管理費等滞納者への対応について【Part２】

じゃあ植物的な発想をしてみよう

動物的とか意味不明な言葉を付ければ賢く見えると勘違いする愚か者が多いのは
日本の国語教育の弊害の一つである。

どうぶつ‐てき【動物的】
［形動］動物の性質を持っているさま。また、人間らしい心がなく、動物のように本能だけで行動するさま。「―な勘が働く」

人間だって動物〜

具体的に区分所有法のどの部分に違反してるとかならともかく、単に言葉面だけで批判か。
正直呆れたよ。
一生動物的の言葉の解釈しててくれ。

感情的になるのはやめよう。

でもＥＶの使用禁止が可能なら悪質滞納者への強力な武器になるのは確か。
どこかのマンションで管理会社も交えて検討して前例作ってくれないかな？

無理でも今まで通りなんだし。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

　第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。

区分所有法には「共有部分」の使用禁止についての制限は無いから、
それは管理規約や管理細則に基づき、制限は民法の権利濫用禁止とかの項目による。

ついでに、区分所有法のそれらの条文は「できる」であって、「この方法以外はできない」ということではない。

（共用部分の使用）
第十三条 　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

平成３年から、平成１２年まで１３４８万円の滞納は、期間及び金額の双方で著しいものがあるとして「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たることは認められる。

しかし、専有部分の使用を禁止することにより、滞納者が滞納管理費を支払うという関係にあるわけではない。滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

滞納に対して、区分所有法５９条の競売請求は認める実益があり、要件をみたす場合は競売請求をすることができる。

（大阪高裁判決文より）

>>30
「その用方」というのはまず管理規約・細則で、それに無ければ一般通念により決まるんだよ。
例えば「ゲストルームの使用料は１日３０００円とする」とあれば、無料で使用することはできない。
それが「ゲストルームの用方」だから。

エレベーターも同じ。
「引越しの際は１号機のみを使用可とする」などの制限が行える。
「滞納○ヶ月以上の場合はエレベーター利用権限を失わせることができる」とあれば、
それがそのマンションの「エレベーターの用方」となる。
その制限が権利濫用などに該当する場合には民法の規定により取り消される。

区分所有法１３条は無条件の利用を認める規定ではない。

滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

エレベーターの維持・動作には多額の費用が掛かる。
また耐用年数経過後の更新には数百万円以上の費用が掛かり、修繕積立金の中で相当な割合を占める。

その費用の負担という「義務」を負わない者に対し、その利用という「権利」を剥奪することは関連性がある。

（共用部分の使用）
第十三条 　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

滞納と使用禁止とは関連性がないので、滞納者に対して使用禁止を認められるべきものではない。

大阪高裁は
「共有部分」の管理費滞納という義務違反により「専有部分」の使用を行うのは関連性が無い、
と延べただけで、
「共有部分」の義務違反により「共有部分」使用禁止を行うことの関連性については延べていない。

だが、その部分の「義務」を拒否する者に対し、その部分への「権利」を剥奪することは関連性があると見做すのが通常の考えであろう。


そして区分所有法１３条は>>32に書いたように、無条件・無制限・無料の使用が出来るなどと定めたものでないことは明白である。

＞だが、その部分の「義務」を拒否する者に対し、その部分への「権利」を剥奪することは関連性があると見做すのが通常の考えであろう。

滞納で権利の剥奪は出来ない。
悪質でどうしようもない時に限り、総会に依る訴訟で競売等の先取特権の実行に限られる。

共用部分の使用の権利は無制限・無条件に認められているわけではない。
「その用方に従」うことが求められる。
この用方には使用許可の判定なども含まれる（駐車場やゲストルームなどが分かりやすい例）

給湯・暖房を停止した管理組合の行為が不法行為に当たるとして無効とされた東京地裁判決についても

「給湯という日常生活に不可欠なサービスを止めるのは、他の方法を取るのが著しく困難であるか、
事実上、効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである。
（略）本件は権利の濫用に当たるといわざるを得ず、原告に対する不法行為を構成する」

と述べており、
「区分所有者は共有部分の使用をどのような理由によっても妨げられない」とは述べていない。
むしろ管理規約などで一定の範囲内で共有部分の使用禁止を定めることが出来ると述べていると解釈出来る。

EVの使用禁止がこの「日常生活に不可欠なサービス」であり、
その停止が「権利の濫用」に該当するかは、人により判断が分かれるところであることは確かである。

＞「区分所有者は共有部分の使用をどのような理由によっても妨げられない」とは述べていない。 むしろ管理規約などで一定の範囲内で共有部分の使用禁止を定めることが出来ると述べていると解釈出来る。

区分所有法を無視した感情的なリンチに過ぎない。勝手な解釈することなく法に基づくべきである。

共有部分の「用方」を定めて使用制限を行うことはそれが権利濫用などに該当しない限り、
区分所有法１３条に基づいており何の問題も無い。

またその「解釈」は地裁とはいえ裁判所により出された”公式”のもので”勝手”では全く無い。

とまあ、そろそろ議論も終わりかな？
どの条文か示さずに「区分所有法を無視した～」と言われても答えようないし。

>共有部分の「用方」を定めて使用制限を行うことはそれが権利濫用などに該当しない限り、 区分所有法１３条に基づいており何の問題も無い。
「用方」ではなく「用法」で、繰り返されると気になる。
さて、共用部分の使用制限は、用法に従っている限り規約によっても、これを共同の利益に反する場合以外で禁止する事は出来ない。

「用方」は区分所有法１３条にそう書かれているからそれに従っただけ。意味は「用法」と同じ。

それじゃ、１階とか２階とかの人が滞納したらどうなんですか？
エレベーターを使わなくても済む人には効果ないですよね。
使ってないから、滞納してもいいんだ？って思われたくないし。

＞エレベーターを使わなくても済む人には効果ないですよね。
効果ないですよ。
全ての人に効果あるなんてどこにも書いてないですが。

＞使ってないから、滞納してもいいんだ？って思われたくないし。
これを実施したら１、２階の人がそう思って滞納者が続出するようなマンションならしなければいいでしょう。

エントランス　廊下　階段は共用部ではないの？

管理規約を読みましょう。他人の家は分かりません。

実際にエレベーターを使うな、ということもそれを監視することも不可能でしょう。
駐車場の使用差止めくらいしかできることない？

エントランスのキーと連動して、エレベーターの止まれる階が制限されるマンションがある。
そういうマンションならできるかも。

いずれにしても、金を払う特効薬にはならないですねぇ

オートロックの開錠機能

理事長が規約、法に従って粛々と処理することが必要です。

>>2

任売をし退去した区分所有者は、管理費・修繕積立金のみ支払い、(駐車場)使用料については未払いでした。
2/3が使用料でしたのでほとんど払ってないようなものでした。

>>3

ローンが滞ったため、差押えになる前に売り払ったみたいです。


特定継承人には請求する予定でしたが、おそらく回収できないようなので滞納者本人へ請求してるみたいです。

我がマンションにも高額滞納者がいまして、昨秋の返済面談に応じてサインしたのにもかかわらず今年に入ってから一銭も支払いなし状態。管理会社いわく「法的手続き」を辞さないという。滞納世帯の妻が何回かの面談に応じているが、ご主人には滞納のことを知らせてないのだという。知られたくないために管理会社からの延滞証明通知送付は管理会社がわざわざ前もって電話してから、送付してもらっているという。本当に主人には内緒にしているのかと言いたいし、本当なのかどうか・・・？ちなみに滞納額は７０万強。みなさんどう思いますか？

70万まで滞納を許した理事長がいけない。

とっとと少額訴訟するべきだ。

払わなければ売却させてでも回収する必要がある。

＞我がマンションにも高額滞納者がいまして、昨秋の返済面談に応じてサインしたのにもかかわらず今年に入ってから一銭も支払いなし状態。管理会社いわく「法的手続き」を辞さないという。滞納世帯の妻が何回かの面談に応じているが、ご主人には滞納のことを知らせてないのだという。

・・・・だと言う、と他人事としか捉えられない貴方が本当に理事長ならば、貴方自身が不適格者ですので、即刻辞任すべきです。

＞知られたくないために管理会社からの延滞証明通知送付は管理会社がわざわざ前もって電話してから、送付してもらっているという。本当に主人には内緒にしているのかと言いたいし、本当なのかどうか・・・？ちなみに滞納額は７０万強。みなさんどう思いますか？

一般に共有でない限り配偶者は区分所有者ではないので滞納金の支払義務は無いし、貴方、理事長は滞納の督促状は理事長の名の下に内容証明で区分所有者向けに郵送すべきです。
管理会社は組合との契約で集金の権利義務はありますが、滞納金の回収の権利義務はありませんので、この行為は弁護士法違反となります。
これらを管理会社に任せっぱなしにしている理事長である貴方の無能振りが70万円にしているだけです。
管理会社の滞納集金は３ヶ月間でそれ以後は理事長が督促業務を行うべきで、必要なら弁護士を使うのが理事長のあり方です。

＞管理会社からの延滞証明通知送付は管理会社がわざわざ前もって電話してから、送付
随分とサービスの良い？　管理会社ですね。担当と奥さんと出来てたりして…

うちも引き継いだとき同じ様なケースがあって
２５万円滞納、登記簿を取得３人の共有だつたので全員に書面送付したら
１％を所有する兄が払ってくれた。

９５万円滞納、４回ほど区分所有者と奥さんを呼び出し面談
らちが明かないで、次は成人の居候子供も連れて来いと言ったら
保険の契約者貸付を利用して８０万円払い込んできたので後は分割を認めた。

>56さんの言われるように、
管理会社による滞納集金は３ヶ月間程度で、それ以後は理事会が督促業務を行うべきです

ちなみに、一括７０万円は小額訴訟で対応はできませんし
継承人等は使用料については支払い拒否をすることがあり
一般的に５年で時効とされます。

みなさん、ありがとうございます。参考にさせていただきます。円満解決を祈るのみですね。

>57
少額訴訟は６０万以内ですが、古い者から何回かに分けてやれば訴訟はできますよ。
９０万の滞納金があれば、まず６０万の訴訟を行い、次に３０万の訴訟をやればいいのですから。

>59さん
【一括】７０万円は小額訴訟で対応はできません。。。と書いたけど

今日、管理会社から聞いたところによると、７０数万円の滞納者は今月も支払いがないとのこと。よって「法的手続き」を来月の理事会で検討させてほしいということになりました。この「法的手続き」ってどんなことを決めて行うのか？どなたか教えていただけないでしょうか？恥ずかしい私事ですが法律に音痴なもので・・・あとはですね、ここ半年間で全くお支払いなし２０万強の滞納者には理事長印付きの内容証明を、これも理事会で取り上げて実施する見込み。余談ですがこの滞納者は数年前の自治会長だった人です。

>61さん
私のマンションは昨年、理事長の自分が原告となり、高額滞納者に民事訴訟をしました。
管理会社では訴訟をして支払いを求めることはできませんので、
管理組合から原告を出せないと訴訟手続きが進みません。
原告が出せずに、滞納金額が増えていく状態では事態が悪くなるばかりです。
裁判は滞納者欠席のため、一応勝訴（解決には遠いけど）。
裁判に関することは弁護士事務所に全部委任なので、専門知識は無くても大丈夫です。
管理組合が損害を受けることなので、自分たちが積極的になる必要があります。

少額訴訟や支払い督促は弁護士には依頼しないでしょう普通は。
この程度は理事長が動けばいいこと。
知識はなくても裁判所にいけば手続きの仕方は教えてくれるよ。

ちなみに滞納者の部屋番号や名前はマンション内で公表してますか？

＞63　反訴されたら、(弁護士)登場ですかね？

>65
反訴されれば当然普通訴訟になりますが、滞納者が反訴する訳がないでしょう。
負けるのが確実なのに裁判するお金はありませんよ。
又、いくら弁護士がお金のためといっても引き受けることはありません。
相談にのるだけのことです。訴訟は絶対にしないでしょう。

反訴されるかどうかは、訴状の内容によるし、判決ではなく和解を勧められることもある。
和解となった場合、訴訟費用は請求できないし、弁護士費用については、そもそも規約等に事前の取り決めがないと請求できない。

>67
管理費等を支払わないのは義務違反行為ですよ。
違反しているのが明確なのに、反訴して普通訴訟にもっていくんですか？
和解にもっていくとは、滞納金の額を減らすとかですか？
滞納金を減らすことは区分所有者全員の了解が必要で、一人でも反対すれば
減額はできないんですよ、知ってます？
弁護士費用については、規約にその負担が記載されていない組合はないでしょう。

滞納は経済活動の中の一手段です。悪質な場合は法的手段に訴えられますが、規約に決められた遅延損害金などをい支払えば済むことですし理事長はその回収に務める義務があります。

>69
遅延損害金を支払えば、管理費等は支払わなくていいということですか。
そんなことやってたら、マンションの管理はできませんよ。
管理会社や業者への支払いも金利分だけ支払えば元金は支払わなくて
いいのかな。
世の中そんなに甘くはないよ。
滞納者が一人や二人ならそんなに問題はないだろうが、2割、3割となったら
管理費はぎりぎりで予算化されてるので資金不足になってしまう。
修繕積立金を取り崩して管理費に充当することはできないしね。
考えが甘いよ。