パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
自身の投稿（>776）を読み返しているうちに思い至った事がいくつか
ありますので、補足修正を兼ねて投稿させていただきます。
昨夜寝ぼけながら考えた事で、まだ考察としてまとまっていない部分
が多々あろうかと思いますので、雑感として捉えて頂ければ幸いです。
共有に属する住戸に関しては共有者全員を一人の組合員と見なして
議決権を行使すべし、と標準管理規約に定められている訳ですが、
このルールに則って共有住戸に関する議決権を「委任状を通じて」
他の組合員に代理行使させる場合、委任状の提出者は共有者の代表
として事前に理事長まで届け出られた者でなければ、そもそもこの
委任状は有効票として扱われない筈です。（第４６条３項）
つまり共有住戸に関する議決権は、委任状という体裁をとった時点で
一連の議論で懸念されている「分割行使」は物理的にもされ得ないと
いう事が言える筈です。
一人の代表者の名前で作成・提出された委任状について、その議決権
を共有者個々の意向として分解するなどという行為は、総会の進行上
やりようがありませんし、元々行為として成立していない事について
規約や法律への適合性を問うという意図で本問が出題されている等と
いう事も考えられないと思います。
一方、もうひとつ考慮すべき「分割行使」のパターンがあります。
一人の組合員が複数の議決権を有している場合に、個々の議決権を
賛否別々に行使するというパターンです。これは直感的に考えると
不可能に思え、私も>>776では特に根拠を添える事なく不可であると
判定してしまいましたが、その後よくよく考えを巡らせてみたところ
標準管理規約には「共有床に関する議決権を共有者個々の意思に分解
して行使する事はできない」という趣旨のルールはあるものの、
ここで着目している「２つ目のパターン」については、少なくとも
不可とする規定が見当たらない事に気付きました。
事実、これを禁止するルールがあると、標準管理規約や民法の規定と
矛盾が生じる事になりそうです。
例えば、一人の区分所有者が複数の住戸を所有し、自己使用するもの
以外の住戸は第三者に貸していたとします。そしてそれぞれの住戸に
付随する議決権については、自己使用する住戸に付随するもの以外は
それぞれの入居者に代理で行使させる事にしていたと仮定しましょう。
（※この仮定自体は決して特殊なものではありません。例えば土地の
提供者が戻り入居している再開発系のマンション等では、ごく普通に
存在する事例です。入居者が区分所有者の親族で、議決権を代理して
いるという事例も普通に存在します。）
本問にある「委任状」による議決権行使とは、標準管理規約第４６条
第４項に規定される「代理人による議決権行使」です。（ちなみに、
同項に規定される「書面」とは議決権行使書の事であり、本問で言う
委任状はこれに該当しません。）
そしてこの「代理人」は、民法上の考えによれば本人（区分所有者）
の代わりに法律行為（総会での議決権行使）を行なう権限を持ちます。
つまり、こうした「現実」と法律・規約上のルールに従って関係者が
行動した結果、議決権行使を代理人に委ねた者（委任者）の意向と
当該代理人（受任者）の意向は、「総会議案に関する投票」としては
賛否分かれる事が有り得る、という事が言える筈です。
言い方を変えれば、総会における議決権行使においては、少なくとも
標準管理規約と民法の規定の範囲内では、受任者と委任者の賛否は
必ずしも同一とする必要はない、という事です。
この結論を踏まえて考えれば、例えば理事長や監事がその立場において
総会での議決権行使に制約を受けるとしても、委任者の議決権は
理事長や監事「個人の」意向によって（理事会の決定にも縛られず）
自由に行使できるという結論も導き出す事ができます。
同時に、監事が委任状を総会での賛否比率に応じて使い分ける事を
妨げる合理的な根拠はない、という事も問題なく言えるでしょう。
簡潔にまとめれば
◎議決権行使に関しては、委任者と受任者の賛否は同一でなくともよい
◎共有床の議決権は共有者個々の意思に応じて分割行使する事ができない
◎一人の区分所有者が持つ複数の議決権は、賛否統一して行使されない事がある
という事になると思います。
以上より、問29の各肢は下記の様に考えられると思う次第です。
肢１：
理事長は理事会決議に参加している以上、理事であるうちは理事会の
決定に背く事ができない。←という前提に立てば当然「○」
一方、この前提は標準管理規約の範囲を超えているという意見を尊重
したとしても、理事を辞任した理事長が総会議案に反対する事が可能
である以上は「×」とする根拠は極めて薄いと言える。
肢２：
議論するまでもなく「○」
監事が理事会決定に拘束されるという根拠は極めて薄く、委任者の
議決権は受任者である監事が個人の判断によって行使できるので
当然、反対票として使われる可能性も否定されない。
肢３：
前述の「結論」により、受任者の票と委任者の票は賛否同一である必要は
無いのだから、仮に理事長の１票が理事会決議に拘束され賛成票として
使われなければならないのだとしても、委任状はその制約を受けない。
従って、委任状も例外なく賛成票として使うべきとするこの肢は「×」と
判定され、本問の正解肢と判定される。
肢４：
共有者の議決権は委任状という体裁をとった時点で共有者個々の意思に
分割する事がそもそも出来ない。したがって、本肢でこれを検証対象に
する必要も無い筈である。一方、規約解釈上は単独の区分所有者が持つ
複数の議決権が賛否異なる使い方をされる可能性が否定されない以上、
本肢で例示されている事が「不統一行使」として不可とされる根拠もまた
無いと言える。
総会での議論の推移を考慮した結果として、文中で示されている様に
出席者の賛否の比率に応じて委任状を使い分ける事は可能。
従って本肢は「○」と判定される。
>>801 一応建築士さん
>例えば、一人の区分所有者が複数の住戸を所有し、自己使用するもの
>以外の住戸は第三者に貸していたとします。そしてそれぞれの住戸に
>付随する議決権については、自己使用する住戸に付随するもの以外は
>それぞれの入居者に代理で行使させる事にしていたと仮定しましょう。
>（※この仮定自体は決して特殊なものではありません。例えば土地の
>提供者が戻り入居している再開発系のマンション等では、ごく普通に
>存在する事例です。入居者が区分所有者の親族で、議決権を代理して
>いるという事例も普通に存在します。）
議案が、特別決議（区分所有者及び議決権の各＊＊分の＊＊以上の多数を要件とする決議）
の場合は、どのように取り扱うのでしょうか？
>>799
＞「理事会決議に拘束されない」ことを前提に、どうして肢１が正解に
＞なるのか、論理的にご指摘いただければありがたいですね。
横槍を入れてしまい大変恐縮です。
まだ完全に整理された理屈ではありませんが、いま私が着目している事の
ひとつに「議長の権限と責任」というものがあります。
標準管理規約第４２条第５項によれば、総会の議長は理事長が務める事に
なっています。議長とは総会を主催し議事進行を担当する役職ですので、
私も含め一部の見解にある「理事会での審議に参加した者」としての立場
とは異なる、「理事会決定事項を正として総会の審議に諮る立場」を与え
られていると理解するのが妥当ではないでしょうか。
つまり、議長は総会で審議される議案に関しては「起案者」としての立場
にあり、理事会決定に関しては役員とは別の拘束を受けているのではないか
という考え方です。
この考え方については「標準管理規約の何処にもそんな事は書いていない」
という反論があろうかとは思いますが、標準管理規約に記されている
「議長」という役職が持つ責任と権限を、標準管理規約を逸脱しない範囲で
合理的に解釈すれば、どうしても上記の通りになると私は思います。
議長は総会次第や議案書を読み上げる只のアナウンサーでは無い筈です。
理事長や監事が理事会決定に拘束されないのだとしても、総会の議長が
総会の議案に反対の意向を示している様では、そもそもその議案を審議する
意味が無いという事になると思います。「総会議案を正とし提案する」と
いう議長の姿勢は、その議案が一度総会に上程された以上は総会の進行を
通して維持されなければ、総会の趣旨に合わないと思うのです。
さて、議長が本当に「起案」について権限を持っているのであれば、その
議案を審議する必要が無いと議長が判断した時には審議そのものを中止し
廃案として処理する事ができるのかという疑問も出てきそうです。しかし
それは理事会で決定した事に従い職務を遂行しなければならないという
「役員の誠実義務（第３７条第１項）」に反する行為に該当するため不可と
判断できる筈です。
議長が審議開始後に、例えば議論の推移によってどうしても反対票を投じる
必要に駆られた時は議長の職を退く必要があるだろう…というのが
いま私が頭の中で整理しかけている理屈のひとつです。
出題文の表現としては「役員を辞任すれば議案に反対できる」とあります。
役員の立場が理事会決定に拘束される事はなくとも、議長としては議案に
反対したまま議事を進行する事はできない。しかし役員を辞任すれば
自動的に理事長でもなくなり、標準管理規約の規定によって与えられた
議長としての立場も失うので、理事会決定に拘束されない議決権行使が
可能になる、という解釈が成り立つと思います。
雑駁ではありますが、今のところの回答としてはこれが限界です。
>>802
ご質問の趣旨がよく解らないのですが、議案が特別議決事項であろうと
普通議決事項であろうと、私の理屈には影響を及ぼさないと思います。
当該区分所有者は代理人（この例においては借りて入居している者）を
通じて議決権を行使するのであって、決議の効果は当該区分所有者に
帰属するというのが民法上の考えだと思います。つまり議決権が代理人の
意思で行使されても、それはあくまで区分所有者の票として行使された事に
なるという事です。例えば代理人を通して投じられた賛成票は、当該区分
所有者の意思として扱われる筈です。従って、区分所有者数・議決権数の
両面で賛成比率を見るにしても、代理人による票はそのまま区分所有者の
票としてカウントする事になると考えます。
>>810
建築士様
非難したつもりではないですが、不適切な言い方につきましては、ご容赦ください。
言いたかったのは、平柳氏のように、明文の解釈を放棄して独自説を展開しても、議論にならないということです。
それは想像にすぎないし、想像をベースに実のある議論はできないからです。
法律の世界なのですから、根拠として、１．明文、２．判例、３．公的文献、のうちどれかは必要ですし、それがないのであれば、原則どおり、明文の規定がない以上、そのような話は存在しないと解するしかないということです。
私の考えに従わせようということではないです。
理事長が拘束されるという説に、根拠があれば、それはそれで結構なことですから。
でも、現時点で、想像以上の根拠はないと言わざるえないでしょう。
そういうことです。
急に進みだしましたね。
>799
>「当局の判断とか」言い出すと、何だっていえるわけで、そもそも議論する意味もなくなるでしょう。
>このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？
法解釈としては既に色々述べたとおりです。
そして私が依拠する法的理解からすると，>795で述べたとおり肢1を「適切」と判断し得るかという点で貴方が述べる疑問は確かにあります。
ただ，私としては>623のとおり理解し，少なくとも試験現場では「適切」と判断して肢3をマークするであろうということです。
このような疑問がある肢1を以て問29全体を没問とするかどうかは当局が判断することです。
この判断について「文言や他の肢からすれば没問にする必要はない」というのが私の意見です。
簡単に言えば「こんなの没問にせずとも正解できるでしょ」という感想です。
これは法解釈ではありません。
というか誰かさん（今は名を変えているのかも知れませんが）が持ち出した「没問にすべき」という議論こそが，そもそも「試験管理上の処理方法」であって法解釈の議論ではありません。肢1が「法的に正しいか否か」までが法解釈であり，没問云々はその先の話です。だから私は>687で「興味が無い」と明言し，「当局が決めること」と述べて議論を止めています。
他方誰かさんは>686のように没問であることに拘り続けているようですが。
その意味で，貴方の質問である
>このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？
は違います。その「誰かさん」が議論してますから。そして誰もそれを禁じていません。
>あと、理事会決議に拘束される、とする説はこのスレッドでは支持されていないのだから、ないものとして進めないと議論が終わらないでしょう。
貴方が議論する必要はありません。
私は平柳氏のブログを読んで興味を持ち，素材としてここで紹介して自分の意見を書いているだけですから。同様に興味を持っている他の方もいるようですし。
>平柳説は穴だらけですので、具体的にご指摘いただければいくらでも反論可能ですが、終わっている説の議論をしても時間の無駄だと思います。
私も平柳説とは違う見解ですし，同説に対しては自分なりに書いてきたので貴方による反論は別に求めません。他の方が読みたがるか貴方が書きたければ，それも全く止めませんし，書かれれば読むかも知れません。
>それよりも「理事会決議に拘束されない」ことを前提に、どうして肢１が正解になるのか、論理的にご指摘いただければありがたいですね。
>795と>623をご覧ください。ゴルゴさんはもっと厚く書かれていますが，今のところ私としてはこの程度です。
あー，また長くなったから読んでもらえないかも。
わたしの解釈は、>>526 から変わっていませんが、
問題を見た瞬間に、わたしの頭を過ぎったもの・・・
＜肢１・肢２・肢３＞
理事会決議の拘束性・・・誠実義務（規約３７条１項）
理事のみが議決権を有し、監事に議決権はない ⇒ 理事全員は拘束されるが、
監事は拘束されない。
肢１・・・「理事長を辞任すれば」としなかった理由 ⇒ このように表現すると、
理事長職のみの降任（理事としての地位は残る）も考えられることから、
「役員を辞任すれば」と表現したものと思われる。
＜肢３の委任状に関して＞
心裡留保における表示主義（民法９３条）
＜肢３および肢４の委任による代理権の行使に関して＞
善管注意義務（民法６４４条）
信義則（民法１条２項）、権利の濫用（民法１条３項）
肢４・・・問題文には、委任者の人数および議決権数の記載はないが、
委任状が１通の場合でも成り立つ理屈でないと適切であるとはいえない。
殴り書きにて失礼しました。
>800 ゴルゴさん
>輪番違法くんと同列か。う～ん困ったなあ。
>委任意思の解釈論を展開しているつもりなんだが。輪番違法君みたいに悪徳管理会社…、って呪文を唱えるような展開にしたく無いので、客観的データを出しながら、個人のキャラクターに委任しているというよりは、理事長なり議長なりの職務に委任している面かあると解釈した方が良いのではないの、って趣旨なんだが。
>やはり、②③は余計だったかな。
すみません，さすがに例が不適切でしたね。
ただ，やはり私の意見は>791のとおりです。
ご指摘のデータ自体はきっと根拠のあるものでしょう。
そして住民の多くが「理事長乃至理事会に賛成する」という意思で「理事長宛委任状」を発行している可能性ももちろんあるでしょう。
しかし，前述のとおり「賛否を明示せず単に『理事長に議決権行使を委任する』という委任状を以て委任する」ことが，それ自体有効な行為である以上，他人が「実際はこういうつもりなんだろう」と解釈し法的効果を及ぼすことはできませんし許すべきではありません。
ゴルゴさんも>784で引用していた匿.名さんの>721を例にとりましょう。
私は，このような事態も適切だと思います。
一部の委任者は「理事長個人は反対の意見だから理事長に任せよう」と考えて委任しているかも知れません。
もちろん，そんなことは周りからは分かりません。
他方「理事長は理事会と同意見だろうから理事長に任せよう」と考えて委任したかどうかも周りからは分かりません。
どちらにせよ，周りからは分からないんです。
実際，>784で引用された割合からしても「その意思は外部から判断し得ない」のでは。
だからこそ，形に残った「委任状」の内容で判断するしかないのです。
そして，その内容が「理事長に委任する」であれば，その記載内容だけを以て判断すべきです。
また，受任者の選択の幅が狭いというご指摘もありますが「賛成票を投じて下さい」と委任すれば済む話です。ルール上認められていますから。
仮に，この記載内容に別の解釈を加えると，不都合が生じ得ます。
>731の例で，
>１．総会に出席していた理事長以外の組合員（書面により議決権を行使した者および理事長以外を受任者として委任状を提出していた者を含む）はすべて賛成票を投じていた。
が，もし「反対票を投じていた」だったらどうでしょう。
理事長個人の意見も反対です。
この場合に理事長は，理事会決議や「委任状は理事会決議に準拠して賛成の意思」という「解釈」に拘束されて全て賛成票を投じなければならないとすると，可決されてしまいます。この委任者の中には「理事長自身の判断に委ねたい」という人もいるかも知れません。それでもこれは適切でしょうか。
※上記説を前提とすると，理事は理事会決議を総会に上程しつつ総会を欠席して理事長に委任しても良いわけです。それが賛成と取り扱われますから。彼らは総会に出席してその場で反対者の追及を受けることなく目的を達せられます。しかも「私は理事長に委任しただけ」と弁解できます。
もちろん，これが適切なんだという考えもあり得るでしょう。「どちらが絶対に正しい」とは言えません。
だからこそ，ルールが設けられているのです。
そして現行ルール（民法等）において「受任者に任せる」は「受任者が自らの判断で決する」ことを意味します。
このルールが周知されていないのなら，まずは周知させるのが先です。
そしてこれとは違う結論を導きたいのであれば，先に「理事長宛委任状は理事会決議に賛成であるとみなす」というルールを設けるべきです。
※「受任者に任せる」という委任状の意味が，仮に現行ルール上明らかでないのならば，ゴルゴさんのように解釈を経て判断する必要があると思います。しかし，現行民法上上記のとおりです。
>798の誰かさんには
>>「法的な帰結」と「現実の問題」は分けて考えるべき，ということではないでしょうか。
>とは何？二重人格容認で分からないときに良く使うウソも方便の一種だね。
と，理解してもらえなかったようですが，これがそういう意味です。
>817
>私があなたへ議論を求めたわけではないですし、あなたが私へ言ったことに答えたまでです。
はぁ，私も
>799
>「当局の判断とか」言い出すと、何だっていえるわけで、そもそも議論する意味もなくなるでしょう。
>このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？
という貴方の問いに答えただけですが…。
>にもかかわらず、そういう言い方をされるのであれば、私に対するレスは以後、不要です。
自分で聞いておいて気に食わない答えだと「そういう言い方であれば不要」と勝手なことを言われても…。
まあ私も貴方が私に対してレスすることは希望しません。
でも，私が頼んでもいないのに，貴方がその意のままに
>799
>「当局の判断とか」言い出すと、何だっていえるわけで、そもそも議論する意味もなくなるでしょう。
>このスレッドでは、純粋に法解釈の議論をしているというのが私の理解ですが、違っているのでしょうか？
とか
>817
>私があなたへ議論を求めたわけではないですし、あなたが私へ言ったことに答えたまでです。
とレスしたのと同じように，私も好きなように貴方のレスにコメントしますよ。
貴方が望むと望まざるとに関わらず。
それがイヤなら，ここの管理人に「ルールを作ってください」とお願いしたらどうですか。
これが立法論ですよ。
私は特に「コテハンは統一せよ」なんていうルール策定を提案しませんのでその点はご安心を。
>>811
議論しても仕方の無い事ですが、誤解は払拭しておきたいです。
＞言いたかったのは、平柳氏のように、明文の解釈を放棄して
＞独自説を展開しても、議論にならないということです。
前述の通り、私は私で「規約・法律の規定に基づいた判定」に拘りを
持っているつもりです。そこを放棄し独自論の展開のみに走っていると
解釈されるのは不本意です。ここで議論に上がっている設問に関しても
規約や法律の中に各肢そのままの表現がある訳ではない以上
論理解釈というものは回答に臨む上で必ず必要になると考えています。
これは他の設問に臨むにあたっても同じ事です。
議長が理事会決議を経た議案に拘束される、というところについては
明文化された根拠が足らないと指摘されれば今のところは返す言葉も
ありませんが、議長に何らかの制約が及ぶのであれば議長を務める事に
なっている理事長にも同様の制約は及びますし、理事の互選で選ばれる
事になっている理事長が「役員」の座を退けば、理事ではなくなると
同時に理事長でもなくなり、議長を務める必要もなくなります。
これはそのままの表現が標準管理規約にある訳ではなく、いくつかの
条項が示す事実を関連付け、論理的に解釈した結果導き出される結論です。
規約の規定をないがしろにしたものではなく、むしろ規定に準拠して
います。貴殿が仰る「想像」とは異なります。
何らかの解釈を見出す前に正解発表の日が来てしまうかも知れませんが
理事長が総会を経由した議案に拘束されるという何らかの考え方を得た
時には、またご意見をお聞きしたいと思います。
私としては、本問が没問になるという「明文の規定」もまた存在しないと
思う次第です。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台～9100万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
59.17m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
