戸数は40〜60戸ぐらいが丁度良い

戸数が多くても理事長は一人。
実質的な業務の大半を理事長が行うことを勘案すれば、
大講堂で授業をしてる講師状態。
後ろの方では寝てる人や携帯いじってる人や漫画読んでる人も。

やっぱりゼミナール形式ぐらいの緊張感持ってやるには
素人輪番理事長には40〜60戸程度が丁度良い気がしますがいかがでしょうか。

マンカン住民がいればいくらでもいけるとか、そういう営業トークは
このスレではご遠慮下さい。

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すまんが、スレタイ見て、本文を見て最初に思ったのは、中小デべの営業トークかと思った。

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そりや中小がいいよ。
でも、割高になるのは否めん。

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その規模だと役員は、５人前後。年によるばらつきが大きそう。

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７０－８０が効率的でいいはず。

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住民板見ても揉めてるのは大規模ばかり。
そもそも50戸前後は余計な共用施設がついていないけど、
大規模は売りやすくするため色々施設満載で管理費が高い。

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小規模だと理事が一番問題になってくる。
人材がどうしても偏りがちになるしね。
同じ者が理事を続けることになる可能性が大。
管理員をつけるにして、大規模修繕工事をするにしても
経費が割高になる。
自主管理は関係ないけど、管理員を置くのは難しいかもね。
清掃人も各種点検も、保険も全て割高。
住民間や理事とかが揉めるのは大規模でも小規模でも同じこと。
小規模だと、揉めた場合却ってやりにくくなる。
施設面でも大規模には劣るしね。
小規模マンションは入居してから後悔することになると思う。
出来れば、１５０戸程度以上が理想。

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まず４０戸程度の小規模マンションは、管理会社に事務を委託しても
軽んじられるだろうね。
たまにしかフロントはきてくれないよ。
管理員のいないマンションは、通路や駐車場とかの球切れも自分たちで
やらなければ、管理会社任せではすぐにはつかないからね。
マンションは、最低管理員がいなければダメだよ。

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大規模の末期はスラムで社会問題
小規模なら撤去で済むよ

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40戸で管理人いないってどこの情報？
例えばうちの地方都市のマンションなんか大半が50戸以下で
全て管理人いるけどな。

150戸みたいな団地マンションこそ避けたいわ。

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大規模マンションは郊外立地が多いから共用施設を充実させて販売する
戦略をとるよね。50戸前後だと都心が多いから徒歩圏に利便性高い施設が
あるからわざわざマンションが施設を運営する必要なし。

それに大規模は戸数が多い分中古売出しも多くて、マンション内競合で
叩き合いになるのもデメリットかな。

それ以前に市議会と国政みたいな感じで大きすぎると意見調整が大変で
決められない理事会とかも多い。
大きすぎると根回しも大変。

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>12
小規模は都心で大規模は郊外が多いとか、そんな比較はナンセンス。
同条件で比較しなければ意味ないよ。
理事会で根回しとかあるかどうか分からないが、それも大小関係ない。
理事の回ってくる頻度とか、経費面とかで比較しないとね。
例えば、管理員を雇うにしても、50戸と150戸では、1戸当たり月の負担額は
全然違ってくるよね。
小規模マンション50戸以下で管理員がいるとこは殆どないんでは。
管理員室とかはあるの？
小規模を購入すれば公開するよ。
僕は最初は70戸程度のマンションだったけど、現在は200戸程度のマンション
に変わったけど、全然今の方が圧倒的にいいね。
施設面、経費面、組合の運営面、管理費、積立金や保険の余裕度等

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管理会社のフロントの対応も全然違っているね。
同じ管理会社だけど。

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大は小を兼ねるけど、小は大を兼ねない。

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>>13
逆に聞きたいけどマンションで50戸以下で管理人いないところって
結構あるのかな。

ウチは関西の財閥系で50戸以下だけど、周辺の50戸以下のマンションで
管理人いないとこ見たことないけどエリアによるのかな。

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16ですが、うちも管理人います。

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へえー、50戸以下でも管理員がいるマンションもあるんだね。
当然、常駐？で勤務時間は、８時～１９時ぐらいかな？
まさか土・日・祭日やすみで、５～６時間の勤務とかじゃないよね。
おまけに、清掃人も兼ねてるとか。

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>>18
富裕層向けマンションだからかもしれませんね。

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>19さん
50戸以下の一般論をいっているのであって、富裕層対象とか
億ションとかでの話しではないと思いますよ。

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戸数が多かろうが、少なかろうが夫々長所短所はあるでしょう。
それも各々の考え方や感性に依ります。
スレタイに基づき自分の意見を述べるのは構わないが、異なる意見に反論するのは如何かと思います。

因みに私の所は２０戸で管理員は日勤（８時～１１時）で日常清掃もお願いしています。
月に一回専門業者による共用部清掃を実施しています。
多くの一般的な物件に比較して戸当りの管理費（修繕積立金も）は高額ですが、皆納得で入居しています。

「隣の芝生よりウチの芝生が青い」類いの話をしても仕方がないと思います。
まあ、購入を検討している方には参考になるかも知れませんが。

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おっしゃる通りですね。
ところでスレタイの組合運営のしやすさの点からはどうでしょうか？

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＞２２さん
私（＞２１）への質問でしょうか？

運営も夫々でしょう。偶然共有した者同士が携わるのですから。
敢えていえば、培われた風土に依るのでしょうか。

私の所は役員８名です。時々数名入れ替わりますが、過半は永く運営に携わっています。
勿論、任期切れ前に募集はしています。専横の誹りは受けたくもないですから。
しかし「やる気のない人、事情がある人に無理にお願いしても」という事で現状が続いています。
理事長は暗黙の交代制です。皆さん役目はシッカリ果たされています。

皆さん自分達のマンションに愛着を持っているという事でしょう。

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>21さん
管理員が常駐しているとすごく安心感もあり便利ですよ。
それに、清掃員を管理員が兼ねるということは、殆どは
清掃とゴミ置き場の整理に追われますね。
理事にしても輪番制で2年の半数交替なんですが、やる気のある方は
理事長や副理事長とかをやられ、あまり関心のない方は、月1回の理事会に
参加するだけですみますよ。
20名の理事がいれば、人材もそれなりにいますからね。

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予想通り、ループしまくりですな。

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100～200がいいよ

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うちは42戸。
管理人は11〜16時で土日祝は休み。超がつく働きもので皆に信頼されてる。
理事会は年13回で、管理会社同席は12回。
管理会社が呼んでも来なかったとか、そういうのナシ。
提案力はちょっと弱いけど理事会の指示はすぐに動く。
築6年で、滞納はおろか延滞も一度もない。
総会出席率は80%くらいで、議決権行使書入れたら95%くらい。
住民クレームは、敷地内に高校生が棄てる吸い殻と近所の公園でする花火くらい。
修繕計画は既に見直して、築60年まで作った。
200オーバーの物件にも住んでたけど雲泥の差だよ。
小規模が断然良い。

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おお〜。
スゲーな。
総会出席率80％！

確かにデカい物件は物件価格の差がありすぎて
運営や修繕計画のベクトルが揃いにくいのもあるからな。

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>27
小規模だからとか大規模だからという理由で滞納や延納がある訳じゃないよ。
住民クレームも大小は関係ない。
長期修繕計画が６０年でたてられているとのことだけど、全て網羅されてるのかな？
６０年ということは、給排水管やＥＶ、インターホーンは勿論交換しなければならない。
給排水管の交換はまず入っていないと思いますよ。
ところで修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて１戸当たり月の額を設定しているんでしょうね。
うちは、大規模マンションだけど、理事会・総会には事前に打ち合わせに必ず管理会社のフロント
がやってくるけどね。
当然理事会・総会ではフロント・管理員が受付・コピー・資料の配布等の雑務はやっているよ。
管理会社が発言するのは、管理会社報告という時に２～３分程度話しをするだけ。
後は、書記をしているだけ。
そして、管理員は当然いるけど、毎日１回フロントは必ずくるようになってるよ。
理事会やマンション管理に何の問題がなければ、小規模マンションより大規模マンションの方が
スケールメリットもあり経費的にも人材的にも優れているのは当然でしょう。

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総会の出席率は管理会社によると思うが

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総会出席率は地域差では？
理事会運営は、歴代の理事長が良かったからでは？
だから、長期修繕計画がうまくたてられている

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大規模は人材が多い？バカなことを。
なんで大規模買ったの？スケールメリットがあって経費的に優れてる、スケールメリットがあって割安に感じたからでしょ。つまり、貧乏な人が集まってるわけだ。人材？いるといいね、って集団。

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人材は、
一人のスターが出現すればよい。
これは、確率の問題だから大規模ほど高い。
住宅民の質は、
高級かそうでないかで決まってしまう
日本では、高学歴ほど収入が高い現実がある。
小規模の高級マンションと大規模の大衆マンションを
比較的しても意見が食い違うのは当たり前
あくまでも、確率の問題

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>29 さん

27です。

>小規模だからとか大規模だからという理由で滞納や延納がある訳じゃないよ。
>住民クレームも大小は関係ない。

結果的にそういう傾向があるでしょ？と言ってるのであって、原因だとは言ってませんよ。
40戸のほうが200戸より意見がまとまりやすい、滞納も出ない可能性が高いということは、一般的に確率として高いと思いませんか？
現にあなたも大規模の方が「人材的にも優れているのは当然」と言いきってるじゃありませんか。
これは戸数が多いから高レベルの人材がいる確率が高いということでしょう？
私もそうだと思いますよ。
ただ、40戸でも人材が4～5人いれば充分ですけどね。それくらいはいますし、うちでは6人で理事長、副理事長、監事を交代で回してます。


>６０年ということは、給排水管やＥＶ、インターホーンは勿論交換しなければならない。
>給排水管の交換はまず入っていないと思いますよ。

給排水管やＥＶは30年交換、インターホンは15年交換で計画されてるのが一般的だと思いますよ？
何を根拠に上記を例示されたかが不明ですけど。

>ところで修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて１戸当たり月の額を設定しているんでしょうね。

それは当然ですが、この質問の意図は何でしょう？
戸数が少ないから当然にレベルが低いと想定された？
よくわかりません。

後段の記述は、特にコメントの必要はなさそうですね。
良い感じで組合運営されてる様子が伺えます。

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>34さん　　29です。
人数が多いほど、人材的には恵まれるというのは一般論です。
しかし、滞納率が小規模の方が低いというのは一般論ではありません。
40戸のマンションで滞納者が2人いれば、滞納率は５％です。
200戸の場合は、10人滞納者がいて滞納率は５％です。

４０戸でも人材は４~５名いれば十分とのことですが、同じ者がずっと
理事をやるんですか？
マンションの管理は、全員でやるのが基本です。それに、同じ者が長く
理事長とかをやれば、必ず澱みが出てきますよ。

元々専有部分である給排水管の交換を管理組合がやるマンションは
現在は殆どないと思っていましたので。
うちのマンションでは、給水設備（高架水槽）の交換は予算化されてますが、
専有部分である給水支管部分は大規模修繕計画には入っていません。
当然、ＥＶやインターホーンの交換は計画してあります。

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大規模マンションはよっぽどの好立地のブランドマンションとかで
無ければ、戸数が多い分希少性が乏しく中古価格は下がりがち。

しかも短期間で大量に新築分譲する目的があるため、1LDKや小さめで
手頃な価格のプランも多いので比較的所得が高くない人もいたり。

さらに図体が大きい分売却時もマンション内競合するから値下げ圧力が掛かりがち。

大規模物件の方が滞納が多くなりやすい土壌はできやすい可能性も否定出来ない。

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大規模でも、40～60が数棟集まってる形態もある。
理事会も棟別にあり
また、全体の理事会もある。
通常は、合同開催の形で運営する。
私のマンションもこの形態で、
運営が悪い棟は、管理費が高く、よい棟は、安くなっている。

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勉強になりました。
大規模でもコミュニティの単位は40から60の
かたまりだったりするんですね。

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>35 さん

29、34です。
滞納の件、私はゼロであることの価値を実体験で例示してます。
ゼロ以外は2件も10件も費用対効果で同レベルでしょう。
因みに、私の父親が所有している2物件も60世帯以下ですが、滞納はほぼゼロ(延滞はある)です。

これが200世帯以上の物件では皆無に近いだろうということです。
230世帯の理事もしたことがありましたが、築6年で5件もありました。
統計とったわけじゃないので断言はしませんが、傾向としてはあるだろうと思っています。

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同じメンバーで理事を回すのか？それは必ず澱みを生むとのことですが、それは傾向としてはあるかも知れません。
けれど、理事長と監事、管理会社で3権分立(？)のシステムにすれば確率はゼロに近づけることもできます。
前述のとおり、うちは6人中必ず2人は理事か監事をやってその他の理事4人を輪番でやってます。
仲良しグループでもなく、管理に関しては意見を闘わせる仲ですから、不正とかにはなりようもないですね。

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読み直すと変ですね。
その他の平理事4名を、6人以外の組合員で輪番にしてます。
10年に1回回ってくる感じです。
6人のメンバーは立候補で、2〜3年に1回、理事長か副理事長、監事の何れかを務めます。

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要するに、それだけ管理組合運営意識が高くなるということだね

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大規模でも小規模でもダメな管理組合はダメですよ
意識の問題と思う
大規模で意識が無いと最悪です

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小規模の住民なので知らないんですが1000戸のMSって役員何人いるんですか？
50人とか？だとすると、小規模の総会を毎月やってる感じですね。
50人だと優秀な人もいるかも知れないけどキョーレツに変な人もいそう。
見たわけじゃないイメージだけですけど。

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人材論など規模でどうなるものではない

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他のトピでも誰かが書いてたが、、施工も修繕も効率がいいのは中〜大規模(タワーは除く)。
でも機械式駐車場が付いたとたんに、そのメリットは吹っ飛ぶ。
保守と修繕で1万円近くかかるんで、多少のスケールメリットも台無し。

小規模で機械式駐車場？
もう、論外。
少なくともカネがかかるという意味では。

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機械式駐車場は修繕の金叩きまくってメンテ回数減らせばそこまででもない
自走式駐車場は錆びてきたとしても車でえぐられるから防水のしようもない
車の置き場もないから建て替えも不可能
平面も地盤が悪けりゃ軽く陥没する

どのみち駐車場で費用は発生する
マンションを選ぶのに駐車場を選ぶのはバカバカしい

ただ、近隣にタワー駐車場や機械式駐車場の商売してるところがあればまだしも
周りは全部平置きなのにマンションだけ機械式駐車場なんてのは
無駄に敷地内に造ろうとすることの愚かさだと思うね

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自走式でメンテナンス費用安いよ。
機械式は圧倒的にダメ。

これはマンション選びの常識。

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都心では機械式駐車場のないマンションなんかないよ。
地方限定の話だな。

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日本のほとんどは都心以外なんだが。
都心限定の話がしたいならそう書けよ。

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