グランドメゾン白金ってどうですか？ part 2

＞15

　仮に今この瞬間に人気があっても（高倍率）でも、
将来のリセールを保証するものではないと思います。
何年先に売却するのか、とかその時の景気動向であるとかで、
状況は大きく異なってきます。

　「売却は考えません」「将来賃貸する気もありません」
ということなら純粋に、自分の懐具合と、「住みたい」という気持ちと
相談の上、ということになろうかと思います。

ただ、

　投資家的観点から言うと、たとえ１件目でも、自分が「住む」家でも、
不動産投資、と考えるべきであると思います。
その家に「賃貸ならば自分なら幾ら払って入居するか」
もしくは「誰か借りるとしたら幾らで貸しに出せるか」ということです。

　例えば。

　Bタイプ　57m2 を例に取って考えてみます。
この家、幾らなら借りようと思いますか？
もしくは、近隣の相場から見て、幾らかを検討してみます。
今、隣のマンションで管理費込みで21万円で募集がかかっています。仮に
この数字を使うことにしましょう。

■当該物件からあがる期待収入は21万円/月

これと同等の不動産を資産として持っていれば、
毎月21万円の収入が得られうる、と言えます。
（募集賃料ですから、確定賃料ではありませんし、このマンションと隣のマンションが
同じ賃料であるべきかどうか、については判断が分かれますし、実際には
空き家リスクだとか、賃料に対する所得税、などもありますが、まずは目安として
この数値を採用します。）

では投資サイド。

　6,200万円を、住宅ローンでも（自分の預金からでも構いません）資金調達すると
考えます。仮に、全てどこかから資金調達するとしましょう。現在の金利水準だと、
仮に2.5%、元利均等35年固定として、22.2万円/月

これに、管理費 3万円/月、固定資産税、年計画税
2万円/月（想定）、合計すると、27.2万円。

　毎月27.5万円の投資で、賃料21万円の収入が見込める物件に投資し、
かつ、たまたま自分は、そこに家賃21万円で賃借して入居している、ということです。
不動産事業としては、毎月6.5万円の赤字ということです。
（金利の除いた返済分は、この次点では考慮しません。売却時に考慮）

「6.5万円は、このすばらしいマンションに住む費用として納得」とか
「将来の売却益（キャビタルゲイン）で穴埋め可能！」という判断なら、
上記前提でGoでしょう。

　じゃあ、キャピタルゲインで穴埋めするには、
上記前提の場合、幾らで売れれば、収支トントンでしょうか。
　ちなみに、10年住んだあとにExitする、としましょう。6,200万円を
2.5%で資金調達している、という上記過程の場合、10年後の残債は、
およそ4,930万円。6.5万円の120ヶ月で780万円。
　10年後、当該物件売却完了語、手元に5,710万円、手元に残れば
良さそうです。仲介手数料は、3%+消費税ですから、これを考慮すると、

　大体、5,900万円で売り抜けられるとすると、収支トントンと
言えそうです。

　投資を除外視する「住みたいコスト」を、今回月額で見ましたが、
絶対額でみても構いません。例えば、500万円、とか。
この場合は、物件の取得価格から500万円を除外した金額で計算を
すれば、500万円は「ここに住む費用」それ以外を投資、として
考慮可能です。

　こういう観点で、いろいろ計算すると、面白いと思います。

　考慮不足のポイントがあればご指摘ください。


　

＞50

北東向きと比較して、南西向きが人気のなかった所以です。
北東側は植栽あり。
また、坂の中腹にあることから、北東側土地に対して、
本物件が相対的に高い位置にある。

南西向側、避難経路のみで、植栽は一切なく、
かつ、建物が隣地ギリギリに建っており、かつ、隣地は、
本物件より相対的に高い位置になる。

北東向きよりも、南西向きの値段が低いにも関わらず、
残っているのは、全部南西向き。

52です。

一部訂正させてください。
投資サイドの金額に一部誤りがありました。

誤）元利均等35年固定として、22.2万円/月
正）元利均等35年固定として、22.5万円/月

誤）合計すると、27.2万円。
正）合計すると、27.5万円。

賃料設定を幾らにするか、資金調達コストを
どう計算するか、は皆さんのおかれた状況によるので、
そこは適宜計算ください。

なお、本シミュレーション、団体信用保険、
融資に必要な一時費用、修繕積立金一時払費用等は
考慮していません。

＞55

サンプルとして、仮に、実績の数値を採用している
と書いている。

当該物件が30万円が期待賃料だ、と判断するのなら、
それで計算すればよろしい。

考え方に大きな間違いは無いと思いいますがね。

事実は30m掘った支持層まではN値50未満の軟弱地盤ってことでしょ？

>「グランドメゾン白金」では、地下約2.0m〜約4.0mまで、強固な"基礎梁"を配置し、構造の安定を図っています。また、柱直下には直径約600〜800mm（拡底部直径約600〜1,000mm）の既製コンクリート杭を配置し、地下約31mからの安定した支持層まで築造しています。支持層は、地盤強度を示すN値50超の堅さをもっています。

崖地に建物建てられるほど江戸時代に技術力はないよ。
そもそも目黒周辺は江戸時代において田畑の郊外だったわけだし。

財閥系とは違ってコンプライアンスとか気にしない企業だからなのかな。
脱税　積水ハウスで検索するとびっくりするほど記事が出てくる。
事実無根の根拠を示してみなさい。

参考までに

特集３：積水ハウスのウソ、ホント
http://mejirozaka.com/sekisui2.html

世界的建築家による設計ですから、お屋敷などに見劣りしない風格がありますよね。
江戸の武家屋敷から続く格式高い正統を誇る白金ならではのにじみ出るオーラが。

＞世界的建築家による設計

誰でしょうか？

>>59,62

一般的には全然気にならないレベルだから君一人が気になったところでマーケットバリューには全く影響ないよ。
おつかれさま。

積水ハウスさんは御殿山プロジェクトなど、城南五山の開発をとりまとめるリーディングカンパニーといった感がありますね。
高台プロジェクトから門前払いされている財閥系の妬みでしょう。

プラチナ通りに行けばなんでもそろってますから、不便ってことはないですよ。
ま、郊外型のショッピングセンターが必要な人には不便な地域かもしれませんが（笑）。

御殿山プロジェクトって未だテナントがガラガラで大失敗らしいよ。
セキスイだったのか。
あんな不便なところ財閥だったら手を出さないし、手を出すなら立地の不利をカバーするように総合力を発揮して手段を講じるでしょう。

ここは四方囲まれ感のある立地を、設備仕様高くして上手くさばいたのにね。

確かにココの手さばきよかったね。少し設備に金をかけるだけで高級感倍増みたいなところあったからね。
構造に大きなコストをかけるより設備を多少見栄えのいいものにする、この流れ他デベも追随するでしょうね。
長寿命化の星を削られてても興味ない人には興味ないわけで。

でも、免震装置も付いてないのに高級を謳うって、豪華な車だけどエアバックついてない車みたいで

安全安心の本流から外れてる気はする。白金の住民は中国文化に通ずるところがあるのかな？

ここが坂の頂かどうかは怪しいな。

頂というのは頂上という意味であり、坂地にあるマンションの表現として公取的にはおそらくアウトだろう。

>64

>世界的建築家による設計ですから、お屋敷などに見劣りしない風格がありますよね。

たびたびすみません。パンフレットを見返してみましたが、やはり設計者については何の記載もみつかりませんでした。
私は建築に興味がありますので、この物件が「世界的建築家」の作品なのであれば是非とも検討したいですね。
誰の設計なのか、教えていただければ幸いです。

これのことでは？

>世界的建築家ル・コルビュジェに師事した坂倉準三を創始者とする、日本を代表する設計事務所

ここの設計は日建ハウジングシステムですね・・・

・・・ル・コルビュジエがいつごろの建築家くらいは知って書きこんだほうがよろしいかと・・・

世界的建築家というので、隈さん？SANAA？磯崎さん？伊東さん？とかいろいろ期待しちゃいましたよ・・・

間取り 広さ タイプ名 向き 部屋番号 価格
1LDK+S 57.07 Btype 南西向き 205 6,200
2LDK 57.07 Btype 南西向き 406 6,700
2LDK 68.88 Dtype 南西角 506 9,450
1LDK+S 69.77 Gtype 南西向き 305 8,300
2LDK 69.77 Gtype 南西向き 602 9,100
2LDK 76.04 Ltype 南東角 605 11,000

ここより松涛の方がよかったですね。地位の差かもしれませんが。

>52さん

非常に勉強になりました。
とても丁寧な説明ありがとうございます。
感情的なレスが多い中極めて冷静なご指摘でためになりました。

サンジャポで報道されていましたが、こちらは大丈夫ですよね？


--
『週刊現代WEB版』が報道したところによると、タレントで女医の西川史子氏が購入したグランドメゾン白金台で欠陥工事による、まさかまさかの床上浸水が発生し、二重床の「床下」を含め冠水する事故が発生したらしい

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/748

そのマンションは、都内随一の高級住宅街の一角に立つ。マンション外周には防犯カメラが設置され、 エレベーターも住民でないと呼び出せない。24時間有人管理で、ゴミも管理人室に内線一本で回収にきてくれる。分譲価格はいずれの部屋も億を超え、一番高いもので6億円ほどになる高級分譲マンションだ。

今年結婚した、女医でタレントの西川史子氏はこのマンションを新居として購入した。3LDKの部屋で、 価格は推定約2億円。新しい住まいで、セレブな新婚生活――そう夢見たであろう矢先、西川夫妻はあるトラブルに襲われた。

入居早々の、雨が強く降る日だった。雨水がバルコニーから室内に流れ込んできたのだ。室内は水浸しになり、 家具などが被害を受けたという。西川氏側は「すべて直してもらったので、いまさら話を蒸し返したくない」 （ホリプロ広報担当）と言うが、現場調査をした一級建築士の岩山健一氏（日本建築検査研究所代表）は被害状況をこう語る。「バルコニーに設置されている水が流れる側溝が詰まり、室内にオーバーフローしたのです。 しかも、この部屋は『二重床』になっており、床下にも水が流れ込んでいました。新築でこのような被害が 発生することは非常に珍しい。設計上の配慮が欠けていたということです」

マンションの販売主は積水ハウス。岩山氏は、トラブルが発生した後の積水側の対応は不誠実だった、とも指摘する。 「担当者が、床下に水が流れ込んでいる可能性について西川さんに説明していなかったんです。専門家が見たら すぐにわかることなので、私がそれを担当者に問うと、『勘違いしていました』と意味不明に答えてきた。 これだけ高価なマンションを買わせておいて、指摘がなければ黙っているつもりだったんでしょうか」

施工会社、というのは、設計書に従って施工するんですよね。
設計に問題があったら、どんなにすばらしい施工会社が施工しても、
欠陥住宅が生まれる可能性はありますよね？

ゼネコン詳しい方、教えてください。

さすがに白金、白金台エリアで鹿島大成２連発はないだろ（笑）

＞69

プライムメゾン御殿山のことですね。
あそこは賃貸なので、比較できませんが、
素敵なマンションだと思いますけどね。
賃料から推測するに、もし分譲だとしたら、
そのほとんど（もしかしたら全戸）億超えるようなマンションです。

駅からが遠く、その点は、ここの物件と比較になりませんが、
それこそ丘の上で、ゆったりと建てられた
３階建ての低層。周りに迫った建物はなく、
「超高級」な感じでしたが。

入居者が入らないのは、高級すぎる、広すぎる、
ちょっと駅から遠いのが原因な気がします。

＞80

どういう観点で、ここと豊洲を悩んでいるのか、
もうちょっと具体的に記載いただくと、
コメントがつくと思うのですが。

性質がことなる物件、どういう経緯で
比較することになったのか興味あります。

＞85

ご丁寧にありがとうございます。
一般的な例を示しただけですので、ご指摘事項や、追加のご質問があれば
おっしゃってくださいね。

ポイントは、

「１件目でも投資だと考える」ということだと思います。
（「投資度外視する部分、に価格をつけるのは考慮するにしても」）

ーサイドビジネスで　月"x"円の投資をし、毎月家賃として、"y"円の収入が上がる物件を手に入れた。
（"y"円はその物件のマーケット価格とすべきです）
ーその物件の顧客として超優良顧客（自分）が（家賃"y"円）で入居している。
（自分はあくまで、賃貸に住んでいると考えるのです。「幾らの買い物をした」ということは
　切り離して考えるべき）

上記、こうも考えることができます。

ー今回の投資で、年収は、("y" - "x") x 12 増えた。（ y < x なら、年収は下がる、と考えるべき）
ー上記年収で、自分が "y"円の家賃の住まいに住んでいる。
　（その年収で、自分が家賃"y"円の家に住むのがふさわしいのか、というのは常に考慮するべき。

例えば、マーケットの賃料が変わったり、
ご自分の不動産以外の収入が変化することもあるでしょう。

仮に不動産が収益をあげていて、（y > x）、家賃"y"円が自分の身の丈に合ってない、という
判断ならば、自分はそこからもっと家賃の低いところに引っ越して、当該収益物件は、
「別の誰か」に貸すべきなのです。

こういうことを、常に把握していれば、破綻するようなことな無いと思います。

（やや話がそれますが、銀座のビルオーナーで、そこの最上階を、自分の住居として利用
している人がいました。「銀座に住む必要があるのか」との問いに、本人曰く、
「自分のビルだから、家賃タダだし」と言うのです。
そのビルは、土地を担保に借金をして、建物は借金、賃料収入で、その借金を返していました。
やがて、テナントが思う様にはいらなかったり、賃料が足らなくなり、ビルを売却せざるを得なく
なってしまいました。

彼が間違っていたのは「自分のビルの部屋は家賃タダ」という発想でした。
本来、彼はもっと安いところに居を構えて、住んでいるそのビルの最上階は、
テナントで貸し出すべきだったのです。）

＞92さん

追伸ありがとうございます。
納得いく点が非常に多く分かりやすい説明で興味深く読ませていただきました。

私自身も漠然とは理解していたものの、下降気味の賃貸相場で気に入った物件を渡り歩く事にしながら
新築マンションにも目が行ってしまい購入意欲が湧くのも事実です。
デフレ基調、人口減少期のため今は借金よりも貯金と自由と考えながらも
増えた預貯金の使い道も特になく、いつかはインフレになるであろうから（この考えではローン比率を大きくしそうですが）
今後結婚したら生命保険代わりにも条件がいいマンションなら・・・と考えてしまいます。

今回は見送りましたが、92さんのように投資的概念を持ちながら考えていきたいのですが、
分かってはいますが中古の利回りの良さそうな物件よりも新築の設備や綺麗な内装に心を奪われがちです。
この物件でもひかれる点が立地というだけなら周囲の賃貸相場よりも高額物件であり
やはり内装等にプレミアを感じ投資的概念から離れた見方をしておりました。
（ごめんなさい。ネガという訳ではなく私はこの物件の間取りや内装は高く評価しております）

つまり投資的概念だけでの購入も果たして心の琴線に触れるかは疑問です。
私には難しいですが今後も勉強していきたいと思います。

割高でも気に入れば買えるっていう収入財産がうらやましいね。
ここがいいかどうかは議論がわかれるところみたいだけど。

そうですよね、新しい人生の門出を新しいマンションで始めたいと願うニーズにこたえていただけるのはありがたいことです。
特にグランドメゾンは新築に一定の評価がありますからね。ここを買えた人は幸せでしょう。おめでとう

白金台みたいな事故物件になったらテンションダダ下がりだけどね。

賃貸に出すときや中古で売るときのことを考えると、周辺相場より高い物件は不利になるってことでしょ。
現時点での仕様の良し悪しは中古で売るときはさほどの差にはならない。経験者ならわかると思うけど。

そのへんの損得を考えると、騰落率１位の丸紅の物件なんかがいいんだろうけど（港区ならグランスイート白金高輪や南青山マスターズハウス）、仕様がいいのはやっぱり住むと気持ちいいからね。

オープンカフェが気持ちいい季節になりましたね。
ここは、バルコニーにテーブルを置いてお茶を一服、
ということは似合う感じでしょうか？

白金のカフェみたいですね。夜はワイングラスが似合いそう。

タワマンのように窓が開けられないということはないでしょうが、バルコニー狭いし、机おけるかな？
それに囲まれ感が強くて、バルコニーで一服とはならないかもね。車の音とかうるさそうだし。

52さんはずっと自作自演？
ちょっとは文体かえたらw

今現在の金利2.5％？
ホントに？
固定金利でもそこまでいく？
あんまりテキトーな書き込みはやめた方が良いと思う

なぜか番町ではベランダでお茶を飲みたいと思わないでしょうけど、
白金だと昼下がりのバルコニーで遅めのブランチでもという気分になるわ。
ある種、大使館が立ち並ぶ特別な土地だからかなとイメージしてますが、
実際はいかがでしょうか？

＞103

新生銀行　2.35%
住信SBI　 3.20%
ソニー銀行　2.434%
三井住友銀行　2.53%

上記の様になっています。

３５年の固定金利で資金調達するのに、2.5％という数字を使うのは、
間違いとは思いませんね。
それに、件の発言は「モノの考え方」を示しただけで、
「その金利で計算しろ」とか「賃料はこれで計算しろ」という
発言では無いと思います。

いやに噛み付きますね。
あなた購入者か地権者ですかね。

>106

大使館？
２ブロック先のベラルーシ共和国大使館のことを
おっしゃってるんですかね？それ以外、この付近に
大使館らしきものはありませんが。

隣は、個人宅。反対側のお隣はフツーのマンション。
向かいもフツーのマンション。
隣のマンションのさらに並びには、
鈴木荘、秋山荘といったアパートも立ち並び、
非常に雑多で、下町情緒溢れるところだと思いますよ。

残り戸数少ないですけど若干荒れますね　この板は
１０３は購入者でしょうかね、、　１０７は謎の自作自演プッ
でも考え方は１０７に賛成ですー変動金利がこれだけ安くなっていますが、、、

都心は大使館が多いから特別でもなんでもないけど、あまり近いと国によってはデメリットになりますね。

あと、よい住宅街といわれるところでもアパートとかけっこうありますね。
うちは御殿山だけど、けっこうアパートや古い社宅がありますよ。その景観は高級とは程遠い、当たり前だけど。

Ｂタイプ売れたか、商談に入ったんですかね。

今度は、Ａタイプの３Ｆが出てきました。

Aタイプ311号室6,500万円
Dタイプ104号室8,400万円
Iタイプ101号室7,600万円

一体、いくつ隠し球があるのだろう…。

積水さぁん、
物件概要（先着募集物件案内）は、Ｂ→Ａタイプに差替わっていますが、
間取り図の更新が追いついてないですよー。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/index.html

リンク切れていますが、Ａタイプの間取り図は以下です。
ご検討の方のご参考までに。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/a_type.html

お見合いしている向かいのアパートが確か３Ｆ建てなので、４Ｆであれば
眺望が抜けてきそうです。１Ｆとの差額は確か６００万円だった記憶。

↑訂正します。

×４Ｆであれば
○３Ｆであれば
（なお、３Ｆでも、実質は２Ｆ半（１Ｆは半地下ゆえ）なので、
　向かいとの高さ関係は、ご自身で確認ください）

次から次へとでてくるね。

プルミエール白金は4階建てだけど・・・抜けるのかな？

>120

http://www.uplest.co.jp/359993c1/

３階建てじゃない？ひょっとして建築法上の地下に、１Ｆがあって
実は４階建てとか？

プルミエールは、坂の位置関係で言うと、もともと見下ろす格好
になる気もするけど、
（目黒通り沿いは坂だけど、該当の位置では高さ同じかな？）

こっちの３階は、実質２階半なので、いい勝負かも知れませんね。

＞121

これでは4階ってことになってます。どうなんでしょうね。

http://www.chintaiminatoku.com/id/43771

その前に一戸あって、それが入れ替わってなかったけ？

販売状況誤信して買っちゃった人とかいそうだね。

>15

の心配が的中しているのかもしれませんね。
私は特にそうですが、人気・好調と言われると、どうしても気になってしまいます。

デメリットとしては、変形敷地ゆえか、採光に難のある間取りもあること。そして、住所は白金2丁目だけど、三光坂あたりの雰囲気とはまるで違う、貧乏くさい街並みかな。隣りの戸建の立派さに救われてはいるけどね。

本当にそこまで人気？
残住戸がコロコロ変わるのを見ていると…

Aの前は確か植栽だったと思うけど、３Fだとどうなんだろう。
あんまり関係ないのかな。

＞141

Ａの前、というより隣のＩの前が植栽じゃないでしょうか。
Ａの前は、プルミエール白金が食い込むような形になっていたと思います。
（それでＩの前が三角形に植栽）

ただ、プルミエール白金側の土地には、木が植わっていたと思います。

Ｉの平米単価がちょっとお高めだったのは、
やっぱり植栽があるからなのかな、と感じた記憶があります。

Ｉは南西向きなので、Ａの隣じゃない。
Ａの隣は、、、、何だっけ？いずれにせよ、
その部屋の前は確かに植栽でした。