阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/tomi-ga-oka/order-land/inde...

近鉄は駅近や駅から徒歩圏でも、ちゃんと景観や秩序ある街並みや将来価値も考えて、土地も広めの区画にして（一番簡単かつ確実に儲けられる小さい土地で区画数増やす乱開発路線にしなかった）、遥かにまともですな。あやめ池の再開発も、奈良市があらかじめ厳しい景観計画つくって、安易な開発をさせなかったのも大きいな。

区画数を最大限に確保する為に、山の上の森をごっそり削った最大限に景観への配慮が求められる斜面地を50坪コンクリ街にする阪急＆宝塚市とえらい違いだな。

>>1223さん
確かに近鉄はちゃんとした開発をしていますね。
阪急不動産は、彩都では景観重視の開発にシフトしていくみたいです。
次期街区の箕面ガーデンテラスは、電線地中化と景観に配慮した擁壁で
景観重視の街づくりを全面に打ち出しています。
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
日本中がお手本とする美しいまちづくり、世代を越えて愛される
自然と調和した美しい街づくりを理念に開発された山手台は、
いつのまにか、別に景観重視で開発されたわけではない彩都よりも
手を抜いたコストダウン一辺倒の一世代限り使い捨て売り逃げ路線に
なってしまったという事なのでしょうか？

山手台北部は、市街地から長尾山トンネルへのアクセスルート沿いのひじょうに目立つ場所にあり
新名神や関西最大級の規模になると言われている仮称宝塚SAへのアクセスルートにもなり
他市の住民も含めて多くの行楽客がめにする場所ですから、ここが景観を無視した恥ずかしい
極限コストダウンのチープな手抜き開発地になることは、景観蹂躪都市タカラヅカ
（山削り乱開発都市タカラヅカ）を大々的にアピールするランドマークになり悪影響が大きいです。

また、宝塚市内で現在山の緑を削って開発が進行中の案件の中でも、だんとつの最大規模であり
なおかつ阪急が宣伝しているせいで良くも悪くも一番有名なので、ここがいい加減でぐだぐだの
乱開発になると、市内の他にも伝播して、景観を無視した乱開発の増殖にますます歯止めが
きかなくなる可能性が高いのが、大きな問題なのです。阪急が手抜きをすれば、宝塚では影響は甚大です。

今工事中の山手台北部もバス通り沿いだけ最近になってコンクリに自然石はってるやん。
バス通り沿いだけで終わるんかな？　それやったら手抜きやね。

ほんと近鉄を見習ってもらいたいですね。

おうおう。彩都スレで近鉄のこと褒めたら、便乗で盛り上がってるやんか。

登美ヶ丘のような発展著しいところと、こことでは、そもそもベースが違うよ。阪急もかわいそう。

登美ヶ丘は高級住宅街ですからね、

ただのバス便ニュータウンとは風格が違います。

ですね。

登美ヶ丘は高級住宅地なんて入道池と大渕池のまわりのごく一部ですよ。
大きな団地だらけですし、殆どが土地が安い時期に庶民に分譲された単なる郊外分譲地です。
平均所得も宝塚の各ニュータウンのほうがずっと高いです。
ただ、近鉄や奈良市のほうが宝塚より理念と秩序をもってまともに開発しているのは確か。

>>1226
山手台のメイン道路はあと3年ちょっとで間違いなく
市の主要幹線（宝塚市街～新名神）となる場所ですから、延々コンクリ剥き出しは
さすがにちょっとまずいと思って石貼りに変更したのかもしれませんねぇ。

ちなみにもともと登美ヶ丘は典型的な活気の無い「終わった」バス便郊外分譲地でした。
学研都市開発の絡みでけいはんな線が開通して、棚から牡丹餅で後から
たまたま徒歩圏住宅地になる場所が出てきたので、北部を中心に少し活気付いているという状態です。

しかし本町直結の登美ヶ丘駅の徒歩圏の新規分譲区画ですら、阪急の山手台や彩都以下の坪単価でしか
売れないところを見ると、付加価値は創造できていないようです。

中古の土地も安いです。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...
90.46坪　2480万円

まぁもともと大阪に通勤するサラリーマン向けに昭和50年代頃に坪数万～10万で安く分譲された
エリアですけから、この値段でも売り手は損していないでしょうけどね。

山手台が登美ヶ丘を語るなよって感じ、、、
現状の話をしてるんだよ
昔話はいいからさー
現状山手台の方が明らかに格下だよ
いい加減に自覚なさい
西２丁目でも中古で取引すら成立しないのに
それに比較データ出すなら中登美を出しなさい
全く姑息で呆れるわ
よそは棚ぼただとか、終わった街がよく言うわ

当初の開発理念を反故ににまちづくりに手抜きしたコストダウンしまくりのバス便ニュータウン（山手台）や、不便きわまりないモノレール支線の僻地（彩都）でも、この景気の悪い土地が下がりまくっている時代に強気の坪50万前後で分譲できている阪急。

ちゃんと景観や将来も見据えたまともなまちづくりをしているのに、駅徒歩圏（北登美ヶ丘）でも坪37～40万まで下げないと売れない近鉄。

ここは他所の悪口を書き連ねて憂さ晴らしするスレですか？

住めば都で誰しも自分の住んでいる住宅地を良く思いたい気持ちは理解できます。ただし客観的評価となると話は別です。
各々の生活圏・通勤事情等もあるでしょうが、百人に聞けば９５人以上は登美が丘のほうが高級住宅地だと答えるでしょうねぇ。
あと、登美ヶ丘のほうが平均地価が低いとしてもそれは奈良県と北摂阪神間の地価の格差から生じるもので、だからといって登美が丘より山手台のほうが高級住宅地であるわけではないですよね。
「甲陽園目神山より山手台のほうが分譲単価が高いから山手台のほうが高級住宅地だ」なんて有り得ないのと同じです。
学園前の登美が丘は奈良県近鉄沿線ナンバー１の高級住宅地ブランドですけど山手台は兵庫県阪急沿線はおろか宝塚市内に限定してもナンバー１はおろか誰も高級住宅地だなんて思っていませんからねぇ。残念ながら山手台の客観的評価なんてそんなものです。はい論破。

ここは持論を延々と書き連ね&コピペして自己満足するためのスレですか？

宝塚山手台は事業者破綻と暴落のイメージが強いですから仕方ないですね…

初めて書きますが

宝塚に住みたいて言ってる人間が登美ヶ丘住みたい訳ないじゃん笑

他府県からみれば奈良は奈良なんだって。

殺風景なもんですよ。住まないとわからないもんですよ。

…と奈良人がはなします。

ちなみに宝塚に住みたいとも思ってません。

そんなもんです。

地域ブランドを確立しえてるかどうかの比較してるんだから
住みたいとか、住みたくないとかじゃないでしょ（笑）

そうなんですか!

数行よんだだけだったんでごめんなさい。

今時ブランドとかで買う人いるんですか笑

山手台の人たちはブランドだと勘違いしてるみたいだよ(^-^)

そんな嫌みな言い方をしてはいけませんよ。

みんな家を買うときは希望がいっぱいなのです。逆なでしてはいけません。

関西でブランドは芦屋の上のみです。

登美ヶ丘の例の人は今はここで、暴れてるんですね。
他でも、すごく迷惑がられてましたよ。

いいところも悪いところも挙げての情報交換なら有難いけど、
この人は　一　人　で　、　何　人　に　も　なり済まして（爆笑）
ただただずっと非難するだけ。
購入検討しないなら、来なければいいのに。
登美ヶ丘のスレはないの？過疎ってるとか？
なぜ興味がない場所のスレに居続けるの？
本心がミエミエですね♪

あまりにしつこいようなら、運営に報告した方がいいですよ。
あちこちで書き込みも削除されてるようです。

荒らしは、山手台住民が大損して悲惨な事になっているという思い込みが心の拠り所のようだけど、
残念ながら事実は全く違うんだよな。

90年代半ば当時平均1億円以上の山手台南部を購入した住民は大雑把に分けると2種類いて

・自分が所有している家を売却して買い替えで山手台に土地を買い家を建てた当時50～60代のリタイア済みorリタイア前の世代

・若くして1億円の家を買い替えではなく一次取得でローン組んで買える当時30～40代の子育て世代（上位1%の金持ち）

前者は、自宅不動産をバブルのピーク（高値）で売り抜けているので実は全く損していない。
昭和40～50年代に購入した不動産を現在の3倍近い値段で売って、山手台に買い換えたので土地が半額になっても痛くも痒くもない。
新築した建物分の価値はもちろん築年数相応に下がっているが、それは日本全国どこでも同じ。
上物のローンは退職金で完済。
現在は、満足の行く家と住環境にじゅうぶんな貯えと高額の年金（最高クラスの厚生年金と企業年金）で、誰もがうらやむ
悠々自適の理想のリタイアライフを満喫している。

後者は、一見損しているように見えるが、日本の景気後退、地価下落局面の金利低下で、ローンの借り換えを
行って超低金利の恩恵を享受して大幅にローンの支払額が減り、とっくに繰上げ返済で住宅ローン完済している。
現在は、一般家庭とは比較にならない毎月の貯金で資産形成しながらも、何不自由なく金持ちライフを満喫している。

ようするにダメージを負ったのは、後者のうちバブル崩壊で事業が傾いたり破産で家を競売にかけられたりした
高収入の生活基盤そのものを失ったごくごく一部の住民だけで、圧倒的大多数の住民は何のストレスを感じる事なく
豊かな暮らしに満足しているという事。

南部住民が、秩序ある景観良好な開発を求めているのは、自分の資産価値を守る為でもなんでもなく、単純に
自分が住んでいる住環境が気に入っている上で当初の開発理念を守って美しいまちづくりをして欲しいから。

登美ヶ丘、駅徒歩圏ですら安いね
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/tom0601b_exp.ht...
山手台より500万以上安い値段で、10坪以上広い土地の駅徒歩圏の戸建が買える。
阪急より遥かに安売りしないと売れない状況になってる。

まぁもともと登美ヶ丘は、120坪1200万円
（昭和50年代、宝塚がのバス便ニュータウンが50坪1200万円で
販売されていた時代）だから、適正価格に戻っただけとも言えるけどね。

完全バス便エリアで一番奥で不便な山手台ビューノが
坪50万で会員先行販売分がほぼ完売。
登美ヶ丘は駅から徒歩10分でも近鉄の新規分譲区画が
218.71平米（66坪）で2450万（坪37万）。

開発経緯や理念を反故にして景観も手抜きしまくりの
悪質な開発や悲惨なモノレール僻地でも
中身の無い張りぼての阪急ブランドと広告戦略で分譲地を
客に高く売りつける事に成功している。
デベロッパーとしてまともなのは真面目に沿線価値の向上と
永続性にとりくむ近鉄のほうだが
実際に割高でも売れているのは悪徳でコストの事しか
考えていない阪急のほうだな。

そこ実際に見に行ってみ笑

そんなもんでしょ笑

＞1245
山手台南部住民に詳細なアンケートでもとったのですか？
他家の懐事情や考え方、アナタにどうして分かるの？
都合がいいように創造してるだけでしょ。

奈良がその利便性や都心アクセスの割りに安いのは、単純に関西で不動産を探す人々の大半が、奈良県民や盆地住民や近鉄沿線民になる事にかなりの抵抗あるから。
大阪通勤で家を建てる人の殆どは、兵庫南東部か大阪北部で探す。
奈良の分譲地は、奈良に抵抗が無い、もともと夫婦の出身地が奈良などで奈良や京都南部の差別地に住んでいた人間などに限られる。
だから奈良や生駒はその利便性の割りに安い。

奈良県民になる事に抵抗が無い人間だけが、割安を享受できる。

確かに奈良市は安いけど住みたくない。

泉北や奈良より不便だと分かっていても、彩都みたいな不便な僻地を高く買う人が多いのは、大阪南部や奈良には住みたくないという人が多いからでしょうね。

近鉄はブランド力や需要が弱いから、近鉄は、一生懸命、景観や将来も考えて
まともな街づくりをしている。

阪急はイメージとブランド力（中身は無い、過去の栄光）にあぐらをかいて、
使い捨てで既存市民に迷惑をかけるいい加減なコストダウン開発をしている。

どちらがまともかな？

＞1245
ご自分に都合のいいように作り話を述べるのはお止めくださいね。

それにしても学園前登美ヶ丘は高級住宅地のイメージが浸透していますねぇ、

それに引き換え山手台って新興バス便ニュータウン程度のイメージ、

何処にあるか、何処が最寄り駅か、すら知らない人が多いわ。

2013年3月期予想

近畿日本鉄道　連結売上高9500億　営業利益460億　純利益200億
阪急阪神HD　　連結売上高6700億　営業利益780億　純利益300億

悪徳な阪急のほうが業績はいいな。

1245さんが言っていることは「概ね」事実ですね。
全員がそのどちらかに当てはまるわけではないけど、多くの住民が該当するのは確か。

いずれにせよ1億円の家を購入できる信用を持ち合わせた人々だったのは事実です。

＞１２５５
＞1245さんが言っていることは「概ね」事実ですね。

だから、どうしてそんなことが分かるのかって聞いてんじゃん？

ようは買い替え不動産持ってた年配か、高収入な働きざかり世代が買ったって事だろ＞平均1億円超の初期山手台

＞１２４５

＞自分が所有している家を売却して買い替えで山手台に土地を買い家を建てた
＞当時50～60代のリタイア済みorリタイア前の世代 ・・・

＞若くして1億円の家を買い替えではなく一次取得でローン組んで買える当時30～40代の子育て世代・・・

＞前者は、自宅不動産をバブルのピーク（高値）で売り抜けているので実は全く損していない・・・
＞昭和40～50年代に購入した不動産を現在の3倍近い値段で売って、
＞山手台に買い換えたので土地が半額になっても痛くも痒くもない・・・

＞上物のローンは退職金で完済・・・
＞現在は、満足の行く家と住環境にじゅうぶんな貯えと高額の年金（最高クラスの厚生年金と企業年金）で、
＞誰もがうらやむ悠々自適の理想のリタイアライフを満喫している。・・・

＞地価下落局面の金利低下で、ローンの借り換えを
＞行って超低金利の恩恵を享受して大幅にローンの支払額が減り、
＞とっくに繰上げ返済で住宅ローン完済している。
＞現在は、一般家庭とは比較にならない毎月の貯金で資産形成しながらも、
＞何不自由なく金持ちライフを満喫している・・・

　↑

だからぁ、数百軒のご家庭に詳細なアンケートを取ったわけでもないのに、それぞれのご家庭の経済事情や人生観まで見て来たみたいにどうして分かるのですか？（笑）

＞1245
希望的観測でした(^-^)

確かに奈良盆地は居住対象外って人が関西に多い。だから安い。
京都同様に人が陰湿だし、閉塞感があり気が滅入る。

それは在住の人間でも思う。

>>1258=1259
住んでいたら、近隣の傾向から住民の構成が
ある程度分かるのは当たり前じゃないの。
>>1245の内容を否定して、そうでない世帯が多いと主張するなら、
どういう世帯が多いのかせめて自説（珍説）をあげてみたら？

1245は、余りにも詳細に語りすぎてウソ臭くなりましたね～
やはり妄想はホドホドにしようね(笑)

>>ようは買い替え不動産持ってた年配か、
>>高収入な働きざかり世代が買ったって事だろ


なるほど！
このような方々が山手台で大損された方々なのですね・・・

人間の気質や風土的なことは別にしても、奈良って一番利便性が高い場所（近鉄沿線）でも難波まで約30分かかる。
梅田まで30分と、難波まで30分ではだいぶ意味合いが違ってくる。
新大阪や伊丹空港は使いにくいし。ビジネスマンにとって便利な場所とは言い難い。
また、大阪市内に1回出るのに往復1000～1500円かかるので、定期代が出る世帯主以外は気軽には出れない。
結果、家族は奈良盆地で日常を過ごす事になり、奈良の気質に染まっていく。

１２６５さん
なるほどね。
奈良より不便だと分かっていても、
宝塚山手台や彩都みたいな不便な僻地を高く買う人が多いのは、
奈良には住みたくないという人が多いからでしょうね。

＞1262
近所付き合いが希薄なニュータウンで数百世帯の詳細な懐事情や人生観まで分かるわけないやろ(^-^)

人はできれば南斜面の地勢に住みたいってのも関係あるんじゃない。
南大阪や奈良の分譲地のほうが生活は便利だと分かっていても。

いずれにしても山手台が高級住宅地として一切認知されていないのだけは確か。

最寄り駅がどこかよく分からないバス便ニュータウンってくらい。

いずれにしても何もそんな事誰も興味無いし書いてるのお前だけだから。

山手台スレに貶し目的でのみやってきて自演しているお前だけだから。

伊丹や新大阪や梅田への利便性をいくらアピールしても、だからといって山手台が高級住宅地ってことにはならないんだよな。ブランドイメージって長年にわたって培われるものですからねぇ。

南部は皆さん誰も生活に困ってない。
リタイア時で平均2億ぐらいは持ってる。
1億の家を現役時に買う層ってのはだいたいそんなもん。

本当に取り返しがつかないのは、バブルのピーク時に
5000万円ぐらいの家を背伸びして、とんでもない僻地
（大阪まで2時間かかるような）に買ってしまった人達。

でも、山手台って一時、夜逃げが多非常に多いって聞きましたけど
ね？

高級とかどうでもいいし、こだわってるのは1人の粘着アンチだけ。
重要なのは、山手台スレに叩く事だけが目的で常駐している1人の粘着アンチは、
絶対に1億円の家を一生に一度も買えないってこと。
それどころか2000万の土地を買って、3500万の家を建てる事もできないってこと。
いくら山手台の南部に住んでいる住民をやれ値下がりしたと貶したところで、
住民は全く何のダメージも無いこと。アンチとは生活水準も全く違うこと。

競売や自己破産は、金持ちだったけど、事業に失敗したごく一部のケースだけ。
そういう方は既に住民ではないわけで。
どこにでもある話。

1274
こういう品性に欠ける書き込みするから高級住宅地には程遠いって言われるんですよ。
結局は住民さんの質ですね。
人間力。

金持ちケンカせずと言いますからね。

確かに、ここの住民さんは、すぐケンカ腰になりますね…

お前だけだから、とか口癖のやつは馬鹿すぎるね

まさにお前だけ、なんだけどね

このスレ自体が

>>1276-1278
なに1人で同調したように装ってるの？
気持ち悪い。
興味ないんでしょ？
このスレから出ていって！

馬鹿はすぐ人を馬鹿と言うって本当だ。

アンチはどこならいいわけ？

5000万円、バス便以外、大阪市内まで1時間以内

そもそも山手台は５０００万の実力ある町かね？

中古の売買がなかなか成立しないのは夜逃げ物件が多いからなんですね！

こんなとこに１億はたいた事実は普通の人間は恥だと思うのではないかな

そういえば神戸地裁尼崎支部管内で、山手台が競売物件数ワースト１だった時期がずーっとありましたね。
ここ買って苦労された方々多いのですよ・・・

それは裏を返すと値下がりが著しい為に売却したくとも残債の抹消すらできないということか。

荒らし（ほとんど1人の自演）は、山手台に興味無いといいながら、

ストレスを発散する為に、山手台を貶すこと「のみ」を目的としてスレに居座っています。

餌を与えずに、削除依頼しましょう。反応すると喜びます。

運営にアクセス禁止をお願いした方がいいんじゃないですか？
この人、他のスレでも粘着しています。
嫌がらせが趣味なんて、
人として恥ずかしくないんでしょうか。

みなさんも運営に削除依頼した方がいいですよ。

荒れたきっかけは>1245。
想像で懐具合を書かれて他の住民はさぞかし迷惑だろう。

逆立ちしなくても買えるんだが何を言っても無駄だなこいつは

いまや逆立ちどころかそのへんの人間が普通に買える価格だよ

まだ高い。
古家付き2500切ったら検討する。

まあ、実際そんなとこでしょ
地べた３０００でももったいないわ