23区内の新築マンション価格動向（その67）

>この自分なりの損得感、境界線を簡単に数値で表せるのが利回り。

これを素人が上辺であーでもないこーでもないって言ってるのがアホ臭いって事。

ほんとに細かく計算してる人がいればアホ臭いとは思わないしフツーに凄いねって。

いや、ワイはきっちり計算しとるで～ワイの実績はこうやでーって人もいるだろうから
そういう人は利回り利回りって言ってるだけの素人さん達に是非披露してやって欲しいと思ってる。

当然想定以上の利回りが出た年・物件もあればうまくいかなかった年、物件もあるはずなので是非ここの素人さん達に教えてやってほしいと思ってます。

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あっ
>>31698さんを素人と言ってるのではありませんよ。

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>>31701 匿名さん
ワイも母ちゃんも何もわかってないね。
利回りは実績と期待があるんだよね。それがリスクに見合うか。
答えはどちらも見合わない。特に低くなりすぎた期待。都心は借りた方が有利。郊外は知らね

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>>31695 匿名さん
あなたが何も理解してないだけ
利回りに貧乏も金持ちも実需も投資も全く関係ない。同様の効用を得るのにどちらの手段が有利か。

>>31694 匿名さん
算数もできないのが多数と思うのは幻想。所有欲が強いと、より良い生活、より多く残すという目的を見失う

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>>31699 匿名さん
>多くの世間様はそうしてるよね
してないよ
判断は同調圧力第一？自分で考えられないのは日本の教育の犠牲者

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>>31698 匿名さん
>一般的に十分に払う余裕がある人は、利回り、将来の資産価値、売却時の差損益まで、
>視野に入れて検討する人が、圧倒的多数なんだよ。
よく調べたな
妄想？

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利回りってのは、すでに忘れ去られた倒産した会社が売った、これまた無名の実績不明な建設会社が建てた物件も、100年以上の社歴を誇る財閥系企業が売った、輝かしい実績をもつ一流ゼネコンが建てた物件も、同じ土俵で比較するもの。ブランドや安心、そこで自分や家族の人生が輝く立地であるか、などなど、利回りで測れないものは多く、むしろ実需の人はそこを見て買う。

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>>31701 匿名さん

実際に経験されている方の発言は説得力ありますね。
築年による家賃低下があまりなく、物価上昇率と家賃上昇に相関が期待できる米国、
実質デフレで、家賃上昇が見込めない、更に築年に応じて、家賃低下を見込まざるを得ない日本、好きでなければ買ってられない賃貸経営ですね、日本は。

マンションは買わないで借りといて、金でも買いますか！
10年後に倍になるくらいの可能性はありますから。

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>>31707 匿名さん

何言ってるかさっぱりわからない。

３１７０１さんが指摘しているように、瞬間の利回りは役に立たない。
ブランドによる将来価値、賃料予想とかそういうファクターを考慮して、
予想利回りを’決めるんです。

ただ、一般的には、条件が同じなら、ブランド力のあるデべの方が、利回りの低い
販売価格設定となっているケースが多いでしょう。

築30年物件と、新築物件では、賞味期限の短い築30年物件の方が圧倒的に利回り高いです。

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築年数のいっている物件は買う前に管理組合の議事録しっかり読み込んでおいた方がいいよ
ものによっては相当なリフォーム費用も見込まないといけないし

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嵌め込み物件ってコレかな


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

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>>31710 匿名さん

築３０年は、投資は勿論、実需としても、ハードル高いですね。
利回り高いのには理由があるってことですね。

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私が4年前に買った都心一等地のタワマンは、利回りで言うと4.5%くらいです。

最近は3%くらいまで落ち込んでるんですか？

クソですね。笑

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>>31709
>何言ってるかさっぱりわからない。

それは分からないのではなく、自分と考えが違うから納得したくないって意味だよな。

ちなみに俺からすると
>>31707と>>31709は互いに揉めたり否定したりするような内容じゃないけどな。
どっちもだよねー、そういうとこあるよねーって感じだし。

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因みに、自分は利回り計算したけど、無視して買いました。
賃貸募集は略期待できず、住みたかったら買うしかないから。
とにかく気に入っちゃたからしょうがない。

固定資産税も、管理費もバカ高いけど、満足してます。
リセールだけは期待できると思ってますが。

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>>31714 匿名さん
　そういえばそうだね。

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>>31715 匿名さん
利回りを計算するとき費用は何を合計しましたか。管理費、修繕積立金、固定資産税以外に支出に含めましたか？

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>>31715 匿名さん

それくらいの気持ちでいるのがいいやね。

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新築で買って想定利回りを上回る事はないと心得よ

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新築で買って内装、設備に金を掛けてもその分利回り悪くなるたけ

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>>31717 匿名さん

投資対象では無かったので、他の火災保険料、契約諸経費等は、計算しませんでした。
住宅ローン減税も対象外なので。
雇われの身なので、経費算入も限界があり。

ま、言いたかったのは、投資対象とは異なり、そういう細かい計算をしませんでした。ってことです。　ザックリ、表面と実質を試算し、こりゃだめだあって感じでした。

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>>31721 匿名さん
自分の住む家の計算ならその程度で充分なのでは。
要は30年なり40年なり、またはジジイになるまでの期間、賃貸なら家賃の総額がいくらになるか、それに対して購入した場合はどのくらいかの比較程度で自分が納得出来るならそれでOK。
別に収益物件を買うわけじゃないし、不動産投資するわけでもないしね。
内装や設備に金かけったってそれは趣味みたいなもんだからねえ。
多分ほとんどのひとがこんな感じじゃないかな。

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去年とかの新築って、高かろう悪かろうしかないじゃん。
言っていいか迷うけど、それって中古になった瞬間にクソ化するんじゃないかな。

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まさに新築マンションの暗黒時代でしたね。藁
黒歴史バブマンって、10年後に指差されて揶揄されるんだろうなあ。笑

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クソになるかならないか、あと数年してみないとわからんよね。
昔、姉歯事件でその時期のマンションはクソ呼ばわりされてた事があったけど、ちゃんと耐震評価されてるやつは昨今ではお宝マンションになってるものが多い。
お宝は言い過ぎだけど、2000年前半の物件はリセールバリュー良かった記憶。
時代の波次第で優良物件もクソになるし、クソがお宝にもなり得るんだから面白い。

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どちらにしてもバブル高値時期の物件は、全部クソ化してるような気がしますが。

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>>31721 匿名さん

普通はそんな感じだわね

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狭いと言わずコンパクトと言う
すし詰めと言わずタワマンと言う

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バブル期物件は、中古買う時に検索で外せばいいだけだろ

分譲時と竣工時が違う再開発タワマンみたいなバブルの象徴があることだけは、要注意な

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>>31728 匿名さん

おもろい

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白金台の新築でも坪500台に落ち着いてきたようですね。

バブルの暗黒時代がようやく終わりそうで、良かったです。

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もしかしてだけど
エリート様方は明日からお盆休みかえ？

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港区の一等地でもそれくらいなんですね。

2019年のバブル期アゲアゲ買え買え熱狂が、昔のことのようで、懐かしいです。

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>>31721 匿名さん
>>31727 匿名さん
実際には業者に借主を見つけてもらい家賃の授受や専有部の管理もしてもらわなければなりません。借主が契約を解除すればしばらくは家賃収入もなしです。さらには管理費や修積の値上げも頭が痛いです。実際に貸すとなると想定以上に費用が掛かりそうです。となると利回りは更に低下して2.5%くらいになりそうです。これなら借りた方が良いのでは、とさえ思ってしまいます。借入してレバかけて投資することを考えてもこの利回りなら素直にJリートを信用取引で買った方が良いかもしれません。

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>>31731 匿名さん
どこそれ？嘘は良くないよ。

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>>31734 匿名さん
よく分かりますよ。

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ネット利回り2.5%の新築マンションが、
仮に3.0%に上がると価格は17%下落。
仮に3.5%に上がると価格は29%下落。
仮に4.0%に上がると価格は38%下落か。
長い期間でみると平均4.0%くらいだし、丸の内のS級オフィスビルでさえ3.5%なんだから、日銀が金融政策の出口を言い始めたら、低利回りマンションは超怖いなー。

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>>31737 匿名さん

だから新築なんて素人位しかやらないんだよね。

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貸す側で考えたら、中古アパート1棟あたりが無難じゃない？

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住宅ローンを減免　「コロナで生活困窮」対象

しょーもない話題より、取り上げるべきはこういう時事ネタだと思うんだがねえ。

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>>31738 匿名さん

玄人は何買うのか教えてほしいわ、マジで

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>>31741
やるなら中古でって事に決まってるやん。（中古なら楽やで、ええでという意味ではない）
なんで素人がデベが値決めした「定価」で買って商売するという難しい技に挑戦するんやってことやろ。

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しかも金持ちがタンス預金眠らせとくのはツマランからマンションゲームで遊んで見るわ、とか
株だけだと浮き沈みが激しすぎて心が休まらんからちょっと分散で、とかならまだしも
しがないリーマンが年収も何倍もの数千万、億の金を突っ込んで新品を定価で買って
年３％程度の儲けを目指すって無茶すぎるやろってこと。

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住友商事も1500億の赤字かあ。
株トレーダー以外は皆んな今後の年収ガタ落ちだろうね。
パワカがローン組んで買うような利便性だけが売りの物件は、一番影響を受けそうだ。

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>>31744 匿名さん

日本の企業ってそんな賃金の弾力性あるん？
全然ないでしょ。
さーワクチンも出来たし始まりますよー

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少なくとも海外の企業よりはある。

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>>31741 マンコミュファンさん
外国株か金。日本の資産、特にマンションはボロ負け、一人負け。何回言えば分かる？

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>>31740 マンション検討中さん
ニュース以上の話があるなら自分からすればいいんだよ。からっぽなら黙ってろ

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いまどき新築マンションなんて実需で買うものだよ

表面利回りがコンマ１単位で追い求めて抽選に何度も応募して苦労して手に入れたマンションも、昨今の相場が高い時期にあえてお得な値段で出ているってことはそれなりの品質のものだからリセールの段階ではあまり良くないと思うけどね。こだわってこだわって買っても、買って貸して売った段階でのトータルの利回りまでみたらそう変わらないんじゃないの。

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>>31748 匿名さん

以上てことは、ニュースの紹介してもいいんだろ？笑
この話から、リーマンで相場下がった時とはまた違う展開が予想されるねとか出来るじゃん。
わかってる人は見ただけで気付くんだろうけどさ

おたくら、ニュース未満の話ばっかなんだわ。

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ワクチン？
獲得免疫は３ヶ月程度のはずですが。笑

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現物不動産所有のあこがれが強すぎて本来の投資目的を完全に忘れてる人多数ですからデベも儲かります。

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>>31745 マンション検討中さん
何が始まるの？

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>>31747 匿名さん

確かに、賃貸経営的にはね。
でもここ10年、キャピタルゲイン言うほどは悪くなかったと思う。
利確できてれば。

米国株も、金もまだまだ行くかも知れないけど、所詮ドル連動。
円に戻すとき　今後どうなるかなあ？

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>玄人は何買うのか教えてほしいわ、マジで

で、この彼は理解出来たのだろうか

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好きなマンション買えば良くね。
金勘定楽しい？

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ｗ

ここ、価格スレですよ。苦笑

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>>31757 匿名さん
ん、どういう思考回路？

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とりあえず2019年分譲物件だけハズしときゃ大負けはないだろうけど、中古は大抵、竣工表記なんだよなｗ

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>>31759 通りがかりさん
そう思いたいポジションかもしれんが、2020 年の方が新築マンション値上がりしてるよ。

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白金台の新築も坪500台で買えるようになりましたね

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>>31760 名無しさん
全然売れてませんが

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デベ『素人だらけで、マジ儲かるはーｗ』

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>>31762 匿名さん
どうやって調べたの？
願望？

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>>31764 匿名さん
質問するのに、願望って言葉をあえて投げつけて楽しむのは、ネット依存症ですよ。
君は統計もニュースも知らないの？

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>>31765 匿名さん
つまんね。

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>>31760 名無しさん
君が願望の世界で生きてるんだよ。早く現実を見ようよ。本物のネット民だから無理かな？

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>>31766 匿名さん
嘘つきはもう来んなよ

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>>31768 匿名さん
何が嘘なの？

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>>31769 匿名さん
まじでネット依存症だよ

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>>31764 匿名さん
そんな簡単なことも調べられないの？

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>>31766 匿名さん
何がつまんないの。願望君は

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>>31771 匿名さん

答えられないのか。つまんね。

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>>31769 匿名さん
マンションの販売が急減してるのは有名な事実ですが、このネット依存症には願望に映るそうです
↓
>>31764 匿名さん

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>>31773 匿名さん
社会では聞き方ってものがあるんだよ。ネット依存症君。マンションの統計も知らない世間知らずだから無理かな

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確かこのスレで誹謗中傷を受けて、フットワークの軽い弁護士に相談するって人いたから、コメントには気をつけたほうが良いよ。

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>>31773 匿名さん
マンションの販売、契約が減ってないデータ出したら？ないよ。
ネット民得意の願望なら可能なんですか？すごい！

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>>31754 匿名さん

取り敢えず、今　全財産、金を買っといて、
来年売ったお金でマンション買うのはどうでしょう？
ワンランクアップできるかも。

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>>31745 マンション検討中さん
ボーナス比率の大きい商社は影響ありそうだな。
ただ、ベースも高いから生活に困るとかはなさそうだが。

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まあ煽るのは感心しないけれど新築マンションの分譲がもし今後さらに絞られるような事態に至ったときの中古市場の動向が気になる。大都市圏に関しては不動産が安くなる気はしないな

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買う時に売値が数％安くなってても客には分からんしねｗ
仮に安くなる時は普通に考えりゃまず先に部屋を狭くするとか仕様を落とすって事になる訳で俺みたいに賃貸仕様でも全然構わないって人間は大丈夫だけど
拘りのある人達がどこまで妥協できるかってのもあるわね。

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>>31780 匿名さん

バブル崩壊前夜って、いつもこんな感じですね。
みんな不安なんだけど、市場を見る限り、あまり変化は感じられない。
そして、突然くる暴落。 ま、突然だからこその崩壊なんだけど。

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平成バブルのユーフォリアを知る者としては一貫して総強気とは言いかねる市況なので、地滑り的な相場崩壊はないと思うよ。価格調整レベルに止まると思う。

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失業、倒産、貸し倒れが表面化していっても、金融機関が持ち堪えられて、
金融崩壊しなければ、という望みはあるね。

米国は、既にやりすぎだから、ドル安は避けられないね。

平成バブル崩壊、リーマンショック、何れも先に金融崩壊あっての、経済の急速な減速だったけど、
今回は、先に物、人の流れの停滞による経済活動の減退、更に先が見えないと来てるから、
真綿で首を、、、的に、金融市場、不動産市場への影響の出方が読みづらい。
金融支援の量、範囲のさじ加減で一気に来るような気もするし、
ただ、収束が見えない中で、この小康状態が、1年も、2年も続くのはあり得ないね。

結局 本来の経済活動なりの相場となっていくのが順当と思うけど。

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米国の一般人はもう悲惨すぎて昔日本人が憧れたアメリカは何処へって感じです。
一般人が「家は貧乏だけど俺は勉強頑張って見返してやる」ってのが日本の数倍ハードル高くて基本諦めてますね。
アメリカンドリームという言葉とは裏腹というか、だからこそのアメリカン・ドリームいうべきか。
これじゃ格差固定するわなって思いますね。

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日本だと北海道生まれでも東北生まれでも島根生まれでも実家が貧乏でも親が中卒でも本人が普通に勉強頑張れば大学に行って「一流企業」と言われる会社に勤められる事に誰も疑問持ってないけど、アメリカだとこれが相当ハードルが高い。
日本ならクラスに5人位こういうのがいてもなんとも思わないけど
アメリカだと学校で一人二人しかいない、っていう位の違いがある。

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>>31786 匿名さん

うーん 全然違う気がする。

米国の自動車組立工場で働く従業員の年収は、日本円で500万円以上なんていうのは当たり前。
ま、日本と違って一流企業の待遇が必ずしもベストでは無いし、終身雇用の考え方は無いから、
一流企業への就職がゴールでは無く、みんな若いうちに転職を繰り返しステップアップを図り、
終の住処となる会社を探していく。 こんな感じかな。

アメリカは、学校区によって教育レベルの差が激しく、富裕層はこぞって教育レベルの高い学区に住みたがる。
結果、不動産価格も上昇、貧困層には買えない相場が形成される。
更に、固定資産税も、学校区が変わっただけで、3割も4割も違うから、自然と、払える人、払えない人で、
住むエリアが変わってくる。極端な話、道路を一本挟んで、全然違う。

だかと、学校に1人、2人しか、一流企業に勤められないというのは嘘で、
学区によっては、7割とか相当な進学率で、初任給が、600万円程度以上の会社に就職している。

更に、奨学金制度がかなり発達していて、本当にやる気さえあれば、フルスカラシップを取るのは、
日本に比べて、それほどハードルの高いことでは無く、何かしらの奨学金を受け取っている学生が、
3割以上いると思われる。

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>みんな若いうちに転職を繰り返しステップアップを図り、終の住処となる会社を探していく。 こんな感じかな。


もうそれ自体がエリート層の話であり、
日本人にありがちな幻想であり喧伝された錯覚ですね。

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米国は、地方都市出身とか都会出身いうことじゃ無く、育ったコミュニティ、環境が、
その人の人生を大きく左右すると思われる。
寧ろ、大都会の方が、貧困層の多いコミュニティが多く形成されやすい傾向にある。

ただ、アメリカンドリームは健在で、スポーツ、芸術他、学業以外の才能、努力も評価される。
日本の一回の入試結果一辺倒のシステムとは大きく異なり、ボランティア活動、部活なども大きな評価項目。
勉強だけ出来てもダメ。

最低時給10ドルの職種に比べ、大卒初任給は、400万から1000万くらいが平均年収なので、奨学金を取れない学生は学費を払う為に、
ローンを組んで、なんとか大学を卒業、就職後に返済していくのが一般的。

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>更に、奨学金制度がかなり発達していて、本当にやる気さえあれば、フルスカラシップを取るのは、日本に比べて、それほどハードルの高いことでは無く、何かしらの奨学金を受け取っている学生が、3割以上いると思われる。


これもよく勘違いされてるんだけど、もうこの奨学金を得る事自体が裕福な家庭なんだよね。

>>31787の見えてる世界は
昔の日本人がアメリカのドラマを見て平均的な一般社会と錯覚したのと同じであくまで上流層なんだよね。

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>ただ、アメリカンドリームは健在で、スポーツ、芸術他、学業以外の才能、努力も評価される。日本の一回の入試結果一辺倒のシステムとは大きく異なり、ボランティア活動、部活なども大きな評価項目。勉強だけ出来てもダメ。


こんなのだからアメリカの一般的学生からすりゃそれこそ家が裕福な超ハイレベル学生しか無理って諦めるわけよね。

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官僚や半沢直樹の銀行員、一流メーカー、商社をはじめとする日本人の勝ち組サラリーマンの多くは既得権益を守る側。出る杭は徹底的に打って潰す側。
米国はすでに勝ち組であっても出る杭になろうとする者が多い。アメリカは流石ですよ、どんな時代になっても復活できる底力があるように見える。
有史以来から刻まれたDNAなんじゃないのかね。

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>ただ、アメリカンドリームは健在で、スポーツ、芸術他、学業以外の才能、努力も評価される。日本の一回の入試結果一辺倒のシステムとは大きく異なり、ボランティア活動、部活なども大きな評価項目。勉強だけ出来てもダメ。


これは日本で言えば高偏差値学校、有名学校にある有名大学への推薦制度と同じで
アメリカの一般の学生を救う制度じゃなくてエリートがエリート、富裕層が富裕層を引き上げる制度。それが現実ですね。

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>>31788 匿名さん

転職を繰り返してステップアップできるか、上手くいかないかは本人次第ですが、
給与を上げる為には、昇格を待つより、転職の方が手っ取り早く、転職により昇給を狙うのは、極一般的なのは間違いなありません。

大学進学率も、日本5割強に比べ、米国は、7割超えなので、大卒がエリートという世間評価はありません。

https://www.mext.go.jp/component/b_menu/shingi/giji/__icsFiles/afieldf...

貴殿こそ、米国の格差社会の闇等、記事に踊らされているのでは？

米国は、合法/不法移民が、低賃金業種の就労人口の多くを占めていることから、
税金は納めているのに、社会保障を享受できない本当の貧困層が相当数いることは、間違いありません。
違法就労数も、日本より格段に高いので、日本との単純比較は難しいでしょう。

また、UAW等、組合員の給与は、日本の大卒初任給より遥かに高いですが、
もちろん、エリートでもなんでもありません。

一方、企業の役員報酬は、業績連動のケースが多く、5億、10億程度はザラで、
日本のように１億以上で大騒ぎになるようなことは全くありません。

この辺りの格差が、貴殿の勘違いを助長しているのかも知れません。

米国には、20年ほど 在住経験がありますので、ご質問があれば、何なりとお受けします。

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>>31794
>転職を繰り返して～～極一般的なのは間違いなありません。
>大学進学率も～～世間評価はありません。

そこは別に意見というか見方は一致してるけど。

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あっ、エリートだけが転職して収入アップを図るってニュアンスになってたから
一般的にも転職繰り返して収入アップを図ると書いてくれた訳か。

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>>31790 匿名さん

米国の奨学金金運営団体の数を調べてみて下さい。
将来の返済の要否は別として、恐らく8割以上の学生が、何かしらの奨学金の対象となり得る筈です。
事実、複数の奨学金を受給している学生が、本当に多いです。

貴殿の情報ソースはわかりませんが、住んでみての感想として、米国は今も昔も、色々な面で、日本より豊かな国であることは間違いありません。

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欧米で出自を超えて逆転するのは日本より遥かに難しいよ。

ちなみに、最低時給の問題もなかなか難しくて、おフランスではかなり広範囲の仕事で
男女問わず最低時給付近の額でフルタイムで働いてたりします。

日本のバイトやパートの最低時給的な感覚とはちょっと違うかも。

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アメリカの格差社会に比べたら日本は恵まれてるよ。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

格差の上の部分に生まれたらアメリカの方がいいと思うけどね。

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