三井住友の全期間固定特別金利ローン情報

>３５さん
金利の動向は、銀行員にでも分からないことと言われていますので、私には分かりません。ごめんなさい。

住宅財形を使われるのですね。これを使うと確か公庫と同じで火災保険が安く掛けられますよね。
私は、フラットと銀行３５年で悩んだ時は火災保険で決めたらどうかと勧めておりますが、住宅財形を
使われる場合には、火災保険は割安なものを掛けられるので、ますます悩むところですね。

私の予測を書かせて頂けば、三井住友３５年はフラットの金利から大きく離れることは近い将来で言えば
ないと思います。ですので、扱いやすい方で選んだ方が良いかもしれません。ただ、責任はもてませんが。


>５０
>ただこのように借入額が異なるケースを比較すると損か得か議論すると混乱しませんかね？
確かに、含めてしまうという考えでいくとそうですよね。
逆に、保証料として一括で支払う金額が大きいので、その金額が支払えるなら、フラットにした場合はその金額分を
融資額から差し引いた方元金が減ってその分利息が減って良いと考えるのですが。
それに、自己資金で払える範囲が決まっていれば、自己資金−諸費用＝頭金となるので、諸費用部分が増えれば
増えるだけ頭金が減るので借り入れ部分を増やさざるを得ない。という結論に至りませんか？

私のように、総支払い額まで考えていれば確かに面倒かもしれませんね。
簡単に考えようと思えば、その方がいいのかもしれません。
比較サイトや支払額を計算できるソフトも必要ないですから。
つい仕事の時のように、一生懸命になってしまいました。一種の職業病でしょうね。（笑）

ＦＰな自分ですが、いざ自分のローン組むとなるといろいろ悩みました。
調べまくったあげく、一般的に一番よいのが三井住友の３５年固定ですね。

＞５２さん
三井住友で、３５年固定（2.65%）と２年固定（2.0−1.0＝1.0%、その後も全期間1.0%優遇）の組み合わせが
ベストという、私の結論なのですが、いかがでしょうか。
長期固定と短期の比率は７：３くらいで考えていますが。。

>>53
一部のFPの方も53さんと同じご意見を持っていますね。
自分としては2年固定併用にも魅力を感じますが、
結局、2年ごとに金利リスクを心配しなくていけない状況です。
おそらく２年固定のものを、今後の金利上昇予測の中で
固定期間終了時に今度は10年固定に変えるとかいったことは
1％優遇後でも2.65％を超える可能性が高いと思えます。
年齢や年収、返済期間の違いもそれぞれ違うので
必ずではありませんが、年収上35年を組まなくてはいけなく
また年齢的に今後も収入増加が見込まれるのであれば
全額、35年固定にして気楽な返済生活を選ぶほうがよいと思えます。

53さんが考えられる併用メリットを教えてください＾＾

>>53
レス読んでビックリしました。
色々考えた挙句53さんとまったく同じ組み合わせ・配分にしました。
家を検討し始めた頃は公庫の最初10年でも2.8でしたが、それを考えると
長期金利も下がったなぁとおもいます。

１番の悩みはこの場合、繰上げ返済をどちらから行うかです。
そんなに頻繁に出来ないしセオリーなら35年、リスクを負いたくないなら１年固定でしょうが・・
正直、迷います。

たしかに54さんのおっしゃるとおり、全額を固定しノーリスクのプランにも惹かれたのですが。。

うちの場合、けっこうな額を借り入れるので、総支払額が700万違ってくるんですよね。
あくまで、2年固定の部分について、全期間1%で考えた場合なので、ＭＡＸの話ですが。。

それで、2年の短期部分について繰り上げ返済をして（10年で1千万繰り上げて、10年後の残債は短期分5百万の計算）
リスクを減らしていく方向で、かつちょっと勝負にでてみようかと思って。。
また、現在は子供が1人で小さいので、今後10年くらいが繰り上げ返済がんばれる時期かと思い
ちょうど、やる気を出すためにも、リスクを背負うのも悪くない。。？

負けますかね？この勝負（泣）

金利ばかりはなんとも言えないですけど、2年の短期ものが3.65%を超える日はいつくるのでしょうかねー。
初期に1%で払っているので、3.65%超えたら即座に損をするわけではないので
イメージ的に2年もの短期が4.5%くらいになってからが、損する時期ですかねー
相当どんぶり勘定ですが。。

頭脳不明晰により、こんなズサンな分析ですが。。

＞１年固定×２年固定○

>>56
そういった考え方も理解はもちろんできますよ。
ちなみに私は銀行員でもあるんですが、
これだけ多くの銀行が永久優遇０．４〜１．０を
おこなっていると、数年後基準金利はそれを加味した
金利になります。
銀行も商売です。０．９％前後なんかで利益が取れるわけないです。
結局は客寄せちょうちんですよ。

例えば貸し出し残高3000万円の0.9%で27万円。
ただ同然（0.001%とか）で集めたお金を又貸しするだけで年間27万円。
月額にすれば2万円以上。
変動費は0。
なぜ利益が取れないと言い切れるのか？
高すぎる固定費を下げれば利益が上がるという認識はあるのか？
以上、低所得、＊＊＊会社勤務者の独り言でした。

よく分からんが人件費やら経費がかかるからじゃないの？

銀行は株式会社だから株主資本コスト（８％前後）を上回る利益を上げる必要が
あります。（厳密に言うとNet income to common equity shareholder）。
その上にクレジットコスト（今は２０−３０ベーシス）、販管費が必要です。

その上預金は全部ローンに回していない（７０−８０％程度）。その他は
証券で運用。その利回りは住宅ローンより低い。
住宅ローンは銀行からみたら超優良商品です。

＞６１
違っていたらごめんなさい。
①銀行で株主資本コストが８％って、高くないですか？そんなに達成しているもの？
②クレジットコストとか、販管費は、すべて控除後の、株主資本コストでは？

ちがうかなー

>>59
あー、庶民的な意見だね。
売上と利益の違いがわからんとは。
ってこれも単純な話なんだけどね。
61さんは正解です。
ちなみにただどうぜんで預金（仕入れ）してると
思われてるけど、預金保険料って案外高いんだよ。

>>63
59は、単純な粗利の話をしているだけでは？
要するに銀行は手数料商売だから、一定の粗利は確保される。
なのに、利益がどうのこうの言うのは、固定費削減（主に人件費）の
意識が一般事業会社より低いと言っているだけでは？
裏を返せば、固定費削減の努力しだいによって今の金利でも利益が確保できるんじゃないか
と言っているだけと思いますが。
会社帰りの居酒屋で盛り上がりそうな話題ですね(笑

0.9%なんかでは利益が出ない、なんて言ってる銀行経営陣はクビ！能無し！用無し！
今後は0.9%で利益を確保できる経営をしなければならない、ということでしょう。
当然、行員にもその影響は及びますよね。
最近のリテール市場に対する三井住友銀行の営業さんの積極さを見れば、都市銀行も
変わってきつつあるなぁ、と実感します。
その傍ら、東京三菱の営業さんは、まだまだのほほーんとしていて、傍から見ていると
面白いものです。

>>65
その具体的な方法わ？
精神論ならレベル違いなので、ご遠慮してください^^;
突然、レベルの低い書き込みなのでびっくりしました。

>62
現在の株価から逆算すると、株価にＩＭＰＬＹされている資本コストが８％前後
だということです。
株主のために稼いだ利益がＲＯＥでそれが８％以上でなければその会社は株主価値を
壊していると考えます。

株式会社は高いコストで資本を集めているので、それに見合った利益をだす義務があります。
住宅ローンだけみると銀行はもうかりますが、低収益の企業向けローンとあわせて平均すると
あんまりもうかっていません。

三井住友に２度目の業務改善命令が出ましたね。

61さんや67さんのコメントでは、低金利に見えても実は住宅ローンは儲かってます、
と言われていると思いますので、それならば、不採算分野は縮小するなど、
やりようによっては65さんの言うことも有り得ない話では無いように思いますが。。。
（低レベルとか、板の雰囲気が悪くなるので心の中だけにしておきましょうね。）

ところで、そもそもの58さんの意見はどうなのでしょうか？
数年後、現在の金利優遇を加味した基準金利に上がるとすると、そのときに
借りる人はどうなるの？もっと大きな金利優遇が提供されれば良いですが。。。
するとさらにその数年後は、さらに基準金利が上がって、、、？
まさか銀行が自転車操業みたいなことするわけないですよね(^^;

>仮に35年でローンを組んで、後々他行と合併なんてことになったら契約済みの固定金利も見直されちゃうん
でしょうか。
→そりゃないでしょ。

>>69
結局は、将来でも特別金地優遇期間ってあると思いますよ。
現在の３年固定基準金利はおよそ2.25で優遇後が0.7〜1.0くらいでしょうか。
住宅ローンは一番利益が見込め、保全も図れる商品ですので、
当初安くしても、優遇後で金利上げるから儲かる仕組みです。
借り換えにしても、どうでしょう？50％くらいの方が条件的に出来ないんじゃいですか？
マンションなんか、借り換え時にある程度、自己資金入れないと、B/Sができないですかね。
これが銀行の狙いです。

今の住宅ローンは、かなり熾烈な競争の結果の低価格という側面も有りますので、
金利上昇局面では、借り換え需要を狙った、きわどい勝負がくり広げられると
予想します。当然、顧客のつなぎ止めも厳しくなります。

というわけで、２，３年後は、その時の金利情勢をベースとした、そこそこの
商品展開が続くと予想します。

8月の金利入手した方いませんか？

そういえば、私も8月実行だった。
申し込みしてからすっかり忘れてた・・。
中国の人民元の切り上げって何か影響出るんですかね？？

で、結局どう組んだらいいのでしょう？
皆さんのご意見にうなづきつつも、結論の出せない自分。
ローンを全額短期固定（2年）2%→優遇受けて1%で勝負に出てがんがん繰上げするか？
2年後との金利の動向にはらはらするのもきついので、フラット35（2.6%)で35年間返済するか？
それとも>>53さん、>>55さんのように組み合わせるか。
銀行で返済シュミレーションをしてもらうと、勿論1%を選びたくなります。
同じ金額を借り入れても月々の返済額が\35,000くらい違っているし。
でも、これは2年だけ。あとは・・・上がるかも?変わらないかも?
向こう10年くらいの話なら勝負に出ることも出来ますが、なにせtermが長い。
それに借入も我が家は4,500万超。ただし、現在の住居を処分して1年以内に2,000万程度は
繰り上げ返済に充当できる。
それぞれ一長一短がありますしね。
銀行の超長期固定とフラット、これも比較の難しいいところでは？
今のフラット（長期固定）の2.○%って、10年位したらお宝ローンになるのでしょうか？
低金利のうまみを存分に今味わうか？長期固定を選んで安定を求めるか？
あ〜　悩みます。悩める私にアドバイスお願いします！

今デベから連絡ありました　８月実行は２．６８％（３５年）だそうです・・・・
想定内かな・・・・・・orz

>>78
繰り上げできる余裕があるなら、双方組み合わせの短期固定の比率を多目に設定して
おきゃいいでしょ。
仕事や子供で先行き不透明なら、素直に超長期固定１本でよろしいのでは。
ギャンブルするなら全額短期固定で低金利の旨味を存分に味わいながら、繰上げマシーンと化せ
ばよし。
貴方の将来の見通し如何です。
でも、あと２年くらいで金利がゆっくり動き出しそうだけどね、日銀の言動見てると。

>>81
三井住友銀行の超長期固定住宅ローンの８月の金利は２．６３％で、
ちょっと前の東京三菱銀行と同じ金利だそうです。


オレの頭の中ではね…。

長期金利上がってきてますね。8月金利は7月より0.1％は上がるとみていたが、
79さんの言う2.68%は思ってたよりは低いな。
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html

>>81
「うちは７月実行でラッキーでした。ほっ。」ってことがいいたいのだろうけど
なんかちょっと嫌なかんじ・・・（w

ご相談させてください。
中古住宅を購入したのですが、引渡し月を8月の金利を見定めてから、
8月か9月か決めさせてもらう予定にしています。
今回の三井住友の超長期金利UP(20年超〜35年以内　2.65→2.68：ローンセンター確認済)により、
8月にすべきか9月にすべきかの選択に今更ながら悩んでいます。
みなさんの今後の金利展開どう予想されますか？
よろしければ参考にさせて下さい。

１０年債金利は６月３０日の１．１７％をそこに現在１．３０９％。
これから考えると９月に下がる可能性は低いかもしれませんね。
（とはいいつつ６月中にも１．３％台をつけているのでなんともいえませんが。）
ただ0.１％の金利の違いですら４０００万３０年で借りても１００万円弱しか
総支払いはかわらないでしょう。
ということはあまり小さいことを気にせず、８月実行で良いのでは。
大切なのは今低金利で借りることです。
（これが１％違うと１０００万近くの支払い額の違いになる。これは
大きな違いですね。）

公庫の提示金や優遇排除、日銀の動向などの考えると下がる要因はあっても上がる要因は見当らず。
低金利時代とのこともあり、これ以上下がることを期待するのは危険なので上がると考えるのが無難では。

86さん87さん、ご意見有難うございました。
今日ニュースを見ていても東京都の地価が上がったり株価が上がったり、
目先の金利に迷っているより早めに低金利を確定した方が無難な気がしてきました。
もう今週末には8月か9月に決めなくてはならないので
8月実行でいこうと思います。

2.68％は表向き、デベとの提携関係等で若干優遇幅あるらしい。

>87
前段で上がる要因がないと言っているのに
下段で上がるのが無難？　なにを言ってるの？

>84
正直な気持ちだと思いますよ、うらやましいですよ。
私もなんとか2.7%以下の全期間固定で組みたいものです。

長期金利が上がってきているので、金利上昇がじわじわ来ますよ。
物件決まってるのに、金利が確定しない現行方式をあらためて欲しい！

>90
失礼しました。上段、反対に書き間違えました。
正）公庫の提示金利や優遇排除、日銀の動向などの考えると上がる要因はあっても下がる要因は見当らず。

変な質問ですみませんが・・・。
うちも三井住友の超長期３５年と２年又は３年固定の２本立てでローンを組もうと考えているのですが、
相談に行った際、短期固定の全期間金利優遇は０．７％（ＨＰなどでうたっている数字）と言われましたが、
読ませていただくと１％優遇を受けられる方もいるようですが、どのような点で優遇の差が
出るのでしょうか・・・？勤務先は提携企業になっていたのですけど・・。
０．３％の差って大きいので気になります・・・。

>93
私もこの掲示板で１％優遇される方がいることを知り、
仮審査時に不動産屋に自分は１％の優遇が受けれるか
銀行に聞いてくれといったところOKとのことでした。
はじめから１％の優遇を受けたいとして問い合わせしたので、
こちらから何も言わなかった場合、店頭優遇金利の０．７％のまま
話が進でしまうのかはわかりませんがご参考まで。

金利優遇って短期固定の場合のみですか？
超長期も場合によっては優遇はあるのでしょうか？

>>95
10年までの短期固定の場合、店頭金利より優遇されます。
うちも１％優遇ですが、１％か0.7％かその辺の基準はよく分かりません。
ちなみに私は不動産からの紹介で１％優遇しますので是非と言われました。

超長期の金利優遇はないと言うことですね。

金利優遇ですが、
・不動産屋がその銀行と提携している
または、
・本人の勤務先がその銀行と提携している
と、キャンペーンより更に優遇される場合があります。
(優遇幅は、不動産屋or勤務先による)
ただ、全ての金利タイプが優遇されるわけではないようです。
(超長期は？？？)
勤務先の優遇は、コールセンターですぐに調べてもらえますよ。
私は、不動産屋も勤務先も同じ優遇なので、
自分で書類関係をするの大変そうだし、
不動産屋にお願いしようと思っています。

超長期も金利優遇はあるみたいですよ。

>99 具体的にはどんな？実際に優遇されている例を知っていますか？？