変動金利は怖くない？！その６

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

↑を見ると、去年10月と12月の利下げがそれぞれ翌月に反映されています。
さらにさかのぼると福井総裁時代の2度の利上げ2006年と2007年にあった事も見て取れます。

さらにさかのぼると1995年頃（バブル崩壊3年後くらい）から超低金利政策が
実に15年近く続いている事になります。

さらにさかのぼると90年代初めのバブル期に高金利が有った事が分かります。

さらにさらにさかのぼるとバブル期以前は高金利では無いにしてもそこそこの金利だった
事が分かります。

では、この金利の推移を頭に入れて過去の成長率、インフレ率を見てみます。

http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html

バブル期以前は名目成長率が最低でも5%近く有り、高い時で10%も有り、インフレ率も
おおむね2%以上で推移していますので、短プラもそれなりに高くて当然でしょう。

そしてバブル崩壊後は成長率で2%以下、インフレ率はマイナスに転落。（ようするにデフレ）

今後低成長、低インフレが続くのであれば、金利も低位で推移する事が予想出来ます。

逆にバブル期以前のような短プラが4～5%常に有った時代の成長率、インフレ率になれば
今後金利は上昇するでしょうが、仮に来年からインフレ率3%くらいに跳ね上がって、
政策金利も+3%くらい上がったとします。そして、この状態が何年も続くという事は
物価は年々上がって行く事を意味しますので、バブル期以前の物価の推移を見れば
高金利が続く状態がどういう事かを予測出来ます。

http://rich.xrea.jp/200807/4.html

↑のように、インフレ率が高くなると言うことは負債は目減りしますので何も問題は無いです。

ただし、これは、政策金利と成長率とインフレ率の相関が有る場合です。
低成長、低インフレでの政策金利上昇があり得るとしたら変動は危険という事になります。

しかし、通常は考えにくいので変動は怖く無いというのが結論だと思います。

すみません、↑ですが、冒頭の文章が抜けてしまいました。
↓を最初に入れてください。

>>886

変動金利はTIBOR連動ではなく、短プラ連動です。そして、短プラは完全に政策金利連動です。

>先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
>ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんな・・・
>マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
>金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
>頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
>最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
>素で怖い

金利の仕組み分かってませんな、おとなしくFLAT35にしときな。

>>899

正しいと思いますが、そこまで書いちゃうと銀行が金利で儲けられなくなる．．．。

素朴な質問なんですが、変動が怖く無いと言っている人は、
支払いに余裕があって(＋50万？)尚かつ、金利が上がる要素が無いから、
変動は、怖く無いって考えているのですか？
それとも、単に金利が上がらないと、考えているからですか？
皆さん、どの程度の余裕がある人達なんでしょうか？

支払いに余力があって、最低限3%相当分の繰り上げはしてますよ。さらに年間50万くらいの貯蓄も
していますので、金利がバブル期並になれば貯蓄分が金利負担になるだけなので危険では無いでしょう。
ただ、総返済額は増えるでしょうけどね。

しかし、3%以下の間は繰り上げを常に行っていますから元本がぐんぐん減って行きます。

変動で借りて長期固定で借りたつもりで繰り上げ返済しながら貯蓄にも回せる余力があるならば
危険とは言えないと思います。

みんなすごいな…
正直な感想です。私がローン実施したのが19年の9月でリーマンの前で世の中こんなになるとは思わなかった。
変動 固定どちらがいいでわなくて性格上 変動はちょっとなぁ～て気持ちだけで固定にして繰り上げ頑張ってた
ここ読んでると変動いいかもって考え方変わってきてる俺がいる。
でも読んでても金利の仕組みが分かったようで 実はあまりよく分かってない

素朴な疑問なんですけど サブプライムとかリーマンとか原油も予想できた人っているのかな？
金利とかローン減税とか時期的に悪かったなぁ～
なんか裏目裏目にきてる私が変動に借り換えたら また裏目になりそうで……

しっかり変動を理解してない人にとっては変動は危険てことですかね？

もう固定で組んでおられるならそれでいいのでは？

借り換えとか心理負担も大変ですよ。だいたい３５年払いでも利子の半分は１０年以内に払うでしょう。つまり変動で支払い利息を抑えるやり方は、ローン実行直後からの短期決戦なのです。

903さん
私の場合、３％を超える部分については勤務先が負担してくれます。
３年固定とかだと、1.3％ぐらいだけど上限が３％なので、怖くないです。
なので、２％後半の長期固定は、私にはあり得ません。

変動金利は、下記の計算式がでています。
>>875
>>878
>>880
>>881

自分が選択しようとしている変動金利と自分が選択しようとしている固定金利をまず選択し、
変動金利が危なくなる具体的な金利上昇パターンをみなさんで検討しませんか。

私は、固定金利を支払うお金があるのならば、(固定金利での支払額)-(変動金利での支払額)
を繰上返済すれば、金利上昇に耐えれると思います。

固定を選択するメリットは、支払い当初の5年～10年以内の極端な金利上昇のみと考えています。
始めの10年を繰上返済できてしまうと、残りは、金利がどんどんUPしても、支払いできてしまう
計算になるような気がします。

私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
上回る支払いになるパターンがわかりません。

そのパターンがわかれば、その危険の対策を考えておきたいです。

↑素晴らしい。
勉強になります。

>>909
金利が上昇するシミュレーションをすればいいのに。
無料で知りたいなんて都合がいいですね。

> 私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
> 上回る支払いになるパターンがわかりません。

金利をあげればすぐにそうなりますよ．

サイトでシミュレーションできますので試してみてはいかがでしょうか．
（携帯ではみれませんので，PCからどうぞ）

たとえば，2年後から半年ごとに1%金利があがり，金利+5%まで上昇したら，
最大で295,212円の支払いまで上昇します．

http://loan.mikage.to/loan/plan/200904051019320e2486745938

同じように上昇しても，その後2年毎に1%ずつさがり，
平均4%でおちつけば，最大182,155円．
この場合も固定の返済よりは上回ります．

http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040510231512e685275634

過去の金利をみると，過去3回ほど金利が急上昇していますね．
上昇した後は，すぐに下がっていますが…

http://loan.mikage.to/graph/primerate.html

もっとも，金利急上昇時は給与等も急上昇していると思うので
単純に考えない方が良いかもしれません．
899さんの書き込みのリンク先などが参考になると思います．


上限付き変動金利が選べると借りる方としては嬉しいのですけどね．
どの銀行も優遇0%だったりして実質使えないのが残念です．

金利みたいな自分の実力ではどうにもならないものを世の中の流れに身をゆだね
これから金利は上がらないと思うとか願望に近い妄想を抱いてどうする
変動なんて不動産の営業がマンションが家賃並みの値段で手に入ると風潮流すために存在するような借入方法だろ
今の超低金利は優遇キャンペーンが異常なほど長期間年中行われているからの特別な金利なんだぞ？
目先の金利だけを見ずに大きな買い物するんだから１０年２０年後も見据えた借入方法を考えろよ

提携の優遇金利で通期1.6％とか取れる時代だからね。
元金の減りを考えれば別に変動でいいんじゃない？って感じはあるわなぁ。
店頭金利が5％近くになって今のフラット35の金利に並ぶぐらいでしょ？

金利は自分ではどうしようもないし、ローン控除1％＞ローン金利の現状で
繰上げが得か、キャッシュ手元保管が得か、
ちっちゃい計算に精を出すことにしようかな。

まずは10年だ。

>>914
１０年で払える額なら変動のほうが得だろ
今の景気の状況考えて１０年以内でそこまで大きく金利も変わらないと思う

１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う
１０年後金利が上がり始めたときに固定に借り替えようとか思ってるなら、その時に今の金利優遇キャンペーンやってるとかといえば可能性は薄いだろ
店頭価格の金利で固定に乗り換えたくても乗り換えられない真綿で首を絞められるような老後も普通にありえる
銀行は国の機関でもなんでもなく民間の金を転がすことで利益を出す組織だという事を踏まえてお金を借りないと。
素人の金利の予想が銀行の先を読めるなんてありえないんだから

＞１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う

だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？
他の人は具体的にシミュレーションして計算結果を出して比較検討しているのにあんたはその
「10年以上＝狂気の沙汰」という答えをどのようなシミュレーションでどういう状況になった結果
そういう答えになったのかを述べてよ。あんた、自分の勤めてる会社が35年後も存続していると思う？それを当てにして長期固定ローンを
組むなんて狂気の沙汰だね、って言ってるのと同じレベルなんだが。

>>だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？

単純に１０年以上先の金利なんて誰にも読めないからだよ
何千万もする買い物するのに、そんな誰にも読めない金利でローンを組むのがどんだけ愚かな事か解らないのか？

はいはい、分かりました。お代官様の言う通り長期でヨゴザンス！
も～凄い偏執的だね。自己責任なんだから変動でも固定でもイイじゃん。だいち変動派はフレキシブルに時代が固定に行けば移行する柔軟さも持ってるよ大方がね。

>>「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本>>当にうまくいくのでしょうか？

>>一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思って>>も
>>来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状>>態で変更手続きをとらなくてはいけません。
>>また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
>>１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
>>「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。

ほとんどの銀行がそうだけど、ソニー銀行だけは15日に翌月の金利が発表される
ノーリスクとはいえないが機動的に変動に変えられるのはソニー銀行ぐらいだよね

10年先の金利なんて誰もわからん。
変わらないと思うという根拠は何もない。
10年先の金利が予想できたら、固定金利なんて必要なし。
もしかしたらＢＲＩＣＳが再度V字回復を果たし、エネルギーインフレが
おこるかも知れないし、赤字国債の乱発でインフレが起きるかもしれん。

大店法の改正や中国の人件費高等で物価が上がるかもしれん。

>>905

私はもともと経済ネタが大好きで日経の経済欄とか欠かさず見てますし、書籍もかなり読んでおります。
趣味程度で投資もしています。素人ながら経済の仕組みは何となく分かっているつもりです。
もちろん、この状況を予想出来た人はなかなかいないとは思いますし、私もその一人です。
趣味の投資も含み損を抱えていますが、当時を振り返って個人的な感想を。

>サブプライム

当時のテレビ特集とかで見ましたが、一般の普通の人たちが土地転がしをしていました。買った先から
家の値段が急上昇し、転売を重ね、投機の為の住宅購入を皆が行っていました。住宅価格の高騰で
資産価値が上がる事により、さらにそれを担保にお金を借りて高級車を乗り回し、
贅沢三昧をしているアメリカ人。正直ちょっとうらやましかったです。
FRBはこの状況に警鐘を鳴らし、毎回のFOMCで0.25づつの利上げを行っていました。確か20回連続くらい
2年弱の間に4%くらい急上昇しています。しかし、2006年頃住宅価格がマイナスに転じた頃から利上げが
止まり、転換期を迎えましたが、大方の予想は軟着陸出来て、年後半には持ち直すみたいな事が言われていました。
私もそう思いましたし、そもそも政策当局が悲観的な発表を早い段階からするわけもなく、実はこの時点で
かなり深刻だったのかもしれません。

>リーマン

バーナンキFRB議長は日本のバブル崩壊をとても研究している方らしく、論文も発表しています。
正直、アメリカの対応の早さには驚きでした。日本はバブル崩壊から低金利政策に入るまでに3年以上掛かって
いますが、1年後にはゼロ金利に到達しています。山一破綻も3年掛かりましたがリーマンもやはり1年です。
日本は金融機関への公的資金注入は行いましたが、一般企業には行っていません。しかしアメリカはGMなど
へも資金注入をしておりますので深刻度が伺えます。しかもこれが全世界で起こっているわけですから。

>原油

当時はヘッジファンドの問題が大きく取り上げられておりました。NYダウが大きく下がるとWTIが急上昇
するなど、明らかに行き場を失った投機マネーが原油に流れ込んでいる印象でした。今度はドバイが
数年前のアメリカのようにバブルに沸いている感じでした。アメリカバブルの時、私はあっちは景気が
良くてうらやましいなと思っていましたが、この原油バブルはさすがに長くは続かないだろうという
感じがありました。

結論としては金融政策の難しさですかね。利上げ利下げの効果は遅れて出てくるそうなので、正しかったか
どうかの判断が難しいですよね。今思えば福井利上げは失敗だったように思えますし、白川0.1維持も
あと数年経ってみないと分からないでしょう。ただ、はアメリカと違って日本はいつも後手に
回っている感じです。それが景気回復の遅れに現れているように感じられるという印象でしょうか。

政策金利の上げ下げだけではなんともいえない。というかだめだということがわかってきた。

でも一つだけ思うのは、日本は政策が遅れたおかげで10年わりをくった。海外では景気が良くアメリカも欧州もすごいバブル。サブプライムで美味しい思いをアメリカだけにさせてなるものかと、欧州もドバイもブリックスもサブプライムが織り込まれた投信をたくさん買っちゃった。でも、日本はほとんど買えなかった。海外の銀行からはチキンとすら言われたけど買わなくて良かったと思う。世界で不況が同時に起きたから日本も煽りを喰って景気は悪いけど、輸出企業の在庫が掃けきって一巡したら、日本は景気の回復は早いのではないかな。その証拠かどうかはわからないが、リーマンにしてもモルガンにしても、日本支社みたいなやつは日本の銀行が買収しました。

結局固定派の言う変動危険論は
「10年後は何が起こるか分からないから10年以内に完済出来ないと変動は危険」

ってこれだけ？
そんな事言うなら

「10年後は何が起こるか分からないから10年以内に完済出来ないと住宅購入は危険」

と対して変わらないでしょう。

去年のような資源インフレが長期にわたって起これば、スタグフレーションを引き起こし、
住宅ローン有る無しに関係無く家計を直撃するだろうし、赤字国債の乱発によるインフレとは財政破綻を
意味し、同じように国民全員が疲弊するだろう。大店法と金利がどう繋がるか意味不明なんだけど、
外資の大型店舗進出がさらに進んで小規模小売業の経営が厳しくなるのと住宅ローン金利が高くなるとか？
中国の人件費が上がると何が危険なのか良く分からない。中国への輸出が増えて景気が良くなる？
中国からの輸入品が高騰するから不況になる？中国が経済力を付けると反日国家だから日本に戦争を
仕掛けてくるとか？

いずれにしても普通の感覚なら
10年後の予測が付かないからって完済する理由にはならないでしょ。

収入が絶たれる方が
金利上昇よりよっぽど怖い。

何があるか解らないってことなら
変動であろうが固定であろうが
ローンなんて組めませんね。

>>923

いやその影響が一番少ないはずの日本の2008年10―12月期の国内総生産（ＧＤＰ）12.1％減だったわけだが。

http://r25.jp/b/honshi/a/ranking_review_image/id/1112009032604_2

震源地アメリカでさえ6.2％減とか、日本がいかに今まで輸出だけに頼っていたかが解る。
輸出企業の在庫調整が終わっても需要が回復したわけではなく、内需に期待が持てる産業が特に
あるわけではないので、結局海外の需要回復頼みの日本経済になるんじゃないかな。

そしてアメリカの保護主義政策を見れば解るように、金融で利益を生んでいた国は雇用を確保出来ない為、
byアメリカとか言って自国製品を買うような動きがあるので以前のような輸出だけしていれば何とかなる
時代にはならないでしょう。

日本の政策次第ですかね。

もともとって言うか、前からこのスレでは、変動は10年から15年くらいで、
完済見込みが無いと、危険だって流れだったが、
最近は、考え方が変わったのかな？

最近の変動組は、質が変わったんじゃないの？

2003年頃からの低金利、いつまで続く？
まさか今後しばらくは続くの？
今までは平均4％くらいだったが、これからは平均2％以下になるのかな。
それなら変動がいいね。

２：１のミックスで組む場合、どちらを変動にしますか？

↑2
個人的には3：1で3くらいが良いかなと。
自分は全部変動。

つーか４月で金利上がりすぎ
世界で５００兆規模の経済対策が行われる予定らしいが金利なんて経済政策に大きく左右されるもの
１０年なんて待たずにこのまま超低金利が平行するわけないだろ

↑いくらの景気対策をしても効果がなければ上がらない。一時的に上がってもまた下がる。

一時的って、どの程度を想定してるのかな？

>>↑いくらの景気対策をしても効果がなければ上がらない。一時的に上がってもまた下がる。
うれしい情報だね。出来たら景気対策失敗してまた下がってもらいたいものだ

正直に言えば、景気が良くなり給料が増え、失業者が減り、資産価値が上がるというのを望むが、なかなかそうはいかないでしょう。一時的・・・ね。半年から1年くらいかな。根拠を聞かれるとツライね。例えば500兆の景気対策で金利が1%上昇後、2～3年推移、この方が可能性あるかも。

金利１％あがれば借入何百万あがるんだろ・・・
俺のマンション建つまで経済政策失敗し続けて欲しいよ；；
先月銀行に相談に行ったとき今が底値で来年にかけて上がっていくのが一般的な予想と言われたんだけど
４月の金利見る限り本当にその通りの様相になってきたな

>>923
所詮、他国の需要に頼りきっている経済なぞ在庫指標が一巡しても回復は遅い。
人口が減少する国に経済が成長することは可能なのか？もっと国内の需給ギャップを解消しないと
いけない。

安いければ何でもいいという大衆は排除すべき。

つーか日本はバブル崩壊後からずーーーっと景気対策やってたけどね。
景気対策にいくら使おうが住宅ローン的にはどーでもいいこと。だって景気良くなればみんなが幸せなんだから。

それとも景気が良くなって金利があがったら変動組みは困るとでも思ってるわけ？負担額は増えるかもしれない
けど誰も困らないでしょ？みんなウハウハだと思うけど。

変動が困るのは不況下で政策金利があがった時だけ。それ以外は損得の問題で危険かどうかじゃ無いの。

さっさと、繰り上げて返済を、終わらせちゃえば良いのだよ。
皆さんは、何年くらいで、完済する計画ですか？
私は、今のところ、後12年くらいでの、完済計画です。

１２年で完済できるならそこまで金利気にする必要もない
さっさと繰上げ汁

まぁマンション販売営業のセールストークの
「金利が上がれば給料も上がるから大丈夫ですよ」の言葉鵜呑みにしてる奴なんているとは思わないけどな
景気が上がった年から給料が３万も４万も上がる会社なんてごくまれだろうし

金利が上がり始めたら固定に切り替えたら良いとか安直な考えの奴が仮にいるなら少し危険
固定は変動の金利が上がるより当然先行してあがるもの
心配なら優遇キャンペーンが当たり前のように行われている今を利用しろ
優遇金利を短期より長期で出来るだけ長く組むのは何千万もする買い物んだから当然だろ？

【主張】２１年度予算成立　「デフレ」脱却をゴールに　2009.3.28
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/090328/fnc0903280323001-n1.ht...
>米国の金融危機対策と連動させ、日銀が量的緩和政策とゼロ金利政策に転換すれば、米金融
>市場の回復を早めよう。麻生首相と白川方明日銀総裁は今こそ一体となって、不退転の決意
>でデフレを止めるべきだ。

>>941

好景気のメカニズムを理解していない。好況と賃金上昇にタイムラグがあるかもしれんが
そもそも政策金利上昇は景気の山や谷の振れ幅が大きくならないようにする為のもの。
金融政策がうまくいっているならば高金利にも低金利にもならないし、ほどよいマイルドインフレと
持続的な成長が見込める。金利が急騰するという事は政策が失敗し、予想以上に経済が過熱する事を
意味する。

「金利が上がれば給料も上がるから大丈夫ですよ」

これを鵜呑みにしてギリギリで変動を選択する事は明らかに無謀だが、信用出来ないから長期固定を
選ぶという結論を出す人もどうかと思うがね。

>金利が上がり始めたら固定に切り替えたら良いとか安直な考えの奴が仮にいるなら少し危険

最近のスレの流れ的にこんな事言ってるヤツは誰一人いないが？固定に切り替えなくても
十分金利上昇に耐えられるとのシミュレーションの結果も出ているしね。

結局セールストークが信じられないから変動は危険とか、金利上昇時は固定も高くなってるから危険とか
そんな程度の理由しかないわけ？

変動金利や短期固定金利ローンは、将来の返済額がアップのリスクを持つ「危険なローン」。
どこかで何らかの見直しが必要です

民間住宅ローン競争により、１０年以上の固定タイプも大幅な金利割引がされるようになりました
１０年固定金利が２％前後という、通常ではありえない低金利が続いている間に、借り換えコストをかけてでも
「危険なローン」を「安心できるローン」に換えておくのです

コストをかけてまで「借り換え」を勧める理由は二つあります
短期固定や変動金利ローンを３０００万円以上借りていると繰り上げ返済で金利上昇リスクを軽減しようとしても
１００万円、２００万円の内入れではほとんど効果がないからです
もうひとつは、今のローンのまま１０年固定などの安心なローンに見直そうとしても、金利タイプを変更すると
大型金利割引がなくなり、金利が３％超になってしまうから。
２％前後金利がアップすると返済額は大きく増加するので、１０年固定が安心だとわかっていても選択できないでしょう
そして再度短期固定金利を選択するとリスクは先送りにされることになります・・・

【３年固定金利型を利用している人への処方箋】
将来の金利上昇による返済額アップを軽減するには繰り上げ返済で元本を減らすこと
固定期間明けの返済額アップをできるだけ抑えたいという場合は、途中、期間短縮で繰り上げ返済するより
固定金利明けの変動金利に戻ったときに残り期間を変えずに内入れするほうが、わずかですが返済額アップを
抑える効果があります。更に手数料も節約

【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

まぁこういう事態にならないように、長期固定に優遇金利キャンペーンが続いているうちに
新規で借り入れる奴は固定をお勧めする
ただ先月までは２．４前後で３０年で組めてた固定も今月から２．８前後
金利上昇のフラグは立ってきてるから融資実行のタイミングに気をつけろ

内閣府がエコノミストへ実施したアンケート結果を参考にできます。
このアンケート結果では、2010年の長期金利予測値平均は3.3％、2015年が3.64％となっています。

この長期金利が何を指しているのか分かりませんが、
長期プライムレートだとすると、現在の金利が2.5％ですから、
4年後は0.8％の上昇、9年後が1.14％上昇すると予想していることになります。

もし、金利上昇が予測通りとなった場合、短期固定と長期固定では、
どのくらいの差になるのか試算してみました。
（短期固定金利も長期と同じ上昇幅になったと仮定して）

　≪借入金額1,000万円、35年、9年目以降は金利上昇なし≫

　１．当初３年1.7％、４～６年2.5％、７年目以降2.84％
　　　　└→返済総額　15,281,798円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

現在、短期固定と長期固定の金利差は1.52％です。
もし、これからの金利上昇がこの金利差以内であれば、
長期固定の金利を上回ることはないのですから、
返済総額も必ず短期固定の方が少なくなるのは当然です。

金利上昇ペースが倍のピッチになったらどうでしょうか。

　１．当初３年1.7％、４～６年3.3％、７年目以降3.98％
　　　　└→返済総額　17,468,232円

　２．全期間固定3.22％
　　　　└→返済総額　16,116,658円

これだけ金利が上昇し、長期固定を大幅に上回れば、
返済総額は長期固定の方が少なくなります。

住宅ローンを選ぶ際に、エコノミストの予想をベースに考えれば、
短期固定にした方が負担が少なく済み、予想よりも高い金利になると想定すれば、
長期固定の方が安心で負担も少なくなります。

現在、長期固定を独自に商品化している銀行の全期間固定金利は上記の3.22％です。
なぜこの金利設定にしているかと裏読みすれば、この設定にしていれば
損することはないだろうと銀行は予測しているのではないでしょうか。

今日の新聞で、某都市銀行がもの凄い利益を出しているという記事が掲載されておりました。
損するような金利設定を銀行がしていたら、こんなに利益は出ません。

ということは、全期間固定をこの金利設定にしても
資金調達は問題ない（これよりも低い）と読んでいる、
すなわち、エコノミストの予想程度の上昇と銀行も見ているのかもしれません。
（銀行の資金調達については素人で、ただの推察ですから、難しい反論はしないで下さいね）

最後に、ローン選びの大事な前提を。全期間固定の返済額でも家計は問題ないが、
返済総額（負担、お得）を考えて、短期固定も検討するということです。
短期固定でギリギリで、極端に金利は上昇しないから大丈夫というのは、博打ですよ。

金利上昇が倍でも３％相当を繰上しておけば問題無いわけね。

そもそも期間短縮繰上が良いとか言ってる時点で認識間違えてるよ。

教えてください。（過去スレは全て目は通せていません）

変動金利は、変動額の見直しが5年に一度あるが、金利上昇の上限は125％とあります。
仮に35年で組み、途中6回の見直しが全て上限125％だとし、スタート時の金利が0.975％だとすると、

0.975×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=3.719

よって31年目～35年目までの金利のMAXは3.719％という考え方で合ってますか？

変動金利の人の繰上返済は、期間短縮型より、返済額軽減型の方が良いように思えます。

例えば、毎月100000円の支払いをしているとします。
この内、元金部分が5万円で金利部分が50000円とします。

期間短縮型をするために、50000円をいれるとすると、35年目の最後の月の支払いが軽減されます。
600000円いれると、1年分の支払いが軽減されます。
しかし、34年間の毎月の支払額は変わりません。
※期間短縮型は、一か月分入れないと軽減できません。

返済額軽減であれば、毎月の支払いが、99900円、99800円というように減ってくるので、繰上返済
がだんだんしやすくなり、繰上返済をする度に、次の繰上返済がしやすくなるという状態になります。
※返済額軽減は、いくら支払っても良いので、100円支払いが減れば、100円繰上返済が可能で、
　さらに毎月の支払額が減っていきます。

60歳までに完済するには、どこかで期間軽減をする必要がありますが、30年以上先の為に、数百万円
を繰上返済するより、目の前の支払額を軽減する為に、数百万円を使った方が、目に見えて支払額が
減ることでモチベーションも上がり、さらに、繰上返済が前回よりしやすくなるので、良いように
思えます。

ちなみに、私の友人は誰も繰上返済をしていません。目の前にある100万円を、35年目の軽減の為に
支払う気がおきない為です。

総支払い額は、期間軽減の方が、少なくなりますが、支払額軽減の人は、支払いやすくなっている
ので、結果は、同じに近づくはずです。

　毎月100000円は、支払うとし、100万円繰上返済する場合

　期間短縮型　
　　2年ほど短縮できる。

　支払額軽減型
　　支払額が数百円減る。　⇒今後は、100000円から数百円減った分が繰上返済できる。

3000万円を借りるときは、毎月の支払いを楽にするために、35年返済を選択するのに、
繰上返済をするときには、借りる期間を減らしてしまっては、せっかく長く借りたメリットが
なくなります。
また、借り換えのときも、残りの期間が長ければ、また同じように長く借りれますが、短いと
返済が苦しくなります。


同様に、固定金利でお金を借りるか、変動金利でお金を借りるの選択も、固定で余分に支払っている
利子分を、自分の元金にあてて、返済額を軽減していくと、金利上昇しても、月の支払いが増えない
ということがおきます。

　●変動金利＋繰上返済(支払額軽減型)　
　　繰上返済する金額は、固定での支払額から変動金利分を引いた額

としておけば、固定金利を、最後の支払いの日まで払い続けるより、はるかに楽に返済できます。

どこまで金利上昇に耐えれるかは、銀行やエコノミストの数字とみておけば良いでしょう。

また、10年後に金利が上がると怖いという意見がありますが、10年後の元金は、今の元金とは
異なります。元金が減っていれば、金利が3％上昇しても、支払額は減っています。
そこは、自分の借り入れの固定と変動＋繰上げ返済で比較してみるとわかるかと思います。

銀行やエコノミストの予想以上の金利上昇が発生するのならば、固定の方が良かったということになります。
ただ、それも、10年以内の急上昇の場合のみです。10年以降は、固定金利分の支払いをしていると、
元金が3/1近くに減っていますので、金利が上昇しても、今の支払いを維持できます。
※実際は、それでも支払いが減る場合が多いですが。

>>949
合ってません。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組み、
スタート時の金利が0.975％だとすると、
スタート時の月返済額は28,112円です。

途中6回の見直しが全て上限125％だとすると、月返済額の上限は、
28,112×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25×1.25=107,239
より、107,239円です。

仮に1,000万円のローンを35年変動・元利均等返済で組んだときに、
月返済額が107,239円だったとすると、
金利は12.71%に相当します。

しかも、返済額には上限がありますが、金利には上限はないので、
もし金利がずんずん上がっていったとしたら、上限の返済額を返済したとしても、
35年後にローンが完済できないで残ってしまうことになります。

>>945
>【変動金利型で多額のローンを借りている人への処方箋】
>とにかく「短期短縮方」で元本を減らすこと。「返済額軽減方」では金利が上昇したときに
>「未払い利息」が発生するリスクが高くなります（未払い利息が発生する金利水準が低くなる）

こりゃ駄目だ。
偉そうに「処方箋」などと称するのはやめれ。

>>949
支払いの上限が125％ですよ。
金利には上限ありません。
金利上昇により125％以上の支払いになると、未払い利息がどんどん増えていきます。

未払い利息】
未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。
変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。そのため、金利上昇が激しいと、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。
未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあるわけです。

いやだから変動を35年掛けて返済するなら未払い利息の問題があるでしょうが、
基本スタンスは3%相当分を常に返済額軽減で繰り上げしていけるくらいの余裕が有ることが
変動借り入れの条件なんだから当てはまらないでしょ？

スレ最初から読んでから書き込みなよ。

>>956
955は、954の未払い利息につての補足でしょ。

食いつき良いねw

月払額を固定するタイプの返済方法で
フラット35の金利から弾いた返済額で
FIXしておくと元本の減りはかなりいいよなぁ。

変動金利なら１０年で３/１も元金が減るんですか

だから、変動は超低金利な内に少しでも多く繰上げして元金を減らすべき。
これが、変動のリスクを減らす最良な方法。
今の内に繰上げしない（出来ない）人は、最良のタイミングを失う事になりますよ。
金利的には、今が底だろうから。

4000万円35年ローンの場合，以下のようになりますね．

金利 10年後残高 返済の進捗
1% 29,960,841 25.1%
2% 31,261,919 21.8%
3% 32,462,321 18.8%
4% 33,553,930 16.1%

30年ローンだと，1%で30%ほど返済が進みますから，およそ1/3になりますね．

金利が低いほど最初の方で返済が進みます．

ですので，ある意味10年固定とかは，最初の10年であまり返済が進まず，
そして10年後に金利上昇したときの影響も大きい…という可能性もありますね．

4000万円借りるとして

金利3％の固定金利を選択したときの月の支払い：153940
金利1％の変動金利を選択したときの月の支払い：112914

このまま低金利が10年続くとは限らないが、毎月153940-112914=41206円を返済軽減で繰上返済
すると

10年後の元金：24,785,428円　マイナス1500万
25年で支払い終わる。

固定金利の場合は、
10年後の元金：32,389,497円　マイナス800万円


金利を5年毎に1％上昇し、35年の間に金利7％まで上昇したとしても、

881>>

の方法で支払うと、一度も金利3％の、153940円を支払うことなく、支払い終わる。

さらに、
元金が2500万まで減って、そこで金利5.5パーセントに急上昇し、残り25年で支払わなければ
いけないようなことがおきた場合

残りの25年間を毎月：153521円を支払い続けることになります。

これは、金利3％固定の支払額より、400円安いです。

つまり、金利の上昇は怖いですが、この10年以内に3％を超えなければ、または、しっかり繰上返済
をしていれば、10年後に金利が5.5％に上昇し、しかも25年間ずっと金利が下がらなかったとしても
今の金利3％固定よりも、楽に返済できることになります。


結局大事なのは3点

　●金利3％支払った気分で、差額を繰上返済(返済額軽減)する。
　●金利が10年以内に急上昇した場合は、危険だということを認識する。
　●最初の10年で元金が減らすことに成功すれば、残りの25年は、金利が5.5％あっても
　　良いということになる。

未来のことはわかりませんが、未来の金利上昇は、元金さえ減っていれば、怖くないと
いえるかと思います。

ちなみに、35年間全固定で3％は、ありえません。もっと金利が高いです。
よって、全期間固定するならば、もっと固定金利の方が支払いがきつくなるということになります。

結局住宅ローン減税対象は12/31のローン残高ですよね？
それまでは繰り上げ返済しないほうが得なんでしょうか？

949です
>>949

皆様、回答ありがとうございました。やはり間違ってましたね。
では変動金利を利用するにあたり、過去レスにありましたが、「過去20年の金利平均は4％」
との事なので、このあたりを参考値としてシミュレーションしてみます。

金利3%を払った気分で差額を繰上げ返済しますが、長期固定と変動をミックスしている私は、現段階では目先の金利で長期固定を繰上げしてしまいそうです。
この考え方ってヤバいでしょうか？

>965
変動の割合にもよるのではないでしょうか？
でも一時期の金利低下が落ち着いた今、セオリー通りに変動からが
良いのかも知れませんね。
金利って上がるときはあっという間って言いますから。

966さん
変動2000万、長期固定1000万です。
やはりセオリー通りですかね？下手にミックスにすると悩みます。

変動からでしょう。

固定から返したら固定にした意味がなくなるのでは？
金利差が勿体なくても、固定よりも変動金利が上がると不安だからミックスにしたんでしょう？

Mixにしたり、固定を選択した人は、変動よりも利子を支払うことで安心を買う判断をした人
だと思います。
せっかく買った安心ですから、そちらはそのままにし、変動の方から繰上返済をし、全固定
にした場合よりもお得に返済してしまうのが良いと考えます。
固定のみが残ったら(返済額軽減もやり続けると期間が減ります)、その時点で、すでに全固定
にした時よりも返済が終わっているので、今後は楽に返済していくか、変動返済分の支払いを
固定の繰上返済に回してしまえば、さらに早く返済が終わると思われます。

　●固定の支払いで、変動との差額を繰上返済する。
　●変動の金利が上昇しても、支払いが増えないように、返済軽減で繰上返済をする。

せっかく変動よりも高い金利で固定という安心を購入した以上は、そのときの自分を信じて
決まった額を払い続けるのが良いのではないでしょうか。

固定を選択した人は、金利を気にしたり、迷ったり、不安になったりせずに全期間を過ごしたい
人だと思いますので、それを貫かれたら良いと思います。

そんな決めつけないで柔軟に対応したらいいと思いますよ。

低金利の間は無理に繰り上げせず、手元に資金を残すのもいいと思います。
住宅ローン控除もありますのでその兼ね合いで繰り上げ額を決めるとか、
手元に資金を残しつつ、低金利の間は長期固定から繰り上げして、返済額軽減で
さらに手元資金が増えるわけですから、それを繰り上げ資金として残し、
変動が固定金利を超えそうになったら変動を優先的に繰り上げるとか。

長期金利の上昇に伴って短期金利も情勢が変わるかな？
ちょっと前までは圧倒的変動有利みたいな感じでしたが。
本当に金利は先が解らないですね・・・
兎にも角にも残債次第。
変動金利のご利用は計画的に。

変動金利は怖くない？
怖いに決まってるだろ・・・なんだこのスレ

怖いに決まってるだろw

皆さんコメントありがとうございました。
やはり予定通り変動から繰上げすることにします。

なお常識的な範囲内で金利が上がるシミュレーションもしましたが変動を怖いと感じたことはありません。

イールドカーブ

本来の長期金利の上昇は将来のインフレ期待や成長期待からであって、
今はクラウディングアウト（解らない人はググってね）的な長期金利上昇ですね。

いずれにしてもデフレをなんとかしないと短期金利（政策金利）は上がらない（上げられない）と思います。

金融、財政、がんばって日本を良くして欲しいですね。

何が起こるか解らない→変動は怖い

そんなこと思うくらいなら、
クビになる可能性を心配してビクビク
生きてればって感じだけどね

のうてんきだね。

昨年～今年マンションを買った人の多くは変動・１パーセント未満で借りている。
将来４パーセント程度に上昇することがあっても、５年ルール・１２５パーセントルールがあるし、金利が一時的に高くなってもいずれ下がるだろうから、大きな問題にはならないと思う。
確かに、４パーセント以上の金利が１０年以上続くようだと、とても返せなくなって破綻する人が発生する可能性はあるが、現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。
結論としては、心配無用！

>>979
>現在変動で借りている人が多すぎて、社会的に無視できない問題となることから、政策的な対応が取られると思う。

ここのとこ希望的観測すぎ

通期で▲1.85の優遇があるから変動にしようと思ってます。

>>979
そんなわけのわからん理由で変動で借りたとしたら、破産手続きの準備しといた方がいいよ。
現在ゆとりローンの問題があって、ゆとりローンの破綻推定率はサブプライムローンよりも多いとみられている。果たして政府が助けるかな？

>>981どちらの銀行ですか？教えて下さい

979
他力本願かよ。

りっぱな変動さんだな。

今だに長期固定だけに固執するなんて私には出来ないので、ちょっと複雑です。用心深さには、ある意味、尊敬はします。ただ、金融機関の住宅ローン担当者自身が、短期固定からスタートする方々も多いらしいので、たまにここのスレを見る度に、数字使いの極論さに驚かされます。
ちなみに私は3年固定で、成り行き見ながら派です。優遇使わない手も無いですしね。長期固定も否定する訳でもありません。自分のローン感覚で好きな方を選択でいいんじゃないでしょうか。

>979
125%ルール？
確かに返済額の上限はあるけど利息と元本の比率が変わって、返済期間が延びる可能性があるってことも分かってんのかな？

>985
誰も、長期固定に固執してるわけじゃないよ。変動金利が低いってことは長期固定も低いってこと、
だから長期固定を選んだわけ・・・但し、今仮にローンを組むとしたら当初10年固定を選択するかも。
(最近の長期固定は、他と比べてちょっと上がりすぎのような感がある。)

成行き派なら３年固定より変動の方がマシな気がするのは私だけ？

普通にそう思います。
家賃並みの返済額という営業トークに踊らされる人が、言われるままに選択しちゃう感じですかね？

９７９です。
９８６さん、分かってるよ。実際、今年変動で借りたからね。
１．２５×１．２５×１．２５＝１．９５
１５年後に毎月の支払が２倍近くになる可能性がある。
だから、４パーセント以上の金利が１０年以上続くと破綻する人もいる、って書いたの。
でも、心配ないよ。優遇後の金利が４パーセント以上になることが１０年も１５年も続くなんてことは殆ど考えられないよ。
最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。
はっきりいって、長期固定で借りる人は、銀行のカモだね。
１パーセント未満の金利で何千万円も借りることができる、このチャンスを逃す手はないね。

なんか間違っているような…

３０００万を３０年、変動で放置したら危険ですか？

危険な人と、危険でない人がいる。
たぶん、992はあまりわかってなさそうだから、危険な人に入るだろう。

>最近は、確か７～８割位の人が変動で借りているはず。
>この事実を直視すれば答えは自ずから明らかだよ。

いざという時はここからもカモれる。
借りてる人の数が多いだけに、ほんのちょっと(たとえ0.1%でも)金利を上げるだけでも、
銀行は余計にお金を手にすることができる。

結局、変動も長期もどっちも銀行のカモだよ。

長期固定の方々、この時勢に高い金利を払って下さり、誠に有難うございます。
猫またぎ銀行

>990
おい、986だけど全然分かってないな。
ようは、金利が急激に上がって、顧客が支払不能となるのを防ぐため、一度に上げられる
金利を125%ルールで決めてるだけなの・・・但し、さっきも説明したけど10万円返済が12.5万円
返済になった場合でも、金利の上昇幅によって本来の支払額が1.25倍の範囲に収まらない場合、
元本と利息の比率が変わっちゃう。金利が上がる前は、元本5万円利息5万円だったのが、金利が
上がった後では、元本3万円利息9.5万円となるように元本が減りにくくなる。
元本が減らない・・・ようは途中で繰上げ返済をしない限り、返済期間が延びて総支払額が増える
ということになる。
分かった？・・・多分、分からないんだろうな・・・

金利で突然死することはないよ 日本は向こう20年くらいはひくいよ

日銀が今回見送った意義は大きいな。おかげで国債利回りは上昇基調。銀行としても手っ取り早く体力回復する手段として利上げを意識してる。