残り３件。
グランドメゾン白金についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区東京都港区白金2丁目25番2（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
売主・事業主：積水ハウス 東京マンション事業部
施工会社：大成建設
管理会社：積和管理株式会社
【スレッドを住民板へ移動しました。2013.8.14 管理担当】
[スレ作成日時]2012-05-24 11:35:23
＞15
仮に今この瞬間に人気があっても（高倍率）でも、
将来のリセールを保証するものではないと思います。
何年先に売却するのか、とかその時の景気動向であるとかで、
状況は大きく異なってきます。
「売却は考えません」「将来賃貸する気もありません」
ということなら純粋に、自分の懐具合と、「住みたい」という気持ちと
相談の上、ということになろうかと思います。
ただ、
投資家的観点から言うと、たとえ１件目でも、自分が「住む」家でも、
不動産投資、と考えるべきであると思います。
その家に「賃貸ならば自分なら幾ら払って入居するか」
もしくは「誰か借りるとしたら幾らで貸しに出せるか」ということです。
例えば。
Bタイプ 57m2 を例に取って考えてみます。
この家、幾らなら借りようと思いますか？
もしくは、近隣の相場から見て、幾らかを検討してみます。
今、隣のマンションで管理費込みで21万円で募集がかかっています。仮に
この数字を使うことにしましょう。
■当該物件からあがる期待収入は21万円/月
これと同等の不動産を資産として持っていれば、
毎月21万円の収入が得られうる、と言えます。
（募集賃料ですから、確定賃料ではありませんし、このマンションと隣のマンションが
同じ賃料であるべきかどうか、については判断が分かれますし、実際には
空き家リスクだとか、賃料に対する所得税、などもありますが、まずは目安として
この数値を採用します。）
では投資サイド。
6,200万円を、住宅ローンでも（自分の預金からでも構いません）資金調達すると
考えます。仮に、全てどこかから資金調達するとしましょう。現在の金利水準だと、
仮に2.5%、元利均等35年固定として、22.2万円/月
これに、管理費 3万円/月、固定資産税、年計画税
2万円/月（想定）、合計すると、27.2万円。
毎月27.5万円の投資で、賃料21万円の収入が見込める物件に投資し、
かつ、たまたま自分は、そこに家賃21万円で賃借して入居している、ということです。
不動産事業としては、毎月6.5万円の赤字ということです。
（金利の除いた返済分は、この次点では考慮しません。売却時に考慮）
「6.5万円は、このすばらしいマンションに住む費用として納得」とか
「将来の売却益（キャビタルゲイン）で穴埋め可能！」という判断なら、
上記前提でGoでしょう。
じゃあ、キャピタルゲインで穴埋めするには、
上記前提の場合、幾らで売れれば、収支トントンでしょうか。
ちなみに、10年住んだあとにExitする、としましょう。6,200万円を
2.5%で資金調達している、という上記過程の場合、10年後の残債は、
およそ4,930万円。6.5万円の120ヶ月で780万円。
10年後、当該物件売却完了語、手元に5,710万円、手元に残れば
良さそうです。仲介手数料は、3%+消費税ですから、これを考慮すると、
大体、5,900万円で売り抜けられるとすると、収支トントンと
言えそうです。
投資を除外視する「住みたいコスト」を、今回月額で見ましたが、
絶対額でみても構いません。例えば、500万円、とか。
この場合は、物件の取得価格から500万円を除外した金額で計算を
すれば、500万円は「ここに住む費用」それ以外を投資、として
考慮可能です。
こういう観点で、いろいろ計算すると、面白いと思います。
考慮不足のポイントがあればご指摘ください。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK～4LDK |
|
68.44m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
5,698万円～7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.05m²～75.02m² |
|
総戸数 2517戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
|
5298万円～6998万円 |
|
3LDK・4LDK |
|
60.25m2～77.68m2 |
|
総戸数 26戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
