どうですかサクラディア（物件情報限定）

確かに住民板があるので、そっちで議論すればいいじゃないかと思います。

住民同士でサイコーと言い合っていれば…

さて、このマンションですが、いくらくらいが適当なんでしょうか。

レインズの売却（成約）情報を見てみましょう。

http://www.contract.reins.or.jp/

さいたま市桜区で検索すると3件でてきます。

△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価
(万円/m²) 間取り 築年 成約時期 用途地域

10 京浜東北・根岸線 北浦和 バス さいたま市桜区道場 40万円 4LDK
2007年から2008年 2010年8月 準工業

11 京浜東北・根岸線 浦和 バス さいたま市桜区道場 14万円 4SLDK
1980年から1981年 2009年11月 一種住居
12 京浜東北・根岸線 浦和 バス さいたま市桜区道場 32万円 3LDK
2007年から2008年 2009年11月 準工業

サクラディアと判断できるのは2件です。1m2=32万円（つまり坪単価105.6万円）が下限、1m2=40万円（つまり坪単価132万円）が上限ということでしょう。
価格÷面積＝32万円×面積～40万円×面積であれば、普通。
32万未満なら割安、40万以上なら割高でしょう。

あんなに売りに出ていて、なんでこんなにサンプル数が少ないのでしょうか。
単純に売れてないのでしょう。
（レインズに登録するのは専任仲介なら義務のはず。一般仲介なら義務じゃないみたいですが…）

間違えた。訂正です。

32万円×面積～40万円×面積であれば、普通。
価格÷面積＝32万未満なら割安、価格÷面積＝40万以上なら割高でしょう。

価格交渉するにしても、いわゆる値下げ後のディスカウント価格を知っていないと、
思わぬ高値で吹っ掛けられかねませんね。
モデルルーム価格、その他の部屋の値引き価格など、具体的に過去の検討スレなどで
拾っておいた方がいいのかもしれません。

>>6

サクラディアのバスは赤字なんですか。
きびしいですね。

バスが採算合うように、減便するとかなると資産価値が落ちるかもしれません。

>>5
おもしろい情報です。
グローリオ武蔵浦和がこんな値段で中古で動いていたとは意外です。

ここはサクラディアのように値段が高くてかなり苦戦してました。
しかし、ある日アウトレットマンションに。
2000万円以下の部屋をバンバン売り出して、即完売しました。
（サクラディアはこんな値段されたので、よけい売れませんでした。）

あんまり覚えてないですが、85m2くらいの角部屋で2800万円くらいだったと記憶してます。
1m2=33万円（坪108万円）くらいでしょうか。

とすると39%上昇ですね。
武蔵浦和徒歩17分だったと思いますが、ここを買った人は勝ち組かもしれません。
少なくともバスがなくても根性で歩ける距離だから。

10です。
上昇するかどうか分かりませんね。
上昇するかも、くらいにしとこう。
上昇するなら買いだけど。

サクラディア上昇はあり得ないでしょう。
>>5 の桜区のバス便マンションを見れば明確。

15年くらいで、半値なんですね。
ラミーユとかは駅から歩けるからあんまり下がらないかもしれないですけど。

住民板見たら、シャトルバスが減便して値上げになるみたいだから、買い手も買わなくなりますね。

ここのスレは、自分が安く買いたいのでほかの検討者を扇動してサクラディアを買わないように意図している方がいますね。

サクラディアはレインズ情報では32-40万で取引されてるのに、5では最安値の32万しか出していない。
また12では、15年で半値になると思ってるならなんでここに来るんでしょうかね。これだけでも安く買いたいからほかの検討者と扇動しようといてるのがありあり。

参考にならないスレなので、もう来ません。ほかの方も扇動されないように気をつけてください。

>>13

住民の方でしょうか。

データを客観的に見て、サクラディア購入を検討しない」というのもありじゃないでしょうか。

サクラディアはレインズ情報では32-40万で取引されてるとはいっても、中間値は36万＝1m2ですね。
その中間値でいまでている物件が高いか安いか判断すればいいじゃないかと思います。

また、まだレインズに載っているいるデータはたった2件です。
これからもっとデータが出ていったいいくらで取引されているのか、なんとなくあきらかになるでしょう。
（まず売れなきゃデータが出ないです。最近売れてないようなので、データが出るのは先でしょう。）

サクラディアはいいマンションです。マンション自体は。
即買いたくなります。
しかし、購入するにあたって、周辺のデータやマンション内の取引価格を見て、冷静に価格を判断する必要があるのではないかと思われます。

住民板から情報を得るというのも有効ですが、バスが減便する件など、あんなこと公に書いてたら、よけい買い手がいなくなります。一部の住民がマンションの価値を下げていて迷惑千万じゃないでしょうか。

駅まで自転車と言うならサクラディアも南与野まで自転車で１０分ですよ。
大きな違いはバイパスのこちらかむこうか。
やはりバイパス渡らなくていい分メロディハイムは高く売れるでしょう。

>>10
メロディーハイム武蔵浦和、高いですね。
かなりふっかけてます。長谷工がつくった、いまどき床暖もない直床マンションです。
ここもかつてのアウトレットマンションです。
メロディーハイム武蔵浦和って、デベがつぶれて、販売中止状態で、
グローリオ武蔵浦和がアウトレットになって、盛り上がっている頃、販売を再開したマンションでした。

でもここは武蔵浦和だけじゃなく、北戸田にもいけそうです。チャリなら。
サクラディアも南与野だけじゃなく中浦和にもいけますね。チャリなら。

サクラディア　A棟2Fの競売物件　落札情報です。

最低売却価額が1254万円で、落札額は約2252万円です。
計算すると1m2=29万円で、坪単価95.7万円です。

競売物件にしては、買い手がよくこんな値段を出したなと思います。
たたき売りしていたときより、高い値段でつかんでいます。

以下データです。

No. 所在地 交通 売却基準価額（最低売却価額）(円) 売却価額(円) 物件種別 地目 土地面積 建ぺい率(%) 容積率(%) 構造 間取り 築年月 階 管理費等 床面積 専有面積 バルコニー面積 総戸数

22 さいたま市桜区道場二丁目　１５番地１ ＪＲ埼京線　南与野駅　南西方　約１．５ｋｍ（直線距離） 12,540,000 22,519,999 区分所有建物(所有権) ― ― ― ― 鉄筋コンクリート造１階建 ３ＬＤＫ 平成20年2月 ２階 18,120 ― ２階部分　　７７．６５平方メートル 814

77で2252万ですか。
2階のあの位置、しかも前の住民は家庭崩壊のケチまでついてる中古と考えると高いですね。
もう少し出して高層階いくつか選べただろうに。

A棟3階売りに出てますね。
A棟5F物件よりやや広く、安いですね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

価格 ：2,790万円
間取り ：4LDK
専有面積 ：86.10m2

間違えました。
上記は5F物件のURL

3階はこちらでした。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

サクラディア周辺はほとんどの建物が５階以下なので６階から急激に眺望がよくなると不動産の方から言われました。
別スレで話題になっていた排気ガスのことも少し気になるので、ＢＣＤをはずしてＡ棟だけで検討していますのでＡ棟６階以上を探しています。条件に合うのはなかなかでてきませんね。

>21
これはあっちのスレで話題になってた13号室ですね。
ただ3階だとメインエントランスの屋根と同じくらいの高さですから、武蔵浦和の夜景は望めないか。

>22
先日の住友のチラシに載っていた『6階以上をお探しのお客様』でしょうか。
確かにAに限定するなら、北側の駐車場が4階建でそこに屋上の車高や人の目線を足せば6階以上が望ましいですね。

いやあ増える一方で売れませんね。

この地域は都営三田線の延伸計画で西高島平から荒川を橋梁で渡り、新大宮バイパスの上下線間にあった当時未開通の自動車専用道路予定地を活用して北上し、西浦和を通り、（当時の）大宮市西部まで延伸する計画がかつて存在していたが、1985年7月11日の運輸政策審議会答申第7号でこの計画は削除された。
この近隣住民はその計画を見込んで移住してきた人が多く、今となっては売るに売れずこの近代的なマンションに対するやっかみが少なからずあると聞く。

>>23

3階だと、おそらくメインエントランスの屋根と3階の床が同じくらいの高さだと思うので、武蔵浦和の夜景は望めると思います。あっちのスレでは13号室から武蔵浦和の夜景が見えるとのことなので、その点でもＯＫでしょう。
ただどうせ夜景にこだわるなら新都心方面の夜景を毎日廊下を歩いているときに見たいので6階以上じゃないとだめですね。新都心方面の眺望で最大の障害物である栄和小学校が4階建なので屋上のフェンスなども考えると新都心方面の夜景を廊下から確実に見れるのは6階以上でしょう。

私もあっちのスレで話題の共用施設や排気ガスの点でＡ棟がいいかもと思い始めましたが、もともとは眺望重視です。

友人がここの新築時の営業をやっていて、彼の話では、眺望は新都心方面の夜景が1位、武蔵浦和の夜景が2位、富士山が3位（年中見れるなら2位だけど冬しか見れないので）、新宿池袋方面の夜景が4位と言ってました。

そこで新都心方面の夜景と武蔵浦和の夜景の両方が見れる部屋がいいかなと思い、Ａ棟6階以上で13号室より東側の部屋が出るのを待っています。

ところでＡ棟東側はサウナに入ったあとすぐ部屋に帰れるとかあっちのスレでありましたね。私はサウナはどうでもいいのですが、Ａ棟はゴミ捨て場が東端にしかないらしく、地図で見ると、Ａ棟は長さが約150メートルもあり、西側の部屋だとゴミ捨て場往復だけでも毎週何回も300メートルも歩かないといけないので大変だと思いました。特に重いごみや、2度にわたって運ぶ時など。ゴミ捨て場まで2回往復すると600メートルですからかなりの距離です。これも東側がいいなあと思った理由です。

とにかく誰かＡ棟6階以上で13号室より東側売ってください（笑）。

>27

中庭＝2階の高さでメインエントランスの屋根が高く感じるので3階でも眺望邪魔するかと思ってました。
あちらのスレで13号室は実際は日当たりイマイチとのカキコがありましたし、ちょうど冬で日照時間も短いので、噂の13号室見学だけしてみては（笑）

ご友人が営業だったなら、新築時に安く売ってもらえばよかったですね。
Aはなかなか出ませんが、よい縁がありますように。

>>28

そうですね。
13号室は冬至の前後は朝の30分くらい、Ｄ棟に朝日が隠れるみたいですね。
でもＤ棟よりはましなのでいいかと思っています。

13号室とＤ棟を比べると、太陽の日射方向がベランダと平行になり部屋に日射が入らなくなるのはＤ棟の方が1年を通して2時間ほど早いので、Ｄ棟の部屋への日照時間は13号室よりも1年中毎日2時間短く、Ｄ棟に隠れる冬至前後でも13号室の1日の日照時間はＤ棟よりも長いのであまり気にしていません。

>>29
なんか勘違いされてるようですね。
価格情報だけならヤフー不動産だけを見ていれば済むこと。
ここに転記するだけなら意味がない。
それ以外の情報がここに書かれるからこそ検討に役に立つ。

>>30

Ａの12号室以西は冬至のころは日の出の位置自体がＤ棟に隠れることからかなり日当たりが悪いと思っていました。
でも冬至のころに太陽が日の出から2時間隠れていたとしても（そんなに隠れませんけど）日照時間はＤ棟と一緒なんですね。この考えは目から鱗です。

不況なので
サクラディアの中古はいつまでたっても売れないのですか？

>30
12号室以西はより南に近づくので、日当たりが悪いことはないでしょう。
ただ眺望は確実に悪くなります。
A棟は10号室辺りでゆるいVの字になっているので、それより以西は部屋から他の棟しか眺めることができません。
ただ方角は南向きです。

>>34
結局冬至の時期に短時間Ｄ棟に朝日が隠れるＡ棟部屋であっても
日照時間はＤ棟よりも長いんですね。
廊下から新都心の眺望が見えるとはいえ、リビングからの眺望も重要
ですよね。西端の方はベランダに出て右を見れば外部の眺望が見える
らしいですが、いちいちそうするのも面倒ですね。
廊下側なら外出時のついでに、眺望を見るためだけの手間をかけること
なく眺望が見れますけどね。
西の角部屋は側面すべてに西日が当たるので夏場はＢ棟よりも暑いで
しょうし。
私もリビングから武蔵浦和の眺望が見たいし、廊下からも新都心の夜景を
見たいのでのでやはり6階以上の13号室以東を検討しております。
低層渋滞地の一戸建ての昼間の眺望や夜景を見ていても何ら楽しくない
ですから。

>>35

A棟13号室以東でかつ6階以上で、広さは70m2代から90m2代まであるので
ちょっとわかりませんが、いくらくらいなら買いますか？

確か13号室以東は4LDKばかりだから、だいたい80越えるんじゃないですか？

ネットで見つけました。いつ書かれたのかは不明です。

中古で３件でてますね。完売するまでに、あと何件でるんだろう。負の連鎖が起きそうで、怖いです。売れに売れず、たがいに売りたくて、サクラ内でお互いにけん制しあいたたき売りになりそうで。この前、私も売却の査定してもらいましたが、MR新価格が１９００万の状況なので、はっきり言われました。本当に売りたいのであれば、１５００万以下でないと、実際売れないと。中古価格は、だいたい値引き交渉されて、販売価格から２～５００万の幅をもってるらしく、今でている中古が、１９００万だから、実質、１４００～１７００くらいで、売るつもりらしい、と。だけど、それでも全く売れないので、それより、安く設定しないといけないから、私の場合は、販売価格は、１７００万で、実質、１２００～１５００万以下が妥当な線だ、と。ローン残もあるし、すごく迷ってます。

http://sutekicookan.com/%E3%82%B5%E3%82%AF%E3%83%A9%E3%83%87%E3%82%A3%...

でも1400～1700万円ってことはありえないですよね。

中古は売れてなさそうですが、この時期よりは値段があがっているかもしれません。

そのカキコ見覚えありますよ。
去年の今頃かな？
時期はハッキリしませんが値引き開始から完売までの１年間の住民板のどこかにあるはず。
当時は割引価格でバンバン客来てましたから、それより高い中古はありえませんでした。
今とは状況違います。

埼玉南部は、2009年の新築叩き売り価格よりも中古相場が3割程度上がっているので当たり前です。

>>36
そりゃできるだけ安い方がいいでしょうね。

>>31
>価格情報だけならヤフー不動産だけを見ていれば済むこと。
>ここに転記するだけなら意味がない。

そんなことはないと思います。
ネットで出ている売り情報は、時に値が下げられますが、「値下げしました」とは書かれません。
それにもう長いこと売れずに出ている物件も、一度登録を消して改めて新規として登録されると、
いかにも「新しく売りに出た」ように見えます。

こうして、掲示板に情報をアップしてもらっていると、その部屋が以前にどんな価格で出されて
いたのか、あるいは値下げされたのか、などがわかりますし、他の部屋の情報も同じような条件の
部屋がどのくらいで過去に売りに出ていたのかなどの参考になります。

別の大規模マンションを検討するにしても参考になります。

>>31
>価格情報だけならヤフー不動産だけを見ていれば済むこと。
>ここに転記するだけなら意味がない。

そんなことはないです。
坪単価までyahoo不動産は計算してくれません。
あといくら下がったかわかるから便利です。

あと掲示板の古い情報と照合すると、どの物件が売れたか（売れたと思われたか）わかります。
レインズの公開されている情報を照合すれば、売値と実際どれくらいで売れたかわかります。

>>40
> 埼玉南部は、2009年の新築叩き売り価格よりも中古相場が3割程度上がっているので当たり前です。

武蔵浦和近辺や川口近辺でたたき売りをやっていたのは、2009年ではなく、2007～2008年です。
また、サクラディアはたたき売り価格よりも、残念なのですが3割も上昇していません。