管理侍への質問部屋！

＞・・・管理侍さんはどうしていなくなったのでしょうか？
販売関係者さんの告白によると、管理侍はモトモト架空の人で、実は、販売関係者の傀儡だったのでした。
くだらない事コノウエナイ。　　　
馬鹿馬鹿しいのは始めから皆さんは、見破っておられましたね。
今後はどうするのでしょうかね？・・・　　

>>461
あ、それは違いますよ。ここのスレッド立てたのは私だからスレ主は私なんです。
スレタイの下に書いてあるでしょ？
管理侍は別人。質問するひとが多かったので専用スレッド立てただけだよ。

＞販売関係者さん　　
君は管理侍との関係、その周辺の事情を皆に判る様に説明しないと今後、遊んでもらえませんよ。

匿名掲示板の自演なんて日常茶飯事だよ。
オレだって自演しまくりだから。

暇人さん
あなたのことはよーく覚えています。
冷静、的確なレスに感銘を覚えたことを記憶しています。
ご覧なられた通りでお恥ずかしい限りです。
私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
またいつか是非意見交換させてください。

トリップ付けないとニセ管理サムライが出てくるよ。

>>私なりの基準から、どうしても許せない書き込みがあり、この様な状況になっております。
勘違いですよ。少数意見を省みない前期高齢管理士がボケているのは疑いの余地はありませんが、「人源失格」と言ってるのは私ではありませんから。
私の見解では前期高齢管理士は人間としてボケているだけです。
他の人が言ってるのは標準管理規約で外部の専門家を理事にできるとか大嘘言うなという意味で、前期高齢管理士に「人源失格」といってるのです。

>>465 を暫く冬眠継続宣言と受け取って少しだけ横レス。

理事を受諾したかどうかは>>234がファイナルアンサーでいいんじゃない。

就任承諾書は委任契約の成立の要件ではない。理由は民法上、委任契約は要式契約とされていないから。要式契約の例として保証契約があるが、保証契約は書面によらなければ効力を有しないとされている。この点を比べてみれば明らか。

>234
を拝見しましたが，今一つ釈然としません。
（実務的には実益のない議論かも知れず，しかも長文で恐縮ですが，宜しければお付き合いください）

なお，登記手続き上承諾書が必要ということは（私は知りませんが）恐らく間違いないのでしょう。
そのこと自体に疑問はありません。登記と言う手続法上要求される必要書類としてあり得ると思うからです。

私が気になるのは，「実体法上」承諾が必要か，という点です（選任手続は完了したけれども承諾の意思表示がなされていない状態の被選任者は理事なのか否か）。
論点は2点あると思います。
１．選任されても（書面口頭問わず）承諾しなければ就任しないかの
２．（上記１で承諾が必要として）書面である必要があるか

ゴルゴさんのご指摘は，論点２についてのご意見と思います。
契約ではあるけれど（当然選任手続は前提とするも）要式ではないということです。

ただ，私はそもそも選任は委任「契約」ではないのではないかと思うのです。
理事（乃至管理者）の権利関係につき委任の条項が準用されはしますが，「区分所有法及び規約に定める『ほか』」という留保がつきますし，準用されることと選任が委任契約でないことは両立すると思います（むしろ委任契約そのものではないからこそ「準用」なのでは）。会社法３３０条も「株式会社と役員及び会計監査人との関係は、委任に関する規定に従う」という定め方であり，これらからその選任自体が委任「契約」であるとまでは読み取れない気がします。

考えすぎかもですが，今日は眠いので明日以降も考えてみます。目ざわりでしたら無視して下さい。勝手に書きます。管理侍さん，気が向いたら教えて下さい。

↑管理侍は法律知らんから無理。暇人さんが弁護士にきいて、その見解をここにかいとくれ。
私が言ってるのは、総会での選任後、理事会に一度も出てこない輪番理事に「就任承諾書出してください、でも出てこれないのだったら出さなくていいですよ！」と声をかけて提出がなければ理事会の定足数算出の母数に参入しなくても問題はない、という話だよ。
そもそも理事会決議無効確認訴訟はないし、集会決議無効の裁判は会社法を類推する最高裁判例を過去レスで言ってるでしょ。蒸し返さずにちゃんと読んでね。

>>暇人さん
興味があれば、蒸し返すのではなくて別スレ立ててください。

また面白くもない一人漫才が始まった！

いずれにしても、無理してるなと感じてしまいます・・別スレもイラナイ・・・

↑このひと、反管理侍派の花沢さんです。

>470
まず，私は貴方が述べた集会決議無効訴訟に係る会社法類推適用について何らコメントしてませんし，それ自体が誤りだとも思ってません（というか知りません）。輪番制についても同様。なので何をそんなにリキんでるのかが分かりません。

過去レスや今般の反応を見る限り蒸し返しではないとも思います。
私の>469等による問題提起は，集会決議無効訴訟や輪番制の問題とは別論点で，しかも両論点の基礎となるものだと思いますし，過去レスを見ても私が提起した問題に結論が出ているとは思えません。

・・・なのでやっぱり調べてみます。

↑理事に就任してるかしていないかの確認訴訟はできないんですよ。
なので、単なる駆け引きの問題になるんです。
深く考えてもしょうがないよ。

↑
なるほど。

でも例えば輪番制での理事選任やその内容（該当区分所有者の部屋番号とかの順序）が規約上明確にされてるのに，順序が回ってきた住民が「わしゃ知らん！やりたくない！わしゃ理事じゃない！」と主張したときに，委任契約（承諾必要）を前提とするかしないか（承諾不要）で大分説明や対応のし方が変わるのでは？

結構素朴な疑問として住民から聞かれそうな問題であるような気がします。何か分かったら報告しますので興味があったら読んでみてください。

お騒がせしましたがいきなり解決しました。
結論からいうと私の考えすぎのようでした。

後記文献によると
「規約の定めまたは集会の決議によって選任された管理者は，当然に管理者となるのではなく，選任されたものの承諾によって管理者となる（区分所有法28条，民法643条）」
とのことです。
やっぱり委任「契約」ってことのようですね。
ってことは，輪番制で「選任」されたとしても，承諾しなければそもそも「就任」しないことになるんですね。
前レスの住民に「もう貴方が理事なんですよ」とはいえないわけだ。

で，この「承諾」につき（実体法上は）書面は不要であって（ゴルゴさんのご指摘のとおり委任契約は不要式なので），ただし登記手続上就任承諾書が必要になる，わけですね。

結論的には確かに「蒸し返し」になっちゃったようです。
ひっかき回してすみません。ただ「そもそも（口頭でも）承諾が必要か」という点が過去レスからは分からなかったので考えてみた次第です。私自身は大分スッキリしました。
コンメンタールマンション区分所有法第2版141頁　日本評論社

↑うちの管理会社は選任と同時に当然に就任してるといってますよ。（輪番制は規約ではなくて総会決議のみですけどね）
で、出れないひとから委任状とってるわけ。（←これは無効。民法104条）
しかし、そういう運営してると、管理会社見直しの理事会決議で言いがかりを付けられるんだよ。
（無効はいつでも誰からでも（都合にいいときに）主張できる。）
なのでそれを回避するには出れない人を排除し、定足数に算入しない工夫がいるわけ。
就任の承諾を口頭でも書面でもしていない人は選任されただけで就任していないと理事会側が主張すればいい。
これは駆け引きで、裁判では負けません。（そもそも理事会決議無効で裁判できないからね。過去レスみたでしょ。）
規約で輪番にしてるとこは、この理屈は難しいかも。

↑
有難うございます。やっぱり考え出すと色々面白いですね。

ちなみに，会社の取締役について下記文献上こんな記載がありました。

「株主総会による取締役選任決議は会社の内部的意思決定であり，会社代表者が被選任者と任用契約（委任契約）を締結することにより後者が取締役に就任する（会社法330条←昨日私が引用した条文）」
これは上記区分所有法と同じ構造ですね。
但し，その脚注に
「本文の見解と異なり，総会決議は被選任者の承諾を停止条件とする会社の単独行為であり，会社法330条は委任契約が存在しないところに委任の規定を適用する趣旨であると解する少数説がある・・・」
とも記載されています。
この脚注は私の「そもそも委任契約ではないのでは？」という仮説に近いですが，とはいえこの少数説も承諾を停止条件としており「承諾無くとも就任するのでは？」という学説までは無いようです。
でも疑問に思ったことが一応少数説に近い形で現れていましたので調べた甲斐がありました。

株式会社法第3版365頁　有斐閣

委任契約は不要式なのはわかりきった話ですが、「承諾書出してください、でも、理事会に出れなかったら出さなくていいですよ」というのは出さないように仕向ける戦術ですよ。やってほしいようにいうと、その場だけハイハイ言ってしまうのでそれだと困るんです。

輪番制での理事就任を拒否する者に対しては、ペナルティを課せばいいのですよ。
そして、無条件に管理費等と一緒に講座引き落としをする。
それで裁判にするのならどうぞといえばいいでしょう。
訴えられることはまずないでしょう。

解決して良かったですね。

なるほどね、確かに裁判までする者はいないかも。

>>輪番制での理事就任を拒否する者に対しては、ペナルティを課せばいいのですよ。
>>そして、無条件に管理費等と一緒に講座引き落としをする。
これは無理ですよ。
口座振替依頼書は、管理費、修繕積立金を前提に出しているので。
それに、そんな強権的なことができるとしたら、理事会が相当にしっかりしてますよ。
立候補者が理事をやっているということ。輪番理事をむりやり引っ張り出す必要なんかありません。

強制的に口座引き落としにするのはいい手段だと思うけどな。
絶対裁判にはならないから。
規約でそういうように決めとけばいいし。

規約で変えて決めれるんならできるかもしれないが、
規約改正って3/4って知ってるの?

やけにならないように！

規約改正のハードルは当然ありますし，改正したとしても金融機関が手続上応じてくれるんですかね？

ペナルティーを本人の任意ではなく債権者として勝手に取るとなれば正に自力救済ですし，任意性を担保できる程度（要するに金融機関が安心してペナルティー相当額を引き落とすため）の措置なんてあるのでしょうか？

できれば効果は高そうですが・・・あまり現実的でもないような。

管理費を1戸当たり月額2000円値上げします。但し、過去に理事に就任したものと
今後指名されたら理事に就任しますとの届出を行ったものはその徴収を猶予します。

今度の総会に出そうっと！

↑問題なのはホントに理事会に出席してくれるかだよ。わかってる？
理事会欠席にも罰金とるの？

↑判ってます。
１．出席率５割をきった時点で辞職勧告決議案が理事会にでます
２．辞職しなかったら次の総会に解任が上程されます（任期は２年）
ここ３年間の実績　１が３件、２は無い。

この手の話って全員賛成はありえないことだけど、過去に遡るのは個人的にはあまり賛成はしないなぁ。

決議以降、理事の役職と参加状況に応じて報酬を払うというを俺なら提案するかな。

>今後指名されたら理事に就任しますとの届出

って，（以後なされるであろう）選任に対する「承諾」（乃至これを表す就任承諾書）と言えるのかな。
ここがグレーだと結果として就任を拒否されることもありそう。

あと，ペナルティを強制的に徴収することはやっぱり難しいと思う。

そこで，いっそ「一定割合以上理事会に出席した理事には年度末に報酬を払う」とした方が手続上も現実的なのでは。

ペナルティが出席の動機になるなら裏返しの報酬でも近い効果にならないかなと。
これで効果がないならペナルティでも同じだろうし（もちろん「ペナルティを受ける」のと「報酬をもらえない」では意味合いも感じ方も違いますが）。

あ，長々書いてたらゴルゴさんに先を越されてた・・・。

＞管理侍への質問部屋！の会議は・・・駆け込み寺の床下あたりで開催ですか？

訪問者のいない坊主はつらいの～

理事会に出席できない奴（する気が無い）を、選出して何がしたいの？
輪番制で理事会役員もしたくないとのたまう奴は、ほっとくけば？
どうせ、総会にも出席しないんだろうし、委任状出してくれればそれで良いじゃないですか。
無理やり役員にしたって、やる気のある理事さんたちの気をそぐだけでしょ。
ペナルティ徴収は、以前裁判の判決が出てたと思うけど、そこまでやら無くてもいいのでは？
というのが私見です。
何でも金か？

裁判では、ペナルティは取れるということで決着したよな。
その月２，５００じゃなくて、月５，０００円ぐらい徴収すればいいんじゃないかな。
もし、裁判になっても２，５００円は取れるだろうし、それ以外は返せばいいだけのことだから。

ペナルティではないでしょ

いつまで、床下会議やってんの！

マンション活動協力金もペナルティも同じことでしょう。

なんとアバウトな。
このスレは法律に詳しい論客が多いから突っ込みが入りそうな予感。

まあ、俺からはあの判決はある条件下で認めるられた事例判決というべきもので、何でもかんでも認められる類の判決だとだけ言っとく。

しまった。
最後、何でもかんでも認める判決ではないと言っておく、に訂正。

質問部屋も、床下に移動したの？

管理侍の復帰を求める署名運動を始めます。
↓署名お願いします。

＞署名なんか、お得意の偽造すればイインジャナイ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

売却する場合、自分が今まで払って来た修理積立金は交渉によっては返還してもらえるものでしょうか？
もし返還して貰えないという事は、どういう法律にもとずいているのでしょうか。まだ何も修理してなくて、積み立て基金も多く払ったのに、なぜか分かりません。教えてください。

買受人は相続するのと一緒だからです。権利義務を継承するから。
売主が滞納していたら買受人が払わないといけませんからね。