グランドメゾン東戸塚　３

>314

営業担当の「竣工までには全棟完売をめざす、、」
これは本音。
７割が売れて残り３割？。
売出しから半年経過。竣工まであと半年。
予告販売（売り出し価格未定）の７タイプ。
うわさを例に１割値引きを狙い、
交渉してみてはいかが。

３１４，３１７さん
１割引き交渉？アホラシイと思うほど非現実的。少なくとも全棟竣工前までの売出しまではありえないっ。契約済者のＦＯＬ．は厳しいですよ。
先先の売り出し価格を下回る契約がある場合は己の条件の何％を満たすのでしょうかね。価格だけではすまないことは机上討論者以外のみぞ知るか？

売れない物件を安くするのは当たり前。
亀戸レジデンスは最近平均11百万円値下げして話題となりました。
イニシア新川崎も平均4百万円程度値下げしました。
販売していない期の部屋の価格設定をいくらにするかは売主の自由。
売れ残りのリスクを他住戸購入者が負担してくれるわけでもなし。
マンションを「期」に分けて販売する最大の理由は、契約者に文句
を言われることなく、価格設定をするためなのですよ。
今年8月のサブプライムローン問題によって、新築マンション市場
も劇的に変化しました。つまり、海外投機資金の本国回帰による
首都圏地価の暴落（REITは年初来3割安）、消費税率上昇が遠のいた、
長期金利の下落（今週指標となる新発10年国債利回りは1.4％を割った）、
株安、円高・・・・・。加えて、サラリーマンの給料は9年連続下落、
日常品物価の上昇、外資系会社の大規模なリストラが予想されること・・
・・・・・・。
追い討ちをかけて、デベの完成マンション在庫の大幅積みあがり。
3月決算を前に値引き安売り競争がすでに始まっています。
この物件もかなり大幅に販売価格を下げないと竣工前の完売なぞ
夢のまた夢。

>319さん　314ですが

３１９さんの「売れ残る、値下がりは確実・・
ここも必ず売れ残るし安くなる、もうちょっと待て・・」
を信頼して、我が家では売れ残りを待つか
（東戸塚には住みたいので）、
それとも残り３割？のなかで（後悔はするかも知れないが）
年内決定するか、やはり迷いますね。

でも、売れ残りを期待して値下がりをほくそえんで
待っていたら買うお部屋がなくなってしまった・・
なんてことになったら、どうしたらいいの？

どちらにしても究極の選択になります。

314・320さん　319です。
これくらいの大規模の物件だと、かなりキャンセル住戸が発生します。
通常契約した物件の1割弱は、転勤・ライフスタイルの変化などで
キャンセルとなります。加えて
　①今年8月のサブプライムローン問題を受けて、外資系企業東京拠点
　　のリストラが必至ですから、ここを含めた高額マンションの契約
　　破棄が増える。
　②他の新築物件が安く供給されるので、ここの手付金を放棄して
　　他物件を購入する人が増える。
　③藤和の東戸塚タワー（187戸）が供給され、東戸塚の需要を吸収
　　してくれる。
ことが期待されるので、慌てて今契約する必要は全くありません。

ここを含めた高額マンション・・・

ここは笑うところですか？

322さん、笑っちゃってください(ただし苦〜くね)。

②も訳わからないし、③くらいで東戸塚の需要を吸収できるわけないでしょうに。

ここは私のような普通のサラリーマンには、十分に高額です。
笑わないで下さいね。お願いします。
それと、ベリスタ狙いのブルジョア層はここの相手なんかしないよ。
コンセプトが全然違うでしょ。

で、笑うべきところは
住宅ローンイコールサブプライムという図式。
もっとしっかり勉強した方がいい。
あおるのが面白いのはわかりますが、
基本的には国内住宅事情は別物と考えるべきです。
（どうしてもというなら、もっと合理的なロジックで。）
サブプライム関連の知識を少しでも有するのであればご存知だと
は思うけれど日本の住宅ローン（昔あった悪名高きゆとり返済は
除いて）は超優良債権です。
雇われ社長の無神経企業のいざとなったら借金棒引きって言うような
意識で借金する人はまずいないし、保険もきっちりかかっている。
一般企業で期日前返済（繰上げ）なんてまず考えられない。
もちろん、彼らは借金も資産の内って、当然のように思っている。

値下げに関しては、資金計画の確定といわゆる転勤ピークを過ぎる４月
まではないと考えていた方が無難。（新価格ベースの話）
半年以上残した青田の段階でこれだけ売れてる物件で、念書（値引き）
なんて考える方が不自然かと思います。
それに、戸数が多いという事はそれだけ漏れやすいということでもあり
ますから。

キャンセルについては１割は見積もりすぎだけど、本当のキャンセルは
確かにあるみたいですね。
そこら辺は、平均的に条件のいい上の階で発生し始めたかどうかで判断
可能かと。とりあえず今でてるキャンセル物件って、（もちろん価値観
は人それぞれですが）あまり魅力を感じないものが多いです。

ちなみに、ここぐらいになると未入居の分の修繕費等は、売主が差し
入れる条件になっているはずなので、入居開始からしばらくたてばそれ
なりに引いてくれるかもしれませんね。
まあでも半分売れば有利子負債分は回収できていると思うから、すでに
７割近く売っている現況を見ると、あまり期待もできないけど。
また、本当の意味での残り物になってしまいますが…

べりスタのどこがブルジョア？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
私の条件を満足させるのはＧ．Ｍ．の方が多いですが。ブルジョアでもなんでもない自分本位の選択中のものです。324がいわれるように価値観の問題でしょうから笑わないで・・・・の表現は不要でしょう・・・

>321さん　ご意見ありがとうございました。　　ただ・・

１、田園都市線沿線など都心へ通勤とする人たちの購入物件なら、なんとなくおっしゃることに説得力あるのですが、どちらかといえばゆったりとした生活を望む人が多いと思えるメゾン東戸塚。
　そこに住もうとしている人が半年やそこらで生活に変化が出るようには思えなく　多量のキャンセルが出るように思えないのですが・・。
　キャンセル要因となるリストラ対象の外資系企業東京拠点の人たちもそもそも最初から東戸塚には住まいを構えたりしないのではないかと・・

２、東戸塚の5000万の物件の1割放棄といえば500万。これを放棄して他の新築物件を買おうと思うでしょうか。ちょっと現実的ではないように思えます。数ある中からメゾンの5000万のお部屋を買おうと思った人は里山という立地や鎌倉や伊豆にも近い・・という理由で購入を決意された方が多いと思います。事実、私もそのたぐいです。500万放棄して4500万の物件を
買おうという発想はありえないと思いますが、、違うでしょうか。

３、（すいません、長くなって）私はベリスタタワー東戸塚とかＭＭとか武蔵小杉のタワーマンション群に何の興味も持っていません。タワーに住もうというかたと、メゾンのようなマンションに住もうとされるかたとライフスタイルがまったく違うと思います。メゾンが気に入ったという需要をタワーが吸収してくれるとはどうしても思えないのですが、、

従って、どんなお部屋がキャンセル理由で出てくるのかを期待するより、残り少ないのですが、まだ今なら残り物と違って好きなお部屋を選べる時期。この時期に決意するのが正解なのかと思えてきて・・。勝手にしろですね。すいません、貴重なご意見をいただきまして・・。

マンション販売が著しく不振になってきて、
９１年以来の低水準になっているのは事実だよ。
サブプライム云々というより、国内需給ですでに需要を食い尽くしたことと
普通のサラリーマン層に最近のマンション価格を払える人が
もはや残っていないのが最大の理由だろう。
都心部はまだ大丈夫みたいだが、周辺部はすでに悲惨を極めている。

http://www.asahi.com/business/update/1115/TKY200711150368.html
契約率は０５年２月から毎月７０〜９０％の水準で推移していたが、今年８月から好
調の目安とされる７０％を割り込んだ。１０月は東京２３区では７０％を超えたが、
都内の２３区外や神奈川、千葉、埼玉は５０〜６０％台だった。

また不動産経済研究所によれば、

http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
（５）即日完売物件（13 物件323 戸）
① 加賀レジデンス 2 期 (板橋区、36 戸、平均6,731 万円、平均1.3 倍、最高3 倍）
② グローブスクエア 2 期（京王よみうりランド） (稲城市、45 戸、平均4,284 万円、平均1.15 倍、最高4 倍）
③ グランドメゾン東戸塚 2 期2 次 (戸塚区、98 戸、平均4,976 万円、平均1 倍、最高1 倍）
④ プラティーク ヴェール 3 期1 次（流山おおたかの森） (流山市、11 戸、平均4,526 万円、平均1.2 倍、最高2 倍）

とのことだが、「平均１倍、最高１倍」というのが何とも苦しいね。
売れたのを、2 期2 次即日完売ということにしているだけなんじゃないかと見ているが。

３２７さん　資料提供ありがと　です。♪♪

（５）の①、②、③っていう順位は
　　何か関係あるんですかねえ〜。
ヘエ〜ッ　でも　グランドメゾン、「即日完売物件」に
名を連ねているんですね。
「平均１倍　倍率１倍」？それでも　凄いです。♪♪

「売れない、売れない」ってみんな言うから・・
それで、嬉しくなって　レスしちゃいました。♪♪

>>324

>住宅ローンイコールサブプライムという図式。

誰がこんな図式書いた？
アメリカのサブプライムローン問題が日本市場に与える影響を懸念しているのですよ。

誰も住宅ローンつながりで日本の住宅ローンを懸念しているわけじゃない。

もっと勉強した方がいいよ。

>>304さん
同じマンションに住んでいるような気もしますが、私はマンション内の
洗車場は大変ありがたいです。水圧も結構ありますし、万一雨の日に
洗車しようとしても、屋根があるので雨にあたらずに自分の車庫に
戻れます。使用の都度、料金を払うシステムとなっており、
その料金は巷の洗車場より安いです。ですが、グランドメゾンの場合、
最初から計画されていないのであれば、後付けは難しいと思われます。

>>330
いや、検討の結果を議論する場なので良いかと。
サブプライムローンが与える影響は日本経済はもとよりこの物件にも影響しますよ。
視野をもっと広げましょう！

>329
つうか、326って煽りだから。

>330

アメリカ発のサブプライムローンの問題は、来年は
更に大きくなるだろね。その影響は当然日本経済に
打撃となって表れる。まあ世界恐慌にまでは発展は
しないだろうが、業種によって違いはあるだろうが
長期住宅ローンを組む家庭にとって少なからず影響
はでるかも。そういう意味で

>329「もっと勉強したほうがいいよ。」
は無関心であってはいけないのでは、という忠告と
（人により大きなお世話）受け止めるのがいい。

＞３３３　　つうか、３２６って煽りだから。

３２６です。私は煽りではありません。
そんなつもりで投稿したのではありません。
煽りと受け止められるのは心外です。