変動金利は怖くない？？　　その42

最近の流れ、久々にめっちゃためになります！
こういう話が聞きたかった！
低金利を利用して、いかに元本を減らすかですよね。

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>778
ただし、今は住宅ローン減税が大きいので、変動の人は利息の払いが減税の戻りよりも小さくて
利益が出ているならば、その期間は繰り上げずに貯金しておいた方が得かな。

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違う

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>>781
最初は軽減で繰り上げ残金が少なくなったら期間短縮で繰上げるんですよ
ずっと期間短縮で繰り上げても最終的に同じ期間で完済するなら大差ないのです

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>780
>781へのコメントは最後に書いておきます。

>763です。

最初に書いておきますが、シミュレーションでの変動の金利は一定ではありません。
一定の場合も計算していますが、固定との比較では変動が上がる状態をシミュレーションして
います。
固定の方は2.5%のケースと1.5％のケースを計算し
変動については、最初が1%で毎年徐々に上がるケースと、最初が0.875で毎年徐々に上がる
ケースを計算しています。

上記については書いてありますので、>749からの一連のシミュレーションの内容を確認して
みてください。

次に、2万円の話ですが、今回のシミュレーションは、>745さんが書いた、月に7万返すけど、
あと2万くらいは毎月繰上げできるという状況を扱っています。
具体的な条件は、あくまでも＞745さんのコメントを基にシミュレーションしましたので、
人によっては違うでしょう。

ただ、ローンを借りる際にぎりぎりの返済で借りる人はいません。
固定であれ、変動であれ、適当に繰上げをして返済します。
逆に言えば、まったく繰上げもできないような借り方は、ギリ変、ギリ固定ですので、
破たんする可能性が高く、「年収に対して無謀なローン」スレに行った方がいいと思います。

うちの場合は、月に9万ほど繰上げをやって年に300万返しています。世帯年収は1600万です。
この9万がどこから出てくるのと言われれば、元々のローンの支払いに余裕を持たせているので
普通に生活しても余るからと答えるしかないです。

最後に、繰上げ手数料などについては、>761で
「なので、支払額軽減を選択するのが難しい金融機関以外は期間短縮を選ぶ理由はありません。」
「なので、手数料との兼ね合いもありますが、小まめに繰上げをした方が得です。」
と注記してあります。
人によって条件が違うんだから、まずはわかりやすい条件で比較をしています。
この点については、>753　さんは、書かなくても理解してコメントされてますよ。

また、支払軽減と期間短縮との比較については、支払軽減でも支払額が減少するため期間短縮と
同じように補償料などが返済されます。最後にまとめて返済して期間がほぼ変わりませんので
その点でも保証料の戻りなどは原理的には同じです。

ただし、確かに補償料などの手数料が高い金融機関であれば、戻ってこないと考えられますが
その場合は、どっちの返済方法を選んでもたいして戻ってきません。
なので、その点で比較してもあまり意味がなくて、それが気になるなら金融機関の比較という
ことになります。

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>>780
期間短縮と返済額軽減については専用のスレがあるので、そちらでどうぞ。

繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62931/1

正直いまさらな感じはするけど、FPは通常、期間短縮しか勧めないので
返済額軽減を考えたことがない人には一読を勧めたい。

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金融機関の比較ということでは
保証料や事務手数料、繰上げ返済の手数料などは見ていても
繰り上げ返済の方法が期間短縮しかできないかどうか、
などは全然気にしてませんでした。

>786 で紹介されているスレをちらっとのぞいたら
返済額軽減を選ぶと手数料が取られる
…のような書き込みがあったので、念のため確認しなくては。
(スレッドは後ほどちゃんと読みます)
FPはなぜ期間短縮しか勧めないのか…という素朴な疑問が。

>754 さんがかいていらっしゃる
住友信託銀行の自動返済のようなシステムは
他でもあるんでしょうか。
便利そうですよね。

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>780
以下の部分は、期間短縮と支払軽減の関係がわかってない。

>仮定で、金利が上がってもとか言ってるけど、どのタイミングで上下するか、
>例えば期間短縮の返済を繰り返して、期間短縮なら繰り上げが終わった後に、
>金利が上昇し、返済額低減を選んだがゆえに元本が残っている場合は、返済額
>低減の方が支払い総額が上回る可能性は無いの？

仮に、同じように繰上げを行い、繰上げ後の支払額も同じようにした場合、期間短縮
も支払軽減も支払い額は変わらない。
（ただし、繰上げ後の支払いを同じようにするっていうのは、支払軽減の方は期間短縮
と同じ金額になるように払い続けるってこと。まあ、月では無理でも年レベルで一緒に
すればそれほど変わらない。ただし、手数料が高いなどでそれができない金融機関に預け
てるなら、そういう人は対象外）

逆に、期間短縮の方が、金利の上昇前に支払いがすべて終わっていないと、約定支払額が
増えるので、月々の支払額が払える額を超えてしまうことがある。
上記のケースは、少し金利の仮定が極端だけど、>752　でシミュレーションされてる。

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>787
理由はいくつかあって、
１）FPが勉強するテキストにそういう方法が書いてないので、考えたことがない。（その理由は以下みたいなものでしょう）

２）支払額軽減する人は支払いを減らしたい人で、そういう人が軽減分も繰上げに回すとは考えていない。
そうなると、期間短縮で月の支払いが減らない方が、当然総支払額も少なくなる。

３）金融機関によってはある程度のまとまった金額以外は繰上げに手数料がかかったり、支払額軽減は手数料がかかる。また、毎月支払額を調整して軽減で繰上げをするのは困難。
そうなると、たまにまとめて返す期間短縮の方が利息の支払も減るし、説明もしやすい。

要は説明を受けた人がわかりやすい、実行しやすいってのも大事なんですよ。

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>>787

確か返済額軽減と期間短縮（及び元金均等）は繰り上げ返済手数料が無料の場合、月々の返済額を同じにすればその差額は3000万借入れで3万程度、完済時期は一緒とのシミュレーション結果が出ていたと思います。

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>>787
>繰り上げ返済の方法が期間短縮しかできないかどうか、
>などは全然気にしてませんでした
金融機関側のシステムが古いとかでなければ、両方選べるのが普通。
手数料も同額、というか必要ないのが普通になっている。

>FPはなぜ期間短縮しか勧めないのか…という素朴な疑問が。
見栄え。期間短縮の方が見た目上、大きな効果があるように見えるから。
「確定分」という意味では間違ってはいないけど。
返済額軽減で毎月浮くお金はドコ行ったの？という疑問は持たない人が多いのかもしれない。

1円単位できっちり合わせる必要は全然無いけど、浮いたお金を返済に回せば、
返済額軽減＝期間短縮になることは知っといて損はない。

いずれにしても、この話だけでスレが立つレベルなので、詳しく知りたい方は専用スレへ。

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>790
月で支払額が一緒ならどっちでも支払総額は一緒です。
年に1回の繰上げの場合に、3万くらいの差ではなかったっけ？

ためしに計算してみると、3千万を金利1%で30年借りると、月当たりの支払いは96500円。
支払総額は34,736,583。

毎月2万円繰り上げると、期間短縮も支払軽減も支払総額は33,783,081。支払総額は一緒。

繰上げを年に一回24万円（2万×12）やると
支払軽減：33,843,357
期間短縮：33,812,986
差額：30,372

繰上げを年に1回48万やると、差額が32,618
繰上げを年に1回96万やると、差額が26,615（支払期間が短くなる効果で差額が減る）

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>788-791

ありがとうございます。

>支払額軽減する人は支払いを減らしたい人で、そういう人が軽減分も繰上げに回すとは考えていない。

そうですね、どちらの方法で繰り上げ返済するか考えた時、自分もそう考えてました。
でも軽減分を繰り上げに回すということもできるんですよね。
すごく勉強になりました。

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>>794
面倒な人だねぇ。

固定vs変動は確かに答えのない世界ではあるけど、期間短縮vs返済額軽減は答えが出てる。
誘導先のスレでも「過去スレ読め」だからね。

>>780氏だとすれば、まず言いがかりについて>>763氏に詫びるべきだし、
勘違いしている部分を除いたら以下の点くらいしか残らない。

>そもそも、持論の返済額低減が毎月の繰り上げで選択できるかは、借りている金融機関次第だし、
・変動で借りる以上、返済額軽減はセオリー。従って、選択できない金融機関からは借りない。
（できない金融機関があるのだろうか？ちなみに固定で借りるなら期間短縮が普通だと思う）

>繰り上げ手数料を取らなくなった所は多いが、借用時に保証料を払った場合に、
>繰り上げに対する保証料の返戻手数料を取るところはまだ多い。
・保証料の取扱について、金利上乗せ方式なら両者は等価。
　繰り上げ返済のペースが早い人は金利上乗せが普通。または保証料無料の金融機関で借りる。
　
上記は変動を選ぶ上での基本だと思う。
つまり、あなたは変動で借りてないんだよね？

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>794
回答が足りないのであれば、具体的にどこが足りないのか追加の質問をしてもらえれば
答えますよ。

ただ、こういう話は具体的な数字がないと建設的な議論にならないので、可能であれば、
>794さんがこれくらいが普通と考える条件（固定と変動の比較でもいいですし、期間短縮
と支払軽減の比較でもいいので、金利がどの程度で、どういうペースで繰上げして、手数料
がいくらなど）のシミュレーションをして、これだと固定が優れているとか、期間短縮が
いいという例を出してくれると、ああ、そういう考えだと確かにそうなるよねとはっきり
わかって他の人のためにもいいと思います。

それと、元々とシミュレーションってのはある仮定の下だとこうなりますよというもので
しかないので、金融機関ごとの違いとか、手数料の細かい違いなどについては、各人が自分
に合わせて確認するものだと思います。
私としては、その参考にするために、一番簡単な条件でシミュレーションしただけです。

また、変動の金利の上り方についても、こういう上り方ならば変動と固定が同じくらいに
なるというラインを示すことを目的にしており、それよりも上がらないと考えるなら変動に
すればいいし、それよりも上がると考えるならば固定にすればいいという内容です。

シミュレーションというのは、いろいろな状態を計算してみて、判断の参考にするもので
あって、それが正しいというものではありません。
（少なくとも住信で借りてる私にとっては、期間短縮よりも返済額軽減ですがね）
>794　さんはシミュレーションというものを誤解されてませんか？

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新聞でもイールドカーブがたってきたとの記事が出始めたな。
潮目が代わり始めたな。

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確かに米国債の利回り格差拡大が続いており、イールドカーブの傾きが急になるスティープ化が進んでいますね。
アメリカのこれからの好景気に後押しされて、日本経済の景気回復につながればいいですね。アメリカの投資家も日本の株投資はトレンドみたいですが原油投資に流れないで欲しいですね。まあアメリカ様頼みなのが悲しいですが。
潮目の変わる直前といった感じはしますね。

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ブルームバーグでもアメリカは早ければ今年にも
利上げがどうのこうのと。

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>800

それ、ミネアポリス地区連銀の人の単独発言ですかさずバーナンキが否定の発言してるけどね。
言うなれば日銀の審議員の一人が利下げに反対したようなもんでしょ。

バーナンキ米FRB議長 「早すぎる景気刺激策の反転はすべきでない」‎
http://jp.ibtimes.com/articles/28167/20120320/1332222023.htm



もーやめませんかね？金利上昇有りきで必死に書き込むの。スレもいい流れになりかけてるのにあなたみたいな人がいると興ざめです。

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で、794さんはどちらへ？

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傍観している者ですが、変動は危険、安全とそれぞれの意見を交わすから面白いスレだと思いますがね。興ざめなんですかね？

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他国だけど、

「アイスランド中銀、主要政策金利を5.0％に引き上げ」
３月21日（ブルームバーグ）：アイスランド中央銀行は21日、政策金利を引き上げた。
自国通貨クローナが下落し景気が持ち直したことを受け、インフレ抑制を目的に過去
７カ月で３回目の利上げに踏み切った。同中銀は21日にウェブサイトで、政策金利の
７日物担保付貸出金利を５％とし、従来の4.75％から引き上げたと発表した。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M189IQ6TTDSC01.html

アイスランドと言えば2008年に金融システムの崩壊に伴い国際通貨基金（ＩＭＦ）
からの救済を余儀なくされた国。

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「米景気回復加速なら14年以前の利上げが適切＝ＦＲＢ理事候補」
［ワシントン　２０日　ロイター］　オバマ米大統領から連邦準備理事会（ＦＲＢ）理事
に指名されたハーバード大経済学部教授のジェレミー・スタイン氏は、上院銀行委員会で
２０日に開かれた指名承認公聴会で、景気回復が加速した場合、２０１４年より前に
利上げに踏み切ることが適切との考えを示した。
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPTJE82J02420120321?sp=tr...

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他国でも金利上げるのに0.25%がやっと
議論では金利が上がり続けることはあるのか？

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とりあえずアメリカは14日のFOMCで14年末までゼロ金利の継続を決めたばかり。そこ後失業率が割と良かったので外野が騒いでる感じでしょ。

FOMCで正式にアナウンスされてないネタなのでまだ騒ぐには早いと思う。バーナンキ議長はすかさず否定的な証言をしているし。

とはいえアメリカ経済の回復は日本にとって良い事なので本当だったら良い事だけどね。

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>803
意見を交わすのはいいと思いますよ。
ただし、評価基準と意見の根拠がはっきりしてないと、ただの言い合いになってしまって面白くないと
思います。

変動が安全か危険かについても、あくまでも固定と比べた相対的なもので、その評価基準にしても
以下の二つの基準は微妙に違います。１）は単純に変動の金利の話ですけど、２）の方は、今後も
デフレが続いて平均賃金が下がっていくと、固定の方が厳しくなることもあります。

１）変動と固定を比べて最終的にどちらが支払額が多くなるか。
２）変動と固定を比べて最終的に支払が厳しくなるのはどちらか。

で、どちらの基準でもいいし、それが混ざったものでもいいんですけど、次に大切なのは、じゃあ
どうなるのって話です。
少しくらい変動が上がっても、全体の支払いでは変動が少ないこともありますので、変動が危険と
言う場合には、今後これくらい上がるよってのが無いとあまり意味のある意見ではありません。

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金利の上下を織り込み済みで楽しく見ている人と
少しの金利上昇もマズイ人が混在しているのが
噛み合わない理由でしょうね。

少しでも上がるとマズイ人は他国のマーケットの
情報を書いただけで興ざめしてしまうようですが。

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少しの金利上昇がまずい変動の方がマズイ情報だけのこして、都合のいい美味しい情報だけ食べて満足したい。気持ちはわかるが、現実に金利が上がった時に備えの気持ちがないと大変だな。繰り上げして逃げ切れる人はいいですが。

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少しの金利上昇で危ない人なんていないでしょ？

固定さんにとってそういう人がいてもらわないと困るだけで。固定さんにとっての仮想敵がいないとね。


そもそも他国のマーケット情報で日本の金融政策に影響が出そうなネタとかないし。

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＞808さん
重要なのは
＞２）変動と固定を比べて最終的に支払が厳しくなるのはどちらか。
の方だと思いますね。

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毎月の手取りに対しての支払額の方が重要だと思います

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ちょっとの金利上昇でアウトなら固定で借りてたらとっくにアウトだからそれは変動だから危険なのではなくて借入額に問題が有ったって話。

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イールドカーブの変化からすると固定への転換期は過ぎつつあるということか

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>>814
その通りなのだが、
以前借入額聞いた時に固定金利ではそもそも借入自体を躊躇してしまうような
金額の人も結構いたけどね。

アウトと言わないまでも変動金利の現在の低金利で何とか今の生活を維持してて、
金利が上がったら車を諦めるとか趣味を諦めるとかの人も結構いそう。

そういう人がナーバスになるのはしょうがないね。

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例えば年収600万の人が年収の6倍を30年返済・金利0.875で借りたとします。
支払額は113.734円で家計に占める返済比率は22.74％でファミリー世帯だと
あんまり余裕は無いと思います。これにマンションなら管理費・修繕積立金・駐車場
が仮に合計30.000円・固定資産税が15.000円・ローン減税を加味すると
実質的な家関連支出は月133.735円で家計に占める割合は26％程になります。

繰上げ返済をしておらず5年後に金利が仮に0.5％上がった場合、
月の支出は7.000円前後増加します。さらに減税が終わると月の負担は当初からみて
月に25.000円ほど増えます。さらに修繕積立金の増額が5.000円ほどあったとすると、
込み込みで月の支出は約170.000円。年収が変わらなければ負担率は34％にも及び
妻はパートにいかざるを得ない水準です。戸建でも修繕やメンテナンスは要るので
自分で積み立てないといけません。後は固定資産税の減税も終了したりします。

個人的な意見ですが、ある程度の金利上昇や負担増を勘案した場合、
標準的ファミリーだったらローンは年収の4.5倍程度に抑えるのが安全策だと思いますよ。

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>>816

そんな事ないでしょ？
一回の利上げで増える返済額は3000万借りてたとしても4～5千円。月5千円出費が増える程度で神経質になりますかね？

しかも実際は5年ルールがあるので変わらないし、テンプレ実行していれば更に余裕だし。

5年前の利上げの時は金利が上がっても物件価格は上昇し、住宅はもっと売れてたし、金利があがって困ったなんて話聞いた事ないです。

皆さん金利上がるくらいの好況を待ち望んでますよ。好況が伴えば金利上昇で困る人なんていません。いるとすれば世間が景気いいのに儲からない残念な会社に勤めてる人だけでしょう。

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そもそも金利が1回上がった程度で困るような人は、変動固定とか以前に
住宅ローンを借りること自体が間違い。ゼロ金利が解除されるぐらい景気が回復したら
普通の人は変動金利でも万々歳。

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>817
借りるときに余裕を持つというのは同意しますし、ただ余裕のない人はギリ変さんなので、
そっちのスレで話をするべきだと思います。

ここで、ちょっと金利が上がると変動は危ないと書き込むのは、過剰反応だと思います。
それだと固定だと最初から危ない。

あと、>817の年収の6倍ってのは、銀行の審査金利で計算されると審査通らないのでは？
3%で計算して30%、4%で計算して34%の年収に対する負担なので、頭金を増やして借り入れを
減らすなどしないといけないと思います。（デベが借りちゃうかもしれませんけどね！）

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>>817

年収600万の人が年収の6倍をフラットで借りるより遥かに安全だと言うことがよくわかった。

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>>820

銀行は金利4%で審査するからね。その属性で借りられるのならば大企業に長く勤めてる等個人の属性が良い場合や、頭金をかなり入れた場合でしょう。

そして、審査に通らない人がフラットで借りて破滅へと進む。

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年収の6倍強の物件の審査が通ってしまい
ここを読んでいてちょっと不安になりました…。
今あるマンションを売るか貸すかするからだと思いますが…。
そういう変則的な場合の大雑把な目安は

借入額－売却額
借入額－賃貸収入
(厳密にはいずれも費用など別途)

と考えればいいでしょうか？

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何かの宣伝サイトかも知れないけど言ってることは言い得て妙。
上がるかどうかはわからないけどデメリットは「漠然とした不安」だそうだ。

ttp://www.sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html
参考までに私の決断を紹介すれば、「上昇懸念あり」です。２０１１年６月、これまで
１０年間返済を続けていた変動金利の住宅ローンを長期固定金利の商品に借換えました。
しかし、これは私個人の決断であって、皆さんにその選択を促すものではありません。
正直、上昇するかどうかは分かりません。単純にこれだけ長期固定が下がってくると、
変動金利で借りているメリットが少ないと感じただけです。金利がほとんど相違ないの
で、借換えによる金額的なメリットはほとんどありませんでした。手数料がかかった分
マイナスです。しかし、上昇リスクが排除できたことが自分にとって大きなメリットで
あったと感じています。

変動金利上昇の予測根拠は何かといえば、断言できるものはありません。あるのは漠然
とした不安だけです。前述の通り、住宅ローンの金利が大きくは上昇しないであろうと
の見方ができる一方で、徐々に進んでいる資源高騰、日本の国債残高のリミットオーバー、
投資先を失い市場にあふれかえる大量のマネーが地下に眠っているマグマに引火し、
地殻変動を起こしはしないか・・・その時金利はどう反応しているのか？そのような、
形容の出来ない不安が、ただ私の中から抜けないというだけのことです。

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>>824

そう思うなら固定にすればいい。そもそも固定を選ぶ理由ってそれだけでしょ？

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住宅ローン減税1%。変動金利0.775%。
ローン減税がある10年間0金利が続いて欲しい。これはただの願望。
でも金利上昇リスクより増税リスクの方が高いと見て変動でローン組んだ。
そんなに間違った選択じゃないと思うのだけど。

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アメリカの話と日本の話を分けて考えませんか。
2006年に日本が0.25上げたとき、アメリカの政策金利が
どれほどだったかを考えれば、もう少し冷静な議論ができるかと。

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