理事長の力量は？

>681
当然同じ仕様・同じ修繕個所で相見積をとるんだよ。
工事業者選定については、建設新聞での募集、管理会社からの推薦、
大手ゼネコンへの応募依頼等を行って、最低５～６社の見積もりはとるべきだよ。
その際、管理会社は完全ノータッチで、修繕専門委員会が主導権をとって
業者選定にあたるべきだね。
不安なら、工事の仕様書を依頼した、設計事務所の建築士を専門委員会に
いれればいいよ。

建築士をどう選ぶの

公表するかしないかは別として、予定価格は誰が作るの？

久々に覗いたら、なんだかつまらない感じになってますね。

>679
「管理」とは何だと思ってるのかね。
大小にかかわらず修繕工事などは「管理」です。

そして建築士は何だと思ってるのかね。
建築士もマンションに住むし、理事長にもなる。
マンション管理士の勉強もできる。
「建築士がマンション管理について知ってる筈ない」などとよく言えるね。
そんな意見を出すからマン管士の信用が無くなるのです。

>690
その通り。
だからこそ一つの資格を挙げて「マンション管理について知ってる筈ない」などと言える筈もない。

ところで調理は管理かい？

マン管は理事長の力量に全く関係ありません！
無意味な話しは止めましょう！

理事長の力量は、仏の顔も３ヶ月までで、管理費滞納者に対しては、何回でも手紙・電話・直訪問で執拗に催促し、それでも駄目なら何日までに払わなければ即座に裁判をする旨の内容証明を出し、それでも駄目なら速攻で簡易裁判所へ持って行ける理事長のことです。

それ結構辛いよ
顔見知りがそうだと泣きつかれる

３ヶ月っていうのは、切り替えのタイミングとしてはいいのでは。

>692
滞納者が隣の住民で、家族ぐるみの付き合いをしていてもそうするの？
サラ金の保証人でもなってあげる？

理事長やめる

納得

マンション住民のために管理規約やマナーやルールやモラルを遂行するのが理事長の役割です。

しがらみなど全く関係ありません。
どんな言い訳や理由があろうが、全ては滞納者が悪い訳ですから同情の余地はありません。

滞納者は電気や水道やガスですら即座に止められます。

それすら出来ない方は理事長の資格無し！

＞滞納者は電気や水道やガスですら即座に止められます。 それすら出来ない方は理事長の資格無し！

無知！　なれないだろうが理事長は勿論役員にもなる資格無し。
アパート暮らしが長かったのでしょう。

止めなきゃならなくなる前に、対処できないと
居室内で自殺でもされたら瑕疵物件になる
無理心中もどきの火事やガス、塩素自殺されたら困るでは済まない
管理会社が未納連絡を即座に上げないとね
モックンとこはマンションの家主で６００万から不払いされてるそうだが…

＞モックンとこはマンションの家主で６００万から不払いされてるそうだが…

アパートだよ。

質問です。
反理事長勢力の理事が理事長に無断で工事を発注し、工事終了後に業者から請求が来ました。
これに対して管理費から支払う必要はありますか？理事が無断で発注したので理事が自腹で払うべきだと思います。
この間、理事会は諸般の理由で開催されておらず、本工事に関しては理事会で審議がされていませんでした。

理事長は滞納者に穏便さは必要ありませんので、年利１４.６％の利息を加算して厳守で請求して下さい。

平気で滞納するような横着怠慢ズボラ人間に自殺するような繊細さは数ミリもありません(笑)

逆に開き直って逆切れして、どうぞどうぞ裁判なら好き勝手にやれば～！と言われるのがオチですわ(笑)

>>703さん

はい管理組合の総会で多数決で決定もしてない工事でしたら、理事長や役員など関係なく、一銭も管理組合から払う理由は何一つありません。

工事を指示した人間に全額を払わせて下さい。

>>703さん
管理費や修繕費はマンション住民の財産であると分かっていれば理解できると思います。

>703
その工事は保存行為ですか？
保存行為で、規約に別段の定めがなければ、区分所有者であれば
誰でもその行為はできます。
そして、その工事については、工事に着手する前に、理事会で対応策を決めれば
その工事は無効となります。
保存行為でも、緊急性のあるものについては理事長権限にするとかを規約で決めて
おく必要があります。（専有部分内のガラスや網戸の張り替えを除く等）
当然緊急性のない保存行為は理事会の決議事項とするとか。
今回の場合は、理事長に責任があると思いますので、区分所有者全員でその支払いに
あたらなければならないでしょう。
理事長としての責任と認識が欠如しています。勿論その理事も問題ですが。

>704
規約に延滞利息を明記されてなければ、14.6%は請求できません。
その率は国の延滞税率です。

内部関係の瑕疵（管理組合の承認なし）は、外部の第三者には主張できないでしょ。

＞平気で滞納するような横着怠慢ズボラ人間に自殺するような繊細さは数ミリもありません(笑)

それがな、ホントに目の前で転落事故されたんやで。
気を付けなさい。
たまたま理事の役目だからと言って調子こいてると、ろくなことない。

>703

直ぐに管理費からは絶対に払わないで下さい。
どんな緊急の必要な工事でも、住民に何も知らせず工事するなど有り得ません。

そんな権限も理事長や役員にありません！

臨時総会を早急に開いて因果関係を聞き、管理費から払うべかどうか皆さんで、ジックリと話し合って下さい。

基本的には住民の了承も無しの工事は、勝手に決めた役員の自腹です！

また決着がつくまでは１円たりとも業者に払わないで下さい。

業者が役員に詰め掛ける流れにして置けば良いです。


>711

第一段階の滞納者に管理費の催促の時に家庭事情を聞けば、ウソか本当かも分かります。
うつ病等の精神病かも分かるでしょう。

貴方のマンションの稀な出来事だけの話しで、例外中の例外の事例など他のマンションに通用しません。

滞納者にはエレベーター使用もゴミ置き場も使用不可にするべきです。

＞貴方のマンションの稀な出来事だけの話しで、例外中の例外の事例

例外か何だか知らん事案が目の前で生じたんだからしょうがない。

「そんなに言うんなら飛び降りてやる」
「やれるもんならやってみ。自殺するって言って自殺するのはいない」
・・・
ヒュー、ってな。

いやなもんだぞ。

>712
保存行為なら、区分所有者なら誰でもできるんですよ。
だから、工事が着手される前に、理事会で結論を出すべきなんです。
その結果を業者に説明し、工事の発注は無効になるとのことを理事長は業者に
説明すべきだったんです。
工事をした業者への支払いは当然やらなければなりません。
予算書で総会の承認を得た、経費の支払いについては、経常的なものに
ついては理事長決裁でしょうが、工事が伴うもので、予算化されているもの
については、理事会は責任をもって施工していかなければなりません。
理事会の承認なしに、工事をやった理事に問題はありますが、それを阻止
できなかった理事長・理事会にも責任はあります。
今回の場合は、区分所有者全員で負担、つまり管理費からの支払いはやむおえないでしょう。

↑それは貴方だけの考えだけです、知らぬ存ぜぬで放置しておきなさい。

管理費滞納者の厳しい取り立てや裁判など理事長の力量でも何でもありませんよ。

それは理事長の当たり前の普通の仕事です。

理事長、取り立てはお早めに忘れずに！

＞理事長、取り立てはお早めに忘れずに！

ということは、あんた理事長ではないのね。
他人を無責任にけしかけるのはやめた方がいい。

>715
へーそうなんだ。
じゃあマンションの不具合箇所を探して、早い者勝ちで手当たり次第勝手に修理し、
組合宛に請求書送ったらいいんだね。
工務店の社長はマンションを所有してると大儲けだ。

>>703
発注書に理事調印がなければ管理組合としての発注ではない。
理事個人の発注ならその理事が支払うもの。
でも理事長が蚊帳の外で理事に暴走されたのだろう。
暴走を許した理事長の統治能力の問題もある。

＞暴走を許した理事長の統治能力の問題もある。
そういうのって理事長失格だよね。

理事に暴走されるなんて理事長の力量が疑われるよ。

それ以前にそんな無能な理事長を選んだ理事の見識を疑う。

>>720
ウソはつかないこと

理事調印がなくても管理組合として発注書が出せるなら理事も監事もみな発注書出したらいい。
役員でない組合員も発注書が出せるね。

管理組合としての発注なら、総会議事録、または理事会議事録の写しを出してもらうのが普通ですよ。

管理侍ってひさびさにみました。コテハンやってるの管理侍だけになったよ。えらい！

緊急性のある工事も理事長印のある発注書を出しているの。

当然でしょう。財布が管理組合費である限り。

>728
理事会決裁されたものなら当然理事長印が押されます。
しかし、保存行為なら、各区分所有者なら誰でも発注ができます。
例えば、エントランスのガラスが割れたとか、非常階段の扉が
壊れたとかの工事は、理事会や総会の決議は必要ないんです。
区分所有者であれば、誰でもできるんですよ。それが法律です。
勿論、理事長も管理者ですから保存行為はできます。
だから、そうさせないために、規約を改正しておくか、その工事が着手
される前までに、理事会決議をすればその工事は他の者はできないことになっています。

専有部分内のガラスが割れた場合、地震で割れた場合は
管理組合がその工費は負担します。共用部分ですから。
ただ、物をぶつけて割れた場合は、保険も適用されませんし、
組合も負担しません、共用部分ですけど。
共用部分の保存行為ですけど、理事長や理事会の決議は
必要ありません。

例え共有部の修繕でも理事長の承諾も無しで、一人の理事が決めることは出来ません。

当たり前ですが工事をするなら会計役員の承認も必要です。
また独断工事を住民の誰一人も納得しません。

まあ兎に角、自分勝手な独断工事を、管理費から一切払う必要はありませんので、肝に銘じて置いて下さい。

管理費の滞納請求は管理会社ではなく、理事長や役員の仕事ですから、滞納者には厳格に当たるのが普通です。
情など関係ありません、管理規約を乱す滞納者が全面に悪いのですから。

滞納者には共有部の使用不可も可能です。

個人賠償責任保険使いなさい

>732
共用部分が全て理事長決裁なら、自分の部屋のガラスが
割れてもその交換には理事長の承認がいるの？

占有部の修繕に管理費からは払う事などありません。
占有部は個人負担のみです。

私が理事長に就任した際には管理費の滞納者が大幅にいました。

今までの幾多の理事長が横着で面倒くさがって管理費請求を怠っていました。

長年の滞納者で２５０万円の方もいました。

それで最初は電話やファックスで何回も催促しました。
しかし何だかんだ文句を言っては払わない為、内容証明も送らずにすぐさま裁判に持ち込みました。

金額が大きいので簡易裁判所ではなく地方裁判所になりました。
裁判が始まる前に被告と初めて会いましたら、怯えて直ぐに払うと言って来ました。

裁判が始まりましたが裁判長にその事を話し直ぐに結審しました。
当然に裁判に掛かった全ての経費と滞納利息をプラスして一件落着です。

その後は裁判が強い抑止力となったのか滞納者は一人もいなくなりました。

以上のように理事長が当たり前のやるべき仕事をやりさえすれば滞納者はなくせます。

>736
専有部分でもガラス・窓枠・網戸・煙探知機・玄関扉（錠部分は除く）・インターホーン等は
共用部分なんだよね。
窓枠でも地震で壊れた場合には組合の保険で適用されるんだよ。
ガラスも地震だったら共用部分なので組合負担だよ。
勉強不足。
まず、共用部分と専有部分から勉強のやり直しだね。

結局は理事会・理事長の承認を得ないで独断で修繕したものは理事であろうと組合員であろうと自腹ってことですね。
それなのにあえて組合管理費で払ったら、管理組合のお金を使ったということで損害賠償請求が出来るということですね。

漏水でも理事会の承認待ち？

>739
漏水で理事会の決議を待っていたらどうなるのよ。
部屋の中は水浸しだよ。
保存行為は誰でもできるというのがどうしても理解できないらしい。
あなたの事例で、裁判をしてもその理事が支払うことは絶対ないよ。
そんな単純なことも分からないのに、同調者を求めようとしても無駄。
別にあなたを糾弾するつもりはないけど、区分所有法に則って意見をいってるだけのこと。
まさか保存行為も何なのか分からないのでは？

>737さん
滞納者への抑止力は必要でしょうね。
これも理事長の力量です。

>739さん
仰る通りです。
既に支払ってしまった場合は、その理事に管理組合が強制請求して下さい。


全て役員や住民と話し合い後に、管理費から支払われるのは共有部のみです。

７３９は、どうしても独断理事をやっつけたいんだろうけどね。
でも無理があるね。
納得できないだろうが、それが法律というもの。
あきらめた方がいいし、今後の対応策を考えた方が利口だけどね。

「事務管理」っていうのもあるよ。民法は総合的な理解が必要。

>742
嘘をいってはいけませんよ。
それで裁判になったら、負けるのは間違いないのですからね。
その時は、あなたのレスでそうしたと裁判官にいうんですか？

742は知識はあまりないようですよ。
共用部ではなく、共用部分ですよ。
そういう知識もみにつけていないようですし。
知識がないんだったら、その薄っぺらな知識で人の相談に
乗るもんじゃないです。

＞それで裁判になったら、負けるのは間違いないのですからね。

北ニケンクヮヤソショウガアレバ
ツマラナイカラヤメロトイヒ

何か理事長の独断に対して相談したんだけど、どうにもならないとわかって自暴自棄になってしまったみたいだね。
今回のことはあきらめなさい。
そしてこれからのことを考えて対策をたてるんです。
規約の改正も含めて。

区分所有法18条1項の保存行為にやたら拘ってるけど、
世の中の殆どのマンションは18条2項の別段の定めをしているよ。
にも関わらず「保存行為は誰でもできる」と繰り返し主張する感覚が理解できない。

法律を知ってるということを主張したいのかね。
法律の次には実務（現実）を学んだ方がいいよ。

↑管理侍のにせものでは？

748はマンカン師。

749もマンカン師。

管理侍の言葉遣いと違うし、昼間は出てこないから、７４９は、にせもの！

にせものだったら削除依頼をしたらどうなの？

滞納は払えるのに払わないのなら、たやすいが
払えないのが相手だと辛いよ

とにもかくにも管理費から支払いせず傲慢理事に請求して下さい。

マンションに住んでいるなら管理費は誰が何と言おうと払うのが当たり前！

理事長なら、払えない滞納者には売却して払ってもらうか、任意売買か自己破産してもらい競売から徴収します。

ですから何としてでも滞納者に払わせるのが理事長の力量なんです。

あなたのマンションで悪質滞納者が徒党を組んだら困るでしょうに。

もう一度言いますが共有部は管理費負担、占有部は区分所有者負担です。


>>703さん
しかしお宅のマンションのように、自分勝手に独断で決めて工事を進めた、反理事長派の理事は越権行為ですから、全て反理事長派の理事の自己負担であります。

誰が何と言おうと決して絶対に、皆さんのお金である管理費からは、一銭も払わないで下さいね。

＞７０３さん
一体どんな工事をしたのですか？
緊急を要する工事なのに理事長がボンクラ役立たずで、どうしようもなく仕方なしに理事が工事を決めた場合も考えられます。

住民から雨漏りの連絡が有ったにも関わらず、放置して置いたなら理事会が訴えられたら完全に負けますからね。

>749は勿論本物。
正真正銘管理侍です。

私の理解は以下の通り。

・民法上、管理行為の一つである保存行為は共有者全員が単独で行える。
・区分所有法上も区分所有者が単独で行えるとされているが、規約で別段の定めが認められている。
・しかし保存行為を区分所有者が独自の判断で勝手にやるのは現実的ではない。
・よって管理規約で別段の定めが必要。
・標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
・ここで言う「管理」は広義の管理であり、保存行為を含む。
・つまりこの規定こそが区分所有法18条2項の別段の定めである。

さて、この理解は間違っているのでしょうか？
こんな基本的なこと今まで確認したこともなかったよ。
間違ってたら大変なので皆様是非ご指導ください。

＞＞標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
この規定は、区分所有者単独の保存行為を妨げるものではありません。念のため、理事長に「ｘｘ月ｘｘ日までに管理組合が修繕に着手しなければ、自ら修繕する」と事前通告して修繕に着手すれば、問題ありません。

根拠条文は、民法の事務管理のあたりです。

http://www.ichirotax.com/gyoumu/2010/10/post_548.html

事務管理の具体例としてよく挙げられるのは、隣家の火災の消火、溺れている人の救護、迷子の保護といったものです。

ただ、実際の紛争は、今申し上げた、いかにも助け合いのものだけでなく、例えば『共有物について共有者全員のために出した費用を他の共有者に請求するとか、』何らかの案件で目指していた関係が破綻し、一方が他方にこれまでかけた費用を返せというとりわけ「後ろ向き」な様相で現れます。

費用償還請求ではなくて、民法４１５条（債務不履行）を使って、損害賠償請求で攻めてもいいですよ。理事長は誠実履行義務を果たさなかった、だから損害が生じた、という理屈でもいいです。屁理屈を２,３個組み合わせて攻めたら、相手は争わないでしょう。

>761販売関係者さん
>764匿.名さん

レスありがとうございます。
勿論、個人による保存行為が全く不可とは思っていません。
管理組合が適正な理由なく、然るべき時に然るべき修繕を実施しないのなら、
規約に別段の定めがあったとしても個人による保存行為はありでしょうね。

しかし>703のように勝手に工事して「金払え」はないでしょう。

>715や>730のように区分所有者は保存行為なら、いつでも誰でもどこでも好き勝手にできる
なんてことはないと思いますけどね。

>703さんが消えてしまいましたから真相は闇の中の深層水です。

しかし皆さんの財産である管理費を好き勝手に使うことは誰とて出来ません。

やはりマンション内で常に起こる大きな厄介な問題は滞納者対策でしょう。
これこそ管理会社ではなく理事長の力量に掛かっています。

703が言おうとしていることは、管理組合として管理費使って修繕するには理事会・理事長の決済が必要だと言うことだと思う。追認でもいいと思う。
それがないと個人の支出になる、といいたいのだと思う。

＞緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で行うことを妨げるものではないであろう。

そんなの常識よ。誰でもボヤを見つけたら備品の消火器で消すことは規約違反でも何でも無いの類い。
ところが保存行為と称して勝手に修理して付けを組合にまわすとは規約違反に決まっている。
区分法に従い保存行為をすると言うなら修理の注文は勿論、その費用の立替え、全区分所有者への請求までをそれを実施した区分所有者が行うのが法の規定だよ。

区分所有法には、保存行為は誰でもできるが、規約で別段の定めをすることも
できるとなっています。（任意規定）
ということは、この規約は法律より優先することになります。
そして、標準管理規約では、「管理組合の責任と負担において行うものとする。
但し、専用使用権のあるものは、その区分所有者の責任と負担において行わなければ
ならないとなっています。
ここで問題になるのは、
①専有部分内にある通常の使用に伴うものとしては、窓枠・ガラス・網戸・火災警報器・
　インターホーン・玄関扉があります。雨漏りも
　この部分が破損した場合は、区分所有者の責任と負担です。
　実際は組合がやるものもありますが。
②急を要するもの（専有部分以外の共用部分）
　例えば、玄関ホールのガラスの破損、非常階段の扉が開かなくなった、雨漏り等は
　急を要する保存行為だが、組合が迅速な行動を取らなかった場合はどうするのか。
　標準管理規約では、緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で
　行うことを妨げるものではないであろうといっていますが、これは法律でも規約でも
　ありません。

このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で
抑えをしていく必要があります。
　１）急を要する保存行為（ガラス・網戸の張り替え・雨漏りを除く）は理事長決裁
　２）急を要しない保存行為については、理事会決議とする。

法律より優先する規約などない

>770
区分所有法には、強行規定と任意規定があって、その任意規定は規約で別段の
定めをすることができるとなっているんです。
そして、そこで決められた規約は、法律に優先するんですよ。

＞このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で抑えをしていく必要があります。

曖昧ではないよ。
直ぐに対応しない理事長など役員を選んだ組合員、直ぐに役員に通知しない発見者の方が問題だ。

771さん、大きな勘違いしてますよ
法律に優先する規約はありません

任意規定とは、当事者が法律行為の詳細についてまで細かく合意していなかったような場合に、適用される規定です。契約に関してトラブルが生じた場合に、当事者間で予めその場合の取り扱いについて合意がなされていれば、その合意が優先的に適用されますが、そのような合意がなされていなかった場合に限り、適用されるわけです。

マンションは治外法権ではない

＞決められた規約は、法律に優先するんですよ

つうことは、管理規約で管理組合の徴兵制を定め、独立宣言すれば国家から独立できると定めて、管理組合総会で規約変更が決議できれば、

その管理組合は日本と戦争して勝てば独立できるね。

７７４さん
ということは、規約に別段の定めをすれば、それが適用されるということになりますね。

規約は法律に準していなければ無効である

憲法から勉強しないと理解できないよ。
よくある誤解の例だが、
結婚は両性の合意のみでできると憲法にあるが、民法では未成年者の場合、保護者の同意がいることになってる。
これは厳密には憲法違反である。

わが家の家訓では、嫁を娶るなら
１に財力
２に容姿
３に従順
以上に適さなけば、無効である

>780
むなしいね。