第三者管理方式について

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。