新生銀行の住宅ローンについて

>>782
ハイリスク経営ってｗ
つい最近のオリコ、みずほのニュースは見てないの？

過去の経緯からハイリスクと思われるのは、いささか早計のような気がします。個人的な意見を言えば、銀行は貸し倒れがなければ、まず儲かる仕組みになってます。ストック資産が土日も稼いでくれるビジネスは他ではないですよ。極論すれば、この景気局面では何年か先の最低限の収入は確保できているのです。（メーカーは物を売らなくては収入はなくなってしまいます。）そこで大きく差が出てくるのはコスト面です。メガバンク等が店舗コストを要するのに対し、新生はかなりのローコストのはずですから、まともに商品で立ち向かっても歯が立たないのは明快なのです。ビジネスモデルをそれなりに構築してますから、ローン子会社については全然問題ないレベルでしょう。

日経には、みずほーオリコのような同様の問題を抱えているメガバンクの対応に影響を与えるのでは？という記述もあったと思いますよ。
赤字決算＝悪ということでは必ずしもなく、資産査定に狂いが生じる要素があればすぐに損金を計上し業績に反映することはバブル崩壊後の不良債権に苦しめられた教訓が生かされているのではと思いますが・・・
ハイリスクというかむしろ堅実すぎるという感じもします。
新生銀行のシンパではないですが、他行と比較してシステムもwindowsベースのものを採用しているため、構築コスト、ランニングコストが大幅に抑えられローコスト経営で他行に先行しているなんて話を聞いたこともあります。

ここは、一般人にとっては、送金手数料無料（月５回まで）だけが取柄の銀行だろ。
利用価値があるのはそれだけ。
デリバティブを用いた一見高金利の仕組み預金をお年寄りに売りつけて稼いでいたが
その手法が先日金融庁から排除勧告を受けたしあまりいい印象はないな。

>>787
>デリバティブを用いた一見高金利の仕組み預金をお年寄りに売りつけて稼いでいたが
>その手法が先日金融庁から排除勧告を受けたしあまりいい印象はないな。

ニュースの捕らえ方が浅いなぁ。
仕組み預金の手法自体は何の問題もないし新生は今でも継続してるし他の金融機関も追随してるし。

ネットバンクってイメージだけで見てるのか、新生がいかに優良な銀行か知らない
人が意外と多いねぇ。
金融関係の雑誌を読む人なら知ってると思うけど、大抵優良銀行ランキングのベスト３
には入ってるしょ。
あえて名前は挙げないけど、『一般的に名が売れてて信用があると言われてる銀行』なんて、
ちゃんとした分析をしてるランキングならベスト２０も危ない。
イメージだけで数値が読めない人は損をするよ。
まぁ実は私、そのイメージで数年前に一般的に名が売れてる銀行に就職したものですが…

787さんへ
新生の見方でもなんでもないですが、ひとつ。一般人にとってといいますが、ここは富裕層と一般人に分けて営業してます。一般人にとって送金手数料無料と金利条件がいいこと以外、なにか要求することありますか？コンビニATMも使えまし・・・普通の銀行にとって公共料金の取扱いや税金の窓口持込ほど高コストなものないですよ。それを自然と排除しているから有利なんですよ。全く解かってないですね。それと、お年寄りにデリバティブ預金を売ろうなんて考えている金融機関はないですよ。デリバティブ預金は学校法人や宗教法人向けで、ペイオフ問題のときに運用に困っているこれらの法人が対象だったんです。新生は思い切って個人に転用したんですね。他の金融機関はまさか個人がこんなもんに手を出すと思ってもみなかったですし、ネットもいまひとつでしたからね。

仮に３５年固定で３．１０％で契約して、ここが倒産したら
ローンの契約（金利等）は変わらないんですか？

変わらないでしょう。
返済先は変わるでしょうけど。

＞791
792さんのおっしゃるとおり。心配ご無用です。
ご参考までに、整理すると以下のとおり。

生保の終身保険：　生保の経営悪化時、予定利率引下げのリスクあり。経営に不安のある先は回避しましょう。

銀行への預金：　１千万円まで全額保護。といっても経営破たん時には一時引き出し停止等不都合が生じる可能性あり。経営に不安のある先は回避しましょう。

銀行からの借り入れ：　一旦借りてしまえば、条件変更なし。債権流動化や証券化のため債権者が変更する可能性は、銀行の経営状態の良否に拘わらずあり。但し、借入人が不利となる条件変更は認められない。サービサーとして表向き新生銀行からの回収が続くことに変わりなし。

サラ金からの借り入れ：　債権売買当たり前の世界なので、いつの間にか債権者が変わり、非合法な取立てや無理難題な条件変更を強いられる可能性あり。極力手を出してはいけません。

アメリカとは法が異なるのかも知れませんが、アメリカのサブプライムローン会社の破綻も
借り手は保護されているので心配は全く要らないのですか？

海外で先行して起きている事例を今後の参考としたいので、ご存知でしたらお教え頂けると幸いです。

＞794
あいにくアメリカのサブプライムローン会社については全くの無知です。
ただ、私は793でも銀行の住宅ローンの借り手が「保護されている」と書いたつもりはありません。
金融当局の監督下にある金融機関（債権譲渡先含む）が、契約上の主要条件（金利レート含む）を両者（債権者と債務者）の合意無く変更することはありえないということです。
サラ金も、財務省に貸金業の登録をしている先（大半のサラ金業者が該当）であれば、契約後の一方的な契約変更は金融庁の行政指導の対象となります。但し、こうした当局の目の届かない闇金などに債権が流れれば、前述のとおり、非合法な取立てや無理難題な条件変更を強いられる可能性があるということです。

憶測ですが、アメリカのサブプライムローン会社は、どちらかというと日本のサラ金に近い存在ではありますが（連銀などの金融監督当局の管理下に無い非ライセンス業種）、破綻した場合には、「サブプライムローン」等ハイリスク高利回りのポートフォリオに好んで投資するファンドや投資会社に一括譲渡（バルクセール）されるケースが大半であり、「思わぬ先」から非合法な取立てや無理難題な条件変更を強いられる可能性は高くは無いのではないかと・・・・

７９２さん７９３さん勉強になりました。
ありがとうございます。 by７９１

ここの繰上げ返済手数料無料及び繰上げ返済額が１００円以上じゃない
ところに魅力を感じてるんですが、例えばローン初年度から
年間２０万（ボーナス月１０万）毎年繰り上げするのと
他銀行フラット３５繰上げ返済手数料無料で５年後が初回繰上げとして５年毎に１００万
繰上げ返済するのでは、どちらが良いのでしょうか？
宜しければ教えて下さい。

ローン金利にもよるでしょうが、同一金利であれば、少しづつでも繰り上げしていったほうが特でしょう。１００万ためて返済するまでの間に、１００万分に対する金利はかかってくるわけですから。

＞７９８さん
やはりそうですよね。ありがとうございます。
ビギナーで良く分からないんですが４４００万の新築物件で３０００万借りるとして
ローン、その他諸費用２００万円は用意してるんですが３５年全期間固定金利で
年間２０万（ボーナス月１０万）毎年繰り上げ返済出来たと仮定したら、現段階では
新生が一番なんでしょうか？保証料とか払う金利が２．８％程度の他行の方が５年毎に
１００万繰上げ出来たとしても新生が良いのでしょうか？

提携なら無関係かもしれないが、新生はハードルの高さが…。
ビギナーさんはお堅い仕事ですか？
まず、審査が通すことが大事です。
そのあとキャンセルすればいい。

＞８００さん
新生はハードルが高いんですね…
仕事は堅くありませんが勤続１５年
３３歳、年収７００の程度の者です。
入居は来年３月なんで未だ先なんですが
審査は未だ早いですよね？
提携かは今度行った時に調べてみます。

新生銀行は審査が遅いと頻繁に書かれていたので心配していましたが、先方木曜日着で書類郵送し、翌週金曜に１次審査の結果連絡と不足書類の手紙がきました。最終審査結果まだですがここからが遅いのですかね？

不足書類の連絡と一次審査の結果が同時に来たんですか？
書類不足の場合は、審査結果は出ないと思っていましたが・・・

一次審査（事前審査）は本審査を受ける必要最低限の情報がそろっているかを見る為で、
本審査が通りそうか否かの参考には全くならないって、はっきり新生担当者に言われました。

これからが長いと思いますよ。

20年固定で2500万借りた場合は諸費用込みで1番お徳なのは新生ですか？

借り換えを検討している者です。
知識不足でお恥ずかしいですが、教えてください。
先日、ＷＥＢで申込書をダウンロードして、借り換えの申請書を送ろうと思ったのですが、
必要記入事項に保証人を2名記入する欄がありました。
チェック欄は配偶者または親族等血縁者のみで、保証人の収入も書く欄がありました。
ウチはローンを組めるのは主人のみです。
両親とも年金生活者なので、給与収入はありません。
ウチのような場合は、保証料を払う他行の借り換えしか組めないのでしょうか？
アドバイス宜しくお願いします。

＞７９９さん
ＳＢⅠの方が良いんでないでしょうか…それぞれの金利で繰上げシュミレーションしてみると
総支払いでは、それほど変わらない事がわかりますよ。
新生は団信込みですがＳＢⅠは団信は任意です。
団信加入の場合は繰上げ返済で３０年ぐらいでしょう。
団信を年払いで払えば総支払いでは安いんじゃないでしょうか…
あと必要かどうかは別として新生は疾病特約保険が無いですが
ＳＢⅠは有りますよね。
他にもっと良い所が有ったら教えてください。


新生は疾病特約保険ってないんですね。

>802さん

自分は借り換えで申し込みしました。
おそらく同じような経過をたどったと思うのですが（詳細は>709、>711、>713）、
>760でも書いた通り、追加書類を送ってから２週間で連絡がきました。
本審査用の書類を最初に送ってから３週間です。ご参考までに。

>805さん
うちの場合は、夫婦の共同名義の不動産だったので、保証人欄に妻の名を書きましたが
妻は専業主婦で収入はありません。
共同名義でなければ、保証人欄は空欄でいいのでは？
ホームページには
Ｑ：連帯保証人は必要ですか？
原則として不要です。但し、担保物件が共有名義の場合は共有名義者全員、収入合算者がいらっしゃる場合はその方に連帯保証人になって頂きます。また、上記以外の場合でも審査の内容によっては連帯保証人が必要となる場合もございます。
と書いてあります。

>807さん
>709,>711,>713,>760全て拝見させていただきました。確かに家も借り換えです。土地と建物を別々に契約しましたので、建物の契約書が不足しているとの事でした。ただ届き次第契約通知を送付させていただきます（場合によっては、希望に添えない場合もございます）と言う内容でした。結果待ってみます。

>>804
うちも同程度のローンを予定しています。
新生の20年固定2.85%は魅力ですよね。

もっともうちはガンガン繰上げ返済して15年以内の完済を目指すつもりなので、
キャンペーン10年固定2.55%や10年間特約つき変動1.35%も検討しています。

＞807さん

アドバイスありがとうございます。
ウチの場合も、夫婦共同名義になっています。
（持分は主人が１０分の９、私が１０分の１です）
ローンは全額主人名義で、私には収入がありません。
ホームページの記載を熟読せずに、書類の記載欄だけで早合点してしまいました。
申し込みしようと思います。
ありがとうございました。

１次審査通ればあっという間ですよ。
審査も本当にしているのかなっていうくらい。

ＳＢＩは安いだけの理由があります。
ご注意を！
ちょっとググればすぐわかります。

新生は司法書士関係の報酬は高めですね。
まあ、ＨＰのシミュレーション通りですから、
真っ正直なので批判はしませんが。
（抵当権設定と別に立ち会い手数料15000_とかね）

１次審査の書類提出時に２次に必要な書類も全て提出して、８日間で満額OKの
返事が来ました。

>815
早いですね〜うちも満額OKで返事きましたが、まだ書類届かずで来週月曜で３週間です。４月金利でいきたいので現在電話にて交渉中です。

ここは全期間固定金利と短期固定金利の
ミックスは出来ないのですか？

北海道室蘭市にて注文住宅（土地含む）。
35歳、自分410万、妻380万。子供なし、今後もなし。
（申し込みは共同ではなく、物件も共同ではない）
頭金0で2700万申し込むも、2200万のローンでどうでしょうか？
と連絡が本申し込み1週間後に来ました。とりあえず保留。
物件査定が低かったのか、収入基準が低かったのか・・・
電話で聞いてみると物件の査定だそうで、なんかショック。
2〜300万程はもろもろの費用に用意していたけど、500万は用意できないなぁ。
地元銀行は全額以上！？に貸す気マンマン。
ソニー銀行にも申し込み中で、こちらは事前審査で2550万までの融資と連絡が。
この場合、やっぱり新生銀行は無理で、地元銀行orソニー銀行か？
やっぱり頭金は沢山必要なのを実感しました。
このスレ見ている地方の人っているのかな？

年収400万で1500万35年で借入れ予定なのですが、
妻が共有名義人であるので、連帯保証を求められる可能性があるのですが、
永住権がありません。大丈夫でしょうか？

それと小さな会社なので、情報機関（帝国データバンク等）に
会社のデータがないなため、決算書の提出を求められる事もあるのでしょうか？
会社からは上場しているわけではにので、決算書は出さないと言われているんですが。

どこでも銀行から借入れする時に、登記費用がかかりますよね？
それで、ローンを完済し終わった時は、抵当権の解除等の費用は銀行もちですか？

本当に初歩的質問でごめんなさい。ここは条件が年収400万以上ですよね？
私は給与の他に、事業所得があるので確定申告をしています。
その場合の年収っていうのは、給与+事業所得＝年収で良いんですよね？
それとも納税証明書その2の申告額ってのが年収扱いになるんですか？

本日契約しました。
私のマンションは5月引渡し予定ですが、大手のデベロッパーだったため
1)引渡し日が確定している事
2)振込口座が確定している事
の条件がそろえば4月の金利でOKという事で契約出来ました。
年収600万円　2400万円の借り入れ
1400万円を10年特約付変動金利30年と1000万円を20年長期固定にしました。
1400万円を繰り上げ返済していきます。長期固定は繰り上げできないので
ボーナス払いを入れて繰り上げ返済代わりにしたので月の支払いは10万未満
ですみます（2007年4月現在）。
新生銀行の電話対応が悪いって書き込みありますが、私は3月から10回程度の電話
問い合わせ、相談会に2回行きましたが対応の良さにとても満足です。
今日も契約担当に連絡した時もその場で年数の変更や支払い金額の計算など
パパっと手際よくしてくれたので、仕事中の合間をぬって連絡している身としては
ほんとに助かりました。
後は5月にちゃんと融資が実行されれば、私には満点の銀行です!!
ちなみに近畿地区です。参考になれば・・・。

>>821
うちは、給与所得・事業所得・不動産所得があり、２年前にマンションを購入しました。
事業所得や不動産所得がある場合は、所得で判断するようですよ。
税務署の「その１」と「その２」を、３年分提出させられました。

あなたも事業所得があるならわかると思いますが、
収入が多くても、職種によっては利益率が１割とかだと、
１千万円の年収があっても、所得は１００万円というようなことがありますよね。
うちの事業所得は煙草屋だったんで、粗利でも収入の９．５％です。
１０００万円収入あっても実際の所得は４０万円程度。

新生銀行は、クレジットカードの引き落とし口座として指定できるでしょうか？
ソニーバンクはだめみたいなので、他の銀行で検討中です。

クレジットカードの引き落とし、出来ましたよ。

近畿地区で今日、新生銀行で契約してきました。
ここは行員に会うことなく契約〜決済まで進むと聞いていましたが、まさにその通り。
司法書士と銀行のロビーで会って、その人に案内されて地下の小さな応接室にはいり、
説明を受けて書類にハンコを押して終了。
あとは実行日に銀行から融資金額が振り込まれますと、それだけ。お茶も出ません。
秘密の取引みたい？なんだか不思議な感じでした。

合計2060万円のペアローンで、
夫の1060万のローンには抵当権が設定され、妻の1000万のローンには根抵当権が設定されました。
抵当権と根抵当権のことがどういうことか、色々説明も受けたけれど、
結局よくわかりません・・・。
司法書士の報酬、登録免許金、印紙などで合計20万円ほどでした。

契約の際はいくら持っていけば足りますか？

>>826
抵当権関係だけの金額ですか？
私も１０００万の２０年固定で、１２万円以上。
新生御用達は高めだと思いませんか？（立ち会いで１５０００円別途だし）

>>827
契約の際は印紙持参だけですよ。

5月実行のものです。
先ほど連絡があり、金利FIXできました。
5月も4月と同じ2.95%でした。25年固定です。
よかったです。ほっとしました。

5月の10年特約は何％かわかりますか？

826です。
>>828さん、司法書士に振り込む抵当権関係と、
当日持参した収入印紙分だけです。
（新生銀行への事務手数料は別に夫・妻、それぞれ5万円が必要だそうです。）
相場がわからないですが、高いように思いますね〜。

ちなみに、印紙代は夫の1060万円の分は2万円、妻の1000万円の分は1万円でした。
1000万より高くなったら2万円になるんですね。
けち臭い話ですが、夫の60万円は「念のため」で、すぐ繰り上げ返済するつもりだったので、
1000万にしときゃーよかったと思いました。
引越し屋にムリ言って、せっかく一万円値切ったのになー。

５月の金利、ホームページで確認できないのですが
発表は連休明けですか？

今見たら、発表されてましたよ。

１０年が安いね

五月、５年固定があがりましたね。　１０年特約にするか、１０年固定かなやみます（＞＜）

先日借り換えの相談で支店まで行って来ましたが、行く必要無かったです。
別にアドバイスがあるわけでもなく、聞いた事に対しての説明も分かりづらく
横柄だし、俺も接客業だけど、あれは有り得ないわ。
ローン相談会とは名ばかりのお粗末振りでした。他の担当は知らないけど。
その日最後の方のアポだったので、担当が疲れてたんですかね〜。
それとも飽きちゃったのかな〜。っていうか能力無いんだね。
とは言っても商品力は魅力なので、うちは30年の固定で考えてます。

でしょ、でしょ。
あんな担当、やめさせちゃいばいいのに！って気になりますよね。

という私も結局、ここを使いましたが。

住宅ローンを検討し始めたばかりの者です。
新生銀行のホームページにあるローンシミュレーションをやってみましたが、
繰上返済のシミュレーションの結果の読み方がよく分かりません。

返済の期間として　ボーナス返済分 6年11ヶ月、通常返済分 16年8ヶ月
という結果が出ましたが、これは返済額が6年11ヶ月でボーナス返済の上限である
50%に達してしまうため、以降ボーナス返済はしなくてよくなる（出来なくなる）
という意味だと理解しましたが正しいでしょうか？

新生銀行の繰上返済は期間短縮型なので返済額はずっと変わらないものと
思っていましたが、それはあくまでも毎月の返済額が変わらないという意味で、
6年11ヶ月には年間の返済額がぐっと下がるということでしょうか。
だとすれば嬉しいです。

私もよくわからなくて説明を聞いたことがあるので、お答えします。
新生銀行の繰上げ返済は、ボーナス分の元本から先に返済していくようです。
よって、繰上げによって返済期間が短くなる場合には、まずはボーナス分が全部返済された後に
毎月分が返済されていくようです。
そこで、ある時期からボーナス月の返済額が毎月と同じになっていくという理解で正しいと
思います。

>>839
分かりやすい回答ありがとうございました！
新生、対応は賛否両論ありますが商品自体はなかなか良さそうですね。
キャンペーン10年固定を候補に入れておきます。

うちの会社の提携の優遇内容に魅力がないのが残念なところですが...
メガバンクや信託銀行は非常に優遇していただけるのに。

保証料無料というのが魅力的ですが、２千万ちょっと借りても諸費用２０万かかっちゃうんですね。

１０年ローンで５千万借りようと思ってるんですが、４０万以上手数料かかるでしょうか。
司法書士って儲かるんだね・・。

諸費用がかかるっての言いたいのは分かりますが、
結局のところ、諸費用の中でも司法書士の費用が高いというご意見でしょうか？
司法書士手数料が高いという話は過去ログでも確かにそういう話が出ていますが、
実際のところ他銀行と比べて高いのでしょうか。

ちなみに、２０００万円借りれば、ジム手数料５万円、抵当権設定（根抵当なら減税なし）８万円
印紙税２万、その他司法書士手数料考えれば、２０万円ぐらいはかかるでしょうね。

ありがとうございます。
借りる金額が増えても、事務手数料は変わりませんよね？
印紙代が増えるのは当然として、司法書士手数料・抵当権設定は、ローン額に比例して増えるのでしょうか。

10年ローンで5000万って
収入も勤続年数も担保も相当のものですね。

新生は、条件きついっすよ！

842です。私もまだ申込予定である段階ですので、
分からないところありますが、

>借りる金額が増えても、事務手数料は変わりませんよね？

変わりません。

>印紙代が増えるのは当然

1000万円超5000万円以下では、２万円ですが、
5000万超えから６万円になります。

抵当権設定の登録免許税は、
変動などの根抵当であれば、借入額の1.1*0.004で計算できます。
長期は抵当権なので、減税措置があります。借入額*0.001です。

分からないのは司法書士報酬です。
経験者の方、ご存知の方いらっしゃいましたら、ご教授お願いします。

新生銀行のページでは、「借り入れ金額、物件の価額等によります。 」と書いてありますね。

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/answer_5.html#005_6

ちょうど来週、新生銀行さんの住宅ローンの説明受けますので、
疑問点あれば、箇条書きでまとめて頂ければ聞いていますよ。

ホームページの借り入れシミュレーションの諸経費金額がほぼ一致します。
新生指定以外は変更はできませんと言われましたので、
他の司法書士を使うことはできません。
たぶん割高です。

８４２さん
住宅ローンの説明会でよろしければ、ミックスにした場合の諸経費はどうなるのか、聞いていただけませんか？　
先日電話確認した時に、具体的な説明を受けなかったものですから。
よろしく御願いします。

>>846
販売会社側が司法書士を指定するとなっている場合は、新生銀行は使えないということですか？

847さん

842です。
私もミックスにした場合の諸経費は聞こうと思っていましたので、
確認後、ご連絡します。
ちなみに過去ログによると、印紙税が２倍（ミックスの分け方によって少々異なるとは思いますが）
になる以外は諸経費変わらないという情報があがっていました。

５月に入り新生銀行にて住宅ローンの借換えをしたものです、新生の場合全ての審査が終わり、最終契約担当に電話で問い合わせても正式な諸費用は教えてもらえません。うちの場合は概算で３５万と言われ後は契約書に記入されますと言われ不安でした。家の場合です
１，３５０万を固定にて・７７０万を変動にて借入れ諸経費は次の通りです。
１，３５０万・・・報酬額\45,180登記免許税\54,000。借換えなので、抹消登記\12,120登記免許税\2,000。
７７０万・・・報酬額\47,170登録免許税\30,800。
その他・・・登記穂謄本\3,080・旅費日当\15,000・閲覧\3,000それに印紙代。
合計約２３万でした。概算より１２万も安かったので少し得した気分でした。
参考になりますでしょうか？

>>848
抵当権設定は新生の司法書士がします。
所有権移転をディベロッパーがゆずらないと
司法書士が複数になるので余計に報酬がかかるってこと。

新生銀行で、今月契約を予定しています。
借入3500万、固定20年で、複数の銀行を検討してきました。
新生よりも低い金利の信託銀行や、「ご相談」で新生と金利を同じにするという大手銀行もありました。しかし、最終的に決めたのは、私の借入の場合は、金利メリットよりも、保証料を頭金に回すメリットの方が大きいと、シミュレーションで分かったからです。
例えば、「金利2.7％／保証料55万」の銀行と「金利2.85％／保証料ゼロ（55万は頭金に上乗せする）」の新生銀行を比べた場合、総支払額では「保証料ゼロ」の新生銀行の方が52万円ほど安くなりました。金利差が0.15％程度なら、頭金を増やして借入額を少なくした方がメリットが大きい様です。
比較するまでは、金利の安さを一番に考えていましたが、実際にシミュレーションしてみると、意外な結果が出ました（これって常識でしょうか？）。もちろん、借入額や返済年数によって変わると思いますので、みなさんも試されてはいかがでしょうか？
新生を選んだ理由は、これだけではありませんが、とりあえず理由①保証料ゼロについて書きました。

>>848
販売会社側が司法書士を指定する場合は、その司法書士となります。
その場合は委任状をその司法書士に渡すこととなります。
また司法書士報酬は当然かかりません。もちろん販売会社側のほうにはかかりますが

理由①では、「保証料ゼロのメリットは金利メリットよりも大きいケースがある」ことについて書きました。しかし、実際に新生銀行を選ぶまでには紆余曲折もありました。今回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きます。

保証料ゼロの選択肢として残ったのは、「金利2.85％」の新生銀行と、「金利2.95％」の大手Ｘ銀行でした（Ｘは給与口座として長年利用していた銀行で、相談と審査の結果、保証料ゼロを提示してくれました）。初期費用はほぼ同じだったので、一見、金利が低い新生銀行の方がいいように見えます。しかしこの時点では、金利の高いＸ銀行に傾きました。それは、繰上返済の仕組みの違いからです。
新生銀行の繰上返済は、まずボーナス分の元金に回されます。ボーナス分を完済して初めて、月払の繰上返済が始まります。「月払」と「ボーナス払」別々のミックス・ローンだと考えると分かりやすいかも知れません。一方、Ｘなど普通の銀行では、「月払」「ボーナス払」全体に繰上返済が回されていきます。支払い期間は、全体として短縮されていきます。

シミュレーションでは、繰上げ金額を、次のような条件にして比較しました。
住宅購入を考え始めた時に、年間家計のうち、ローン返済に回せる最大予算（Ａ）がいくらか試算した経験がある方が多いかと思います。その予算内でローンを組めば、実際の年間返済額（Ｂ）はそれよりは少なくなります。予算と実際の支払額の差額（Ａ−Ｂ）を繰上返済にまわすというもので、家計に無理のないシミュレーションです。
なお、より現実に即すため、住宅ローン減税の半分程度も繰上返済にまわすと仮定しました。また、Ｘ銀行の場合は繰上返済手数料も加算してシミュレーションしています。

結果、新生銀行は、ボーナス払いが11年2ヶ月で終わる一方、月払いは17年2ヶ月かかりました。一方、Ｘ銀行は、16年１ヶ月でローンがすべて完済されます。支払総額でも、Ｘ銀行の方が1万円少なくなりました。金利の高いＸ銀行の方が、総支払額が少ないという逆転現象が生じたわけです。
もし繰上返済をしなければ、総支払額は、新生銀行の方が35万円も有利なはずでした。しかも新生銀行は、より多くの額を繰上返済に注ぎこみました（年間支払額＝Ｂが少ない分、繰上げ返済＝Ａ−Ｂが多くなる）。にもかかわらず、逆転されてしまったわけです。「ボーナス分優先の繰上返済」しか選択肢のない新生銀行は、金利が低いメリットを失わせ、繰上返済のメリットを最大限受ける機会を失わせてしまうのです。

もちろん、新生銀行はボーナス払が11年あまりで終わる訳ですから、ボーナス分の予算を、さらに繰上返済に回すことが可能です。これも試算しました。結果、ローン完済は、16年6ヶ月（依然Ｘ銀行より長い）。支払総額は、何とか15万円低くなりました。
しかし、もしＸ銀行のような普通の繰上返済メニューがあったなら、支払い総額は本来64万低くなる計算です。期間も15年10ヶ月で終わる計算です。それを考えると、「ボーナス分優先」のみという新生銀行の繰上返済方式は、一般的な選択肢があれば得られたはずの利益を、大きく失わせてしまうものだと言えます。

今回は、新生銀行の特殊な繰上返済の仕組みは、デメリットだということを書きました。それでもなぜ、私が新生銀行を選んだのか？　次回、記そうと思います。

新生を選んだ理由さん
ボーナス月の支払額は何倍の設定ですか？

854さん、とても興味深いです。続編楽しみです。

新生銀行の繰上げ返済手数料無料に、そんなからくりがあったとは、ＨＰ見た限りでは全然気がつかなかったです。
3年前に、「金利１％、５年定期（延長したら8年）」っていうのに、夫婦(共働きです）揃って貯金してしまいました。
予定より早く家を持ちたいということになったものの、延長すればあと５年も貯金が引き出せないことに、今更ながら自分たちのアホさかげんにあきれます。
そんなこともあって、新生銀行の甘い言葉（？）には慎重になってます。

Ｘ銀行は、繰上げ返済手数料はどの程度だったのですか？
保証料も、長年信頼関係のある銀行だと、場合によってはいらないこともあるのだと、初めて知りました。

そもそも論ですが、住宅ローンの良し悪しは、自分の生活、人生設計にフィットするかどうかではないでしょうか。絶対的に良い住宅ローンがあれば、住宅ローンの種類がこんなにたくさん存在しないはず。かくいう私は、10年特約変動と30年固定のミックスを検討中。割合をどうするかを思案しているところです。私も新生銀行でほぼ決めましたが、決め手は繰り上げ返済手数料無料。少額繰上げ返済でも初期の繰上げ返済は総返済額減額に効果大ですからね。
住宅ローンは検討すればするほど訳がわからなくなってしまいます。ある時点でエイヤで決めるしかないんでしょうねぇ。

前回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きました。今回は、Ｘ銀行に傾きかけていた私が、それでも新生を選んだ理由について書きます。

きっかけは、今月、新生から登場した「当初10年固定・金利2.35％」という商品です。私は金利変動に一喜一憂するのが嫌で、ずっと「全期間（20年）固定」を検討してきました。しかし、10年間、かなり低い金利のメリットを受けられるのなら、検討してみる価値があると考えました。
ちなみにＸ銀行でも「当初10年固定」の金利が、今月は同じく2.35％でした。そこで、新生銀行とＸ銀行の「当初10年固定」、および、この時点で最有力と考えていたＸ銀行の「20年固定・2.95％」を比較しました。
（なお、10年目以降は、金利がずっと5％と仮定してシミュレーションしました。また、繰上返済は、前回と同じく「年間予算（Ａ）−実際の年間支払額（Ｂ）」＋「ローン減税の一部」を回す仮定です）

まず初期費用ですが、新生銀行の方が10数万高くなります。これは、「当初10年固定」すなわち「変動」タイプを選ぶと、「パワーポケット」というサービスが自動的についてくるのが原因です。このサービスのために、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されるのですが、「根抵当権」だと、担保額が10％増しで設定されたり、登録免許税の軽減が受けられないといった不利益があり、要するに10数万円高くなってしまうのです。
本人の意思と関わりなくサービスに加入させられ（拒否できない）、その結果、負担額が増えてしまう新生銀行の「パワーポケット」は、サービスが不要な人にとっては大きなデメリットになっています。

さて、返済シミュレーションですが、結論から言うと、支払額の少ない順に、①新生「当初10年固定」、②Ｘ銀行「当初10年固定」、③Ｘ銀行「20年固定」となりました。
後半10年の金利を5％と高め（？）に設定したにも関わらず、①②は、③より100万円近く支払い総額が安くなりました。
▼当初の金利が大幅に低いこと、▼年間返済額（Ｂ）が少なく、繰上返済にまわせるお金（Ａ−Ｂ）が大きくなること、▼金利が低いと繰上返済効果が大きく出ること、▼しかも初期の繰上返済は効果が大きいこと、など当初低金利メリットを、長期間フル活用できるからだと思います。
返済期間が20年程度であれば、「当初10年固定・2.35％」はかなり魅力的な商品だと言えそうです。

次に、ではなぜ初期費用で10数万高かった①新生銀行が、②Ｘ銀行を逆転したのでしょうか？（ただし逆転と言っても、5万円ほどですが…）
実は、前回はデメリットだと指摘した新生銀行の「ボーナス分優先の繰上返済」が、今回は逆にメリットになったからなのです。
10年目以降の金利を5％と仮定すると、「月払」「ボーナス払」とも支払額は、大きく増えます。Ｘ銀行の場合、年間ローン予算（Ａ）のほぼすべてを実際の返済（Ｂ）にあてなくてはならなくなり、繰上返済ができなくなります（Ａ−Ｂが数万円となり、手数料を払って繰上げる意味がなくなる）。
ところが、新生銀行の場合、ボーナス払いが10年で完済してしまうため、10年目以降も、ボーナス支払分の予算を、まるまる繰上返済に充て続けられるのです。①が②を逆転したのは、金利が変わる10年目以降にも、繰上返済できたかどうかの差だと言えます。
（※その割に、大きな逆転にならなかったのは、返済後半の繰上返済は、劇的な効果を生まないからだと思います）
（※なお、今回のシミュレーションは、10年後の金利を5％と仮定しましたが、金利を変えると、別の結果が出るかも知れません。私は変動リスクを考え、高め？に設定しました）

さて、①②の差が、それほど大きくない中、私が最終的に新生銀行に決めた理由です。実は、この試算を通じて、「ボーナス分優先繰上」のメリットに気づいたからです。
そのメリットとは、「ボーナス分が早く完済する」ことによって、それ以降は、ボーナス払の予算を「繰上返済にまわせる」だけでなく、いざという時には「他の家計にまわす」こともできるということです。つまり、家計に「隠れた余裕」というか「選択肢」が生まれるのです。
実際の生活の中ではきっと、「総支払額」よりも、「目の前の出費に対応する柔軟性」が大切になってきます。新生なら、この「いざという出費への備え」が作りやすいのが決め手になりました。
前回は、「ボーナス優先繰上」のデメリットを指摘しましたが、選ぶ金利タイプ、金利の動き、そして考え方によっては、逆にメリットにもなるわけです。
（何だか当たり前の結論になってしまいスミマセン…）

以上、私が新生銀行を選ぶまでの紆余曲折を長々と書きました。試算結果は、借入額・返済期間・金利・ボーナス割合・繰上金額など、条件によって変わってくると思います。素人の計算なので間違いもあるかも知れません。ですから、誰に対しても新生銀行をお勧めする自信はありません。

ただ、私が伝えたかったことは、自分でいろいろ試算してみることの大切さです。実際にやって見ると、常識だと思っていたことがくつがえることが何度もありました。試算のためには多少の勉強も必要ですが、それによって住宅ローンへの理解も深まります。銀行にも的確な質問ができるようになります。
私は経済学を学んだわけではありません。金融の知識もありません。エクセルだって使えませんでした。でも、ネットから無料の計算ソフトが手に入りますし、それで足りなければ、エクセルの入門書程度の勉強でも、返済表や繰上シミュレーション表くらいは、簡単に作れるようになります。ぜひみなさんも、トライしてみてください。
利用者が賢くなれば、銀行の商品やサービスだってきっと良くなるはずです。

ここまで我慢強くお読みいただいた方、ありがとうございました。

>>854
前出の838さんのようにボーナス分の返済額軽減に魅力を感じる人もいるので、一概にデメリットとは言えないかもしれないですね。

また、「ボーナス分優先の繰上返済」が嫌なら、ボーナス払いを設定しなければいいだけのことではないのですかね。そうすれば完全に期間短縮型の繰上返済となるように思いますが。勘違いでしたらご指摘ください。

そんなにシュミレーションしなくても簡単に分かる事だよ・・・(^_^;)

1000万円を10年ボーナス払いなしでローン組むのと、
1000万円を10年ボーナス払い併用でローン組む

それぞれの総支払い額を比較してみるといい。
ボーナス払いありの方が総支払い額が高い。
何故なら、ボーナス払い分は、半年間返済がなく、
元金が減らない状態に対して利息がかかるから。
毎月払いの場合、毎月元金が少しでも減った状態に対して利息がかかるので、
毎月払いオンリーでローン返済した方が総支払い額が安くなる。

ゆえに、繰上げ返済は、ボーナス払い分から繰り上げている新生銀行の方がお得。

ただね、繰上げ返済は、子供が成長するにつれ難しくなるんだ。
お金がかかり始めると、繰上げ返済よりも、今必要な費用を優先して使ってしまうんだな。
自分の思い描くシュミレーションどおりに返済していけないのが現実。

＞855さん、856さん

ボーナス返済額、繰上返済手数料など、あまり具体的に書くと、私の素性が銀行にバレたり、お世話になった銀行の担当者に迷惑をかけてしまうので、ご勘弁ください。
試算の中身も、もっと具体的に書いた方が分かりやすいと思うのですが、そういう事情でお許しください。
私が最も伝えたかったことは理由③でも書いた通り、自分で試算してみることが大切だと言う事です。ありきたりな結論でスミマセン…。

＞856さん

銀行も競争が激しいですから、いろいろ情報を集めて相談してみるのがいいと思います。私は「こんな条件を出してくれた銀行があった」と窓口の相談で言ってみたり、実際に複数の銀行に審査を申し込んだりしました。
駆け引きは得意じゃないので、銀行が新たに出してくれた条件以上は求めませんでしたが、駆け引き上手な人なら、もっといい条件を引き出せるかも知れません。もちろん最終的には、窓口の方（および、その支店の住宅ローン責任者の方）次第だと思いますが…。ちなみに新生銀行は、そういう駆け引きは通用しない気がします。

＞857さん

確かに、ローンは検討すればするほど分からなくなりますよね。でも、あきらめないで頑張っていれば、そのうちきっと、試算も面白くなってきます。「得するため」というより、「この場合はどうなるんだろう？」っていう謎解きみたいな感じでしょうか。
ちなみに私の場合は、ある程度試算できるようになるまでには3ヶ月くらいかかりました。と言っても、3ヶ月ずっとそればかりやってた訳ではなくて、気の向いた週末にパソコンをいじったり、エクセルの入門書を片手にキーを叩いたりしているうちに、何となく自分でもできることが分かってきたという感じですが…。
でもやっぱり、よっぽど集中した期間にやるのでない限りは、やっぱり3ヶ月くらいかかるのかも知れません。気長に、探究心を持ってがんばりましょう。

結論として
新生銀行は良くないのでしょうか？
結果のみを5項の箇条書きで記述下さい。

新生を選んだ理由・・・さん、とてもわかりやすく参考になりました。
ありがとうございました！
ボーナス払いの設定をせずに組むのは難しそうなので、
ボーナス分から繰り上げられることは、うちの場合もメリットになりそうです。

847さん

842です。

ミックスの場合、諸費用聞いてきました。

事務手数料５万円で変わりません。
印紙代、分け方によります。５０００万円以下の物件を
１０００万円を超えて２つに分ければ、ミックスの印紙代は単純に２倍（２万円＊２）ですね。

司法書士の報酬：ミックスの分け方による。

私の場合は、新生銀行がデペロッパーの提携銀行に入っているので、
司法書士はデペロッパー指定になっています。
ただ、理屈は新生銀行指定の司法書士も恐らく同じでしょう。

①変動、１０固定以下：根抵当
②２０年以上：抵当

ミックスが①＋① or ②＋②であれば、抵当権の種類は一本で良いので、
ミックスであっても、司法書士の報酬は変わりません。
①＋②であれば、２種類の抵当権を登記しないといけないので、
報酬が増えます。具体的にどれぐらい増えるかは不明。

８４２さん
参考になりましたありがとうございました。
８４７

念の為の確認ですが、根抵当では、住宅ローン減税受けれないってことはないですよね？
住宅ローン減税の制限は多数ありますので、念の為調べましたが、
抵当権の種類については制約はないと思っています。

ここって、三大疾病保証とかあるのでしょうか？

>>867
根抵当で住宅ローン減税受けられないってことは無いが、
住宅ローンに係る抵当権設定登記の登録免許税についての
減免（0.40%→0.10%）は一切受けられない。
恐らくこれを混同している人っているよね。

住友信託銀行も、繰り上げ手数料無料ですね。
新生と比べるとどうなんだろう。

ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？

住信でも同様で３月初めにローン実行で、４月末に初回支払いとなり、
利息が多く取られました。
どこかでその間に繰り上げ返済すれば良いというアドバイスを見たことが
ありました。

新生は２回目のローン支払い日までは繰り上げ返済出来ません。
ココで少しでも利息を稼いでいるんではと思っているのでは？
まっ、確か説明書かwebに説明が載ってましたよ。
なので納得済みと言うかそういうものでもいいやと了解済みで
新生にお世話になってます。
因みに今月が第２回の引き落としで、ようやく繰り上げできます。。

＞869さん
当初固定期間優遇型の10年を検討している者ですが、
それでローンを組んだ場合は「根抵当」となり、
登録免許税の減免が受けられないということですか！？

>>874
抵当権設定登記に関してはそういうことだよ。もちろん保存登記はまた別の話だよ。
（ビックリマーク付けるようなことかな．．．）

＞875さん
そうなんですね〜
教えて下さりどうもありがとおうございます^^
減免無しで借入額×0.4％は厳しいなぁ〜と思ってつい！マークをつけてしまいました。
私の感情の表現ということで、特に気になさらないで下さい^^;

870さん

繰上げ返済無料でも、保証会社の返金などに手数料がかかる可能性があります。
興味を持ってる銀行がどうなのか確認をおすすめします。

しかし、銀行の保証の為に、契約者が保証料払うなんて
契約者を馬鹿にしたようなシステムですよね。

>871
>ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
>２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
>契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
>この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？
どこの銀行でも同じです。
ローン実行日から、借り入れ残高に対して日々利息が発生します。
支払日までの日数で利息が発生するのは当たり前の話です。

878さん。
いや、当たり前だとは思うんですけど、ならばこちらとしてはとっととローン実行と同時でも
いいから初回の返済を始めて欲しいと思ったんです。
８７２の方も同様のようですが、１ヶ月しかタイムラグないですよねえ。
２ヶ月も返済開始を遅らせるのは新生側の理由なのになあ。

>879さん
2ヶ月も返済開始が遅くなるって、不思議ですね。

私が電話で聞いたときは、
・返済日は毎月26日（好きな日に設定できない）
・実行日が月の前半なら、返済開始はその月の26日から
・実行日が月の後半なら、返済開始は翌月26日から　　　ということでした。

この原則通りなら、返済開始が翌々月になることは無いと思うのですが・・・。
どうして翌々月からなのか、理由をご確認された方がいいかと思います。

880さん
ありがとうございます。
ちょっと電話で聞いてみることにします。
今更前倒しにはならないでしょうけどね。

皆さん短期固定を選んで繰り上げ返済を狙うんですね。私は繰り上げに資金をまわすまでの精神力が持続しないので専ら固定金利選好です。公庫やら自治体の融資やら目一杯借りて来年が10年がきたので、「あっ来年から4％の金利だ。」となり、借り換えを検討。とは言いながら、転職が理由で以前に駄目だったこともありました。新生銀行には2月の下旬に申し込んで先週契約となりました。雇用が2年以上切れ目なく続いていれば大丈夫ということで、転職も問題になりませんでした。融資は来月ですが、今月の25年固定金利2.95％が適用になります。ほぼ9年間、数千万円のローンで3％半ばの金利を払い続けたということは、年間100万円以上の金利を払ってきたわけですが、私の場合は転職がつきものの人生なので、いざ借り換えたい時にうまく行くとは限らず、そういうリスクも考えると、固定金利と付き合うのもわるくないと思います。それと、新生銀行の落とし穴は、繰り上げ返済がボーナス分に先に回されるということだと思いますが、これも毎月を家賃程度の返済額にしておけば、ボーナス返済がなくなった時点で、生活設計が立てやすくなるという利点もあります。それと5年も過ぎれば、普通預金の金利が2％台というのは十分あり得るので、そうなれば2.95％は借りておいた方がお得ということにもなります。契約時には、司法書士しかいないなど、これまでの常識とは違うルールで動いている銀行であることには違いないですが、不便なところも含めて、有利な金利を得ていると思えば、それもまた善しです。個人的には、来年の支払いが1割下がって団信料も不要となり、借り換えが上手く行って喜んでいます。

>880さん

うちは３月２７日に実行して、返済開始は今月からですよ。
その電話で教えてくれた方もずいぶんいい加減なことをいわれてますね。
まぁ、あいまいな返答をされることはうちも経験してますけどね。

そういえば前回の別の銀行のローンも７月実行で９月返済開始でしたね。
珍しいことではないんじゃないですか？