管理侍への質問部屋！

>>380
理事長は組合員の総意で決定したもの励行するだけ。
ガキの使いというのは当たり前のことだよ。
理事長が勝手に契約を結ぶなんてとんでもないこと。

それにね、管理会社に業務を委託してれば、原則方式はもうなくなったんだよ。
財産の分別管理は、あなたの考えているような単純で簡単なものではないよ。
保管口座の中身をどう分類するかが、今後の大きな課題だよ。

↑は？
同一条件での更新なら、重要事項説明を受けるのは理事長だし、総会議案書を作るのも理事会だ。内容に納得しなければ、総会議案書に載せないことも可能だ。自分が議案を上げて総会決議をとったのだから、その理事長が契約書に署名すべきだろう。わからんのか？

原則方式と改正後の管理方法に大差はないよ。

>>382
同一条件？今年は、同一条件ではないでしょう。長期修繕計画案の作成業務が委託業務から
外れたでしょう。
原則方式をとっている管理組合は、今回のイ）ロ）ハ）のうち、イ）方式と大差ないでしょう。
しかし、従来なら管理費と使用料は収納口座へ、修繕積立金は保管口座と明確に分けてあったけど、
今回は、まず収納口座へぶっこみで振り込まれるからね。
それをどうやって、明確化することが大事だといってるんだけどね。

>>381
あー！今、気がついたけど、「停止条件」の意味がわからないんだね。ははは。
すまんすまん。あんまりバカにするのも失礼なので。。。ははは。。。

>>383
うちは4月更新だから改正前だ。ケチつける前に、ちゃんと読んでね！

>>384
軽い人間だね。
あまりばかにするといかんかな（笑）
はははははは　　すまん笑い過ぎた

>>384
停止条件とは、例えば転勤が決まったらマンションを売るというように、その条件が発生した場合に契約が生じるものをいう。
解除条件とは、車をやるが試験に不合格なら返してもらうというように、その条件が発生した場合に契約の効力が消滅するものをいう。
どちらともとれるね。

販売関係者は少し暗いね。

友達少ないと思うよ。

バカにされると必死になって書き込むひと多いよね。販売関係者さんに遊ばれてるよ。

＞３８９

当事者同士は止めたのに、議論の為の議論をまだ続けたいのですか？
事例のように改正前施行規則に基づく契約を無理やり締結した管理会社がもし実在したら教えてください。
国交省に登録している管理会社でその様な会社が存在するとは考えられません。

３７８では一般論を書いたまでです。

今の流れがおかしいんでしょ。
条約だって、特命全権大使が調印してから国会で批准ですからね。

＞友達少ないと思うよ。

友達少ないからネットに貼り付いてるのだろう。ここに書いてる奴らは皆そうだ。オレも。

↑おお！立派ですね。しかーし、
私はシミュレーションしてるんだ。理事会、総会のシミュレーション。
管理組合なんて烏合の衆ですからね。まともなこといっても横からヤジがとんでくる。
会社だったら上下関係あるし、立場もあるからそんなことないけどね。
分譲マンションっていうのは、たまたま同じ時期に同じマンションの部屋を買っただけのひとで、
相手を慮る必要なんてないんだよ。道ですれ違ってる人と変わりはしないんだよね。
そういう烏合の衆相手に、持論を展開し、ヤジを制していくのは、テクニックがいるんだよ。
たまにここでコメントする杉作さんはそこらへんよくわかってるよ。

横浜の新築マンションで面白い計画があります。
なんと月々の管理費ゼロ。
カラクリは１階の店舗を区分所有者が共有し、その賃料収入を管理組合が管理費に充当する方式。
既にコンビニが20年の賃貸借契約を決めており、当初５年間は賃料保証も付いているとのこと。
計算上では賃料で戸当たり平均月額12200円の収入になり、その他店舗の修繕に必要な積立金と区分所有者の固定資産税も賃料から賄えるらしい。
仮に賃料が下がったとしても収入分は管理費の足しになる。
果たしてうまくいくのか否か。注目です。

むかーし、松下幸之助さんが無税国家を提唱していました。
国家予算の一部を積み立てて、最終的にその積立金の運用益で国家予算を賄い、無税にするというもの。
しかし、そんなことしたら、金持ちから貧乏人への所得再配分ができなくなります。
管理侍が言ってるマンションは税金はどーなるの？収益事業だから２割くらい税金で持っていかれるよ！

私はそこのデベではないので確定的なことは言えませんが、当然申告するでしょうね。

そこで「当然」というから管理侍の会社は上品すぎて参考にならんといってるんだよ。
うちの管理会社は、そんなもんしないといってるよ。（携帯電話の基地局設置の計画あり）

合法は参考にならなくて違法は参考になるのかい？
何の参考になる話を求めているのか理解に苦しむ。
さっきの話は新築計画だって言ったよね。
デベが管理費ゼロになるスキームを売りにして販売しようとしてるんですよ。
そこまで公になってて脱税できると思うほうがどうかしてる。

ちなみに携帯基地局も税務署に目を付けられたら取り立てに来るから気をつけてね。
管理会社が納税しなくてよいなんて言ったら、完全に善管注意義務違反。
組合から損害賠償を求められるでしょうね。

そんな遵法精神あるわけないよ。うちの管理会社。

>>401
困った管理会社だね。
よくそんな会社と付き合ってますね。
管理会社の存在意義とは、より多くの情報を管理組合に提供し、組合の判断材料を増やすことです。
よい情報も悪い情報をより多く早く正確に伝える。
もちろん助言はする。
あとは組合が判断すること。
携帯基地局の件で言えば、組合が納税してもしなくても管理会社としては関知しない

悪貨は良貨を駆逐する。これは通用しないね。
管理会社と管理組合が共存・共栄、適正利潤で臨まなければ長続きしないよ。
管理会社もこの厳しいサバイバルに勝ち抜くためには、いい加減なことしてたら、倒産だよ。

管理侍さん
>>395 のなかなか興味深い情報をありがとうございます。
395以下、法人税法3条、4条の収益事業として当然課税されるかのような前提でコメントがされています。

私は、直感的に賃貸収支にかかる税については、
①法人税の対象外＝管理組合の収益事業とならない構成をしている、
②所得税の対象　＝当該店舗部分の所有権持分割合に応じて所有者各人の所得税の領域で処理する、
となっているのではないかと思いました。

そこでデベに電話しました。
デベさんの直接会って説明したいというのを断りながらだったので、なかなか要領を得なかった部分も多いのですが、
①法人税→明確な回答が得られない、
②所得税→各購入者が税理士に相談していただく、
なので、やはり②の世界なのかなと思いました。

明確に判ったのは、店舗部分は共用部分として構成されているのではなく、一個の専有部分となっているようでした。（報道通り）

ということで、携帯電話基地局のように共用部分を賃貸しているケースと同じ土俵では議論できないものと思われます。

一人漫才バレバレですね。

>>404ゴルゴ１３さん
デベに電話されるとはすごい行動力ですね。
調査結果をレス頂きありがとうございます。
しかしデベもきちんと説明できないものを売ったらダメてすよね。
私が読んだ報道陣では「区分所有者が店舗の床面積を共有持分として所有」と表現されていました。
店舗が専有部分扱いなら、そこで発生する賃料収入を管理費に充当していいのかな？
区分所有法の19条は当然該当しない。
店舗は民法上の共有関係ってことですよね。
ということはそこでの賃料収入を管理費に充当することを管理規約でも拘束できない。
最初はよくても住戸の転売があったりすると後々揉めそうですね。
関係者の方、是非レスください。

>>406
デベさんも税の問題は容易に想定できる事項ですから、さすがにFAQはできていると思いますよ。

単に本当に購入を検討している人とは思わなかったんじゃないですか。だって税の問題しか質問しないで、物件についての質問ゼロだもの。多分営業記録には、『購入検討者を装った同業者』とカウントされているでしょう。(笑)

>>406
次に法律関係ですが、引用されているプレスリリース部分は読みました。読んだので、直感的に所得税だろと思った訳です。ただ、『共用部分』と『共有持分』の違いを使い分けできる記者がどれだけいるかというと。。。念のため確認した次第です。

なお、管理費の充当についてはそれ程問題とは思っていません。
まず、賃貸人が賃貸人名義と異なる口座に振込指定されることはしばしばあります。特に本件では80人内外の共有名義になることが予想されますので管理組合口座を指定することは自然でしょう。

次に、賃料と管理費との相殺です。これは後日のトラブル回避を考えれば管理規約への記載は絶対条件だと思いますね。支払条件だけでなく、分離処分の禁止特約も相当うまく作り込まないとトラブルがでてきそう。

管理費の支払方法については、管理規約に記載すればいいのでは。そう単純に愚考してます。管理侍さんほどの方でしたら、管理費の支払方法の記載が契約自由の原則の範疇であるがゆえにいろいろあることはご存知でしょう。管理会社のリプレースの障害になる支払方法より、入金賃料と相殺の方がよっぽどいいかと。

まあ、自分が本件の企画担当者として考えた場合、課題は尽きることなく思いつきそうです。
法律・税という難解なところもさることながらローン付けはどうするなんて純実務的な課題もありますから。妄想を働かすには格好のネタです。(笑)

>>管理侍
基地局の税率４割だって。今日調べてわかったので、やめとくように管理会社に電話したよ。

>>408
なるほど。
賃料と管理費の相殺という考えには至りませんでした。
共有者全員の合意が無いと店舗のちょっとした変更もできないですし、中には分割請求して「一抜けた」という人が出るかもしれませんね。
気付いたら80人の共有者が5人くらいになってるかも。
税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。
ローンの問題まで行き着くあたりはゴルゴ１３さんは不動産販売関係の方でしょうか？
とても勉強になりました。ありがとうございます！

>>409
まぁやめなくても、きっちり納税すればいいんだけどね。
納付しなくて後で追徴税や重加算税なんか請求されたら、それこそ責任問題になって組合内がギクシャクすると思います。
こんなご時世で税収が回復する見込みも無いので、今まで見過ごされていたところに目を付けられる可能性は十分にあり得ます。

>>409
横レスですまんが、>>396の２割ってのは無いわな。
①法人税30％
②法人住民税17.3％
③法人事業税9.6％
①～③に損金算入の節税効果を加味し、地方毎に異なる部分を勘案し、40.××％とするのが一般的。

ただ、中小企業の場合税率が低くなり、40→30％程度まで下がる可能性があるが、
みなし公益法人の場合どうなるのかが判らないのでレスしてなかったが。。。
（今も判らないでいる。知っている人いたら教えて）

加えて、法人税の申告書を管理会社が作る訳にはいかない。税理士法違反になるからね。
とすると、税理士に依頼せざるを得ないから、税理士報酬も勘案しなければならない。
こんなことも考えると基地局の収支はかなり身入りの少ないものとなることは間違いないですね。

Re: 携帯電話無線基地局設置に伴う税金
管理組合等のみなし法人は、内国法人の区分で人格なき社団に該当します。
人格なき社団の行う収益事業には法人税が課税され、その税率は普通法人と変わりありません。
従って実効税率は概ね40％程度です。

>>409
蛇足だが、携帯電話基地局で個人的に気になるのは基地局の重量が2.5トン～5.0トン位あること。
どうも非常用電源の蓄電池が重量があるらしい。
屋上に上がって、実物を見るとこんな重量物大丈夫？ってのが私のような素人が真っ先に不安に思うのだが。

構造関係の専門家に言わせると、マンションは事務所ビルなどと比べて、
構造耐力計算に入れていない壁が多くあるため、数トンの重量物でどうこうなることはないらしい。
それでも私のような素人君にはちょっと心配ですね。

>>410
>税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。

本件の場合には、上手くいけば横浜だけでなく、このデベの営業基盤である城南地区（大田区・世田谷区）
に横展開を狙っているでしょう。このデベ担当が気がきいていたら、所轄税務署ではなく、
国税に相談済だと思いますけど。

いずれにしても相談先で見解が異なる点はホント困る問題。
私は不動産販売業界ではないのですが（単なる不動産好き）、
私の所属している某業界では、新規事業で問題になるのは、①法律、②税務、③会計の３点。

このうち②の税務が一番問題。何せストックオプションの行政訴訟の敗訴のように、
国税に相談してＯＫと了解してても、後から追徴されるケースもあるから、
リスクを完全には排除できないんですよね。難しい。ホント。

登記の世界である法務局みたいに、九段下の本局に相談しておけば、
地方法務局に行っても、○月○日付けの相談番号××××で相談済ですので、
これで対応してくださいと言えば、地方法務局がオンラインで相談済であることが確認でき
サクッと進むように税務署もして欲しいものです。

>>415
国税局は地方税のことは所轄に聞いてくれと答えない方針になってるから所轄に聞くしかないんですよね。
仰る通りですね。
質問してもマニュアルをパラパラと見ながら「う〜ん。○○だと思います」なんて返答がよくありますから。

横槍失礼。

私はフロント１０年以上やってるけど、みなさん勉強してますね～
やっぱ、地方中小で同じマンションをずーっと担当してると、人間関係だけでなりたっちゃって、全然ついていけないな。
そんな難しい話いままで出たことない。
普通に理事長とか区分所有者の人たちと飲みに言ったり（もちろん割り勘ね）、花見いったり、会社のチームとマンションチームで草野球やったり、のんびりしたもんだよ～
理事会とかも喫茶店でモーニング食べながらやって、帰りにみんなでパンの耳を公園で鳩にあげたりとかさ。
ストレスも感じたことないし、なんか、すむ世界が違うね。同じ資格使ってる仕事なのに値～不思議だな～

>>417
羨ましい〜！
管理組合と管理会社の関係としては理想型ですよ。
確かに地方はのんびりしてるし、優しい人が多いですよね。
でも、マンションがあるんだからそんなに田舎でもないでしょう。
100戸のマンションなら100通りの考え方があり、クレーム対応もあると思います。
それでも組合と良い関係を築けているのは417さんの努力の賜物ですよ。

んだね

気持ち悪い。

>>管理侍
管理規約に管理費の延滞利息の規定がないのだが、遅れて払っても利息は払わんでいいの？
民法では法定利息は５％なのだが。。。
管理侍の会社ではどうしてる？うちはどうも利息はとってないみたいなのだが。
うちの管理組合が契約してる管理会社は、延滞してても輪番理事選任には問題がないとバカなことをいってるのだ。
今度の総会で、その運用を続けるなら管理費は払わないと宣言するつもりである。利息がかからなければ何年延滞してもペナルティはなさそうなので、この宣言はかなり効果的だと思ってるのだ。

民法第404条
利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

>>421
管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
標準管理規約では「遅延損害金を請求することができる」と規定されており、私の会社の管理規約も標準を準用してます。
「請求することができる」ということなので、管理組合毎の判断によって請求してるマンションとしていないマンションがあります。
規約に規定していないマンションで遅延損害金を請求するなら、法定利息が適用されるでしょうね。

>>管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
よく調べたら年利１５％請求すると書いてあったよ。

「請求できる」じゃなくて「請求する」と書いてるの？
だとしたら今まで請求してないことが問題ですね。

私どものマンションでも、規約に遅延損害金１５％を支払うものとするとなっているね。
国の延滞料14.6%に準じた扱いということ。

>>424
管理会社に聞いてみるよ。ひょっとしたら大問題になるかも。

別に大問題にはなりませんよ。
管理規約の遅延損害金の規定を運用するのは管理組合だしね。
自動計算している管理会社なんてないですよ。
管理組合からの算出依頼がない限り出しませんし、勝手に請求なんてやりませんよ。
そんなことやることになったら、引き落としで落ちずあとから振り込んできた人とかも、数日でもいちいち計算しなきゃならんようになるぞ。だから、現実的ではない。

ただ、管理会社の立場からすると、このような条項があるので、請求しますか？的な打診はするべきだろうな。
それで、しないとなると、厳密に言うと、請求できる債権の一部を放棄することになるから、全員一致の承認がいるだろうな～

↑ああ、そそ。
総会で指摘する。もし、利息を取らないのだったら、管理費は時効まで払わない！と宣言。
過去の分は、管理会社が損害賠償すべき。理事長の責任にしたら理事長の背任になる可能性がある。
カネの話なので攻めやすいのだ。

>>426
「請求する」という記載なら請求することが区分所有者全員の合意事項でり、請求してないことは問題になる。
確認結果をまた教えて下さい。

　管理侍さんご指導をお願いします。

　私どもの分譲マンションは、区分所有者の親族の方が管理人をされています。
　この様な管理会社の雇用形態は一般的にどうなのでしょうか？　
　いろいろな問題も起こりそうなのですが､このようなマンションはあるのでしょうか？
　宜しくお願いします。