パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
同志ゴルゴががんばってくれているようなので
先日の「レイヤー」について若干の解説をしておこうと思う。
マンション管理研究会と所属メンバーが作成した過去の啓蒙活動スレッドは下記のとおりであるｗ。
主張すべきことはスレッドを作って主張し、批判にはスレ主として回答している。
（わけのわからんコテハンどころの話ではないのである。）
当研究会はマクロな視点で世の中を見ている。
マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
マンション管理適正化法の所管を消費者庁にすることと会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入するように法令変更を国に訴えませんか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/
全国管理組合総連合会を設立し、管理会社に団体交渉を行い、マンション管理を適正化しましょう！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137022/
形骸化した住民監事による監査制度を廃止し、区分所有法に第三者『監事』制度を導入するように法令変更を国に訴えませんか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/
付録で
管理侍への質問部屋ｗ
それに対峙するレイヤーとは、片言隻語をとらえてあげ足をとるミクロな層。
匿．名さん
総会で理事会の審議が不十分だったことが露呈した場合、一旦総会を休止する。その上で緊急理事会を開催し、理事長宛て白紙委任状を反対票とすることを決議し、理事会の総意として反対票を投じる。これは、適切であると思いますか。
（無意味な連投すまん）
>マンション管理士の地位向上を目指し、マンション管理士にＡＤＲ代理権を与えるように国（司法制度推進室）に訴えてちょうだい！
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
司法書士でさえ裁判所や相手方弁護士から「使えない」と迷惑がられているのにマン管士なんてあり得ない。
>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177024/
以下↑のスレの引用
>75 by ゴルゴ１３ 2011-08-03 23:46:39
>政治評論家さん
>近い将来のマンション管理士会のＡＤＲ代理権取得もありえないことではありません。
>あなた位のレベルであれば、ネット検索して管理士会の動きぐらい把握してんでしょう。 『予定としては、本年４月までには、申請書類を法務省に提出し、事前協議を経て、認証の運びとなるよう努力します。』って書いてあるじゃん。
↓
http://www.nikkanren.org/data/23adrkeika.pdf
>ちなみオレは、苦情処理について関心の低いマンカン士ってことでＯＫ。
>では、バイバイ。
>76 by 匿名さん 2011-08-03 23:55:44
>↑のサイトの一節
>ＡＤＲは、自己決定権を前提とした「当事者の納得創造」を「当事者主導」で「当事者により」行う手続であり、そこに弁護士は必然的に要求されるわけではない。このことは、一般取引の交渉場面で、弁護士が必然的に必要ないのと同じである。
>ここでいう「一般取引の交渉場面」というのは正に当事者同士の主張の衝突の場面でしょ。それじゃ解決が見込めないから第三者が関与するADRが使われる。
>ADRや調停は、この第三者たる専門家が当該分野について一定の「基準」を示すことにあるんでしょ。そうでないならただの当事者同士の言い合いと一緒。場所が変わるだけ。
>そして紛争である以上「基準」は法律なわけだから法律の専門家が必要なんじゃないの？
>こんな簡単なことも分からないからマンション管理士は胡散臭がられたりバカにされるんだと思う。
そのとおりと思う。
マンション管理士は自分が受けた試験の能力をきちんと自覚すべきだよ。
合格率が低いことを強調する人がいるけど、受験生全体のレベルを考慮しなさすぎ。
内容的にも4択50問だけ。
それ自体が一般的に簡単だとまでは言わないが、それでADR代理権を付与せよというところが子供じみてる。
マンション管理士にそんな権限を与えるくらいなら現存の法曹資格である弁護士や司法書士や行政書士にマンション管理業務を積極的に行うよう働きかけた方がよほど利用者のためになる。わざわざ現時点で信頼性や実績のないマンション管理士とやらにそんなことをやらせるのはかえって遠回り。
上の
>>ＡＤＲは、自己決定権を前提とした「当事者の納得創造」を「当事者主導」で「当事者により」行う手続であり、そこに弁護士は必然的に要求されるわけではない。このことは、一般取引の交渉場面で、弁護士が必然的に必要ないのと同じである。
の一文だけでもマンション管理士やその団体の頭の悪さがよく分かる。
手術をしないなら医者の能力が要求されるわけではない。マンション管理士にも診察をさせるべきである。
というのと同じくらいの滑稽さ。
>マンション管理研究会と所属メンバーが作成した過去の啓蒙活動スレッドは下記のとおりであるｗ。
>主張すべきことはスレッドを作って主張し、批判にはスレ主として回答している。
>（わけのわからんコテハンどころの話ではないのである。）
>当研究会はマクロな視点で世の中を見ている。
そんなご立派な団体ならメンバーとか遠隔を晒してほしいのだが。
何の裏付けもソースも無しに啓蒙活動と言われても街中で他人の幸せを祈りたがる宗教団体と同じ。
マンション管理研究会さん批判が相次いでますな。
私は彼の意見とは相入れないところもあれば、納得させられることもある。
豊かな発想力に驚かされることもある。
一方、暇人さんは完璧な論理の組立てを尊敬している。
文字の世界だけであのわかりやすさと説得力は只者ではない。
二人のやり取りに何らコメントするつもりはないが、
第三者がこの機会に便乗して研究会さん叩きをするのは非常に見苦しい。
恐らく過去彼に論破された者であろうが、匿名でコテハンの方を批判し、叩くのは厳に慎むべきである。
批判はぜんぜん読んでませんよｗ＞管理侍
過去レスコピペは暇人の常套手段ですし、悪趣味の極みｗ
ゴルゴの方が頭がいいと思ったからそう書いただけ。それが彼のプライドを傷つけたんでしょう。
暇人も暇であたまがよけりゃあ自ら爆笑スレッド作ってほしいものです。
理事会の位置づけについて、なるほどと思ったところを引用します。
『マンション標準管理規約の解説（新版）』2005年発行。監修/国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
第53条（理事会の会議及び議事）の解説部分の抜粋
『(1)理事会の会議は、定足数を半数以上とし、議決はすべて出席理事の過半数で行うとする通常の会議の原則を採用している（第1項。総会の場合と異なり、特別決議事項は定めていない。）。これは、重要事項については最終的に総会で決定する仕組みにしているため、理事会に任された事項の決定については特段に議決要件を重くする必要もなく、また、理事会が有効に機能するには意思決定方法も容易なものにした方がよいという趣旨である。
(2)なお、理事会については、総会の場合（第46条第4項）と異なり、書面又は代理人による議決権の行使を認める規定を置いていない。理事は、総会において、まさにその人が理事としての職務にふさわしいということで選任される建前であるから、総会における組合員の議決権の行使とは異なる扱いをする理由は十分ある。…』
私は、ここから、
①理事会は、意思決定方法を容易なものを採用することにより、機動性重視している。
②暇人さんが色々整理している不都合について検討している様子がない。
③不都合を検討していないのは、理事長他の議決権を賛成に拘束するとは考えていないからである。
と受取りました。
>>627 で展開した旧標準管理規約（『可否同数の場合には、議長の決するところによる。』）のもと理事長＝議長の扱いをフォローするために敢えて古い文献に目を通しました。（完全にジャンキーです。）
「マンション管理組合 集会運営ハンドブック」1987年 発行/（社）高層住宅管理業協会 第１版第１刷
＊＊＊以下、引用＊＊＊
【問113】可否同数の場合
可否同数の場合、議長の決するところによるとの規約の定めは、議長が議決権を留保していることでしょうか。あるいは議決権を行使したうえでさらに別の権利を行使することなのでしょうか。その場合の権限の内容を教えてください。
【回答】
１．議長に区分所有者としての議決権のほかに決裁権限を認める規約の規定は、無効と解されます。
２．しかし普通決議の場合に、議長が区分所有者としての議決権を行使しないことを前提に、可否同数の場合の決裁権限を議長に認めることは適法であり、本問のような規定があるときはこのような趣旨の規定として理解するべきです。
【説明】
一～四（一）
（省略：憲法、地方自治法、商法の検討 ＆ 区分所有権の過半数の要件まで規約で撤廃するのはＮＧ）
（二）
…議長が区分所有者としての議決権の行使を留保し、その結果可否同数の場合に、議長の可否を決することは何ら問題ありません。この場合は議長は自ら有する議決権の行使を留保したうえで議案の可否を決するので、議長としての客観的公正さを損なうおそれはなく、また多数決の原則を緩和する結果ともならないからです。なお議長が決裁権限を行使しないで、区分所有者として有する議決権を行使し得ることはもとよりです。
（三）
このような議長決裁権の適用があるのは普通決議の場合です。議長決裁権は可否同数の場合に認められる議決権は別個の特別の権限ですから、特別決議の場合は決裁権はないものと解するべきです。（標準規約も議長決裁権は普通決議に限定しています）。
五、
要するに、本問のような規約の定めは、普通決議において議長が区分所有者として議決権を行使しないで可否同数の場合に決裁権を有することを規定したものと解するべきであり、議長が区分所有者としての議決権を行使した場合は、その結果が可否同数でももはや議長決裁権は行使でしえない（否決となる）と解されます。
⇒てっきり、議長は、留保していた議決権を行使して、その結果が議案の可否を決するものだと思っていましたが、そうではないようです。
同じく「マンション管理組合 集会運営ハンドブック」1987年
【問114】
制裁を目的とする議案で、採決に際し、制裁対象の区分所有者の議決権の行使を停止することができますか。また、管理規約に定めた場合はどうですか。
【回答】
被制裁者の議決権行使を認めないとすることはできません。規約でその旨を定めても、その規約の規定は無効と解されます。
【説明】
一～三（一）の途中まで省略。
…区分所有者も、他の区分所有者の利益との調和のもとにその権利を行使しなければなりませんが、区分所有者は基本的には個人的利益のために区分建物を取得した所有権者であって、個人的利益のために集会で議決権を行使することを排除すべきものとはいい難いと思われます。…
（二） また議決権は、管理組合の集会と通じて区分建物の管理、運営に参加する区分所有者の最も基本的な権利です。特別利害関係人の議決権排除が会議体に本質的なものとはいえない以上、法律に明文の規定がないのにこれを制限したり剥奪することは規約によっても認められないと考えるべきでしょう。
（三） 建物区分所有法の今回の改正立法過程でも特別利害関係人の議決権を排除する旨の規定を設けることについて検討されましたが、被制裁者の義務違反行為の存否は未確定であり、また当該区分所有者が議決権の過半数を有する場合でも他の区分所有者のみの多数決により制裁の決議をすることができることには問題があるとの理由で見送られた経緯があります。…
四 省略
⇒やはり、理事長が固有の議決権を反対として行使できるか否かは、『他の区分所有者の利益との調和』で判断するんでしょうね。
（長文の連投すみません）
度々出てくる「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という議論についても違和感があるように思うので書いてみます。
なお，ここでは委任者からは賛否の意向表明は示されなかったことを前提とします（私は，意向が示された場合も決議上の取扱いは変わらないのではと思いますが，議論をシンプルにするためです。）。
まず，委任者Aが，①「理事長という立場の人間に委任しようと思って，特に顔見知りではない理事長であるBに委任した」場合と，②「委任しようと思っていた信頼できるBに委任したところ，たまたまBが理事長だった（Bが理事長であろうがなかろうがBに委任しようと思っていた）」という状況があるはずです。
②の場合には，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という要素は乏しいでしょう。
Aは，理事長であるか否かではなく，普段から仲が良くて信頼できるBさんに託したのであって，委任の動機が理事会と関係がないためです。
では①の場合はどうでしょう（問29の問題文は明確ではありませんが，どちらかといえば①を想定した設問のように思えます）。
この場合は確かに冒頭の「理事会決議に賛同するはずの理事長に委任した」という動機もありそうです。
しかし，前述のとおりここでは「委任者からは賛否の意向表明は示されなかった」ことが前提となりますので，「賛成に投じてほしい」という委任者Aの要請は，そもそも委任事項に入っていません。つまりAは単に「私の議決権を行使して欲しい」と依頼したのであり，Bも単に「Aの議決権を行使する」としか応じていないのです。よってBには「賛成に投じる義務」もありません。そもそもBは「Aは，Bが理事会に沿って賛成票を投じると期待している」ことも知らないでしょう。
そして，このような委任において受任者が行動を制約される根拠はありません。受任者は自分の判断で行動できます。これが委任の大原則です。
また，受任者の行動を制約する実益もありません。
委任者は，賛否の意向を「表明して委任すること」も「表明せず委任すること」も自由に選択でき，その上で後者を選んだのですから。
むしろ，この場合に，勝手に「委任者Aは理事会決議に賛同するはずの理事長Bに委任した」と解釈することは，上記②のAの動機を裏切ることになります。このAは「Bの好きなようにしてほしい」と思ってわざわざ「賛否の意向を表明せずに」委任したのに，Bの意思と異なる理事会決議に拘束されてしまうからです。
私は，冒頭の「委任者は理事会決議に賛同するはずの理事長に委任したのだから，受任者理事長はそれを尊重すべきであり，決議上もそのように扱うべき」という主張をされる方は，委任者の意向が「賛成or反対」しかないように考えているように思うのです。
しかし「自分には良く分からないけれど，あの人自身の考えなら間違いはないだろうから，その人の判断に委ねたい」という意向もあるはずであり，これこそが委任の本質だと考えます。
よって，理事会決議が理事長たる受任者の投票行動を制約することは，委任の本質や委任者の意思に反し「適切ではない」と思うわけです。
問29の問題文を見る前とはいいながら、>>421で、
マンション標準管理規約の見直しに関する検討会議事録に言及しながら、
>>429で、
>421で紹介した議事録を今ざっと見返しました。委任状の票を分けてカウントする案の結論が見つかりません。
>単に提案を紹介しただけで、全く相手にされなかったのかもしれません。お騒がせしました。すみません。
と言ったため、同議事録を読み返しておりませんでした。大失態です。
この議事録は、標準管理規約をどう解釈すべきか最も信頼のある書類であり、且つ、検討会のメンバーの幾人かは試験委員も兼ねているようです。議事録と、資料は、↓です。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...
こちらの議事録及び資料より肢３は不適切と言い切れると思います。
①第２回の資料１の１-（１）で、
『議長を代理人とする委任状を提出した組合員の意思は、議論の推移又は他の組合員の意思に任せるとの意思であると思われるため、「白紙委任状又は議長を受任者とする代理権の行使は、その委任者総数を会場出席者の賛否の割合に応じてそれぞれ配分して賛否を決する」旨の記載について検討』
としている。これは、事務局＝国土交通省の作成の素案ですが、議長＝理事長の委任状について、理事会決議に拘束されないと考えている証左である。
注：この白紙委任状は、委任先の記載がないものを白紙委任状と称していると思われる。
②第４回の議事録では、改定案の最終検討が行われており、委任状の扱いについて討議されている箇所は主に、次の２か所です。
・P9の9行目～P14の最終行
・P29の下から12行目～P30の14行目
この中には、ごく一部の委員が理事会決議の拘束をベースとした発言と推測されるものもあります。ただ、拘束されないことをベースとした発言の方が多いぐらいです。従って、少なくとも肢３のように「賛成」しなければならないという強固なコンセンサスは得られていないと思います。
ちなみに、>>769の暇人さんのご意見も、第４回議事録のP11の12行目あたりに議長への委任状という点で言及されています。
>769
暇人さん
>「自分には良く分からないけれど，あの人自身の考えなら間違いはないだろうから，その人の判断に委ねたい」という意向もあるはずであり，これこそが委任の本質だと考えます。
まさにその通りだと思います。
賛否だけなら議決権行使書でよい。
委任状は総会で「意見を聞けること」と「意見を述べられること」に大きな意味があります。
総会出席者の意見を聞いた上であの人に判断を任せたい、とか、
総会出席者の多数派と同じ賛否を行使して欲しい、とか、
賛否の意向を表明した委任であるが、総会で出席者に自分の意見を伝えて欲しい、とかね。
ゴルゴさん
貴殿の研究熱心さには本当に頭が下がります。
>>769
暇人さん
いつもクリアな意見ですね。
>>770で引用した第４回議事録を何度も読み返しました。
P11～P12にかけて、ある委員が
｢議案の上程者は理事会で理事長ですから、理事長に委任したものにしてしまえば、これは全然、そういう問題はあり得ないことになりますし、…｣と発言したところ、
↓（３人連続）
｢…議長が中立の立場というより、その組合員としてどう考えるかという、そういう趣旨のことではないかと…。｣
｢私もそういう理解です。｣
｢…結局、考え方としてはやっぱり議長の、ある程度、総会を仕切る仕切り方、そういったところにゆだねるというような考え方ではないかという考え方を持っています。｣
と理事長個人の判断への一任説で押し切られています。ですから、受験回答上は、肢３は不適切で間違いないでしょう。
ところで、受験問題という制約を外した現場を前提に考えると、賛否の判断材料が皆無の委任状について、暇人さんの意見はどのようになりますか。
・理事長一任
・色んな状況を含めて総合的に判断
・その他
どれでしょうか。
>ところで、受験問題という制約を外した現場を前提に考えると、賛否の判断材料が皆無の委任状について、暇人さんの意見はどのようになりますか。
>・理事長一任
>・色んな状況を含めて総合的に判断
>・その他
>どれでしょうか。
理事長一任です。
契約内容を「解釈」乃至「推認」する必要があるのは「本来定められるべき内容が欠如している・未完成である」とか「不一致等により不鮮明である」場合であり，「契約内容として定められるべきことが明確に定められている」場合には解釈の余地はありません。
例えば売買契約において
第1条 代金は100万円（税別）である。
第2条 買主は売主に対して○月○日までに105万円（税別）を支払う。
第3条 （以下略）
という契約書が作成されたとすれば，代金100万円（支払額は105万円）なのか，代金105万円（支払額は110万2500円）なのかが明確ではなく，どちらであるかを解釈する必要があるでしょう。
しかし「売買代金は105万円（税別）であり，当該額を支払う」という契約書について，他の事情も無いのに「いや，これは100万円（税別）の書き間違いである」と解釈する必要は無いでしょう。
これと同じように，議決権行使の委任において「私の議決権行使について理事長に委任する」は，文字通り「理事長に任せる」という意味でそれ自体完成された合意ですから，それを超えた解釈も不要です。
↑は「理事長に委任」という点は明確であるという前提です。
「誰に委任したか」も不明乃至不明確であればその点を解釈により明らかにする必要があるでしょうし，その結果無効ということもあり得ると思います。
問29の議論が未だに収束していない様ですが････
少々乱入をお許しください。
思うに「不統一行使」という表現が一人歩きしているのではないでしょうか。
会社法第313条に規定されているこの行為は、一人の株主が複数の議決権を
統一しないで行使する事を指しています。会社法においては禁止事項ではなく
制度として認められている事です。
この言葉をマンション管理組合の総会に関して用いるのであれば、同様に
「一人の区分所有者が複数の議決権を統一しないで行使する事」という事に
なる筈です。標準管理規約の規定によれば、確かにこれは不可能な事です。
住戸１戸が数人の共有に属する場合、共有者の議決権行使については、その
共有者は一人の組合員と見なす事という明確なルールがあるからです。
（標準管理規約単棟型第４６条）
ところが問29の肢４に例示されているケースは、同一の組合員が持つ複数の
議決権を賛否バラバラにして行使する事を指している訳ではなく、また
同一の組合員と見なされた共有者の議決権を個別に行使する事を指している
訳でもありません。本来ならば個別に行使できる筈の、複数の区分所有者の
議決権を、それを委任された受任者（設問では監事）が総会の状況に応じて
使い分けるという行為を示していると解釈するのが妥当ではないでしょうか。
それを「議決権の不統一行使」と表現してしまっているのが、現状の議論です。
一部の予備校等がやり始めた事の様ですので、受験者も混同するのは無理も
ない事だとは思いますが、私としてはこのあたりのご認識を正さない限り
本問に関する議論は正常化しないと思います。
少なくとも標準管理規約には、肢４の様な「複数の委任議決権を賛否分類して
行使する事」を禁じる規定は見当たりません。もちろん分類する過程において
同一組合員の議決権を分割する様な結果になってはまずいですし、出題文中に
ある様に「出席者の賛否の比率」に応じて委任議決権を分けようとした時に
綺麗な数字で割る事ができないケースも考えられますので、どの様な状況でも
設問通りの状況が成り立つとは限りません。しかし、少なくとも標準管理規約
や民法の規定に肢４を「適切でない」と断じる根拠が無い以上、その適否を
問うているこの出題においては、肢４を正肢と判定すべきだと私は考えます。
実際、監事に対する委任状が複数の組合員から出ていて、総会における賛否の
比率通りに委任状を分ける事が数字的に可能という状況であれば、肢４の表現
通りの措置を取る事は可能です。逆に、例えば総会が進行する中で当該議案が
紛糾し、反対意見にも一定の理が見出されてきたとします。この場合も、役員
である理事長や監事は、標準管理規約第３７条の規定によって、総会の進行に
おいては理事会の決定に従う必要がありますが、彼らに委任されて議決権に
関しては、理事会の決定に拘る事なく総会の実況に応じた行使を検討する事が
組合運営上適切だと言えます。それぞれの状況においてそうした措置が適切か
どうかという議論はあるにしても、標準管理規約の精神においては、そうした
措置は決して否定されていない筈です。
前述した様な状況、すなわち総会での議論の結果、欠席した組合員の意思にも
その議論が反映されるべきではないかという発想が生まれた様なケースでは
複数の組合員から議決権の行使を委任された監事が、自身は役員としての立場
に従って賛成票を投じ、委任状（いわば意思なき議決権）は総会の状況を尊重
して賛否分類する、と判断しても決しておかしくはない筈です。
むしろそうするべき場面は実態として必ずある筈であり、本問の解答根拠と
されている標準管理規約や民法にそれを否定するくだりが無い以上は、肢４は
正肢であると判定するのが妥当だと私は考えます。
一方の肢３ですが、理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として
賛成票を投じるべきなのでしょうが、委任状に関してはこの限りではありません。
肢４と同様、総会の実況に応じて賛否分類する可能性がこのパターンにおいても
想定されるからです。委任者の意思を合理的に推測すれば「理事長の意思に
委ねる」という事にはなりますが、その理事長は自身の議決権行使については
規約上のルールによって縛られているものの、委任状の行使についてはまさに
自身の意思によって判断する事ができる筈なのです。標準管理規約にそこを制限
する条項はありません。
したがって、肢３は「理事長への委任状は賛成票として用いなければならない」
という部分が誤りです。反対票として用いる事も規約解釈上は可能です。
一部の掲示板で言われている、肢１との矛盾も全くありません。
肢１に関しては「役員を辞任すれば」というところに国語的な問題があるという
指摘が一部にある様ですが、これも前述の通り標準管理規約第３７条に規定される
役員の誠実義務というものに着目すれば、理事会決議を経た総会議案に理事長が
総会決議において反対するためには、役員という肩書きが障害になるという判断
に至る筈です。実際の場面においてその様な事が起こる事はなかなか考えられま
せんが、規約の条項としてはその通りという事になります。
肢２の適否は今更議論するまでもない事です。
以上より、私はやはり肢３が「普通に」正解肢（誤肢）であると考えます。
>776,>777の一応建築士さん
あなたは平柳氏ブログ
http://ameblo.jp/hirayanagi4953/entry-11096341314.html
にもコメントしている方ですね。
>776を読みました。
>一方の肢３ですが、理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として賛成票を投じるべきなのでしょうが
という点は私と見解が異なりますが，その他は概ね同意見乃至同様の問題意識をお持ちのようです。
私も平柳氏の見解には疑問を持っています。もちろん「この件に関する解説に限って」ですが。
ご参考までにこの問題に関する私（暇人）の過去レスを並べておきます（漏れがあったらすみません）。
途中，本筋と外れたレスもありますが，こういう掲示板の宿命と思ってご容赦ください。
>467
>471
>479
>481
>487
>563
>623
>649
>651
>672
>685
>687
>693
>698
>707
>715
>769
>774
>775
ちなみに今年の問題はこちら
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf
>>778
ご推察の通りです。
念のため申し上げておきたいのですが、No.776は同氏の見解との相違点を
主張するために投稿した訳ではありません。本問は、出題文中で解答根拠に
指定されている標準管理規約と民法に照らせば、比較的単純な考え方で対応
できるのではないか、という意図で投稿させていただきました。
当該ブログでは管理者氏の意向を鑑み、コメント欄での議論は控えるべきとの
判断に至ったため、勝手ながら場所をこちらに移動させて頂きました。
こちらのスレッドは現役受験生だけでなく、既に資格を取得し実務に就く者が
試験問題の内容について検証したり、意見発信したりする事を許容しているで
あろうと解釈したからです。
諸々ご意見がある事は認識しておりますが、本問に関する考察の一例として
（特に肢３と肢４で正解を迷っておられる方には）ご一読頂ければ幸いです。
「「標準管理規約」で禁じられていない」という論法であれば
理事長が自由に議決権を行使するのも「「標準管理規約」で禁じられていない」ので
＞理事長自身は前述の通り総会の決議においては役員として賛成票を投じるべき
というものなりたたない
>>774,>>775
暇人さん
その歯切れの良い回答をお待ちしておりました。
暇人さんのシンプル且つクリアな論理に感心しつつも、それでも相乗りをためらう部分が残ります。
ためらう背景は、
①マンションの規模が大きくなればなるほど、理事長個人の人物を評価しての委任ではなく、理事長又は議長の職務に委任しているケースが多数を占めると思われること。その点で委任意思を解釈する余地があると思われること。
②代理人に制約のない区分所有法と異なり、標準管理規約は代理人に著しい制約を課している。必ずしも自由な条件下で、理事長を委任者としている訳ではないこと。
③理事長宛先の賛否を表明しない委任状がかなりシェアを占めるケースも現実にあり、①～②と合わせると理事長個人の判断に一任していると解すると、看過しえない弊害が生じると思われること。
以上、三点です。
>>778
過去のレスを一通り拝見させて頂きました。
全面的に共感した次第です。
特に>>487の内容が、本問に臨むにあたって認識すべき基本事項であると感じました。
私も元より同様に考えていたところでもあります。
正直なところ、私個人としても、理事長が総会での議決権行使において理事会の決定に
拘束されるという事については明確な根拠を見出だせていません。先の投稿においては
標準管理規約に規定された「誠実義務」を挙げてはおりますが、根拠としては少々薄い
と感じておりますし、そもそもそれが正だとすれば、役員である監事が総会で反対票を
投じるとした肢２も誤肢と判定しなければならなくなります。
今のところは貴殿が言及しておられるところ、すなわち『理事長は理事として理事会の
議決に加わっているが監事は加わっていない』というところが、理事会決定から受ける
制約に関しての、理事長と監事の差であるという考え方が正しいと思います。
そういう意味では、私の>>776には一部撤回すべきところがあるという事になります。
理事長として、あるいは監事としての総会での議決権行使が、理事会の決定とどの様に
関連すべきかという事については、肢１から４まで全てが影響を受けると思いますので
少々大雑把に言えば、理事長（あるいは監事）が理事会の決定に拘束される・されない
如何は本問の解答には大きく影響せず、ポイントとなるのは委任された議決権の用法に
ついてという事になるのだと思います。
私としては、委任者の意思が「受任者に判断を一任する」という事なのであれば、
それは「受任者と賛否を同じくする」という事と同義ではないと認識しています。
標準管理規約の解釈上も、そこは一切否定されていません。
実際の総会をイメージしてみても、感覚論的にも当然の事だと思っていたのですが
どうやらそうではないという考え方が一部に存在するがために、解答も割れているのが
実情の様です。上記、私の認識に基づけは肢３はシンプルに誤肢と判定されます。
本問はそうした「標準管理規約の定め」に基づく認識を問う、比較的単純な出題だった
と思っています。おそらく貴殿も同様のご認識ですよね。
>>782
ようこそ！一応建築士さん。
不動産好きのゴルゴです。本来、私は、理事会や管理組合のゴタゴタに関心ないんですが、なぜか問29にハマッテしまっております。皆さん、本問について、一貫した見解を持っている中、私一人がコロコロ見解を変えているので、400台前半からここまで長くなっています。そんな私も見解を固めました。
肢3派…暇人さん、管理侍さん
肢4派…匿.名さん（←「.」や「：」を見落とさないように）
没問系肢4派…マンション管理研究会さん
没問系肢3派…ゴルゴ
一応建築士さんと私では見解が異なる点も多々ありますが、まずはご挨拶まで。
>>770の引用文書の該当部分をご一読頂き、肢3についてのご意見を頂けると有り難いです。
では。
>>781の続き。
◆①について。
では、マンション関係者間で信頼に足る委任者を探せる状況にあるのでしょうか。
国土交通政策研究第91号「マンションの適正な維持管理に向けたコミュニティ形成に関する研究」（2010年5月）のP38によれば、
・「あいさつをかわす」「顔がわかる」…ほとんどのマンションが該当
・「会話をする」…多くの世帯で見られるは1割程度
・「一緒に遊ぶことがある」、「重要な相談やお願いができる」…多くの世帯で見られるは数％
となっています。
◆②について。
標準管理規約は、代理人をマンション関係者に制限しています。これは、議案が「ペット可（又は不可）」というような純粋なライフスタイルを問う議案にはとても有効だと思います。しかしながら、高度な専門知識（法律、建築、税務・会計など）が必要な場合には、デメリットも出てきます。
例えば、親しい親類に一級建築士が居ても、同人を同席又は代理人とすることができません。信頼に足る人がいるにも関わらず、マンション関係者から代理人を選択せざるを得ない。フリーな選択肢の中から、理事長を選んだのであれば、選んだアンタが悪いで済まされますが疑問符が付くところです。
加えて、理事長が理事会で反対していることを知りえるか？この点は、
平成20年マンション総合調査結果によると、理事会議事録の広報は62％に留まります。
理事長が反対票を投じることを必ずしも知りえないケースも多かろうと思います。
◆③について。
平成20年マンション総合調査結果によると、
・委任状及び議決権行使提出者を含む総会出席割合 80.3％
・委任状及び議決権行使提出者を除く総会出席割合 34.1％
これは、理事長宛、賛否表明のない委任状が多数を占める可能性を示唆するデータです。
これらから、匿.名さんが提示された>>731に近い紛争が起き、いつか理事長個人の判断へ一任されているとの見解を否定する判決がでる可能性が高いのではと考えています。
現実的な問題を取り上げて駄目だというのは「立法論」です。それは終わらない議論になります。
だから、あくまで法の「解釈論」にしぼって議論すべきではないかと思われます。
>>700を拝見しました。
既述した事ではありますが、私としては>>487にある暇人氏からのご説明と同様
本問は標準管理規約と民法に規定されている事に関する理解を問う出題であって
その範囲を超えた考察はむしろ排除しなければ「試験問題としての正答」には
辿り着く事ができない、と考えております。
したがって、ご紹介の議事録は資料として信頼のおけるものだとは思うものの
各肢の考察に引用する必要はそもそも無いだろう、というのが当方の見解です。
貴殿による補足説明も含め、内容としては全くその通りであるとは思いますが
議論をシンプルにするためにも当方からのコメントは控えます。
なお、一部で主張されている「没問」に関してですが、本問の各肢を標準管理規約と
民法に基づいて正誤分類した結果が相互に矛盾していない以上は、没問となる可能性は
無いと考えます。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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59.17m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台～9100万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
