グランスイート浦和常盤

常盤小・高砂小エリアの物件を探しており、この物件も視野にいれています。結構ほめていますが、当方は業者でもなんでもありません。

確かに設備仕様は目だったものは無く、むしろ近年のマンションの標準以下で梁も大きいが、幼稚園、常盤小・中、北浦和公園、サティまですべて徒歩１０分以内、駅まで４分、駅前に学習塾もそこそこ充実しているという意味で、場所を買うという面では悪くはないのでは・・・
国道は近くて窓を開けると音はしそうだが、浦和駅のようにごちゃごちゃしていないし、商業地域にはあるが、前の６階建てマンションは築１０年経っていなく、その後ろは戸建てと準住居地域の公民館と浦和ふれあい館で公共の施設だから、日照的にもそれほど不安のある地域とは思えませんでした。
マンションは建物や設備より場所重視でしょ？みんなこの文京地域ではとても駅近の戸建ては買えないんだから・・・

また、２駅利用可のグレードの高さを売りにしている某大手物件も音環境の評価は受けていませんでした（でも、建物設備間取りはどれも某大手物件が勝っています。しかし場所が悪く値段が高すぎなのです。）
ここ数ヶ月間にいろいろ見たが、ここ数ヶ月間の浦和圏の新築マンションは全部音環境は評価していなかったよ。個人によって感じ方は違うのだから、当然では。やはり音は床スラブ厚や壁の厚さを基準にすべきでは？
（ここは、直床だが専門家に聞いたら２重床も直床も音は大して変わらなく、間取り変更の際のパイプを移動できるくらいのメリットしかないそうです。それほどの間取り変更をすることはめったにあるとは思えません。）ただ、この物件の場合だと天井高を確保し、２重床にすると１４階にはできなく、１２階くらいにしかできなかったから直床にしたと思います。

ただ、ＨＰの値段設定から読み取るに、Ａタイプが３件、Ｅタイプが１件最低でもキャンセルが発生しているように見える。４３戸しかないのに４件以上もキャンセルが発生するのは不自然ではないかとも思えます。
可能性としては、
１　価格上昇を視野に入れたため、意図的に販売時期を後ろにずらした。また、当初売れ行きが良かったから、竣工前２ヶ月前にキャンセル住戸と偽り販売を再開しても売り切る自信があった。
２　家が売れなく住み替えに失敗し、契約を白紙撤回した（特にＡタイプは５０００万以上するので資金が足りなくなる可能性はある。売り出し期間を半年程度に設定したが、結局売れなかった。）
だと思います。
モデルルームを撤去しないのは不自然という意見もありますが、マンションはどんなにいい物件でも金銭的あるいは離婚等の理由で竣工前のキャンセルは必ず発生し、その際にモデルルームが無ければ販売することができなくなる。竣工前より竣工後に売れ残るほうが売れ残り感が強く値引きも大幅にしなければ売れないので、構内モデルルームが設置できる竣工後までは使用しなくともモデルルームを撤去しないで置く必要はあると思います。もともと、土地や内装設備は竣工までの期限付き賃貸でモデルルームを設置しているはずなので、使用期限まではモデルルームを開いても閉じてもコスト的には光熱費と人件費程度しか変わらないはずです。

意図的に販売時期をずらすのは、竣工２ヶ月前まで物件を塩漬けにすることで価格上昇をにらみ高価で売ることはできても逆に売れ残りのリスクが高いため、そこまでやるとも思えません。

ここに住む人は北浦和という立地から
１　文教地区に住む
２　地元住民の住み替え
がメインだとおもうので、住み替え失敗の可能性も捨てきれない。
中古を売るのは難しいですから・・・

ただ、実際のところは分かりません。この掲示板で勉強したことからの想像にすぎません。

ともかく、常盤小、仲町小、高砂小、常盤中、岸中エリア新築マンション（グランスイート、クレアシティ、パンテオン、セントマークス、グローリオ、ミオカステーロ等）で、子供の足での学校への距離、通勤上の駅への距離、近隣の日常生活の利便性（パルコや伊勢丹なんかは人が多くってスーパーでする程度の買い物はやってられません。サティやヨーカドー程度がちょうど良い）、子供が遊べる公園（特に北浦和公園はすばらしいです。）という自分の意志では変化させることができない環境面を重視すると、今のところこの物件の評価は高いです。（パンテオンも同様な条件で間取りもいいが、南向きが無く、東向き物件は国道に近すぎです。あと、竣工後販売をしているのでどうも売れ残り感が強いです。）
上に上げた７件は、文教地区で駅１０分圏内にあることから、何かしら欠点のある物件なので、何かを重視したら何かを捨てなければならないものだと考えます。
グランスイートはまだ検討中ですが、不安も残る物件なので今後よりよいものが出るのを待つことになりそうです。

長文失礼しました。