量的緩和解除になるとどれくらい金利が上昇する？

超長期は、１０年物国債を基準にしていますが、短期２年や変動は短期プライムレートを基準にしている。
短期プライムレートから計算すると、公定歩合が約1.2％（優遇含め）現在よりあがらないと超長期の金利を
抜かないという話を聞いたんですけど本当ですか？
例　三井住友の超長期３５年2.86％
　　変動金利　1.675％（優遇含む）
差は約1.2％

超長期は、１０年物国債を見ているので４月に3％ぐらいになるかも。
変動や、固定２年ものは公定歩合が上がらない限り、金利上がらないと聞きました。
変動金利の出し方が、短期プライムレート＋1％という決まった計算方法でだしているとのことでした。
となると、公定歩合が現在より0.5％とか上がる可能性があるとは思いますが、現在より1.2％も高くなる時
期はなかなかないのかなと思っています。


最初は超長期のみにしようと思いましたが、短期固定物も含んで借りたいと思いました。
だいたい２０００万を超長期、１０００万を２年固定にしようと思いました。

あと、「大竹慎一」なんてのは、経済学の基礎的なトレーニングを受けていない人なので、
マトモに扱うと馬鹿を見るかと。

>>321
このような分析ができる頭があってなぜ３０００万も住宅ローンをしていしまうのだろう。
もっと頭金が貯まるまで待てばいいのに。
金利がそう上がらないと仮定するなら、不動産価格も上がらないのに。
むしろ下がる心配をしているのにな。（都心の一部を除く）

＞本当に金利がぐんぐん上がることが確実なんだったら、
＞長期固定にして、繰上げ返済を全然しないのが最善なんだが、

預貯金利が、現在の固定借入れ金利を上回るようなことがあれば、そうだろうが、
ありえませんな。支払い金利は早く返したほうがいい。すなわち、金利水準に関係なく
繰り上げ返済するか、頭金比率を高めて借入れ金額自体圧縮するのが王道。

321です。
324さんへ、頭金はどうにか２０００万貯めました。
多いかどうかはわかりませんが。
あと、偶然良い購入物件（都心のマンション）を見つけたので購入することにしました。

さきほど書いた内容は、今まで知らなかったのですが、勉強してどうにかわかった内容です。
詳しい人には、あたりまえかも知れないことですが・・。
超長期のみで探していた私にとって、短期固定も充分考えてもよい情報だったので自分のローン計画も変えよ
うと思います。
そして、公定歩合をみながらどちらを繰上げ返済するかきめればと思っています。
さすがに公定歩合を現在より1.2％あげるのは、当分考えられないでしょう。
でもちょっと心配だから超長期を多めにしますけど。

フラット4月実行ですが、もうだめ。下がる要素ないまま月末になっちゃうし。
フラットやめて今月実行にしておけばよかった・・・。

>>326

契約してしまったなら、頑張れというしかないし、ローンの方法論も常道だと思うよ。
ただし、共稼ぎ２馬力ならともかく、３０００万円ローンはあまりおすすめできないな。支払い金利
分だけでも負担が大きいから。できれば、購入価格の半分を頭金にほしいところだけどね。

２０００万貯めれた人は、あと5、6年辛抱すれば、１０００万円貯める能力がある訳、単純に計算して
５００万なら２，３年。そのころ不動産価格が暴騰していると読むなら、今が買いどきだし、
（都心のマンションは暴騰までいかなくとも値上がりは必至だから、今はけっこういい時期だと思う）
あまりあがらないなら、慌てて買うのもという気がする。金利水準があまり上がらないと予想すると
いうことは、不動産価格もそう上がらないということだけどね。

長期固定組んで『利ざや』を得よう！！

不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

３２６です。
色々ありがとうございます。
本当は、後、８００万預金はあります。
でもあまり頭金ふやして、税務署に怪しまれても困るので最初に多めにローン組みたいと思っています。
ローン組んで繰り上げに５００万ほど使用したいと思っています。
後の３００万は緊急の預金です。
あと、良い物件が見つかったのでというのが大きいです。
それとマンション購入価格も上がっていきそうなので。

でもあまり頭金ふやして、税務署に怪しまれても困るとは？
怪しまれるような覚えがあるなら、不動産購入はやばいぞ。税務署が必ずお伺いにくるからね。

実質２２００万円のローンなら無問題じゃないの。

＞330

それは禁句！！　　　計算したくない、、、、。

計算しちゃいました
新車のロードスターが買えた　とほほ。。

>>330
毎月2万程、損する計算です。でも、これからこの損はどんどん減ってきて
逆転するかもしれませんし、しないかもしれません。
少なくても、金利が上がったら、借金の返済額は変わりませんが、預貯金の
利回りは向上します。
ローンを限界まで組んで、利回り8%の投資信託買おうと思います。

>>330
オイラの場合、月々2.2万円の損です（3年短期、0.7%優遇との比較で）。
1.0%優遇と比較しろー！なんて突っ込みがはいりそうですが、

でも、これも借入前からシミュで納得済み。余剰金がないので長期以外の選択不可、
仕方ないです。2馬力でがんばって鬼のように繰り上げします。

>>320
>長期固定にした上で、せっせと繰上げ返済しているチキンハートの人（＝金利上昇すれば儲け損な
う）の方が多いようだが。

お利口な繰上げ返済スレで、期間短縮ではなく、支払い金額返済低減で期間の権利をキープしつつ
繰上げするのが最強と結論でてたよ。

いや、最強とか関係ないね。私はひたすら期間短縮のみで、２４００万円のローンを７年で返済
しました。段々元金の減り方が早くなっていくので、期間短縮はいいですよ。

資金的に多少余裕があるなら断然期間短縮を優先すべきだね。ある程度期間が減ると返済額減額
も効いて来ます。同じ１００万円でも８０００円しか減らないのが、１２０００円も減ります。

ようは運転資金の回転具合です。初期は断然期間短縮がいいよ。せっぱつまらない限りですが。

>>339
指摘された『他スレ』をお読みですか？
その上でのアドヴァイスでしょうか？
それとも、単なる自慢話ですか？

>>330
>不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
>今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

勇ましい妄想でそろばん弾いてる人　答えてちょんまげ。

>>339
あなたは根本的に間違ってる。
シミュレーションしてみればわかるよ。

いや、アドバイスではありませんよ。単に返済額減額が最強って言っているから
そうじゃないだろって話です。

私だってまさかこんなに早く返済出来るとは思わなかったよ。なんせ、公庫で借りたとき
バブル真っ最中で、９年払ってどのくらいへったのかと思ったらわずか１００万円だけ
だったのだ。いやあまり気にしていなかったのだが、愕然としたです。

建物価格は三分の一以下のなってしまって、大変だったよ。３５年でですね、大体半分になる
のが残り１０年だよ。１７年でやっと四分の一です。
しかし、期間短縮を僅か１００万円すると最初は２００万円利息が減りました。
もちろん金利が今より遥かに高い時代でしたが。

低い金利だと期間短縮はあまり効果がありません。

>>322
あなたも根本的に間違ってる。

シュミレーションなんかあまり関係ないね。返す時は返すのが一番いいでしょう。

少しでも躊躇していると間違いなく後にどんどん伸びていってしまうでしょう。
ほかの誘惑なんか沢山ありますよ。

もしかして、金利一％の基準でやっていない。私は４．７％時代の話でしたけど。

最初はいくつかあった保険を解約したりして資金を集めました。そうしたら、保険会社が
倒産したりあったですね。最初はどんと３５０万円を期間短縮して、１７年短縮出来、二回目は
返済額を二万円近く減らしました。公庫といっても二つに分かれていたので片方を先に減らしなが
もう片方はあとでという感じだったから、期間短縮といってもどちらかとも取れますが。

もし、躊躇していたら間違いなく他に使ってしまったかも知れません。

いや違うぜ。金利が低いときなら当てはまるが、全く異なる結果になるよ。

少なくとも、期間短縮型だと繰り上げ額しか減らないが、期間短縮だと、繰上げ額プラス
毎月の返済額になぜ。しかも、いつまでも公庫にいると貸し出しも出来ませんぜ。

乗り換えは出来るかもしれないが。賃貸物件をもっているとかなり余裕をもって次の物件
を買えるよ。ただし、不動産屋の人は売った方が銀行からの借りのときいいそうだ。

いつまでも低金利が当たり前だと錯覚しているとそうなって仕方がないが。
ローンの元金は最後の１０年で払うもの。その前は金利のみ払うのが普通なんだが、低金利
の恩恵を受けすぎて勘違いしているよ。
単純に考えてごらん。３０００万円で５パーセントだと年間１５０万円の利息だよ。
これが段々へっていくのだが、最初の２０年は殆ど減らないのだよ。
５％時代を考えられないからこうなるのさ。

つまり、私は２００万円の支払いと元金１００万円の合わせて３００万円だから７年で
終わったのだ。しかし、２００万円だと７年経っても多分１６００万円くらいしになら
ないはず。４００万円残りますよ。返済額が多少減るかも知れんけど妙妙だよ。

>>330
>不確実な未来でそろばん弾くよりも、現実を直視したほうがいいよ。
>今のところ、いくら損してる？短期の場合と比べて

大竹慎一の愛読者さん　答えてちょんまげ。

レス３３８〜　繰上返済の話題に移行しつつあるが
３４８さんの云うとおり、利息が高ければ期間短縮の方が良いことも十分にありえる
ただ、どちらの方法をしても元金が減る額は同じなので３３９の書き方では少し誤解を生じるかもね
期間短縮と返済額軽減の総支払額が同じになる条件は
①繰上返済手数料が０円
②返済額軽減で軽減された額（１円単位まで正確に）を『毎月』繰上返済をする
　※あくまで利息を月単位で計算している場合で日割りだと若干の誤差がでる
毎月ではなく、１年に１回であればその１年間の差額分の利息分多く払うことになる

利率が低けりゃあまり気にする必要がないが、率が４-５％にもなると話は変わってくるよ
ローン返済分とは別にリスク回避分の貯蓄（年収分程度）を行っている人は
考えようによっては期間短縮がＢＥＳＴな選択だと思うよ
シミュレーションはあくまでシミュレーションでしかないのでね
途中でロ−ン返済は出来るが繰上が出来なくなれば確実に期間短縮が有利ですし
返済額軽減が最強でない事は考えればわかる事
どちらも人それぞれですよ

期間短縮型でせっせと返済している矢先に万一の不幸が起きてしまい、現金もたずに
家だけ残った家族が生活に苦しむ姿をみるか。

返済軽減型（もしくは繰り上げまったくしない）で多少のゆとりを感じながら万一の不幸が
起きてしまう場合、繰上げしなかった資金は手元に残りなおかつ家も残される家族には
不幸中の幸いとなり、笑顔が絶えないという皮肉。

どちらが良いかはひとそれぞれでしょう。

生命保険くらい入ってるだろ

>352
別で加入するんでしょ？　それじゃ意味ないじゃない。

団信がローンを払ってくれるのはどちらもいっしょだけど、
片方は別途生保がなくても手元に現金が残るでしょ？
他方は生保に加入（月々支払いが発生）が必要になるじゃない。

参考になります

http://www.fujimaki-japan.com/propa/200612585511.html

>352
その質問の意味は？
議論するにはベースをそろえなきゃ、という基本がもしかしてわからないの？

生命保険入ってると仮定するなら、どちらも入ってる事にしなきゃ。
そうなると、繰上げしなかった資金は手元に残りなおかつ生命保険まで手に入り、さらに笑顔満面。

じゃ家族のために早く死んで下さい。
オレが生命保険くらいと言ったのは一家の大黒柱ならそのくらい皆考えてるだろ
って事。貯蓄があるか無いかの話であって短期長期の比較で持ち出す事事態
ナンセンスだと思うが？

なら同じ不幸でも会社リストラで収入半減した人はどんな借り方でも破産ですね。
将来絶対リストラに合わない、会社が将来傾かないと保障できる方以外は住宅ローン
出来ませんね。最低35年間現収入維持出来て初めてフラットも成り立ちますからね。

>>356

そこまでいきりたたなくとも、身の丈にあった家を購入し、頭金を十分に貯まるまで家の購入を我慢
すれば、庶民でも安全に家は買えますよ。長期のローンを組む前に、今は我慢して、将来に買えばい
いだけです。慎ましやかに生きましょう。

再度

意味のある議論するにはベースをそろえなきゃ、という基本がもしかしてわからないの？

>>356

しかも、短期・長期の比較ではなく、繰り上げを期間短縮・返済額低減の比較の話に３５２＝３５６
が入ってきたのに、なに言ってるんだろう？

>>359

たまに文盲がいるから、ささやかにスルーすること

>360
はーい！

万が一の不幸を前提に繰り上げ返済とか考える人いないんじゃないかと。
万が一の不幸前提にしたら家買えないし。
万が一の不幸は無いと思ってせっせと繰り上げして楽になりたいんじゃ？
万が一の不幸は無い話じゃないけど・・・

万が一の不幸より万が一のリストラのがありそう・・・（自分含めて）

↑
もちろん嫁も働いているよね？
２馬力で同程度の収入があるのに
どちらか単独で支払える範囲の住宅を購入する
残り片方の収入は教育資金・老後資金に回す
これが一番堅実。

>>350
金利が上がるほどに返済額軽減型が有利になるのに気がつかないの？
「期限の利益」の価値が相対的に上昇する。
期間短縮では金利が上昇してリスクが上がってるのに
「期限の利益」をあえて放棄することになってしまうんだよ。

>>350
>途中でロ−ン返済は出来るが繰上が出来なくなれば

そんなぎりぎりの人が期限の利益を失っていくような繰上げ返済をして、
総額で有利だ、と主張しても、万一の場合には家もろともすべてを失う＝競売、のリスクがある。
とくに金利がかなり高い位置にくれば、景気過熱感から引き締めへの局面を迎えるので
サラリーマンの場合はリストラリスクも今にくらべ高まっている可能性がでてくる。

>>365
『期間短縮では金利が上昇してリスクが上がってるのに
「期限の利益」をあえて放棄することになってしまうんだよ』

・・・債務がないという「精神的な安定」という利益がスッポリ
抜け落ちている。机上の空論の典型。

>>367
貴方は、365氏の仰っていることの根本が理解できていませんよ。
もう一度、よく考えてみてください。

>債務がないという「精神的な安定」という利益がスッポリ

机上の自論の典型
なにを安定剤とするかは、それこそひとそれぞれ
債務減少、貯蓄、期限のキープ・・・

>365,366
「期限の利益」がどれだけの利益になるのかは人それぞれ
仮に月10万の返済の人が繰上をした場合で
①返済額が９万円になったけど期間はそのまま
②返済額は10万円のままだけど期間は１年短縮
②で破綻するような人は、間違いなく①でも破綻する可能性が高いです
所詮、期限の利益などはそんな程度の利益です
月収にもよるけど手取りが20万もあれば2-3万程度は金がどうしても必要となれば
節約できます（このような額は机上でははじき出されません）また逆もありえます

言い方を変えれば
期限の利益を確保するために、長期間金融機関から借金をして延命処置を施すが
結果的には助からず、競売にかけられ、銀行が一番おいしい目をするのです
銀行にとって、長期間借りてくれる事がもっともいいお客さんですからね
借りたは良いけど、すぐに返してくれるお客はいいお客ではありませんよ

確かに、リストラや病気が破綻原因の多くを占めているようですが
病気（重症）などになればリストラは当然のこと、軽減額すら払えなくなるのは時間の問題です
もちろん350で書いた２つの条件が揃っていれば（繰上手数料無料の自動繰上返済など）
軽減型の方がお得なのは言うまでもありません
しかし、実際にその機能がないローン（フラットなどは最低100万）であれば馬鹿にならない
利息が発生しますよ。（軽減額が100万もたまるには数年掛かりますし）

なので軽減型が最強なのはウソ
かといって短縮が最強でもないですよ
ローンの短期がいいか長期かいいかと同じレベルの話です
各自の状況に応じて選ぶべきと