マンション管理何でも相談コーナー

5月から新役員を務めることになりました。
次期の管理委託の契約内容について、新旧理事で確認があったのですが、
少し疑問を感じたので教えてもらえませんか？

私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」
管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」
私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」
理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」

管理会社と理事長の説明で、合ってますか？
どうも説明に合点いかないのですが、大丈夫でしょうか？
ちなみに、修繕積立金のほとんどは定期にしていて、残高はしれてます。

＞古い規約だと管理費、修繕積立金のアップは特別決議。

規約は改正可能です。しかも金額のアップは一般には規約とは別紙の管理費、修繕積立金、その他の使用料一覧表で規定されていて、これは管理規約とは違うので普通決議にするのが一般です。

マンション管理センターにきいたほうがいいいよ
うちでももともと原則方式で
イロハ方式のハになるとおもうが
口座はいままでどおりだというんだ。
なんでそうなるのかわからんので、こんどきいてみるつもり。

>>規約は改正可能です。
そりゃできるでしょ。
最近の規約は金額の表を規約から切り離しているが、
古い規約だと、規約の中に金額が入っているよ。規約の中の金額を変えることが規約改正にあたるかどうかは
いろんな見解があるが、特別決議でやっているところがおおいらしい。
（マンション管理センターもそういってる）
しかし、金額が規約の中に書いてある場合で、普通決議で値上げして管理組合が訴えられたが、普通決議でOKっていう判例あるよ。
問題なのはうちの管理会社が特別決議を薦めることだ。普通決議でやると住民と管理組合との裁判覚悟になるので、びびって誰もやらないかも。というのが一番の問題。

＞私「原則方式って、改正があって変更しないといけないのでは？」
正しいです。管理委託契約書の一部改訂及び管理会社の重要事項説明書の作成が必要になります。
＞管理会社「保管口座だけ作ります。原則方式でも、問題ないですよ。」
原則方式という名称はなくなり「保証契約を締結する必要が無いときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」となり、別表第1　事務管理業務の大幅な一部改訂が必要です。法人管理組合の場合は組合名、その他の場合は理事長名の保管口座としたり、通帳、印鑑の保管等の項目も変わります。その他収支状況の報告即ち収支決算書、貸借対照表ほ提出は毎月と甲の請求があった時にと改正しなければなりません。
＞私「保管口座を作って、あまった管理費を移動するんですよね？」
法律上は貴方の仰る通りです。
＞理事長「安全性のためです。契約変更するわけじゃないので、総会の承認は不要です。」
とんでもありません。管理委託契約の一部変更ですから総会決議事項です。しかも管理会社に規則の一部改正に従わせるため適切な契約書に改訂しているかをチェックするためにも総会決議事項です。
詳しくは下記を参考に理事長、管理会社に突きつけることをお勧めします。
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

管理委託契約の改正部分の例の一部としては、
3 収支状況の報告
乙は、毎月末日までに、前月における甲の会計の収支状況に関する書面の交付を行うほか、甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況 に関する報告を行う。
なお、あらかじめ甲が当該書面の交付に代えて電磁的方法による交付を承諾した場合には、乙は、当該方法による交付を行うことができる。
＜旧3 収支状況の報告 甲の請求があったときは、甲の会計の収支状況に関する報告を行う。＞
(2) 出納(保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合)
＜旧(2) 出納(原則方式による場合)＞
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店
＜旧三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理 規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。)に振り替える。＞
3 通帳等の保管等
一 収納口座及び保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。
イ 収納口座
通帳...乙(又は甲)
印鑑...甲
その他( )
ロ 保管口座
通帳...乙(又は甲)
印鑑...甲
その他( )
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。
＜旧3 通帳等の保管等 一 乙は、甲の収納口座及び修繕積立金等を保管する口座(以下「保管口座」という。)に係る通帳(又は印鑑)を保管する。
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証 券を保管する。なお、甲の請求があったとき は、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。＞

何だ、中味は原則方式から名義、印鑑の保管はいっしょでも通帳の呼び名を保管口座と変更するだけだね。

改訂のポイント（「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション 標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要-国交省より）
1 財産の分別管理について
・ 原則方式・収納代行方式・支払一任代行方式の各方式による分類を廃止し、収納口座、保管口座、収納・保管口座による分別管理に変更(別表第1関係) ＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
・ 口座種別ごとの印鑑等の保管物の明確化(別表第1関係)
＜ 一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
・ 毎月徴収された修繕積立金等金銭から当月分の管理費用を控除した残額について、翌月末日までに収納口座から保管口座へ移し換えること(別表第1関係)
＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
2 保証契約の締結について
・ 管理業者が修繕積立金等金銭を管理する場合について、一定の場合を除き、1月分 の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結すること及び保証契約の内容を明記(別表第1関係)
＜一部改正省令を踏まえ、整合性を図ったもの。＞
3 その他所要の規定の整備
・ 管理対象部分の名称の統一 ＜標準管理委託契約書内での用語を統一したもの。＞
・ 第3条第1号の事務管理業務の一部を再委託することが可能となるよう変更 (第4条関係)
＜マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。 以下「法」という。)第74条の規定との整合性を明確化したもの。＞
・ 宅地建物取引業者に提供する事項の追加(第14条関係)
＜宅地建物取引業者が行う重要事項説明について、説明すべき事項が平成18年に追加されたことに伴い、規定を追加したもの。＞
・ 管理業者に対する個人情報保護に関する規定を追加(第16条関係)
＜個人情報保護法を踏まえ、規定を追加したもの。 ＞
・ 長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務については、本管理委託契約とは別個の契約とする旨を記載(別表第1関係)
＜長期修繕計画作成ガイドライン(平成20年6月国土交通省公表)に基づいて当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査
・診断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。ただし、建物・設備管理業務等を実施する上でマンション管理業者が把握した劣化等の状況を長期修繕計画に反映させることが重要であることから、こうした劣化等の状況について管理組合に助言する業務は本標準管理委託契約書に残したところ。
なお、当該助言業務に加え、長期修繕計画案の作成業務及び当該計画の見直し業務もマンション管理業者に併せて委託することも、当然想定される。
・ 管理組合が管理業者とは別の業者に本マンションの維持又は大規模以外の修繕を行わせる場合の当該別の業者が行う業務に係る管理業者が行う業務内容の明確化 (別表第1関係)
＜従来の規定による解釈上のトラブル発生を踏まえ、規定内容を明確化したもの。＞

おかしな通達（国総動47号H21.9.9より）
修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、
規則第87条第3項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、
同条第2項第1号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、 当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

レス有難うございます。
総会前の最終理事会で、もう一度、理事長に確認してみます。
その前にもう一度整理したいです。
イエスノーで結構ですので、助言いただければ幸いです。よろしくお願いします。


（1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、
出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。

（2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。
（収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。）

（3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。

（4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、
お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、
保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解に
いきついたのですが、これで合っていますか？

＞（1）原則方式は改正後のハ方式が当てはまるように見えるが、出納業務を管理会社に委託している場合は、ハ方式は該当しない。
イエス、ハ方式は収納・保管口座が同一なので、普通のマンションではあり得ないことです。

＞（2）当マンションは、収納口座の名義は管理組合で印鑑も理事長保管のため、保証契約は不要。 （収納代行業者を介して、管理費を徴収しています。）
イエス、但し下記の通達の　第一　一部改正省令関係　2　財産の分離管理について（2）規則第87条第3項関係の②　＜下記にコピペ済み＞に該当すること。

＞（3）結論として、「保証契約を必要としないイ方式」に該当する。 

組合名義の収納口座に直接預入される場合で収納口座の印鑑を管理しない場合であればイエス。
ご参考「組合名義の収納口座に直接預入される場合とは」
② 規則第87条第3項第1号において修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合等を名義人とする収納口座に直接預入される場合を規定しているが、
これは、マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第1項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合などが該当するものであること。
「平成21年9月9日 国総動第47号　国土交通省総合政策局不動産業課長　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等 について」より
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

この場合管理会社と銀行が組合に通知する事なく預金口座振替契約を締結している場合が多いので確認bの為にそのコピーを入手すること。
＞（4）「保証契約を必要としないイ方式」は、保管口座と収納口座の危険性が変わらないので、お金の移動をする手間が増えるだけに思えます。とはいえ、法改正にしたがって、保管口座は必要で、保管口座を作って毎月お金を動かすことは、契約変更に当たるという理解にいきついたのですが、これで合っていますか？
ノーです、契約変更はこれに限りません。
＞148　と
＞145　の新旧対照表を参照下さい。
貴方の組合の現状が良く分からないので勝手に想像すれば、
組合員口座から振替える旧収納口座（理事長名義の管理費口座）と旧保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）があったとすれば、
新規則では収納口座（理事長名義の管理費口座）に残額があれば翌月末日までに、組合の保管口座（理事長名義の修繕積立金口座）に移替えなければならないことになり、新保管口座は修繕積立金に残額の管理費が加算されることになる。
新規則では管理会社は毎月決算報告が必要になりますが、その形式は収支決算報告書は管理費と修繕積立金の分別経理となる一方貸借対照表は資産の部の預貯金欄の新保管口座が修繕積立金と残額管理費が加算されたものとなり管理費と修繕積立金の分別経理が不可能となります。これで良いのかどうかが組合に求められます。
私見ですがこれでは貸借対照表の本来の趣旨が損なわれてしまうと思います。
これを察してか、上記の通達では誠に勝手な通達を出しているのです。
上記の通達の　第一　一部改正省令関係　2　財産の分離管理について（1）規則第87条第2項第1号関係の②　
＞149　に「おかしな通達」としてコピペしてますが、
組合が管理会社に理事長名義の新収納口座（理事長名義の管理費口座）の残額を翌月末日までに組合の新保管口座（修繕積立金口座）に移替えることなく引続きこの新収納口座（理事長名義の管理費口座）で管理する事を承認すればそのままで良いとするもので、そうすれば収支決算表も貸借対照表も従来同様に分別経理ができることになると言うものです。これも採用する場合は新管理委託契約書に示すべきでしょう。
旧原則方式は本来何もしなくても良いものなのに管理会社の勝手な都合で収納代行、支払一任方式で自分等名義の口座を作り挙げ句の果てに流用、不正をしたばっかりにこれだけ面倒なことに巻き込まれることになるのでおかしな通達と書いたのです。長々と失礼しました。

151さん、親切な回答ありがとうございます。

当マンションには、現在収納口座が一つ、別銀行に定期預金が1つあります。
収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、
そこから毎月の経費が支払われています。
修繕積立金の一部を定期にしているだけですので、積立金の残額と
管理費の残額は収納口座にまとめて預金されている状態です。
（収納口座の印鑑は理事長保管で、会計は区分されています）
理事長と管理会社曰くは、保管口座が無いのはまずいので、
新たに口座を作って資金を移動させるといっています。
ただし、先に申し上げたように、原則方式のままでいき、
契約変更はしないと言います。
僕としては、それは「保証契約の必要がないイ方式」への変更で、
新たに口座を作ってお金を動かすことは説明が必要だと思うのです。

＞旧原則方式は本来何もしなくても良いものなのに管理会社の勝手な都合で収納代行、
＞支払一任方式で自分等名義の口座を作り挙げ句の果てに流用、不正をしたばっかりに
＞これだけ面倒なことに巻き込まれる
本当にそうですよね。

＞当マンションには、現在収納口座が一つ、別銀行に定期預金が1つあります。 収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、そこから毎月の経費が支払われています。 修繕積立金の一部を定期にしているだけですので、積立金の残額と管理費の残額は収納口座にまとめて預金されている状態です。 （収納口座の印鑑は理事長保管で、会計は区分されています）
小生の想像は違ってましたね。管理費、修繕積立金は同一口座（組合名義の通帳）で修繕積立金の高額預金を定期預金にしているだけですね。
一般には原則方式の場合は管理会社と銀行間の預金口座振替契約書により組合員口座から管理費、修繕積立金の合計額が引き落とされ組合の管理費口座（旧収納口座）と修繕積立金口座（旧保管口座）に振分けられ、この旧保管口座がペイオフ対策で千万単位で振分けられたり当座預金にされたりしてますがこれで始めて管理費、修繕積立金の区分会計が出来ているのです。
＞理事長と管理会社曰くは、保管口座が無いのはまずいので、新たに口座を作って資金を移動させるといっています。 ただし、先に申し上げたように、原則方式のままでいき、 契約変更はしないと言います。 僕としては、それは「保証契約の必要がないイ方式」への変更で、新たに口座を作ってお金を動かすことは説明が必要だと思うのです。
契約の変更の有無は現在の契約がどうなっているかで決まりましょう。
貴方の言われた「収納口座に管理費と修繕積立金が入金されて、 そこから毎月の経費が支払われています。」が表現は別として管理委託契約書の中に書かれているとすれば、新たに保管口座が追加されその契約書にはそれを追記することになりましょうから一部改訂になります。
その他新規則では、管理会社は、
保管口座の印鑑、預貯金引出用カードその他これらに類するものを管理してはならない。
今迄の決算報告は組合の要求の場合と期末に限られていたが、今度は毎月決算報告が翌月末日までに必要と追加された。
となるのでこれを契約には明記すべきなので契約の一部改訂及びこれに関する管理会社の改正後の重要事項説明書による管理業務主任の事前説明会が必要となる。

銀行口座は、管理費・使用料の口座と修繕積立金の口座、それに管理費・使用料の保管口座の
３つ必要です。これがあれば全てうまくいきます。

過去の原則方式の場合です。
これにペイオフ対策で口座数が増えるのですからリスクを最少にするには口座数を最少にする事です。

レス有難うございます。
当マンションでは、管理費と修繕積立金は当然会計区分はしていますが、
口座区分はしていません。
改正に伴って、保管口座を作って資金移動しなくてはいけなくなったと
思っていましたが、以前から原則方式でも、修繕積立金を別口座に移動させないと
いけなかったのでしょうか？
とりあえず、あさってが理事会なので頑張って質問してみます。

>当マンションでは、管理費と修繕積立金は当然会計区分はしていますが、 口座区分はしていません。 改正に伴って、保管口座を作って資金移動しなくてはいけなくなったと 思っていましたが、以前から原則方式でも、修繕積立金を別口座に移動させないといけなかったのでしょうか？

いいえ、従来の原則方式では管理会社は印鑑と通帳を同時に管理することが禁止されていた以外は組合と管理会社の自由な契約に任されていましたので修繕積立金口座を作る義務はありませんでした。しかし、管理組合の会計は下記の報告書を参考とする場合は、
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理-「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書-
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
P.8のコピペ
2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務がある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要する会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
P.18のコピペただし一分のみ。
(参考5)管理費会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合
資産の部 　　負債・正味財産の部(略）
項 目　　　　　　　金 額
現金・預貯金
　現金
　普通預金(○○銀行)
　定期預金(△△銀行)
預け金
未収金
　管理費
　 駐車場使用料
　専用庭使用料
前払金
　管理事務委託費
　損害保険料
合計

(参考6)修繕積立金会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合
資産の部　　　　　　　　　　　　　負債・正味財産の部（略）
項 目　　　　　　　　金 額
預貯金
　普通預金(○○銀行)
　 定期預金(△△銀行)
預け金
未収金
　修繕積立金
　 駐車場使用料
マンション損害保険
積立保険料
前払保険料

合計

の様にしてはじめて管理費、修繕積立金の区分経理ができるので修繕積立金を別口座にしているのが一般で、法律による規定ではありません。
新規則では保管口座に収納口座の残額を移せということですからこの様な区分経理が出来なくなるので、　　＞151　の後段の「おかしな通達」に述べた様に旧原則方式に限り特別処理が認められている事になります。

原則方式でなかった保証契約の必要な収納代行方式や支払一任代行方式だった組合の今後井の貸借対照表は非区分経理かごまかし区分になるか原則方式に代えてから契約改定にならざるを得まい。

157さん、詳しい説明有難うございました。

理事会で「原則方式からイ方式保証契約無しへの契約変更」
「契約変更に従っての重要事項説明」を意見しましたが、駄目でした。
あくまで、イ方式では無く原則方式らしいです。
同内容での契約更新ということで、理事会の席で重要事項説明が
行なわれましたが、原則方式と明記されていました。
手を挙げると露骨に嫌な顔をされるので、諦めました。
原則方式は最も安全でわかりやすいと思うので、
このままでいいと思うことにします。

ご苦労様でした。問題が残るとすれば新規約で規制を受ける保管口座と毎月の決算報告などを契約の中でどのような表現にするかと言うことです。
想像するに未だに原則方式などと一括りの俗名で事なれりとする理事長と管理会社の知識不足の方が問題です。新規則の後は原則方式なる俗名は貴方の組合と管理会社にしか残らないでしょうし、それに現管理委託契約書の内容がどのようなものかが問題です。