理事長の力量は？

>794さん
工事はマンション住民に取りまして必要不可欠な緊急工事だったのですね。
しかし住民不在で住民は事後承諾なんですか？
それとも住民は未だに承諾してないのですか？

兎に角、臨時総会を早急に開いて役員の改選をする流れを作りましょう。

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だけど業者から請求書が来た時に検収書と発注書調べるから、普通は理事長決済されてるかどうか分かるよ。

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理事長も反理事派も住民ですから、そんな対立や揉め事を放置して、そんな役員らに任せて黙っているマンション住民にも大いに責任があります。
理事会を無視してマンション住民だけの多数で臨時総会を開けますからね。

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管理会社が問題ないと判断したら、押印しる

輪番監事の役目

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管理会社が支配してるからそれでいいだろう。

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>>797
発注書に理事調印が押されてるかどうかなんて、住民が監査請求しない限り開示されるわけない。

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監査請求してもわかるわけないじゃん。
発注書は相手にあるんだから。

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>794
震災応急修繕工事の内容が分かりませんが、そのお金は修繕積立金から支出
されたのか、それとも管理費会計の予備費とか小規模修繕費から支出されたのか
分かりません。
もし、修繕積立金の取り崩しであれば、総会決議が必要です。
管理費会計であっても、予算をオーバーするんであれば、組合員から別途徴収するか
借入をしなければいけません。
それと、理事長の選出は、理事の互選ですから問題はないでしょう。
そして、その理事会で了承して支払ったのでしょうが、それについても、修繕積立金
の取り崩しかどうかで大きく違ってきます。
勝手にやった理事を責めるのと並行して、法的にどうなのかも検討していく必要が
あります。
理事長の対応は？修繕積立金の取り崩し？理事会招集の措置を取ったのか？
何故その理事の暴走をとめられなかったのか？組合員の対応は？
管理費の予算はオーバーしないのか？
工事のストップを何故かけなかったのか？等々

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＞だけど業者から請求書が来た時に検収書と発注書調べるから、普通は理事長決済されてるかどうか分かるよ。

理事会に出席出来る他には既成事実以外の監査は出来ません。

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通常総会で決算承認決議すれば法的には何も問題ありません。

この暴走理事の場合は、決算承認決議を受けてないでしょう。
予算外のことです。

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予算になくても決算を総会で承認すれば問題ありません。

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決算承認決議は、民法第百十三条の「追認」に当たります。「本人」は管理組合で、「代理権を有しない者」は勝手に発注した理事ね。
責任追及するなら通常総会で騒いだらいいだけのことですよ。

民法
（無権代理）
第百十三条 　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２ 　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

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＞監査請求してもわかるわけないじゃん。
＞発注書は相手にあるんだから。
エビデンスとして控えをとるのはビジネスの常識。
もし相手業者が水増し請求してきたらどうすんの？
控えがないと金額のチェックができない。

＞理事会に出席出来る他には既成事実以外の監査は出来ません。
管理規約で管理組合資料の閲覧請求権が規定されている。
（帳票類の作成、保管）
第６４条理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳
票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による
請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合にお
いて、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

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＞責任追及するなら通常総会で騒いだらいいだけのことですよ。
総会議案書に発注書と検収書と請求書のコピーをつけない限り、
組合員は知る由もない。
多分、理事からの内部リークだろう。組合員を動かすための。

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無権代理があるんだよね。
工事業者に対して、工事に着手する前に追認または拒絶を
しなければ、工事業者に対抗できない、つまり当然工事費は
請求する権利もあり、組合としては支払いをしなければならないでしょう。

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無権代理とかマン管受験時代が懐かしいね。
いろんなこと勉強したんだけど、かなり忘れているね。

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＞無権代理があるんだよね。

似て非なるものに、無能代理ってのもあるんだよね。

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>814さん
無権代理とは
　代理が成り立つためには、本人（組合）と代理人（暴走理事）との間に代理権が
　なければなりません。
　もし、代理権がないのに契約しても、代理は成り立たず本人（組合）に契約の効果
　は生じません。
　もっとも、無権代理人も、本人（組合）の代理人として契約していますから、無権
　代理人を相手に契約が成立することもありません。
　このように、代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい、原則として
　本人（組合）に効果は帰属しません。
　暴走理事は代理権もないのに、業者と契約を結んだとしても、これは無権代理です
　から原則として本人（組合）に効果は生じません。
　だから、組合は、工事する気が全くないのなら無視すればいいのですが、場合によっては
　好条件で契約されたものかもしれません。
　その時は、組合側に有利であれば後から有効なものとして追認することもできます。
　しかし、工事する気は全然なかったとすれば追認を拒絶することができるのです。
　しかし、無権代理人が結んだ契約について、本人（組合）は追認権や拒絶権をもって
　いますが、本人（組合）がそれらの権利を行使するまでは契約はどっちつかずの状態
　になります。そこで、無権代理人の相手方（業者）には催告権が与えられています。
　この催告権は、無権代理人に代理権がないことを知っている場合（悪意）でも認め
　られます。
　催告権については、説明を省きます。　

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＞代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい
＞原則として本人（組合）に効果は帰属しません。

無権代理、
無能代理
無限代理

いろいろあってわからん。

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無能代理？
うーん。。。
代理人に行為能力は必要ないとされていますよね。本人がそれを承知で代理人に選任してるから。

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＞代理人に行為能力は必要ないとされていますよね

なるほど。
では、へべれけに酔っぱらって理事会に出席でも何の咎は受けんな。

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ついでに表権代理もだすかね

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＞ついでに表権代理もだすかね

それは表見代理じゃね？
ひょうきん代理もありうるか。

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＞代理権がないのに代理行為をした場合を無限代理といい

無限に代理責任を負う代理人のことか？

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>821さん
812ではないんですが、これは、保存行為（緊急を要する）を誰がするかという
ことだと思います。
21条で敷地および共用部分は組合が管理するものとなっています。
しかし、組合が動かなかったり、やらなかったり、気づかなかったりした場合に、
区分所有者が単独ですることは可能ではなかろうかと思います。
しかし、それに対して、組合がやることを決めた場合は、工事に着手する前で
あれば中止させることができるということだと思います。
無権代理とは直接は関係ありませんが。

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＞区分所有者が単独ですることは可能ではなかろうかと思います。
＞しかし、それに対して、組合がやることを決めた場合は、工事に着手する前で
＞あれば中止させることができる

区分所有者が単独で行うことが可能なことをなぜ管理組合がその工事の着手前だと中止できるんだ？

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緊急を要することについてだよ。
基本は組合が共用部分の管理はすることになっているからね。

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＞話がまったく見えません。

自分の考えを述べないで他人を頼るのはよくないですね。
だから茶化されているのがおわかりにならない？
あなたのスレですか？

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無謀代理ですかいな

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>824
組合が動かない、やらない、気づかないからといって、
区分所有者が即勝手にできるというのは短絡的でしょう。

組合がやらない合理的理由があるのかもしれない。
区分所有者としてはそこをまず理事長なりに確認すべき。
気づいてないならまず教えてあげるべき。

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管理侍はひまになったのかい？

研究会はいつも暇なの

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マンションの大きな問題ですが、兎にも角にも理事長は管理費の滞納者を素早く取り締まって下さい！！！

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>区分所有者が単独で行うことが可能なことをなぜ管理組合がその工事の着手前だと中止できるんだ？
区分所有者が勝手に工事依頼して実行したっていいんじゃないかな。
その費用を管理費から出すかどうかは別の問題だろ。
区分所有者が自費で共用部を元のように直してくれるのは大歓迎さ。

>>804
震災対応修繕は、修繕積立金の取り崩しではなく管理費会計の予算変更(支出の増額)の普通決議議案で臨時総会に諮られて賛成可決されました。
震災による突発的な修繕なのに予算変更？と首をかしげる処理方法だと思いました。
本来なら不測の事態による修繕支出であるから修繕積立金の取り崩しが正攻法と思いましたが、毎期管理費会計はかなりの剰余金を叩き出しているのでそのような処理方法にしたのかも知れない。あるいは定期総会の決算報告で事後報告・事後承認でもいいはずです。誰も予言できなかった3.11大地震だったし管理費会計内で十分賄える範囲だからです。

修繕は安全確保のための軽微（数十万円）な応急修繕を理事長辞任までに暴走理事連中が理事長の決裁なしに実施し、理事長辞任後の暴走理事の新理事長になってから臨時総会を開催し承認可決してから数百万円の本修繕を行いました。
したがって臨時総会の議案は、実施済みの応急修繕（数十万円）とこれから行う本修繕（本修繕）の2議案に分け、いずれも管理費会計の予算変更で対応する内容でした。
組合員は理事会発行の広報で書かれて内容（内紛のことなど書かれてない）しかしらず、突然理事長が辞任したことに疑問を持ちつつも、応急修繕（数十万円）とこれから行う本修繕（本修繕）の2議案に過半数以上が賛成しました。
当然組合員は応急修繕の発注が理事長の決裁を受けていないことなど知る由もありませんでした。

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緊急を要するものといっているでしょう。
例えば、玄関ホールのガラスが割れた場合とか非常階段の
扉が壊れて開かなくなった場合とかの緊急の対応は、理事会を
やっていては間に合わないですからね。
組合が動かなければ、区分所有者がやっても問題はないでしょう。

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>組合が動かなければ、区分所有者がやっても問題はないでしょう。
だからやっても構わないでしょう。
ただし、費用が管理組合から出るかどうかは別問題。
管理組合を納得させるだけの理由があれば、修繕費は
戻ってくるでしょう。納得させる事が出来なければ
諦める事ですね。
例の区分所有法１８条も「費用は管理費から」なんて
書いていないようですね。

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＞震災対応修繕は、修繕積立金の取り崩しではなく管理費会計の予算変更(支出の増額)の普通決議議案で臨時総会に諮られて賛成可決されました。

どちらの場合も総会決議が必要なことは同じだが、支出が管理費の一般会計か修繕積立金の特別会計かの違いがある。
ただ、一般会計から支出しても欠損を出さずに済むのなら、わざわざ予算変更する必要があるのか疑問。
一般会計の管理費の支出は本来経常的な修繕等の管理経費である。
期末の定期総会で決算報告の中に計上して事後承諾してもらえば済むと思う。

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＞だからやっても構わないでしょう。
管理組合の許可を受けずに組合員が勝手にやるのは自腹覚悟だろう。
そうでなければ「共用部分の修繕を立替払いする」と管理組合に一筆とっておく必要がある。

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かってにやるのは自分で払うつもりなのでしょ？

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事務管理で解決する。

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そそ。民法の「事務管理」とは、おせっかいのことであるが、費用償還請求できる。

>そそ。民法の「事務管理」とは、おせっかいのことであるが、費用償還請求できる。
理事会が「そんなものは払わん」と言ったら訴訟になるんでしょうか？
理事会が納得できる緊急修理だったら、もめることなく支払われるとは思いますが、
理事会を納得させられないような緊急修理を行なって裁判で勝てますかね？

理事会に相談しないような修理は「自腹の覚悟」か「理事会（場合によっては
裁判官）を納得させられるしっかりした理由」が必要だと思いますよ。

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業者には支払わなければダメでしょう。
後は内輪の問題ですから。

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なにが正しいかは結局は裁判しないとわからないが、面倒なので普通は駆け引きで決まる。

内輪揉めは駆け引きかもしれないが対外関係の工事業者は駆け引きじゃないでしょう。

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なんでその理事長は勝手に発注する理事の暴走を止められなかったのですか？

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>業者には支払わなければダメでしょう。
だれが払うの？
まさか、理事長印も押していない注文書の責任を取って「管理組合が
払わなくてはいけない」はありえない。

>後は内輪の問題ですから。
理事長印が押されていない注文書で修理を行なった業者にも責任が
あると思う。

業者が請求するのは注文した個人だね。

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工事契約が印章が必須とは初めて聞きますな。保証契約と勘違いしてますな。

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そもそも決済伺いに理事長印も会計印もなければ
管理会社も管理組合口座から支払いできねーわけだし、
理事長の承認が必要なのは当たり前。

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支払った後じゃないの？

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＞＞８５１
だから一部の理事が業者とつるんで不正してたってことでしょ？

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理事の不正の責任は理事長の監督不行き届き、理事長の責任になる。

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理事が不正しても後から管理費で支払ったなら何も不正ではないよ。
単に理事長とレジの行き違いだろう。

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レジ→理事

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理事会の中の喧嘩だろ？

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そんなつまらん話なのか

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理事長が理事をコントロールできなかったことが原因だろう。

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力量がなかったんだ、その理事長。

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預かり知らない所で勝手に理事が契約手続きしたものまで理事長の責任あり得ないでしょ。

教えて欲しいんだが、理事の暴走で勝手に手続きが進んているとして、どうやってそれを知るんだ？

その方法を教えてくれ。

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理事長在任中に他理事の暴走をとめられなかったのは、理事長互選のときに他の先期からの留任理事達の予想に反していきなり新任理事に立候補されたため、留任理事達の支配体制継続作戦が崩れてしまい、新任理事の理事長立候補を拒否する正統な事由がなかったために認めざるを得なかったからです。
したがって、目論見が外れたため、理事長誕生直後から「理事長無力化孤立化」作戦が留任理事達によって開始され、理事長も理事達をコントロールする力がなく、理事会を開催しようにも留任理事達が手を回して組織的にボイコットして開催できず、理事長は辞任せざるを得なくなってしまいました。
応急修繕工事は、理事会が開催できなかった状況下で留任理事が理事会または理事長の決済を受けずに独断で発注し工事完了しましたが、その直後に理事長が辞任し留任理事が新理事長に就任したために、支払いは新理事長の決済の下に行われたようです。

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>862
理事長の信頼感がなかったんだよ。
指導力もね。

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理事長の人望の問題だろう。

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>>863
当初の不正が、新理事長によって合法化されたような感じ。
不正をとめられなかった旧理事長の敗北だったような。
辞任したから旧理事長の負けだ。

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でも、こういう人たちを野放しにしてしまうと、後で自分達の首を締めることになりそうで怖いですよね…。

果たして不正なのかは疑問。旧理事長は結果的には黙認してたことにならないか？
どうも旧理事長の無能が故での理事の独走だったような気がする。

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そもそも支配体制継続とか言ってる時点で旧理事長＆理事も
ろくな人間じゃないでしょ。ほっといても崩壊するところが
ちょっと早くなっただけのことでしょ。

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自分で理事会をコントロール出来なくなったから理事長辞任したのだな。当然だ。

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新旧理事さんたちの権力闘争が行われているんですよね？
自分たちのことばかりで住民不在で本当にいいのでしょうか。
これが普通の理事会なんでしょうか。

こんなマンションには誰も住みたくないですよね…。

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理事会の広報に書かれない限り住民には分からないと思う。

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管理会社による管理がきちっとされてれば理事会で内紛起こしてても問題はない。

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内紛してるかどうかなんて一般の組合員には分からない。

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>管理会社による管理がきちっとされてれば理事会で内紛起こしてても問題はない。

管理組合の理事長始め役員による管理がきちっとされてれば管理会社が貧弱でも問題はない。

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＞内紛してるかどうかなんて一般の組合員には分からない

そうでもないよ。

「広報」を注意深く読むとわかるときがある。

たとえば
理事会の時間が異常に長かったり、

傍聴者が何人かいたり、その傍聴者が「傍聴」なのに発言しているのが「広報」の記載でわかると、

まちがいなく理事会が紛糾してるだろうなあ。

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理事長の力量は明らかな故意・悪質な管理費滞納者に対しては、裁判に持ち込んで給料差し押さえや
、最悪は強制執行で立ち退きさせ競売まできる方です。

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強制執行？

賃貸の話？

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>877
残念ながら、定期給付債権である管理費・修繕積立金は、給与差し押さえはできません。

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輪番制度の理事長は何もしない感じ

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＞残念ながら、定期給付債権である管理費・修繕積立金は、給与差し押さえはできません。

？？
できるよ。できないという根拠はない。

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できますよ。弁済期にあれば。だから滞納している管理費だったら、給与差し押さえできます。

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普段から、組合員である区分所有者同士で
よりよい組合運営を考えていかないとなぁ…

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公認不動産コンサルティングマスターを取得して、
理事として理事長を補佐できたらいいなぁ…。

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そんな資格あるの

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