管理侍への質問部屋！

エレベータはお客（区分所有者）が使うものだからだって。
ホントの話ですよ。徹底はされてないとおもうけど。

タワーの管理したことないんでしょうね。
屋上防水工事の資材の搬入も階段なのかな。

適正化法の改正施行規則の適用時期だけど、国土交通省からどんな指導があったの？
H22/5/1からとは何が5/1からなのか。
標準委託契約書の「契約期間」の始期と終期は役務提供期間だと理解してるよ。
うちだと8月1日から翌7月30日だ。
総会決議はH22/4/24
契約書の署名日付は4/24だ。
さっきの横槍のレスのやつの理屈だと、改正施行規則の適用対象となり、管理委託契約は変更しなければならなかったことになる。
管理侍の会社ではどうしていた？

契約をしたのは、8月1日から役務提供をしてもらいますということであって、契約日は4月でも5月でも
1年前でも関係ない。
適正化法は、役務提供が5月1日からの場合は、重要事項の説明が必要といっているんだよ。

↑素人のあんたの見解はどうでもよい。運用を決めるのは役所なんだから。

>>363
平成22年5月1日以降に締結される管理委託契約から適用だから、その事例なら改正施行規則の適用対象前です。
私はそこに異論を唱えている訳ではありませんよ。
私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。

国土交通省の省令改正の報道発表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

>>私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。
専門家に訊いたほうがいいよ。理事長が変人で署名しませんと言ったら、どーすんの？
契約書なんかあろうがなかろうが、総会決議により契約は有効に成立している！と管理侍の会社の弁護士は必ず主張するはずだから。

>>368
契約書は契約の合意を証する書面に過ぎなくて、口頭でも契約は成立しますからね。
ただ契約当事者が存在していない総会でいくら承認されてもその時点では合意に至っていないでしょう。
私の言っているのはあくまで理屈の上での話しですよ。
総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わかりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
例えば、一旦総会決議があったとしても、その翌日契約相手の管理会社に大きな不祥事が発覚し、やっぱり契約締結をやめたい、と理事長が思えばあらためて臨時総会を開催し契約締結を取りやめる議案を出すかもしれません。
また、総会決議がなされたとしても、その翌日マンションに何らかの大問題（例えば耐震偽装による建物構造的欠陥）が発覚し、翌日管理会社から管理の受託を辞退する連絡があるかもしれません。
総会決議があったとしても、契約に関する双方の合意前であれば何があるかわかりません。
総会決議はあくまでも組合内部の手続きに過ぎません。
その手続きそのもが第三者に効力を及ぼすことはないですよ。
なぜなら管理会社がその総会に出席していなければ、総会で承認されたかどうかは組合から連絡をもらうまでわかりませんからね。
総会で決議されても組合から「総会で承認されたよ」という連絡が管理会社にあるまでは少なくとも合意してるとは言えないでしょう。

販売関係者さん管理侍さん

私には訳の解らない論争ですな。
侍さんが、合意を契約日と言えばよかった？
販売関係者さんが設定した事例ではその通り改正契約の対象外ですが、事実事例なら管理会社の悪意を
感じます。専門業者として、1年前に公示されているのを総会前の重要事項説明で触れていない事になる。
組合資産の管理強化を嫌ったと思われても仕方がない。

>>総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わ
>>かりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
まあ、そういうことないとおもうが、総会に管理会社が出ていなくて、管理会社に決議内容が伝達されなかったら、訊いたらいいんじゃないの？総会はどうだったか？総会議事録が契約締結の実体上の証拠書類だと思いますよ。

>>370
悪意なんか常に持ってますよ。しかし、うちはもともと原則方式だから改正の件はあんまり関係ないです。規約では2月決算で通常総会は4月末までにやることになってるから、総会は4月でよかったんです。例年5月、6月にやっていたのを重要事項説明会を面倒に思ったらしく、規約どおり4月にやることにしたんでしょう。

＞372
問題提起の設定が「無理筋」だった様ですね。（管理会社の具体名は出せないでしょう？）
改正点は分別管理だけではありません。
議論の為の議論はほどほどに（レスカウントが増えれば、つい覗きますので）

理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
理事長に「総会で決議されたのであれば締結しましょう」とお願いしますよ。
それでも締結されないなら、それは組合内部の問題です。
組合の中で再度臨時総会をするなりして、合意形成してもらうしかありません。
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
当然管理会社としての更新の意思表示はしていますよ。でも管理組合の返事をもらうまでは合意ではない。
合意する前なら更新の意思表示を撤回することは可能です。
この辺で終了しましょう。
本件は私が違う論点で横槍を入れてしまい、話をややこしくしてしまいました。
申し訳ありませんでした。

>>373
前期高齢管理士さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である、という原則論を管理侍が認めないからですよ。後日（5/1以降）、契約締結でもいいと。しかし、そんな解釈だと、改正施行規則の適用に疑義が生じます。うちは合わせてありますよ。総会決議の日と契約締結日は同じ日です。

販売関係者さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議で、改正施行規則の適用を受けないようにしたいのなら4月30日に契約締結日を設定するのは当然じゃないですか。
誰もその原則が違うなんて言ってないですよ。

>>374は販売関係者さんの言葉を引用しましたが、アンカーが無くて読みづらいですね。
失礼しました。

＞4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である

その様な原則はありません。
総会の決議（承認）に基づいて解約満了日までに締結すれば良い事です。（しなければなりません）

侍さんも「止めよう」と言ってるので止めたら？

>>375
総会は、更新をしてもいいかという組合員に対する了解を取るためじゃないの。
組合の承諾を得てから、始めて契約をすることができるという、こんな単純なことが分からないのかね。
総会で否決されたら当然契約をすることはできないよ。
もっと単純に考えないと。

打ってるときにレスが入ったんだよ。これで終了。
まあ、私が思うのは総会決議を停止条件とする管理委託契約書を総会に上げたらいいと思います。そしたら、総会議長の現理事長の署名でいいから。
あとから契約書つくると、新理事長がわけもわからずサインするって話で、それなら、まさしくガキの使い（使者）だよね。

>>380
理事長は組合員の総意で決定したもの励行するだけ。
ガキの使いというのは当たり前のことだよ。
理事長が勝手に契約を結ぶなんてとんでもないこと。

それにね、管理会社に業務を委託してれば、原則方式はもうなくなったんだよ。
財産の分別管理は、あなたの考えているような単純で簡単なものではないよ。
保管口座の中身をどう分類するかが、今後の大きな課題だよ。

↑は？
同一条件での更新なら、重要事項説明を受けるのは理事長だし、総会議案書を作るのも理事会だ。内容に納得しなければ、総会議案書に載せないことも可能だ。自分が議案を上げて総会決議をとったのだから、その理事長が契約書に署名すべきだろう。わからんのか？

原則方式と改正後の管理方法に大差はないよ。

>>382
同一条件？今年は、同一条件ではないでしょう。長期修繕計画案の作成業務が委託業務から
外れたでしょう。
原則方式をとっている管理組合は、今回のイ）ロ）ハ）のうち、イ）方式と大差ないでしょう。
しかし、従来なら管理費と使用料は収納口座へ、修繕積立金は保管口座と明確に分けてあったけど、
今回は、まず収納口座へぶっこみで振り込まれるからね。
それをどうやって、明確化することが大事だといってるんだけどね。

>>381
あー！今、気がついたけど、「停止条件」の意味がわからないんだね。ははは。
すまんすまん。あんまりバカにするのも失礼なので。。。ははは。。。

>>383
うちは4月更新だから改正前だ。ケチつける前に、ちゃんと読んでね！

>>384
軽い人間だね。
あまりばかにするといかんかな（笑）
はははははは　　すまん笑い過ぎた

>>384
停止条件とは、例えば転勤が決まったらマンションを売るというように、その条件が発生した場合に契約が生じるものをいう。
解除条件とは、車をやるが試験に不合格なら返してもらうというように、その条件が発生した場合に契約の効力が消滅するものをいう。
どちらともとれるね。

販売関係者は少し暗いね。

友達少ないと思うよ。

バカにされると必死になって書き込むひと多いよね。販売関係者さんに遊ばれてるよ。

＞３８９

当事者同士は止めたのに、議論の為の議論をまだ続けたいのですか？
事例のように改正前施行規則に基づく契約を無理やり締結した管理会社がもし実在したら教えてください。
国交省に登録している管理会社でその様な会社が存在するとは考えられません。

３７８では一般論を書いたまでです。

今の流れがおかしいんでしょ。
条約だって、特命全権大使が調印してから国会で批准ですからね。

＞友達少ないと思うよ。

友達少ないからネットに貼り付いてるのだろう。ここに書いてる奴らは皆そうだ。オレも。

↑おお！立派ですね。しかーし、
私はシミュレーションしてるんだ。理事会、総会のシミュレーション。
管理組合なんて烏合の衆ですからね。まともなこといっても横からヤジがとんでくる。
会社だったら上下関係あるし、立場もあるからそんなことないけどね。
分譲マンションっていうのは、たまたま同じ時期に同じマンションの部屋を買っただけのひとで、
相手を慮る必要なんてないんだよ。道ですれ違ってる人と変わりはしないんだよね。
そういう烏合の衆相手に、持論を展開し、ヤジを制していくのは、テクニックがいるんだよ。
たまにここでコメントする杉作さんはそこらへんよくわかってるよ。

横浜の新築マンションで面白い計画があります。
なんと月々の管理費ゼロ。
カラクリは１階の店舗を区分所有者が共有し、その賃料収入を管理組合が管理費に充当する方式。
既にコンビニが20年の賃貸借契約を決めており、当初５年間は賃料保証も付いているとのこと。
計算上では賃料で戸当たり平均月額12200円の収入になり、その他店舗の修繕に必要な積立金と区分所有者の固定資産税も賃料から賄えるらしい。
仮に賃料が下がったとしても収入分は管理費の足しになる。
果たしてうまくいくのか否か。注目です。

むかーし、松下幸之助さんが無税国家を提唱していました。
国家予算の一部を積み立てて、最終的にその積立金の運用益で国家予算を賄い、無税にするというもの。
しかし、そんなことしたら、金持ちから貧乏人への所得再配分ができなくなります。
管理侍が言ってるマンションは税金はどーなるの？収益事業だから２割くらい税金で持っていかれるよ！

私はそこのデベではないので確定的なことは言えませんが、当然申告するでしょうね。

そこで「当然」というから管理侍の会社は上品すぎて参考にならんといってるんだよ。
うちの管理会社は、そんなもんしないといってるよ。（携帯電話の基地局設置の計画あり）

合法は参考にならなくて違法は参考になるのかい？
何の参考になる話を求めているのか理解に苦しむ。
さっきの話は新築計画だって言ったよね。
デベが管理費ゼロになるスキームを売りにして販売しようとしてるんですよ。
そこまで公になってて脱税できると思うほうがどうかしてる。

ちなみに携帯基地局も税務署に目を付けられたら取り立てに来るから気をつけてね。
管理会社が納税しなくてよいなんて言ったら、完全に善管注意義務違反。
組合から損害賠償を求められるでしょうね。

そんな遵法精神あるわけないよ。うちの管理会社。

>>401
困った管理会社だね。
よくそんな会社と付き合ってますね。
管理会社の存在意義とは、より多くの情報を管理組合に提供し、組合の判断材料を増やすことです。
よい情報も悪い情報をより多く早く正確に伝える。
もちろん助言はする。
あとは組合が判断すること。
携帯基地局の件で言えば、組合が納税してもしなくても管理会社としては関知しない

悪貨は良貨を駆逐する。これは通用しないね。
管理会社と管理組合が共存・共栄、適正利潤で臨まなければ長続きしないよ。
管理会社もこの厳しいサバイバルに勝ち抜くためには、いい加減なことしてたら、倒産だよ。

管理侍さん
>>395 のなかなか興味深い情報をありがとうございます。
395以下、法人税法3条、4条の収益事業として当然課税されるかのような前提でコメントがされています。

私は、直感的に賃貸収支にかかる税については、
①法人税の対象外＝管理組合の収益事業とならない構成をしている、
②所得税の対象　＝当該店舗部分の所有権持分割合に応じて所有者各人の所得税の領域で処理する、
となっているのではないかと思いました。

そこでデベに電話しました。
デベさんの直接会って説明したいというのを断りながらだったので、なかなか要領を得なかった部分も多いのですが、
①法人税→明確な回答が得られない、
②所得税→各購入者が税理士に相談していただく、
なので、やはり②の世界なのかなと思いました。

明確に判ったのは、店舗部分は共用部分として構成されているのではなく、一個の専有部分となっているようでした。（報道通り）

ということで、携帯電話基地局のように共用部分を賃貸しているケースと同じ土俵では議論できないものと思われます。

一人漫才バレバレですね。

>>404ゴルゴ１３さん
デベに電話されるとはすごい行動力ですね。
調査結果をレス頂きありがとうございます。
しかしデベもきちんと説明できないものを売ったらダメてすよね。
私が読んだ報道陣では「区分所有者が店舗の床面積を共有持分として所有」と表現されていました。
店舗が専有部分扱いなら、そこで発生する賃料収入を管理費に充当していいのかな？
区分所有法の19条は当然該当しない。
店舗は民法上の共有関係ってことですよね。
ということはそこでの賃料収入を管理費に充当することを管理規約でも拘束できない。
最初はよくても住戸の転売があったりすると後々揉めそうですね。
関係者の方、是非レスください。

>>406
デベさんも税の問題は容易に想定できる事項ですから、さすがにFAQはできていると思いますよ。

単に本当に購入を検討している人とは思わなかったんじゃないですか。だって税の問題しか質問しないで、物件についての質問ゼロだもの。多分営業記録には、『購入検討者を装った同業者』とカウントされているでしょう。(笑)

>>406
次に法律関係ですが、引用されているプレスリリース部分は読みました。読んだので、直感的に所得税だろと思った訳です。ただ、『共用部分』と『共有持分』の違いを使い分けできる記者がどれだけいるかというと。。。念のため確認した次第です。

なお、管理費の充当についてはそれ程問題とは思っていません。
まず、賃貸人が賃貸人名義と異なる口座に振込指定されることはしばしばあります。特に本件では80人内外の共有名義になることが予想されますので管理組合口座を指定することは自然でしょう。

次に、賃料と管理費との相殺です。これは後日のトラブル回避を考えれば管理規約への記載は絶対条件だと思いますね。支払条件だけでなく、分離処分の禁止特約も相当うまく作り込まないとトラブルがでてきそう。

管理費の支払方法については、管理規約に記載すればいいのでは。そう単純に愚考してます。管理侍さんほどの方でしたら、管理費の支払方法の記載が契約自由の原則の範疇であるがゆえにいろいろあることはご存知でしょう。管理会社のリプレースの障害になる支払方法より、入金賃料と相殺の方がよっぽどいいかと。

まあ、自分が本件の企画担当者として考えた場合、課題は尽きることなく思いつきそうです。
法律・税という難解なところもさることながらローン付けはどうするなんて純実務的な課題もありますから。妄想を働かすには格好のネタです。(笑)

>>管理侍
基地局の税率４割だって。今日調べてわかったので、やめとくように管理会社に電話したよ。

>>408
なるほど。
賃料と管理費の相殺という考えには至りませんでした。
共有者全員の合意が無いと店舗のちょっとした変更もできないですし、中には分割請求して「一抜けた」という人が出るかもしれませんね。
気付いたら80人の共有者が5人くらいになってるかも。
税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。
ローンの問題まで行き着くあたりはゴルゴ１３さんは不動産販売関係の方でしょうか？
とても勉強になりました。ありがとうございます！