引きされてるよね。売れ残りの新築マンションでいいのかって話だけど。キャンセル住居が手付け放棄分安く売り出されるのが理想なんだけどねぇ。

世界情勢は意外と悲観の方に振れる可能性もあるからね
しばらくは何が起こっても大丈夫なように守りのスタンスでいるべきだね

不動産で儲けようなんてバカなことは考えないこと。
不動産業者の餌食になるだけだから。

投資と自宅は分けて考える必要がありますね。
自宅であれば、空室リスクもないし住宅ローンも格安ですね。
株価が上昇しており、さらに地価が上がり続ける可能性はあり、買うのを待つリスクも考えるべきでしょう。

>>9466 匿名さん
不動産は投資としては今は買い時じゃない。
自宅用は必要な時が買い時。
必要なのに買わないのって、買えない以外の理由は理解できない。

ロケット！

千代田、中央、港、渋谷、品川くらいまではまだまだ再開発等で勤労者も居住者も増加し続けるよ
そして将来的に人口増加政策に転換し全体的に人口が増えはじめる頃には不動産所有者と不動産賃借者の割合が1:9くらいになってるよ

都予測で32年で人口のピークが足立区、葛飾区、江戸川区の3区。57年まで増え続けるのが千代田区、港区、中央区。江東区は52年まで増加。

もちろん全体人口は移民政策や子育て政策で本気になればいくらでもコントロール可能だし、都心部であれば再開発を誘発してオフィス、住居を増やせば人口は増え、にぎわうことになる
そう考えるとほかの街やマンションと比べて何が劣っていて、何が優れているのか、そしてどう改善していくべきかが常に意識され進化しているエリアが継続的に価値を高めていく気がする

そうなると、やっぱり交通の便が良い街が強いだろうね。

箱崎？

なんだそれ、マンハッタンやロンドン、サンフランシスコ都心部等腐るほどあるやろ。
そもそも都心駅近買う人は30年間住むこと考えてマンション買わないと思うし、仮に30年住めるんならもはや資産価値とか関係あるのか？
駅遠を別に否定しないけど、普段の交通利便性の悪さのストレスの方が大きいから俺は駅近がいいかな。

かつての香港九龍城とかそんな感じですよね。都心の雑居ビル街はどの国でもスラムが多いですから。

西洋人は日本人以上に眺望拘るから、壁見ながら暮らすようなレジに住むのは貧困層か若者と相場が決まっています。個人的には１０年後のリセールも怪しいかと。

馬喰町辺りの景色って外人から見るとスラム街のそれにしか見えないらしくて、以前にアテンドした中国人がすごい警戒してたの思い出したわw

なんだそれ、本当のスラム見たことないでしょ。

>>9487 匿名さん

眺望に拘ると、わざわざ駅近買ったのに駅から離れるという訳ワカメになるというね(笑)

タワマンでも、
お見合い部屋や低層階の眺望悪い部屋は意味なし。

界隈の地価動向や周辺の再開発へのアクセスを考えると、都心部雑居ビル街だけ10年後に値下がりするっていうのはちょっと甘い期待がすぎるかと。湾岸暴落論並みに無茶苦茶でしょ。

海外が～とか言ってるやつは一度サンフランシスコやニューヨーク歩いてみ。高級住宅街とか言われてるとこでもマジ汚くて治安悪いから。
しかも中央区とか千代田区って東京のなかでもかなり治安良い方でしょ。

マンションは最上階に限るね

国内線乗り継ぎの外人に東日本橋のホテル取ってやったら、たった一泊なのに着くやいなや場所変えてくれと懇願されたことあるわ。東京でも最も治安いい地域なこと説明して納得させたが、夜は人少なく暗いのでゲットーみたいだと言っていたな。緑地とかゆとりも全くないしね。

>>9493 マンション検討中さん
何かさっきから必死ですけど、それって場所が悪いんじゃなくて根本的なところであなたが調整失敗してるんじゃないですか…？

まあ、毎年地価10%上昇してるエリアなのでマンションはすぐには安くならない(というか採算とれなくて安くできない)でしょうね。
容積率緩和措置がなくなるので、再来年からは供給もガクッと下がるでしょうし、ある種価格の歪み的にまだ手が届く価格帯で供給されてたエリアですけど、今仕込んでるもの以降はどうなるかわからず、今思えばサラリーマンでも都心部が買えた今までがおかしかったと言われる日も来るかもしれません(10年前に日本橋界隈買えた人は儲けものでしたね。)。

現在は住環境より駅近利便性の方が重視されていますが、10年後、20年後どうなるかはわかりません。それは市場が決めることなので、ここの人が勝手に議論してもあんま意味ないでしょう。ただ、統計的には年を追う毎に駅遠の資産価値が低く評価される(駅距離ごとの平米あたりのリセール価格の解離が拡大している)っていうデータはあるようです。

いろいろ書きましたが、結局その場所に住むのは買った人ご本人なので、あまり人の言うことに左右されずに自分達が重視する要素にかなうマンションを買うのが一番だと思います。幸せはお金で評価できないですから。

株価高騰がいつまで続くか分かりませんが、不動産にとってもいいことです。

ツインパークスなんて坪単価で倍近く違うじゃん
駅徒歩1分10路線利用可とかドヤついてる日本橋イースト（）のマンションが坪350から値下げしても売れない理由考えた方がいいよ
みんな住みたくないんだよ、あんな場所

いつかは六本木のタワーレジデンスか南青山の低層レジが終の住処としたいよね
いつかはクラウンみたいに

>>9503 マンション検討中さん
駅徒歩1分で10路線使えて350切ってる物件ってどれですか？
ちょっと興味あります。

ゆりかもめっすか？

低層はもううんざりです。
カーテン開けれなくて鬱になりかけました。

だいたいオフィスビル街に住まなくていいっしょ

新橋や大手町なんか、日常の買い物はできないし、不便この上ない。
職場も住む場所も同じ街だなんて田舎者の感覚。

最近はデベロッパーの都合で日本橋界隈まで住宅地にしようとの勢いだからね
それだけ都心部のビジネス需要が減退して、むしろ住宅需要でそれを埋めようとのことなんだよな
そしてその煽りを食らって田園調布や成城が地盤沈下しつつあるかと

デベの都合では決まりませんよ。
買い手あっての話。選ばれてるのでしょう。シンプルに。

>>9515
半々じゃない？
湾岸開発なんかもデベの都合だけど、大量に広告費が投入されてイメージが改善されて、
良質なタワマンに安価に住めるっていうメリットもある。
他方で埋立地であることは永久に変わらないから風評含めた地面のリスクは付きまとう。
都心回帰（既に死語ｗ）ってのもオフィスビル造っても採算合わないから、
仕方なく実需層に向けて都心商業エリアに住宅を供給しただけだからね。
結果的にそのタイミングで買えた人はハッピーだけど、もちろん10年後は分からない。
住職隣接とか奴隷かよｗチバラギの戸建てのほうが百万倍マシｗって価値観になってるかもしれないｗ

>>9481 匿名さん
3200で買った馬喰町1DKに三人家族(子供は
会社やめてパート) で住んでる
知り合いは、
子供が外出中にセックスしてるって言ってた。

この記事読んだ方がいいよ。無理な住宅ローンを組もうとしている人は。

6000万のマンションを30代共働き夫婦が「買える」と思ってしまう危うさ
https://diamond.jp/articles/-/181162?display=b

最上階の南西タワマンとか、まだ、エアコン使ってる人いる？

>>9517 住民板ユーザーさん1さん

都心例えば山手線沿い５分以内で１０年以内に大型供給できる用地が出てくるのは限りありそうなので、もしマンションよりホテルやオフィスによる取得が増えたら、今売りに出ている新築も希少価値でプレミアが付く可能性ないですかね。

南東 50Fだけど、まだエアコン使ってるよ。

>>9520 検討板ユーザーさん

ないだろ。
小規模B,Cグレードのオフィスビル建てても
高い家賃とれない。
ホテルはオリンピック終わったら
稼働率下がる。
ペンシルマンションしか
需要ない。

絶好調と言われてる今、
六本木あたりでも、6ヶ月のフリーレントつけないとオフィスビルは入居してもらえないのが現状。
レジ系はすぐ申し込み入る。

今は千葉県の松戸でさえも新築コンパクトマンションなら坪単価350万円で売り出されている状況。
例えば年収700万円程度の低所得者は手取だと540万円ぽっち。松戸の物件さえも買えないから、都内の物件は言わずもがな買えない。都内で買うなら倍の年収1400万円は必要。

マンション価格が上がればマス層の通勤時間が長くなるだけの話で、都心抜き出して年収倍率出してもなんの示唆もないんだよなぁ
みんなで外環、環八の外に住んで痛勤しようや
バブル組もリタイアしたらだいぶ電車も空くでしょ

>>9528 匿名さん
六本木に取られていたIT企業の聖地の位置付けが今後、渋谷にもどってくるからね
ヒルズとかミッドタウンは草刈場になったゃってんのかな

田舎から出てきて松戸に住むのは情強かも知れん

なんつって

松戸で40平米のマンションが4000万円。。。少し前なら4000万円あれば23区で70平米のマンションは余裕で買えましたけどね。
最近、住宅ローンの煽り記事も多いですね。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57760

>>9533 匿名さん

https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00143898/?sc_out=mikle_...
松戸のボッタクリマンションなんか買わなくても、もっと近くに安いところありますよ。
要はいかに手間かけて探すがなんです。
マンション営業の言うことを鵜呑みにしたら大損しますよ。

>>9538 匿名さん
意外と三田線の板橋は便利ですね。

山手線右上は今ボッタクリだと思うわ。最近でいえばクリオ日暮里セントラルマークス？みたいなの。