資産価値の高いマンション

>>59 by 匿名さん
面白い事例ですね？
まず至った事情があるはずです。
監視カメラの増設は総会で予算承認されたのでしょ？
ＥＶは１台ですか？毎回乗り込むのは現実的には無理でしょうから指示内容も条件があるのでは？
ＥＶには通常防犯カメラがついてるので同伴するのはよほどの事情だと思います。

セキュリティを意識した管理は○評価。
その維持コストは×評価。
至った理由によっては××評価でしょうね。←ここが大きい。

59さんは防犯カメラを「監視」と捉え、またそのことで支障がある側の人なんですね？

独裁理事長がいるのに、規約改正などできる訳ないでしょう。
議決権行使書の数のごまかしはいけませんが、総会や理事会の出席者が数に流されるのは
いくら流されても、それに同意したのであれば、自分の責任です。理事長の責任ではないでしょう。
そこはしっかり区別しておかねばなりません。
総会の議案書は、余程のことがない限り、理事会案がまず通ります。
総会でいくら議論しあっても仕方ないことです。出席してない組合員は、議案書の内容で賛成・反対の
決議をしているのですから、総会で話し合いをして議案書と内容が違ってくれば、それで決議する訳には
いかないでしょう。

↑
全体の過半数の出席があれば、変更して出席者の過半数で可決可能です。

>総会の議案書は、余程のことがない限り、理事会案がまず通ります。

そんなことはありませんよ。
組合員の意識が高ければ反対意見や対案が出されることが少なくありません。
「しゃんしゃん総会」は資産価値の低いマンションの条件の一つですね。

監視カメラって防犯カメラとも言うんですね

その理事長はですね
防犯カメラの設置に合わせて外フェンスに
有刺鉄線を張り巡らせました。
それに至る経緯はですね
警察沙汰や被害もなにもありませんです。
その時の理事長の独断です。

○○な理事長って迷惑です。資産価値↓

その○○な理事長の居室が↓の方なんで
防犯強化したんですかね？

>>63
出席者の過半数とはどういう意味か解っています？
出席者は、委任状・議決権行使書で総会に出席していない組合員も含むんですよ。
規約に経費の伴わない関連する普通決議は、理事長判断で緊急動議があれば決議することもできますが、
理事長が委任状と議決権行使書を握っているので、理事長次第ということもあるでしょうが。
しかし、理事会案は理事長も賛成しているのですからね。
それに経費の伴わない関連事項とは一体なんですか？たいした内容ではないでしょう。

通路私物化を許すと問題が起こるな

当たり前のことをレスしない。

>>66
なぜ、敢えて「有効議決権数」と言わずに「出席者数」と言ったか解りませんか？

委任状、議決権行使書の提出議決権数を含まない実際に出席した議決権数が過半数を有していれば・・・

という意味です。

逆に上記条件を満たしていなければ、一切の緊急動議とそれに対する議決は無効となります。

規約変更は特別決議ですが、経費？（予算、修繕積立金の取り崩し）は普通決議ですよ。

積立金の取り崩しは特別決議が必要と法律に書いてある。

>>69
普通有効議決権数という表現は使いませんが、出席者数は議決権行使書と委任状が含まれているのですよ。

>>逆に上記条件を満たしていなければ、一切の緊急動議とそれに対する議決は無効となります。
議案以外の緊急動議についてはあなたの組合では規約に明記されているのですか？
総会は何でもありですか？議案に載ってなくても、総会で緊急動議があればそれを決議するんですか？
おもしろい組合ですね。しかし、法的には無効ですが、全員が知らなければそれでいいんでしょうね。

予め案内の議案でなければ決議できないと法律に書いてある。

理事長は毎年投票もなくデベが決めた部屋縦割り順に変わるだけです。
何か管理会社のかもになるだけのような気がしてます。玄関の物置なども全く注意もないようです。

>積立金の取り崩しは特別決議が必要と法律に書いてある。

>>71
嘘はいけません。何法の何処に書いてありますか？

>おもしろい組合ですね。しかし、法的には無効ですが、全員が知らなければそれでいいんでしょうね。
>予め案内の議案でなければ決議できないと法律に書いてある

>>72、>>73
嘘はいけません。

区分所有法より抜粋
（決議事項の制限）
第37条　集会においては、第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

上記第２項の定めにより規約にその旨規定があれば、予め通知されていない議案・議題について決議することは
有効とされています。（※但し特別決議に該当する事項は除く。）

従って、普通決議ですから総議決権の過半数の出席と出席議決権数の過半数の賛成で成立します。
（※この場合、当日その場にいない委任状・議決権行使書提出分の議決権は含まれません。
　　それらを除いて過半数の出席が必要となります。）

>>74さん、大京アステージですか？

資産を語るに足らないヤツばかりだな。

>>74
共用部分や専用使用部分の管理については、管理会社がやるんではなく、管理組合がやらなければならない
問題でしょう。
当然専有部分の使用に関する事項も組合の責任です。（ペット不可でペットを飼っている者の注意等）

>>75
だからあなたの組合では規約に、緊急動議の時の取り決めがされてるんですかと聞いているでしょう。
普通決議だったら全て総会でオーケーというんであれば、大規模修繕工事でも、総会でいきなり提案して
決議をすることもできるんですか。
建物価格の２分の１以下の工事なら、普通決議ですからね。

>>78
はい、そのとおりです。
普通決議であればルール上は全て可能です。

>>79
>>78も言っているように小規模な修繕であれば普通決議で問題ありません。
否定するしないではなく、区分所有法の定めるとおりです。

>>80
現実問題として、規約に別段の定めをすれば、議案以外の決議を総会で決議することができるが、
実際、そんないい加減な規約を作っている組合はないのでは。
私共の規約では、使用細則で
　　議案以外の関連議案で、緊急提案があった場合、経費を伴わない普通決議については、理事長の判断で
　　決議することができると規定されています。

あなたのレスは極論ですよ。

>>81
80さんのレスは「普通」です。
むしろ
＞議案以外の関連議案で、緊急提案があった場合、経費を伴わない普通決議については、理事長の判断で
＞決議することができると規定されています。
こちらのほうが、普通ではない。
これって区分所有法にも違反してる気もするし・・・・総会に出席してない区分所有者に緊急提案議案を知らせることなく決議しちゃうの？
そしたら、理事長のやりたい放題も可能では？

おいおい！スレタイトルから大幅にずれ取るぞ。

マンションの資産価値だぞ！

＞玄関などに自転車、傘立て、子どもの遊び道具など物置されているマンションは資産価値が落ちるのでしょうか？

落ちるに決まっとるだろうが、中古物件選びの必須点検項目に引っかかるぞ。

＞管理会社は理事長へ物置問題などによるデメリットなど提案しないものでしょうか？

悪徳管理会社はしねーよ。住民から苦情があってもしない放置を決め込む。
なぜなら、きちんとしているマンション管理組合だと暴利をむさぼれないからな。

＞当方のマンションはまだまだ少数ですが物置きがあったり子どもの自転車や遊び道具でうるさい時は苦痛です。

理事会の尻をたたけ！あんたの的は放置者ではなく管理会社だよ！！！

>>82
だから関連議案といってるし、経費の伴わないと規定してるんじゃないの。
法律に違反するどころか、こういう具合に決めてなければ、それこそ、欠席者を無視した
決議になってしまうじゃないの。
80も規約で規定されてれば、それは違法ではないが、それこそ欠席者を無視した決議になるよ。

>>83
マンションの資産価値には、いいマンションの管理も含まれるんだよ。

こんな糞管理レベルで資産価値がでるわけないじゃん。広尾ガーデンヒルズぐらいになれば別だが。

>>84

決議出来る範囲の問題ではなく、決議出来る条件が「理事長判断」てところが違法の可能性がある。

>>80の場合はその場に参加している議決権で普通通決議の条件を満たしている必要があると読み取れる。

それに対して「理事長判断」とは委任状は当日理事長が暴走するこてにも委任したかのように受け取れる。

過半数が委任状を提出していれば理事長個人で何でも決められるな。

>>86
だから、あなたのマンションの管理規約には、どのように規定されてるのですか。
緊急動議がされれば、何でもありということですよね。
ということは、議決権行使書は関係なくなるということですね。
委任状は、理事長に一任となっているから、緊急動議についても理事長判断でいいということかな。
しかし、議案は関係なく、何でも緊急動議で出席している組合員だけで決めてしまうやり方を認める
規約を作る方が問題があるのでは。
総会で、出席している組合員が、いろいろ緊急動議した場合、出席組合員だけで全て決議するんですか？
５とか１０とかの緊急提案でも全てやりますか？理事長の判断でできないとすれば。
あなたのは極論ですよ。可能性はあるというだけのことでしょう。

ですら、実際に当日参加している議決権だけで普通決議の成立要件を満たしているという条件がつきます。（総議決権の過半数の参加、参加議決権の過半数の賛成です。）

当日、緊急動議が出されるのですから、委任状・議決権行使書は議決権にカウントされません。（当然のことでしょう。カウントしたら問題になりますよ。）

上記条件を満たさずして理事長判断で議決が可能だとしたらその方がよほど問題がありますよ。

>>88
普通決議の成立要件は、組合員の２分の１以上の出席で、その過半数です。共に過半数ではありません。
委任状は議長一任になっているので、当然カウントすべきでしょう。
議決権行使書については、議案ごとの賛否があるが、それ以外のことなので、当然無視されるんですよね。
それに緊急提案をするのは、理事会側からではなく、一般組合員から出るのが普通でしょう。
委任状・議決権行使書をカウントしないといっているけど、出席者だけで普通決議が成立するほど、出席率は
高くはないでしょう。
単に、総会に出席している僅かな人数だけで決議するということかな。おかしな無茶苦茶な組合ですね。

>>89
２分の１でしたね、失礼しました。

委任状は事前に提示された議案に対する委任をするものです。
提示後に緊急動議をされた議案に対する委任とは認められません。

うちのマンションは実際に出席する人はいつも６割近くいますよ。
委任状、議決権行使書はともに１割づつくらいです。

実際の出席者だけで普通決議の要件を満たしていますので、「僅かな人数」とは思いませんが。

出席率の低い、つまり意識の低い管理組合の方にあれこれ言われたくないですね。

>>90
多分あなたのマンションは小規模ではないかと思われます。
普通のマンションといいますか、ある程度の規模のマンションであれば、総会への出席率は良くても
３割程度でしょう。２割程度がいいとこです。
とても、総会出席者が半数以上になる組合は大規模マンションでは絶対といっていいほど考えられません。
委任状は、議長に対する総会での委任であって、議案に対しての委任状という規定は法律上ありません。
それをいうなら、議決権行使書であって委任状ではありません。

６割も出席してるってすごいですが、どこに集まってるんですか？
仮に１００戸のマンションだと６０人も集会室に入れるの？
５００戸だと３００人です。
２０戸だと１２人なので、集会室が１０畳でもあれば入れるんでしょうけど。

実際の出席が多いのは、不満の裏返しと言えなくもありません。
総会は委任状が出ていれば、運営に支障はないので、問題とすべきなのは、委任状も出さない人の数なんでしょうね

９０がいっているように、そんなに出席率がいいマンションはないでしょうね。
第一そんなに出席率が良ければ、どこか会場を借りなければできないでしょう。
小さいマンションであれば、集会室もないでしょうから。

規模は約300戸です。
参加戸数は200には届きませんが、100台の後半です。
ご夫婦やお子さん連れの参加も認めているので300人くらいは集まりますよ。
集会室も１２０人くらいは入れる大きさの物がありますが、毎年近くのホールを借りてます。
10万円くらいで借りられたと思います。

すごいですね！どこにあるマンションですか？
大阪（特に南大阪）はバカなので、そんなマンションはないとおもいますから
たぶん、東京なのでしょうね。

>>95
嘘はいけませんよ。
そんなマンションどこにあるんですか。
桁を１桁間違っているんでしょうね。
もし、仮にそんなマンションが全国に１つあったとしても、それは例外中の例外であり、
参考にはなりません。

なんだ、管理組合の活動に関心が高くて熱心に取り組んでいるマンションの人達が管理の質で資産価値が変わってくるって話をしているのかと思ったら違うんだ。
スレタイを「資産価値の低いマンション」って変えないとダメじゃない？

玄関などに自転車、傘立て、子どもの遊び道具など物置されているマンションは資産価値が落ちるのでしょうか？

落ちるかもね。

自殺家族に家主が１億円請求したらしいよ

>>99
３千で買ったマンションなら１千だな
１千なら変わらないな

感情の問題より修繕積立金の預金総額が資産価値を決める。

>>104 修繕積立がまともかどうかは、共用部分の使用状況で判断できる。
汚い家に金がないのはだらしがないからだ

いや、お金にならないことには無関心、無頓着ってことも良くある。
ポーチに私物を置く置かないなどといった細かな事ばかりに目が行き、
一番肝心な長期修繕計画が管理会社任せという組合も少なくない。
中古で買うなら過去の総会議事録も要チェックだ。

適時適切な修繕や管理がなされていれば、資産価値も上がるだろうけどね。

管理組合が変なところでケチって専門業者を使わず、対応が遅れたりシルバーセンターのバイト対応でごまかして、
後から修繕に余計にお金がかかったマンション知ってるよ。

ちゃんちゃらおかしいヤツばかりだな。
マンションなんて基本的に資産価値は下がるだけ。修繕・管理を適時適切にしたって、経年相応の価値下落になるだけよ。

価値が上がるのは同じエリアで新築マンション住人に、あそこの(中古)マンションは手が届かないと羨望されるぐらいのステータスがないと資産価値が上がったとはいわない。

経年相応の価値を基準に、相場より価格が高ければ資産価値が「上がり」、安ければ価値が「下がる」というのでは？

修繕・管理の質で絶対に資産価値は変わります。

資産価値について、相対的に差がでることに異論はない。

絶対的に上がる訳ではない。

自殺されたら価値は下がるな

ペット禁止のマンションのエントランスの掲示板に、「ペット違約金未納者一覧」が張り出されてるの見たことありますよ。部屋番号と氏名が敬称なしで張り出されてました。２０人くらい。１３０戸くらいのマンションなんですけどね。制裁金みたいなものを取ろうとして払う人いないんでしょうね。うちは８０戸くらいでペット禁止ですけど飼ってることがばれてるのは１，２件だけです。こういうのも資産価値なんでしょうね。

それは「目くそ鼻くそ」って言うのさ（笑）。

資産価値ではない

小型犬しか買えないマンションでコギ－ちゃんが飼われている。大きな中型犬と思っていたが小型犬に入るの？

↑
犬の管理組合があるんですか？

ペット禁止マンションで、飼ってる人が２０人もいるのと、１、２人ではやはりちがうんじゃないの？白い目で見られて、散歩なんかさせられませんよ。実際、目撃したことありませんから。たまーに吠えちゃってばれてるだけ。
「ペット違約金未納者一覧」を貼り出すなんて、マンション内の深刻な対立があるんでしょう。資産価値に影響ありです。

ペット管理組合は殆どつくられてるよ。。

>>119
何故ペット管理組合をつくらないの？
そうしないと、理事に負担がかかりすぎるよ。
ペットを飼う条件として、ペット管理組合に入会し、そこで、苦情等も対応していく。
会費も徴収し、役員も交替でやることを条件でペットを飼うことを認めればいいしね。
そこで、大きさや種類、規定を守らなかった者に対するペナルティを課せばいいし。

>>何故ペット管理組合をつくらないの？
ペット禁止なんだから作るわけないですよ。ペット管理組合（ペット委員会？）というのは
ペットを容認したうえで作るもの。

ペットを飼うことができる…だけだとダメかもね。
ペットを飼いたい人の人気は集められるけど、ペットを飼う予定のない人は衛生やトラブルを気にして避けるかも。

ペット可だけど、ペットのトラブルを感じさせないマンションじゃないと。

コギちゃんが容認されているから小型犬に入るんでしょう？

>>120
ペット可での話しに決まっているじゃないの。
ペット不可なのに、ペット管理組合なんか作るという方がおかしいよ、そんなことも解らないのかな。

資産価値云々の前に、住人レベルが問われるな。

駅から遠いほうがマンションは荒れません。
不便で賃貸できないから賃借人がいないので。

>>126
その場合、徐々に住人が減っていくけどね・・・。

賃借人で荒れるか否かはそのレベル次第。
安値で賃貸に出るようなマンションの場合は借り手のレベルが低いから。

＞駅から遠いほうがマンションは荒れません。
＞不便で賃貸できないから賃借人がいないので。

無法な賃借人は駅近に住みたがるので、そうかもしれない。

しかし、駅から遠いと、
もともと地元に住んでる人やその子弟が住む傾向があって、
それが常識に欠けてる人
（とくに地元の自治体の公務員や教員）だと、
管理組合がその人たちの独裁になって住みにくくなる。

住人のレベルで言うなら、
賃貸にだした時に想定の家賃が高いマンションでしょうね。
１６万/月のマンションに住める住人と８万/月の住民では質が違うでしょうね。

>玄関などに自転車、傘立て、子どもの遊び道具など物置されているマンションは資産価値が落ちるのでしょうか？

程度にもよりますが、査定の減額対象になります。
売りに出す時に、やはり一見して綺麗な所を購入希望者は好むので
廊下などに雑然と荷物が置いてあるマンションなどは不利ですね。

築古の中古マンションでは管理状況が悪いと
修繕積立金不足から管理費が高いマンションなどは
物件の価格が安くても買い手がつかないなんて事は良くあります。

我が家のマンションは、玄関（ドアの外のスペース）とトランクルームがあるので
自転車、傘立て、子どもの遊び道具など物置されまくりだが、見た目はきれい。
玄関（スペース）のお陰で、部屋の面積がその分狭くなっているのがデメリット。

玄関とトランクルームがあるマンションは資産価値が高いでしょうね。

真上の部屋が飛びおり自殺したら真下の部屋も資産価値は下がるかな？

飛び降り死体が転がった１階庭の部屋も資産価値おちるかな？

殺人事件があった部屋の価値が落ちるのはほぼ常識

最近はエレベーターホールで露出や抱き着きがあるマンションが結構あるよな

ＥＶに人糞があったマンションもある！

立地や建物自体の造りの良し悪し、管理費の透明性、修繕積立金の状況・・・
などからみたらどうでもいい些細な事ばかり。
玄関ポーチがいくら片付いていても逆転出来るものではない。

そうは言っても第一印象って結構な比重を占めるし。

メールコーナーは犬のマーキングで臭い(;~∧~;)

ブスでも性格がいいと言われて初対面の女を抱けるか？
我が子がブスになるのは想像したくないな
付き合ってる内にブスに慣れたらいいかもしれないが
ブスには最初から近寄らないな

円高でデフレが進むので修繕積立金の不足は解決すると思う。
１０年後の大規模修繕工事はいまの半額でできる。
もっとも、住人の給料も減るので出て行く人もふえるけど。

例えるなら、玄関が散らかっているのは化粧下手でブス（素材は優秀）な女性。その逆は嫌だろ？

嫌でもセールス次第でコロリさ、ブスは駄目だ。
まずは、外見さ

実物を見る前に書類で色々な数字を確認するだろう？
それで興味を持ったら現地に見に行くのだから、「先ず外見」はおかしい。

私は、中古は買ったことないけど、
＞実物を見る前に書類で色々な数字を確認するだろう？
いいえ、間取りや現物確認が先でしょう。
仲介業者さんが常備してる資料にたいした数字は載ってません。

中古買う人は数字から選別するの？本当？？？？

中古物件を購入する場合は、まず価格と現物の確認でしょう。
いろいろもめているようですが、これは現物が先ということでこれから話しを進めていってください。

今住んでいるマンション築5年過ぎたけど、
中古の仲介業者（新築の時の販売業者でもある）
が作るチラシに、最初のころは、エントランスや中庭の実際の写真が
使われていたけど、私物起きが常態化、中庭が荒れてからは
イメージ画（新築販売の時の完成予想図）に変わってた。

とりあえず、希望の場所で予算に合う物件の間取り図見て、良さそうなら内見へが多いよね。
実物見たら思ったより古い感じとか、汚いとかで振り落とされる。
安ければ外観が古く汚くても、居室内がリフォームして綺麗だと
購入決める人も居るけど、汚い印象だと友達呼ぶのに、ちょっと・・・と思う人が多い。

私が知ってるマンション、九州は博多、ロイヤルアーク○○ザヒルズ。もう潰れた栄泉不動産のマンション。

築８年になるけど、今年３LDK約８０㎡が売りに出ていました。で価格は新築時と同価格で売り出され、二ヶ月位かかったと思いますが売れたみたいです。
低層階でしたが、名前の通りヒルズなので眺望は良かったみたいです。

この部屋、競売に掛かって不動産業者が落札、そして販売したようです。
買っときゃ良かった。チキショウ！
こんなマンションもありますね。

山手線の内側ですが、新築から9年住んで新築価格＋500百万円で売れました。

７５００万で購入しました。
５０００万で売れたらいいが、４５００まで落ちるかも(┬┬＿┬┬)
中庭通路とメールコーナーが犬のトイレにされてます。

地方都市の者だけど、１１年前に２，３００万で買ったんだけど、買った時と同じ２，３００万で売れた。
マンションの価格は、県庁所在地からどの位の距離にあるか、学校・病院・買物の条件、買ってからの年数、
階数、部屋の条件等で点数をつけ、評価されるんだってね。
部屋をきれいにしてたとかは、あんまり関係ないとのこと。
但し、売る時には、壁紙やタタミ、襖・障子紙の張替えはしておかないとダメみたいだけど。
一番の条件は立地だということ。

１５３はスレ趣旨読めてないな
誰も居室内は問題にしてない。
居室内は自分でなんとでもできるから資産価値云々とは関係ない。
外見さ資産価値は、自分ではどうにもできない部分

戸建てでも、ゴミステーション隣接は超安。
汚い臭い(;~∧~;)共用部分は資産価値を下げる

下らないことをよく書けるわね。

確かにゴミ屋敷の隣、または近所を買う人っていなそうだよね。
マンションも共用部が汚いとイメージ悪いよね。

１５４はスレ趣旨読めてないな
不動産を売る場合、価格を決める時は当然不動産会社が現物を調査してから決めるんだけどね。
その時、あまりにもポロボロだったら、いくら購入後改修は出来るといっても、価格下落は避けられないよ。
外観だけが全てじゃないのが分らないんだろうね。

もちろん立地、外装、内装、お金に関する事
総合して買値も売値も決まる事だから
中も外も軽視は出来ないね

No.150さんが言ってるのは姪浜だろ。
あそこ確かにいいな！

１０年後は日本人の給料は今の半分になるので、ローンがなければ資産価値は下がりません。
ローンがあれば、その借金の価値が上昇します。