- 掲示板
こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！
神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）
前スレ
（その１）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/
[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38
[PR] 周辺の物件
ソニー銀行初心者質問スレ その２
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183 匿名
180です。
回答ありがとうございます。ボーナス併用なしです。
経過利息の理解が乏しくすいません。
支払い時点での利息総額は、変わらない、ということでしょうか？
例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。
理解不足ですいません。ご教示お願いします。 -
184 nano
>>183さん
＞例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。
概念的には概ね合っていると言っても良いのかな・・・と思います。
次回約定返済日の利息は減るのですが、相殺というとちょっと違う面もあります。
毎月の「返済額」を計算する方法はちょっと難しいですが、
返済額のうちの「利息額」を計算するのは簡単です。
繰上返済をしない場合は以下のとおりです。
・その月の利息額＝前回返済後の残債×金利÷12
繰上返済を約定返済日以外に行うと、以下のようになります。
・繰上返済時点の利息（経過利息）＝前回返済後の残債×金利÷365×経過日数
（経過日数は、前回返済日から繰上返済日までの日数）
・次回約定返済時の利息＝繰上返済後の残債×金利÷365×残日数
（残日数は、繰上返済日から次回約定返済日までの日数）
例えば、
・４月返済後の残債：1000万円
・金利：3.65％
・約定返済日：27日
・繰上返済額：10万円
・繰上返済日：5月7日（繰上返済までの日数：10日間、繰上返済から次回返済までの日数：20日間）
とすると
繰上返済をしない場合
・5/27約定返済での利息：1000万円×3.65％÷12ヶ月＝30,416円
繰上返済をした場合
・5/7繰上返済での経過利息：1000万円×3.65％÷365日×10日＝10,000円
・5/27約定返済での利息：990万円×3.65％÷365日×20日＝19,800円
このように、次回返済時の利息は、繰上返済日後の残債と日数で計算されます。
単純に経過利息を引き算するわけではありません。
ただし、繰上返済日までの利息は繰上返済時に経過利息として払うので、その期間の利息を二重に払うことはありません。 -
185 匿名
nano様
ありがとうございます。とてもよくわかりました。
繰り上げ返済は約定日にかかわらず１日でも早いほうが利息を減らせそうですね。
経過利息によって不利に働くと誤解してしまってました。
返せるものは一刻も早く心がけます。
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186 匿名
2つお聞きしたいことがあります。
1、 ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？
たいして変わらないでしょうか。
2、繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？
あまりに素人質問ですみません。
素人の掲示板とはいえ読ませて頂くと難しくて…わかりやすいご回答を頂けたら嬉しいです。
宜しくお願いいたします。
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187 匿名さん
引き落とし日はローン実行日から最も近い日が利息的にはよいと思います。引き落とし額に対する数日分の利息がなくなります(非常にわすがですが)。
基本は給料日から数日後が良いと思います。
繰り上げ返済は返済金の準備ができた時点で１日でも早く返済するのが良いと思います。 -
188 nano
>>186さん
＞ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？
・初回返済までの利息を少なく、という面では、初回返済日は借りた翌月なので、2日が最もお得です。（借りた当月は返済はありません。）
・２～20年固定⇔変動を繰り返す予定なら、翌月金利が発表される15日以降（17、22、27日）が若干有利になるケースがあります。（理由は話が難しくなるので省きます。）
・一般的には給料日の数日後という人が多いと思います。
＞繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？
ボーナス返済を設定していないことを前提にします。
・数十万円以上の場合は、１日でも早いほうがお得です。
・毎月数万円を繰上返済するような場合は、月の日数の関係で、月によって変わってきます。
約定返済日（＝指定した引き落とし日）が平日の場合、以下のとおりです。
「２，４，６，９，11月」は、約定返済日の翌日が有利です。
「３，５，７，10，12月」は、約定返済日以前でなるべく早くが有利です。
「１，８月」は、約定返済日当日が有利です。
なお、約定返済日が土日祝日の場合は、不明点があってよく分かっていません。スミマセン。(^^;)
ボーナス返済を設定している場合は、ボーナス返済の当日が無難だと思います。 -
189 匿名
変動セレクトで組んだ場合なのですが…次の月の金利がネットから確認できるということですがその時にネット場に次の月の正確な返済額も出るのですか？
支払い額が毎月多少かわると思うのですがその金額はどのように返済者に伝わるのでしょうか？
ハガキなどできますか？教えて下さい。 -
190 nano
金利は毎月発表されていますが、これは新規契約者向けで、
既契約者に適用される金利は、変動金利の場合、６ヶ月間は変わりません。
５月金利、11月金利がそれぞれ半年間適用されます。
返済額も６ヶ月間は同じです。
返済予定表は封筒で郵送されてきますし、ネット上でも確認できます。
ネット上のものは、CSV形式でダウンロードできます。
返済額、元本、利息、残債が明記されています。
なお、繰上返済や金利タイプの変更をした場合は、その都度郵送されてきます。
ネット上の情報も、その都度更新されます。 -
-
191 契約済みさん
nanoさん、久しぶりに投稿いたします。ご教示いただきたく、お願いします。
一昨年の9月に10年固定が下がったので金利タイプ変更をしました。
運よくこの金利が底値でしばらく様子を見ていましたが、先月からその底値を下回ったことを今日発見しました。
ついては、教えてください。
①いま、変動へ金利変更すると293千円の手数料がかかります。
現在ローン残高10,800千円ですが、この手数料を払っても金利変更したほうがいいでしょうか。
ちなみに、再度10年固定にするつもりです。
②金利はまだまだ下がると思いますか。
宜しくお願いします。 -
192 ローン初心者
新築建売の購入を検討しています。購入価格6480万。
収入は問題ないはずなのですが、恐らく頭金が１００万程度なのでソニー銀行の審査が通りませんでした。
借入上限額いついては、収入が十分であっても、不動産評価額を超える額については申請が通らないため、
頭金を２０%くらいは用意しないと審査が通らないということですか？
大手銀行も含め、金利引き下げを利用すると
変動金利は軒並み１％以下のため、変動で借入したいのですが、
購入価格の95％以上を低い変動金利で貸してくれる銀行はないのでしょうか？
フラット35しか道はないでしょうか？ -
193 nano
>>191さん
10年固定、下がりましたね。
①についてですが、記載の条件だけでは、毎月の返済額が分かりません。
が、毎月の返済額は、７月金利（1.574％？）でも、500円弱しか変わらないのではないでしょうか？
であれば、（７月金利では）モトが取れないですね。
毎月の返済額は、ソニー銀行のサイトでも計算できますので、確認なさることをオススメします。
金利ではなく、金額で考えることが大切です。
②については、10年固定のお話ですよね？
申し訳ありませんが、ご勘弁を・・・m(_ _)m
ただ、新発10年国債の過去の利回りのグラフが、下記にあります。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
下のグラフ（過去10年）を見ると、現在より低かったこともあるようです。
だからどうとは言えないですが・・・ -
194 nano
>>192さん
フラット35は、いまは頭金が10％以上必要です。
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html
収入は問題ないとのことですが、売主の方でそのようなお話しだったのでしょうか？
仮に審査金利４％として、
返済負担率30％だとすると、年収1130万円が必要。35％なら、970万円。
ご職業なども関係します。
このあたりの基準は、ソニー銀行は公開していませんが、
不動産会社が問題ないと言ったのであれば、そこの提携ローンを使うのが確実なのではないでしょうか。 -
196 契約済みさん
191です。nanoさんありがとうございました。
現在毎月の返済額は74千円程度ですが、金利タイプ変更シミュレーション（10年1.592％）の結果、350円程度しか減りませんので、おっしゃるとおりモトが取れませんね。
もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、どれくらいになったらモトが取れるんでしょうね。
またちょっと、しばらく様子見ですかね。 -
197 nano
>>196=191さん
＞もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、
いえいえ、金利（正確にはベースレート）が下がると手数料は上がります。
また、一昨年9月の固定ですから、ベースレートは、当時の「10年もの」と現在の「8年もの」との比較になっています。
基準金利とベースレートに相関関係があるとすれば、7年固定と10年固定の基準金利の乖離が大きくなっている現在は、手数料が高止まりすることを示唆しているとも言えます。
７年固定が上昇してくれば、手数料は安くなってくると思いますが、その時は10年固定も上昇している可能性が高そうですね。
返済額から逆算すると、残り14年弱でしょうか？
繰上返済などを行う予定があるのであれば、
例えば、5年固定とかに乗り換えてみるのも選択肢だと思います。
モトが取れる分岐点は、繰上返済ペースと、固定あけの金利次第ですので、あまり無責任なことは言えませんが、
残り期間が短いと、金利が上がっても返済額は思ったほど変わらないですので。 -
198 nano
>>195=192さん
フラット35Sエコは、おっしゃるように（今のところ）100％まで融資可能です。
物件の契約は、まだなのでしたね。
ということは、ソニーは仮審査でＮＧということですね。
うーん、建前としては100％でも大丈夫なはずですし、「変動セレクト」なら手数料も借りられるはずですが・・・
失礼ですが、過去に信用情報に傷が付くようなことがあったりはしませんか？
あとは、都市計画の関係とか・・・
100％でも貸してくれる銀行はあります。
メガバンクでも、優遇幅が少し小さくなるかもしれませんが、頭金が少ないという理由だけでＮＧということは無いと思います。
いずれにしても、物件の契約をするには、どこかの銀行（一般的には不動産会社の提携銀行）の仮審査に通ることが条件になることが多いですし、
物件の契約書には、ローン特約（※）などと呼ばれる条項を盛り込むのが一般的です。
（※：ローンの本審査に通らなかった場合、白紙撤回できる契約）
まずは、売主の不動産会社に相談なさることをオススメします。
提携以外の銀行の審査は、契約後で間に合いますし、
そもそも、本審査は、物件を契約してからでないと出来ませんので。 -
200 契約済みさん
借り換えして一年ほどになります。繰り上げ返済について疑問があるので質問いたします。
全23年 固定金利３年 1.386％ 当初借り入れ４８００万 当初月月返済額203700円位
給与の内22万円をソニーの口座に振り込み、27日に引き落としのあった後、27日のうちに22万円からの残金17000円前後を繰り上げ返済しています。わずかの額なので、期間短縮は出きませんから、返済額軽減になりますが、毎月同じやり方でやっている割りには、繰り上げ返済した後送られてくる返済予定表を見ると、予定額の減り具合がいい月と悪い月があります。だんだん良くなるOR悪くなるならわかりますが、ばらつきがあるのはなぜなんでしょうか。30日の月と31日の月の差とか? 繰り上げ返済に有利なタイミングってあるんでしょうか。少額の繰り上げですから選ぶ余地はなさそうですが、現に効果の差があるのでタイミングがあるのなら知りたいです。また、このような少額よりせめて半年まとめて10万以上で返済したほうが良いのでしょうか。数字に疎いものでよくわかりません。ご教示お願いします。 -
203 nano
>>202=200さん
やはりそうですか。
ならば、200で書かれている現象は説明がつくと思います。
利息の計算が原因です。
まず、27日が「平日」で、その日に繰上返済した場合、
・繰上返済時の利息（経過利息）は、かからない。
・翌月の返済時の利息は、１ヶ月分（＝365/12＝30.417日分）
これが基本です。
減り具合は、だんだん良くなっていきます。
ただし、例外があります。
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が30日以内の場合（＝2,4,6,9,11月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（26～29日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは一旦悪くなります。
しかし、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で少なくなります（28～30日分）。
結果的に翌月返済後の残金は大きくなって、その分だけ繰上返済に回せるので、減りが大きくなります。
うーん、文章が下手でスミマセン・・・
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が31日の場合（＝1,3,5,7,8,10,12月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（29～30日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは悪くなります。
さらに、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で多くなります（31日分）。
結果的に31－30.417＝0.583日分、余計な利息を払うことになって、繰上返済の効率が悪くなります。
ということで、
・27日が土日になることがある
・その時の月の日数が違う
という２つの理由で、効率が良かったり悪かったりするわけです。
で、効率がよいのは、
・2,4,6,9,11月は、約定返済日の「翌日」に繰上返済をして、わざと日割りにする。
・1,3,5,7,8,10月は、27日が平日なら、その日に繰上返済をする。
・1,3,5,7,8,10月で、27日が土日なら、その月は繰上返済をしない。
という感じになると思います。
非常に分かりにくい説明で申し訳ございません。 -
205 契約済みさん
nano樣
ありがとうございます。こんなに詳しく説明していただいて数字に疎い私にも見えてきましたw
私的にネ申レスです。同じような返し方をなさっている方もいらっしゃると思いますので、みなさん参考になったと思います。
計算上その月は繰り上げしないほうがいい場合もあるのですね -
-
206 申込予定さん
当初は変動で借り，考えている固定期間の金利が許容できる範囲を
超えそうになったら切り替える，というやり方で借りようと思っています。
先日，仮審査の申し込みをしたのですが，入力をしている途中に
「市場の急激な金利の変動によっては，変更となる場合があります」
というような内容（正確には覚えていません）がありました。
これというのは，毎月初めに金利が更新されるのが通常ですが，
急激な変動では，明日からドンとあがることもありますよ，という
解釈でよろしいのでしょうか。
もしそうであれば，アンテナを常に張っていないと，かなりリスクが
あるよなぁと思ってしまいます。
それがいやなら，最初から固定でというのが無難なのでしょうか。 -
208 サラリーマンさん
住宅ローンが9年ぶり低金利とのこともあり借り換えを検討しています。
【スペック】
37歳 新卒転職なし（一部上場企業） 妻（専業主婦）子供10歳♂＋5歳♀
年収550万 2008年新築購入（千葉県）
住信SBI ローン残高1700万 35年固定 金利2.9％ 残26年5ヶ月（一部繰上げ済）
【相談内容】
例えば固定10年（1.548％）、期間27年で借り替えたとします。
①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
それとも最初の固定10年終了後の残り期間の17年は変動のみとなるのでしょうか。
②シミュレーションで
『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。
固定金利20年超でも概算諸費用入れても安くなるため借り換えメリットはありそうなのですが、
どの金利を選択していいのか皆目見当が付かず悩んでいます。
全くの無知で申し訳ありませんがよろしくお願いします。 -
209 nano
>>208さん
借換のメリットは十分にあると思います。
ソニー銀行は初期費用が安いので、その意味でも借換に適していると思います。
＞①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
固定期間あけは、（どこの銀行でも）再度固定することができます。
その場合の手数料は、ソニー銀行では無料です。
固定期間は自由に選べますが、残り期間より長い期間の固定は選べません。
（例えば残りが６年であれば、選べるのは２・３・５年または変動です。）
なお、手続きしなければ、自動的に変動になります。
ちなみに、変動金利で借りても、いつでも自由に固定することが出来ます。
ソニー銀行では、毎月15日に翌月金利が発表されるので、変動で借りておいて翌月金利をみてから、いつ固定するかを考えるのが良いです。
例えば、いまは７月ですが、８月金利は下がることが既にわかっているので、７月金利で固定する理由は全くありません。
8/15発表の９月金利をみて、上がるなら8/30までに固定（８月金利）、同じか下がるなら9/15の10月金利発表まで待てばよいわけです。
これは、ソニー銀行ならではの特長です。
＞②シミュレーションで
＞ 『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
＞ とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。
未来の金利は誰にも分かりませんが、過去の金利は参考にはなるかと思います。
ソニー銀行が住宅ローンの取扱を始めてからの金利の推移は、下記にのせてあります。
（グラフとエクセルデータです。ともに、▲0.9％する前の基準金利です。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm
その上で、ご自身が確認したい金利を色々入れてみると良いと思います。
そのためのシミュレーションですから。
個人的には、
２％ならどうなるか、３％ならどうなるか、４％ならどうなるか、
あたりを確認すれば十分かな、という気はします。 -
210 サラリーマンさん
>>208です。>>209さん、非常に解かりやすい説明ありがとうございました。
下記のような借り方も可能という事ですね。
（長男の高３～娘の大卒のところで固定１０年とする形にしてみました）
※ 変動１年 → 固定５年 → 変動１年 → 固定１０年 → 残１０年は臨機応変に…
一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
どうしてもというならば、また他行に借り換えとなるのでしょうか？
そしてまたそこからソニー銀行に借り換えることもできるのでしょうか。
でも結局借り換えに生じる諸費用を考えると意味のない行為なんでしょうね。
最後に、３大疾病保障特約をつけている方ってどの程度いるものなのでしょうか。
イマイチお得なのか否か判断できかねています。
現在の住信ＳＢＩは標準で８大疾病保障が付いているので尚更です･･･。
すいません、追加でお願いします。
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211 ビギナーさん
＞一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
これができるのがソニー銀行の強みでしょう。
ただし、手数料がかかり、それは複雑な計算のようで。
かつ、タイミングによっては、手数料が無料だったり、かかったりとするようです。 -
212 nano
>>210=208 サラリーマンさん
固定期間中の変動への変更は、>>211さんのとおり、可能です。
ただし、手数料がいくらになるかは、計算の根拠となる数字がブラックボックスなので、試してみないと誰にも分かりません。
>>211さんがおっしゃるように無料のこともあります。
詳しくは、
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
なお、手数料は手続きの途中で確認できて、そこでキャンセルも出来ます。
３大疾病をどの程度の方が付けているかは分かりませんが、住信SBIの８大疾病よりも、ソニーの方がはるかに手厚い保障内容です。
例えば、ガンになった場合、
・住信SBIは、どんな仕事も出来ない（と銀行が判断した）期間だけ、返済が免除されます。
・ソニーは、診断が確定した時点で、ローンが完済されます。
入院中の保障が欲しいだけなら、民間のガン保険などで十分だと思いますし、
退院後に大幅な収入減が予想されるなら、３大疾病に加入されても良いと思います。
そのあたりは、みんながどうかというより、「仕事の内容、奥さまが働く可能性があるか、ご夫婦の考え方、家系的な要素」などが大切だと思います。 -
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216 匿名
初めまして。
一部繰り上げ返済の事で教えてください。
約定返済日：27日
ボーナス支払い月：7月・1月
当初借入額：3,230万円
３５年固定（2008年11月適用2.522％）
残約2,988万円
昨日7月27日（金）がボーナス支払い月でした。
今まで一部繰り上げ返済をした事がなかったのですが、1万円からできるとの事で勉強がてら1万円の繰り上げ返済をしてみました。
（利息0円、毎月の返済額軽減、ボーナス支払い割合変更なし）
毎月の支払額は次回から約300円程下がりましたが、ボーナス支払い分が次回から今までより約2千円上がりました。
ボーナス分が上がったのが理解出来てません。
どうしてでしょうか？
-
221 ビギナーさん
すみません（汗）
ついうっかり「その1」の方に投稿してしまいまして・・・・・
そちらの方には削除以来を出してきましたので、あらためてこちらで質問させていただいて構わないでしょうか？
マルチになったらスミマセン（＞＜）
以下再投稿です。
マンションローンの借り換えを検討している者です。
先日第一希望の新生銀行から融資額の減額の知らせが届きまして、あわてて他行も考慮しはじめました。
減額の理由はもちろんわからないのですが、減額後の金額が当方のマンションの売値相場とほぼ同じだったため
築１０年超のマンションなので担保評価額以上は融資できないのだろう・・・と想像しています。
そこでお聞きしたいのですが、ソニー銀行でマンションローンを借り換えされた方、
売値相場以上の金額で審査は通りましたか？
やはりマンションは土地がないので、融資額も低くなるのでしょうか・・・・・。
ご存知の方、ご教示お願いいたします。
-
222 nano
>>221さん
私は借換ではないですが・・・、
新生銀行やソニー銀行は、保証会社を使っていない（保証料が要らない）分だけ、担保価値はシビアに見ているかもしれません。
新生銀行の減額の理由ですが、教えてくれることもあるので、訊いてみてはいかがでしょう？
また、担保価値の評価は銀行によっても違いますので、ソニー銀行も審査をしてみるだけしてみても良いようにも思います。
（ただ、残債との差が大幅だったなら難しいかもしれませんが・・・）
銀行によっては、借換の場合、「担保評価の200％まで」と明示しているところもあります。
もし、希望額との差が大きいなら、そういう銀行を使って、保証料を金利上乗せにすることで、借換の諸費用を減らすのも案かと思います。
p.s.
ふと思ったのですが、住宅ローン以外のローン（例えば車とか教育とかカードとか）があったりしますか？
（ローンカードは、持っているだけで使っていなくても、限度額いっぱいのローンがあると見なされます。）
それらがあると、どこの銀行でもかなり減額されます。例えば100万円のローンがあると、住宅ローンの借入可能額は数百万円少なくなってしまいます。 -
224 ビギナーさん
nanoさん、ありがとうございます。
減額の理由、聞いてみてもいいんですね。知らなかった・・・。
と、言っても気持ちはすでにソニー銀行に向かっているのですが。
住宅ローン以外のローンはないんですよ。
ローンカードも持ったことはないですし、車も現金で買いました。
クレジットカードの分割払いやリボ払い等にもしたことがないので・・・
各種支払いの遅延もなく・・・・
なので、絶対審査に通るはずだ、と変な自信があったので、減額の知らせは結構ショックでした。
差額分を調達してもいいかな・・・と一瞬考えたのですが、今は貯蓄を減らしたくないので、祈る気持ちでソニー銀行も申し込んでみます。
ついでにお聞きしてもうしわけないのですが、
みなさんは、借り入れの際の諸費用を上乗せした金額を借りましたか？
それとも諸費用は別に用意したのでしょうか？ -
-
226 ビギナーさん
借り換え検討中です。
いま、変動より２年、３年固定のほうが金利が安いですよね。
それで３年固定にしようかと思うのですが、この状況って今後の金利上昇のサインとかってありますでしょうか？
素人なもので不安です。
３年固定にしてその期間中に、金利が上がってきたら、３年固定→変動→長期固定にすればいいのでしょうが、その際の手数料もブラックボックスなので実際にそのときにならないと分からないとは思うのですが。
結局は自己責任というのは分かりますが、何かコメントいただけると嬉しいです。 -
227 nano
>>226さん
将来の予測を書くのは避けますが、
過去の事実としては、
短期固定と変動の逆転が定常的になったのは、2010年後半からで、
その間の短期金利はほぼ横ばい、長期金利は下降傾向にあります。
手前味噌ですが、下記にグラフを載せてあります。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm
先々長期固定に変更するお考えのようですが、
2009年後半のように、短期金利が下降して長期金利が上昇する、ということもあるので、そういう場合の対応は考えておいた方が良いのかな、と思います。 -
228 申込予定さん
繰り上げ返済についてですが，これはその日の時間に関係なく
ＯＫボタンを押した瞬間に返済されるのでしょうか。
それとも，１５時以降は翌日になるのでしょうか。
細かいところですみません。
どなたかご教示ください。 -
230 申込予定さん
リスク管理について，ご教示ください。
ネット銀行であればどこでもそうだと思いますが，
通信不能になった場合のマネジメントはどうされていますか。
例えば，ソニー銀行の場合，来月から金利が上がるから
今月のうちに金利タイプの変更をしようと思った矢先に
通信不能になった場合などが考えられますが，
いかがでしょうか。 -
233 nano
通信関係のリスクは、「銀行側」トラブルと「ユーザー側」トラブルがありますね。
銀行側に関しては、ネット銀行でなくても起こりますし、実際メガバンクでもシステム障害は起きているので、ネット銀行特有というわけではないかなと思っています。
ユーザー側に関しては、例えば自宅と会社とか、パソコンと携帯とか、複数の通信手段・経路を持つことでリスクは減らせるかと思っています。
あとは、手続きは、期限当日ではなく、なるべく前日までに終わらせることも心がけています。
（翌日何かしらの対応を可能にするため。） -
234 購入検討中さん
ソニー銀行で検討しているのですが教えて下さい。
現在注文住宅を検討中なのですが、土地と建物で代金の支払い日が異なります。
ソニー銀行はつなぎ融資の制度が無いと思いますが、同じようなケースの方は
どの様に対応していますでしょうか。
フラット以外はSBI等のネット銀行もどこも対応していないみたいで皆さん
どの様にされてるのか参考にさせて下さい。
-
235 nano
>>234さん
私がそうだったわけではないのですが、「すまいとマネープラン」を使うという選択肢があります。
http://www.sumaito.com/index.html
http://moneykit.net/loan/sumaito/sumaito_01.html
メリットは、
・つなぎ融資不要
・工事中に万一工務店が倒産しても完成を保証してくれる
デメリットは、
・ソニー銀行の場合、土地・建物の分割融資が出来ないので、土地の購入（＝建物も含めた融資実行）の翌月から、建物も含めてローンの返済が始まってしまう
・すまいと側で手数料がかかる（土地建物代金の１％＋63000円だったかと）
といったところでしょうか。
参考まで。 -
-
238 匿名さん
有名な話ですが、ソニー銀行の特徴の一つに独特な貸し付け基準がある事です。
当然、ある程度の個人に対する与信はありますが、
一般の金融機関に比して担保価値（住居物件の資産価値）などの違う要素も貸し付けの条件にあり、
なので、一般の金融機関では審査が通らないケース（例えば転職したばかりで勤務歴１年未満とか）でも
ソニーは貸し付けてくれる場合があったりします。 -
239 入居前さん
こちらで新築マンション購入で住宅ローンを借りる予定で、本審査が通って、
契約書の書類を送ったところです。融資前の１０営業日前までに、その契約書類が送り、
書類の確認に７－１０日ぐらいで借入日の連絡がくるということですが、その連絡から
数日で振り込まれるものなのでしょうか？御存じの方、教えてください。
-
240 匿名さん
>>239さん
新築マンションの場合は、借入日（ローン実行日）＝支払日＝物件引き渡し日＝登記日になります。
物件の引き渡し日前に振り込まれることはありません。
審査に通って契約書を既に送っているなら、スケジュール的なことは売り主と銀行でも調整してくれますし、心配要らないと思います。
たしか、流れは以下のような感じだった気がします。
１．頭金（自己資金）を事前にソニー銀行の普通預金口座に入金しておいて、
２．事前に物件の金額（頭金＋借入額－手付金）を「振込予約」します。（→ソニー銀行から指示があります。）
３．引き渡し当日は、ローン関係での手続きはないので、売り主側で入金確認できれば引き渡してもらえます。
（銀行から自分の口座に融資額が振り込まれ、すぐに事前の予約に従って頭金と合わせて売り主に振り込まれます。）
ソニー銀行からの連絡や指示はメールでくると思うので、メールのチェックは毎日なさった方がよいかと。 -
242 読者
12月中旬に借換え実行予定の者です。
借換え先をソニー銀行に決めてから、この板で色々と勉強させてもらっていますが、とても参考になります。
しかもアンチも＊＊も湧いていないこの板&住民の方々は大変素晴らしいと思います。
特にnanoさん‼
ぜひソニー銀行のローンアドバイザーになって。。。私の専属アドバイザーになってくださいw
なんて長々と板汚しごめんなさい。
でもとても読みごこちの良い板なので、つい感想を書いてしまいました。
大変失礼しました(｡-_-｡) -
243 nano
>>242さん
ご指名ありがとうございます。
ぜひソニー銀行に就職を斡旋して下さい！（笑）
この板は、みなさん穏やかでいいですね。
これからも有意義に情報交換させて頂ければと思っています。
皆さまよろしくお願いします。
p.s.
手前味噌ですが、↓もよろしくお願いします。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/index.htm -
244 匿名
ソニー銀行はベースレート？？とか翌月の金利を15日に発表とか、なんか楽しそうですね。
ローンの勉強を全くせず、１年前に10年固定1.6％（諸費用は23万程度）で組んでしまって少しだけ後悔…。
借換えも考えたいけど、書類提出の多さと審査がかなり厳しそう…とでビビってしまっています。
地方在住 借換え 年収500（＋妻150万）で残債2200万あるのですが、似たような条件で本審査通った方、または検討中の方はおられますか？
-
249 RR
はじめまして。
1月借入れ予定ですが、ソニーか某メガバンクかで悩んでいます。
借入額：3,500万
借入年数：35年
(繰上返済行う予定だが、どれぐらい出来るか未知数)
-メガバンク条件
変動：0.875%
35年固定：2.20%
*メガバンク利用なら1,500を固定、2,000を変動のミックスにする予定
掲示板を拝見しているとソニーは借換えの方が多く、また短期固定を選ぶ人が多い
(金利低いからでしょうけど)印象なのですが、私のような新規借入れ(=借入年数長い)の
利用者は少ないのでしょうか?
新規借入れの方はどのような金利の選択をしていますか?
また、金利上昇に対するリスクヘッジ等教えていただければ助かります。
私がソニーで借りるならば、変動又は短期固定にしておいてから、金利上昇局面において
長期固定に切換えるという考えです。
(ただその時には長期固定も当然上昇しているでしょうし、今提示受けているメガバンクの
長期固定が低いので悩みどころです)
-
254 nano
>>244さん
ソニー銀行での現在の審査基準はわかりませんが、年収500万円で2200万円、残り34年なら、仮に審査金利4％として年収負担率24％ですから、何となくいけそうな気がしますが…。
ただし、一般論ですが、借換ですと、現在の借入行での返済実績が最低１年は必要なようです。（銀行によってはもっと長いことも）
年収よりも、購入時の頭金の割合が分からないので、物件の担保価値が気になります。
ソニー銀行は、保証会社を使っていないので、そこは一般の銀行よりシビアかもしれません。
初期費用としては、
・登記関係費用：残債×0.4％＝88,000円（法定分）、その他に司法書士報酬など
・銀行手数料：42,000円
あわせて20万円近くかかると思います。
また、借り換えて何年固定（あるいは変動）を選ぶのか、なども踏まえて、メリットがどの程度有るか検討されてはいかがでしょうか。
その上で、メリットがあるなら手続きしてみてはいかがでしょうか。 -
255 nano
>>249 RRさん
メガバンクも割と良い条件ですね。
35年で借り入れるのは良いと思うのですが、実際のところ「何年ぐらいで完済したい」といった目標のようなものはありますでしょうか？
また、ご家族の年齢から、「特に何年後あたりの負担を出来るだけ下げたいのか」というのもリスクヘッジを考える上では重要かと思います。
それを踏まえて固定期間を選ぶという考え方です。
私の場合は、（今とは世界の経済状況が違いますが、）20年弱での完済を目指していたので、当初15年固定にしました。
私の借入当初は、10年と15年の差が小さかったことも理由の１つです。
その後、10年固定がすごく下がったので、10年固定に切り替えました。
固定あけの金利が相当上がっていても、トータルでは10年の方がよいし、短期的にも問題ないと判断したためです。
まぁ、今から借りるなら、私自身違う判断をしそうなので、あまり参考にならないかもしれませんが。(^^;) -
256 匿名
244です。nanoさんコメントありがとうございます。 というか(-^〇^-)nanoさんの判断を聞いてみたいと思いスレした節がありますf^_^;
35年ローンから期間短縮で29年となっているため、審査金利を4％とすると返済比率が25％を越え25.6％となってしまいます(泣)
1年はかろうじて過ぎてますが1年と2ヵ月で微妙なとこでしょうね…。
担保評価がシビアそうなのも気後れしているところでございます。
また、諸費用の概算までしていただきありがとうございます。全繰上げ手数料が52500円掛かるので30万程度といったとこでしょうか。それくらいで済むと２年程でトントンになりそうなので、やはりソニー銀行にかなり惹かれてしまいます。
さらに１月の3年固定と5年固定の気になっている金利が下がっるみたいなので（これまたnanoさん情報…笑）、駄目もとというか骨折り損になってしまうかもしれませんが、審査に向けて動いてみようかと思います。
しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？
-
257 RR
>>249,255
nanoさん、レスありがとうございます。
家族構成ですが、私の年齢は39歳,妻37歳,子供が2人で幼稚園の年長,
年少といった構成です。
教育費負担が大きくなるのは、10年後～20年後の間でしょうか。
これから5年ぐらいは、年間100万ぐらいは繰上返済したいと考えています。
まだざっくりとですが、25年後の65歳までには返済を終えたいと考えています。
そう考えると申し込んでいるメガバンクでは、35年固定に比べて30年固定-0.05%、
25年固定-0.1%下がるので、メガバンク利用の場合はそちらを選ぶ方法もアリかな
と思うのですが、ソニー銀行は長期固定が20年以上は同じなので、しばらく(5年ぐらい)
は変動⇔短期固定で様子を見ながら、繰上返済を多くするべきかなと考えているのですが。
良いアドバイスありましたらお願いいたします。 -
258 ﾋﾞｷﾞﾅｰさん
一月金利が、かなり下がりましたね。
勇気なく、ずっと変動でしたが二年固定にうつろうと思います。
が、年末年始ということで営業日ベースで注意点とかありますか？毎月27日支払い日です。
新政権後の金利が、どうなるか、気になりますが…。 -
259 みつ
新政権になってから金利が上昇する気配がなんとなく感じられます。
しかし、どう動いていいものか？
残債２５００万で、現在変動で継続中ですが、そろそろ３年固定に切り替えようかと思いますが、５年固定でも？と思います。
３年固定と５年固定、どう違うものなんでしょうか？ -
260 nano
>>256さん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m
＞しかし、nanoさんはこんなに金利動向に敏感で知識も豊富なのに変動や短期固定にはされないのでしょうか？ 固定→変動→固定と手数料無料で行ったと聞きましたけど、その時にも変動（or短期固定）はやはり考えられなかったのでしょうか？
私が借り入れた当時は、長く続いたゼロ金利が解除され、変動金利が上昇しはじめた時期でした。
多くの銀行で変動金利は、店頭金利でいまより0.4％高い2.875％で、優遇も▲1.2程度でしたから、実質1.675％です。（今の10年固定って、これより低いのですよね。）
サブプライムローン問題やリーマンショックの前、日経平均は17,000円前後でした。
そういう背景もあり、当時は金利がもっと上昇すると考える人は多かったと思います。
少なくとも現在のような状況を予見できた人はほとんどいないのではないかと。
というわけで、フラット35などを利用する方は今よりかなり多かったと思います。
うちの妻も全期間固定派でしたが、完済目標も踏まえてソニー銀行の15年固定にしました。
もっとも、固定→変動ができるソニーですから、途中で路線変更することは出来るわけですし、実際に15年固定から10年固定には変更しています。
私１人なら、もっと短期の固定でも良いと思っていますが、ただ、うちの家庭的には長期固定を志向しているので、ローンの完済目標や固定明け金利が相当上昇している可能性を踏まえての落としどころが10年だったということです。
そういうことを抜きにすれば、個人的には、1月の5年固定が魅力的だと思っています。
ただし、置かれた状況や立場で、考え方や正解は人それぞれだと思います。
ですから、こういう場やメールでの相談は、なるべくその方の立場で考えるようにしているつもりです。 -
261 nano
>>257 RRさん
お返事遅くなってスミマセン。m(_ _)m
それでしたら、メガバンクなら変動＋25年で良いのかなと思います。35年かけるつもりが無いのに35年固定はもったいないです。
ソニー銀行なら、しばらく様子見でよいと思います。ただし、金利は上がったり下がったりですから、「5年程度は様子見するつもり」なら、長期固定に変更するタイミングは、「少しでもあがったら固定する」のではなく、「あるラインを超える前に固定する」として、そのラインを決めておいた方が良さそうです。
当面は、いずれ長期にするお考えなら、2年固定でよいような気がします。（絶対に手数料を払いたくないなら変動ですが。）
メガバンクにしてもソニー銀行にしても、繰上返済は、返済額軽減型の方がよいと思います。
返済額軽減型でも最終的には期間短縮になりますので。
（このあたりの理屈は、下記を参照して下さい。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/keigen.html -
262 nano
>>258さん
１月金利で固定なさるなら、12/31以降なるべく早く固定して下さい。
12/31も1/1も手続き可能です。
今後の金利動向は気になりますね。
ちなみに年末のシステムメンテは下記のように案内されています。
http://moneykit.net/visitor/info/info121217_01.html
◆ システムメンテナンスによるサービス休止期間
2012年12月29日（土）午後0:00（正午）～2012年12月30日（日）午後11:59 -
265 みつ
nanoさま
返事ありがとうございます。
３年固定と５年固定は、さほど金利が変わりない状態になっておりますので、
今後切り替えるのであれば、５年でもいいんじゃないかな？と思っておりました。
すると、３年固定と５年固定の得られるメリットの違いって、なんなんだろうか？
というのが、疑問として残ったまでです。 -
266 匿名
256です。nanoさん、私の素朴な疑問に真摯に過去のいきさつ等々まで話して頂き有り難うございます。 確かにゼロ金利明けは、金利が上がってましたし、今より優遇幅も少なかったですもんね。 nanoさんの固定金利明けの落としどころが…って表現が私もしっくりいくところでした！その時はソニー銀行は念頭にはなく安易に保証料なしの10年固定を選んだ経緯があります。（気に入った土地が見つかり即決だったので時間もなかったし、ソニーはつなぎ融資ができないみたいのをチラッと見たからかな？） そののちソニー銀行が変動から固定はもちろん固定から変動も可能ということを知り、２or３or5年固定を組み合わせ10年平均1.2％ぐらいで切り抜けれたらなぁと安易に考えてました。 しかし自民党の圧勝で、この数年後の金利動向が素人の私にはさっぱりで、短期固定もどれを選んでよいのか解らなくなりそうです。 私で言うところの固定金利明けの落としどころは10年でありますので、ここはちょっと様子見で今のまま借りておこうという結論をだしました。 まっ、もう１年支払いの実績を作るのも本審査にも良いと思いますしね！
色々と教えて頂き有り難うございました。 -
267 RR
256さん、こんばんわ。
256さんとnanoさんのやり取りを拝見させていただきましたが、
256さんは長期ローンを最初10年固定にされ、借り換えの検討は
短期固定を考えておられるみたいですが、256さんのご家庭で
返済負担を抑えたい時期が、10年以内という事なのでしょうか?
(立ち入った事をお聞きしてるかもしれませんが)
私もnanoさんからアドバイスを受ける中で、
(繰上げ返済計画はあるが、3500万を35年返済予定)
自分の所は、子供の教育費のピークが12～18年後ぐらいの期間
なので、今の変動の金利安も取り込みながら、長期金利が有利な
物を選択すべきかなと考えています。
ソニーと並行して検討しているメガバンクの条件が、
メガ長期固定(20年)とソニー20年だと0.2%
メガ変動(1.6%優遇)とソニー変動だと0.245%
いづれもメガの方が金利が低い状況です。
(メガは12月金利、ソニーは1月金利を基準)
メガ利用の場合は60%変動、40%を長期固定のミックスにする予定
上記の私の考えだと、メガが有利になると思うのですが、保証料無料や
金利条件変更の柔軟性等、先進的な商品を提供し続けているソニー銀行
という会社に魅力も感じており、悩ましい所です。
ソニー独自のサービスである、金利変更の使い方を自分がもう少し
イメージ出来れば良いのですが、なかなか出来ておりません。
(返済計画が20年以下ならばもう少しイメージ出来るのですが)
-
268 256＝ろん
256改め『ろん』です。RRさん、こんにちわ。
私の場合は子供を一人希望しておりますが、まだ出来ず、このまま出来なければ12年、授かれば16年程度の返済になろうかと考えています。 ソニーへの借り換えを考えたのは月の返済額を減らしたいというよりは、このまましばらく低金利が続くようなら利息の負担が減り総支払い額が数十万浮きそうだと考えたからです。 それと長期で組んだのは、万が一リストラにあっても、月々79,000円でしたら、なんとかふたりのバイトでもしばらくは喰い繋ぐこともできるかな…と。
繰上げが期間短縮しかできない銀行でしてf^_^;それも借り換えたい理由でもあります。本心は1％以下の金利で塩漬けしときたい(T_T)
RRさんの場合は、25年程度の長期ご返済をお考えで、しかもお子様がふたりとなると思案に苦しみますね(>_<)
メガバンクの変動と固定の平均で1.4％ぐらいですかね？悪くないですね！ 金融緩和を囁かれてるのでソニーの変動か２年固定で様子見でもよさそうですし（素人考え）。 諸費用で80万ぐらい違うでしょうから3420万スタート！5年固定で繰上げは返済額軽減ってのも一案ですよね。 わ～(≧ヘ≦)他人事ながら悩む…。
-
269 ろん
RRさん、そういえば『20年固定 金利 何％』というスレッドで京都銀行がこの12月実行で1.6％の商品があるらしいですね！ RRさんの固定金利明けでも怖くないっていう落としどころは20年前後とお見受けしますから、関西、名古屋、東京に支店があるらしいので安心を得るには一考してみてもよいかもですね。ただ、RRさんは１月実行らしいので間に合わないですかね～(>_<)
-
270 RR
ろんさん、ご意見ありがとうございます。
京都銀行の20年物安いですね。
私は京都ではない関西地域在住ですが、自宅近くにも京都銀行の支店が
あります。ここ数年、地銀が地元以外の地域に積極的に出店していますね。
今からだと確かに実行まで間に合いませんが。
ローンを検討する前はあまり考えなかったけど、個人個人の生活計画で
こんなに色んな選択があるとは思いもよりませんでした。
メガの方はおっしゃる通り、平均1.4～1.5%ぐらいになるかと思います。
金融緩和で当面、金利上昇リスクは低いと思いますが、中長期では国債価値の
下落による金利上昇リスクも考えられ、今の低い固定を一定比率で確保すべき
かなという考えがあります。
まぁこれは、プロでも予想を当てる事が難しいので何とも言えないですけどね。
ソニーを利用する場合は、ろんさんのご意見通りの使い方になろうかと思います。
-
271 まろん
５年ほど前にソニーへ借り換え、現在２０年超の固定にしておりましたが、
色々勉強していくほどに、短期にしておけば良かったなぁと後悔し、
短期への乗り換え時期をうかがっていましたら、１月で変更手数料がガクンと落ちたので、
５年固定へ変更しよと思っています。
今までの変更の手順の解釈では、固定→変動→固定 としなければいけないと思っていましたが、
変更の画面を見ると、固定→固定 も出来るようなのですが、ダイレクトに変更していいのでしょうか？
５年もソニーにいたのに、よく分かっておりません。
どなたかおわかりの方がいらっしゃいましたらご指導下さい。
宜しくお願いします。
-
274 ビギナーさん
はじめまして。
ソニー銀行に借り換えしてから１年になります。
今まで変動できましたが、そろそろ固定も考えてます。
そこで質問なんですが、
金利の低いときに固定にして、高いときに変動に戻すのは
手数料が無料か少なくてすむことが多い、（金利とベースレートは大体連動してるが、そうでないときもある）
と理解してるのですが、
本スレ（？）で皆さんが固定解除手数料が安くなったと書いてる時は、ベースレートが上がっていて
手数料が高くなったと書いてる時は、ベースレートが下がってるということで、
同じ月でも手数料が高いというタイミングで固定にしたほうが、変動に戻すとき有利という理解であってますか？
-
276 ビギナーさん
＞nanoさま
回答ありがとうございます。
＞短期は上がっていても長期は下がっているとか（またはその逆とか）も、ありえますので
大まかな傾向はわかっても必ずしも当てはまらないんですね・・
当方残り１３年なので５年か７年で固定にすれば、固定明けに金利が上がっていても
影響少なく逃げ切れるかな？なんて考えております。
ただこの先本格的に金利が上昇局面になったとき、なるべく早く手が打てるよう
変動に戻すことも考え質問させていただきました。貴重な情報ありがとうございました。
-
278 匿名さん
はじめまして
現在ソニー銀行で残債2180万円を変動金利で実行しています。
短期固定に切り替えを考えていたのですが、ソニー銀行本スレの方では今月固定に切り替えるのは危ないというお話もありちょっと心配になっております。
どのようなリスクが想定されているのでしょうか？
-
279 ビギナーさん
はじめまして。この場を借りて，nanoさんへ質問させてください。
大変参考になる内容で，いつも繰り返し勉強させていただいております。
ありがとうございます。
その中で一つ，疑問に思うことがあります。
「少額の繰上返済のコツと注意点」において，繰上返済を毎月行う人は，
約定返済日が土日祝日のときは，翌月に。
とあるのですが，繰上返済は平日でないと即時返済されない
ということなのでしょうか。
これから融資実行する予定なもので，勝手がわからず，愚問かもしれませんが
どうかご教示いただけないでしょうか。 -
280 匿名さん
はじめまして。
現在変動ですが、低金利の今のうちにそろそろ固定を、と考えております。
まずは７年か１０年をと考えているのですが、その固定期間中に急な金利上昇局面になった場合、変動に切り替え、そして１５年や２０年の長期固定に切り替えることを検討しているのですが、固定から変動への手数料が読めずになかなか行動に移せません。
ベースレートが低いうちに固定にし、金利上昇局面で変動に切り替えるということは、ベースレートが高くなっている時の変更と考えてよろしいのでしょうか。それならば手数料のことはあまり考えなくてよいということでよろしいでしょうか。
ベースレートというのは、国債の金利と似たようなものでしょうか。
１月上旬は高くなった国債金利も、下旬は落ち着いてきているようなので、今はベースレートが低くなっていると考えてよろしいでしょうか。
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