第三者管理方式について

>>1273 匿名さん
実のところ、欧米の規制などを持ち出して煙に巻くような議論をされるので、>>1273さんはG関係者のなりすましでないかと疑っていました。>>1271の記載を読む限りそうではないのかもしれません。ただし、失礼ながら法令にはそれほど詳しくはなさそうですね。
＞管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました
管理組合（第3条団体）と営利団体である会社とでは、法人登記の段階で異なります。管理組合の法人登記は組合等登記令（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339CO0000000029 ）に基づき行います。
登記令に基づく法人登記が適用される団体は、登記令自体に規定されており、法人としての組織体制は別の法令（管理組合法人の場合、区分所有法）で定められています。一方、会社の法人登記は商業登記法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=338AC0000000125 ）に基づき行います。
そして会社法（ https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086 ）は、会社に関わる商法の一部や監査等に係る特例を体系化して法律にしたものであり、対象はあくまで営利団体である会社であって管理組合法人などの非営利団体は元々対象ではないのです。
どうしても、会社法の規定を管理組合法人に適用したいのであれば、区分所有法を改正し準用規定をを設けることは可能かもしれませんが、適用できるようにするためには管理組合法人の組織体制自体も変える必要があると考えられます。
なお、刑法247条の背任罪「他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたとき」は、理論的には管理組合法人の理事に対しても適用可能かもしれません。
また、管理組合の法人化の利点として、個人名義でない口座開設を挙げられていますが、権利能力なき社団名義の口座開設を禁止する法的な決まりはなく、金融機関さえ認めるのであれば、法人でなくても権利能力なき社団名義の口座開設は可能です。
権利能力のある法人でなければできないことの例としては、不動産登記があり、非法人の管理組合は駐車場の拡充等のために土地を購入しようとしても理事長等の個人名義とするしかなく、このような場合は後のトラブルを避けるためにも法人化は必須でしょう。
＞あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成
「管理組合ではなく」の意味が分かりませんが、当方は、管理会社による第三者管理方式の導入に賛成しているわけではなく、理事会を維持できるリソースが管理組合にあるなら、管理会社によるものであれマンション管理士によるものであれ第三者管理方式の導入など考えるべきではないという立場です。マンション管理士などの外部専門家を役員ではなくアドバイザー等としての活用することは否定しませんが。
現在の第三者管理に係る問題は、いわゆる悪徳管理会社の存在もあるでしょうが、理事会自体は存在しても管理組合業務の主体的な執行機関としての機能を喪失し、管理会社提案の単なる判断機関（若しくは追認機関）となっている理事会が多い（たぶん）ことが根底にあると考えています。
第三者管理とは理事会業務を委託することなので、理事会が維持できるなら組合役員は主体的に自ら業務を執行すべきであって、第三者管理により判断行為まで丸投げすべきではありません。
しかし、第三者管理を採用するのはこのような管理組合が往々にして多数と想像されます。
このような管理組合には、仮に第三者管理を採用するとしても、管理組合の管理体制を定める管理規約は管理組合自ら策定すべきものという発想はおそらくなく、管理会社ニーズに沿った管理規約を採用することになると考えられます。
このように理事会を維持できる管理組合は、基本的には第三者管理を採用すべきではありませんが、その採用を正当化できる管理組合があるとしたら、第三者管理による理事会業務からの開放と管理コストの増加を勘案し、自らの判断で理事会業務からの開放に価値を置く管理組合と考えられます。
そして、自らの判断で、第三者管理を選択できる管理組合であれば、管理者に対する監視機能は手放さず自ら実施する選択をすると考えられます。さらに、管理規約を自ら策定することで、管理組合ニーズに沿った管理体制を構築し、管理者の委任は、業務内容や義務を明確に規定した書面による契約を行うことになるでしょう。
逆に言えば、ここまでできる管理組合でないと、第三者管理は採用してはいけないということです。
そして、そのような管理組合が採用する管理体制は、異論はあるかもしれませんが、管理業務執行機関である理事会（一部は監視機関でもありますが）はむしろ不適で、管理業務執行機関である管理者と管理組合の代表権を有する監視機関を明確に分離した上で、監視機関が管理者からの業務執行状況の報告を適宜受けながら、管理者をコントロールする体制が望ましいと考えています。
管理組合が自らのニーズに沿った管理体制を構築する上で、受任者として管理会社とマンション管理士のいずれを選択するかという問題は、管理組合がその業務遂行能力等を勘案し、よりニーズに沿うと考える方を選択するという管理組合側の判断の問題でしかありません。
管理組合と管理会社は本来、利害が相反する関係なので、管理組合からすれば管理会社は信用できる相手とは言えませんが、マンション管理士が信頼できる相手とも言えないと考えています。
マンション管理士はビジネスモデルとして成立しているとは思えず、本業は不動産業者や設計コンサル等で公告塔的意味合いでマンション管理士をしている例も多いと考えています。もちろん、真に管理組合のため尽力するマンション管理士の存在を否定するものではありませんが、そのようなマンション管理士であるほどビジネスとしては成り立たず、ボランティア的な考えでないと務まらないと思えます。
マンション管理士制度は、管理組合員が自ら試験に挑戦することで管理能力向上を図るにはよい制度と思えますが、名称独占資格であることもあってビジネスとして成り立つ資格の創設には失敗していると思えます。