ついに始まった都心マンション暴落

>>8804 マンコミュファンさん

まあこういうことを書くとマウントの捏造とか揶揄する向きが必ずいますけど、そう思う人は読み飛ばして結構です

で、本題ですが、番町だと2番と6番ですが、それでもマンションが大半です（オーナも多い）
麻布だと狸穴町、南麻布、永坂町も、少ないながらも豪邸はあります　でも周りの巨大建築物や首都高，再開発で台無し
自分はどん尻の十番に住んでいたけど、あそこや東麻布は坂の下で頂けません
（プレジデントの今週号に町別の特集が出ているのでご参考まで）
ただこの手の比較は世帯収入ベースで，町並みの良さと富裕度とは一致しません
町並みは、個人的には目黒区青葉台の西郷山公園付近が一番，次が柿の木坂から碑文谷、平町、皇后様生家の洗足など、或いは品川区の城南5山だと思いますが、やや家の規模が小さい
規模的には田園調布3、4丁目から二子玉にかけての全体的なエリアの雰囲気がいい　
宝来公園と多摩川台公園、せせらぎ公園，等々力渓谷，多摩川，野毛山古墳に個人の庭など緑も多く、周辺は世田谷区の玉川田園調布、尾山台、等々力、上野毛、瀬田に至るまで閑静な邸宅と低層マンションが延々と連なり、かつ高層建築物も無く（環八沿いを除く）、二階からは富士山も眺められます　但し世田谷区も北半分は殆どアウトです
誤解しないで欲しいのは、資産家と富裕層の定義にはズレがあるということ
10億の土地持ちでもリタイヤすれば低収入、更に金融資産が少ないとマス層ですｗ
地価は上昇したけど、周辺区は代々引継ぐ家庭でリタイア層や1馬力が多いので、現役共稼ぎと比べ年収は見劣りしがちですが実態は逆で、土地や金融資産を節税で世帯を分けて分散所持したり、数字には表れません
またリタイヤ層に，医者士業，個人投資家、教授など色々、電車通勤族ばかりでもないので都心に近い必要もない
世帯収入は現役共稼ぎが多いと増え、周辺区は貯めた保有資産で暮らせる人が多いです（最近は世代交代も進んでいます）
町並みはストビューで丁番入れて検索しても雰囲気は分かりますよ

>>8805 通りがかりさん

港区も半数は単身住まいで、大半が共同住宅住まい。戸建は全体の5％しかない
しかも半数は賃貸で、子育て世代の定住希望も半数しかいない
因みにこの30年で人口は倍以上になっているのは湾岸など野放図にマンションを建てたから
こういう場所なので、決して住みやすいとは言えないと思う
https://www.city.minato.tokyo.jp/jutakuseisaku/kankyo-machi/sumai/keka...

>>8808 さん

湾岸に林立している縦型の金太郎飴みたいなタワマンより、港区の西側の丘のうえにある個性的なビンテージ低層マンションがいい。どうして皆さんそんなに没個性に走るのでしょう

いくら新耐震と言っても築40年以上経過したら色々ボロも出てくるでしょうに
その金額出せる人ならそんな古いところ買わないでもっと高くても新しいところ買うよ
立地は良くてもそもそもそんな良い建物じゃないしねぇ

没個性に走るのではなく、没個性にしか住めないからでしょう

>>8810 通りがかりさん
内装などはいくらでもリフォームして最新かつデザイン性も高くできる。そうではなくて、街としての利便性、住まいとしての気品、政財界や学会や芸能分野の居住者たちはお互いにコミュニティとしての品格が分かるからこそ、価値が保たれ価値が上がる

>>8811 通りがかりさん
そこそこお値段が張るのにわざわざ金太郎飴に住むのはなぜに、という疑問です

荻窪など、高級感はあるがタワーマンションを建てるのに消極的な地域は値下がりしにくいですよ

神戸市長はタワマンを将来の負の遺産（廃虚）と言いきっている。タワマン禁止条例により、人口は相対的に減っているものの、寧ろ既存住民には望ましいこと。よくぞやってくれたと思う。
世田谷区も二子玉川のタワマン開発失敗（旧来富裕層住民や地元有力者からのブーイングが酷い）で懲りたのか、以後タワマンは禁止されている。これも喜ばしい。
そのせいか、神戸も世田谷区も業者による恨み節が引きも切らない。やれ高齢化が甚だしいとか、世田谷爺は我が儘だとか、開発から取り残されているとか、住んだことも無いくせに相当恣意的かつ悪意のある論調。
冗談じゃ無い。平均年齢なんか世田谷区も港区と1歳も変わらないし、そもそも再開発なんて、自治体がふるさと納税のせいで失われた税収を取り戻そうとなりふり構わず成金小金持ちを沢山おびき寄せ税収を増やすべく、それにつけ込んだデベと結託した悪魔の手段以外の何物でも無い。
世田谷区はそう言う意味で（ふるさと納税の減収は都内随一でも）タワマン禁止してくれたことは英断だと思う　（なので自分はキチンと世田谷区に税を払っている）
ちなみに個性的な低層マンションは多いので，東京育ちの富裕層には人気がある
城南城西は田舎者や中国人が殆どいないのでホッとする。
例えばこれら↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/690185/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680123/

>>8813 eマンションさん

理由は簡単
タワマン＝成功者の証しという世間一般の評価はデベとデベをスポンサーに持つマスコミ（NHK以外）によって作られた虚像、つまり捏造に地方のカップルや単身者が騙されているからです
小泉政権時代、容積率が緩和され、ふるさと納税でピンチの地元自治体へのカンフル剤としてタワマンを建てて小金持ちであるパワーカップル（実態は只の共稼ぎ）を沢山収容してしまえばいいと言う、デベの悪魔のささやきにまんまと為政者が賛同し，結果、自治体とデベの「悪の枢軸」によりタワマンラッシュがスタートしました
お上りさん夫婦は通常金利だと手の届かないタワマンも、低金利と共稼ぎ2馬力なら買えるという悪魔のささやきに、パワーカップルだのおだて祭り上げで舞い上がり、後先考えず判子を押すのです
田舎じゃまず無い超高速エレベータ、高層からのネオンサインとガントリークレーン、立派に見えるエントランスなど、お上りさんが今まで見たことも無いものに目が眩むことは自然の理，作ればホイホイ売れる訳です。
勿論彼等はそこがかつてゴミの島だった忌み地であることなど知りません。
埋立地も都心だと思っているので、騙すのは簡単、その結果が今の湾岸タワマン団地群です　
歴史は繰返す。いずれはかつての郊外ニュータウンのような老人病棟，廃虚に移行する運命にあります
勿論東京生まれ育ちは見向きもしません。大地震が起こらずともいずれ日本の負の遺産になるでしょう

まぁ湾岸タワマンはいずれ負の遺産になるのは明白でしょうね

>>8816 購入経験者さん
タワマン=成功者の証？それは初めて聞きました。そんな世間一般の評価なんてあるのですか？どこを見ればでていますか？

>>8818 eマンションさん
東京カンテイよればタワマンの世帯数は40万戸あるそうです。我が国にはタワマンだけでこんなに沢山の成功者がいるのですね

今時、都区部で駅近大規模マンションを買おうと思ったらタワマンしかない。新築タワマン買ってる人はステータスなんか全く考えないで利便性で選んで買ってるだけだと思うよ。成功者の証とか買えない人がひがんでるだけにしか聞こえない。

>>8820 匿名さん

利便性と言うけど、却って不便では？
駅徒歩5分でもタワマンの5分と戸建の5分は全然違う
うちは玄関出たら早足5分で電車に乗れるけど、タワマンの上階なんか敷地の外に出るだけで5分、そこから駅の入口まで5分、更にターミナル駅が最寄駅だと駅の入口から電車に乗るまで長い構内を歩くから更に5分掛かるなんてザラ
ゴミを捨てるのだって24時間いつでも捨てられると言うけど粗大ゴミ一々下まで降ろすのも大変（搬入はもっと大変）　戸建なら玄関先まで取りに来てくれる
間取も駐車場も狭い、洗車もEVの充電もできない、洗濯物も布団も干せない、風通しも悪い，余計な付属物が多く管理が割高、理事会も面倒、ダメ押しは、値段の割に狭く建替が不可能なこと
まあ切りが無いけど、どうみても成功者の証しとは思わないし，下らない見栄だけで買っているとしか思えないｗ

>>8819 マンコミュファンさん

失敗者（負　け　組）の間違いでは？

都心はそもそも不便。
まず駐車場が少ない。立体Pは面倒、歩くのもしんどい（特に子持ちファミリーには地獄）
スーパーやホームセンター、ペットショップ、少人数の塾とかスポーツ施設がない
オープンカフェや座敷の外食も、余程の高級店でなければ無いに等しい
服や雑貨、インテリア店ばかり沢山あるけど，高い割に欲しいと思うモノがない
外食も大して旨くも無い
病院はあるけど待たされる
公園や子供の遊び場も少ない　ボール遊び、自転車，水遊び、虫取り、かけっことかできない　今は遊具もない
治安が悪く，JR沿線も六本木も夜は一人で歩けない　交通量が多く交通事故も心配　文化も大したことないし病院は待たされる　
銀座も六本木も東京駅も新橋もジジイと外国人ばかり　秋葉原も上野も東京駅も歌舞伎町並に治安が悪い
町並みはビルと首都高だらけで醜悪　空気も悪く自然が無い　東京湾も下水臭い
お上りさんが都心や湾岸に憧れる理由がホント理解できない

東京の悪い面は田舎者がくる街しかいってないから感じるのかなって

>>8823 口コミ知りたいさん
同感です。通り１本で治安変わリます。セキュリティは24H必須ですよね。
快適に暮らすにはお金をかけ地元人脈広げてやネットリテラシーあげての工夫が必要ですから、カツカツのお登り子育て世帯が住むところではありません

ちょっと話が最近ズレて来てる気がするのだが、ついに始まった都心マンション暴落について話しを戻さないか？

>>8826 マンション掲示板さん

だってその話題じゃ当分話せないじゃない

>>8824 マンション掲示板さん

うーん　私は幼少時は都心で，転勤の一時期を除き、ほぼ城南（父母それぞれ実家の目黒区と世田谷区戸建）から都心勤務だったから大体町の様子はわかるよ　独身時代は江東、杉並、練馬の社宅や大田区にも住んでいたしね
都内ならやっぱり東急沿線かな　商店街が落ち着くし電車もすぐに乗れて空いている。自然も適度にあり、タワマンも禁止されて空が広い　最近は庭に鶯やハクビシン、アライグマの親子までやってくる
この間なんか狸が猫専用の通路から家の中に入ってきたよ　環八より都心寄りなのに
でも地方もいい。都会者には冷たいと言うけどそうでもない。地元と打ち解け未だに交流があり（自治会の組長までやらされたけど）、政令都市じゃ無ければ最高
仕事中でもノルマさえこなせば社用車で温泉やワインツアーとかやりたい放題。本部役員も同じ目的で出張にやってくるしね
今はネットの買物で何でも手に入るしテレワークもできるし、都心と利便性は変わらない
老後は地方，最低でも湘南辺りに住みたいとおもうこの頃（妻子さえ説得できれば）　
見栄さえ張らなければ、健康寿命が尽きるまで、せめてリタイヤ後は東京に住む必要は無いとマジで思うよ

都心マンションの価格が一時下がることは今後もあるだろうけど「今が買いごろだ」と考えるまで価格まで下がることはないだろう。
買いたい時に身の丈の範囲で買える住まいを買うのがいいよ

でも中国も不動産バブル崩壊してるし経済も悪化、ニューヨークの商業施設やアパートもピークから4割も価格下落、パリも不動産下落、世界を見ると日本にも同じ事が起こらないとは言い切れないよね

>>8830 マンション掲示板さん
中国は建設中などの不良在庫マンションが膨大、米国の商業不動産の下落はオフィスだし今後金利低下すれば回復が見込めます。状況が対照的ですね。
まだまだ国際都市の比較では都心マンションは割安です

>>8830 マンション掲示板さん
ニューヨークも上海も都市化の進行は不可逆で都心は一般人が買える価格よりは遥かに高額ですのでご安心ください

デフレから弱インフレ経済へ移行しつつある。今後数十年、膨大な金融資産を持つ富裕層が東京の都心の高級マンションを購買し維持するのか。海外含めた投資家が東京のオフィス、ホテル、商業施設などに投資をするのか。インバウンドは続くのか。それらの需要に対して足りるたけの都心の開発適地が新たに供給されるのか。ますます人手不足のなかで現場作業員賃金＝建設費用は更に上がるのではないか。
上げ下げしつつも徐々に価格が上昇する未来しか見えないように思える

現場作業員賃金なんて大して上がっていないよ
マンション管理の給料も月10万位の手取しかないよ　ボーナスも昇給も無し（時給1100円だったのが1200～1300円になったくらい）
余り上がらないから、人材の質も低下している
資材も3年で1．3倍位だから、日経平均やＮＹダウ、金の値上がりより低い
上がっているのはデベのボーナスと内部留保、あとは管理修繕費だけ

株価が大きく下落した今年の8月5日、あなたは？
①投資していなくて良かった。投資は投機だからやっぱり怖い。
②買い場の大チャンス。普段から指標をみているから割安な優良株かインデックス投信を買おう
③割安だとは思うけど普段勉強も準備もしていないから何をどう買えばいいのかわからない
④長期分散投資を旨としているので短期の変動は気にしない
⑤不動産と株価は関係ない無関心
⑥経済はもうだめだ。下落相場がくる。終わりの始まりだから保有株を全部売ろう
⑦思ったとおり下落し始めた。でもまだ昨年よりも高い。もっと安くなって一番安くなったところで必ず買おう

>>8834 匿名さん
ありがとうございます。いろいろ上がってますね。これからもあがりそうですね

>>8832 マンション検討中さん

海外と比べるのはナンセンス　東京が割安というけど、同じ条件の同じ都市は世界に二つと無いし、為替レートやその国の物価指数も経済情勢も変わるからね
東京は東京　ロンドンはロンドン　比べようがない
言えるのは、これから日本の生産年齢人口減少は加速、日本経済は衰退の一途を辿ること
2030年には団塊世代が消滅する
絶対人口も毎年山梨県全部の人口規模（▲80万弱）で消えていき、結婚しない単身世帯だけは絶対数が多少増えるので、特に持て余し気味となる郊外の戸建や築古之マンションやアパートは余る。
ただ今の若者は金がないので建替えする財力が無く、空家放置もしくは外国人などが居住しスラム化廃虚化が進む
一方、中国は都市部が景気回復しつつあり、東京など海外に逃亡を企てた富裕層は中国内にＵターン、湾岸タワマン値下がりに拍車がかかる
今の再開発も、半世紀前の高度成長時のインフラ更新が一斉に来ただけで、財源には限界があり，人手不足と居住需要の一巡で収束に向かう
なので、今マンション買うと高値づかみとなり、きっと後悔する

>>8835 マンション検討中さん
　
普通のお金持ちは④と⑦でしょ

>>8838 販売関係者さん

④だけじゃない？

>>8837 販売関係者さん
地方→郊外→湾岸タワマンの順に下落するとのシナリオですね。都心好立地のマンションだけは維持する可能性高いですよね。賛成です

インフレになると供給弾力性の低い財（価格が上がっても供給を増やしにくい財）が供給弾力性の高い財（生産力の調整で供給を増やしやすい財）よりも値上がりしやすいです。都心マンションはどちらになるでしょうか

>>8837 さん

>>8837 販売関係者さん
統計学的に経済指標の国際的な連動性が近年ますます高まっていることはご存知でしょうか？
都心不動産の将来性を予測する際に海外動向、金融市場、物価やインバウンドの動向を無視して日本の人口のみで価格を説明しても説得力がありません。
この10年の値上がりを日本の人口動向でどのように説明しますか？

2025年以降、都心のオフィス、商業施設の再開発案件の竣工着工は続々とあるけど、大型マンションやタワマンの竣工、供給はかなり減る印象。本当の都心ではないけど晴海フラッグ販売さえも終了。都心マンション市場はどうなってしまうんだ…今も玉不足なのに恐ろしい

海外と比べてるのではなく、海外というか世界の動向を無視する方がナンセンス

>>8844 マンション掲示板さん
本当におっしゃるとおり。国全体の人口増減を特定かつ特別な地域に単純に当てはめると予測を間違いますよね。
視野を広げて域内名目GDP、インフレ率と金利、金融機関の融資スタンス、域内就業者数、域内平均賃金推移、金融資産ストック、域内世帯数推移、地域内の商業施設オフィスホテル竣工計画、地価動向、不動産業の業績、外資対内直接投資の動向あたりはよく確認したいです

株式も不動産も世界経済も全て連動しているから無視出来ません
だから今東京だけ不動産が爆上がりしてるのも異常だし、いつそれが弾けてもおかしくはないということ

>>8846 さん
2024年中国と欧州は下落してますね。
でも米国主要都市は反転値上がり、メキシコ、南米、インド、インドネシア、フィリピン、豪州、中東の都市も値上がりしていますから、東京も負けていられませんね

>>8846 eマンションさん
米国株は市場高値更新、日経平均は一時4万円回復。東証プライム上場企業は過去最高益更新見込みだそうです。心強いですね

大地震がもし起きれば
湾岸からイッペンにガラガラ

>>8849 匿名さん
湾岸タワマンは耐震免震構造なので安全性は高いです。でも液状化、古い橋梁リスク、高潮、塩害、停電は気になります。また有名大学、進学高校、塾の中核教室、また老舗飲食店や神社、セレクトショップ、フラッグシップストア、アンテナショップなどもほぼないです。

山手線の内側、西側がおすすめ

>>8849 匿名さん
湾岸タワマンは耐震免震構造なので安全性は高いです。でも液状化、古い橋梁リスク、高潮、塩害、停電はやや気になります。
パチンコ、風俗、ラブホなどが少ないのは良い点ですが、有名大学、進学高校、塾の中核教室、老舗飲食店、神社、セレクトショップ、フラッグシップストア、アンテナショップ、こだわりの専門店などはあまり見かけません。地下鉄の駅なども今後増えてくるといいですね

大地震が来たら株価も一気に下がるでしょうね
もちろん不動産も

>>8852 eマンションさん
Buy disaster（災害は買い）という市場の格言はご存知でしょうか。

>>8852 eマンションさん
サイクルとしては南海トラフ地震の方が先かも知れませんね。そうなれば、さらに東京への集中が加速してしまうのでしょうか

南海トラフで東京に来たって東京も首都直下が来るんだから意味ないんじゃない

>>8855 マンション掲示板さん
相場下落を希望しているというよりも、東京の被災そのものを期待しておられるのですか？都心の高台地区は地盤もよく建物やインフラなどはほとんどすでに耐震化済ですので関東大震災のような焼け野原みたいなことにはなりませんのでご心配無用です。数年経てば希少価値が増すことはあるとは思います