理事長の力量は？

マンションに住んでいるなら管理費は誰が何と言おうと払うのが当たり前！

理事長なら、払えない滞納者には売却して払ってもらうか、任意売買か自己破産してもらい競売から徴収します。

ですから何としてでも滞納者に払わせるのが理事長の力量なんです。

あなたのマンションで悪質滞納者が徒党を組んだら困るでしょうに。

もう一度言いますが共有部は管理費負担、占有部は区分所有者負担です。


>>703さん
しかしお宅のマンションのように、自分勝手に独断で決めて工事を進めた、反理事長派の理事は越権行為ですから、全て反理事長派の理事の自己負担であります。

誰が何と言おうと決して絶対に、皆さんのお金である管理費からは、一銭も払わないで下さいね。

＞７０３さん
一体どんな工事をしたのですか？
緊急を要する工事なのに理事長がボンクラ役立たずで、どうしようもなく仕方なしに理事が工事を決めた場合も考えられます。

住民から雨漏りの連絡が有ったにも関わらず、放置して置いたなら理事会が訴えられたら完全に負けますからね。

>749は勿論本物。
正真正銘管理侍です。

私の理解は以下の通り。

・民法上、管理行為の一つである保存行為は共有者全員が単独で行える。
・区分所有法上も区分所有者が単独で行えるとされているが、規約で別段の定めが認められている。
・しかし保存行為を区分所有者が独自の判断で勝手にやるのは現実的ではない。
・よって管理規約で別段の定めが必要。
・標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
・ここで言う「管理」は広義の管理であり、保存行為を含む。
・つまりこの規定こそが区分所有法18条2項の別段の定めである。

さて、この理解は間違っているのでしょうか？
こんな基本的なこと今まで確認したこともなかったよ。
間違ってたら大変なので皆様是非ご指導ください。

＞＞標準管理規約21条で「共用部分の管理は管理組合がその責任と負担で行う」との規定あり。
この規定は、区分所有者単独の保存行為を妨げるものではありません。念のため、理事長に「ｘｘ月ｘｘ日までに管理組合が修繕に着手しなければ、自ら修繕する」と事前通告して修繕に着手すれば、問題ありません。

根拠条文は、民法の事務管理のあたりです。

http://www.ichirotax.com/gyoumu/2010/10/post_548.html

事務管理の具体例としてよく挙げられるのは、隣家の火災の消火、溺れている人の救護、迷子の保護といったものです。

ただ、実際の紛争は、今申し上げた、いかにも助け合いのものだけでなく、例えば『共有物について共有者全員のために出した費用を他の共有者に請求するとか、』何らかの案件で目指していた関係が破綻し、一方が他方にこれまでかけた費用を返せというとりわけ「後ろ向き」な様相で現れます。

費用償還請求ではなくて、民法４１５条（債務不履行）を使って、損害賠償請求で攻めてもいいですよ。理事長は誠実履行義務を果たさなかった、だから損害が生じた、という理屈でもいいです。屁理屈を２,３個組み合わせて攻めたら、相手は争わないでしょう。

>761販売関係者さん
>764匿.名さん

レスありがとうございます。
勿論、個人による保存行為が全く不可とは思っていません。
管理組合が適正な理由なく、然るべき時に然るべき修繕を実施しないのなら、
規約に別段の定めがあったとしても個人による保存行為はありでしょうね。

しかし>703のように勝手に工事して「金払え」はないでしょう。

>715や>730のように区分所有者は保存行為なら、いつでも誰でもどこでも好き勝手にできる
なんてことはないと思いますけどね。

>703さんが消えてしまいましたから真相は闇の中の深層水です。

しかし皆さんの財産である管理費を好き勝手に使うことは誰とて出来ません。

やはりマンション内で常に起こる大きな厄介な問題は滞納者対策でしょう。
これこそ管理会社ではなく理事長の力量に掛かっています。

703が言おうとしていることは、管理組合として管理費使って修繕するには理事会・理事長の決済が必要だと言うことだと思う。追認でもいいと思う。
それがないと個人の支出になる、といいたいのだと思う。

＞緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で行うことを妨げるものではないであろう。

そんなの常識よ。誰でもボヤを見つけたら備品の消火器で消すことは規約違反でも何でも無いの類い。
ところが保存行為と称して勝手に修理して付けを組合にまわすとは規約違反に決まっている。
区分法に従い保存行為をすると言うなら修理の注文は勿論、その費用の立替え、全区分所有者への請求までをそれを実施した区分所有者が行うのが法の規定だよ。

区分所有法には、保存行為は誰でもできるが、規約で別段の定めをすることも
できるとなっています。（任意規定）
ということは、この規約は法律より優先することになります。
そして、標準管理規約では、「管理組合の責任と負担において行うものとする。
但し、専用使用権のあるものは、その区分所有者の責任と負担において行わなければ
ならないとなっています。
ここで問題になるのは、
①専有部分内にある通常の使用に伴うものとしては、窓枠・ガラス・網戸・火災警報器・
　インターホーン・玄関扉があります。雨漏りも
　この部分が破損した場合は、区分所有者の責任と負担です。
　実際は組合がやるものもありますが。
②急を要するもの（専有部分以外の共用部分）
　例えば、玄関ホールのガラスの破損、非常階段の扉が開かなくなった、雨漏り等は
　急を要する保存行為だが、組合が迅速な行動を取らなかった場合はどうするのか。
　標準管理規約では、緊急を要する場合など、場面によっては各区分所有者が単独で
　行うことを妨げるものではないであろうといっていますが、これは法律でも規約でも
　ありません。

このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で
抑えをしていく必要があります。
　１）急を要する保存行為（ガラス・網戸の張り替え・雨漏りを除く）は理事長決裁
　２）急を要しない保存行為については、理事会決議とする。

法律より優先する規約などない

>770
区分所有法には、強行規定と任意規定があって、その任意規定は規約で別段の
定めをすることができるとなっているんです。
そして、そこで決められた規約は、法律に優先するんですよ。

＞このように曖昧な基準になっているので、各組合で下記のように規約なり使用細則で抑えをしていく必要があります。

曖昧ではないよ。
直ぐに対応しない理事長など役員を選んだ組合員、直ぐに役員に通知しない発見者の方が問題だ。

771さん、大きな勘違いしてますよ
法律に優先する規約はありません

任意規定とは、当事者が法律行為の詳細についてまで細かく合意していなかったような場合に、適用される規定です。契約に関してトラブルが生じた場合に、当事者間で予めその場合の取り扱いについて合意がなされていれば、その合意が優先的に適用されますが、そのような合意がなされていなかった場合に限り、適用されるわけです。

マンションは治外法権ではない

＞決められた規約は、法律に優先するんですよ

つうことは、管理規約で管理組合の徴兵制を定め、独立宣言すれば国家から独立できると定めて、管理組合総会で規約変更が決議できれば、

その管理組合は日本と戦争して勝てば独立できるね。