公開空地

02さんの補足です。
タワーマンションに限らず、普通のマンション（５階建て程度）でも一定規模の敷地があれば
公開空地を設けることによって高度制限が引き上げられます。
より高さのあるマンションが建てられるという事です。
注意事項としては
・マンション住民以外の不特定多数の人間に公開され使用される。
・マンション住民が維持管理する義務がある。(日頃の保守やマンション住民以外の要因による劣化でも)
・転用及び変更をする事が禁止されている。
があげられますが、公開空地が無い方がいいかどうかは購入する人の考え方次第ではないでしょうか。
パンフレットのように綺麗に保つには、それなりの維持費がかかるとは思いますが・・・。

私も公開空き地のあるマンションを買うのですが（１５ｍから２０ｍへ緩和）、
自分が住むには広々していて良いと思って契約しました。敷地いっぱいに作って
いるマンションが周りには多いのですが、あれには住みたくないと正直思いました
ので。
ま、まわりの住人にはあまり良いことではないでしょうが。
上層階なので景色もより良さそうですし。

公開空地のことは興味ないのですかね？

公開空地にホームレスが寝泊りしていた場合、追っ払うことは法的に可能でしょうか？

>>08さん

あ、それ興味ある。
自転車やバイクの乗り捨てや住民が
勝手においてたりとか。
けど、とりあえず警察通報かな？
ホームレスなら不審者が居るとか。
自転車なら不法投棄の疑いとかね。

「公開」してるだけで、マンションの敷地内である事には変わりがない。
法的に可能かも何も、部外者が占有して良い理屈など有りませんぜ。

マンションは迷惑施設だからな
どんどん開発条件をつけるべし

＞公開空地にホームレスが寝泊りしていた場合、追っ払うことは法的に可能でしょうか？

↓で聞けば？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44504/res/205-215

すでに公開空地のあるマンションにお住まいの方、教えてください。

公開空地の利用法を管理組合で規制することってできるのですか？
たとえば、ペットをつれての進入禁止、自転車進入禁止、ボール
遊び禁止、スケートボード禁止、歩きながらの喫煙禁止とか。
普通に歩行されるくらいなら問題ないのですけどね。

あと禁止できたとしても罰則なんか科せられませんよね。
公道じゃないし。管理はやっぱり大変ですか？

＞公開空地の利用法を管理組合で規制することってできるのですか？

公開空地の安全・保全は誰の責任？
http://blog.drecom.jp/md-lab/archive/26

しかし、この公開空地は、所有者の住人にとってはなんとも厄介な空間でもある。公開空地は建築基準法で決められたスペースであり、周辺居住者や交通への配慮の空間である。

>>15
公開空地は、その要・不要が建築基準法に直接定められている訳ではない。
総合設計制度という、建築基準法に定められた制度を用いて建物を計画する際に
はじめて要求されるスペースだよ。

総合設計制度が適用される建物においては、敷地内に公開空地を設ける事によって
そこに計画する建物は容積率割り増しや高さ制限の緩和を受けることが出来る。
一次的にメリットを享受するのはデベロッパ等の事業者だが、事業性が向上すれば
床単価を下げる事が出来るのだから、購入者も間接的にはその恩恵に与っている。
自分が住んでいるマンションに公開空地があるからと言って、それを「厄介者」扱い
している人は、根本的に理解が足らないと言わざるを得ない。
「周辺住民や通行人のために提供してやってるんだ」的な認識は大間違い。
むしろ、区分所有者が資産を（少ない負担で）確保するためにやっている事だ。

マンションではないのですが、１００メートル近いビルで敷地も広いにもかかわらず、公開空地がないという場合はありえますか？
それはどういう根拠に基づいているのでしょうか？

>>17
＞それはどういう根拠に基づいているのでしょうか？

公開空地を設けるか否か、すなわち総合設計制度を採用するか否かは事業者の任意であり、事業者が総合設計制度を採用しないという選択をすれば公開空地は設けられません。根拠も何もそれだけのこと。
>>16さんの説明が理解できなかったなら、まず「総合設計制度」をググって調べてくださいよ。

公開空地と自主管理広場では何が違いますか？

>>17
恐らく誤解していると思われます。

敷地の面積で決まる容積率を超えて高いビル等を建てたい場合に、建物以外の部分（要は庭の部分）を
一般公開して容積率にゲタをはかせてもらうために使うテクニックが「公開空地」です。
ですから通常は敷地が「狭い」から公開空地にするのであって、充分広いのだったら公開せずに
規定の容積率内で高いビルを建てれば良いだけの話です。

勿論マンション等の区分所有ならば、価格は高くなるし固定資産税も高くなるので大変贅沢な物件と
いうことになりますが。

１４番さん。

公開空地であっても、マンションの敷地であり区分所有者が共有するものですから、管理権（義務）は管理組合に帰属します。
ですから、管理組合が公開空地の利用ルールを策定することは可能です。
もちろん、歩行者の日常通行を禁止することなどはできませんけどね。

実際、私のマンションでは、公開空地部分について、ボール遊び禁止、スケートボード禁止、などのルールを決め、張り出しています。
ボール遊びをしている人がいると、すぐに警備員が飛んできて止めさせています。

なお、私のマンションには、ペット連れ禁止のルールはありませんが、規制しようと思えば可能だと思います。

公立公園と隣接する芝生広場が、そのマンションの公開空地なんだけれど
そこで芝生や公立公園の樹木を風景として一瞬立ち止まって紅葉を撮影したら

「公開空地で写真撮影は禁止です」

と警備員から注意されました。

○　通行は許される
×　遊戯は禁止される
▲　おそらく犬の散歩はＯＫらしい（オーナーらしき方々がドッグランさせている）
　　⇒　リードしてない愛犬家もいらっしゃいました。

これは理解できますが、一瞬立ち止まって風景を撮影しする行為って禁止できるんですかね？

ここは私有地だから、私達の土地で風景写真も撮ってはいけません！
でも、犬の散歩はいいですよ。　いい子ならリードなしでもね。　
私達の私有地ですから、私達が定めるルールが絶対です。

っていう管理組合役員さんがマジョリティなマンションって、理事会活動ってどんな雰囲気なるんでしょう？
やっぱり、中古を買うときは、区分所有者のカラーを購買要素に入れないと危険ですね。
物件的には評価していたマンションなんですが、なんか興ざめしてしまいました。

写真撮影は、居住者の顔が写り込むことが考えられるからでは？
居住者のデメリットを考慮し、厳しく禁止しているだけかと思う。

居住者のデメリット？　面白い発想ですね。
公開空地は誰でも通行できる文字通り公の場所でしょ？
私有地だけれども、公の往来を妨げられない場所ですよ。
誰がマンション居住者で誰が一般往来者かも分からない場所です。

往来の最中のスナップショット（携帯で風景を撮る行為）でイメージしてくだされば分かり易いと思いますが
散歩途中に、いろんな人がいろんな風景をそこかしこで撮ってます。
最近は女子カメラマンが首に一眼レフひっかけて散歩しながら日常風景を撮影してますよね。
そういった行為は、全てが誰かしらのプライバシーを侵害してデメリットを与えてるって事ですね。

”マンション公開空地は、居住者の顔が写される事もあるから管理組合が写真撮影を禁止する場としよう。”

そしたらマンション出入口辺りで居住者が記念撮影してもアウトですね。
まさか、居住者はいいけれど一般往来者は不可という解釈はありえますかね？

公開空地にいたマンション居住者かもしれない人のプライバシーは守るけれど
隣接する公園にいるマンション居住者かもしれない人のプライバシーは守れなくても仕方ない
こういう論理になりますね。

ところで、公開空地を持つマンションって一杯ありますが、私のマンションの公開空地でも写真撮影は
禁止してますってマンションは、どれくらいあるんでしょう？
どなたかご存知であれば教えてください。

ちなみに私が知るマンションの公開空地では、そんな話、聞いた事ありません。
往来する方々が、バシバシ記念撮影してます。
居住者のプライバシーが侵害されるかもしれないのに、おうらかなマンションなんですね。

「おうらか」だけ読んだ。

「プライドが傷ついたので、どこかで発散したい」まで読んだ。

マンションが特別なものだった時代は、公開空地なんて銘打たなくても中庭やエントランス周りに
たっぷりスペースを残して建ててた物件も多かった（築40年弱のうちのマンションもそう）。
今だって高級物件だったら土地いっぱいには建てない。他人のためでなく自分たちのために空きスペースを残す。
もちろんどこの誰とも分からない奴に「公開」なんてしない。

土地の余裕がないところに人気が集中して、値段が高くなるのも嫌で、って
金のない奴らのワガママを吸収するために国がバックアップした上げ底優遇措置なんだから問題が起こって当然。

住人の意識＝「自分らの土地」
周囲の意識＝「みんなの土地」
どうしたって差が埋まるわけない。

世の中の公開空地で面白い規制かけてる所を紹介していくと良いのでは？

アキバの公開空地でパフォーマンスっぽい事してるＮＰＯ法人もあったのには驚いた！

読んでいくと、アキバのあるビルでは、公開空地で何かやると有料らしい。

公開空地ビジネスもありなんだ。

そうなんですね。
私のところにも公開空地はありますが、基本的に細い道に面している方の歩道部分と
緊急車両の駐車スペースとしての位置づけですので、人が通ったり、たまに宅配の
人が裏口方面が近いときに停める、という感じです。

また、公開空地の写真撮影はそこのマンションの方の合意で多分変えられるので総会
などで提案してはどうでしょう？
今、公共施設などでも勝手に写真を取るのを禁じているところは結構あります。

それから、公開空地といえども正式なドッグランでなければ、リードはつけなければ
なりません。
誰も注意しないなら、保健所に通報しましょう！
他の通る人が怪我をしてからでは遅いです。（噛むでなくても転んだり･･･）
リードなしでよいのは個人の自宅の中（戸建ての庭とか）だけです。

総会決議で公開空地を閉鎖した。
現理事長が法律違反であるとして、開放すべきと言いだした。
監事は問題ないので、閉鎖のままでよいと言う。
近所より提訴されたり、罰則はあるのでしょうか？

現理事長が正しい。
近所から提訴というよりも、法や条例に反するので、役所から指導をうけ、罰則もあります。
尚、法令に反する総会決議は無効とされます。
公開空地のあるマンションでは規約で公開空地の扱いを程々に定めている（公開状態を保つことが記載してある）マンションが多いのですが、管理会社は何をしているのやら。。。
総会決議の無効を組合員に通知して話は終わりです。

公開空地を設定することで、容積率とか緩和とかを受けているはずから、公開空地を閉鎖して基準を満たさなくなっていたら、違法建築になる。

緩和処置という恩恵を得るために、私有地である敷地の一部を公開するという代償を支払っているのだから、通常は敷地を閉鎖したら、基準を満たさなくなるでしょ。閉鎖しても基準を満たすようであれば、最初から公開空地にする必要なんてなかったはず。

法律違反って主張してるひとがいると書かれているから、そういうことは無かったと読み取るのが普通だと思うけど。

>31

マンションは住民自治が原則だから、管理組合総会で管理会社はオブザーバー。コンサルティング業務を別途、委託されない限り、口を挟まないって会社なのかもね。

>31では>30の
>近所より提訴されたり、罰則はあるのでしょうか？
という質問に答えました。
総合設計の内容は地域や物件により様々ですが、その全ては建築の根本にかかわるものです。そのため、
>公開空地により緩和されている容積率が必要ないから閉鎖する、という事も考えられる。
というのは現実的ではありません。確認申請を一からやりなおすに等しい行為で、分譲集合住宅では実質的に不可能です。
また、業務委託内容にもよりますが、一般的なマンションの管理業務委託契約では管理会社に法令遵守などの面での注意義務がありますから、オブザーバーだから仕方が無いとすることもできないでしょうね。

この話題の結論はでています。
あとは>30さんのマンション管理組合が、いかにして早く手をうつかというところかポイントですね。

理事長が「法律違反である」と言したのに対し、
監事が「大丈夫だ。問題ない」といったのは何故なんでしょう？

普通は後からの発言は、前の発言を解決した上での発言のはずですが。
監事が法律違反の指摘の上で違反していいというなら重大な責任問題だと思います。

>>37
どうして確認申請がいるのですか？
マンション自体の内容に何も変化がないケースですから、前回の確認申請のまま公開空地を取り消せばよいと思いますが？

マンション自体の内容に何も変化がないままでは、公開空地を取り消すことはできないからです。
また、確認申請と総合設計審査とは実質的には一体の審査です。
>公開空地により緩和されている容積率が必要ないから閉鎖する、
という手法は現実的ではありません。

>>40
そうだったんですね。
容積の問題は無いから治安が悪くなったりすれば柵でも作るようになれば良いやと思ってましたが無理なんですねorz
ありがとうございます。

公開空地の定義が、誰でも通って良い。だけでは不完全。トラブルが各地で続出している。せめて、周辺住民に迷惑をかけない通行と人数の場合のみ許される。との補足文を早急に付けて欲しい。法律の整備を急いで。大手不動産会社と議員達は何をしている。のかと言いたくなる。

なるほど、よくわかりました。

公開空地により容積率が緩和され、それにより建てられたマンションならば土地の固定資産税も母数が増えることにより優遇されているわけだから甘んじて受け入れるべきですね。

デタラメが書いてあるスレッドだな。
公開空地を閉鎖しても、違法建築物になるだけ。
役所がわざわざ指導に来ることはないが、第三者から公開空地の解放請求が裁判所に提訴された場合に限り公開空地の解放をすれば良い。
他人の敷地を通りたいというだけで時間と金かけて訴訟起こす奴が居るとは思えないけどね。
世の中、既存不適格建物なんてゴマンとある。
違法だろうと何だろうと簡単に財産権の侵害が許される世の中じゃない。

幅2ｍ、全長20ｍほどしかない公開空地に用途変更で自転車置き場を増設するという案がマンションの定期総会の議案として上がっています。
位置的に南側のベランダに隣接しているため防犯面も不安で、景観が悪くなるなどの不満があり反対したいのですが、1Fベランダに隣接している住居は4軒で多数決で負けてしまいそうです。区役所にも条例に違反がないとの確認済との事ですが、なんの前触れもなく突然出た話に困惑しており、なんとか景観を変えないですむ方法があれば教えてください。

匿名特

区分所有法
（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

公開空地ってなんですか？

>>47 職人さん

どういうことですか。

>>11 匿名さん
企業の公開空地内の樹木に一般の通行人が水やりをすることはダメな事でしょうか？
ガードマンがやってきて『管理を任されているから水やりはダメだ！』と激高して言われました。

>>49 販売関係者さん

明確な定義はありません。

理事長が公開空地は車両進入禁止区域なので、管理組合が使用している小型ロードスイーパー（清掃車）は違反であり使用を禁止すべきと言っています。
本当にロードスイーパーを使うことはできないのですか？公道も走れないナンバープレートのないロードスイーパーでマンション用のもののはずですが・・・