変動金利は怖くない？？　　その42

>>820

銀行は金利4%で審査するからね。その属性で借りられるのならば大企業に長く勤めてる等個人の属性が良い場合や、頭金をかなり入れた場合でしょう。

そして、審査に通らない人がフラットで借りて破滅へと進む。

年収の6倍強の物件の審査が通ってしまい
ここを読んでいてちょっと不安になりました…。
今あるマンションを売るか貸すかするからだと思いますが…。
そういう変則的な場合の大雑把な目安は

借入額－売却額
借入額－賃貸収入
(厳密にはいずれも費用など別途)

と考えればいいでしょうか？

何かの宣伝サイトかも知れないけど言ってることは言い得て妙。
上がるかどうかはわからないけどデメリットは「漠然とした不安」だそうだ。

ttp://www.sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html
参考までに私の決断を紹介すれば、「上昇懸念あり」です。２０１１年６月、これまで
１０年間返済を続けていた変動金利の住宅ローンを長期固定金利の商品に借換えました。
しかし、これは私個人の決断であって、皆さんにその選択を促すものではありません。
正直、上昇するかどうかは分かりません。単純にこれだけ長期固定が下がってくると、
変動金利で借りているメリットが少ないと感じただけです。金利がほとんど相違ないの
で、借換えによる金額的なメリットはほとんどありませんでした。手数料がかかった分
マイナスです。しかし、上昇リスクが排除できたことが自分にとって大きなメリットで
あったと感じています。

変動金利上昇の予測根拠は何かといえば、断言できるものはありません。あるのは漠然
とした不安だけです。前述の通り、住宅ローンの金利が大きくは上昇しないであろうと
の見方ができる一方で、徐々に進んでいる資源高騰、日本の国債残高のリミットオーバー、
投資先を失い市場にあふれかえる大量のマネーが地下に眠っているマグマに引火し、
地殻変動を起こしはしないか・・・その時金利はどう反応しているのか？そのような、
形容の出来ない不安が、ただ私の中から抜けないというだけのことです。

>>824

そう思うなら固定にすればいい。そもそも固定を選ぶ理由ってそれだけでしょ？

住宅ローン減税1%。変動金利0.775%。
ローン減税がある10年間0金利が続いて欲しい。これはただの願望。
でも金利上昇リスクより増税リスクの方が高いと見て変動でローン組んだ。
そんなに間違った選択じゃないと思うのだけど。

アメリカの話と日本の話を分けて考えませんか。
2006年に日本が0.25上げたとき、アメリカの政策金利が
どれほどだったかを考えれば、もう少し冷静な議論ができるかと。

結局日米金利差を広げないと円安を維持出来ないからね。

>823
マンションを貸すなら、年収はその分増えるよね。
マンションを売るなら、その分を繰上げに回したりできるよね。

なので、大雑把には>823の書いてある式でいいと思いますよ。

円安にならないと景気が良くならない。円安になるためにはアメリカの政策金利と日本の政策金利差が広がらなきゃならない。
アメリカが金融緩和をやめて政策金利を上げても日本は簡単に0金利を解除できないって事か。

>829 さんありがとうございます。
しっかりやりくりして頑張ります。

今後の株価の推移をどう見ます？

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M146IU0UQVI901.html
「生損保の日本株売り峠越えへ、ソルベンシー対応が収束－株高一助に」
３月23日（ブルームバーグ）：日本株市場では、長らく株式需給のバランスを崩してきた
国内生命保険、損害保険会社の売り圧力が今年度内に峠を越すとの期待が高まっている。
株式の価格変動リスクを厳しく見積もる新たなソルベンシーマージン（保険金の支払い
余力）比率の導入について、生損保の対応が収束するとみられているためだ。

東京証券取引所の株式分布状況調査を見ると、生保・損保による日本株の保有比率は金額
ベースで低下傾向にあり、2010年度には6.4％と過去最低となった。一方、海外投資家は
10年度に26.7％とリーマン・ショック前年の07年度（27.4％）以来の水準に上昇。
こうした流れは足元でも続き、投資部門別売買動向によると、３月１週まで生損保は10週
連続売り越し、海外勢は11週連続で買い越している。

東海東京証券の仙石誠マーケットアナリストは、「新年度入りする４月以降は、生・損保
による株式売却が減る可能性が高い」と指摘。海外勢の買い越しが続く中、生損保の売り
が出にくくなることで、来年度からは日本株需給の改善が徐々に大きなテーマに育ち、
中長期的な相場の底入れ、上昇基調への転換につながると予想している。

また証券会社か。

エコノミストがどんな予想しようと、ようは企業業績が改善するかどうかだけだと思うけどな。

株は実態に離れて急激に上がると反動で必ず暴落するから実態に合わせて3年くらいかけて20000円目指すくらいが一番良いシナリオじゃないかな。そうすれば2014年位にゼロ金利解除かな。

>>834
3年で日経平均2万を急激と思わないことの方に驚いた。もちろん最もいいシナリオだろうけど。

年3000円の上昇は急激？

これからは日本株の逆襲でしょ。
とりあえず年末には16.000円、来年末には22.000円を目標に頑張ろう！日本！

>>837
どうしたらそんなに日本企業が成長するのか、具体的な方法論が無いと
福島は除染出来る、って言ってる人と何ら変わらないよ。

>>838
何かネガティブだね・・

>>837
そりゃ無理無理ぽ。

ドルもまた82円台に戻ってるし・・・。

日経平均10,000円が１年で13,000円になったら年30%の上昇です
年収500万の人が1年で650万になるんです
十分急激だと思います
３年で日経が20,000になるなら今買っておけば３年で金融資産が２倍になるということです
実現すればすばらしいですね

>841
日経平均がこの半年で３割弱あがってますが、あなたの給料は３割アップしたんですか？

日経平均と年収比較するの変だろ。2006年18000円から2009年7000円で年収半分になる。

ちなみに前回は2003年が7600円2004年が12100円2005年変わらず。2006年17500円2007年18200円。

今回2009年7000円2010年11300円2011年変わらず。

日本を過小評価するなら別だけど、
実績として日本の変動金利は過去平均は4パーセントぐらい。
そっから優遇幅を引いたのが実際の支払いの金利。

少し遠回りしてるけどこのあたりが我々の落ち着きどころじゃないかな。

>>842
すみません
３割上がるということを身近なたとえで説明したかっただけです

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE82M00O20120323
［東京　２３日　ロイター］　白川方明日銀総裁は２３日午前の参議院予算委員会で、
デフレ脱却や円高克服に向け、政府と日銀は認識を共通にしていると思っているとし、
「今後ともしっかりとした政策を行っていきたい」と語った。
また、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が実施している「オペレーション・ツイスト」を
日銀が導入することについては、短期金利が上昇する可能性があり、適切ではないとの
認識を示した。川上義博委員（民主）の質問に答えた。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

仮にツイストオペで短期金利が上昇しても変動金利は連動するんかね？

>>844
高度成長期が平均を異常に吊り上げてるだけで
ここ10年の平均は1％以下。ゼロ金利を1回だけ解除出来たが、またすぐゼロ金利に逆戻り。

バブルの頃の7～8％が平均を引き上げてるからね。

変動は短期金利ざゃなく政策金利

>>849
短期金利ってのは償還期間が短いものの総称ですよね？
その代表的な短期金利が無担保コールレート・オーバーナイト物で、
日本では政策金利にあたるものはこれですよね？

だからツイストオペで短期金利全般が上昇すると変動金利は連動しないんですかね？
っと聞きました。

コールレートは日銀がオペレーションでコントロールしてるから関係ない。

ツイストオペで短期国債をオペレーションすることで上がる短期金利は、
短期の国債のことだろ？

まあ、その結果として、超長期でみたら影響あるかもしれないけど。

>>850
ツイストオペは今日、日銀総裁が強く否定したばかり。

ツイストオペはアメリカが資源価格高騰によりこれ以上の量的緩和が出来ないという立場から、保有する短期債を売って長期債を買い、長期金利の低下を狙ったもの。

量的な緩和ではないが金融緩和なのは間違いない。今後日本も資源価格高騰が起きれは同じ政策に舵を切る可能性は有るけど、金融緩和でやってるのに政策金利が上がったら意味ないじゃん。

なんか、シミュレーションで具体的な数字が出てきたり、金利の予想の根拠が話されるようになったら
変動金利が危ないという書き込みが止まってるね。

資源価格高騰の懸念は昔から言われるけど、日本だけはデフレだからな。
公示地価もマイナスだらけ。

住宅ローン減税もあり消費増税前の今はマンション買い時とは思うけど、資産インフレになる状況ではないな。
変動ローン以外の選択はないな。

>855

そんな書き込みをすると、また「あいつ」がやってくるよ。

固定金利を保険に例える人？

今年か来年に住宅ローンを組んで
今後、15年以内に繰り上げ返済等で完済できる条件の人なら
変動以外の選択肢は思い当たらない。
ある程度、まとまった繰り上げ返済ができれば元本を大幅に
減らすことができるから、金利が多少上昇してもさほどの影響は無い。
ということは、まとまった繰り上げ返済をするなら、平成２８年迄に
どさっとやっておいた方が賢明。
平成27年までは、今の低金利動向に大きな変化は出てこないので。

中古物件を買っておけば金利が上がって支払いが苦しくなっても売れば残債残ることは殆どないし、金利が4%にでもなるならマンションの価値が上がっているので変動金利は怖く無いと考えています。ただ絶対に売らずに住み続けるなら変動金利で良いか迷います。

変動の基準金利が仮に3パーセント台後半になっても
優遇金利等で実質は1パーセント台か2パーセント台。
3パーセント台に乗るまで少なくとも5年以上はかかるでしょう。
5年以内に、がっつり繰り上げ返済して元本減らしておけば
そんなに心配することないと思うけどね。
正直、今後」10年以内に変動の基準金利が4パーセントを超えることは
考えられないですよ。

消費税が上がったら金利に影響あるの？

>>862
普通だと税収アップ→円安心？→円買うか→円高＆債権高となる
従って、景気を考えると金融緩和とセットで行うことが予想できる
ということは政策金利はゼロ金利継続となる

しかしながら欧米の消費税率が日本より遥かに高い先進国でも利上げは
普通にあるわけだから、消費税率が上がったらゼロ金利継続との楽観的で単純な
ストーリーが続くかどうかは日本の底力次第やね。

>>864

単純に消費税だけで比較しても意味ないのでは？結局金利は景気次第なので日本より遥かに消費税の高い欧米は日本より景気がいいから金利が高かったってだけ。

これから日本が消費税を上げても景気が良くなるのならば金利は上がるでしょうが消費税を上げた事により消費が低迷して景気が停滞すれば金利は上がらないでしょうね。

なんで背景も状況も環境も違う他国と比べて云々する輩が後を絶たないかね？
無意味なことに、いつ気がつくんだろうか？

ウチの親父が借りた事業融資って金利いくらだったかなって見てみたら、
変動とばかり思ってたが10年ローンの全期間固定1.3ぐらいだった。

最近は事業融資も固定が安いから固定が主流になりつつあるのかな。

今後、金利は上昇するでしょう。

なんか金利が上がりそうなので、固定にしようか迷ってるが、

例えば、10年固定を2％で借りて2年後に5％まで上がって9年後に2％まで下がったとしたら、
借りる側は良かったと思うが、銀行側は損をすることになるのかな

＞776

あまりにも変動有利な計算な気がしてならないのですが・・・
最初の方の3つの比較は
３０年間金利が4％を一度も超えない・・・
有得るのでしょうか？

それと金利優遇が続くから店頭金利が上昇しても優遇金利があるから金利が例え1～2％上昇しても大丈夫という安易な発想が多いかと思います。
そもそも金融機関が逆ザヤ状態で多額の住宅ローンを放置すると思いますか？
普通に考えれば、店頭金利を上げるかと思いますよ。
なので、変動金利が金利優遇後でも4％や5％になることは十分有得るかと。

>>870

>そもそも金融機関が逆ザヤ状態で多額の住宅ローンを放置すると思いますか？

そもそも金利を急激に上げて債務不履行になって一番困るのは銀行です。
銀行は貸した金を回収してなんぼです。

その発想だと銀行は借り手が払えないような金利には上げられないとなります。

よって、変動金利が金利優遇後でも4％や5％になるような状況とは、世間が
変動金利が金利優遇後でも4％や5％になっても住宅がどんどん売れているような状況となります。

>>870

変動は5年125%ルールが有りますのでいくら金利を上げても適用されるのは5年後でしかも125%までとなるので、5年後に金利高騰により返済額が125%を超えた時点で逆ざやです。（調達コストよりも入ってくる利息のほうが低くなるので当然です）

ようするに銀行はいくら金利を上げても5年125%ルールが有る限り逆ざやになるのです。

>>870
>あまりにも変動有利な計算な気がしてならないのですが・・・
>最初の方の3つの比較は
>３０年間金利が4％を一度も超えない・・・
>有得るのでしょうか？
そう思うなら、固定で借りれば良いと思うよ。

30年ローンの時点で、それなりに配慮していると思うけどね。
変動・固定、どちらでも返せる人なら30年もかかるはずないから。25年が良いとこ。
そして返済期間が短くなるほど、変動を選択する合理性が高まる。

シミュレーション自体は、とにかく初期に残債を減らすことが大事ということを示しているから、
相場観を入れずに淡々と繰り上げ返済するだけでも十分な効果がある。

金利が上がる上がるって・・・そんなの当たり前でしょ。
これ以上、下がる余地はほとんどないんだから。いつかは上がることは確実。

問題は多少の金利上昇があっても固定金利より総支払額が少なく済むかどうか。
個人的には、10～15年で繰り上げ完済見込みなら1.7％優遇の変動の方が逃げ切れると思うが。

>870

>776です。
>870さんが、>776の前半のシミュレーションよりも金利が上がると考えるならば
固定にすればいいと思います。

また、前半だけについてコメントをされていますが、後半では30年後に金利が4％や
5%を超えるケースも計算してあり、どういう状況なら変動が安いかを示しています。

それと、シュミレーションに対するコメントを見ると、シミュレーションというものを
誤解されているように感じます。

シミュレーションというのは、あくまでも仮想的な状況でどうなるかを示して判断の
参考にするものです。

>776のシミュレーションは変動と固定の支払いがバランスする金利ってのはどれくらい
かを示すのが目的です。
Ａまでは変動が得で、Ａを越したら変動が不利というラインを示すシミュレーションに
対して、Ａを基準にしたら変動が有利というコメントは的外れです。


なお、>776は固定について30年間すべての期間で1.5%の金利としていますので、固定に
ついても相当安い金利を仮定しています。

で、そういったシミュレーションの使い方を踏まえて、個人的な判断を書くと、過去の
日本の経済成長と金利の関係を見ると、今後すぐに金利が上昇をはじめ、4%を超えるまで
上がるのは難しいと思います。
となると、>776の後半のシミュを考えると、変動が固定よりも支払いが多くなる可能性も
少ないと思います。

>776ですが、ついでに書いておくと

内閣府が「経済財政の中長期試算」というのを定期的に出しています。
この中に、2020年までを予測した「成長戦略シナリオ」「慎重シナリオ」というのがあり、
成長シナリオは民主党の言っている3%成長を基に作った数字ですのであまり信じられない
ので慎重シナリオをみると、慎重シナリオでは徐々に経済が回復し2020年度で実質1.1%、
名目が1.8%の成長になります。

ついでに、なんで成長シナリオがあまり信用できないかというと、その前提が1983年から
93年の経済（正確にはTFPの伸び）を参考としたときの値になっています。
つまり、バブル経済の時くらいの状況を想定して、これからの経済を考えて3%が限界と
いった感じです。

慎重シナリオは過去の平均となっていますので、最初がどこからかきちんと確認していま
せんが、80年代からだとしてもバブルが入っていますし、それ以前からだと高度経済成長が
含まれます。

なお、内閣府の予測の物価はいつもすぐに上がり始める形になっており、あまり信じられ
ませんので、成長シナリオだったとしても名目で3%も成長することはないでしょう。ｗ

それと、「経済財政の中長期試算」には2023年の数字もありますが、これは成長シナリオも
慎重シナリオも2020年よりも成長が低下しています。人口の減少などの要因があるためです。

2011年と比べて2030年で人口が8%程度減少しますし、高齢化で労働力人口は12%くらい減少
します。

なので、今からローンを借りて20年後2030年や30年後の2040年の日本を考えると、金利が
4%だ5%だってのは可能性が少ないと思います。

金利4%ということは物価が上がっても買い控えが起きない経済情勢になるって事でしょ？
これは年金不安など解決し給料も増えるって事。

喜ばしい事だけどとても道筋が見えない。

そもそも変動で15年から後を考えること自体が間違ってると思う。

10年後ぐらいには変動でも固定でも、どんなに金利が上がっても
大丈夫な水準まで持って行かないと安心とは言いがたいのでは。

今の経済状態では35年ローンなんて考えるべきではない。
戦術としての35年ローンはあっても、35年かけて返そうなんてリスクが大きすぎる。

逆に変動がすぐに危険って言ってる人はローンや政策金利自体を理解していない。
固定にしてて助かるのは、正の方向に（経済成長によって）政策金利が上がる場合だけ。
日本の破綻や国債急落による政策金利上昇は、固定でも変動でも助からない。
この場合助かるのはリスク回避ポジションによるヘッジのみ。

１０年後に残債が２００万切っていれば
変動金利が優遇後で３％を上回っても
あんまり気にする必要ないでしょ。
めんどくさかったら、一括返済で完済すればいいわけだし。
控除だけきっちり１０年間使い切って後は一括完済がベター。

まあ、変動金利が４～５％台を推移している展開を
どう考えても読めない。
当然ながら日本破綻とかの地球滅亡レベルの仮想ネタは、とても食えないので
相手にしません。

金利が上がる上がるって騒ぐ人は経済状況が今と全く変わらないで金利だけが上がる前提の話が多い。

金利が上がるにはそれなりの理由があり、経済状況も背景もガラリと変わってるでしょう。

金利には影響無いけど去年と今年だけ見ても全然違うし。

>>879

テンプレ読んで下さい。テンプレ実行していれば5年後に変動が3%超えても返済額は増えません。

なんか、株価が上がっただけで景気が上向いてきたような気がしてしまう。

生活実感の方はさっぱりだが。

そもそも金利がどうなるか分からないのに何年以内に完済とか意味がないのでは？

ただ、言える事はローンが長期化すると変動固定に関わらす、色々なリスクが高くなる。収入、健康、年金等。金利リスクだけ見たらテンプレ実行だけでいいと思うけど？

変動が5%や6%になる事を想定して、しかも高金利な状況なのに経済とかを無視して所得が変わらず金利だけが高騰する可能性としてはかなり低い状況を想定して対策をするのは無駄かと。ならもっと身近な事に気を配ったほうがいいよ。

ITバブルくらいを想定しとけば十分じゃないかな。
返済期間長い方がリスクが増えるのは間違いない。

>878
だと、35年以上支払う賃貸はアウトですね。

むしろ賃貸は残債が残らないので一番安全かも。

ITバブルの時は0.25しか金利上がってない。株価は20000円まで行ったけど。

ならイザナミ景気のが金利0.5まで上がってるからリーマンショックが無く、あの状況が長期間続くような状況が来れば金利は更に上がって来ると思う。

2006、2007年頃の状況が5年位続けば年2回利上げで今より1.25金利が上がる感じか。

むしろ独身は残債が残らないので一番安全かも。

独身賃貸最強ですか？

少子化問題の根幹が垣間見えます。
若者にそのような考えを持つ人が増えているのかもしれませんね。

結婚して子供作って無理してでもマイホームを持っても頑張って働けばなんとかなるって思える世の中にならないといけませんね。

若いうちはいいけど、60歳になっても独身賃貸はちょっと嫌だなあ・・・。

2006年頃の景気が5年も続いてくれたら
すぐに完済できるし、金利が幾ら上がっても余裕で払えるなあ。
まあ、あり得ないと思うけど。

(米国)利上げ時期、１年前倒しか
短期金利デリバティブ（金融派生商品）トレーダーは、ＦＲＢがフェデラルファンド
（ＦＦ）金利の誘導目標を14年遅くまで低水準に維持するとの設定よりも１年前倒しで
引き上げると予想。ブルームバーグが集計したデータによると、23日時点でオーバー
ナイト・インデックス・スワップ（翌日物金利と固定金利を交換する取引、ＯＩＳ）の
フォワード市場は、13年10－11月近辺に0.25ポイントの利上げが実施される可能性を
織り込んでいる。

今月のＦＯＭＣ以後、景気が改善しつつあることを当局者が認めたことで追加刺激策の
観測は後退した。バンク・オブ・アメリカ（ＢＯＡ）が20日公表した調査では、投資家
の47％は当局による追加資産購入を予想しないと回答。同割合は２月の36％から上昇
した。ピアポント・セキュリティーズのチーフエコノミスト、スティーブン・スタンリー
氏は、量的緩和第３弾（ＱＥ３）の可能性が低下する一方、ＦＲＢの「米経済に対する
極めて懐疑的な見方」がこの選択肢をなお生かしていると指摘。「当局がＱＥ３を実施
するとは思わないが、議題から完全に外れてはいないと思う」と述べた。同氏は13年半ば
の利上げを予想している。　
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M1GV7W6KLVR501.html

(欧州)ＥＣＢ金利据え置き観測強まる
［ロンドン　２３日　ロイター］　２３日の欧州短期金融市場では、欧州銀行間取引金利
（ＥＵＲＩＢＯＲ）先物価格が小幅上昇した。南欧諸国の財政目標達成能力や景気減速へ
の懸念から、欧州中央銀行（ＥＣＢ）の金利据え置きに関する見方が強まった。

ＥＵＲＩＢＯＲ先物は２０１３―１４年の各限月が２―５ベーシスポイント（ｂｐ）上昇。
２０１３年１２月限は９９．０１となった。同限月は前週、ＥＣＢが２０１３年末までに
利上げを開始するとの見方を背景に、９８．８１の安値をつけていた。

ＥＵＲＩＢＯＲ、ユーロ圏翌日物無担保金利加重平均（ＥＯＮＩＡ）市場では現在、
ＥＣＢは２０１４年にかけて金利を据え置くとみられている。

スペインの財政見通しや、イタリア政府の労働改革推進能力への懸念から、
両国の国債利回りが上昇していることもあり、ＥＣＢは、今後も非伝統的流動性供給措置
を続けるとみられている。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPTJE82M00W20120323?sp=tr...

基本的な事でごめんなさい。
政策金利が0.1%上がったら銀行の変動金利も同じく0.1%上がるの？

>>894

そうです

>>892　>>893

結局金利は景気連動って事で

>>892

NY市場　FRB議長発言受けてドル売り
http://www.gci-klug.jp/fxnews/detail.php?id=142707

バーナンキFRB議長は、雇用の拡大ペースが持続可能かどうかは不明、米労働市場は正常からほど遠い、金融緩和は雇用の大幅拡大をもたらすために必要、などと述べた。
発言を受けて市場はドル売りで反応し、ユーロドルは1.3290近辺と本日の高値を一時更新した。

ＦＲＢ議長、米景気回復の賞賛ためらう－市場誘導リスク警戒

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M1GV7W6KLVR501.html

雇用の伸びが半年間としては2006年以降で最高となったのを受けて、ＦＲＢは13日開催の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で景気判断を引き上げた。ただ、ＦＯＭＣでは依然「高水準」の失業率 や「重大な下振れリスク」を理由に、14年遅くまで政策金利をゼロ％付近に維持する方針をあらためて表明。バーナンキ議長は先週の議会証言でも、エネルギー価格上昇が個人消費の伸びを抑える恐れがあると述べた。
ドイツ・バンク・セキュリティーズのチーフエコノミスト、ピーター・フーパー氏は自身のニューヨークオフィスでのインタビューで、バーナンキ議長が警戒するのは「もっともなことだ」と指摘。同議長は14年終盤まで低金利を維持する方針を１月に表明したばかりであり、まだ米景気の勢いに確信を得る前に、あまりに性急に過度に楽観的な態度を示せば自らの信用を損なうリスクを冒すことになると述べた。その上で、当局が昨年、出口戦略を示したことで金融引き締め時期が近づきつつあるとの観測が広がったが、再び早計に市場を誘導することは望んでいないと付け加えた。
同氏は、１年前の「出口戦略をめぐる議論に完全に水を差したわけではない」としながらも、「当局はそうした過ちを繰り返さない。バーナンキ議長は非常に辛抱強い姿勢を見せるだろう」と語った。

皆さんにご意見を頂きたいのですが
返済期間30年で借りて、10年後に一括繰上げ返済するつもりの場合

変動金利0.865％
10年固定金利1.47％

どちらが良いでしょうか。
金利上昇リスクが高い場合で見積もりお願いします。

なお、途中での繰上げ返済は一切行わない場合でお願いします。(住宅ローン控除を受けるため)

898さん

10年以内だったとしても
住宅ローン控除（1%) < 変動金利になった時点で繰り上げするほうが得ですよ。

そもそもいつでも繰り上げ返済できるだけもっているなら、変動にして、10年以内で金利が1%超えたらその時点で繰り上げ返済、それ以外なら10年目で繰り上げ返済でいいのじゃないでしょうか。

899さん　早速の回答ありがとうございます。

私の説明不足で申し訳ありません。
捕捉させていただきます。

いつでも繰上げ返済はできません。
理由は、定期預金(年利1.7%)で満期が2014年のものがあります。(といっても、借入額の4割程度の金額です)
残りは10年の間に貯まるであろう金額です。(今と収入が同じであれば十分可能な範囲です)
そのため、手元にまとまった資金はありません。
このため、急激な金利変化が起きた場合に対処しきれなくなりますのでほぼ確実に金利変化の影響を受けない10年固定が選択肢にあがりました。


＞住宅ローン控除（1%) < 変動金利になった時点で繰り上げするほうが得ですよ。
これについては、私の計算では繰上げ返済を行うよりも手元で若干の運用をした方がプラスだと判断しました。
例えば、定期預金の金利が0.5％以上であればそちらに預けた方が十分の得だと思います。
住宅ローン控除1％+預金利息収入税引き後0.4％+団信(団信＝生命保険と同様と考え実収入ではないが、生命保険掛け金を減らす効果がある)

>>900
あなたの中では結論が出ているようなので、質問の意味はあまりなさそう。

2014年満期の定期預金は、金利上昇するかしないかのタイミングなのでちょうど良く、
従って変動を選択すべきでしょう。

2.5-3年後に0.25％金利上昇する前提でシミュレーションしてみれば良いのでは。
以降、どのくらいのペースで金利が上がれば等価になるかを確認すれば、納得できるはず。

901さん　回答ありがとうございます。

ここで書くと批判の対象になるかと思いあえて書かなかったのですが
私の中の結論は10年固定でした。
理由は金利上昇のペースが把握できないためです。

しかし、この掲示板を読んでいると変動の方が得なのだろうかと思い始めました。

当初の見込み？(＝非常に大雑把で何の根拠もない数字)は
1年目　0.865
2年目　0.915
3年目　1.000
4年目　1.250
5年目　1.450
6年目　1.650
7年目　1.850
8年目　1.955
9年目　2.015
10年目 2.250
ave 1.52

ここにさらに不測の自体があればもっと急激な金利上昇があるかと考えていました。

しかし、この掲示板を見る限りこのようなペースでの金利上昇はあり得ないのかな？とも思いました。
それを元にもっと低い上昇で計算すると
平均1.2％程度になるのかな？と思いました。
そうなると、10年固定1.47％との差額は20万円程度のようです。
私にとっては20万円は大きなお金ですのでとても悩んでいます。

>>872

125%ルールについて誤解していると思います。
変動ローンでは銀行が逆ザヤになることはありません。

＞９０３
銀行が絶対に１２５％ルールより低い金利で資金を調達できる仕組みを教えて。

>>902
あなたの金利予測はバラ色の未来を前提にしている。
かつ、日銀予測より利上げタイミングが早い。

それを理解した上で10年固定にするのは構わないと思う。
そうでないなら、もう少し検討しても良いのでは？

>>902さん

そのくらいの差だとどっちが得かは結果を見ないとわからないと思いますよ。
変動の方が総支払い額が低い可能性は高いと思いますが、
そこまで悩まれるようなら安心料として払ってもいい差だと思います。

貴方の状況と性格からは10年固定でも私はいいと思います。

>>903

誤解しているのはむしろあなたかと

>902
10年で20万ということは、月に1,667円ですよね。
その差を大きいと感じるのならば、逆に固定にして安心を手に入れてはどうでしょう。

私なら変動にしますけど、>902さんの性格的には固定にしておいて、あとは考えない
方がいいのかなと思います。

>　銀行が絶対に１２５％ルールより低い金利で資金を調達できる仕組みを教えて。

たぶん１２５％を誤解されています。
実金利が１２５％以上になった場合、たとえば１５０％になった場合、月々の返済は１２５％以上は増えません
しかし、実際の返済額は、１５０％で計算されるため、返済額における元金と金利の割合が変わり、期間が延びることになります。
つまり、銀行が損することはありません。

>>909

期間が延びるんだから損じゃん。本当に分かってる？

銀行は損はしないのでは？ただ借り入れ人の借金額が増えるだけです。年間支払額は変わらなくても、支払総額は増えるので支払期間が伸び、借り入れ人が破綻しない限り、銀行は損ではないと思います。

「今年はバブルの入り口だった1985年に驚くほど酷似している」
ttp://www.news-postseven.com/archives/20120326_97197.html

【一部テキストを削除しました。管理担当】

8000円が一万円になれば
そりゃ高騰と言えるが
下地となる状況が全然違うよね。

上がったって表現より
元の水準に戻る兆しがみられる
って感じじゃない？

903.909に絡んでる人はもっと勉強した方がいいです。

>909
>910

>909の説明も悪いと思う。期間は伸びないでしょ。

30年でローンを組んで途中で金利が大幅に上がった場合、125%ルールで月々の支払額は制約される。
でも、金利の計算などは125%ルールで行われているわけではなく、その時点の金利で行われる。

結果として、支払いが足りなくなるので、30年目にまとめて払って終わらせないといけない。
そこで足りないと、最後に飛ぶ羽目になる。

そんな記事見て本当にバブルが来ると思う奴なんているの？

＞914 具体的にどこが間違っているのですか？銀行が損するのが正確ということか、期間が伸びること（単に将来の支払額が増えるだけなのを誤解しているとか）

>>914

125%ルールが適用されると言うことは未払い利息が発生するということ。と言うことは銀行にとって回収するべき利益である利息を受け取れなくなると言うことです。そして、受け取れるのは最長35年後になります。

なのになんで銀行は損しないの？