グランスイート浦和常盤

キャンセル２戸とありますね。
どういう事情なんですかね。
ずいぶん前に完売されたので、売れ残りをキャンセル物件と称しているわけでもないでしょうし、ローン審査関係でもないでしょうし。

うちのグランスイートも入居して1カ月もたたないうちに、２古が
売りに出てたな

うちのグランスイートも入居して1カ月もたたないうちに、２戸が
売りに出てたな

でもここは、まだ入居前だと思います。

突然販売再開なんて売り渋りってことなんでしょうか？完売って言っていたのは虚偽だったのでしょうか？
単なる売れ残りなのかキャンセルなのか、いづれにしても何だか不自然な感じで気持ち悪いですね。何を意図しているのか良く理解できないですが、こういうことは売り手側に良くある手口ですか？ご存知の方教えてください。

うちのグランスイート、内覧会酷かったよ。とても内覧会で契約者に
見てもらうレベルではなかった。補修すべき箇所がたくさんあってね

ゼネコンは○林組、設計は○建設計とかでトップクラスでも
この有様か・・・と絶句しました。

まあ、丸紅の姿勢が分かりますよね。

内覧会で契約者に補修箇所をチェックさせようとしたんじゃないか？って
いう指摘もあったしね。

エレベーター前で契約者のおっさんが（あまりの酷さに）○林組の
担当者を怒鳴り散らしていたな。

僕の部屋も酷かったもんですからね。○林組の品質管理担当者が
呆れていたのが印象的だった。

こんな苦労は他の人には経験させたくないなあ。

>>41
早目に完売したと思わせておいて、完成間際に売れ残り分をリリースすることで購買意欲を掻き立てるという心理作戦では？消費者を巧みに操ろうとする姑息な手法です。
だいたい完売したらモデルルームなど無用の長物なのに、わざわざ残しておいたことが意図的計画である証拠。
立地もいいんだし、正々堂々と販売すればいいのにね。

しかし、室内に飛び出している梁はマジにひどいね。いまどきのマンションはちょっと珍しいけど、とても圧迫感があり窮屈な感じがします。

年末竣工に向けて着々と工事がすすんでいますね。多少のキャンセル住戸がある様ですが、入居時には完売するでしょう。
意表を突いて新聞チラシが入っていたのには何だかタイムスリップした気分ですけど、海底ロケットを打ち上げてやった感じもします。
北浦和公園の音楽噴水から見ると完成時のイメージ図と同じような光景でしたので、改めて関心しました（当たり前のことだけど・・・）。
とにかく年明けの入居に向けて内覧会などこれからが楽しみになってきました。

痛い。本当に痛い。
半年間売り止めしていたのは、地価上昇に伴う値上がりを見極めるために意図的に売り渋りしたのでしょう。
ところが半年間で状況は一変し、マンション市況は踊り場を迎えてしまった。半年寝かせれば状況が好転すると思っていたのに、却って苦境に立たされている感は否めません。
今となっては設備仕様が安っぽい割には価格が高くてコストパフォーマンスが悪い物件に成り下がってしまった。結果的に売り渋り作戦は大失敗でしたね。
もともとマルエツの用地を安く買い叩いてんだから、欲をかかずにさっさと売り切ってしまえば良かったものを・・・。こうなったら損切り覚悟でさっさと値引き販売するしかないのでは？
「キャンセル住戸」なんて言うけど、それなら手付金から販売コストを差し引いた金額分は安くするはずですがね。
何だかずいぶん不透明に感じることが多く、消費者軽視の販売スタンスによるマイナスイメージは今後の販売に少なからず影響するでしょう。

住宅性能評価で「音環境」を受けているか確認して

重説とパンフレットで、丸紅は明確にしていない。気をつけて

もうすぐ入居が始まるんですねえ、ここ。
マルエツの解体工事はすごい迫力だったなあ、なつかしいです。
夜は階段のオレンジの電気が上階まで点いていて
私は入居するわけじゃないけど
新しい生活が始まるって感じでわくわくします。

商店街側から見ると、ここだけなんだか違う場所みたいですね。
１階の店舗っていうのは何が入るのでしょう？
すぐ近所の私も知りません。

商店街をちょっと紹介します。
ここの商店街は、ほんとにクリーニング屋と美容院が多いです。
病院も、ひととおり揃っていて評判もいいです。
薬をもらう薬局ではおむつが安いので、いつもここで買います。
薬局ではヤクルトやキャンディーがもらえて、サトちゃんムーバーにも
無料で乗れるので子供たちも喜んでます。
八百屋は２つありますが、私はサティ寄りのほうにときどき行きます。
肉屋や魚屋もあり、肉屋さんは「ゲキレンジャー」に出てました！
サティがあるので、実はあまり利用することはない商店街ですが
「ちびっこ広場」（お祭みたいなもの）など夏の催しものはスゴイです。
ものすごくたくさんの人と、大きな音は夜１０時になるとピタッとやんで
静かになります。

社会保険病院に来る救急車は、少し手前でサイレンを止めているみたいなので
遠くのほうで小さく聞こえるだけでうるさくないですよ。

北浦和駅西口にいる浮浪者ですが、そういえば最近見ないかも。
前は浦和駅のほうに同じ人がいるのを見ましたが。

思いついたことをズラズラ書いてみました。

常盤小・高砂小エリアの物件を探しており、この物件も視野にいれています。結構ほめていますが、当方は業者でもなんでもありません。

確かに設備仕様は目だったものは無く、むしろ近年のマンションの標準以下で梁も大きいが、幼稚園、常盤小・中、北浦和公園、サティまですべて徒歩１０分以内、駅まで４分、駅前に学習塾もそこそこ充実しているという意味で、場所を買うという面では悪くはないのでは・・・
国道は近くて窓を開けると音はしそうだが、浦和駅のようにごちゃごちゃしていないし、商業地域にはあるが、前の６階建てマンションは築１０年経っていなく、その後ろは戸建てと準住居地域の公民館と浦和ふれあい館で公共の施設だから、日照的にもそれほど不安のある地域とは思えませんでした。
マンションは建物や設備より場所重視でしょ？みんなこの文京地域ではとても駅近の戸建ては買えないんだから・・・

また、２駅利用可のグレードの高さを売りにしている某大手物件も音環境の評価は受けていませんでした（でも、建物設備間取りはどれも某大手物件が勝っています。しかし場所が悪く値段が高すぎなのです。）
ここ数ヶ月間にいろいろ見たが、ここ数ヶ月間の浦和圏の新築マンションは全部音環境は評価していなかったよ。個人によって感じ方は違うのだから、当然では。やはり音は床スラブ厚や壁の厚さを基準にすべきでは？
（ここは、直床だが専門家に聞いたら２重床も直床も音は大して変わらなく、間取り変更の際のパイプを移動できるくらいのメリットしかないそうです。それほどの間取り変更をすることはめったにあるとは思えません。）ただ、この物件の場合だと天井高を確保し、２重床にすると１４階にはできなく、１２階くらいにしかできなかったから直床にしたと思います。

ただ、ＨＰの値段設定から読み取るに、Ａタイプが３件、Ｅタイプが１件最低でもキャンセルが発生しているように見える。４３戸しかないのに４件以上もキャンセルが発生するのは不自然ではないかとも思えます。
可能性としては、
１　価格上昇を視野に入れたため、意図的に販売時期を後ろにずらした。また、当初売れ行きが良かったから、竣工前２ヶ月前にキャンセル住戸と偽り販売を再開しても売り切る自信があった。
２　家が売れなく住み替えに失敗し、契約を白紙撤回した（特にＡタイプは５０００万以上するので資金が足りなくなる可能性はある。売り出し期間を半年程度に設定したが、結局売れなかった。）
だと思います。
モデルルームを撤去しないのは不自然という意見もありますが、マンションはどんなにいい物件でも金銭的あるいは離婚等の理由で竣工前のキャンセルは必ず発生し、その際にモデルルームが無ければ販売することができなくなる。竣工前より竣工後に売れ残るほうが売れ残り感が強く値引きも大幅にしなければ売れないので、構内モデルルームが設置できる竣工後までは使用しなくともモデルルームを撤去しないで置く必要はあると思います。もともと、土地や内装設備は竣工までの期限付き賃貸でモデルルームを設置しているはずなので、使用期限まではモデルルームを開いても閉じてもコスト的には光熱費と人件費程度しか変わらないはずです。

意図的に販売時期をずらすのは、竣工２ヶ月前まで物件を塩漬けにすることで価格上昇をにらみ高価で売ることはできても逆に売れ残りのリスクが高いため、そこまでやるとも思えません。

ここに住む人は北浦和という立地から
１　文教地区に住む
２　地元住民の住み替え
がメインだとおもうので、住み替え失敗の可能性も捨てきれない。
中古を売るのは難しいですから・・・

ただ、実際のところは分かりません。この掲示板で勉強したことからの想像にすぎません。

ともかく、常盤小、仲町小、高砂小、常盤中、岸中エリア新築マンション（グランスイート、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、グローリオ、ミオカステーロ等）で、子供の足での学校への距離、通勤上の駅への距離、近隣の日常生活の利便性（パルコや伊勢丹なんかは人が多くってスーパーでする程度の買い物はやってられません。サティやヨーカドー程度がちょうど良い）、子供が遊べる公園（特に北浦和公園はすばらしいです。）という自分の意志では変化させることができない環境面を重視すると、今のところこの物件の評価は高いです。（パンテオンも同様な条件で間取りもいいが、南向きが無く、東向き物件は国道に近すぎです。あと、竣工後販売をしているのでどうも売れ残り感が強いです。）
上に上げた７件は、文教地区で駅１０分圏内にあることから、何かしら欠点のある物件なので、何かを重視したら何かを捨てなければならないものだと考えます。
グランスイートはまだ検討中ですが、不安も残る物件なので今後よりよいものが出るのを待つことになりそうです。

長文失礼しました。

こちらの物件ではありませんが、
グローリオは設計、建設共音環境の評価を受けていましたよ。

ただし、床・天井に関しては記載が無く

界壁・・・日本工業規格のRr-50相当以上
サッシ・・　　　　〃　　Rm(1/3)-20　〃　　で、
　優れたという評価です。

契約された方が評価書を見ていただければ記載されているのではないでしょうか？

４８です。

＞グローリオは設計、建設共音環境の評価を受けていましたよ。
＞ただし、床・天井に関しては記載が無く
＞界壁・・・日本工業規格のRr-50相当以上
＞サッシ・・　　　　〃　　Rm(1/3)-20　〃　　で、
＞優れたという評価です。
＞契約された方が評価書を見ていただければ記載されているのではないで＞しょうか？

これは失礼しました。あそこもグレードは高いですよね。
それでも床はだめなんですね。
ちなみに評価書はＭＲ見学の際に見せていただきました。
個人的には、部屋の狭さと東向きバルコニー下の住宅群がいずれ無くなり
高い建物になり日照がさえぎられるんじゃないかと思い検討からははずしていました。あそこの南向き上層階が余っていたら買っていたかも知れません。

>48さん

>１　価格上昇を視野に入れたため、意図的に販売時期を後ろにずらした。また、当初売れ行きが良かったから、竣工前２ヶ月前にキャンセル住戸と偽り販売を再開しても売り切る自信があった。

販売時期をどうするかは売主の自由だと思いますが、虚偽販売って問題にはならないんですか？
赤福とか白い恋人は賞味期限切れの製品を再販売したって大問題になっているけど、不動産業界のコンプライアンス体制はどうなっているんでしょうか？こういった虚偽に基づく販売行為は宅建業法とかに抵触しないんでしょうか？
要するに「売れれば何でもあり」では我々消費者はいいカモにされているってこと。
詳しい方がいらっしゃったらコメントお願いします。

>>48さん
　音の事ですが（しつこくて済みません）、２重床・２重天井、LL-45のフローリングですが、上下階で実験したところ、スリッパで普通に歩く分には足音は聞こえず、わざと踵でどんどんと踏み鳴らすと、「聞こえるね。」と言う程度で気になるような響く音ではありませんでした。さすがにスプーンを落とす実験は出来ませんでしたが。。。
　
　人によって感じ方が違うので何とも言えませんが、騒音のスレを見ると酷い事が書いてあるので、グローリオは駄目ではなく、普通もしくは良い方のような気がします。
（実際住んでいないのでバス・トイレ等水周りの音の事は判りませんが。。。）
友人のところは直床ですが、クリーナーの音ぐらいしか聞こえないといっていました。

　差し支えなければ教えていただきたいのですが、グランスイートの不安材料て何でしょうか？
　

>>46さん
　買われた丸紅の物件は音評価が無く、且つ騒音も酷くて、書き込みされたのでしょうか？
　今後のためにお教え願えたらと思います。

ここの施工業者は川口土木工業という地場の中小業者ですが、「グランシエロ」というネーミングの自社ブランドマンションを供給しています。
浦和での分譲実績もありますが、施工内容に対する不満が相当多いです。

フローリングに関していえば、二重床+木製フローリングが当たり前の時代に、直床+塩化ビニールという恐ろしく安っぽい作りです(これをフローリングと呼べるのか甚だ疑問ですが・・・)。
さらに上の階の生活音を下の階へ伝わりにくくするためクッション材をフローリングの下に入れるらしいのですが、これがフワフワ感いっぱいで違和感があるし、柔らかいフローリングに重い家具を置くと跡が消えなくなるらしいですよ。
畳、建具に至っては歪みがあったり、引渡し前から色ムラがあったりとボロボロだったようで、とにかくずいぶん雑な仕事をするイメージです。

当該物件のスレを張っておきますので、ご参考まで。レス42ぐらいから内覧会ブルーの様子が出ています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38519/res/41-50

グランスイートと名を変えても、作っている業者の施工内容に信頼が置けないので、私は検討をやめました。
あまりショボい設備だと友達とか呼んでも帰って恥ずかしいと思いますしね。
ここを買うぐらいならグローリオ、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、ミオカステーロの方がいいと思っています。
高い買い物ですから、できれば現物確認した方が安心でしょうね。

>>53様

詳しく有り難うございます。

この７月にインターネットで北浦和、浦和で物件を探していた時にはこの物件は見当たらず、現地に出向いた時、丸紅の物件の垂れ幕に気づき、帰宅後ネットで詮索したら完売になっていました。

場所的には一番いいなと思っていたものが、今回キャンセルになっていたので、どうしたものかと。。。(既に他を買いましたので、それを賃貸に出してまで検討する程の物件では無いと言う事ですね。。。）

住宅購入はタイミングもありますし難しいですね。

５３様がこれは！！と言う物件に出会われますよう祈っております。

ここは、この辺のお探しの方が読まれているようですが、
北浦和駅西口おりたところに、
よくマンション宣伝の看板があるところがあるのですが、
数週間前から、三井不動産のなんとか浦和常盤という看板が
左半分白い状態になって掲げられています。

ちょっと意味不明で気になってますが、どなたかご存じでしょうか？

約1年前から売りに出ている中古の駅6分、パークホー○ズ10階じゃないですか?

クレアシティ浦和常盤の住人ですが、ここは音はクリアしており、国道17号の音も気になりません（国道側の部屋ですが）。別にＰＲするつもりはありませんが、ご参考迄に。

４８です。
急に盛り上がりましたね。これからも情報交換をしましょう。

＞５２さん
実験されたんですね。すばらしいです。参考になります。

グランスイートの不安材料は
１　商業地域にあること（日照は当面大丈夫だと思いますが、前のマンションは１００％賃貸なので不安は残ります。ただ、容積率もあるので、周辺の店舗兼住宅が地上げにならないかぎり問題無いとも思います。活気はある商店街ですので。）
２　梁が大きい。いまどきのマンションにしては多いです。Ａ・Ｂタイプのバルコニーの窓の高さは１９０ＣＭ程度しかありません。梁がその高さまできています。メインの洋室の梁もでかいです。身長が１９０ｃｍくらいある人は頭をすりそうです。
３　建物の見栄えが悪い。西向きと南向きでは向いている方面はもちろん違いますが、それぞれ作りが独立しているため、高い鉛筆と小さい鉛筆が２本立っているような見栄えです。
４　施工会社が有名な建設会社ではない。

　ただ、これ以外の不安材料は見当たりません。ただ、資産価値を保つという面ではマイナス面になるので、将来子供が高校や大学、私立の中学に入ったくらいに売却を視野に入れたときに不安ということです。私は地元民ではないので、教育がひと段落着いたら売却して郊外の静かなところにでも引っ越そうと考えているから、可能な限りマイナス面のある物件を視野からはずしていました。

　内装はいざとなれば自分で何とかなります。中古物件を評価するときに内装がどれほど評価されるしょうか？クロスやフローリングは痛むので評価されるとは思えません。キッチンやバスも汚れたり壊れたりするので、全部取り替える人も多いと思います。

　直床はどうにもなりませんが、水回りの移動を含めたリフォームをしない限り２重床の意味はそれほどないとも思います。逆に内装が安めだから、価格が抑えられているという考えもあるかと思います。現に西向きの部屋はあの立地で１Ｆで３２００万程度ですので。南向きの中層階以上の価格が高いのは、日照・眺望を考えればやむ得ないと思います。

　ただ、建物そのものの強度や共用部分の内部に埋め込まれている水道管等の水回りは分かりません。ただ、見えないものなので信用するしかないと思います。こればっかりは自分の力でリフォームできないので・・・

あと、「え」さんは、他の丸紅マンションの掲示板でも同じことを書かれています。おそらくよっぽどうらみがあるのでしょう。ただ、買う・買わないの最終判断をしたのは本人かと思われます。世の中自己責任です。徹底して調査するなら、お金を出して不動産鑑定士の人をやとって意見を聞くなり、同じ売主、施工会社の情報は、様々な掲示板でも見ればなんとなく見えてきます。一生に一度の買い物をするのに「知らなかった」では済まされないのです。勉強不足な自分を責めるべきだと思います。

＞５１さん
　世の中には表面化していない耐震偽造された物件はいくらでもあると思います。また、販売時期を意図的にずらし、売れ残り、あるいは価格上昇をにらみ時期をずらしてキャンセル物件として売る販売もあると思います。ただ、一般の消費者で真偽を把握することは困難でしょう。内部告発を待つしかないと思います。最近の賞味期限問題も基本は内部告発だと思います。自分が買ったもの、ほしいものに関しては信用するしかなのです。

＞５３さん
　川口土建の仕事ぶりはどうか分かりませんが、個人的には、自力では変更できない建物や窓ガラスの位置等以外はマンションを購入する上でそれほど重要ではないような気がします。いい設備がほしければ、最高級な内装をオプションでも、引渡し後のリフォームでもいくらでもつけることは可能です。販売価格から場所と建物を引いた価格と内装がつりあうかどうかの価値観次第だと思います。

　また、当方もグローリオ、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、ミオカステーロと比較しましたが、子供の足で小・中学校まで遠い（グローリオ、ミオカステーロ）、線路に近くてうるさい（ミオカステーロ、セントマークス）、占有面積の割には値段が高い（グローリオ、セントマークス）、国道に近すぎてうるさく、洗濯物がすすまみれになる（パンテオン、クレアシティ）、売主が不安（パンテオン）、日照で訴訟が起きている（ミオカステーロ）、駅まで距離がある（グローリオ、セントマークス）、祭事場が隣（クレアシティ）、都市計画に入っており将来的に敷地の一部が削られる（パンテオン：Ｒの美学という理由は敷地の一部が削られた際にバルコニーが三角形になると見栄えがわるくなので、あの形になった。）という理由で検討からはずしました。
　ただ、いずれも良い点もある物件ですので、自分が求めるものに一番近いことが重要だと思います。当方は各物件の以下の点が良いと思いました。
グローリオ：内装、セキュリティ、浦和駅徒歩１０分
クレアシティ：学区、コストパフォーマンス
パンテオン：学区、間取り、内廊下、駅近、眺望（西向き５Ｆ以上）、公園近
ミオカステーロ：日照、鉄道騒音、訴訟以外の浦和駅６分のコストパフォーマンスは最も良い
セントマーク：２駅利用可、１種住宅地域で日照は最低限保証、内装、建物

グランスイート以外で自分にもっともあっていたのが、パンテオンでした。ただ、売主と国道に近すぎて、敷地の一部が都市計画に入っていたのでヤメました。

53の言っていることはかなりの確率で懸念事項になりそうで、腰が引けてしまいます。立地が優れているだけに残念でなりません。

現在、浦和周辺物件は一長一短ですね。絶対これっていうものが無いです。しかし、立地、仕様、価格のトータルバランスから見るとある程度絞られます。独断整理は下記の通りですが、どうでしょう。

　　　　　　　　　立地　　　　　　　仕様　　価格
グランスイート　　○(駅3分、商店街)　×　　　×
グローリオ　　　　△(駅10分)　　　 　○　　　○
クレアシティ　　　△(駅7分)　　　　　○　　　○
パンテオン　　　　○(駅3分、公園)　　○　　　×
セントマークス　　△(駅10分) 　○　　　×
ミオカステーロ　　××(駅6分、鉄道)　○　　　△

残念ながら、グランスイート、ミオカステーロは×２となってしまいました。ミオカステーロは騒音懸念さえ無ければ高得点ですが、決定的ビハインドを背負った物件。

逆に×の無いのがグローリオとクレアシティでした。グレードが高いのはパンテオンとセントマークスですが、価格相応と見ます。

消去法で残った○×２のグローリオ、クレアシティ、パンテオンが相対的にいいのではないかと思う次第。
最終的にコストパフォーマンスと閑静な住環境でグローリオの優勝とします。
ただ、50さんの言う通りで、もはや希望住戸は売れてしまっているのでブルーです・・・。

上記について皆様のご批判を頂戴したくお願いします。

川口土建の施工技術はそんなに不安なんですか？
自社施工物件と違って売主の定めた仕様に従って作るから、どこの業者でも同じではないのでしょうか？
職人さんの質が悪いって事でしょうか？

４８です。

＞５９さん

　自分の評価は、さらに追加して以下のとおりです。学区は最優先で、常盤小＆常盤中は○、仲町小＆常盤中は△、大谷場小＆岸中は△としました。
私立も受験させるでしょうが、私立がだめだった際に少しでもまともが学区の小学校・中学校にいかせたい思いがあったので、このような評価になりました。
　個人的には、浦和駅１０分の価値と北浦和５分の価値は大して変わらないと考えますので、グローリオの価格は×になります。やはり狭い割りに高いです。　
　また、パンテオンの立地は、国道に近すぎで騒音がうるさく、洗濯物が東に干せないのはマイナスなので、駅近でも△にしました（ただ、西向き中央の部屋は別ですが、５Ｆ以上は値段の上乗せが大きいので価格はマイナスになります。）
　グランスイートの立地は、商店街の音はそれほど気にはならないと思います。国道、線路とも多少はなれており窓を開ければ聞こえますが、気にはならないレベルだと思いますので○にしました。
　グランスイートの価格は、西向きは○ですが、南向きは×なので△にしました。
　クレアシティの仕様はグローリオやセントマークスと比べれば劣ります。△が妥当だと思われます。ＭＲを見れば明らかに差があります。パンテオンは間取りはいいですが、内装はクレアシティ同様劣るので△だと思います。

　立地の将来は、商業地域に立っている物件が多いので、１０年後程度に日照をさえぎる建物が目の前に建つかどうかの評価です。また、パンテオンは、敷地が都市計画道路に入っており、将来的にただでさえ近い国道にさらに近くなり、自転車置場や駐車場等を取り壊す工事等をする必要があり管理上面倒なことになりそうなので、立地の将来は△にしてあります。　また、目の前の呉服屋と隣の進学塾のオフィスビルが合体すると、バルコニー目の前に建物ができ日照が大幅にさえぎられるのでパンテオンの将来性は△にしました。
また、クレアシティは祭事場が隣にできることはかなりマイナスになるので、××にしました。あの祭事場は毎日のように葬式をやっているところなので、資産価値は大幅に低下します。


　　　　　　　　　　　立地　　　　　　　仕様　価格　学区　立地の将来　
グランスイート　　○(駅3分、商店街)　　　×　　△　　○　　△
グローリオ　　　　△(駅10分)　　　 　　　○　　×　　×　　×（南は△）
クレアシティ　　　△(駅7分、国道)　　　　△　　○　　○　　××
パンテオン　　　　△(駅3分、公園、国道)　△　　×　　○　　△　
セントマークス　　△(駅10分) 　　　　　　○　　×　　×　　○
ミオカステーロ　　××(駅6分、鉄道)　　　○　　△　　×　　−（すでに悪いため）

よって、グランスイートが僅差で勝利しています。まだキャンセルが出そうなので、南向きＢタイプの中高層が開けば検討しようかと思っています。

＞６０さん
川口土建には、さらに細かい工事をする下請けがいます。他の施工会社も孫受けをつかっているのではないのでしょうか？要は監督指導を売主、又は施工会社のプライムがしっかりやっているかどうかです。しっかりやっているかどうかは、素人には分かりません。

４８です。

＞５７さん

＞ここは音はクリアしており、国道17号の音も気になりません（国道側の部屋ですが）。別にＰＲするつもりはありませんが、ご参考迄に。

自分が集めた情報の範囲だと、フローリング等級とスラブ圧の基準がある程度一定なら重軽衝撃音、壁が１８ＣＭ以上、Ｔ２以上のサッシ程度ならその他の音環境の住宅性能評価は取得できるそうです。２重床や２重天井は評価にならないそうです。サッシはともかく、他の要件なら、いまどきのマンションなら必ずある項目でしょう。ただ、それでも音の感じ方は個人で異なり、下手に性能評価で音環境の評価を載せてしまうと、音に敏感な住民からの苦情が発生し裁判沙汰にもなりかねないので、あえて取得しないマンションが多いと聞いています。
　また私見ですが、国道沿いの音は、窓を閉めればそれなりに聞こえないのは近年のマンションでは当然では？パンテオンも窓を閉めれば気になりませんでした。ただ、窓閉めっぱなしの生活も窮屈なので、窓を開けたときの騒音が気になるか、国道沿いのバルコニーに洗濯物がまともに干せるかどうかの方が問題になると思います。

４８です

セントマークスの評価は、学区は△で○×△の数ではグランスイートと並びますね。間違えました。ただ、学区最優先で考えたので、グランスイートが勝ってます。

学区とか気にしなければ、５０００万も出せば通勤できる郊外に戸建てでも買ったほうがましなんですけどね・・・
そうでなければ、駅からは遠く資産価値はあまり無いかもしれませんが、学習塾が充実している南浦和のイニシアとか（実は川口市ですが）がコストパフォーマンスが非常に高く、最上階の全部屋南向き４８平方ｍのルーフバルコニーつきの物件には魅力を感じていました。

>61

クレアの将来性に×２はやりすぎ。葬儀場って言っても北側だから決定的なダメージにはなりませんよ。
むしろ南側の魚屋さん一帯の立替懸念の方が住民として不安要素ですよ。
×イチでいいんじゃない？

パンテオンの立地は駅３分とどの物件よりも近いし、全戸に公園側バルコニー付だから、クレアシティよりも国道影響は少なく見積もるべき。国道デメリットと北浦和公園メリットを相殺して○にすべき。

セントマークスの現在立地が△で将来○は詭弁。現状維持の△にすべき。

グローリオの立地将来は△に統一でいいんじゃない？

常盤中、岸中学区で×出しはいただけない。通学距離だけならグローリオ、セントマークス、ミオカステーロは△にすべし。

なお、グランスイートは駅４分です。

　　　　　　　　　　立地　　　　　　　仕様　価格　学区　立地将来　
グランスイート　○(駅4分、商店街)　　　×　　△　　○　　△
グローリオ　　　△(駅10分)　　　 　　　○　　×　　△　　△
クレアシティ　　△(駅7分、国道)　　　　△　　○　　○　　×
パンテオン　　　○(駅3分、公園、国道)　△　　×　　○　　△　
セントマークス　△(駅10分) 　　　　　　○　　×　　△　　△
ミオカステーロ　××(駅6分、鉄道)　　　○　　△　　△　　−

よってグランスイート、クレアシティ、パンテオンの三つ巴優勝決定戦と相成りました。
ただし、どの部分に×が付いているかが問題。どこを妥協できるかを考えれば自ずと答えは出るはず。
将来不安を深刻に考えなければクレアシティ、価格で折り合えばパンテオン、仕様に目を瞑ればグランスイートという結果になります。

>>48さん
　
　不安材料を詳細に書き込みくださり有り難うございました。

１は仰るとおりだと思います。
２は新築として見れば、今時はハイサッシが売りになっていますし、梁ま　での高さが１９０強はちょっと圧迫感を感じるかも知れませんが、
　中古になった時は他の物件も同じような作りの物が増えるので、反って　気にならなくなるかも？知れません。
３に関してはあまり問題ないように思います。
４は53さんの書き込みがあったのと、うちの場合は基本が１部上場の会社　かどうかだったので、ちょっと心配という感じでしょうか。

　「え」さんの事も書き込みくださり有り難うございます。
自己責任。。。私も大きな買い物なのに大して調べもせず決めてしまった口なので、偉そうな事は言えません。

　物件選びも永住か、途中で手放すかによって評価も違ってきますし難しいですね。
住まいサーフィンでは、浦和より北浦和駅の方が資産の下落率が低い評価が出ていましたので、新規物件が出てくるのかどうか判りませんが、今現在ではグランスイート良いと思います。
　
　本当に色々と有り難うございました。

まるで物件比較スレになってますが、皆さんまじめに書き込みしている様に思います。このマンションを検討する上で周辺のマンション比較のための参考になるし興味深く見ていました。
完璧な物件は無いので、最終的にはどの部分を妥協するかということですね。この辺では突出した物件が無いだけに良く考えてみようと思います。

グランスイートですが、立地は最高で駅、商店街、公園、学区と言うこと無しです。
でも内装に難点ありとのことですから不安はつきまといます。
特に梁の出っ張りが目立つので家具の配置には大きな制約が発生するし、部屋にいるときの圧迫感もかなり感じるのでは？ちなみに部屋の真ん中に出っ張った梁は「ギロチン梁」といって風水では健康障害を起こす最悪の構造とされているそうです（空気の流れをおかしくするのが理由だそうですが・・・）。
あと、川口土建の物件が直床＋塩化ビニールって本当ですか？グランスイートも同じなんですか？私もフローリングにビニール素材はイヤです。見た目も安っぽいし、身体に直接触れるとベタベタしそうですから。家具の跡が残るって言うのも考え物ですね。

内装は変更できるといってもリフォームに多額の費用がかかるわけで、日々の生活で目と身体に触れて何十年も付き合っていくもの。ここで不満が出ると日々ブルーの連続となるので納得感あるものにしたいと思う気持ちは当然だと思います。
モデルルームのタイプと違う部屋なんで実際に見てから決めたいのですが、無理かしら？

４８です。

＞６６さん

ＭＲで見た限りは、床は塩化ビニールでは無かったような気がします。
ただ、スラブと木のフローリングの間にはクッション剤が入っていると思います。素足で歩いた感じではフワフワ感はありませんでした。

梁は相当すごいですが、「梁」に関するレスを見る限りでは、皆さん梁を有効に生かしているように見えます。最近梁を外に出す構造がはやっていますが、スラブ面積が増え、音がより響くという見解もあります。基本的に梁はデメリットではあると思いますが、無かったら無いで影響もあるかもしれません。

今は、予約制でキャンセル部屋の現地を見れると思います。問い合わせてみるといいでしょう。私も４０００万台の部屋が出たら考えたいです。

現実的に、検討中の物件は残り物ばかりで、いい部屋は出ないようにも見えます。今決めてしまうか、地価高騰、金利上昇、原油価格上昇に伴う建築資材高騰のリスクに目をつぶってより条件のよい物件を待つか迷いどころです。

新規供給物件がひと段落しているので、今買いたいと思っていて、エリアを限定している方はここに挙がっている物件の中で選ぶことになりますね。
　昨年、マンション探しをした時も、エリアを絞っいたのでその中で、内の優先順位を考えて比較したので、○△×や点数をつけて整理するのはよい方法だと思います。（気になっている物件は甘くなりがちではあるんですが・・・）

ＨＰ見たところでは販売戸数＝２戸となっているけど、実際はどうなんでしょうか？
タイプと価格とか分かる人教えてください。

Aタイプ4LDK８２．４３㎡　５３９０万　6F
Eタイプ2LDK６０．２７㎡　２９６０万　2F

です。

当初、キャンセル発生時に行った方は、ＨＰ記載の部屋以外にもキャンセルが発生しそうだということで他のＡタイプの部屋を紹介されたそうです。

値引きはどうでしょう。竣工前にさっさと手仕舞いしたいでしょうからね。

竣工直前って１割くらい引きますか？
竣工後の売れ残りが１割引きとか良く聞きますが？

モデルルーム見学をしました。
現地がとなりにあって、建物はほとんど出来上がっていましたので、
イメージはしやすいと思いました。工事の車がいっぱい止まっていました。ただ、茶色の外観は「真新しさを感じないなぁ」という印象です。

６８さんの言うとおり立地はいいし、商店街も平凡ですが適度に活気があって便利そうだし、自然の多い公園が近くあるのもいいと思いました。
ただ、ファミリータイプは４．５畳の和室を入れた中途半端な４ＬＤＫだし、やっぱり梁！、梁！、梁！の室内でした。

営業の人は「立地は最高です。このあたりでこれから出てくる物件を考えると安いですよ。」ってさかんにプッシュの連続。
でもファシリティ自体にインパクトが無いというか、心の盛り上がりに欠ける印象です。
どうせ何千万も出して満足を買うんだから、「よっしゃ！」って感じで買いたいところです・・・。

そう、立地はいいですよね。南向きで６Ｆ以上なら正面に高い建物が無いおかげで日照・眺望もいいです。でも、ここ数年以内にこの立地で物件が出た場合は価格がどうなるかと思うと、迷います。ＭＳは利便性がある土地にあってこそ価値がありますからね。

まあ、「よっしゃ！」とういような物件はきっと値段は「はあ〜」とため息がでるものでしょう。

そろそろ工事は終わりみたいですね！
土日も作業している人がいて忙しそうです
入り口付近はニスのにおいっていうか新しいにおいがします

みなさん入居はいつごろからなんですか？
それから１階の店舗は何が入るのですか？

すごく近所に住んでるのでこちらに入居するみなさんと
仲良くしていけたらいいなと思っています

残り２件です。
あと少し。

イメージと実際は違う

これが僕の学んだとこと

そろそろ入居説明会ですね。
いよいよ入居までまじかに迫ってきました。

下の店舗は何が入るか決まったのでしょうか？

早いところ残りの2件も決まってほしいものです。

↑どういうことですかね？

実際何か問題でもあるのでしょうか？

Ｎｏ７９様

下の店舗は薬局になると聞いた様な気がするけど、どうだったかな？

すぐ近くに「たいやき」のお店ができました。薄皮でとてもおいしいです。

入居説明会、内覧会と忙しくなりそうですね！

たい焼きや並んでいましたね。
今度食べてみたいです。

明日入居説明会ですね。
いよいよという感じがします。

私も１Ｆは薬局という話を聞いたことがありますが、
実際はどうでしょうか？

皆さんに会えることを楽しみにしています。

でも真正面も薬局だと思いますが。

この周辺は社会保険病院や商店街の個人開業医がたくさんあるから処方箋薬局は大繁盛しているのですよ。薬局が多くなるのは当然の流れ。

便利な反面、病人がウロウロしている場所になるので風邪やインフルエンザのウィルスには注意が必要ですね。
これからの季節は気をつけなければ・・・。

入居説明会お疲れ様でした。

盛況でしたね。
引越し業者からは話は聞かなかったのですが、
日程とかはどうなるんでしょうか？

MRの担当者は以前、クリニックか処方箋薬局が入居予定と話しておられましたが、苦戦しているようですね。場所的にも家賃が高いのがネックみたいです。

安楽亭の跡地にはマンションが建つらしいです。
正面に三菱地所が建設中というのに、北浦和は最近マンション建設ラッシュですね。やや供給過剰感が出始めるかもしれません。

本当ですか？デベはどこなんでしょうか？
５年程前にＲ１７号のセブイレブンの前に安楽亭があったけど、大京のマンションになったので、今回も大京か？

供給過剰感といっても、現在売り出し中はグランとクレアとパンテオンぐらい。しかもグランとクレアは完売間近ですから。
三菱は先に竣工するのでポスト安楽亭とは直接競合しないのでは？
でも三菱は大戸アドレスだから目の前に常盤アドレスの物件ができると苦しくなりそう。

ＨＰを確認したらＡタイプが無くなってＦタイプがキャンセル？
入居説明会も終わったのにどういうこと？

↑簡単なことです。
もともと売れてなかったということ。
売れるたびに残りを出していくのは
よくある戦術です。

Ｆタイプは梁が少なくって悪くないような気がします。
値段もＡタイプの中階層と同じくらいだし。

９１様

Ｆタイプですか。それは耳寄り情報ですね。この物件で梁が少ないのは珍しい。
５６００万円ぐらいだったですかね？値引きもあるでしょうから、早くしないとすぐ売れちゃいますよ！

でも、西向きは日当たり悪く、冬寒く、夏暑いから大変だと思いますね。
北側のルーバルもＲ１７号の騒音、排気ガスにまともにさらされているし。
４．５畳の部屋で構成された４ＬＤＫっていうのもイマイチかな。

とにかく早目の決断が必要ですよ！

入居説明会も終わりそろそろ内覧会ですね。
うちは土曜日なんですが、部屋が見れるのがとっても楽しみです。

>90

ご指摘のとおりです。
Ｆタイプは単に前からの売れ残りなんですよ。自分が前に勧められ
たときから状況は変わってないもん。
でも「売れ残り発生！」なんて書けないから「キャンセル発生！」
なんてうそぶいているだけ。
実際は要望書が出たことがあるだけでキャンセル扱とかね（笑）。

クレアの１４階Ｂタイプも同じことで、野村のやり方は万事こんな
感じ。
こんなミエミエの芝居ばかりやっていて恥ずかしくないのかな？

このあたりは高学歴家庭が集まっているから、あまり程度の低い営
業にはついていけない思うのですが・・・。

丸紅のＨＰ見たら、Ｅタイプがなくなってた。
残り１戸ですね。最後の1件だから、結構値下げするのかな？

ついにあと1戸ですね。竣工までに完売できそうです。

このぐらい便利な物件はなかなかでませんから、すぐ売れるでしょう。

もしかして９１さんが買われるのでしょうか?

ほぼ完売したようですね。６０３も申し込みは入ったようです。あとは、一階の店舗がどうなるかですね。
この物件は割安感があることに関して、
丸紅ブランドとしては、設計、施工ともコストを抑えた物件みたいです。
詳細は誤解を招きかねないので、同じ丸紅が販売していますＧＳ浮間舟渡
のＭＲに行かれることをお薦めします。

祝完売!
ついに完売ですね。このご時勢で竣工前完売はすばらしいことだと思います。
ＨＰには６０３が掲載されていたけど、早く完売通知を見たいものです。

いよいよ内覧会ですね。入居者の方と顔合わせもありそうでドキドキします。みなさんよろしくお願いします！

いよいよ内覧会ですねぇ。
ところで内覧会の同行業者って使われる人いますか？結構他のマンションでは話題になってるみたいなんで気になってはいたんですけどどうなんでしょうか？

私は業者は使いません。
子供がおり、クロスとフローリングは傷がつくものと思っていますので、極端に目立つもの以外は指摘しなくてもいいかなと思ってます。
水回りと換気系、備品がちゃんとあるかどうかを見て終わりにします。
ただ、素人がするには限度があるので、ご心配なら業者を使えば安心すると思います。

個人的には、専有部分より共用部分をしっかりと見たいところです。
あとあと修繕費につながるので・・・
業者を頼む方は是非共用部分も見てもらっていただけると助かります。

＞９７さん
設計、施工を抑えたというと、躯体そのものの事を言っているのでしょうか？住宅性能評価書でも耐震性１、配管メンテナンス（共用部１、専有部２）でしたので、最低限の基準のみを満たした感じはあります。

さらには直床や、2重サッシ、アウトフレーム等といった流行のものもありませんが、このあたりのものは値段にするといかほどなんでしょうか？
また、中古になった場合はこのあたりの事がどの程度評価されるものか気になります。

今後の勉強のためにご教授していただければとは思います。

内覧会お疲れ様でした。

結果は、あまりいいものとは言えませんでした。
全体的に雑な印象でした。
最終的には目立つところだけ指摘しました。
指摘に対しては紳士的に対応していただけたと思います。

生活に密着するような致命的な箇所での指摘はありませんでしたが、
ただ、「え？聞いていたのとは違う」・・・というものもありました。

売主なのか、販売なのか、施工なのか、どこが責任取るかは分かりませんが、誠意を持って対応してほしいものです。

内覧会お疲れ様でした。

若干の指摘事項はありましたが、良い対応をしていただけたと思います。

再内覧会に期待します。

完売御礼がでました。おめでとうございます！

駅近・公園至上主義コンセプトの希少性高いマンションですから、入居後

は充実した常盤ライフを満喫したいですね！！！！

北浦和公園内の県立近代美術館で「田園賛歌」というイベントをやっていて、ミレーの「落穂拾い」などを見てきました。
北浦和公園の良好な自然環境、景観は魅力満点ですよ。自然尊重型の都市公園だから、子供の感受性を高めるなど子育てに役立ったり、ストレスの多い生活の癒しになったりとスローライフも楽しめるのがこの地域の魅力だと改めて感じました。

因みに森林に含まれるマイナスイオンは、心身の休息を司る副交感神経に作用してストレスを解消する働きがあるそうですよ。

内覧会も終わりましたので、入居が待ち遠しい今日この頃です♪

やはり常盤エリア購入する人はどこか文化人な香りがします。
新都心がブームのようですがこちらの方が私はよっぽどいいです。
ただ，北浦和公園運動するにはちょっと狭いかな。

北浦和は、利便性と環境のバランスがいいという記事があります。

http://allabout.co.jp/house/townshuto/closeup/CU20060828A/index.htm

浦和駅近みたいにゴミゴミしていないところがいいところですね。

ところで引越し会社決めましたか？
幹事会社に見積もってもらいましたが、
値段は
大手引越し会社＞幹事会社＞中小引越し会社

でした。近いので、１〜２万の差しかありませんが。
一斉入居なので、断られたところもありました。

面倒なので、幹事会社にしてもらうことにしましたが、
皆さんはいかがでしょうか？

１０６さん

リンク見ました。
「駅のすぐ近くに公園、美術館などがあり、商店街とスーパーが共存するバランスの良さは、ゆったりした暮らしをしたい人にはぴったりです。」ってグランスイート入居者が望んでいることそのまんまのコメントですね！

それと「地元の人しか知らないけれど、実は住みやすい街。」って何だか隠れ家的な響きがあっていいと思います。教育機関（埼玉大学、浦和高校）や医療機関（社会保険病院）が充実していて歴史のある良好な住環境って、都内で言えば文京区に似ている雰囲気を持った地域だと勝手に思っています（因みに文京区は週間ダイヤモンドで住みやすい町Ｎｏ．１でした。でも東大と埼大ではかなりレベルが違うかな？（笑））。
文京区も２３区内では唯一ＪＲ駅が無い行政区ですが、北浦和も各駅停車のみで、適当な不便さも良く似てる・・・。まあこの辺がミソかもね。

北浦和公園の自然豊かな環境など日々を安らかに過ごしながら、駅近メリットを生かして浦和パルコやコクーン新都心などの駅前ショッピング施設を楽しめるってちょっと贅沢かなって思います。
入居が楽しみ〜＼（＾ ＾）／

北浦和はやはり環境がいいですね。

皆さん火災保険は決定しましたか？
私は、デベ提携の保険会社は水災がはずせないので、
他のところで考えています。

耐風等級も３なので、耐風もはずしていいかなと考えていますが、
皆さんはいかがでしょうか？

入居は来週ぐらいからですか？
引越しの際は道が細いので注意してくださいね。
まだ、エントランスに長机がどーんと置いてありますね。

1階の店舗は何が入るのですか？
今は向かいのサイトウ薬局の改装の備品置き場になってるみたいですが。
そのままサイトウ薬局になるんですかね。

モデルルームのあったとこはまた駐車場に戻るんですか？
となりの駐車場にあった古い家が解体されたので
敷地を合わせてここもマンションになるのですかねえ。

上層階は完成予想図どおり、北浦和公園からも見えます。
なんだかちょっとハズカシイ感じですね。

週末に入居しました。気合を入れたので早くも片付いてしまいました。細かい不満が無くは無いですが、やっぱり新しいマンションはいいですね。バルコニーからは埼大通りの向こうに広がる北浦和公園が本当にきれいに見えます。
また、すぐそこの西口商店街には生鮮品が安いお店がたくさんあるし、サティもすぐ近いし買い物は抜群に便利ですね。北浦和駅４分なんで落ち着いたらパルコや伊勢丹にも行ってみたいですが、電車待ち無しだと７〜８分ぐらいで行ける計算です。夫も通勤に便利だよって喜んでました。
子供は４月から近くの常盤小に通学予定です。通学環境は申し分なさそうですが、早く友達ができるといいなって思っています。

入居間もないですが、家族みんなが便利で落ち着いた暮らしができそうな予感がしており、本当にいい買い物をしたと思っています。

こちらは駅、学校、大型公園、スーパー、コンビニ、病院など生活関連施設が徒歩５分にすべて揃っているので大変便利です（これってなかなかすごいことでしょ！）。
デパートやＳＣなど大型買物施設が近くに無いけど、これがかえって落ち着いた感じになっているんだと思います。
北浦和は風俗店もほとんどないし、いい学校がそろっているし、もともと大手企業の社宅が多いだけあって住民の質がいいですね。
購入前は浦和の物件と悩みましたが、北浦和の方が生活するにはいい町かもしれません。
入居者のみなさん、よろしくお願いします。

確かにここはなかなか便利でいいですね。
ところで北浦和周辺のおいしいお店をご存知の方、教えていただけませんか？

今日、チラシが入っていました。
もう中古がでたんですね。
何か事情があって売られたんでしょう。

価格にはびっくりです。だいぶ強気な値段ですが、マンションの価格は
まだ上がっているということでしょうか。

自分には届かない価格で残念ですが・・・

１１３さん。まだわからないんですか？
この物件の得意技は、①完売と宣伝（実は売れてない）→②時期を見て「キャンセルが出ました！」と販売する、というものです。この建物構造で完売があんなに早くできるとは思えません。

>114
住んでいる住民に失礼な人ですね。何が言いたいのかよくわかりません。
入居してしばらく経ちますが、生活に特に不便もなく、上下階の生活音もしませんよ。
あの梁にも慣れました。立地はとても便利で、日差しもよく入り希少性は高い物件だと思います。

チラシ見ましたか？
間取りは標準の間取りではなく、オプションの間取りで、造作家具もあるらしいので、誰かが一旦買ったことは事実だとおもいます。
まさか、売主がわざわざ売れてもいないのに間取りを変更したり、造作家具を置くとも思えませんが。

>113
マンションのポストにチラシが入っていました。
仲介会社は東急リバブルです。
何の意図で、同じマンションにチラシを入れたのかがわかりませんが・・・

ちなみに今週土日にオープンハウスをするとのことです。

確かに常盤アドレスで駅近至便の希少物件ですからね。
特に教育環境重視の方々には魅力的物件では？
なんせ、さいたまトップクラスの常盤中学区だから、多少価格が高くても子供への投資と考えて買う人はいますよ。

新年度前に多少の動きはあるもんですよ。

４階が５４８０万円で出ているね。でも中古物件だから仲介手数料がかかるよね。
仲介手数料＝物件価格×３．１５％＋６３０００円だから１８０万円ぐらい取られるの？
そうすると５６６０万円だし。デベから買っといたほうが全然トクじゃん。
４階だと眺望も前のマンションで遮られているしねぇ〜。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080122A/index2.htm

そんなこと言っても、今からデベから買うわけいかないのだから、意味ないと思いますが。

車で言えば新古車だから、売り値下げないと。
不動産業界はどうも魑魅魍魎だな。

内見しました。確かにいったん購入した方が急な転勤で売りに出したようです。価格も販売価格に諸経費をプラスしただけで、売主さんにとっては損得なしの価格のようです。でも、仲介物件になった以上はこの価格で買う人はいないのではないでしょうか。余程の稀少価値のある物件でない限り。理由が本当に転勤ということであるならば、賃貸に出すのが賢明だと思います。でも、実際は他の理由があるのでしょうか・・・。それならば、近隣の中古相場から４，９００万円が限度でしょう。

まあこの値で売れるかどうか試してるんじゃないですか？
売れなかったら下げればいいんだし。
差し値もはいるかもしれないですし、。
最近は中古でも新築より高く売ってる物件多いですよ。

売れたのかな？

３月にはなくなってたよ。
ヤフー不動産とかみてもないよ。
売れたか、売るのをやめたか。

きっちり売れてます。
値段も当初の価格とおりです。


114さん、根拠の無い偽情報を流すのは
やめていただきたいです。

中古も高そう。

高いよ･･･

あきらめよう

まって！

え

>>135 管理担当さん

管理人が仕事しない。
人を監視するような陰湿な人物。
息苦しいマンションになりました。