築３５年って買いますか？

老朽物件のどれもが港区の高台にあるわけじゃないし、その上永住仕様となれば誰でもが買えるというものでもない。
価値の下がりにくい物件の条件を念頭に置いておいて意味なくはないが、条件に合致しないその他大勢では話が変わってくるのが現実。

港区高台一等地のマンションって具体的に例をあげてみてくださいよ？
網町パーク？ドムス？

庶民でもまあまあ手が届く物件だと何があるかな？

いくら築30年でも住民層が違うから庶民は高嶺の花です。
買えたとしても、相手にされないなんて悲しいよね。
近所の住友のマンション全戸専用駐車場付きで、それだけで35000円
その他に管理費だから8万円かな？
うちのマンションも竣工当時は、弁護士、医師、教師、上場サラリーマン
会社経営といった士族やアッパーが多かったけど
最近は運送業、飲食店、看護婦さんという労働系の方が何人か買ったり相続で
総会などでは話が噛み合わないことがたまにあります。

そういう意味ではオーナーが住んでいない、投資物件化してるところの方が気楽は気楽。
品位マナーがどうとかうるさいことも言わないし近所づきあいも楽。修繕や建て替えって場面でも金額次第で話し合いもスムーズ。

永住向きとは言い難いが、転売考えてたりする場合はドライな方が面倒は少ない。

１８４さんは、分譲マンションにお住まいになったり理事のご経験は
ご経験はないんですね。

港区山手線内でお勧めの中古マンションは？
予算は4000万円以内。
それ以上の予算だったらほかで新築を狙うよ。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/NKXOT087/

築５０年程度でも
大化けした物件もあるし

？ほぼ投資物件化した老朽マンション買って自家使用してますよ。独身だと家族のこと考えなくていいですから、面倒ないのが一番。
今期、建て替え委員立候補予定。大化け狙ってます。

>>186
それ、低地の国道沿い物件だよ
上の方で言われているような高台の高級マンションじゃないんで資産価値もそれなり
４千万じゃ中古でもたいしたものは買えないと思う
というのも高台高級マンションに狭い部屋はないから

ほっとする都心の隠れ家的マンション。

http://www.daikyo-realdo.co.jp/cgi-bin/search/detail.cgi?BUKKEN_CD=MHA...

>>186
理事の経験が何年かあるので推察で申し訳ないが印象だけです。

マンションではなく住所に惚れ込んでいるのかもしれませんが
空き家なのに室内の写真が一枚もないのは不自然な感じ。
そのまま住むなら問題ないが、リフォームすると300～500万円

60㎡で３ＬＤＫと表示してあるが、どう見ても実質３ＤＫでしょう。
エレベーターも写真で見る限りオリジナルで交換してない。
戸数は中規模で手頃だけど、管理費が高めで修繕積立金が㎡150円とかなり安め。
この年数だと250～300円は欲しいところ。
駐車場の台数が書いてないが、10台以上あれば管理組合の収入はまあまあかな。

仕様は当時としては普通なレベルで、エントランスホールは若干リフォームしてあり
手すりが後付していあるのでお年寄りが多そうです。
地上8階建ての6階はわかるけど、地下6階？
2～3人家族ならいい物件ならいいかもしれません。

坪単価は、相場がわからないのでコメントできません。

>>190
それ、立地はいいんだけど、この立地にしてはかなりみすぼらしい物件だよ
傾斜地に建っているので、１階の東ってたぶん実質地下部屋　陽がほとんど当たらないと思う
それを考えると、立地を考慮しても平米６８万は高いと思う

>>190
まさにオーナーはリノベーションで高く売ろうという考えだと。
キッチンは安物、風呂と床材はお金が掛かっていそうで300万円くらいかな？
床が天然大理石だったら＋100万円くらいだと思います。
以前玄関とキッチンの一部で2帖分くらいを天然大理石張りにした時に値切って80万円くらい。

これから築35年を買う場合、手を入れながら死ぬまで住もうと考える奴といずれ建て替えで新築か売買益を得ようと考える奴どっちが多いのかね。
どっちと思うかで選ぶ物件が全く変わってくると思うのだが。自分なら築35年に追加で費用はかけたくない（リフォーム分上乗せされてる物件は選ばない）。

↑
あなたが思う前に、業者がそう考えますが成功してますか？
つまらない能書きはおよしになって、マンション見に行けばいいと思いますよ。
収入証明さえお見せになれば、仲介業者は丁寧に扱ってくれますよ。

融資額1000万円を30年で返済すると、月に4万円強くらいですよ
つまり4000万円で頭金を現金で1000万円入れると13万円くらいですよ（笑）

？妙に好戦的っつーか一々勘に触るな。誰もそちらの可愛い可愛いヴィンテージ壊せ、なんて言ってないっつーの。

都内老朽物件全部がヴィンテージなわけない、ただの老朽物件の方が圧倒的です。
保たせようと金かける奴もいれば、いい場所が欲しい、ができるだけ安く済ませたい（あわよくば得したい）と考える奴もいて当然。
参考にならない高額物件の話ばかりではつまらないのだが。

たった4000万円が高額物件なら、都心でも郊外でもマンションは諦めたほうが幸せですよ。

ただの老朽物件だって人様が生活しているのです
あなたが買わなくても、都心物件は買いたい人がわんさかいますからご安心を。

4000万の物件を挙げたのは俺ではないが、「たった」と言っちゃう時点でズレっぷりを露呈している。
首都圏で5000万以上の物件買えるのって年間一万世帯程度だっけか？たったその程度以下の物件を買う層が大半ということ。

ただの老朽物件を残すべきか壊して価値創出するか、大半の視点はそちらでは。
その他大勢物件なんて構わないで、ご自分のかわいいヴィンテージ保護スレでも立ち上げたらよろしい。

昔、中森明菜さんが住んでいたといわれる本当のヴィンテージマンション（ですよね）。
今ならワンルームでよければ、庶民でもなんとか手が届く！！
広めのワンルーム、うまく工夫して秘密の隠れ家として使いたい。

http://www.nomu.com/mansion/library/2540/
http://www.nomu.com/mansion/1039089/

なんか、ここ中高年独身の集まりなのかな・・・

＞ただの老朽物件を残すべきか壊して価値創出するか、大半の視点はそちらでは。
こいつ叩いてやりましょうか？

お爺ちゃんも、お母さんも、子供も赤ちゃんも元気に暮らしているのに、上から目線

アホなのは、せっかくローンも終わって楽しく暮らしているのに、
建築費持ち出して仮住まいして部屋を一回り小さくして新築？
余計なお世話だと本気で思ったりして・・

管理良好のまともな築35年はエレベーターも交換、給排水も交換
オートロックと自動ドアーで快適に暮らしているのをご存知ない。

貴様にこいつ、と呼ばれる謂われはない。お前の物件にも興味などない。
持ち出しで建て替えが成功する訳ない。オートロック自動ドアで満足すると思うなら余りに世間のニーズをご存知ない。
叩けるものなら叩いてみやがれ。

今なら1800万円も出せば郊外に｢一生もの｣の堂々たる新築戸建が買える。
まずは、2000万円で郊外に広々とした一生困らない広さの住宅確保。
http://www.c21-media.net/detail/102632.html

で、あと2000万円くらいだして>>190のような｢都心の隠れ家｣的マンションを購入して
都心生活も充実させたらいい。
郊外新築戸建て2000万円・都心中古2000万円マンション、しめて合計4000万円

都心に4000万円の物件を購入するより賢明な選択のような気がするよ。

>>203
郊外じゃなくて地方の方ですね

試しに東京駅まで検索してみたら、乗車だけで片道1時間10糞　950円
定期じゃないと、月に47,500円　1年で57万円　現実的じゃない。

通勤で往復3～4時間は、勤務先が東京は無理ですね。

>>202
いまどき貴様ですか？
お爺ちゃんだったんだ、元自衛官さんですか？
人の住処を、老朽物件なんてけなしちゃいけないよ、即金で買えるわけでもないし。
うちのはいいんですよ、山手線内ですが賃貸用の収益物件ですから。

自宅は、ご近所に財閥系の100㎡を訳ありで少し前に買いました、新築ですから最新設備ですが
あんまり魅力は感じておりません。

都心の物件としては・・
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP9N2014/

郊外の物件としては・・
http://www.rehouse.co.jp/kodate/FR4O4148/

都心中古1200万円・郊外戸建600万円、しめて合計1800万円

都心のマンションは十分な広さがあり、コストパフォーマンス抜群！
郊外戸建も物置と割り切ってもいい価格帯であり、将来のリフォームが楽しみ。

普通の勤め人ならこれくらいが賢明な線だよね。

建て替え狙いなら都心部高台高級物件は期待できませんよ。
うちは今築３６年だが、築５０年になっても建て替えはないと思うし、建て替えの検討すらもしていないかもしれない。
配管の交換を含め大規模修繕は適時やっているし、エントランス周りやロビーの大理石フロアーは今でも十分きれいだし（共用部は毎月機械清掃をしている）、オートロックは竣工時からあるし（交換はした）、躯体はもともと頑丈だから１００年経っても問題ないだろうし、各住戸内はそれぞれリフォームすれば新築同様だし．．．
要するに元の造りが良くて維持管理も良い物件は、３６年経ってもそんなに見劣りしないし機能的にも問題ないので、建て替える必然性がないんですよ。
ちなみに都心部ながら駐車場が住戸数の７割あって、しかもすべて自走（機械式はない）なのだが、近年竣工した都心物件にはそういうのはあまりないでしょう。

>>206
この都心物件はいいや、住所は文京区だし住むにも良さそう。

＞（共用部は毎月機械清掃をしている）
機会清掃してない分譲マンションは皆無でしょう

＞機会清掃してない分譲マンションは皆無でしょう
一般には年に３～４回だそうです。毎月やるマンションはあまりないと管理会社から聞きました。

古い分譲マンションで、自主管理しているのがあるのもしらないの？
自分達で清掃しているなんてのもある。

>>210
自主管理だと何なの？　意味不明なレスだね
ちなみに自主管理マンションは世間一般の評価は下がる

田舎のマンションと都会のマンションは、こうも管理が違うのかと勉強になりました
やはり、マンションは都会のを買わないとダメ、田舎のは団地と同じで分譲マンションの
意味が無いんですね。

うちの清掃の頻度は、内廊下は毎日清掃、エントランスホールも内廊下も
毎月1回機械清掃していますよ、専門業者に依頼してます。

自主管理は団地のすること、普通は管理会社に委託して管理費を支払う。

ここは築３５年って買いますかスレだよ。

普通のマンションはどうかではなく、
古いマンションなら自主管理物件もある事くらい知っとけば。団地に限らず。
依頼などせずに清掃まで自分達でやる物件もあるってこと。
内覧時に言われて驚いた。

だから、築35年でも自主管理のマンションなんて買っちゃいけないんだよ
35年間時代遅れを続けてきたんだから、そんなレベルの管理だから。

そもそも>>210は、>>208に対して「機械清掃とは無縁の自主管理マンションというのもあるぞ」と言いたかったのか？　ま、
＞古いマンションなら自主管理物件もある事
だけ知っていても意味ないな。知っておくべきは
自主管理物件のほとんどはまともな管理ができていないこと、
そして多くの場合キャッシュでないと買えないこと（購入額＞＞＞担保価値だから金融機関が融資をしてくれない）
だよ

築古でも港区山手線内のマンションには、人生を切り開く
可能性だとか希望みたいな何かがあるんだよね。

たとえば >>190のマンション、周囲の道の上がり下がりが結構あるけど
ほかのマンションにない独特の雰囲気を醸し出している。
存在自体がとっても神秘的であり魅力的なマンションだよね。

たとえば、港区の素敵なマンション購入という目標があるからこそ
毎日の仕事に充実感が感じられるという生き方もある。
今はそれがすべてだよ。

>>216
言いたいことはよくわかるよ。築古でも「麻布」の文字が入った住所に住むことへの憧れはあるよね（うちは三田だけど）
でもね、うちは港区で２件目。１件目も港区山手線内ではあったが、１ＤＫの部屋も少なくないなど、建物の仕様は今ひとつだった。そこの一番広い部屋に住んでいたが、港区山手線内でもここに住んでいるようじゃダメだなと思うようになって買い換えた。
２件目は１件目より築年数が５年ほど古いが、建物の仕様や管理状況は１件目よりずっと良く、狭い部屋がない。１件目より２０平米広い部屋を買ったが、それでも平均よりやや広い程度。何よりも住民が全然違う。
港区は玉石混淆だから、やはり物件の良し悪しはシビアに見分ける必要があるよ。個人的には、５０平米以下の部屋があるマンションはお勧めしないな。

50㎡以下って、それは単身者か賃貸向け物件でしょう。管理の質が低くなるのは否めないです。

板橋区に駅から徒歩15分の築40年の団地があるのですが、
もうそろそろ、建替えの話もあるのかな？と思い、購入を検討しています。
板橋区の人気はどうですか？
50平米くらいの物件です。

三田でも網町パークマンションならいいけど価格的にまったくお呼びじゃない。
港区のマンションを買うために20年かけて1億円以上貯めこんだけど、
退職後の生活だとかマンションのランニングコストを考えると高額物件には
ちょっと手が出ない。

私のような庶民は、港区山手線内には専有面積30㎡～50㎡くらいの中古を
3000万円以下で購入、狭さは郊外に1000万円クラスの物置がわりの
戸建を購入してカバーという2段階作戦を考えてるよ。

>>190のマンション周囲の坂道の急勾配は特に象徴的なんだけど、
おしなべて港区の内陸側の坂道は、人生の上り下がりの象徴でもあり
人間の感情の起伏の象徴でもある、つまり心象風景と重なるわけですね。
つまり町全体が人間の心と重なっているようなところがある。
それは、坂道だけでなく港区内陸側の町の雰囲気全体にいえるわけ。

まあ、築古で50㎡以下のマンションっていうとちょっとみすぼらしい
物件もあるかもしれませんが、3000万円以下で麻布のマンションを狙う
とか予算に限りがある場合は、マンションそのものを買うというよりかは
周りの環境を買うというスタンスで購入すればいいんじゃないかな。

>個人的には、５０平米以下の部屋があるマンションはお勧めしないな。
50㎡以下（固定資産評価）は、昔は投資用です税制優遇があった。

独身男性は老後を都心で暮らすのはいいかもしれないね。

>219さん

板橋ってだけなら駅により人気がないこともないでしょうけど、徒歩15分は気になりますね。
その立地で建て替えに乗るデベがいるかどうか。最寄駅に人気があり、駅近には先々マンションが建たない見込みがあれば
建て替えして売れる目算も立ちますが、より駅近くにタワーのニ三件も建ったらそちらに入る人が多くなる。

建て替えを見越して買うのなら、立地自体に永続的な人気がない場所は避けるが無難でしょう。当の入居者の建て替えニーズと、市場で売りになる立地かは別の話ですから。

港区シンパはこっちの方が

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53775/

＞建て替えを見越して買うのなら、立地自体に永続的な人気がない場所は避けるが無難でしょう。
建替は、どんなに急いでも5～10年は掛かります。
住民アンケート、経済的弱者の説得、管理組合の議決とデベ選び、住民の生活支援・・・

「笑ってしまうような甘い考え」の方が多いようですが、このスレで言われている
賃貸物件が多数のマンション。
オーナーの立場から言えば、店子に出てもらうには引越し費用など大金を支払うか
現在の普通借家契約を家賃を下げて定期借家契約にしてもらう、借家人は強い権利で
守られています。これだけでも3～5年は掛かります。

自分で住まわれる場合は、建築中の仮住まいや登記などの諸費用で1,000万円を超える現金
建築費用、中古価格にこれらの費用を上乗せしてやっと新築マンションが自宅になる。
新築になって差益を狙うなら、取得価格と売却額の差額には課税されます。

法律では80％の賛成で建替可能となりましたが、100戸未満のマンションでは
実質的にはほぼ100％の同意が必要です。
一部の高級マンションを除けば、30年を経過するマンション住民は大多数が潜在的に
建替を模索するし、プロの管理会社にも相談するのが普通です結果的に実行されない理由を
考えてみてください。
マンションの理事をして総会に数回出席すれば、その温度差がわかると思います。

将来築古マンションが問題となった場合、容積率の緩和などまず優先実施されるのは
山手線沿線（都心ではありません）＞都心物件＞郊外と地方　だと思います。

週末に山手線内駅近の管理組合の総会に外部居住者の理事として出席し、居住者と色々話した印象。

５年10年かかる覚悟ができないのなら建て替え込みで物件を買うべきでないのは当然のこと。
『古いからそのうち建て替えるだろう』では甘いのも当たり前。耐久年数でなく、要は資金の問題。
建て替えを検討しても実行に移れないのは持ち出し（自己負担）多い物件がほとんどだから。
山手線駅５分で投資物件化している（利幅次第で売り抜けOKのオーナー多数）の我がマンションでも短くて10年、長くて20年。その頃物件はほぼ還暦。

>>224>>225
そう考えると、50歳すぎで新築を一括購入なんていう買い方も悪くないわけですよね。
白金高輪の39㎡・3500万円の新築も悪くない様な気がしてきました。
http://www.nomu.com/mansion_n/n/dc-shirokanetakanawa/

あるいは物件よりも周りの環境を買うというつもりで南麻布に築古2000万円の
物件を狙うんだったら、郊外の新築と抱き合わせで購入という作戦もアリですよね。
都心に中途半端な4000万円以上の中古物件を購入するより安上がりですよね。
http://www.seibu-k.co.jp/bukkens/view/04211012903

219です。
とても分かりやすいお話をありがとうございます。
建替えはとても難しい事のようですね。
1000万円以上の持ち出しの可能性がありましたが、
容積率に余裕がある場合、どんな割合なのでしょうか？

現在200％建設可能の敷地に100％程度のようです。（だいたいですが）
面積は2倍にできても、今は売れない事が多いようなので、迷っています。

また仮住まいの費用や、更に登記などがでてくると知り、不安になりました。

＞現在200％建設可能の敷地に100％程度のようです。（だいたいですが）
224です。
築古マンションのオーナーの立場から投稿します。
200％の土地になぜ100％しか建設されていないのか理由を考えてみてください。
デベなり公団が、本当に100％の容積率を捨てたのかということです。

たとえばその物件は12ｍ以上の道路に面していますか？
それ以下だと、東京都の場合は商業地とか準工業地だと容積率の60％+10％（鉄筋の優遇）
で70％までしか建てられません。角地の場合だと+10％で80％まで
理由は　前面道路幅　容積率　で検索するとわかります。
容積率は同じでも、12ｍ以上の道路に面したところに高いマンションがあるのは
それが要因です。
その他、日影規制、建蔽率など容積率を消化できない理由はいくつかあります。

また、
＞『古いからそのうち建て替えるだろう』では甘いのも当たり前。
賃貸物件の数だけオーナーがいます、オーナーは空室率が多いマンションでなければ
大半は多分反対すると思います、私なら絶対に反対します。

なぜなら
仮に家賃15万円で賃借人がいたら、15万円×3年間＝540万円の賃料を喪失します。
それに1000万円の諸経費がかかるとすれば、新築　-　築古＝1540万円以上
とならないとメリットがありません。
賃貸としての収益物件を、みすみすて手放す慈善事業をする人は、多くないと思います。
募集しても賃借人が募集できなければ、建替に賛成すると思います。

デベに買ってもらう場合も、住めるマンションなのですから税金も考えて
更に上乗せ3000万円以上でなければ、売らないと思いますよ。

戸建てを建替する場合100％自腹です、マンションだからタダで建て替えできる
なんて、虫のいい話があったら嬉しいですね・・・

>226さん

39平米って狭くないですか？単身用か投資物件化するような。白金って奇数偶数で高い安いの差が大きいのでしたっけ。
価格的には都心の1R＋郊外戸建て≒都心の広めが成り立っても、1Rはセカンドにしかなりませんよね。売る場合もそれなり。
対して郊外戸建てはこの先、余るのが目に見えている。家族がいるし広さもないと、とか値下がりのリスク回避という考え方なら両方買うのも理解できるのですが。

>227さん

こればっかりはケースバイケースではないでしょうか。最近、建て替え決定した港区の某物件は、持ち出しどころか
引っ越し費用まで業者負担なんて噂を聞きます。建て替え後新築で売れるか売れないかに尽きるでしょう。
極論すればヒルズやミッドタウン状にデベが金に糸目をつけない方向なら、持ち出しなどあり得ない。そこまでを望める立地は都内でもほんの一握りですが。
私の物件の古参オーナーは『今は時期が悪い（＝叩かれる）から建て替えは景気回復を待ってからが良い』と真顔で言う人もいます。
個人的には2007年の不動産ミニバブル程度までの復活には懐疑的ですが。六本木のアトラスみたいに、建て替えても売れずに閑古鳥もありますし。

あと面積は二倍にできても持ち分まで二倍にできるというのは思い違いではないですか？還元率200%は原宿団地くらいしか聞いたことがありません。

みなさま、ありがとうございます。

まず100％止まりの理由は、公的な所が分譲した余裕を取ってるタイプだからです。

それと持分まで2倍は間違えました。
全体の容積を2倍にして、増えた分を売り、建設費に廻す・・・という意味のつもりでした。

でも、私の想像していた以外のお金・・・引越し代や仮住まいの費用、新しい建物の登記費用などが
必要になるのは（当たり前ですが）分かっていなかったので、
やっぱりやめようかなぁと思いはじめました。

>>226
それ（白金高輪の39㎡）、アドレスは三田５丁目、用途地域は商業地域と準工業地域、川沿いの低地、その川の上には首都高速という立地、部屋も１ＤＫばかりで明らかに賃貸投資物件なんだけど・・・
「周りの環境を買う」のでしたら南麻布の築古の方をお勧めします。

>>227
仮に容積率に使える余剰があったとしても、土地代が相当に高く建て替えによって資産価値が倍増する（建て替え経費以上の資産価値アップが見込める）というような一等地（都心部）でなければ、建て替えのメリットもインセンティブもないですよ。
板橋区の駅から徒歩15分じゃニーズも価値もないから無理でしょう。

公団（ではないのかな？）ならお得な場合ありますね。容積率が残ってる物件もありますし。
現入居者とご自身の属性（自家使用なのか二回の引っ越しする余裕はありそうか夫婦二人か子供ありか）は精査する必要があると思います。
建て替えれば得をする、と判っていても一時的な持ち出しや苦労を考える世帯が多ければ話し合いが長期化する。

単身用ではなさそうだから、付近に学校や病院、公園があって永住志向の立地であるなら悪い話でもなさそうな。
ただ、公団で建て替えなら35年以上は経ってませんか？阿佐ヶ谷や桜上水も50歳近かったような。

うちは、還元率１００％で建て替えました。

建て替え話がでて、管理組合で協議してから・・・・おおよそ10年掛りました。
山手線外側ですが、ターミナル駅までは歩けばちょっと遠いんです。
最寄駅まで徒歩6分。

立地は良く、容積に余裕がありましたので、ほとんどの方が建て替えに賛成しました。
それでも、長い月日が掛りました。

＞建て替えれば得をする
本当にそうかな？　容積率が余っていて床が増やせるとしても、その床に対して売る土地持ち分が建て替え費用以上に高くないと得しないよ

還元率１００％とは恵まれたケースですね。それでも１０年はかかると言うことですね。

>>229
>39平米って狭くないですか？

39㎡あればワンルームや1LDKでなくて十分2DKが収まると思うんですよ。
昔の公団2DKの間取りを見ていると、専有面積36㎡でもちゃんと
ダイニングキッチン6畳のほかに6畳と4.5畳の2寝室が収まってる。

6畳のダイニングキッチンに場所をとるダイニングテーブルセット
でなくて、小さめの座卓をおいて食事をするようにして、
2寝室はベットでなく布団を上げ下げして寝るようにすれば
36㎡でも十分親子3人で生活していける。
http://search.town-room.com/article/1034256-1118877

港区山手線内で生活する場合、3人家族で生活したいんだけどどうしても
39㎡の1LDKしか買えない(3人でゆったり生活していける55㎡の
2LDKは無理)なんていうジレンマがつきものなんだけど、
いまこそ専有面積36㎡の公団2DKを見習うべきだと思うよ。

予算が限られているけど港区山手線内に住みたいという場合、
結局のところランニングコストも考えるとコンパクトにまとまった
団地サイズの36㎡の2DKくらいが一番賢明な選択だと思ってる。
それが20年かけて1億円貯めた人間の結論ですね。

>234

なんか一々うるさいなー。「建て替えれば得をする、と判っていても」と書いてます。
最終的な損得なんていくらで買ってローン何年払って何年所有してて何年自分で住んでて、または貸してて引っ越しにはいくらかかり
いくら税金払っていくらで売れていくら残って、まで精算しないと出せるわけがないでしょう？
それでも建て替えする物件があるのはなぜか。得するからでしょう。つまらない茶々やめて欲しい。

>236

ここは港区山手線内側買いたい人限定ではないんですが。
36平米に親子３人でも港区に住みたい人の方が限定的でしょう。他のスレ読めば分かる。

港区山手線内側の話になっちゃうのは、築３５年の築古を買うことの是非をまじめに検討しようと思うと、そういうエリアに限られてしまうからでしょう。
郊外の築３５年なんて安かろう悪かろうで住みつぶすしかないからね。

もっと踏み込んで言うなら都心の築35年を生活に支障のない範囲（額）で買うのなら、ある程度余裕あった方がいい。
なけなしの虎の子はたいてとか家族に狭い部屋で我慢、引っ越しの苦労を強いる必要が出てくる人には薦めない。
維持費のかかる外車、年数経ってマニアが買ってくれるか博物館行きで高値つくか（＝建て替え成功するか）、くらい鷹揚に構えていられる人の方が精神衛生上いい。

港区山手線内といえども、庶民が買える3000万円以下の中古マンション
だったらリセールバリューはほとんど期待出来ないでしょうね。
逆に庶民がリセールバリューや建てかえ後の金銭的メリットを考えて
あえて港区の高額物件を購入したら大やけどをする可能性も高いと思う。

庶民は庶民らしく余裕を持って、現金で買える範囲内の物件を購入すればいい。
確かに港区山手線内には、ほかの地域にないなにか
生活の自由度だとか快適性、可能性みたいなものがあるので
どうしても港区山手線内にこだわるのであれば
やっぱり十分価格がこなれた築古でしょうね。

（港区山手線内側スレにはなって欲しくないけれど）生活の自由度快適性可能性が残っているエリアは築古でも高いでしょう。
高輪に綱町、麻布の一部。そもそも高ければ維持費もかかり、持ち分の高値売り抜けも考えない、となれば金持ち以外は手が出せない。書画骨董のたぐい。

港区山手線内だけでなく首都圏全般についてなんだけど
震災後の投げ売り物件けっこうでてきてるよね。
新築でも中古でも大幅値引きの物件でてるね。
来年の3月くらいまでは現金を温存して
市場動向をチェックだよね。

＞そもそも高ければ維持費もかかり
維持管理費は物件価格に比例するのではない。理屈の上では専有面積が同じなら都心も郊外も同じ。
だが実際には都心の方が高い傾向はある。
だから都心の方が維持管理状態が良く資産価値が維持され、郊外は３０年も経つとボロボロで住む気になれない物件ばかりとなる。

＞持ち分の高値売り抜けも考えない
それを考えるなら、なおさら都心高級物件ですよ。立地も管理も良い都心物件は平米５０万くらいで下げ止まっている。キャピタルロスを抑えたいなら都心高台高級物件に限ると思うよ。

大筋は合致してる気もするけど念のため。

実際には高い傾向でも管理の質までは保証のうちじゃないでしょ。積立金潤沢なところばかりじゃないし。
自分は売り抜けを考えてるから都心に買ってるけど、高級である必要はない気も。オーナーの思い入れとかは建て替えにはむしろ邪魔。
持ち分多い高額物件買っておけば、建て替え時にお得なのはもっともだが。

>>244
>立地も管理も良い都心物件は平米５０万くらいで下げ止まっている。

立地も管理も良好な都心物件が㎡あたり50万円
50㎡2500万円、60㎡3000万円で買えるんだったら紹介してくださいよ。

これまで港区山手線内の中古マンションの相場を見てきましたが
やはり最安値だったのは2002年あたりでしたね。
だいたい南麻布の低地（準工業地域）の中古マンションで㎡あたり
36万円くらいが最安値だったと思います。
南麻布に新築同様にリフォームされた50㎡3DKの築古マンションが
1800万円で売りに出されていて、それが麻布のマンションとしては
最安値の物件だったと思います。
私はよっぽどそのマンションを購入しようかと思ったんでしたが
郊外に目を向ければ同じ価格で新築戸建（敷地100㎡・建物延床80㎡）
が買えたんで、当時の私は都心の築古より一生住める広さの郊外の
新築戸建のほうを購入したんでした。

さて、元麻布～南麻布の高台（仙台坂上付近）の物件では
2002年当時、㎡あたり60万円、40㎡の2DKが2400万円で売りに
出されていて、麻布の高台のマンションとしては
それが最安値だと思います。

さて、震災後の物件動向を見ていると最安値だった2002年当時の
相場に近づいてきており、麻布の中古マンションもそろそろ
買い場になってきているのがわかります。

元麻布～南麻布で手ごろな中古マンション(といっても予算は
3000万円以内)が出たら紹介してくださいよ。

元麻布、南麻布じゃ確かに平米６０万は切らないと思うが、高輪、白金台あたりなら、うんと古ければ平米５０万くらいからあるよ。

築35年あたりは。このスレの人は購入対象になっているけど、一般的には
マンション購入者一次取得の20％位しか検討対象にしないと思う。
自動車と同じように、市場が中古価格を決めるんだけど10年落ちのドイツ車が300万円
国産中型車が300万円だったら多くの人は国産車に目を向ける。

中古は管理状態も修繕積立金も均一ではなく千差万別、特に100戸未満の中規模物件は
その傾向が高い。
中古であるがゆえに、出物がないと買えないから半分は運あとはアンテナを張ること。

華麗なる掛けだから、素人は当たらないことが多いね。

２割が検討対象にして実際買うのは１割いないのでは。
リノベーション業者に乗せられて化粧直しした再建築不可物件買うアパレル関係ぐらいなものでしょう。

男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、見かけの付帯設備に眩まされやすい。
竣工当時から住んでる重鎮みたいなジジババも若夫婦には明らかにマイナスポイント（地権者の多い新築を避けるのと一緒）。
子供作る予定があるなら、騒音とか友達作りの点でも似たような家族構成のファミリー物件を考えるだろうし。
全部自己都合で動ける単身とか共稼ぎの方が向いてる気はする。

予算3000万円ちょいで南麻布に50㎡以上ならこれで決まりだよね。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

ちょいちょいノア南麻布が投稿されてるのって宣伝？
ご苦労様。

こっちは５階か。いいかもね。でもオーナーチェンジ物件だから借家人を追い出さないと自分で住めないよ。

＞男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、
＞見かけの付帯設備に眩まされやすい。

その通りですね、ディスポーザーとか床暖房なんて本当に必要か男性にとっては
非常に疑問です。マメなゴミ捨てとホットカーペットと違いが理解出来ない。
食洗機や洗濯機のほうが毎日恩恵があると思います。

やはり3000万円を掛けるなら、実質を取るのが賢い選択だと思います。
安物の大衆車より、中古の高級車の方が乗り心地もステータスも格段に違う。
自動車の寿命も運次第だからね。

外車専門店バイク屋のおやじが上手なこと言ってました
「外車の走行距離3万キロは、愛着が湧いて大切にする、国産は使えても気持ちが萎える」

その境地を一次取得者に求めても仕方ないでしょう。
若い頃は誰もが目先の便利やピカピカの新しさに惹きつけられる。分かりやすいブランド物の大半が、広告宣伝費に金払ってると気づくのはそれなりに散財したあと。

最初から築古の真価に気づけというのは、十代で還暦近いスカルノに嫁いだデビ夫人を見習えみたいな無理難題に近い。

＞男は数字（額面）を冷静に見られるけど奥さんがいるとディスポーザーに床暖房とか、見かけの付帯設備に眩まされやすい。

そうなんだよね。数年前に港区内で買い換えたのだが、ウチも当初はカミさんが中古は嫌だとか、広さは１００平米は必要だとか言いたい放題。でも予算は７千万。
「じゃ、区内なら芝浦港南しか買えないな」ということでアイランドやＷＣＴを検討していたのだが、今度は「芝浦港南は嫌だ。高層も嫌だ。」と言い出して、なかなか決まらなかったな。

＞十代で還暦近いスカルノに嫁いだデビ夫人を見習え
吹いた。高輪の築古じゃそこまでの境地にはならなかったが、元麻布ならそうかも。

若いといってもマンション買うのは早くて30代以降でしょう、経験を積んだ立派な大人
自分は34歳で築22年を買いました、早く気がついたからその後追加購入で大家にもなれた
人生スケジュールなので老いは早い、研究してスタートは早いほうがいい。
株と同じ、人の裏道を行くことが大切かな？

>>255
いました外資系の職場の上司。
地方出身でバブルの後の頃に、大宮の駅遠の戸建てを買って10年少しでもうすぐ完済
娘達が大きくなって、「ここは住み難いから駅近のマンションに引っ越したい」
泣いてましたけど、家族の要求聞き入れて結局引っ越したみたいです。

どうせ娘なんて、10年以内に嫁に行くのに残された上司の老後はどうするんだろう・・

>>190>>250

ノア南麻布は周りの起伏が大きい坂道が特徴だと思うんですよ。
この坂道はとっても雰囲気ある麻布らしい坂道であり、独特の
心象風景を醸し出す情緒的な坂道、神秘的な坂道なわけですね。

でも、一般的にはちょっと評価が分かれると思うんですよ。
つまり坂が急なのでちょっと出入りが億劫になるという意味では
評価は低くなる、その分マンションは買いやすくなるわけですね。

逆に言うとノア南麻布はマンション周囲の道の起伏が大きいからこそ
庶民でもなんとか手が届く麻布のマンションだともいいうる。
だからノア南麻布は庶民でも麻布の雰囲気を味わえる貴重な
マンションなんですね。

http://www.e-sumikae.co.jp/area/minato/articles/post_12.php

＞周囲の道の起伏が大きいからこそ庶民でもなんとか手が届く

いや、お手頃価格なのは起伏のせいじゃなくて、道路付きが悪い等の物件属性のせいでしょ。周辺の他の物件は全然価格が違うからね。
あのロケーションの素晴らしさは同感ですよ。

>255

受けていただけて。考えた甲斐がありました。
たとえば三十そこらで値段的に買えて価値があるからドムス買え、と言われても普通は怯むと思うんですよ。

256さんの意見はもっともだけど、株と違って実際に住む不動産は家族がいたら意向も無視はできないわけで。34歳で築22年は誰もができる選択ではないと思う。
私は一次取得ですが39歳で独身だったから新築考えず築34年を選べた。30歳では目が向かなかったかもしれません。
また一回り下に見える方が妻子持ちで同じ物件を買い、建て替え委員やってますがあまり若くてもいろいろな年齢層から成るオーナーの感情を
斟酌しきれずフラストレーション溜めてる姿も見ます。他のオーナーに比べると若過ぎても大変そうだな、と（ご家族も）。

>>260
256です
恥ずかしながら、結果論ですよ。
金融関係なので若いのに年収もあった、学生時代から都心育ちだから自然に
バブルの実態も見てきました、山手線内なら7000万円で2DKの中古が買えない時代。
サラリーマンで山手線内のマンションなんて、夢物語の時代でした。
麹町の1Rが坪1000万円、目白の近衛町の億ションは坪1200万円なんて時代でした。
マンションの需給バランスが悪かった、マンションが大衆化してなくて、物件が少ない。
取引先が実際に融資を受けて何件も買ったのを自分の目で見てきました。
自己資金で買うわけじゃないから都心はその後急激に下がった、場所によっては
実売事例が1/6になりました。
身重の妻には言いましたよ、「実家もあるからどうせ投資で3年で儲かるよ・・・」
そう思ったら、新築マンションがドンドン建設されて更に下がって
60㎡弱を3500万円で買いましたが、一時期は2300万円まで下がりましたがその後買値には
戻らず今日に至ってます。
買う時は、半年で30物件以上毎週末見に行きました、研究しました、清水の舞台から
飛び降りるつもりで、貯金をかなり頭金に注ぎ込みました。
当時で1000万円の年収があったので、返済は30年で楽なローンでしたし、その後ご想像のとおり
訳ありもあって、新たに広い新築が近くに買えて今は、大家になりました。
そこで子供も2人生まれて生活したので、愛着があって建替には絶対反対です。
ローンが終わったら、老後の年金のつもりで家賃収入を宛にしてますよ（笑

261です
検索したらありました厳しい現実です、築古マンションは居住用にしましょう
平成15年以降のマンション建替え円滑化法による都知事認可事業一覧
都内の建替は23、内都心は13

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/02/20l2s301.htm

厳しい現実といっても役所が許認可を厳しくしてる訳ではないでしょう。むしろ逆です。オーナーの懐事情と折り合いがつかないだけでしょう。
埋立地がコケた訳だから、内陸の建て替えを進めないとデベも商売あがったりで干上がってしまう。
そちらが物件に愛着あって、建て替え絶対反対なのは充分にわかりました。ただ、私は愛着がないんです、生憎と。
そちらの物件に建て替え話が起こったらお好きなように反対されればよろしい。しかし他人に強要はできません。

>>263
何か勘違いされているようですね。>>262さんはあなたが言っていることを書かれたのだと思いますよ。

>>263さん
>オーナーの懐事情と折り合いがつかないだけでしょう。
失礼なこと考えていますね、建て替えたくて我慢して住んでいる人がどれほどいるのでしょう。
35年前のオーナーは現在よりお金持ちです、マンションは高級品現在のように戸建ての
代替品ではありません、お金がたくさんあっても住めるものを無駄なことはしませんよ。

>埋立地がコケた訳だから、内陸の建て替えを進めないとデベも商売あがったりで干上がってしまう。
だから、あちこち政府も巻き込んで今回1棟も倒壊しなかった旧耐震バッシングをしています。
戸建てと鉄筋コンクリート、旧耐震1971年改正旧耐震とそれ以前を、ゴチャマゼにして
「旧耐震で被害拡大」とあちこちに書いてあります。
決めるのは、居住者ですからデベも必死、住民は自分の住まいですから利口です
不必要な建替は反対するし、金がないなら無理しません。

＞そちらの物件に建て替え話が起こったらお好きなように反対されればよろしい。
＞しかし他人に強要はできません。
オートロックでなかった時代が永く中規模物件で理事も長くやりましたので、
住民はほとんど知っていますし、それなりの付き合いもしています。
無駄な建替に賛成しないように、一人ひとりに戸別に説明して説得するつもりです。

投資や建替目当ての「新参者に、好き勝手には絶対にさせない」つもりです
住まいとしてのマンション住民を守ることが、収益物件とし、元住民としての
義務だと思っています。もちろん、相続した外部居住者にも同じことをしますよ。

朽廃するまであと30～60年住み続けてください、住んでみて変わりましたが
マンションは住まいです投機ではありません。
朽廃したマンションなんて、中古市場に多分1件も出てこないと思います、
「朽廃していないから売り物として出てくる」ので、普通に考えれば誰でもわかります。
投資や建替目的の方は嫌なら損して退散した方がいいですよ。

利害が反するのだから噛み合わなくて当然ですね。
一定期間築年数が経過しているから建て替え討議するわけで、わずかな持ち出しでメリットが勝てば大多数が賛成に回るのは目に見えたことです。
反対するのは行き場のない独居老人か、古参オーナーの身勝手なノスタルジーか。ここでやりあっても仕様がない、どちらが多数派かこの先の十数年が証明してくれるでしょう。
その先の日本は、建て替えたくても資力が残っているかさえ疑問なのですから、推進派も精々頑張ります。

>>２６６さん
バカバカしいけど釣りですか？？

＞一定期間築年数が経過しているから建て替え討議するわけで、
＞わずかな持ち出しでメリットが勝てば大多数が賛成に回るのは目に見えたことです。

それじゃあ、何で建替え促進法が出来て、都内に５０００物件の築３０年超の
マンションがあるのに、平成１５年から６年間で多摩地区も含めて２３しか成立しない？

そうだ、きっと５０００物件の半分の２５００物件は、建替え委員会が出来ていて
現在検討中なんだね・・・
不動産屋に聞いてみて下さい、笑われると思いますよ。

建て替え中の家賃や経費をデベが全部みてくれて、外部オーナーにも同額を支払ってもらって
建築費の持ち出しが０円で、専有面積が１．５倍になったら考えてもいいな。

築古で朽廃して生活に不自由しているようですから
建替え推進派で頑張って玉砕しないようにして下さい、資金が続きますように祈ります。

オタクのマンションが建替えが決まったら、ニュースになるでしょから、うちも
参考にさせて頂きます。

あなたのプランが成功したら、日本の築古マンションの明るい未来が開けます
夢のある話ですから、期待しています頑張てください！

ご声援多謝。
そちらがご存命の内に報告できますように。

＞建て替え中の家賃や経費をデベが全部みてくれて、外部オーナーにも同額を支払ってもらって
マンションの持分も権利関係も、外部も居住者も同等ですから当然ですね。

経費が仮に1000万円掛かったとすれば、支払えない人は現物支給でその分床面積が減る。
外部オーナーは1000万円現金でもらうか、辞退してその分床面積を買って広くなる
これが、公平の原則ですね。
等価交換事業などでは、普通にあることです。

＞一定期間築年数が経過しているから建て替え討議するわけで、
いえいえそうではありません、築年数は無関係で、耐震性とかライフラインに
不安があるほど朽廃する場合です、本当に住民さんならわかりますよね。

ヨーロッパやニューヨークの築100年のマンションというか鉄筋の建物は、問題ないから
人が高い家賃でも住んでます。
木造ならいざしらず、RCのマンションが、日本だけ特別に安普請で耐久性が40年という
こともなさそうです。

定期的に修繕を繰り返す都心物件と、そうでない物件なら痛み方は
同じ築年数でも、全く違うようなきがしますけどいかがでしょうか？

>269

建前はそうでも、朽廃老朽が建て替えを考える原因のすべてでしょうか？
最近建て替え決まったシャトー三田が住めないほどに朽廃しているとは思われません。白金で合同建て替えするうち一軒は、28年しか経っていない。
現実的に不都合がある、というより金額面で折り合いがついたから、としか思えないのだけど。

>>268
ところで、ご参考まで伺いたいのですが
Q１
お住まいのマンションは、建替え委員会が設置されましたか？
建替え委員会は今年で何年目ですか？
デベロッパーとか建築事務所に相談して、要建替えの回答を貰いましたか？
Q2
理事会や総会で話題になっているだけですか？
Q3
耐震診断はされていますか？　
その結果で震度５でも倒壊の危険性ありと結果がでましたか？
Q4
共用部分の給排水管の交換は何回していますか？
年に何％くらい漏水事故がありますか？
交換していない場合ですが、修繕費用に3000万円以上の見積が出ましたか？
Q5
大規模修繕で鉄部の塗装とか外壁の補修を10～15年に一度実施していますか？
Q5
現在空室がいくつもあり、管理費の滞納がありますか？
Q6
修繕積立金は5年分以上貯まっていますか？
長期修繕計画を5年ごとに見直しています？　
それについてどの程度実施していますか？
Q7
あなたは、管理組合の理事や理事長の経験は何年ありますか？
Q8
あなたのマンションの用途地域と容積率、高さ制限、日影規制、共有部分面積、当時の建築費
建設可能な容積率を知っていますか？
もしくは、区役所やネットで調査済ですか？

この質問にほぼ100％回答できないと、あなたは建て替えについて語れませんよ
そうでないと「希望的観測」になってしまうだけと思います。
私は外部オーナーですが、理事も理事長の経験もあるので、全部の質問に回答できますから、
建替えに同意するつもりはありません。
総会でも理事会でも資料を作成して参加者に複数回説明の経験もあります。

どうぞ、お時間のある時にお願いします。

それによって、あなたのマンションの建替えの可能性を探れます、
そうでなければ、ただの夢で終わります。

＞最近建て替え決まったシャトー三田が住めないほどに朽廃しているとは思われません。
＞白金で合同建て替えするうち一軒は、28年しか経っていない。

私はその物件を知りませんが、住民を説得できるだけの建替えのメリットがあったのでしょう。
ご不明なら、検討者ということでご自分で足を運んで管理員に聞いたら教えてくれると思います。
管理員がわからなければ、管理会社は公表されているので担当者に聞いてみて下さい。
平成18年の宅建業法改正で、仲介業者に説明義務があるそうですから教えてくれるというより
説明義務があるようですよ。

>271

時間や回答の用意があってもやる気がありませんのでご遠慮します。実現可能性を診断していただく必要もありません。

誤解されてませんか？私は私の物件が建て替わったらそれで満足です。そちらや世間一般の物件も建て替えされた方がいいと言ってる訳ではありません。
築古物件を買う上で、建て替えを見越して検討される方もいると思うから書いているだけです。
私をやり込めたところで、都内の日本の物件すべてが建て替え断念するわけではない。
頭から反対派を軟化させるより浮動票を取り込む方に注力した方が有意義と思いますけれど。

>272

だから朽廃老朽以外のメリットがあったはずと書いたつもりですが。

100%無駄な時間でした、妄想だったのかも。
無知なあなたの力では120％厳しいと個人的に思います
理事会に他力本願で頑張ってもらって下さい。

管理組合の理事もやったことないガキみたいだから
総会の運営方法も、議決権の意味も知らないんだろう
浮動票なんて・・・

>>207です
ちょっとやりとり傍観してました。
私は理事歴１０年以上。うち理事長３年。管理費改定、修繕積立金改定、規約改正、大規模修繕、すべて経験しています。
その経験から言えば、>>207に書いたとおり、「元の造りが良くて維持管理も良い物件は古くなってもそんなに見劣りしないし機能的にも問題ないので、建て替える必然性がない」です。
築古マンションは当然に年配者が多いですよ。彼らは「今のまま十分住めるのになんで建て替え？」という感覚です。私も問題なく住める間は住み続ければ良いという考えですね。元の造りが良いのに壊す必然性はまったく感じません。

>>276さん
＞彼らは「今のまま十分住めるのになんで建て替え？」という感覚です
築古に限らず、戸建てでも同じだと思います、快適に生活できているものを
建て替えるという感覚は常識的にあるはずがありません。
うちのマンションでも、理事など経験して自分の住まいを知っている人は
そういう感覚です。また、
管理が行き届いていれば子供に住まわせたり、リフォームして相続しても所有し続けます。
新築を買えないから、築古という低レベルの人達は理事も敬遠、総会にも出席しようと
しないから、妄想だけが膨らんでしまうのでしょう。

良く調べもせずに、マスコミに踊らせて買ってしまった愚か者に限って
タダで新築が入手できるなんて錯覚に陥って、現実を知って落胆するのでしょう。
自分の住まいを建て替えるのに、お金がかからないはずがありません。

何で必死にやり込めようとしてるのか不明。

中古高級物件所有してたが、いくら品が宜しくとも住民の古さを自慢されては若い人間には閉口ですよ。

実際問題、近々の建て替えだけを目論んで買う人間なども殆どいないでしょうし。もっと冷静に。

建替え＝悪みたいな物言いは、立場変われば、旧住民のエゴでもありますよ。もっと是々非々で議論を。

長く住んでるから偉い、偉そうにしてよい訳ではありません。
管理組合や理事会内の役職の違いぐらいはあっても立場は平等です。
中古で買ってくれる人間がいないと戸数の少ないマンションは最悪スラム化しますよ。
当方30前半で購入したマンションのケースでは、戸数一桁、分譲時2億越えでしたが、
2億払った人と、中古でその4分の1程度で買った人間とでも、否応なく平等なのです。
こんなに払ってるから住めるだけ住みたい、追加で一切払いたくないというのもエゴ。
老い先短いんだから追い銭払って建て替えなんてという発想もエゴ。
どうせだったらもう少し払ってでも建て替えたいという考えだけがエゴな訳ではない。
勿体無いも立場変わればいろいろですから。

青二才は、買えないから妄想してるだけですからまともに相手にしない方がいいですよ。

中古で購入するということは、前所有者のプラスもマイナスも継承するということ。

仮に競売などお金に困って売約された場合、管理費、修繕積立金、駐車場代、
トランクルーム代の滞納があったら、全部引き継ぎますね。

分譲時に購入した方の、権利も義務も引き継ぐということです。