第三者管理方式について

第1回WG議事概要P4
「区分所有法の管理構造からすると、団体管理方式（管理組合法人）だと管理者はおらず（役員に管理者の規定が準用されているだけ）、代表の行なった行為の効力は代表形式で団体を通じ構成員たる区分所有者に及ぶ。逆に管理者方式だと、団体（法的主体たりうる）がなく、管理者は区分所有者の代理人であるので、管理者の行なった行為の効力は代理形式で区分所有者に直接及ぶ。しかし、同じく団体管理方式であっても、区分所有法に規定のない「権利能力なき社団方式」の場合は、理事長が管理者でもあり代表でもあるため、代表形式と代理形式との二重適用になっていて非常にわかりにくい。管理者は３条団体の代表ではないから３条団体を権利能力なき社団化にするためには、管理者を選任するだけでは足らず代表を別に選任せざるをえないが、その代表は区分所有法上の管理者ではないので、代表の招集する総会が区分所有法上の集会となり、代表に一年に一回の集会招集義務を尽くさせるためには、代表を管理者にもしておく必要がある（管理者には区分所有者が就任するのが原則という発想もこのような構造と無関係ではない）。」

この委員発言における「区分所有法に規定される管理者は、区分所有者の代理人である一方、理事長は管理者であると同時に管理組合の代表者と（管理規約で）されている」という主張はそのとおりであるが、「代表者の招集する総会が区分所有法上の集会であり、年１回の総会招集義務を尽くすためには代表者を管理者にもしておく必要がある」という主張には首を傾げざるを得ない。
区分所有法には管理組合法人でなければ代表者の規定はなく、毎年１回の集会招集は管理者に課せられた義務である。
それはともかく、管理者は区分所有者の代理人なので、代表者の行為を排除して代理人であることを徹底し、区分所有法に規定される代理権の範囲を逸脱せず濫用もできない体制にすれば第三者管理者方式も成立しないこともないのかもしれない。
すなわち、例として次のようにすることが考えられる。
・管理者以外に区分所有者を含む複数の監事の設置を義務づけ、代表者は区分所有者である監事とする。
・管理者は区分所有法に規定される代理権として、規約に定めた行為、総会の決議を実施するが、総会の議案および臨時総会招集は、監事の事前の承諾を義務づける。規約に定めた行為の実施も、当然、監事の本来業務として監事が監視する。
・管理者が行う契約は、代理人としての代理契約以外は認めない。

もっとも、監事が機能しなければ、この方式でも管理者への牽制は果たせないが、あってはならない本質的に利害を異にする管理会社への代表権授与は避けることができる。

最初から第三者管理方式採用なので仕方ないんですよ
10年くらい住んでみてチェックしダメだと判断したら売却しようかと思っています

昨年の検討会でも意見が出されていた、共用部分の（重大変更を除く）修繕のための請負契約等について、管理者が区分所有者の代理人としてではなく自己の名において契約することができるという「管理所有」は、現行の区分所有法（第２７条）で導入可能と思われるが、既に導入しているマンションがあるのだろうか？

●第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

・ 管理者についての議論はこれまであまりされておらず、その延長である「管理所有」については議論が皆無である。

区分所有法とマンション管理適正化法が規律するマンション管理の構図にはズレがあり、最初に整理した方が良いのではないか。

＜昨年＞
●第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2022年11月21日

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。

●第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会
2022年12月23日
配布資料 第２回検討会追加意見

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。

このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

高い金払って賃貸に住んでるようなものじゃないですか

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

第三者管理方式の管理会社が本当に信用できるならいいんだがね
ボランティアじゃあるまいし儲けがあるからやるんだし
ならば監視体制は必要なんだよ

管理会社に丸投げでいいんじゃないの。
自分たちが納めている修繕積立金といっても直接は
あまり関心がないんでは。
税金を官僚や政治家が使うのと同じ。

>>1239 匿名さん
管理会社の方ですか？（大爆笑）

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...

>>3877 匿名さん
ヒント：　合人社エンジニアリング

>>1250 匿名さん
第三者管理者管理に伴うG社の営業利益率増加は、人件費削減の寄与が大きいとする主張の真偽はともかく、それほど容易に人件費を削減できるとしたらフロントの担当組合数がさらに増えるということだろうから、それはそれでG社のブラック体質を示すものに思えるし、適正化法の事務所毎の専任の管業主任者の設置基準（30組合毎に１人）に対応できるのだろうかと思わざるを得ない。
それはともかく >>1246 の計算に用いられた次の仮定は、
G社HP（ https://www.gojin.co.jp/kessan/ ）にある決算資料（損益計算書）をみると無理があると考えられる。
>従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定
R５年度を例とすると、計算では営業損益5,331百万円は同社のマンション管理部門の売上高17,773百万円に対するものと仮定しているが、決算資料をみるとこの営業損益は同社の営業収益28,448百万円から営業費用23,117百万円を差し引いたものである。
つまり、この営業損益にはマンション管理部門以外の売上高（10,675百万円）に対応する額も含まれているということであり、この営業損益をマンション管理部門売上高で除して営業利益率とするのは無理ではないだろうか。
したがって、G社の正しい営業利益率（=営業損益／営業収益（売上高））は次のとおりとなる。
　G社　　　　　R5年度　　 R4年度　　R3年度
　営業利益率　　18.7%　／　15.8%　／　11.9％
ところで、G社は企業グループの構成企業の一つであり、グループとしての損益はG社だけの損益計算書を見ても分からない。G社受注の工事の売上は、まずグループ企業のG社エンジニアリング（実態は、G社と一体の企業とされるが）の売上として計上されると想像される。 >>1251 さんはこのことを注意喚起されているのではないだろうか。
そこで、G社HPにあるG社エンジニアリングの損益計算書から、管理戸数１戸あたりの月平均売上高と営業利益率の推移を算出してみる。
　G社エンジニアリング　　　　R5年度　　　 R4年度　　　R3年度
　月平均売上高（１戸あたり）　7,031円　／　 5,935円　／　5,535円
　営業利益率　　　　　　　　　　2.7%　 ／　　2.8%　　／　　2.7％
この売上が、全て管理マンションの工事に依るものかどうかは分からないが、G社エンジニアリングの管理戸数1戸あたりの月平均売上高は、順調に増加していることが見て取れる。
一方、その営業利益率は、3%以下の低い値に値に留まっており、おそらくその経費をG社の売上に振り替えることで、G社に利益を移転しているものと想像される。
実際にそのようなことが行われているかどうか、また、経費振替の名目が仲介手数料かどうかも分からないが、その振替先がマンション管理部門売上高ではなく、マンション管理部門以外の売上高に振り替えられているとすると、マンション管理部門の売上高増加以上に工事受注に伴うG社の利益を増加できる一応の説明にはなる。

>>1252 匿名さん
外部に公表しているようなデータを基にして、G社全体のカネの流れを把握しようとすること自体、ムリがあるのでは？？？
やはり検察レベルの介入がないと、正直言って難しい。

管理会社が管理者に就任する第三者管理方式で監事廃止に固執するのは
自分が知る限り、G社とG社のやり方をまねたA社だけである。
その他の管理会社はいずれも理事会廃止は大前提だが監事は廃止しない。
これは国土交通省のガイドラインやいくつかの管理評価制度の基準に対応している。
H社は修理修繕の際に区分所有者側からの相見積もりの提案に従うという話も聞いた。（しかし、そうであるならば、理事会廃止は不要なはずだ）
やむを得ぬ事情で第三者管理方式を選択する場合も、理事会は廃止せずに形式だけでも温存し、（これは悪徳管理会社のやり方を知り尽くしたあるマンション管理士が授けてくれた知恵である。）
外部専門家に管理者や理事長の地位を与えることを避け、副理事長や監事くらいの地位を与えるという賢明な方法もある。マンション管理組合NPO団体など複数の団体に相談すべきで、管理会社の言いなりになって安易に理事会を絶対に廃止してはいけない。管理会社の内通者を見抜くことは非常にたやすい。管理会社が管理者になる第三者管理方式を総会決議に持ち込もうと、躍起になる人物である。

残念ながら新規物件で最初から理事会無し監査無しの管理会社Gが管理者のものが出ています
総会はありますがおそらく機能しないでしょう

>>1253 匿名さん
>>1250さん（おそらくG関係者？）の主張の疑問点を、G社開示データを用いて指摘しているだけであって、「Ｇ社全体のカネの流れを把握」しようとしているわけではない。Ｇ社はそのようなことが可能なデータの開示をそもそもしてはいない。

管理会社による第三者管理者方式は、それが管理会社からの採用提案（強要）の場合、管理会社自身のメリットのための提案であろうから、管理組合は基本的には受けるべきではないと考える。
そうではなく、管理組合側のニーズ、例えば「物理的に理事会に出席できる組合員がほとんどいない」とか「理事の業務量は、時給の高い組合員が無償又はわずかの報酬で行うには多すぎる」等の理由での採用は考えられる。ただし、管理組合側のニーズで採用する場合、管理組合にはそのためのコストが当然に発生すると考えるべきである。
管理会社の場合、利益相反取引の問題が生じ易いが、マンション管理士等の外部専門家による第三者管理者方式の方がよいかどうかは、結局のところ、受任者の信頼性の問題となるので何とも言えない。
重要なのは、管理組合が管理者の業務執行を適切に監視できる体制を構築することである。
その場合、理事会を廃止せずに残しておけば、管理者に対する監視機関として機能するかと云えば、理事会は標準管理規約では管理組合の業務執行機関とされており、監視機関とするにはその役割を定義し直す必要がある。
理事会を残して、第三者管理者を理事長にすることは、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することであり、管理会社をオーナーとする賃貸住宅化に等しい論外な選択であるが、第三者管理者ではなく第三者役員として副理事長や監事にすればよいとも云えない。特に監事は理事会メンバーではなく、理事会の業務執行を監視する立場であり、管理会社が監事に就く場合は、間接的には自身を監視する立場に就くということになり同様にあり得ない選択である。
理事長以外の理事に第三者役員が就く場合は、外部専門家の立場から適切な管理組合の運営を助言する役割が主に期待されることになるが、管理会社は外部専門家ではなく、直接の利害関係者でもあるのでそのような役割を担うのは適切ではない。
また、理事会に第三者役員を入れる選択は、管理組合の第三者管理導入ニーズが理事会運営の適正化にある場合であって、そのニーズが理事会業務自体の委託にあるなら、理事会の温存は、そもそも選択肢にならない。
第三者管理者の監視を、標準管理規約の「外部管理者総会監督型」の記載のように、総会が行うことは現実的でないので、別途、監視機関を構築する必要があるが、理事会の業務執行の監視はもともと監事の役割なので、監事の機能を強化し複数の監事からなる監事会を設置することが考えられる。さらに管理組合の代表者には、監事会を構成する監事の1人が代表監事として就くことにする。
監事は区分所有者とするが、監事に就ける組合員も不足する場合は、コストを要しても委任契約書の作成支援等も考慮しマンション管理士等の外部専門家を監事会に入れるのもよいかもしれない。ただし、代表監事には、区分所有者が就くべきである。
また、現行の標準管理規約にも管理組合の業務執行および財産状況に不正がある場合の監事の臨時総会招集権が規定されているが、監視の実効性を高めるため第三者管理者の業務執行に不正を認める場合の、臨時総会招集権および解任決議提出権について管理規約に規定しておく必要がある。
一方、第三者管理者の就任は、総会における選任決議だけでなく、管理組合との書面による委任契約に基づいて行われる必要がある。区分所有法に規定される管理者は、管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人であり、第三者管理者は委任契約に基づき代理人の立場で、管理組合の業務を執行することになる。
委任契約には、管理者の業務内容、監事会への業務執行状況の適宜の報告義務等以外に、監査等による利益相反取引の抑制についても規定しておく必要がある。管理会社の場合、利益相反取引の完全な排除は難しいだろうが。また、委任業務量に見合う適正な委任報酬を規定しておくことは、委任業務を工事受注等による収益を得るための手段にしないためにも必要なことと考える。

>>1255 匿名さん
管理会社が管理者になる第三者管理方式がここではメインに論じられているだけで、管理者その他の外部専門家はマンション管理士（弁護士や税理士も可能ではあるが一般的ではない。）がなることももちろん可能なので、このスレを読まれる方は誤解なきようにお願いいたします。管理会社が管理士などになることは利益相反の問題が発生するので避けるべきだと自分は思う。管理会社の場合、委任契約における利益相反取引の抑制は形骸化する危険性が高いので、要注意。
1255が書いている内容が正当であるのは、管理組合員のほとんどが相当知能が高くて学習能力がなければ難しい。実際に第三者管理方式を導入するマンションの管理組合員の現実は真逆だと思う。

第三者管理方式を導入してしまったら、管理会社と下請けの関係を完全透明化する方法などないと思う。公正化するには、やはり管理組合側で相見積もりを取ることが重要である。しかし、理事会廃止してしまうと、それが不可能になる。

国土交通省はもともと管理者（＝外部専門家）としてマンション管理士を想定していたのであり、管理会社を想定していたのではなかった。法的整備の未熟さを悪用して、悪徳管理会社が第三者管理方式ビジネスに参入してきたから、利益相反の問題が浮上してきた。天下り先を確保したい役人たちや大手デベロッパーや新興独立系の顧問ポストを狙っている○○士業のみなさん、利益相反の問題をうやむやにすると、先に見えてくるのは、全国規模のマンション崩壊しかない。実際に第三者管理を導入しているマンションのほとんどが管理会社に管理委託しているマンションだという事実といかに向き合うのか。

1258だが、現在ようやく各地の管理不全を起こしたマンションの実態調査結果がネットのあちこちで読める。驚くべき事実は、管理不全を起こしたマンションのほとんどが、自主管理などではなく管理会社と委託契約を長年結んできたマンションであるという事実である。（もちろん管理組合すら存在しなかったようなマンションは除く。）
欧米のマンション管理に関わる法律では、利益相反問題を最重視している。そして管理組合や理事会（またはマンション内部の諮問委員会）も訴訟保険に加入しており、法によって守られている。

国際比較すると、日本の管理組合員＝区分所有者たちは、権利が十分に守られておらず、まさに弱者である。

管理会社が利益相反行為を犯した場合、区分所有者は修繕費や工事費を支払う義務があるだろうか。（民法108条の”同意”とはいかようにも解釈できる非常に曖昧な概念だ。第三者管理方式に移行し、理事会廃止してぼったくられたマンション管理組合側はいくら訴訟を起こしても管理会社と結んだ契約書があるかぎり、それがボッタクリに対する”同意”がなされていたと、みなされる危険性があるのではないか。）
第三者管理方式の是非をめぐる問題において、日本のマンション管理がずっと抱え続けてきた闇の部分や隠匿され続けてきた矛盾があらわになった気がする。

工事を行えば、その工事か理不尽だろうが高かろうが
支払う必要があります。

国交省がやっと問題に気がついて動き始めたんですかね？単なるガス抜きならガッカリ

>>1260 匿名さん
利益相反に違反した場合、実際にはそんな低レベルの単純な問題ではありません。

>>1256 匿名さん
理事会が機能しておらず、管理会社主導で開催され、理事は実質的な業務を実施していないような管理組合が、第三者管理者方式を採用することは、管理会社の収益増大に貢献するだけなので避けるべきでしょう。しかし、実際には、このような管理組合が、管理会社の押し付けによって採用している例が多いのは云われるとおり確かだと思われます。
>>1255に記載したのは、このような管理組合ではなく、理事会は機能しているが理事の業務負担が過大と考えて、自発的判断の下に理事会業務自体を委託するような管理組合を想定しています。
この場合の管理組合は、委託すれば当然、高くつくことを承知の上で理事会業務を委託することになるので、不要な水増し工事等は問題であっても、多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。また、第三者管理者がマンション管理士であっても、工事等をすべて競争発注にして業務を円滑に遂行できるとも思われません。
それよりも重要なことは、管理者に問題が生じた場合に、管理組合が管理者を迅速に解任できる体制を維持することで、そのためには管理組合の代表権は、区分所有者側が保持する必要があります。
つまり、第三者管理者を第三者理事長にしてはいけないということで、このことは理事会が維持されている場合でも、第三者管理者がマンション管理士である場合でも同じです。

平成１３年（２００１年）通達に書いてあるように、管理業者の管理者以外に、区分所有者の管理者を選任するべきではないかな？ＷＧ資料にも、同じようなことが書いてあるから、ガイドラインはそういう方向かも？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料５ 管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

○ マンション管理業者が管理者である場合であっても、マンション管理業者以外に管理者に選任された者が存在する場合には、当該マンション管理業者以外の管理者に対しても重要事項説明が必要であり、管理事務報告を実施することが望ましい。

まだまだ問題山積で現時点で管理会社を管理者とさせてはダメですね

>>1263 匿名さん
国土交通省の外部専門家活用ガイドラインには、「理事会廃止せよ」などとはどこにも書かれていない。ガイドラインに書かれた三つのパターンのうちの一つに過ぎない。それにもかかわらず、悪徳管理会社は第三者管理方式導入においては必然的に理事会廃止が伴うと国土交通省が言っているかのように区分所有者たちに信じ込ませようとする。

第三者管理方式を導入しても理事会は絶対に廃止すべきではない。とりわけ管理者のポストを外部専門家に委ねる場合には何重にも監視体制を構築し、―理事会、管理組合、監事、行政との連携など、ー出来れば管理組合を法人化して、外部専門家が背任行為を行った場合に相応の賠償と法的責任、重い法的制裁と社会制裁を受けるような仕組みを作らねばならない。理事長のポストを外部専門家に委ねた場合に生じる最大のリスクは、管理組合が第三者管理者に対して訴訟を起こそうとした場合、訴訟主体が不在・不明となり、訴訟を起こせずに泣き寝入りとなる危険性だと思う。
管理組合が訴訟を起こす場合、まず訴訟費用が最大のハードルとなる。安易な第三者管理方式への移行と理事会廃止は避けるべきだ。

＞多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。

このような曖昧さを残せば、第三者管理方式はおそらくいずれあきらかになることだろうが、マンション居住者のみならず、社会にとっても有害なものにしかなりえない。管理者のすべての利益相反行為は背任行為とみなされる欧米並みの厳格さが第三者管理方式の導入には求められる。

>>1266 匿名さん
第三者管理方式において、理事会を残すべきかどうかに考えの相違はあるでしょうが、理事会方式の管理組合運営において、マンション管理士等の外部専門家を活用するなら、業務執行権のある理事にする必要はなくアドバイザー又は特定業務（管理規約策定等）の支援者に留めるのが賢明と考えます。もちろん、外部専門家ではない管理会社はそのような役割には不適です。
第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。
区分所有法が規定する管理者は管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人なので、代表者は当然、監視機関の方に置きます。第三者管理者に対する訴訟が必要になる場合は、監視機関の代表者が管理組合側の当事者となります。 >>1255 では、そのような監視機関として監事会の設置を提案しています。
利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。それも一つの見識ですが。
なお、管理組合法人方式は、管理組合が主体的で自立した運営を行うにはよい方式ですが、同法人に管理者は存在せず、理事は代表者なので第三者管理方式とは馴染みにくい方式です。
理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

法制審で委員から提案された「第三者を管理者とする場合の監事の選任」は区分所有法改正の答申には入りそうもないが、パブコメの意見、有識者委員の意見は参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議（令和５年１０月１７日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00217.html

● 部会資料２１ 区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（２）
https://www.moj.go.jp/content/001404344.pdf
36 of 51（３６ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けないことで、どうか。

● 参考資料１２ 「区分所有法制の改正に関する中間試案」に対して寄せられた意見の概要
https://www.moj.go.jp/content/001404345.pdf
56 of 131（５２ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

【積極的に検討することに賛成】～
【引き続き検討することに賛成】～
【慎重に検討することに賛成】～
【反対】～
【その他の意見】～

● 議事録（ＰＤＦ版）
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
25 of 42（２４ページ）～
○小林委員 ～私は９、第三者を管理者とする場合の監事の選任のところなのですけれども、～
○下村幹事 ～監事の選任も含めまして、いわゆる第三者管理者方式につきましては～
○齊藤委員 ～９に関しましての意見、第三者を管理者とする場合の監事の選任ということでございますが、～
○大桐委員 ９の第三者管理についての意見なのですけれども、～
○紺野委員 今、大桐委員からも出ていますけれども、～
○佐久間部会長 誰のどういう利益を守るためなのですかね。つまり、～
○鎌野委員 ～今の議論、９のところはなかなか難しいことだろうと思いますけれども、～
39 of 42（３８ページ）～
○村上委員 ～９に関しましては、～

>>1267 匿名さん
＞第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。

マンション管理の主体はもちろん区分所有者からなる管理組合であって、管理会社ではない。管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離することは当然のことである。そうしなければ、監視の意味がない。

＞利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。

欧米では利益相反取引は完全排除されねばならないというのが、基本的スタンスであるが、「これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立しない」というのであれば、管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢であるというほかない。マンション管理士ならば、監視体制を確立させなければならないのは同じだが、利益相反問題は生じない。

欧米ならば、管理組合の利益は訴訟保険によって法の力で守ることが出来るが、
日本では訴訟保険という制度そのものが未発達であり、たとえ監事が不正を発見しようと、管理会社に対して管理組合は対抗する力を持たない。たとえ専門家の監事設置が義務付けられても、管理会社に対して管理組合は不正を指摘することは出来ても、多くの管理組合は、損害賠償請求のための訴訟を起こすことは出来ないのではないかと危惧する。

＞理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合しているように思える。

あまりに特殊日本的な管理会社主体の第三者管理方式を確立してしまうと、外国投資家たちが逃げてしまうかもね。

>>1269 匿名さん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢である
第三者管理者方式における利益相反取引を全く許容できない管理組合は、委任先として管理会社をもとより選択しないでしょう。ただし、それは管理組合の選択であって、云われるような欧米流の法規制を導入せよという主張であればどうなのかと思います。
また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

＞管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合している
欧米の管理組合を念頭にした記載でしょうが、区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

>>1270 匿名さん
御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503

>>1270 匿名さん
すみません。引用の赤字変化が上手く行かなかったので貼り直しです。

御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

＞区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合主体ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

＞また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

>>1273 匿名さん
実のところ、欧米の規制などを持ち出して煙に巻くような議論をされるので、>>1273さんはG関係者のなりすましでないかと疑っていました。>>1271の記載を読む限りそうではないのかもしれません。ただし、失礼ながら法令にはそれほど詳しくはなさそうですね。
＞管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました
管理組合（第3条団体）と営利団体である会社とでは、法人登記の段階で異なります。管理組合の法人登記は組合等登記令（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339CO0000000029 ）に基づき行います。
登記令に基づく法人登記が適用される団体は、登記令自体に規定されており、法人としての組織体制は別の法令（管理組合法人の場合、区分所有法）で定められています。一方、会社の法人登記は商業登記法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000125 ）に基づき行います。
そして会社法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086 ）は、会社に関わる商法の一部や監査等に係る特例を体系化して法律にしたものであり、対象はあくまで営利団体である会社であって管理組合法人などの非営利団体は元々対象ではないのです。
どうしても、会社法の規定を管理組合法人に適用したいのであれば、区分所有法を改正し準用規定をを設けることは可能かもしれませんが、適用できるようにするためには管理組合法人の組織体制自体も変える必要があると考えられます。
なお、刑法247条の背任罪「他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたとき」は、理論的には管理組合法人の理事に対しても適用可能かもしれません。
また、管理組合の法人化の利点として、個人名義でない口座開設を挙げられていますが、権利能力なき社団名義の口座開設を禁止する法的な決まりはなく、金融機関さえ認めるのであれば、法人でなくても権利能力なき社団名義の口座開設は可能です。
権利能力のある法人でなければできないことの例としては、不動産登記があり、非法人の管理組合は駐車場の拡充等のために土地を購入しようとしても理事長等の個人名義とするしかなく、このような場合は後のトラブルを避けるためにも法人化は必須でしょう。
＞あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成
「管理組合ではなく」の意味が分かりませんが、当方は、管理会社による第三者管理方式の導入に賛成しているわけではなく、理事会を維持できるリソースが管理組合にあるなら、管理会社によるものであれマンション管理士によるものであれ第三者管理方式の導入など考えるべきではないという立場です。マンション管理士などの外部専門家を役員ではなくアドバイザー等としての活用することは否定しませんが。
現在の第三者管理に係る問題は、いわゆる悪徳管理会社の存在もあるでしょうが、理事会自体は存在しても管理組合業務の主体的な執行機関としての機能を喪失し、管理会社提案の単なる判断機関（若しくは追認機関）となっている理事会が多い（たぶん）ことが根底にあると考えています。
第三者管理とは理事会業務を委託することなので、理事会が維持できるなら組合役員は主体的に自ら業務を執行すべきであって、第三者管理により判断行為まで丸投げすべきではありません。
しかし、第三者管理を採用するのはこのような管理組合が往々にして多数と想像されます。
このような管理組合には、仮に第三者管理を採用するとしても、管理組合の管理体制を定める管理規約は管理組合自ら策定すべきものという発想はおそらくなく、管理会社ニーズに沿った管理規約を採用することになると考えられます。
このように理事会を維持できる管理組合は、基本的には第三者管理を採用すべきではありませんが、その採用を正当化できる管理組合があるとしたら、第三者管理による理事会業務からの開放と管理コストの増加を勘案し、自らの判断で理事会業務からの開放に価値を置く管理組合と考えられます。
そして、自らの判断で、第三者管理を選択できる管理組合であれば、管理者に対する監視機能は手放さず自ら実施する選択をすると考えられます。さらに、管理規約を自ら策定することで、管理組合ニーズに沿った管理体制を構築し、管理者の委任は、業務内容や義務を明確に規定した書面による契約を行うことになるでしょう。
逆に言えば、ここまでできる管理組合でないと、第三者管理は採用してはいけないということです。
そして、そのような管理組合が採用する管理体制は、異論はあるかもしれませんが、管理業務執行機関である理事会（一部は監視機関でもありますが）はむしろ不適で、管理業務執行機関である管理者と管理組合の代表権を有する監視機関を明確に分離した上で、監視機関が管理者からの業務執行状況の報告を適宜受けながら、管理者をコントロールする体制が望ましいと考えています。
管理組合が自らのニーズに沿った管理体制を構築する上で、受任者として管理会社とマンション管理士のいずれを選択するかという問題は、管理組合がその業務遂行能力等を勘案し、よりニーズに沿うと考える方を選択するという管理組合側の判断の問題でしかありません。
管理組合と管理会社は本来、利害が相反する関係なので、管理組合からすれば管理会社は信用できる相手とは言えませんが、マンション管理士が信頼できる相手とも言えないと考えています。
マンション管理士はビジネスモデルとして成立しているとは思えず、本業は不動産業者や設計コンサル等で公告塔的意味合いでマンション管理士をしている例も多いと考えています。もちろん、真に管理組合のため尽力するマンション管理士の存在を否定するものではありませんが、そのようなマンション管理士であるほどビジネスとしては成り立たず、ボランティア的な考えでないと務まらないと思えます。
マンション管理士制度は、管理組合員が自ら試験に挑戦することで管理能力向上を図るにはよい制度と思えますが、名称独占資格であることもあってビジネスとして成り立つ資格の創設には失敗していると思えます。

>>1274 匿名さん
既に管理会社が管理者で理事会も監査も無い第三者管理方式はどうしたらいいかってステージなんです既に

>>1275 マンション掲示板さん
やめたければ、解約すればいい
もちろん、そのまえに総会を開いて、問題点について議論しなればいけないけど

管理会社を解約するには、総会の決議が必要です。

>>1277 匿名さん
そんな当たり前のこと書かれても（苦笑）
みんなそれくらい知ってるでしょ

国交省が、管理業者が管理者に選任された場合は、修繕積立金の保管口座の名義人を管理業者名義としても差し支えないと平成13年に通達しているが、管理業者が倒産した場合には、破産財団の財産に帰属する可能性があることを説明義務にするべき。

・第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
平成11年2月4日

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>1278 匿名さん
総会で解約決議する事がいかに大変か知ってる人は少ない

>>1280 口コミ知りたいさん
どんな修羅場が展開されたか教えていただけますでしょうか。

>>1275 マンション掲示板さん
管理会社が管理者で理事会も監査もない状況で第三者管理が行われているとして、その状況を当該管理組合の議決権の3/4以上を有する3/4以上の区分所有者が問題と考えてまとまるなら、それらの区分所有者は、区分所有法に基づき自ら総会を招集し、管理規約の管理者の選解任に係る規定がどのようなものであれ、管理者の解任ができるよう管理規約を改正することで管理会社を解約することができます。
管理会社の第三者管理者（第三者理事長）が自己契約で自社と締結する管理委託契約であっても、それが適正化法に適合する契約であるなら、解約条項はあるはずですが管理者を解任しないと、実質的な契約解除にはなりません。
ところで、その状況を可能にしている管理規約は、そもそも管理組合自身が採択したものであることは考えなければいけません。
管理規約とは区分所有者間の規律を区分所有者自身が規定するものなので、いくら管理会社からの押し付けがあるといっても、区分所有者でもない管理会社に有利で、区分所有者には一方的に不利益でしかない管理規約を採択するのであれば、その段階でそのような管理組合はある意味、管理不全の状態にあると言えます。
そして、そのような管理組合の区分所有者の大勢は、管理組合が多額の債務を負うなど管理不全の状況が一層深刻化してはじめて、その状況の問題を認識することになると想像されます。
管理組合の自発的な対応に任せておいたのでは、管理会社の第三者管理により管理不全に陥る管理組合が多いということであるなら、やはり、国の制度的措置（法令改正）を望むしかないように思われます。法的効力のないガイドラインの策定では、実効的な効果は期待できません。
さらに法令改正といっても、私法（民法）の特別法として区分所有者間の権利義務を規律する区分所有法の改正では、区分所有者ではない管理会社への対応には限界があります。
例えば、NPOの提案のように、区分所有者以外の者が管理者に就く場合に限り、監事設置を義務付ける規定を設けることは可能であっても、管理者の資格を制限するような改正はできないと考えられます。
一方、基本的には管理会社を規制する管理業法である適正化法であれば、管理会社が管理者に就く場合の要件を規定する改正を行うことも可能と考えられ、法改正の実効性を高めるには同法の改正を合わせて行う必要があるでしょう。
要件としては、管理者への就任は、管理組合の区分所有者である代表者との書面による委任契約によること、利益相反取引を行う場合は代表者の承認を得ること及び代表者への定期の業務報告等を義務づけることが考えられます。
このような要件を義務付ければ、管理組合には区分所有者の代表者が存在するため、管理会社は、管理組合の代表権を有する理事長にはなれず、区分所有法に規定する区分所有者の代理人としての管理者の立場で受任業務を遂行することになります。
区分所有法側で監事の設置を義務づければ、代表者には通常、監事が就くことになるでしょう。
さらに、管理会社の社内体制（業務監査・会計監査体制等）に一定の認定基準を設けることも考えられます。

>>1282 匿名さん
みなさん、悪徳管理会社の口車に乗って理事会廃止してしまうことだけはやめましょうね。やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません。最少人数の理事会を温存しておきましょう。

第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でないのに、監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的です。悪徳管理会社ならば、監事をあらゆる手段で手懐けようとすることでしょう。たとえ監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか。第三者管理方式を導入するのであれば、最少人数であっても（可能ならば、少数精鋭主義的な）区分所有者の民主主義的代表に他ならない理事会の監視機能が最も重要だと思います。年三回の理事会開催でも構わないから、理事会は絶対に廃止せずに残しておくべきです。

理事会を解散して第三者に丸投げしてはだめですね。
理事会の中に第三者、顧問とかをいれて監理していけば
いいでしょう。

顧問を導入するなら、?管理士、建築士、弁護士、医者の
中でどれが一番いいんだろう。

>>1283 匿名さん
なぜか当方を悪徳管理会社にしたいようですが、理事会廃止を切り口に当方の主張を全否定したいとの思惑でしょうか。そうであれば、やはり>>1283さんはG関係者なのかもしれません。
＞やむを得ない事情で第三者管理方式に移行するのであっても、理事会を絶対に廃止してはいけません
当方は、第三者管理方式においては理事会を廃止すべきという主張は、一切していません。
理事会を維持できる管理組合であれば、第三者管理方式など考えるべきでなく理事会を廃止する必要性自体ないと主張しているのです。
どういう状況を「やむを得ない事情」と想定されるのか分かりませんが、経年化が進んだマンションであっても、一般的な分譲マンションであれば理事会を維持する人的リソースは、管理組合に存在するはずです。その理事会が、理事会としての本来業務を実施しておらず、単なる管理会社提案の判断機関であったとしても、管理会社ニーズに沿った提案を否定する権限があるだけ、第三者管理方式よりも管理組合にとってましな選択のはずです。
理事会が判断能力に欠けるというなら、第三者管理方式ではなく信頼できるマンション管理士等をアドバイザーにして助言を得ればよいのです。もちろん管理会社をアドバイザーにして、管理会社ニーズに沿った助言をさせることなどありえません。
＞第三者管理方式を導入したがる管理会社の目的は利益相反行為をやりまくることにあると言っても過言でない
もちろん、管理会社が第三者管理方式を提案する目的は、その方が自社の収益向上にかなうと考えるからで、管理組合の利便向上といった視点からではないでしょう。
実際、第三者管理方式での受注を増やしているG社の工事受注関係会社の管理戸数当たりの月間売上高は、>>1252の記載のとおり年を追って増加しているようです。
管理組合は自身に同方式を採用するニーズがないのであれば、管理会社ニーズに沿った採用提案を承諾し、管理会社の収益向上に貢献すべきではありません。管理組合は、第三者管理方式は当然にコスト増加を伴う理事会業務の委託なので、管理会社が仮に「採用に伴う報酬はありません」と説明しても「別項目で頂きます」という意味であることを理解すべきです。
では、同方式が管理組合側のニーズに合致する状況として、どのような場合があるのかを想定してみると、該当する状況はほとんどないように思われます。
管理組合に理事会を物理的に維持するリソースがない状況としては、一部の投資用マンションが考えられるかもしれません。このような管理組合では理事会どころか監事要員もいないのかもしれませんが、投資にはリスクが付きものですし、問題があれば売却すことも容易なので、第三者管理方式は合理的で大きな問題はないのかもしれません。
理事会を維持することができてもなお、第三者管理方式を合理的と判断できる管理組合があるとしたら、同方式が理事会業務の委託であり管理コストの増加を伴うことを充分認識した上で、俗な言い方では「カネよりも時間を重視する」ことのできる管理組合ぐらいでしょう。
＞監事設置を法的に義務化しても、それが区分所有者の権利と利益を守るためにどれだけ役立つのか懐疑的
>>1283さんが主張する最小人数の理事会を維持する第三者管理方式では、監事は存在するのでしょうか。また、第三者管理者はその理事会のどういうポジションに就くのでしょうか。それとも、その理事会は記載のように監視機能に特化した機関で、第三者管理者は理事会の外にいて理事会の監視を受けるイメージでしょうか。
「監事設置を法的に義務化しても…」という記載からは、監事は設置せず、第三者管理者が理事会の理事長として、管理業務を遂行する管理体制を想定されているように見受けられます。
当方は第三者管理方式を採用する場合には、その管理体制として管理組合が絶対に採用しなければいけないことが二つあると考えています。
一つは第三者管理者に対する監視機関は、区分所有者自身が担うことです。もちろん、監視機能強化のために外部監査機関を追加して活用することは考えられます。
二つ目は、管理組合の代表者には区分所有者が就くことです。
区分所有法に規定される管理者は区分所有者の代理人であり、委任により管理組合に使われる立場です。第三者管理者を標準管理規約では管理組合の代表者と規定される理事長にして、使う立場を兼ねさせる必要はありません。
>>1283さんの想定される第三者管理体制が、上記のとおりの体制であるなら、理事会が存在するとしても、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することの危険性は、理事会、監事なしの第三者理事長体制とほとんど変わるところはないと考えます。
標準管理規約に規定される理事会の職務には、確かに「理事の職務執行の監督」という監視機能もありますが、基本的には管理組合の業務執行機関として規定されています。業務執行の監視機関として規定されるのは監事です。
第三者管理体制においても、区分所有者は業務執行権を保持すべきということであるなら、第三者管理者は理事会の外におき、区分所有者が理事長に就く理事会は、主に第三者管理者では利益相反取引に当たる業務を中心に、第三者管理者と分担して執行するという体制も考えられるかもしれません。しかし、このような複雑な体制が維持できるなら、端から第三者管理方式など採用する必要はないでしょう。
監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。
速やかな解任は、管理規約に監事が総会を招集し、解任決議を提出できるように規定することで可能であると考えますが、その際は、第三者管理者が代表者であるよりも監事が代表者であることが望ましいと思われます。
理事会の監視機能に拘られているようですが、業務執行機能の方には拘りがないなら、理事会の替わりに、本来の業務執行監視機関である監事を機能強化して代表権を有する監事会を設置する方がより適切であるとは考えませんか。
監事会ももちろん定期開催はできるし、第三者管理者に義務付ける定期の業務実施状況報告を通じて、管理組合ニーズに沿った方向に業務執行を誘導することは可能です。

>>1286 匿名さん
＞監事について「監事が義務を果たして管理会社の不正を見つけても、訴訟コストがかかるために、管理会社を訴える管理組合などほとんどいないのではないでしょうか」と奇妙な論理で、監事設置の必要性はないとするような主張をされていますが、管理会社を訴える管理組合があるかどうかはともかく、監事が第三者管理者の不正を見つけた場合は、まず、当該第三者管理者を速やかに解任する必要があるでしょう。

それは奇妙な誤解です。（苦笑）
自分は監事の設置は必要ないなど、全く主張しておりません。
もちろん、監事の設置を法的に義務付けることの重要性は認識しています。
ただ、それだけで十分だとは思えないのです。
また管理組合にとって、管理者の速やかな解任は当たり前ですが、
損害賠償請求がいかになされうるのかという管理組合にとって最も重大な問題が見過ごされてはならないはずです。

自分の考えでは、第三者管理方式の導入においては【重層的な相互監視体制】が必要だということです。専門資格を持つ監事による監視、―出来れば、行政やNPO団体と連携している専門家、区分所有者の代表である理事長と理事会による監視、そして、経済的余裕があれば、理事会にもう一人専門家の参加を求める、すなわち、専門家二人を相互監視させるという体制が、ー第三者管理者には絶対に理事長のポストを与えずにー、完ぺきな抑止策からほど遠くてもまあまあ公正に機能してくれるかなと個人的に考えています。

しかし、管理組合を法人化すれば、法人の弁護士保険に加入できるのですが、日本ではまだ信用度の高い大手の保険会社が弁護士保険という商品をほとんどあつかっていませんし、既存のものは保険内容があまりにしょぼすぎて話にならないレベルです。
管理組合が法人化しなくとも加入できる訴訟や損害賠償のための新しい保険商品があらわれて欲しいところです。

こちらが主張していないことを主張したと勝手に誤解して、架空の議論を仕掛けるというのは議論能力の劣る人間がよく使う手ですが、不毛でみっともないやり方ですから、やめられたほうがいいと思います。

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。
管理組合の監事は理事会の役員の１つのポストにすぎないという
考えで設置されています。
ゆえに権限もありませんし、あってもそれを活用する者はまず
いません。
輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。
その中で優秀な者は、理事長とか副理事長、会計担当理事となり
それ以外は、理事とか監事に振り分けられます。

>>1288 宮爺さん

内容がグダグダですよ。

書き込み内容がグダグダですか。
管理組合法人のメリットで検索してください。
よくわかると思いますので。

>>1290 宮爺（Part３のスレ主）さん

>管理組合の監事は理事会の役員の１つのポスト

「役員」は「管理組合」に置くのであって、「理事会」に置くのではない。
したがって、「監事」は「管理組合」の「役員」である。

>輪番制の理事の中の一人として選定されているだけです。

「監事」は、「理事」ではない。

素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はある

きちんとした監査とは？

1288の内容がメチャクチャすぎる...
理事になりたがる人がこういうレベルであることはよくあること
ゆえに自分は外部専門家に監事か副理事をお任せするのが良いと考えています。

監事の役割は規約に規定されているだろうが、
殆ど何もしないよ。
おとなしい役員候補が監事に選ばれている。

>>1286 匿名さん
誤解されているようですので、付け加えておくと、あなたを悪徳管理会社関係の人だとは微塵も思っていません。第三者管理方式についてはありとあらゆる情報を収集して、さまざまな専門家にインタビューもたくさんやりました。それ以外にも、多くの人があきれ返るような悪徳管理会社の実際の手口についての情報も証拠付きで持っています。

監事廃止に固執しているのがあの高名な悪徳管理会社であることは御存知ですよね。
あなたの論点と真っ向から矛盾しています。どうぞご心配なく。
第三者管理方式において、監事設置や機能強化が適切であるというよりも絶対不可欠であると自分も考えます。ただ、それだけでは区分所有者の権利と資産を守るためにまだ不十分であると思われます。ゆえに監視機能を持つ理事会の温存も監事または監事会と並行して重層的な監視体制のために必要だと思いますし、第三者管理者の悪事に対しては、解任という生ぬるいものだけでなく、賠償責任を負わせ、法的制裁と社会制裁を科すべきだというのが自分の意見です。

質問があります。単純なことですが、あなたの壇三社管理方式のモデルでは、だれが相見積もりを取りに行くのですか？まさか、管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取って監事会で吟味するのですか？

すみません。訂正です。　X壇三社管理方式　〇第三者管理方式

>>1295 匿名さん
あなたの御発言から、あなたが第三者管理方式に関する基本文書を何一つ読んでいないということが明らかで、議論の妨害にしかなっていません。

すみませんでした。

>>1299 匿名さん
OK

>>1296 匿名さん
最後の質問は、「管理組合は相見積もりを取らなければならない」という前提に立っての質問でしょうが、相見積もりが必要かどうかは管理組合の判断することであって、管理組合は不要と判断することもできます。
監事会であっても、「管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取る」のではなく再提出を求めることもできると考えますが、問題はそこではありません。
第三者管理方式の本質が理事会業務の委託にあるとするなら、本来、管理組合は、管理コスト・監視コストの増加よりも相見積もりをとるなどの業務執行時間の削減を重視して同方式を採用するはずです。
つまり、区分所有者が相見積もりをとることに拘る管理組合は、第三者管理方式を採用してはいけないし、時間削減にもならず採用する意味もないということです。
相見積もりに拘る管理組合があるとして、理事会に自ら実施する時間も能力も不足するというなら、関係業界に明るい外部専門家を適正報酬でアドバイザーに委任し、実施の支援を受ける方が、第三者管理方式採用よりも合理的な判断でしょう。
また、第三者管理方式を理事会業務の委託と捉える立場からは、第三者管理を理事会方式で行うことに拘る意味は少ないように思えます。
第三者管理方式採用の目的が、外部専門家の第三者役員による理事会運営の適正化にあるなら、別に役員ではなく、アドバイザー等であっても、その目的に叶うはずです。監視機能強化のため、区分所有者の監事に加えて、外部専門家の監事を追加することは考えられますが、この目的による第三者管理方式採用では管理会社はそもそも不適です。
一方、同方式の採用目的が、業務執行時間の削減にあるなら、区分所有者が理事に就く以上、業務執行時間の削減は限定的です。
さらに、理事会方式での第三者管理において最悪な選択は、第三者管理者を理事長（管理規約で管理組合の代表者と規定されるとして）にすることです。
その選択の意味は、委託の受任者を委託者にもするということであり、第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。（正確な解釈は分かりませんが。）
>>1296さんの主張する重層的監視体制を有する理事会方式での第三者管理もよいのかもしれませんが、監視体制を重ねるほどコストも掛るでしょうし、そこまでして第三者管理を行う必要はそもそもないという結論になりませんか。また、いくら第三者管理方式に適した管理体制を考案しても、同方式を採用する管理組合が、実際に管理規約に規定するのでなければ意味がありません。
第三者管理方式も、管理組合自身が自発的な判断でそのニーズに沿ったものと捉え、自ら管理体制を構築（管理規約に規定）して採用するのであれば、その選択を否定すべきものではないでしょう。
現在の第三者管理方式に係る問題は、同方式を採用する管理組合の多くが、そのような自身のニーズから自発的判断で採用する管理組合ではなく、管理体制を自ら構築するようなリテラシーも発想もなく、管理会社提案以外の判断はできずに管理会社ニーズに沿った提案を採用する管理組合であると想像されることです。
このような、採用時に既に管理不全状態にあると言える管理組合では、管理不全が進展し問題が顕在化するまでは、多くの組合員が問題の所在に気づかず、損害を受けているとも考えないかもしれません。

合い見積もりを取らない方法もあるが、その場合の業者選定は
何を基準にしてだれが決めるのかな。
第三者管理方式を採用したとしても、理事会方式でやった方が
みんなには理解しやすいのでは。

>>1302 匿名さん
言いいたいことの意味がよくわかりません。

>>1301 匿名さん
>第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。

第三者管理方式に関わる議論において、不可解きわまりないのは、民法第108条の自己契約・双方代理が第三者管理方式の管理委託契約という文脈において、どのような解釈がなされるべきかという問題です。結論から言えば、最高裁判決が出てそれが判例となるまで、誰にもわからないということなのではないのですか。検討会の初期段階では、弁舌鋭い弁護士たちによって利益相反について盛んに論じられ、大変面白かったのですが、ー大手企業が第三者管理方式を躊躇した理由がまさにこの利益相反問題であったわけですが、最近では、すでに論題にすらのぼらなくなくなってしまっている印象があります。
第108条【自己契約及び双方代理等】

①　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

②　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

この条文の中の”本人があらかじめ許諾した行為”とは、管理会社と管理組合の間で取り交わされた管理委託契約の存在だけでは不十分なのではないでしょうか。修繕修理
という”行為”のひとつひとつに対して、その修繕修理の規模に応じて、”理事会決議”（理事会廃止してしまったら理事会決議もなくなるわけですが）や”総会決議”がなければ、”本人があらかじめ許諾した行為”とはみなされえないのではないでしょうか。

第三者管理方式を導入してしまった管理組合は事後報告で知らされることがよくあるそうですが、それが異常な高額であった場合、欧米の管理組合と異なり、管理組合の権利や利益が訴訟保険で守られておらず、即時に損害賠償請求ができない日本の管理組合はどうすればいいのでしょうか。管理者に不正行為があった場合、管理者を解約するのは当然ですが、損害賠償請求のほうはいったいどうすればいいのでしょうか。

欧米の過去の判例を探しましたが、判例をすべてみたわけではありませんが、これまで検索で見つかったものは、管理者としての管理会社が敗訴したものが多かったです。ー欧米では、利益相反行為に対して厳格ですから、管理会社の相反行為自体も少ない気もいたします。

管理者（代理人）の利益相反取引について、区分所有者（本人）があらかじめ許諾していなくとも、追認をすれば有効でしょう。（民法第百十三条）

日常の管理で、管理者が保存行為として行った修繕工事や設備交換が利益相反取引に当る場合、事後の総会で、収支決算の承認決議で追認するという理屈。

そうならば、事前の総会で承認された予算（予備費等）を超えたり、異常な高額であったような場合は、否決（拒絶）され無効になるべき。利益相反取引だけでなく、個々の修繕工事や設備交換について、必要な保存行為に当たるのか否かが評価されると思われる。

しかし、既に完了した（費用支払が済んだ、）修繕工事や設備交換が無効になった場合、どうにもならない。
そうならないよう、日常から区分所有者に広報を行い、少なくとも黙示の承認を得ておくべきでしょう。

・民法
（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>1305 匿名さん
いやいやこの利益相反取引の問題は、そう簡単には解消されません。

第1回ワーキング資料6＜抜粋＞42ページ
論点⑥ 日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示のあり方

以下のリンクから読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

管理会社が専有部分を所有し区分所有者になるか、区分所有者が管理会社の株式を保有し株主になれば、利益相反にならないと思われるが？

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

>>1305 匿名さん
>>1305さんの主張は、第三者管理者側の立場から「民法には無権代理の追認規定があるので、利益相反取引であっても第三者管理者は事前に区分所有者の承諾を得る必要はない」というものに見受けられます。誤解なのかもしれませんが。
管理組合は、第三者管理方式が理事会業務の委託である以上、とりわけ委任先を管理会社とする場合は利益相反取引の完全排除などそもそも無理と認識の上、同方式を採用すべきです。
そうであれば、管理組合が安心して同方式を採用するためには、第三者管理者による利益相反取引を管理組合がコントロールできる仕組みを構築しておくことが重要で、少なくとも、第三者管理者ではなく区分所有者である監事を管理組合の代表者とすること、及び書面による委任契約により、第三者管理者が利益相反取引を行う場合は、監事の事前承諾を義務付けることが必須であると考えます。
同方式を採用する管理組合が不要と判断するなら、それも管理組合の選択ということではあるでしょうが。
第三者管理者が管理組合の代表者になれば、区分所有法が規定する区分所有者の代理人ではなくなり、利益相反取引を行うのに本人（区分所有者）の事前承諾はそもそも不要とも考えられ、管理組合にとって、とても危険な管理体制になります。
さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

>>1307 匿名さん
残念ながら、マンション管理における利益相反の意味と実態をきちんと理解しておられない御意見です。
”修繕工事”とか”グループ会社”とか”トンネル会社”とかいう言葉を生まれてから一度も聞いたことがないですか？

>>1309 匿名さん
>さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

第三者管理方式におけるグループ企業の管理会社代表＝理事長＝管理者＝管理組合代表者＝お財布をしっかり握っている人のもとで、マンションの大規模修繕を行うなんて、ホラーとしか考えられない。
国土交通省のワーキンググループでは、情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能と思う。

例えば、「あー、見積もりで安すぎる金額出しちゃったなあ。よし、材料の質をワンランク下げて、どこかでもっと安い材料を見つけてこなくちゃ」（この業界の会社経営者で、超リッチな生活をしている幼なじみから高級レストランで直接聞いた話。その他にもいろいろな手口があることを聞いてもいないのに教えてくれた。）
また、「手数料は５％しか取っていません」と管理会社が主張しても、20％30％（または100％とかそれ以上）がすでに見積もり書のどこかに盛り込まている可能性もあるわけだが、第三者管理方式は基本的に区分所有者に相見積もりなどさせない管理体制なので、管理組合は受動的に受け入れざるをえないだろう。　
20％30％100％を見破って正確に指摘できる監事などこの世に存在するのだろうか。
「異常に高額であること」の客観的基準値など、法的に定められるわけがない。

第三者管理方式の三番目のパターン「外部管理者総会監督型」通称「理事会廃止型」は、最初からガイドラインに盛り込むべきではなかったと考える。この三番目のパターンを管理会社の言いなりになって―「これは、国土交通省のガイドラインにも示されている管理者方式ですよ」と管理会社に説明されて、－導入してしまった管理組合が実際に財政的に窮地に陥った場合、国土交通省の法的責任は問われないのだろうか。

昔から、ワンルームの投資型マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者のケースが少なくない。

外部専門家の活用ガイドラインは、投資型マンションを念頭に作成されているものではないが、ファミリータイプの分譲マンションも、賃貸化が進めば投資型マンションと同じ。

投資型マンションと、ファミリータイプの分譲マンションは、区別できない。賃貸化率が〇％以上なら投資型とか客観的な目安を定めるのが良いと思う。

>>1312 匿名さん
賃貸化がいくら進んでも、外部オーナーが存在するわけだから、それは良案ではないと思う。

>>1311 匿名さん
>>1311さんの主張が、「第三者管理方式は理事会体制で実施すべき」、「第三者管理方式はそもそも実施すべきでない」のいずれかそれとも別にあるのか文面では判別できませんが、最初の主張であれば、第三者はその理事会にどういう立場で参加することを想定されているのですか。まさか、記載にある「理事長＝組合代表者」ではないでしょうね。
＞情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能
という記載からは、第三者管理者の利益相反取引に係る監事の事前承認に意味はないと主張されたいようにも見えます。勘違いかもしれませんが。
当方は、>>1301のとおり、第三者管理方式の本質を理事会業務の委託とする立場から、第三者管理方式の理事会体制での実施は、委託の目的に則していないと考えるものですが、同方式の採用において実施体制の選択は二義的な問題であり、重要なことは同方式を採用する管理組合が、その実施体制を自身のニーズに最も適合するものとして、自ら構築することです。
その管理組合が、理事会体制による実施の方が自らのニーズに叶うと考えて選択するなら、当事者でないものがその選択を否定することはできません。
また、第三者管理者（管理会社）提示の工事手数料に対する監事の判断能力について記載されていますが、工事手数料の許容率は、同様に、当該の管理組合が定めればよいことであって、法的に定めるようなことではありません。
当該管理組合が自らの判断で許容できるなら、5％として提示された実際は20％、30%の手数料を見破る能力を監事に期待する必要はなく、許容できないのであれば、監視コストは掛かっても、そのような能力のある外部専門家を監事に追加すればよいだけのことでしょよう。
第三者管理方式を自身のニーズから採用するような管理組合は、想定されるような高経年化の進んだマンションではなく、むしろ理事会業務に時間を取られるより、その時間を自らのために使いたいと考える超リッチな区分所有者が居住するマンションが多いと想像されるので、30%程度の手数料は許容範囲かもしれません。
>>1301の繰返しになりますが、管理組合が第三者管理方式を採用すること自体は、その管理組合に採用するニーズがあり、自ら管理体制を構築できるといった資質があるなら問題にすべきことではありません。
問題は、理事会は存在しても、その本来業務は実施されず、管理会社提案を判断するだけの第三者管理方式を採用するニーズはそもそもない管理組合と、管理組合を顧客ではなく収奪対象としか認識しておらず、より効率的な収奪に適した管理体制に変える動機を有する強欲な管理会社の組合せで、第三者管理方式が実施される場合が多いことです。
この組合せで運営される管理組合が、将来どうなるかは容易に想像され、おそらく管理不全が進展したマンションの大量発生ということになるでしょう。
このような将来を、国が管理組合の自己責任ではなく、社会的な問題と認識するなら、国にはガイドライン策定に留まらず、早急に区分所有法及び適正化法を改正し、第三者管理体制及び第三者管理者に就くことができる管理会社の要件に一定の制限を課すことが望まれます。

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。

>>1321 匿名さん
NHKクローズアップ現代
“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか
見逃し配信中ですが、以下のサイトで内容がだいたい読めます。
とりわけ、「第三者管理の落とし穴」を読んでみてください。
こうなってしまったら、もう取り返しがつきません。頑張ってください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

番組中、第三者管理の最初の事例について、取材を受けたマンション管理さんが解説されていました。

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

こうした当社の取組＝住民・組合の利益を守る仕組み・姿勢を評価いただき、偶然にも、時を同じくして、この弁護士に入ったＮＨＫクローズアップ現代からの取材時に、当社を紹介いただきました。

>>1322 匿名さん

ご助言くださり、ありがとうございます。当マンションは住民が無関心で総会出席者も10%未満なので、理事長が管理会社側であれば、通ってしまうかもしれません。
引っ越してきてから間も無く、マンション内に知り合いもいないため、1人でできるかどうか不安です。

理事会議事録にあった記載は、我が社は多くの実績があり、善管注意義務の観点からも不正な工事などは絶対行わない、みたいなことが書いてあります。

>>1324 匿名さん
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みを御社HPで拝見させていただきました。

＞＞また、第三者管理者へのけん制機能をより働かせるために、管理組合と管理会社の委託契約の中に、「第三者管理者に、組合の財産を棄損させるような行為があった際には、組合の監事に報告する義務」も課しました。＜＜

「報告義務を課す」ことなんて、当然だと思いますけどね。

悪徳管理会社を第三者管理方式の管理者にするよりはマシでしょうが、
日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来そうです。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。以下参照。

マンション管理士賠償責任保険 管理組合損害補償金給付制度
〇加入対象
(一社)日本マンション管理士会連合会の会員会に所属しているマン
ション管理士
〇保険の対象行為
マンション管理士の業務につき行った行為(不作為を含む)に起因してマ
ンション管理士が、過失などで管理組合や第三者に損害賠償請求され
た場合
〇保険金の範囲
・被害者に支払うべき法律上の損害賠償金
・訴訟になった場合の訴訟費用、弁護士費用

クローズアップ現代も調査不足ですね。管理会社による第三者管理方式以外にも、
多様なオプションが存在することを示すべきでした。
また、「第三者管理の落とし穴」に関連する管理会社の企業名も明かすべきでした。
そうでなければ、他の第三者管理方式に関わる管理会社すべてに視聴者の嫌疑のまなざしが向けられてしまいます。それが正しい報道姿勢だとは思えません。

>>1325 匿名さん
悪徳管理会社は本当によく研究していますからね。（笑）
管理会社と交わす契約書は絶対にプロの弁護士さんに精査してもらわないと、取り返しのつかないことになります。

民法644条に基づいて、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書（第５条）に記された「善管注意義務」については以下のサイトで分かりやすくまとめられているので参照してください。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=4408

欧米のマンション管理関連の法では、当然のことながら、管理者の善管注意義務内容とそれに違反した場合の罰則が明記されているので、管理会社を管理組合が訴えれば簡単に済むことなのですが、日本の場合は明記されていないので、善管注意義務違反にあたることをまず証明すること自体が、司法へのアクセスが弱い日本の管理組合にとって大変そうです。国土交通省の地方整備局へ訴えるという方法もあるそうですが…どうなんでしょうか。司法でもないのに不思議な制度ですけど。

残念ながら、形勢は圧倒的に不利ですね。
でも、後悔先に立たずです。

>>1327 匿名さん
わかりやすいサイトありがとうございました。善管注意義務違反の立証が難しいですよね。そもそも、理事長にも善管注意義務があるはずなのに、第三者管理方式のデメリットを伝えもせずに総会議題としてあげていいのかな？と疑問に思います。
やらない後悔より、やる後悔のほうがいいと思うので、変人やクレーマーと思われるかもしれませんが、やってみます。誰かクローズアップ現代見ててくれないかな(苦笑

>>1328 eマンションさん

オプションは二つあると思います。

オプションその1　あなたのお名前をどこにも記さずに、理事長に渡した有名紙の記事コピー以外の記事をチラシをまくように全戸配布して、あとは知らん顔をする。クロ現の番組内容がまとめられたサイトもあります。

オプションその2　「引っ越してきたばかりの者ですが…」と自己紹介をして、
マンション理事会に立候補したいという主旨の内容も書き添えて、有力紙の記事を配布する。

オプションその1はバレないように気を付ける。気楽にできる。内通者に変な噂を立てるチャンスを与えさせないというメリットがあります。

オプションその2は正攻法ですが、重責を引き受ける覚悟が必要です。
理事になったら、まずは、第三者管理方式に詳しい専門家を相談をしてください。今後のプランを構築しましょう。変人やクレーマー扱いされないために、行政や専門家の権威を利用して保身しましょう。

国交省は、業者の運営状況をチェックする監事を
設けるよう管理指針を見直す案を提案。

>>1330 匿名さん
とりわけ地方行政にはNPO団体と協力して、監事をしっかり監視・監督する機能も欲しい。

マンション管理士を活用することも考えていいのでは。