新生銀行の住宅ローンについて

理由①では、「保証料ゼロのメリットは金利メリットよりも大きいケースがある」ことについて書きました。しかし、実際に新生銀行を選ぶまでには紆余曲折もありました。今回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きます。

保証料ゼロの選択肢として残ったのは、「金利2.85％」の新生銀行と、「金利2.95％」の大手Ｘ銀行でした（Ｘは給与口座として長年利用していた銀行で、相談と審査の結果、保証料ゼロを提示してくれました）。初期費用はほぼ同じだったので、一見、金利が低い新生銀行の方がいいように見えます。しかしこの時点では、金利の高いＸ銀行に傾きました。それは、繰上返済の仕組みの違いからです。
新生銀行の繰上返済は、まずボーナス分の元金に回されます。ボーナス分を完済して初めて、月払の繰上返済が始まります。「月払」と「ボーナス払」別々のミックス・ローンだと考えると分かりやすいかも知れません。一方、Ｘなど普通の銀行では、「月払」「ボーナス払」全体に繰上返済が回されていきます。支払い期間は、全体として短縮されていきます。

シミュレーションでは、繰上げ金額を、次のような条件にして比較しました。
住宅購入を考え始めた時に、年間家計のうち、ローン返済に回せる最大予算（Ａ）がいくらか試算した経験がある方が多いかと思います。その予算内でローンを組めば、実際の年間返済額（Ｂ）はそれよりは少なくなります。予算と実際の支払額の差額（Ａ−Ｂ）を繰上返済にまわすというもので、家計に無理のないシミュレーションです。
なお、より現実に即すため、住宅ローン減税の半分程度も繰上返済にまわすと仮定しました。また、Ｘ銀行の場合は繰上返済手数料も加算してシミュレーションしています。

結果、新生銀行は、ボーナス払いが11年2ヶ月で終わる一方、月払いは17年2ヶ月かかりました。一方、Ｘ銀行は、16年１ヶ月でローンがすべて完済されます。支払総額でも、Ｘ銀行の方が1万円少なくなりました。金利の高いＸ銀行の方が、総支払額が少ないという逆転現象が生じたわけです。
もし繰上返済をしなければ、総支払額は、新生銀行の方が35万円も有利なはずでした。しかも新生銀行は、より多くの額を繰上返済に注ぎこみました（年間支払額＝Ｂが少ない分、繰上げ返済＝Ａ−Ｂが多くなる）。にもかかわらず、逆転されてしまったわけです。「ボーナス分優先の繰上返済」しか選択肢のない新生銀行は、金利が低いメリットを失わせ、繰上返済のメリットを最大限受ける機会を失わせてしまうのです。

もちろん、新生銀行はボーナス払が11年あまりで終わる訳ですから、ボーナス分の予算を、さらに繰上返済に回すことが可能です。これも試算しました。結果、ローン完済は、16年6ヶ月（依然Ｘ銀行より長い）。支払総額は、何とか15万円低くなりました。
しかし、もしＸ銀行のような普通の繰上返済メニューがあったなら、支払い総額は本来64万低くなる計算です。期間も15年10ヶ月で終わる計算です。それを考えると、「ボーナス分優先」のみという新生銀行の繰上返済方式は、一般的な選択肢があれば得られたはずの利益を、大きく失わせてしまうものだと言えます。

今回は、新生銀行の特殊な繰上返済の仕組みは、デメリットだということを書きました。それでもなぜ、私が新生銀行を選んだのか？　次回、記そうと思います。

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