23区内の新築マンション価格動向（その67）

江東区は151戸以上のファミリー向けマンションに規制を設けるから、既存タワマンの資産価値は維持されるのでは？

江東区のタワーマンションも時が経てばコミュニティができるよ
戸建とは違う形で

>>6451 匿名さん
逆に既存のファミリー層は高齢化して、ファミリー需要が減らないかな

タワマンは憧れてるくらいがちょうどいい。

流行り廃りがあるからなあ、こういうのは

タワー物件は供給が豊富だからあちこち比較できて楽しいけどね

江東区に住まなくちゃいけない人はどこにもいないので、供給絞られたらエリア外に需要が流れてくだけで価格上昇なんてしないよ。閉じた系じゃないんだから。

江東区タワマンの現実的な未来は辰巳団地だろうなー

湾岸ブロガー（）は利便性いい湾岸タワマンは高島平団地にならないとか言ってるけど、有楽町線で銀座まで8分の辰巳であの有様

街の魅力に乏しいから古くなった湾岸タワマンご自慢の共用設備なんて誰も魅力感じないよね

辰巳団地は土地がまとまってるからどこかで再開発入って生き返るだろうけど、民間がバラバラ開発した他の湾岸はそれも期待薄

豊洲のららぽーともどこかで閉鎖されて事実上街ごと放棄されるかもしれない、スーパーもなくなり年寄りが都心の買い物難民になるとか

あれだけ人も住んでいるからこれからも色々できそうだけどねえ

湾岸なんて手を出すもんじゃない

豊洲にあったMAGIC BEACHのリニューアルオープンが今年あるみたいだよ

少しは魅力が高まるんじゃないかな

まー、それでも城北城東の木密エリアよりは湾岸の方がいくらかマシ
湾岸タワマンはセンスや感動から程遠い味気ない毎日だけど、災害で死ぬ可能性は低いしヤンキー輩も少ないからね

>>6457 匿名さん
昭和の団地やニュータウンもかつては先端だったんだから30年先はわからんよね。

でも湾岸ブロガーも30年そこに住むつもりはないと思うし、適当なところで脱出するでしょ。埋め立て地は誰の故郷でもないから特別な愛着もない。で、その湾岸サイコーに乗せられて高い中古買っちゃう層が一番やばいと。

湾岸は橋が壊れちゃうとどうしよもないんだよね。

東京駅が中心である限り、湾岸の未来は明るいよ。
あれだけ利便性の高い立地が廃れるなんてどう考えてもありえない。

通勤不便な城南・城西よりも江東区（の湾岸エリア）は人気も価格も高止まりすると思いますよ。

豊洲の小学校は都内でも有数の規模とレベルを誇ってるから、
後10年もすればそこを故郷として育つ優秀な層が大量に出てくる。

東京は中心はひとつじゃないだろ。
田舎町じゃないんだからひとつの場所で仕事も買い物もするわけじゃない。
東京駅周辺に都民が買い物や食事に行くか？
普通は行かないよな。
オフィスだって、みんなが東京駅周辺で働いてるわけではない。
東京駅中心に東京という都市が動いているから、東京駅から同心円状に価値があるというのが埋立地住民の理論だが、バカバカしくて話にならないよ。

地震じゃない？

最近東京は有感地震が少ないね

東日本大震災の余震もだんだん減ってきたかな

働くところは山手線が中心だよ
それ以外は基本住むところだよ

港区や品川区の湾岸エリアは価値があると思うが江東区の湾岸エリアなんてそもそも価値ないでしょ。

いや、杉並とか世田谷に比べたら江東区湾岸地域はずっと価値がある。
今の流れなら将来的には豊島・新宿・文京あたりよりも価値が出てる可能性が高い。

中心部に近いし、区画整理されていて災害にも強い。

バブル期みたいに東京の中心が新宿になれば逆転するんだろうけど、
東京駅中心の今の流れが変わらない限りこの傾向は続くだろうね。

多摩プラーザとか買ってた人達も多分当時は大丈夫って思ってたよ。湾岸は今は新しいのがドンドン建つからデペも必死に宣伝するし新しい店が出来れば注目もされるけど、開発が一巡したら熱も醒める。その頃は同じように別の開発地が「都内在勤者が住むならココ！」って宣伝されてるよ。
高島平だって40年前は子育て世代の憧れだったし、世田谷はつい最近までサラリーマンの「アガリ」の街だった。忘れ去られるのはあっという間だし、皆がこぞって住むような街は20年位のスパンであちこち変わってるよ。

土地は有限だから、開発しようにも限界があるしね。で、開発が一息つくと、その時の情勢に合った別の場所が耕される、と。

今後の技術革新の影響、たとえばテレワークの普及なんかで、将来的に郊外が見直されるなんてことはないのかな？

テレワークや自動運転の普及、働き方改革による労働時間の短縮で住環境の良い地域が見直されるかもしれないね。近くに公園、日の当たる道路、気の利いた個人経営のレストランや洋菓子店。中央線沿線とか世田谷の駅遠とかなのかな。

辰巳の例を挙げるまでもなくスローライフの対極にある湾岸はキツいな。公園は健康器具ばかりになって保育園は次々とデイサービスに変わるだろう。若者向けチェーンは撤退。誰のふるさとにもなれず一世代で住み潰された街になるだろうね。

>6471

歴史を学んだほうがいいね。
それに、文脈からするとたまプラーザじゃなくて多摩ニュータウンだと思うけど。

東京に詳しくないキッズのようだから、きちんと解説するね。

前提の知識として、バブル期は東京の企業の中心は新宿だったんだよ。
都庁の移転決定を始め、西新宿の高層ビル街が開発されて、古い丸の内・大手町より新しい新宿がこれからの中心になると当時は考えられていた。

だから、多摩はギリギリ通勤圏で成立してた。
（多摩センターから新宿は30分強。駅遠はバブル独特のものだけど、バスで15分ぐらいでも1時間以内の通勤が可能だった）

けど、現実は丸の内・大手町で再開発が加速して、
新宿のバブル期のビルは建て替えが進ま無かった。
グローバル化の進展で羽田へのアクセスも重視されるようになったから、新宿の競争力は落ちていく一方。

こうして東京駅近辺が中心になったから豊洲が脚光を浴びてきたんだよ。
この流れが変わらずに、オフィスの中心が大手町・丸の内であり続ける限り、
そこに近い豊洲は引き続き資産価値を保ち続ける。

今のタワマンが建て替えられるのか、
（コープオリンピアとか中野ブロードウェイのように）
ビンテージ化して味のある住戸を売りにするようになるのかは知りませんが・・・

>>6474

豊洲のタワマンがコープオリンピアって面白い皮肉だね。

建築物や再開発のサイクルで今は大丸有のターンというだけの話。次は渋谷で、その次は新宿。既に小田急・京王・JRが2040年に向けた西口の巨大再開発を検討始めてるね。

虎ノ門なんて完全に終わったエリアだったけど、六本木と盛り上がりが逆転しつつあるのも同じ話。

大丸有一極集中の未来像なんて誰も描いてなくて、常に都心のどこかで新陳代謝が起きるようなサイクルを行政は目指しているし、建築物の社会的な寿命からも自然とそうなるわけ。

あなたは勉強熱心なようだから、「都市づくりのグランドデザイン」で検索してみるといいよ。

渋谷も新宿も広がりに欠けるから、東京〜品川の連合体を超える日は来ないだろうね。

>>6474 匿名さん

高島平は昔から大丸有直結(しかも30分)だけどなんで寂れちゃったの？単に建物が新しいかどうかだけな気がするけど。

東京丸の内日本橋神田秋葉原上野・・・
湾岸含めて全体の流れが東にきてるのは間違いないと思う。
もちろん20年スパンの栄枯盛衰もその通り。
ハズレを引きたくなければ地味でもターミナル駅はやっぱり強いよね。
赤羽北千住武蔵小杉は風が吹いてるし、何だかんだで八王子や立川は便利で根強いし、
柏や津田沼も同様。
後はこのエリアは○○の街、と言われてるようなエリアも強い。
丸の内の地所村だったり日本橋の三井村、郊外なら豊洲や柏の葉も三井分村ってイメージｗ
渋谷も傾きかけたけど、東急が三顧の礼でグーグル誘致に成功したし、
沿線含めて息を吹き返すと思う。
対して多摩ニューや高島平みたいに官が強かったり船頭不在で開発して終わり、ってところはキツいね。

とりあえず山手線内側の利便性が良いとこ買っとけば大きな失敗はないと思う。
出来れば中央線より下側。
高いけど。

昔の東京の中心は日本橋～浅草。そして広域で～品川くらいまで。
当時東洋一の繁華街だった。

下町の開発の余地が無くなって新宿などの西側が発展。中心が西に動いた。
当時、東急が銀座や上野浅草に行かなくても百貨店などで買い物できるようにと渋谷一本で開発を続けた。

しかし時は流れ、老朽化で東側の再開発がはじまってまた東に中心が動いた。
荒川区など地味な区は超高層タワーマンションがボンボン建ち、大学も都心に近い下町に。


20年すればまた同じ流れができるでしょうね。

要するに老朽化が進んだ順に順繰りにグルグル回って新陳代謝が起きているということでは。

待ってればそのうち順番が来るみたいな

東京駅ってそんなに使うかね？
新幹線で地方に行く時しか使わないけどな、
ただの乗り換え駅で乗降数多いだけでしょ？
商業施設も別に大したこと無いし。
湾岸民は東京駅を過大評価し過ぎじゃ無い？

>6480

同じ流れは来ないでしょう。
西側に開発余地なんて無いですから。

巣鴨プリズンとか淀橋浄水場があった時代とは違いますよ。

工場が残ってる城北のほうがまだ余力がありそう。

>>6482 匿名さん
埋立地の人間は東京駅と銀座に近いことしかアピールできないから、この二つは大好きだよ。

城北に工場なんてあるかね。下町は借地も多ければ権利が入り組んだ地域も多く、民度も低いから今だって土地まとめて再開発する動き全然ないよ。立石くらいじゃないかな。

不謹慎だけどいずれ地震は来て木密で甚大な被害が出るし、タワマンは安全でもたまたま街中や友達の家なんかで被災する可能性あるよね。みんな311忘れてるけど湾岸と下町は資産価値どうなるかね。

３１１だけど、湾岸もそうだけど
ウラヤスとか津田沼とか大変だった。

ほんとは、警告したいけど、今住んでる人の
資産価値をディスる事にもなり。

損する人はデベだけじゃなくて、所有者も
そうであり。

判断する人の知見と言うしかなく。

首都圏直下では環七・環八あたりの木造戸建てが火災で全滅することが予想されています。
※消防車が圧倒的に足りない。

環状七号より外は帰宅も不可能と言われています。
正直、密集地帯のほうが埋立地よりも危ないことがだんだんと常識になってきていますよね。

＞6485
立石は下町じゃないよ。
下町は墨田川以西の浅草、上野の下の部分、日本橋、銀座、神田、麻布の一部など。もちろん東京駅も入る。荒川区は下町。
ちなみに上野桜木や谷中、駒込などは山の手ね。

地方の人が間違えるどうでもいい話。

ついでに言うと世田谷、杉並などは山の手じゃなくてただの山だったから。本来の山の手はせいぜい麻布台とか山手線の内側の高台を指す。

>6489

それは徒歩が移動手段だった江戸時代の話。

>>6481 匿名さん

それはないな。
途上国だったゆえに拠点が移動したけど、成熟した今は老朽化を防ぐことにコストをかけていくスタイルになるよ

>>6482 匿名さん
勤務先の最寄駅な人は多いよ。

そろそろ日暮里西日暮里がきてもおかしくないと思うんだ。ショッピングモールでもできれば。

西日暮里は再開発来る。
荒川区は、学校跡地が出てくるね。
回ってると。
思うよ。

ここで話題になったブリリアタワー高崎が横浜北仲を遥かに越える抽選倍率だったようだね。倍率10倍越えの部屋ばかりで即日完売。新幹線通勤できるなら最高の物件だった。
サラリーマンが都内で無理せずに買える物件って本当に無いよね。

高崎に地縁がある人なら理解できるけど、都内に通う人多いのかな？

ブロガーが安いというし、なんとなく買いだから、投資で申込みじゃないかな？

>>6485 マンション検討中さん

田舎から出てきて川向こうにしか住んだことない人が知らないのは仕方ないですが、北区や板橋区は大企業の大きな工場や研究所がまだまだたくさんあります。
どんどん移転で閉鎖されてマンションに変わってますが。
例えば志村坂上の凸版印刷、浮間舟渡の新日鐵など。

凸版や新日鐵は現役で稼働してて移転はなさそうですが。

老朽化マンションの建て替え中に
住民が臨時で住む用途専用のレジデンスをデベが用意すればいいのに。
建て替えが終わったら次に建て替えになるマンションの住民が
入れ替わりで入るの。
誰もが一度は住んでみたいと思わせる超高級レジデンスにただで住めるようにしたら
マンションの建て替えがもっと進むと思う。

ウチもだけど建て替え考える年数にずーっと住んでる所有者の方が少ないから仮住まいの用意自体が意味ない。
反対するのは愛着思い入れって世界だから、仮に豪華物件用意されても退去自体を嫌がる。

第一仕様は分譲>>>（一定期間ならいわば）賃貸って常識だよね？デベが受注促進のためにそんなムダ金使うわけないし
豪華仕様の仮住居用意したからってその分余計に取れないよ。出来ても仮設住宅レベルになるのがオチ
それを建て替えたら金になる＝土地代の高い場所にエリアごとに作る？仮に満室御礼しても数年後には全室退去を一から埋める？
解体建設数年間のためそれ以外の半年一年単位の空室覚悟？わざわざ新築しなくてもラトゥールもパークハビオも空いてるよ笑

>>6494 マンション検討中さん
西日暮里は7年後ぐらいでしたかね。小規模校みたいですが商業施設と広場ついてるみたいです。
日暮里はもうこれ以上は望めない気がする。駅前のパチンコ屋つぶれてなぜ品ぞろえの悪いドラッグストアが入ったのか不明すぎる。

日暮里はタワマン建てるときに何故下に大規模施設用意しなかったんだ？いろいろ路線は通ってんだし集客は十分だろ

通ってると乗り降りするかは別でしょ。
上野だと乗り換え面倒だから日暮里を使っても、改札出なければ1円も落ちない

あと、高級物件になるほど不特定多数の出入りが見込まれるテナントの入居は嫌いますね。
住民にとってはプライバシーセキュリティの面でデメリットしかない。
特に飲食は害虫害獣が付き物だから嫌われる。

そこまで高級じゃなかったじゃんあのタワマン

日暮里にタワマンて時点で高級（笑）
背伸びして高額物件買ったら高級物件と脳内変換したがるのが人間。
普通タワマン内に大規模商業施設は作りませんよ。
オフィスビルとマンション、パッと見は同じでも前者は集客命、後者は外部から人来て欲しくない

2018年の東京都の地価公示価格の概要です。
地価は上昇し続けています。
都心で買えない方が荒川区などに流れているのでしょう。
早く買わないとさらに遠くで買うことになりそうです。

区部全域の平均変動率は3.9％となった。5年連続のプラスで、昨年の3.0％から上昇した。全23区で変動率が5年連続のプラスとなった。
上昇率が最も高かったのは、6.1％の荒川区（前年3.9％）で、5.6％の北区（同3.5％）、5.5％の文京区（同4.1％）及び品川区（同3.5％）がこれに続いている。
上昇率が最も低かったのは、2.2％の中央区（前年6.2％）で、2.6％の大田区（同2.7％）、2.7％の葛飾区（同1.5％）がこれに続いている

なんか高崎（）で抽選率10倍！超えなんでしょ
前回のバブルで大宮の戸建買ったら娘三人は誰もいらない
売るにも買値の七割減、とか聞きますけど。
2030年には全国三割空き家なんて怖ーい試算があるのに何でみんな高値掴みするかなー？

>>6508 匿名さん

無駄な部屋と家にならないように都内の駅近を買ってるんだよ。
そうゆう場所が高いだけな

>>6508 匿名さん

大宮の戸建てと都内駅近のマンションでは流動性が違い過ぎる

知らんけど高崎は県民からすると二度と出ない超一等地のブランドタワマンなんでしょ、知らんけど
地場の士業、親住ませて気軽に会いたい人、Uターン見据えた人などなど、地縁ある人だけで充分さばけそうだなーと

職場が東京駅直結みたいな人も少数いるのかもしれないけどね

>>6505 匿名さん
分譲時は坪300万ぐらいだったんでしょうか？
高級じゃなくていいので山手線直結で繁華街じゃない駅のマンションを安く買えたなら羨ましいです。

オリンピックが決まる前に買った人たちはどの物件でもラッキーでしたね。
オリンピックが決定して、湾岸の物件がだいぶ掃けたことがありましたが、正しかったんでしょうね。

そして五輪終了とともに不動産バブルも終了orz

新築のマンションは、仕込みがあるから下げられず。
売れる人にだけ売る。
つまり、地価に応じた金額設定ではなく、
原価に応じた価格設定の売価を、買える人だけが
買えるのが、新築マンションになると思う。

もう地価がどうこうではなく。
オークションに応じる事が出来る人だけが、
買えるものになってるよね。
きっとこれから先も。

となると。地価(そう言って良いものか迷うけれど)
は、下がる事が出来ない状況だと思います。

買えないのをこじらせない事だね

>>6497　
赤羽南のDNP工場（大日本印刷）が閉鎖して売りに出されてるみたい。
周辺は戸建て住宅多いが、赤羽駅から徒歩８分くらいで広大な敷地面積。

みなさん大好きな榊先生の最新記事です。
またしてもタワマン大暴落の予想。
一部タワマンが実力以上の高値になっているのでそろそろ当たるかもしれんが。

http://biz-journal.jp/i/2018/03/post_22843_entry.html

>>6518 匿名さん

暴落芸人は楽ですよねー
常に暴落暴落言ってれば、メディアからの一定の需要はあるんですからね

>>6518 匿名さん

毎回、すべらない話をありがとう。

いつも西新宿の物件ですね。

不動産価格が下がるには、よっぽど金融政策面でのトラブルと物件利回りを借入金利が上回らないと無理だと思うよ

>>6518 匿名さん
ほんと暴落芸人だな、このおっさん笑笑
おっさん一人の力で相場は動かせんて笑

不動産の空売りって出来るんですか？

>>6518 匿名さん

逆張りでタワマン買います。
いつも先生にはお世話になってます。

暴落した方が売りが出て、仲介料を稼げるからでない？

本当みんな資産価値思考が強いね。自分が住んでる限り家の値段とか払えるレベルならどうでもよくね？

キャッシュで2桁億円ありますが、資産価値は何より重要です。

売らなきゃ実現しないからね。しっかり払えるローン組んであとは何も気にしないのが一番。

マンション買った後も売れもしないくせに資産価値やら気にしてばかりで、あまつさえブログ立ち上げたりしてる輩もいるが、ああいうのが一番さもしい。本業に打ち込んだ方がリターン良い。

>>6527
ほんと、みんな資産価値、資産価値ってうるさい。
でも買った値段より高い値段で、売ってくれと言われるとうれしい。
俺も小市民だなぁｗ

含み益見てニヤリ、でもそれ売り出し価格ですからぁ〜、残念！

まあ実際に成約に至るのは築年数なりに多少安くはなっているよ。

とはいえ10年前では考えられない高値だからねえ今のうちに売るのはいいかも

売ってもまた買わなきゃいけないからね。賃貸に戻って、その後安くなってまた買うってくらい柔軟に立ち回れる人が気にするべきものなんだろうな資産価値

果たして10年前ぐらいの結構仕様が良かった時代の物件を手放して昨今のやや落ちる仕様の新築に不満なく住めるのか、という検討はしたほうがいいなあ。売るのは簡単だが

長く千代田区６番町の地点が日本の住宅地地価公示トップだったが初めて港区赤坂の地点にトップの座を譲りました。

ソース　国土交通省HP
平成30年地価公示で特徴的な動きを示した地点の紹介

港－4（平成30年1月1日時点の地価は4,010,000円/㎡で、前年比9.0％の上昇）
　アメリカ大使館やスペイン大使館付近に置かれている地点で、今回初めて住宅地の最高価格地点となりました。複数の再開発事業が進展する赤坂地区周辺では、新興の富裕層によるマンション需要が旺盛なことから、引き続き地価が大きく上昇しており、昨年まで全国の住宅地の最高価格地点であった千代田区番町地区の地点を赤坂地区の地点が逆転しました。

今週のエコノミストが特集組んでたね。

オリンピック後に大暴落みたいな話だけど、なぜ下がるのかについての根拠薄弱

>>6536
都心物件を除くみたいな話もしているから山手線の外側の話じゃないか？

選択と集中はこれからも進むだろう

エコノミストの記事はこれですよね。大人気の榊先生です。他の評論家も2040年には首都圏のマンションは半額になると書いています。20年先の話を言われてもね。

https://www.weekly-economist.com/20180410feature/

地価も人件費も上昇しているので、新築マンションの暴落はありえないです。
オリンピック後に下がるとだまされて、賃貸にしてた人が気の毒ですね。

>>6538 匿名さん

すべらんなー。

20年で半額なら賃貸よりいいね〜。
8000万で年間賃料300万なら単純に20年で6000万。

暴落するなら世界的な不況で暴落するでしょうね。オリンピックとか関係なしに。

なるべくドラマチックな未来予測が評論家として
名をあげるチャンスなんだろうけどさ。

落ちる落ちるって言って誰が得するんだよねぇ。

超低金利で、借りれる人が踏ん切りつかないって
言うのも罪作り。

家賃程度で買えるなら、買えばいいのよ。
自宅に暴落は関係ないからさー。

人口減少といっても、現実は海外びとが
買い支えてるし。

そのうち日本は、平和に多民族が仲良く暮らす
ユートピアになる気がする。

実際、在留外国人はどんどん増えています。
都心の人口減少が先延ばしになりそうですね。

暴落して大変な目にあうのは最近買った人達だよね。2000年前半に都内70平米のマンション価格が平均4000万円前後だった頃に買っている人は痛くも痒くも無い。住宅ローンの大半は返済しているだろうし、自宅の含み益が減るくらい。

日本の健康保険で医療を受けるために日本の不動産を購入するという裏技がある限りは鉄板かもな

20年後なんて日経平均も5万は超えてるだろうし、都心マンションが半額になるなんてとても信じられない。

榊先生は立地の相対感は埋立地の駅遠持ち上げてる自称評論家よりよっぽど当てになるが、価格の絶対感は全く参考にならないんだよな。

>>6548
榊君は、豊洲のスカベイを、坪１５０万と予想してたけど、実際倍の３００万で外れちゃってから湾岸をおとしめるようになっちゃったんだよな。
１０年、２０年すれば落ちるんだろうけど、その頃になって「ほら俺の言う通り１５０万だろ」って言うために頑張ってるんじゃないのか？

>>6545 匿名さん

先生が大好きな江東区は15年後も人口増え続けるって発表ありましたしね。
都心3区なんて30%増