ソニー銀行初心者質問スレ　その２

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

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ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

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>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

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nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

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>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

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親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

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442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

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ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

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元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

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448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。

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コメントありがとうございます。
繰上返済時に発生する利息を加味したら　総額が変わらないと思ったのですが、
もう一度再計算してみます。

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>451
今さらかもしれないですが、
繰上時に発生する利息分は、次回の通常の返済が安くなります。

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「おまかせ入金サービス」という名の
他行からソニー銀行へ毎月一定額を送金するサービスが始まりました。

http://moneykit.net/visitor/info/info140618_01.html

手数料も無料ですので、メインバンクから住宅ローン分を資金移動する手間が無くなり、けっこう嬉しいです。

あとは、自動での繰上返済サービスが出来ないかなぁ…

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引き落とし日が決まってるうえに4営業日後に入金というのが
何とも使いづらそうな気がする

日付を選べて翌日入金ぐらいに改善してもらいたい

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ソニー銀行の直営サービスではなく、収納代行業務をSMBCファイナンスサービスに委託しているんですよね。

住信SBIネット銀行も同様のサービスがあり、やはりSMBCファイナンスサービスを使っているので、引き落とし日も4営業日後というのも全く同じだったりします。

各種料金の支払いだったり、証券会社や直販の投信会社への定額入金も、収納代行業者を使っている例が多いと思いますが、一般的には引き落とし日が選べないことの方が多いかと。
事務コストの問題なのかなと思います。

出金側の銀行で、定額自動振込サービスのようなものが無料で出来るなら、
それを使えば、日にち指定やタイムラグの問題はなくなりますが、
入金側の銀行にそれを求めるのは、現状では難しいように思います。

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なるほど

勉強になりました

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現在変動セレクトで27日の引き落としで変動金利で借りています。
来月に変動金利が少し下がりますが、ベース金利が1か6のつく日に変わる可能性があるかなら、8月２日から５日の間に二年固定、翌日変動に戻すのが良いと思いますが、いかがでしょうか？

今年になって初めて家を買ったのであまり分かってませんが、アドバイスよろしくお願いします。

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「翌日に変動に戻す」ならベースレートの変更日は関係ありません。返済日をまたがなければ大丈夫です。

7/31に固定（ベースレートは『翌日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/1』から固定金利。）
↓
8/1 に変動（ベースレートは『当日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/2』から変動金利。）

で、問題ないです。
日にちの境界は０時なので、23:50頃に固定して、そのまま０時過ぎに変動に戻せば、一度のログインで操作できます。

注意点としては、
金利タイプの変更をすると、次回返済額の利息が日割り計算になるため、8/27だけ返済額が増えることになります。

何もしなかった場合の8/27の利息：7/27の残債×現在の適用金利÷12
金利タイプを変更した場合の8/27の利息：7/27の残債×（現在の適用金利×4＋8月の2年固定金利×1＋8月の変動金利×26）÷365

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>>458

nanoさん
アドバイス大変ありがとうございます。
翌日変更ならベースレートは同じなのですね。
安心しました。

このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。そこまで分かれば心強いです。

次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

なんか、質問ばかりで申し訳ありません。

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>459 ひろさん

＞このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。

銀行のサイトの「金利タイプ変更手数料について」というページから読み取ることができます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

----
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
----

この差分がゼロ（あるいはマイナス（＝後者の方が大きい））なら、手数料は無料になります。

ここで、
・固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）：これは金利適用日なので固定の手続きをした翌日です。
・固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）：これは文字通り変動に戻す手続きをした当日です。

つまり、固定した翌日に変動に戻すなら、両者とも変動に戻す日のベースレートが適用されます。
また、返済日をまたがなければ、残存期間も同じなので、両者は必ず同じベースレートになります。

ですから、両者の差分はゼロで、手数料は無料。ということになります。


＞次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

その理解で正しいと思います。
（蛇足ですが、日割りの日数は、土日に影響される実際の返済日ではなく、土日を無視した約定返済日でカウントされます。）
小の月になるタイミングで最も近いのは、９月の返済日以降ですね。
ただ、その時の金利はまだ分かりませんが・・・

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初めて投稿します。
土地と注文住宅を含めて住宅ローンを組む予定の者です。

7/28：ネットから住宅ローンの申し込みを開始
7/29：午前都内のポストに口座解説申し込み書を投函
7/29：午後、携帯で審査には10日程かかる
・・・と言われ、事前で10日、本審査で10日、計20日！？と驚き。

過去レスを見ると申込から確定まで1ヶ月と10日かかったと書き込みも有り
ソニー銀行はそんなに時間がかかるのか？と思い投稿しました。

他の銀行では事前が2〜3日、本審査が10日だったので、
通過しなかったら次の銀行とすぐに考えたりできたのですが。

どなたか、最近ソニーの住宅ローンを新規から申込をした方はいらっしゃいますか？
ネット申請→事前審査まで10日もかかるのか教えてください。

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仮審査は10日はかからなかったですが、4～5日かかった気がします。
発送した翌週だったような記憶です。

急ぎでしたら、東京駅近くの住宅ローンプラザに行ってみると良いかも。今さらかもしれませんが。
ソニー銀行の住宅ローン専用の直営店です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hlinfo.html

ところで、ソニー銀行だと、原則として土地と建物一括での実行しか扱っていないですが、そこは大丈夫ですか？
土地代を先払いの場合や、建物の中間金が必要な場合、自己資金またはつなぎ融資で対応することになるようです。

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>>460

nanoさん 丁寧に分かりやすくありがとうございました。

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nanoさん

何度も質問させて
いただいたひろです。
実際に二日間連毒で変動→固定→変動　にして金利を無料で０．０１％落とせました。初めてなのでおっかなびっくりでしたが、感動しました。

ありがとうございます。
圧縮効果は、次回の変動金利適用月の12月支払いまでですが、計算すると、
次回支払日が利息計算が変わるので増加、それ以降の4回分が減少で相殺すると100円くらいの減額が達成できました。

少額ですが、条件内でより低い金利へ移行できるので、精神衛生的にはすごくいいですね。

お礼かたがた、報告でした。

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先日頭金が10%以上の人は優遇キャンペーンが発表されましたが、これは8月15日以前の借入の場合は対象外なんでしょうか？新規申し込み者だけなんですかね。

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>465さん

サイトに「2014年8月15日（金）お借り入れ実行分より」と書かれているので、実行日（＝借入日）が基準ですね。
ですから、契約済みでも実行前なら適用されるはずです。
が、既に借り入れている場合は残念ながら対象外です。

http://moneykit.net/visitor/info/info140815_01.html

ソニー銀行に限らず、実行後は（原則として）引き下げ幅が予定から変わることは無いんですよねぇ・・・。
ちなみに、私の引き下げ幅は 0.9％ですし、もっと以前からの人は 0.7％です。

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そうなんですね。ありがとうございました。ちょいと悔しいですね。

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現在、10年固定金利で契約中の者です。

しばらくサボって放置していましたが、変動金利がかなり下がっているため、変動金利に変更しようとしています。

金利タイプ変更手数料の確認のため、金利タイプ変更の確認画面へ進むと、約50万円程度かかるとのこと。
（金利タイプ変更手数料を下げる裏ワザ的なものがありましたら、教えてほしいです。）

まあ、手数料がかかることは仕方がないのですが、この手数料の支払い方法について教えてください。

口座から一括引き落としですか？
（一括引き落としだとすると、引き落としのタイミングはいつですか？）

それとも、毎月の支払い額に含まれているのでしょうか？

どなたかご存知がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

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>468 ちょりさん
金利タイプ変更手数料は、手続きするのと同時に一括で普通預金口座から引き落とされます。

裏技は無いと思いますが、6の付く日に手数料が変わります。

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スレを読む中で疑問に思ったのですが、ソニー銀行住宅ローンは変動が高いのでしょうか？
sbi銀行(0.65)と比べても事務手数料分0.2%上乗せすれば0.865と0.839で変わり無いし、イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか。

また現在地銀と検討中なのですが、上記の理由とソニーの特徴の通期引き下げや固定変動切り替えなどの他には無いメリットが際立ってとても魅力的なのですが、
先日地銀の行員に、ソニーは金利が上がりやすいと2005〜2014年のチャートを出されました。
2008年は実質金利1.5を越えない地銀にくらべ1.5%をゆうに超えていました。
企業融資をしている銀行の方が安定していると言われました。
2つ目の質問ですがソニーはずっと変動はお勧めできないローンなのでしょうか。
金利上昇の局面で正しい判断を間違えば、地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか。

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すいません、ソニーを検討しているのですが
とりあえず、事務手数料を高いやつで金利を
下げる方向ですが、変動→固定、固定→変動に
すると手数料が発生するのでしょうか？

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>>470
事務手数料分を0.2％とするならソニー銀行は0.739％になります
金利だけなら1番低いですね

>イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると>高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか

ここの意味がよくわかりませんね

繰上返済しても利息は取り戻せません
ただ元金が減るので支払う利息の総額は少なくなります

またイオンもソニーも高額事務手数料を取るタイプです

取扱手数料　　繰上返済しても却ってこない
保証料　　　　繰上返済すれば戻ってくる

10年程度の短期で全額返済可能なら保証料の方が安くなるかもしれません


一般の銀行と違い、ソニー銀行は短プラ連動ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです
ですので、他行と金利の動きが異なる可能性は十分にあり得ます

どこの地銀かわからないので三菱UFJの2008年の変動金利を調べてみました
三菱UFJ　1.675～1.875
ソニー　　1.562～1.872

都市銀行の金利は優遇幅があるので上記が最低金利かどうかはわかりませんが
都銀でも1.5を超えていますが？？
どこの地銀でしょうか

>地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか

もちろんそのリスクは有ります
でもそうならない可能性もあります
誰にもわからないというのが答えです

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>>471
変動→固定　手数料かかりません

固定→変動　手数料かかります

ただし条件を満たせば、変動→固定→変動は手数料がかからない場合もあります

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＞475 かよさん
グラフの見えていない部分があるので、推測になりますが、
③④は今の引き下げ幅（優遇幅）で示しているようで、地銀の説明はちょっと誤解を招きますね。
当時の引き下げ幅は、今ほど大きくありません。

（>472暇人さんと重複する説明もありますが、）
例えば、2007年11月～2008年10月の１年間の変動金利は、以下のとおりです。

・日銀の政策金利（誘導目標）：0.5％

・メガバンクの変動金利の店頭金利：2.875％
・当時のメガバンクの一般的な優遇幅（引き下げ幅）：▲1.0％～▲1.2％
・メガバンクの変動金利の適用金利：1.685％～1.875％
・保証料を一括先払いではなく金利に含めた場合（＋0.2％）：1.875％～2.075％

・ソニー銀行の変動金利の基準金利：2.476％～2.801％
・当時のソニー銀行の優遇幅：▲0.9％
・ソニー銀行の変動金利の適用金利：1.576％～1.901％

ちなみに、当時は「変動セレクト」はありませんでした。

それと、仮に変動金利から固定金利に切り替える場合、
固定金利については、メガバンクもソニー銀行も地銀もけっこう動きます。
（固定金利は、メガバンクや地銀も、短プラは関係ありません。）
先々切換を視野に入れていらっしゃるなら、固定金利の過去の動きもみておいた方が良いように思います。

上記と同じ期間の10年固定は、以下のとおりです。
・三菱東京UFJ銀行の10年固定の店頭金利：3.55％～4.25％（変動幅：0.70％）
・三井住友銀行の10年固定の店頭金利：3.45％～4.20％（変動幅：0.75％）
・みずほ銀行の10年固定の店頭金利：3.50％～4.00％（変動幅：0.50％）
・ソニー銀行の10年固定の基準金利：3.055％～3.617％（変動幅：0.562％）
優遇幅（引き下げ幅）は色々なケースがあるので比較が難しいですが、変動幅は参考になると思います。

ちなみに、この間の08年5月→6月は、各行とも１ヶ月で＋0.2～0.4％上がっています。
今はあまり意識していないかもしれませんが、
ソニー銀行は「翌月金利が前月15日にわかって、すぐに切り替えできる」のがけっこうメリットだ、と個人的には思っています。


それから、
ソニー銀行の場合、「住宅ローン金利プラン」「変動セレクト金利プラン」どちらが得かは、
借入金額や借入期間、いつ固定するかなどによって違ってきます。
長期で変動なら「変動セレクト」の方がお得なことが多いですし、
早い段階で固定金利に切り替えたり、繰上返済を見込んだ実質返済期間が短いなら「住宅ローン」の方がお得なことが多いです。
繰上返済の見込みがある程度たっているなら、それを踏まえてシミュレーションしてみることをオススメします。

ただ、「ソニー住宅ローン」「ソニー変動セレクト」「地銀」のいずれにしても、現状＋２％程度の金利で破綻するような資金計画は避けた方が良いように思います。

長文で失礼しました。

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nano様
非常に詳しいご説明ありがとうございます。
ソニー銀行の担当さんにも相談したのですが
丁寧に対応してもらったもののやはり営業マンではないので
聞きたいところをを聞けず、nano様の回答は本当に助かりました。

グラフの画像は、公開情報であるものの個人的に地銀の営業さんが
出してくれたものなのでネットに上げたのは良くなかったかと思い
削除いたしました。
短い間に見てもらってレスを頂いたことを感謝します。

引き下げ幅がずっと同じではないのは少し考えれば
わかることですが目から鱗でした。
またソニーを検討しだして固定への切り替えも考えるようになったのですが
固定の動きまでまだ見ておりませんので確認してみます、
ソニー銀行の金利推移表の添付をメールでお願いしました。

ローンの種類はシミュレーションではどちらでもさほど変わりがなかったので
融通のきく住宅ローンの方で考えております。
現状+2%というのは始めてききました、念頭に置いて考えていきたいと思います。

貴重なお時間を裂き色々アドバイス頂いてありがとうございました。

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>478 かよさん
お役に立てたのであれば幸いです。
ソニー銀行の金利推移ですが、下記にグラフとエクセルを置いてありますので、よろしければ参考になさって下さい。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

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ソニーで本審査がとおったけど、優遇金利が
１％ぐらいだった・・・
１．３５％とかのＭＡＸの優遇金利をうけるのは、難しいのかな・・・・

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ソニーは金利一律だけど？
2プラン混同してない？

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変動なんですが 金利は2プランしかないんですか？
優遇金利とかないのかな？

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2プランしかありません
頭金1割以上で0.05優遇です

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変動セレクトで提携ローンの場合はさらに0.05%優遇になりますね。手数料も0.54%引き。
https://www.lixil-jk.co.jp/images/housingloan/sonybank/%E9%87%91%E5%88...

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>>480
吊りですか？

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ソニー銀行の変動金利の基準金利からの引き下げ幅って、ＳＢＩの通期引き下げプランみたいに、引き下げ幅が実行時のものに固定されるわけではないんでしょうか？

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>486さん

プランが２つあって、
・住宅ローン金利プランの場合は、最初から最後まで固定変動にかかわらず▲1.0％です。

・変動セレクト金利プランの場合は、変動でいる間は▲1.3％、途中で固定している間は▲0.9％です。変動に戻るとまた▲1.3％になります。

いずれのプランも、新規購入で自己資金10％以上だとさらに▲0.05％です。

いずれにしても、引き下げ幅は、実効時点で最後まで決まります。

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nanoさん

久しぶりに金利を見て契約時より下がっているので金利変更を検討しようと思い
アドバイスいただきたくて、つい初心者用じゃない方に書き込んだら、「さすがに
釣りだよね？」って言われちゃいました。
そうじゃないので、アドバイスお願いします。

【状況】
借り入れ日 2009年03月
最終返済日 2023年05月（かなり繰り上げしました）
現在の金利　10年固定（1.665％、2010.9適用）
現在のローン残　639万円　
月々の返済　71,850円（ボーナス払いなし）
現在の金利変更手数料　193,354円

【質問】
最終返済日まで約8年です。
あまりこまめに金利を変える性格ではないので、再度固定にしたいと思っていますが、
単純に7年にしたら総合的に支払いが減りますか？
あるいは5年や3年にした場合はどうでしょうか。満了後（満了になる前）にどのような手を打てばいいでしょうか？
それと、変動にしたらどうでしょうか？リスクはあるでしょうか？リスクをどうクリアすればいいでしょうか？

宜しくご教示ください。

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>>490さん
何が最もお得かというのは、固定明けの金利にもよるので、明確には答えられませんが・・・、

ひとつはっきりしているのは、残債、残期間とも、とても少なくなっているので、
金利の変化による月々の返済額や総返済額の変化はとても小さいと言うことです。

約19万円の手数料を払うと、元が取れない可能性の方が高いように感じます。

それならば、その19万円を繰上返済に充てた方が良いかと思います。


ちなみに、何もしなかった場合、固定明けの毎月の返済額は、以下のとおりです。
・適用金利 2.0％… 72,169円/月
・適用金利 3.0％… 73,126円/月
・適用金利 4.0％… 74,090円/月
あまり心配は要らないように思いますが、いかがでしょう？


p.s.
明日は６日なので、手数料がまた変わりるはずです。
それを見てからご判断されても良いかと思います。

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nanoさん

No.490です。

アドバイスありがとうございました。

６日の手数料はあまり変わりませんでした。

今まで頑張って繰り上げしてきたので、その方向で考えてみることにします。

ありがとうございました！

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よろしくお願いします。

2600万円新規・自己資金10％超・9月実行で借りる予定です。
35年ローンで組むものの、アラフォーなので繰上げ返済を頑張って20年ぐらいで返す予定です。

そこで変動セレクト、当初15年固定、当初20年固定のどれにするかで迷っています。

変動はすごく金利が安いものの金利動向がわからず、心配性なのでストレスになりそうです。
一方、通常の住宅ローンは初期手数料がかからないのは魅力ですが、やはり金利が高いです・・・。

シミュレーションでは現在の金利水準があと3年続いてくれれば変動セレクトが有利と出たのですが、いかがなものでしょう？
まずは変動セレクトで始めて、うまく3年を越したら固定に切り替えが良いでしょうか？
それとも今のこの低金利に乗って、当初から固定にしてしまった方が良いのか？

金利動向は読めないものとは思いますが、他の方法も含め、ご意見いただけましたら幸いです。

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> No.493さん
　私も最近ソニー銀行で住宅ローンを契約しました。
考えた結果、通常の住宅ローン（2年固定）を選択しました。

　変動セレクトローン（変動）と通常の住宅ローン（2年固定で継続と仮定）を現在の金利で比較したところ、
変動セレクトローンの手数料を金利差で取り戻すには少なくとも7年はかかることになります。
変動セレクトローンを選択するのであれば、7年は変動金利にしなければなりません。

　私は借り換えや固定への変更も考えていたので、通常の住宅ローンを選択しました。

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借換えを前提としているなら手数料がほとんどor全くかからないのは助かりますよね。

私には2年ごとなどの短期固定を繰り返すという発想はありませんでした！
メリットはどういうところにあるのでしょうか。

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>493さん

10年固定はどうですか？
うちは数年前に493さんと同じような状況で10年固定にしました。

20年ぐらいでの返済を考えているなら、15年固定や20年固定はもったいないと思います。
現状では10年固定との金利差がけっこうあるので。

また、10年固定の方が毎月の返済額が減る分、繰上返済もしやすくなります。

計画的に繰り上げていけば、10年後に金利がかなり上がっていても返済額への影響は思いのほか小さいですよ。
漠然と不安を感じるより、繰上込みでシミュレーションをしてみてはいかがでしょう？

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ソニー銀行の10年固定1.195%は、他行と比べて安くはない。
ただ、ちょっと前まで1%切ってた銀行が結構あったけど、今は上がっちゃったね。

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>>493
この条件ならフラット35の25年返済などを借り入れる方が良いのではないでしょうか？
物件が35Sの条件に合えばですが。

繰り上げ返済する余裕があったり金利上昇のリスクを享受できるならソニー銀行の変動がいいと思いますが、当初固定だとソニー銀行のセレクト変動は他に比べて特別金利が低いわけではないので他の銀行も確認した方がよいと思います。

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10年固定だと、イオンか三井住友信託、三菱ufj信託の支払い総額が安いかと。住信も0.96%と低いですが、固定終了後の優遇が低くて総額は結構高くなるかと。

ソニーは手数料が低いので、支払い総額で比べるとまあまあ低くなるが、イオンほどでもない。

ソニーのいいところは、翌月金利を前月に知れることと、固定→変動ができることに尽きると個人的に思ってます。これによって取り得る選択肢が他行よりもかなり多いかと。

例えば私はビビリなので、できればどこかのタイミングで固定にしてしまいたいと思ってました。今年の2月に10年固定に変更しました。金利1.023%でした。

1%くらいの水準になったら10年固定にしようと思っていて(返済期間20年)、3月に金利が上がることが分かったので2月に変更しました。でも4月以降また下がるかもしれません。ですがソニー銀行なら、固定→変動→固定とさらに下がった金利に変更できる可能性があります。手数料取られることもありますが。

このフレキシブルさは、ソニー銀行のユニークですばらしいところだと思いました。

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皆様色々とアドバイスありがとうございます。

>>496
確かに10年固定と15年固定の金利差がそこだけ大きいですね。
10年固定でシミュレーションしてみたら、おっしゃるとおり、10年後に金利が2％になっていてもあまり怖くないことがわかりました。
それで仮に変動金利がまったく上がらなかった時との金額差は、早期繰上げ前提ですが、10年で70万円ぐらいでした。
これはなかなかコスパが良いと思いました。ありがとうございます。

>>497
変動セレクトではなく普通の住宅ローンだと保証料も手数料もかかりません。
他行だと手数料が2.16％か保証料が同額くらいかかるところです。
これは私の借入額だと金利0.15％に相当します。
つまり実質金利は8月金利の10年固定（1.145）だと0.995になります。

>>498
フラット35sも考えましたが、団信が別途なので金利＋0.3％見なくてはなりません。
それと20年以下だと毎月の返済額が高い金額で固定されてしまうので、私には厳しいと思いました。

おっしゃるとおりソニーの変動セレクトは、リスクさえ受忍できればすごくいいので、迷ってしまうんですよね・・

>>499
途中で変動にできるのはすごいですよね。その点はイオン銀行の担当者も認めていました。

なお、全期間固定だと住信SBIの当初20年固定当初引下げプラン1.49％が最安でした。
あくまで20年で返すこと前提ですが。

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デベの提携が使えるなら、ソニーの変動セレクト１択だと思う

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長期間の固定は、意外と元をとるのが難しいかもしれません。

私が当時シミュレートした条件が、
変動 0.839%
10固定 1.023%
15固定 1.386%
で、20年ローンを15年で返すと言うものでした。

金利上昇が15年間なければ、当然変動が最も得で、10固定と支払い総額が逆転するのは、変動金利が10年後に2%弱まで上がることでした。

10固定が15固定の総額を上回るためには、変動金利が5%以上になることが必要でした。

変動が5%以上というのはちょっと考えにくく、2%弱ならあるかもしれないということで、10固定にしました。

493さんも、もう分かってらっしゃると思いますが、どれだけ考えても正解かどうかはローンが終わらないと分かりません。

ならいっそ、501さんの言うように、最も安くあがる可能性にかけてもいいかもしれません。借り入れもそれほど多額ではないようですし。もしくは、私のように無理矢理自分を納得させるストーリーを作ってしまうか。

いずれにせよ、こういうことだからこれに決めたという理由があるといいですよね。

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>>493さん
　通常の住宅ローンは変動と2・3年固定の金利の逆転現象が起きているので、
一番金利が低い2年固定にしました。この辺りは将来的に変わる可能性はあります。

　変動セレクトローンを考えているのであれば、イオン銀行も選択肢に入れるのも良いと思います。
イオンで5％OFFになるのは、年間を通してみればかなり大きな金額になります。

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>>502
今年の2月に固定ということで、過去数年の動きの中では正にベストタイミングでいい選択をされたと思います。
結局金利がどうなるかはわからないので、結果として元が取れなくても、自分が納得できる理由があれば良いということですね。

>>503
なるほど、変動セレクトではなく通常の住宅ローンで組むことが前提の上での短期固定だったのですね。納得しました。
個人的には2018年頃が次の金利上昇局面になるのではないかと踏んでいますが、それまで通常住宅ローンの短期固定でしのいでおくというのも良い手になりますね。

イオン銀行、仕組みは単純でわかりやすいのですが、残念ながら金利の割には手数料が高いことと、イオンが少し遠くてほとんど使わないことからNGとなりました・・・

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ちょうど一年前に2500万円のローンを組んで、その当時の2年固定金利が0.754%でした。
その後金利がどんどん低下して来月の2年固定は0.680%。金利差で年間17,000円程度の利息軽減効果ですよね。
試しに2年固定から2年固定への変更の手数料が幾らになるかソニーのサイトで調べたら、12,000円程度でした。これって今すぐ手数料払って新しい2年固定に移行すべきなのでしょうか。

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自己レスです。
今サイトで手数料を再確認したら、17,000円弱でした。
昨日は見間違いだったのかしら。。。

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>505、506さん

手数料は６の付く日と毎月の返済日に変わるので、26日にまた変わっていると思います。

来月の金利で再固定できるチャンスはまだまだあるので、時々チェックしてみるとよいと思います。

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おまかせ入金サービスですが、ホーナス時期2回は振り込む金額が通常月と異なる方が多いと思いますが、これは自分で対応するしかないのですか？ボーナス月だけ異なった金額で入金できる方法とかないのでしょうか。

それと、借りたお金の手数料の支払いはいつになるのですか？契約を結んだ後に自動引き落としもしくは、請求書に基づく振込なんでしようか？

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>508さん

銀行の手数料は、ローンの実行当日に引き落とされます。
ちなみに、ローン実行前後のお金の流れは以下のような感じでした。

（数日前まで）
・自己資金をソニーの普通預金口座に入れておく
・販売会社へ手数料、諸費用を振り込む（販売会社から案内がありました）

（当日）
・実行日に融資金額が入金される
・ローンの手数料が引き落とされる
・ローン契約の印紙代が引き落とされる
・売り主に物件代金（自己資金＋融資－手付金）が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・代金の振込手数料が引き落とされる
・損害保険の保険料が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・保険料の振込手数料が引き落とされる

当日に銀行関係でやることは何もありませんでした。
司法書士はマンションデベロッパー指定だったので、登記費用はソニー銀行ではなく販売会社に払いました。


おまかせ入金サービスは使っていないのでよくわからないです・・・

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>>509
お陰様で良く理解することができました。御丁寧に説明していただき、どうもありがとうございました。

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はじめまして。
分からないので教えて下さい。
短期の固定金利で返済をしていこうと考えています。
今年10月に変動金利から2年固定金利に変更しました。
12月の金利を確認すると10月変更時の金利より低くなっていました。
変動金利への変更手数料を確認しますと、現時点で0円でした。
今すぐに2年固定を変動に変更して、来月15日発表の1月金利を確認後、
再び2年固定に変更しようと思っています。
こういうやり方は損してるんでしょうか？
私はローンの仕組みを理解できてませんか？

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>511さん
それでＯＫだと思いますが、返済日が17・22日でないなら、今の２年固定を25日まで引っ張ってもたぶん大丈夫です。
返済日をまたぐか、26日になると手数料が変わりますが、
手数料が変わらないうちは、変動より低金利の２年固定を引っ張った方がお得です。

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５１２さん
お返事ありがとうございます。
私の毎月の返済日は２７日なので２５日まで待ってから変動金利に変更します。
相談できる人が周りにいないので不安でした。
丁寧なお返事いただいて感謝しています。

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はじめまして。11月にソニーに借り換えをしたものです。（普通の住宅ローンタイプ）
今後いつかの時点で10年固定に切り替えたいと思っていますが、それまで変動でいたほうがいいのでしょうか？
例えば2年固定でつないでいって、いずれ10年固定の場合は手数料がかかるのでしょうか？
固定から固定でも、金利変更後に金利が高くなる場合は手数料はかからないのでしょうか？

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>514さん
2年固定から10年固定にするときは、手数料がかかる可能性がありますが、無料の可能性もあります。
その時点での固定を解除するための手数料なので、何に変えるかは関係ないんです。
ただ、現状の2年固定なら、かかってもそんなに大きな金額にはならないと思います。

2年固定した時点の「２年もの」ベースレート（市場の２年金利。ローン金利ではないです。）と、
10年固定に変更する時点の「Ｘ年もの」ベースレート（Ｘは固定の残存期間。年単位に切り捨て。）を比較して、
後者の方が高ければ、手数料は無料です。

変動でいるか２年固定にするかは悩ましいところですね。

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515さん
大変ご丁寧にありがとうございます
手数料がかかる場合もあるのですね。解除手数料との説明すごく分かりやすいです＾＾
やはり変動か2年固定かは皆さん悩ましいラインなのですね・・・
このように悩んで決められるのもソニーさんの醍醐味ですね！
10年固定の動向を見ながら決めたいと思います。
一人でモヤモヤしていたのでお返事頂けて嬉しかったです
本当にありがとうございました！

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イオンで買い物してもＴＯＰＶＡＬＵなんかは中韓製が多く、原価が著しく安いので他のスーパーで買う方がモノがはるかに良い。そもそも反日企業なので日本人顧客が離れてるから業績が悪くなっており、金利が急に上がったらどうするのでしょうか？

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固定金利から固定金利への変更について質問です。
例えば2年固定から同じ2年固定に金利変更する場合、一度変動金利に変更しないといけないのですか？
変更画面を見ると、一度変動金利に変更しなくてもそのまま同じ固定金利に変更できるようなのですが、何かデメリットがあるのでしょうか？

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>520さん
２年固定→２年固定、出来ますよ。
デメリットはあまりないと思います。

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現在、ＪＡとソニー銀で比較をしている者です。
事務手数料（保証料）などの諸費用を比べればソニー銀の圧勝なのですが、ソニー銀の場合、金利が上昇した場合の天井がない（都銀などは１２５％まで）と聞きました。
素人考えでは、いくら天井がないからと言って、やりたい放題上げることがあれば借り換えなどで逃げられるのだから、結局は天井なんてあってないようなものかなと思ってしまいます。

金利上昇の天井がないというデメリットは、ローンを借りる上で足枷となりうるのでしょうか？

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>522さん
５年ルールや125％ルールは、金利が上がらないのではなく、金利が上がっても５年間は返済額が変わらない、５年後の返済額は125％までしか上がらない、というものです。

金利が上がっても返済額が変わらない（あるいは上限がある）とき、利息が優先的に支払われて、元本の返済が遅れます。
それをメリットと捉えるか、デメリットと捉えるかは、人によって様々かなと思います。

個人的にはそれよりも、借りる前にはあまり気にしていなかったのですが、
ソニー銀行の場合、半月前に翌月金利が分かるというのが実はけっこうありがたいことに気付きました。
固定に切り替えるとき、金利を見てから考えられたので。

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>>523さん

>>522です。
すみません、私の理解が間違っていたようですね。
523さんの回答を見て改めて理解したのは、例えば、どこの銀行も１％→３％（現実にはありえませんが）まで上がったとしても、1.25倍上限のある銀行では、表示は３％だけれども、実際の返済額は１．２５％で計算した金額で抑えられる。ソニー銀行は３％で計算しなおしたそのままの金額が徴収される。

これだけ見ると、ソニー銀行の場合、ある程度生活に余裕がないと、返済額が跳ね上がるリスクを見ておかないと返済不能になるおそれがある。

しかし、1.25倍上限のある銀行の場合、３％で計算した利子は徴収したいので、月々の返済額は1.25％で計算した額だけれども、その中で３％の利子の枠を確保するので、その分元本に充てる金額が減るので、当初計画より元本の減少が遅くなる。これが上限のある銀行でのデメリット。


これで理解は間違いないでしょうか？
大げさな言い方ですが、1.25倍上限の銀行って「優しいリボ払い」に近いのかなと思ってしまいました。

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>>524
５年ルールもあるでしょ。
普通の銀行はローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。
普通の銀行の基準金利は短プラ連動にもなってるので、そう簡単に金利を上げられない。
ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、
毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

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>524　522さん
523です。仰るとおりの理解で間違いないと思います。

金利がどのくらい上がると返済額がどのくらい変わるのかは、シミュレーションしてみるとよいですよ。
エクセルで計算できますし、フリーのソフトも色々あります。
漠然と不安を感じるより、実際に返済額を見てみた方が、ご自身のリスク許容度が分かりやすいと思います。

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>>522=524です。

>>525さん
５年ルール、失念していました。
５年ルールと１．２５倍上限ルール、この２つが組み合わさると「５年間は景気の動向にそこまで左右されない」ということなんですね。

>ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

>>522にも書かせていただいたのですが、このような暴挙（個人の感覚次第なのですが…）に出た日には、借り換えされて顧客を失うだけなので、ソニー銀行としては可能性はあるよと謳っているものの、実際には都銀や他のネット銀行に追随するのが現実なんじゃないかと思うのですが…。
金融知識に乏しいのですが、金融業界ではこういうリスクというのは高いものなのでしょうか？



>>526さん
ありがとうございます。
改めてシミュレーションを繰り返して、自身の限度年率割り出しに挑戦してみます。

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>>527
そういう状態になれば、金利動向が安定していないわけだから、どの銀行も固定の新規・借り換えの取扱いは停止してるよ。
今だって、どの銀行でもパンフレットには「金利情勢等により商品内容を見直す場合や取り扱いを中止する場合があります。」って書いてある。
住宅ローンの審査自体も厳しくなってるだろうし、借り換え自体が難しいだろうな。

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ソニーの過去のローン金利の推移を見てもリーマンショックの時でも変動金利で上がったのは1%くらいだからね
それも小刻みに
暴挙にでるとかはまずないと思う

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急激に数%も利率を上げるような事態であっても、ソニーの場合前月に分かるので、前月中に固定してしまえばいいと思っていたのですが、やはりそういう場合は手数料がバカ高くなるように設定されてるのでしょうか？

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>>530
前月に固定に変えても、ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
最低１％上がることは覚悟しとかないとかないといけないが、
それ以上に金利タイプ変更手数料の算出方法が怪しい。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

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>>530
変動→固定は、手数料は不要です。

>>531
>ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
約款上はそうだけど、そのリスクはどこの銀行でも同じ。
普通に返済をしていて、普通の経済状況なら、まずあり得ない。

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>>532
普通の銀行の固定は、特約期間中に優遇金利が変わることはない。
それは仮に借りてる銀行が潰れたとしても有効（フラットも同じ）。
ソニー銀行の固定は、独自基準でいきなり優遇金利を廃止できる。
仮にソニー銀行が潰れて、債権が他の銀行なり回収業者に引き継がれた場合は、
間違いなく優遇金利が廃止になるだろうな。
そこが大きく違う。

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>>532
変動の場合は、ソニー銀行ほど簡単ではないが、ガンと金利が上がるリスクはある。

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>>534
5年ルールと1.25倍ルールにより、普通の銀行だとローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。

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ソニー銀行で4600万借りるのですが
セレクトローンと通常のローンとどちらがすすめですか？

物件はハウスメーカで5600万弱
自己資金が1000万程度
提携ローンが使えるので手数料が気持ち安いです。

夫の年収が700万で妻の年収200万ほど
共に36歳子供なしです。

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>>536
提携で変動セレクトだと手数料が 2.16％→1.62％ですか？
だとしたら変動セレクトかな。

それよりも年収に対して借入額がかなり大きいのが気になります。

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>>537
提携ローンの手数料は借り入れ金額の1.62 %です。
金利も提携ローンと自己資金が1割で0.1%引かれて0.489%で借りることができます。

おっしゃる通り変動で多額の金額を借り入れするので金利が上がったらかなりくるしいですよね。

5500万の中には太陽光11kw乗せた金額の為、少しはローンの足しになるかと楽観的に考えてます。

アドバイス有り難うございます

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基本的なことなのですが、皆様のご意見伺えればと思い、書き込みさせていただきます。

住宅ローンと変動セレクト、どちらにするかなかなか決められません。
借入額:3200万/35年ローン検討中。

提携なので、変動セレクトの場合、初期手数料は減額されますがそれでも50万円を超えます。
ですが、やはり低金利の魅力。

住宅ローンの場合は、手数料無料と諸経費は抑えられますが、やはり固定金利の繋いで行き方の勉強が足らないと難しいのかなと思っています。

手数料50万円分のもとが取れるまで時間もかかりそうですし、皆さん最終的には何を判断基準になさったのでしょうか？

ちなみに、住宅ローン用に年100万程は繰り上げ返済用として貯蓄ができる計算です。
拙い質問で申し訳ありませんが、ご助言よろしくお願いします。

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>>539
35年で借りるのはよいと思うのですが、実際のところ何年ぐらいで返す予定（希望？）でしょうか。
また、ご家族の構成が分かりませんが、お子さんがいらっしゃれば今何歳でしょうか。
大学に進学する時期など、収支バランスがいまと大きく変わりそうな時期を想定する必要はあるでしょう。

仮に固定する場合は、そのあたりを考えて固定期間の最長を考えるとよいように思いますし、
中長期の固定を考えなくて良い状況なら、２年または３年固定あたりをつないでも良いように思います。

それを踏まえれば、変動セレクト・変動金利との差額はある程度みえてくるので、何年ぐらいでもとが取れそうか判断材料にはなるかなと思います。
提携だと変動セレクトの手数料がかなり減るので、けっこう早くもとがとれるかと思います。

ただし、まったく別の視点として、先々借換をする可能性を考えるなら変動セレクトは避けたいです。

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