パークシティ武蔵小杉はどうですか？【１１】

内覧会は確か６月からですよね
５月はダイエーもオープンするし
もう少しの辛抱ですね

SFTは6月から内覧会なのですか？
じゃ、MSTは11月ぐらいからなのでしょうか。
MSTへ年内入居と思ったら、もう一声！って感じですね。

竹中さん、三井さん頑張ってください！
でも手抜きはしないでね。

お隣さん、駐車場で混乱あるみたいですね。
機械式駐車場なので、うちも抽選では白熱しそうですね。
三井さんには、是非、住民の立場になって公正で効率的な
駐車場の抽選プログラムを期待したい。

すみません。ＵＲＬ貼り忘れました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2957/

機械式駐車場なのである程度は諦めていますが、なるべくスピーディーに車が出し入れできるように
皆で考えていきたいですね。

日曜日の買い物時に３０分待ちとか困ります。

う〜ん。あと残り６戸ですね。
これを売り切らないと入居の前倒しは難しい。
頑張れ！

はやく入居したい〜

MRがなくなり前にMRを写真にとっておきたいと思って
今日、行ってきました。久しぶりにMRを見ることができ楽しかったです。
でも、MRは撮影禁止だったのですね(T_T)

SFTの方が数人MRでインテリアのチェックをされていました。
私はMSTなのでまだまだオプション会は先なので
ちょっとうらやましかったです。

検討者の方も何人かいらっしゃったので、残りの部屋もそのうち売れるでしょう。

駐車場の倍率はどうなるんでしょうね？
この界隈では数年前までは駐車場不足で、順番予約待ち（一般の月極めで）でしたが
目黒線等が便良くなった頃からニーズが減り始め
いまではマンションの住民専用のつもりだった棟内駐車場を部外者に貸し出ししている物件が
かなり多いです。それでもなかなか借り手が付かない様子。
さて、これほど駅に近い場合どうなるんでしょう？

そういえば、
ＰＣＭの広告やＨＰのムービーなどに出ていたダイエー＆コナミ他の建物が
若干仕様変更されてますね。
事前のそれらでは、駅ロータリーに面するアールに曲面した角部分が
上から下までガラス張りだったのに
実物は２Ｆまでガラスで３・４Ｆは無地の壁になってしまいましたね。
そこに裏窓のような小さい窓が２つ・・・・。
駅前からど真ん中に見えるのに、少々見栄えに欠けるような・・・・。

>>410　駐車場設置率6割弱だけど、ちょうどいいと思います。
今の自宅マンションは駅近（2分とまではいきませんが）にもかかわらず設置率100%、
当然駐車場はあまっているが、それでも7割くらいは埋まっています。
ここは駅近というより駅前、レンタカーサービスもあり設置率6割くらいが適正なのでは？
ただ、平置きは1400戸に対して26台と極端に少ないのでかなりハードルが高いとおもわれ。
車種にこだわる方には少々厳しいかも。

やはり、ここからの展開は、完売→物件HP、住宅情報HPの閉鎖→新入居時期発表。
と期待しています。
SFTのインテリアオプション会だって、11月入居としたら早すぎます。
普通に考えたら、3月末から4月までに決めて、6月から7月には入居でしょう。
当初の予定通りに入居することになると、シティハウスよりMSTは後ですよ。
さすがにそれはないでしょう。

入居時期は早まって欲しいです。
住宅減税の絡みを考えるとＭＳＴも頑張って年内にしてもらえると嬉しいです。

さすがに両方で1400戸ともなると内覧会・住宅ローン手続き・入居案内などもあって時間がかかるのでしょう。

誰か入居時期が早まる情報ありませんか？

駐車場、６割で丁度いいといいですね。

私は、駅前で鉄道が便利でも、土日は家族で車で出かけるのが好きなタイプなので、
駐車場の抽選はとても気になります。
レンタカーも便利そうなのですが、知人に聞くと、帰省の時期になると希望の
車種が借りれなかったり、深夜のに受け取りができなかったりして、少々の
我慢も必要だとか。

念のため、プラドからレガシーに買い換えて車高を低くしたのですが、
できれば平置きの駐車場をゲットしたいです。

＞４１０
同感です！
ダイエー＆コナミのガラスが二階までになり、３．４階が小窓二つになって
品祖になっているのを見て少しがっかりしました。
前面ガラス張りのほうが、全然いいですよね。

私は総戸数に対して６割もあったら全部埋まらないと思います。
特に機械式の車高が低い車用は全部埋まるとは思えません。

平置きや車高が高い車対応の駐車場は抽選になると思いますがそれ以外は抽選にならないと思っていますが考え甘いですかね？

コナミ・ダイエーの３・４階が小窓になっているのは正解だと思います。
ガラスにしていても常に綺麗な状態を維持しないともっと格好悪いと思います。

３・４階はコナミスポーツ。
大手スポーツクラブで比較をすると保守・営繕業務がイマイチなスポーツクラブです。
窓を拭く業務はビルの管理費用から出るとは思いますがコナミに任せてはおけませんね。

コナミスポーツは新店舗が出来て初めは綺麗ですが直ぐに汚くなる。
掃除・メンテナンスのマニュアルが良くないのか或いは無いのか？
心配です。

ちなみに
「品祖」じゃなくて「貧相」ね。

>>417
なるほど・・・・。
汚いガラス張りよりは、それが目立たない壁と・・・。
確かに・・・。
まー、よそ様がお金出して、よそ様が造る建物にアヤをつけるのも
なんですが、かえってあの小窓は無い方が良かった気もしますね。微妙に。

本物件とは関係の無い余談ですが、
リエトコートＷＥＳＴが賃貸中止になったようですね。
分譲で売るんですかね？

>>419
武蔵小杉エリアの立地パワーに影響しそうな情報ですね。
あの価格で賃貸が無理があったのだろうか？

売却となればそれなりに安い値段になるのだろうか？

坪300万は無理でしょう。
坪275万位？
どうですかね？

厳しいかな？
坪260万位？

>>420
賃貸価格には問題なかったようですよ。
半分以上ぐらいは契約ついてたみたいですよ。
都内でも強気のダヴィンチですから、そんな事で売却転換はしないのでは・・・。
むしろ２０数年かけて利回り取りにいくより
高値で分譲して目先で利食っちゃえぐらいの感覚じゃないんでしょうか？
根拠ありませんが・・・・。

ただ、分譲か否かも未定のようですよ。
でも、だとしたら何のための賃貸中止なのか？
それでいてＥＡＳＴは予定通り賃貸のようです。
契約がはいってたのはＷＥＳＴなのに・・・・。
何がしたのかよくわかりませんね。

ガス橋から１枚。

同じくガス橋から、2007年1月に見えた壮大な小杉バリ３。なつかしい。
(コスギタワー—リエトコートEAST—パークシティMST)
思わず写真を撮ってしまった。

こういう写真やリエトコートWESTが賃貸中止とかは、
武蔵小杉地区の今後について・・・
の方に記載した方が良いと思いますが… > 契約済建築業界殿

リエトコート分譲とすると、オプション全て不可で販売ですよね。
それこそ、本当に完成してるし。そして入居順が
セントスクエア、リエトコート、コスギタワー、ＳＦＴ、シティーハウス、ＭＳＴ
の順になりますね。
分譲の場合には、シティハウスの価格に影響しそうですね。
売り渋って、高値で売ろうとしたスケベ心の報いですね。

> リエトコート分譲とすると、オプション全て不可で販売ですよね。
それを言ったらMSTもかなりな部分がオプション全て不可だったからね。あんまり問題にならないかと。
逆に、4月からの新年度を前に即入居可や今からタワー購入で住宅ローン減税に間に合うを売りにすればいいわけだし。
小杉にタワー購入したいならMST高額部屋を除いたら、今はココしか選択肢は無いわけだし。

むしろ問題なのは、価格設定の難しさですよね。
駅からの距離といった立地ではあまり有利でなくEASTタワーみたく新駅への距離という売りは無く、
設備面でもオール電化みたいなコスト説明は付かないし。免震とも制震とも記載が無いし。
逆に良さそうなのは、パークシティではほとんど売り込みの無かったエントランスの豪華さ(無駄に割高に成りかねないが)やエレベータの速さ。
でも、総合的にはパークシティより高い設定が成り立つような売りに欠けるような気がするが。

ＰＣＭほどの魅力は無くても、セントスクエアだって、あの坪単価で完売したわけで、リエトコートも坪単価でなく販売価格を、ある程度抑えられれば売り抜けると思います。
　５０００〜７０００を中心価格帯にできれば、武蔵小杉に需要が残っていれば可能だと思います。逆に１億近い販売価格の物件を用意するとＭＳＴ以上に残ることになるでしょう。
　入居までの賃貸（とすれば）費用と住宅ローン減税分を考えると、お得感はあると思います。
　あと、通常では考えられない、内見をしてでの新築タワー購入は魅力かもしれません。私自身、眺望について想像して、これは無理でも、これぐらいは、なんて考えていますが、結局入ってみないとわからないってのが実情ですし。

ＰＣＭが欲しくて買えなかった人がたくさん居ますから本当に分譲するのであれば特別広い部屋以外は売れるでしょうね。
武蔵小杉の立地条件からすると坪280万くらいをベースに階数割り増しですかね。
だけど分譲と決まったわけではないですよね。

契約済建築業界 様

過日この掲示板で書いていた天カセエアコンについて質問があります。

天カセエアコンのコスト・設置費用等を調べる事ができました。
ですが実際にこの物件に関して施工可能なのかどうかが気になっています。

天井裏のクリアランスがどの程度かによるのだと思いますが・・・・・。
ご存知でしたらお教え頂けますと助かります。

＞４２８さん

天井カセットエアコンは高級マンションに多く採用されていますが、
標準で採用されていないマンションに後付で取付ける事例はほとんど
ないはずです。
理由としては以下のような問題点が想定されます。

■大掛かりなリフォーム工事となるため
　単純に天井に穴を開けてはめ込めばよいというわけではありません。
　ドレンなどの天井裏隠蔽配管工事や電源の隠蔽配線が必要になりますし
　天井裏は軽量鉄骨が無数に走っているので、配管をうまく通せる保障もありません。
　その場合には壁天井面のボードを一旦壊して配管をするというような
　百万単位でのリフォーム工事となります。現実的ではありません。

■天井裏のふところ高
　天井カセットエアコンはふところ高さを２０センチ以上必要とします。
　通常マンションの２重天井で２０センチ以上確保しているケースは稀です。
　根本的に、本体を入れ込むスペースがないと考えられます。
　※標準で天井カセットエアコンを採用しているマンションは除く

■躯体工事となるため
　カセットエアコンはアンカーボルトで躯体スラブ(上下階を区分ける厚いコンクリート)に
　打ちつけ、落下しないように強固に固定します。
　マンションの場合、この「躯体」というものがネックになります。
　左右上下を隣接住戸と区切っている天井・壁は全て「共用天井・壁」というくくりになります。
　ようは、躯体に穴を開けるということは、隣接住居の天井・壁に穴をあけるようなもの
　なのです。ですから、躯体に穴を開ける工事をする場合には、必ずマンション管理組合の
　承認が必要となります。

上記のような理由により、マンションへの天井カセットエアコン工事は
非常に困難ですし、そこまでして納めるのであれば無難に壁掛けエアコンを
取付けたほうがよいのでは？

また、パークシティ武蔵小杉は図面を見る限り、
エアコンの隠蔽配管が非常に複雑で距離が長いです。
え？この居室のエアコン室外機がこんなに遠くに設置されるの！？・・・みたいな。
隠蔽配管で室外機をつなぐため、今はやりの空気清浄機機能付高性能エアコンは
殆ど取付不可なはずです。空気清浄機能付エアコンには空気清浄専用の専用配管が
一本増えるため、先行隠蔽配管の管の直径に入らないのです。
ですから、エアコンを選ぶときは基本性能のみのエアコンで選んだほうが
よさそうです。
家電屋さんで必ず取付可否を確認しましょう。
　
　

　設定のないマンションに関しては、基本取付不可となります

＞＞４２８　さん
実際わたしもリビングに関しては天カセを取付けるつもりで居ります。
知り得る限りではお答えします。

先に申し上げておきますが、三井さんに問い合わせると「付けられません。」と
答えてくれます。

この建物のスラブ構造は床面は水廻りの配管スペースを確保する為に段をつけて
建物中心側が低くなっています。
その分天井内は斜めに建物中心側に向ってハンチになって下っていきます。
その結果外梁（ベランダに面したサッシの上を横切っている梁）のすぐ際では
凡そですが250ｍｍ近く懐が空いています。
スプリンクラー配管も中心のシャフトからバルコニー側へ放射状に配管されているはずなので
外梁の際でその配管と干渉することはほぼあり得ないですから、
メーカーによって寸法も異なるでしょうが、一般的ハウジングタイプの天カセ１方向吹きなら
まず間違えなく取付可能です。

ちなみの私はダイキン製の天カセ１方向を考えてますが、機器の厚さは約180ｍｍですので
楽勝に納まります。

＜注意＞
天カセは壁掛と同じ能力でも200Ｖな事が多いのでご注意を・・・。
でも壁についているコンセント（クーラー用）の配線を取付用に明けた天井の開口から引き出し
機器につなぎ、玄関の分電盤で小さなバーを裏返せば簡単に200Ｖになります。

部屋のタイプによっては配管の通り道の一部が室内に露出してしまう可能性もあります。

＞＞４２９さん
この物件の内装は木軸組ですよ。

軽量鉄骨は全く使用されてないはずですが・・・・。

天カセ１方向に関してはダイキン・三菱電機・日立・・・名だたるとこるは
すべて200ｍｍ以下ですが・・・？？？

アンカー打設も仮管理規約上可能になってますが・・・？

皆無では無いかも知れませんが、タワーマンションの特質上
バルコニーから遠く離れて奥まった部屋は少ないはずで
従って先行隠蔽配管を敷設してある住戸も少ないと思いますが・・・。

>>429 様
ご意見ありがとうございました。

契約済建設業界 様
ＭＳＴの為、まだ先の話となりますが壁面収納を考えた時にエアコンを壁に取り付けるか天井につけるかによってデザインが変わってきます。
天井に取り付けてスマートに収めたいと思っていたのでお聞きさせて頂きました。

ご回答頂いた内容から前向きに天カセエアコンを検討することにしてみます。
最終的には業者に図面を見て頂き判断を仰ぐ事となるかもしれないですね。

入居近くにまたご相談させて頂くかもしれません。
心強い回答でした。
本当にありがとうございました。

＞＞４３２　様

せっかくのＭＳＴですから
後に不満の無き様にインテリアこだわってみるのは
大変良い事に思います。

私もこだわり症なので、引渡しまでの待ち期間に
いろいろと試行錯誤して楽しみたいと思って居ります。

そういう情報交換が沢山交わされる板になって欲しいですね。

＞４３１さん

おっしゃるとおり木軸組です。
訂正いたします。
通常は軽量鉄骨組みが多いので、
先走って表記してしまいました。
また、天カセの本体高は１８センチが多いですが
メーカー推奨懐高は２０センチ以上が望ましい・・・
とのことで、２０センチ以上必要という表現をしました。
ご容赦下さい。

＞＞４３４　様

ご意見に水をさしてしまって申し訳ありません。

同じそれらに対しても、積極的か消極的かで意見は異なってしかるべきです。

私の場合、どうしても取付たい願望が

状況を強引にポジティブにしてしまっている部分もあろうかと思います。

方向は違えど、貴重なご意見ありがとうございます。

天カセか壁掛か迷ってる者です

４３４さんや４３５さんのような

色々知ってらっしゃる方がいて

私みたいな素人にはとても勉強になります

リエトコート分譲の噂が出ていますね。ダビンチの決算報告書をみると明らかに利益の伸びは落ちているし、ここでいったん利益確定ってところですかね。供給過剰の影響はMSTにとって大きそうですね。さらに、地価のピーク感、世界的な経済減速が拍車をかけるのでしょう。入居した時に初めて高値をつかまされたと気づくのでしょうね。やだやだ・・。

まともに受けるのはやめて

皆さんスルーしましょう

スルーは439に対してもですね。

441さん、余計なお世話かもしれませんが現実を直視しましょう。賃金上昇を伴うインフレであればマンション価格も上昇するでしょう。近い将来はスタフグレーションでしょう。買い手がつかない価格上昇は暫く続きますが、そのうち暴落です。私も経済状況を読めない愚か者です。も少し冷静に考えればと後悔しています。

あの販売価格で天カセ標準装備ではないのですね。
驚きました。

440さんは不動産ファンドの仕組みを理解されていないようですね。

>>445
440は株と間違えているのではないでしょうか。

いくら立地条件や価格に魅力があっても、タワーマンションが人気(資産価値)を維持・継続できる
かどうかはエレベータ次第です。
ファンドや株の仕組みや動きよりエレベータがタワーマンションのアキレス腱なのです。
大きな地震が来た後でも再び人々がタワーマンションを求めるのでしょうか、それとももうこりごりと言うのでしょうか。

>>440
>>443
不動産業界で働く者の意見を書かせて頂きます。

ここの物件に限り高値で購入ではないでしょう。
ＳＦＴとＭＳＴは若干差があるにしても妥当かつ良心的な坪単価だと思います。
武蔵小杉の立地条件や駅からの距離や今後の再開発計画などを考えるとむしろ安いと思えます。
妄想や願望ではなく生活が始まればわかる実態です。

本当の高値物件とは現在たくさん販売になっている豊洲エリア・有明エリア・東雲エリア・或いは都内近郊の駅近タワーマンションではないでしょうか？
坪単価300万を超えているのをたくさん散見します。
現在販売が冷え込んでいる物件こそが本当の意味で高値と言えるでしょう。

ＭＳＴは高層階だけ売れ残り物件ですが高層階としてのプレミアを含んだ単価と平米数が広いのが相なって販売価格が高くてなかなか買い手がつかないだけです。
とは言ってもあと７戸です。

>>447
エレベーター？
それだけではないですよ。
もっと勉強してきて下さいね。

大きな震災が年に２度３度起るのだとしたら仰るとおりだと思います。
万一の大災害は万一で一生に１度２度の事です。
それが全てではありません。

大災害がおこらない可能性だってあることを考えて下さい。

万一の大災害は万一で一生に１度２度の事です。
↑
訂正
エレベーターが使えなくなるほどの大災害は一生におきたとしても１度２度の話です。

>>440
＞あの販売価格で天カセ標準装備ではないのですね。
＞驚きました。


ここの価格程度で天カセ標準装備の物件を教えて下さい。

>>448
私もこの不動産市況が冷え込んでいるこの時期に、リエトコート分譲の噂は、再開発計画地域とはいえ供給過剰になるのでは？と心配しています。業界に詳しい448さんは如何お考えですか？

天カセだけではありませんが「欲しければ付ける」「要らなければ取るか交換する」という考えを持つと理想的な物件選びに幅がでてくるのでは無いでしょうか。いくつかリフォーム業者の方に相談すれば理想的な住まいを提案してくれます。

再開発地域で怖いのは一気に流入でその後、続かないというパターンだと思います
多摩ニュータウン予備軍の筆頭は東雲と武蔵小杉、次位が豊洲です

豊洲より武蔵小杉だとは思いませんがね。

>>454
住居周辺だけで全てを揃えるという発想だとそうなります。
多摩ニュータウンのほか、板橋区、北区あたりにもありますよね。
ただ、予備軍として上げているところは、交通の利便性を売りにしているところなので、話が違うと思います。
都心、繁華街への乗車距離が長かったり、駅からバスなどを利用するが、大型集合住宅の下にスーパー、医療など日常的に必要なものがほぼ揃っているのが従来型、
都心、繁華街への利便性を売りにして、スーパーぐらいは併設しても、美容院などは住宅の下でなく、交通アクセスが便利なのを利用するというタイプだと思います。
ここならば、横浜、自由が丘、渋谷あたりに出ることを前提にしている。
多摩ニュータウンは、新百合ヶ丘、調布、八王子？あたりに出るのかなぁ。

＞４５４「購入後ろ向きさん」様

多摩ニュータウン予備軍とは全く思えませんが。
状況が違いすぎる。

>>446
440は株と間違えているのではないでしょうか。


株式市場と地価の相関は高いですよ。しかも今はグローバル市場との連動が高かまっています。実際徐々に日本でもサブプライムの影響がきているじゃないですか。金曜のNY市場の影響を受けて明日の日本株は暴落です。

>>454
は、今すぐ多摩ニュータウンに電車で行って下さい。
そして都心方面と横浜駅方面に行って下さい。
利便性を身にしみて感じてください。

ニュータウンのようなエリアでなければ、街の活力が落ちません。
それは、街に過去からの連続性があるからです。
転入者だけで街ができると、街の活力が失われます。
人間のライフサイクルがそのまま街のライフサイクルになるからです。
活力が落ちないようにするには、常に人口が流入する要因があるかないかです。

多摩ニュータウンは、あまりにも離れています。
あそこまで郊外に住む理由が今はありません。

新興都市という意味で、東京近郊で該当するのは、
豊洲、新浦安です。
豊洲は、都心に近いため、街のブランド力が定着すれば、
今後も需要があり続ける可能性はありますが、新浦安はどうでしょうね。
新浦安は京葉線だけで不便です。
豊洲も、ゆりかもめは特殊で、鉄道力が有楽町線頼りで、
心もとない部分があります。
他にはつくばエクスプレス沿いの新興エリアも危険な部分はあります。
舎人ライナーは、既存の街をつっきっているので、
街の魅力は上がっても、以降ニュータウンのような衰退が見えている、
ということはありません。

というような議論になり、武蔵小杉がここに入ってくる余地はありません。
それは、武蔵小杉は街として過去からの連続性があり、
その上で再開発が起っているに過ぎません。
法政通り商店街が消えるわけでもなく、また交通の利便性は首都圏屈指です。
再開発マンションもファミリー層〜団塊世代層とバリエーションもあります。
つまり、武蔵小杉がそうなるような要素はありません。

と、マジレスしてしまいましたが、
ここなパークシティ武蔵小杉のスレなので、武蔵小杉エリアネタは場違いですね。
それに、3/17でMRも閉鎖され、基本販売終了なので、
以降は住民板で原則住民だけの平和なスレとなりますね。荒らし目的の連中は、注目物件も減っており、居にくい環境になりますが、
頑張って新しい荒らし先を探して下さい。

私は、もっと不景気になると予想しているので、
パークシティーを筆頭にコスタやレジの中古を狙っています。

同じように考えている人は多いかもしれません。
そう考えると、武蔵小杉の物件は暴落しないのでは。

１年半前のSFTの１期の抽選が懐かしいなー。それにしても凄い熱気だった。
そして安かった。４０００万台の部屋も７０平米台なら結構あったし５０００万台
で９０平米も買えた。それにしても安かった。

ここがバブル価格と言ってる人はどんだけ安くなっても買えない人だと思うな。
武蔵小杉はマイナーなだけに意外と都心も近いのに周辺の人しか安いとは思えな
かったんだろうなー。

東横線で武蔵小杉からさらにいい場所に引っ越そうとすると同じ広さで倍の価格
を払わなきゃいけないから中古はあんまりでないと思うなー。
駅２分に住んじゃうともう駅５分でも凄くと遠く感じるようになってしまうしね。
コスタも安くていいなとは思ったけど歩いてみたら自分はちょっと遠く感じましたね。
人によっては少し歩いたほうがいいという人もいるけど。

東横線もそうだけどやっぱり駅２分は多少うるさくてもとてつもない魅力だなー。

パークシティは駅２分は便利だけど、東横（西側）と南武線（北側）はかなり騒がしい。
東側は中原消防署から出動する救急車や、夜中に綱島街道を爆走するダンプが騒がしい。
南側は東京機械跡地の工事始まったら相当騒がしい。
５〜６年は騒音と仲良く暮らす日々が続く。。。

コスタは比較的静かな環境。
但し、ペアガラスじゃないのが難点。

今日は抽選日ですよね。
何戸か売れたのでしょうかね？

>>463
まあ人それぞれでしょ。

どんなに静かでもマンションならできれば駅徒歩5分以内、マンションで10分近くはイヤという考えもあるわけだし。
徒歩10分前後〜15分になると静かな場所が結構あるんだけど、そこはもう既に戸建てエリアだよね。
駅近の利便性は欲しいけど騒音を考えて徒歩1分以内の線路沿いは避けたいと考えれば、
徒歩2〜3分にペアガラス採用のココが最有力と考える人も多いのでは？
しかも、東急線・南武線・横須賀線3ホーム有るけど、どれかのホームに近いだけでは不便。
ココではそれらがいずれも徒歩5分に収まってしまうから、○○線は遠くて不便と思わずに済むし。

線路沿いで構わなければ、A地区(東急)、C地区(三井)などまだ有望な土地は有るけど、
騒音については犠牲にしないといけないよな。
南武線ホームまでの距離を犠牲にして東京機械第2工場跡や横須賀線ホームまでの距離を犠牲にして
日本医大武蔵小杉病院跡の暮らしとにぎわいゾーンとかは便利なのに線路沿いで無くそこそこ良さそうに思える。
けれど、いずれも竣工が先過ぎて、現在の購入検討者がココと比較して選ぶような状況には無い。

>東側は中原消防署から出動する救急車や、夜中に綱島街道を爆走するダンプが騒がしい。

パブリックコメント発表になってます。（現在は終了?）
1．綱島街道の舗装は低騒音舗装。
2．ジョイントなしの架橋仕様。
3．フェードイン機能つき救急車　など市からの約束です。
防音壁設置のリクエストには。のらりくらりでした。

もう一点、東京機械の跡地はどうなるかというと、中小企業婦人会館付近から
斜めにリエト・熱帯魚屋の交差点まで植栽つきのオープン歩道に
なり、駅から直線に近い感じでリエトのゲートに入れそうですね。

>>461

この地区はこれからしばらくは住宅供給が続くんですよね。
投資目的で買った人は中古価格を見てショックを受ける可能性ありますね。

>>461
レジなどの過去の事例からして、15〜20%増しで新古がまず出て、その後は周りの相場次第でしょう。
景気が後退して世間一般の相場が下がっても、再開発の進行に伴って小杉の有望性が明確になり、
開発初期価格で抑え気味な相場だったパークシティー・コスタ・レジは横ばい以上は確保で、
値下がり期待は難しいだろうね。

>>468
急速に市況が悪化してきてることを考えると、相当楽観的な予想じゃないでしょうか。
まあ、周りの相場次第ですけど。

ここだけの話、ダビンチには年金資金が入りますよ。
ファンドの償還は順次やってきますが、買い手も現れています。

>466
>パブリックコメント発表になってます。

川崎市のHPを検索しましたが見つけられませんでした。
詳細教えていただけませんか？

>>464
昨日は全戸売れ残ったそうです。
３戸くらいは売れると思ったんだけどね。

残り７戸に変更なし。

2年前まで近くに住んでいました。綱島街道や産業道路、鉄道からかなり離れていましたが
夜間はやはり「ゴー」という暗騒音がずっと続いていました。
やはり幹線道路や鉄道から至近距離のロケーションで静かな環境を求めるのは困難ですね。
ペアガラス仕様ということはそれだけ騒音が大きいということで、閉めれば気にならない
とは言いますが365日24時間空調という訳にもいかないと思います。とは言ってもしばらく
暮らせば慣れるのでうるさくて耐えられないというかたは少ないでしょう。ここを選ばれた
かたは騒音は折込済みでしょうから。

>>475
2年前までどんな家に住んでいたのかしりませんが一戸建てやアパートとマンションはまったく違いますよ。

訳のわからん書き込みですな。
真意がわかりません。
365日24時間ずーっと家に居るわけではないので居る時間だけ空調使えばいいのです。

心配頂かなくても結構です。

7戸売れ残ったままでの入居開始になりそうですね。MRももう終わるしこの状態じゃ売れるわけがありません。
三井はこれからどうするんでしょうね〜。やはり大幅値下げかな？

ペアガラスって断熱効果は高いけど
防音効果は高くありませんよ

防音するなら二重サッシにしないと。。。

>>476
木造住宅との比較は意味ないですね。

親戚が三井の新築マンションに住んでいますが
それなりに騒音は聞こえますよ〜
また単層ガラスとペアガラスの遮音性能は大差無いそうです。
あまり過信しないほうが良いかと思います。

ペアガラスじゃなくてT2、T3等級防音ガラスね、遮音性能の実験室MRにあったじゃないですか。
皆さん行かれてないですか？すごい遮音効果でしたよね。
閉めれば全く問題ないですよ。

換気システムもついていますから、閉め切りでも問題ないと思いますよ。
476さんのおっしゃる通り、建築物によってかなり違います。

六本木ヒルズでも、すぐ横の首都高速の音なんか全く聞こえませんし。

遮音性の高いサッシュを使っているということはそれだけ騒音が大きいと言うこと。
また六本木ヒルズ森タワーの遮音性にはこことは比較にならない程のコストがっかっています。
また、あちらの窓はすべてはめ殺しですし・・・・。
閉めれば問題ないとおっしゃる方もいますが、いずれ住んでみればわかるでしょう。
それから、いまどきどんなマンションでも24時間換気はついてますよ。

あのーサッシ施工しているものです。

ペアガラスは遮音性は高いですがどちらかといえば結露や保温性なども優れているから採用している住宅が多いです。
ペアガラスのメリットは騒音だけの問題じゃないってことです。

近所をよく知る人はなぜそんなに騒音にこだわるのかわかりませんがこちらのマンション契約ですか？
違うのだとしたら放っておいたら如何でしょう？

購入者でもない近所をよく知る人は除かなくて結構です。

別に車の音ぐらいをいちいち気にしてここを購入はしていません。

しかも環七、目黒通り等の大通り沿いのマンションでもないし。

購入しましたが、確かに騒音は気になるかもしれないという気になってきました。
交通の要所という事は、絶え間なく電車も自動車も通りますし。
人も通りますし。どことなく落ち着かないのかもしれません。
部屋では何かBGMで気を紛らわす事も考えないといけないかもしれませんね。

同じ騒音も聞く人の個人差で、感じ方も様々とは思いますが、

当該物件の東横線側Ｔ３のサッシに関しては

あけた時と締めた時の騒音差はとても極端でした。

まー、条件・状況は物件ごとにいろいろと違いますから単純比較は難しいですが

それなりに物件を見てきたなかで、尚且つ一般的な聴力と感覚は自分が持ち合わせていると

信じてのコメントですが、ＰＣＭのサッシの密閉性と遮音性は正直かなり良いと思います。

主観ですが・・・。

まだ実際に住んでもいないのに分からない事を悩んでもしかたないですから〜
だって騒音はいろいろでしょう？
たとえ外は静かでも、上下両隣に最悪家族＆ガキンチョさんが越してきたら・・・ねっ？
だからおおらかな気持ちで「お隣さんは誰？マンションギャンブル」に挑みます。
ＰＣＭは最悪の可能性は低いと思うけど。

実家は大通りにも線路にも面していませんが、
地下に田園都市線が走っていて、明け方や夜などは地面から
聞こえてましたよ。（8階立ての5階です）
駅から近いので酔っ払いの声なんかも窓を開ければ聞こえてきます。

今は駅から離れていますので静かです。無音に近いくらい…
静かな環境は良いのですが、雨が降ると会社に行くのが憂鬱になります。

何かを得るには何かを諦める必要があるんですよね。

無人島で生活してるわけじゃないから、多少の騒音は仕方ないと思います。

私は今、首都高の向かいに住んでます。正面窓からしっかり見えます。
しかも高層ではありません。
夜中も明け方も交通量多いですし、事故も度々有りますが、音については、あまり気にしてません。
人によるのでは。ただ、人の目は気になりますね。

生まれてから28年、大井町線の線路近くに住んでいますが音や振動をあまり気にした事はありません。なので今後、武蔵小杉に越しますが電車や車の音を気にする事は無いでしょう。

騒音を気にしてはこのあたりには住めないよ。
音は上に行くので、上階ほどくる。
けっこう救急車、消防車、パトカーのねずみとり、もいる場所だし。
朝７時台のとりしまりでおまわりさんの”そこの違法駐車車両、移動しなさい”
を拡声器でがなるのは辛い　苦笑
とりしまり自体には賛成だけど。

田町芝浦アイランド購入者です、ここもモノレール、高速道路とかありますが、ペアガラスのマンションは戸建ての家のような騒音は聞こえません、壁も厚いし、、、窓を開ければ話は別ですが、、、

高層階に住んでいますが、窓を開ければ
電車や車の音等聞こえますが、サッシを閉めれば
ペアガラスですが音はほとんど聞こえません。

>499

Googleのほうは見たことありませんでした。
Yahooは１年程前はまだ駐車場の写真だったと記憶しているのですが
建物が建ち、しっかりと陰まで写っているのを見た時は驚きました。
ありがとうございました。

>>499さん
誠に恐縮ですが、現在の最寄の駅名と、駅からの距離を教えて
頂くことはできませんでしょうか？
図々しくて本当にすみません。
事前に少しでも安心できると、とても嬉しいです。

ＳＦＴ北側を契約したのですが、
近所の友人には、「南武線が東横よりうるさい」と
言われています。

個人差あるかもしれませんが、電車の音は一定なので慣れます。
大丈夫です。

工事の音のほうが騒がしくて問題になると思います。
音が比較にならないぐらい強烈ですし、不規則ですし。
埃もすごくて吸気口の周りの壁紙まで黒くなったりします。

平日だけならまだしも、土曜日の朝早くから工事を開始するので
ゆっくり寝てられません。

南武線沿いの三井のマンションですが
リビングにお邪魔したのですが、結構五月蝿かったです。

どうして南武線ってあんなに五月蝿いのでしょうか？

南武線沿いの三井のマンションですが
リビングにお邪魔したのですが、結構五月蝿かったです。

どうして南武線ってあんなに五月蝿いのでしょうか？
個人的には横須賀線も五月蝿いと思います。。。

>>503
「五月蝿い」←「うるさい」って読むんですね。
勉強になりました。

この物件のパークシティーですが南武線沿いと言うのかな？
線路沿いであるのと５０ｍ離れているのではまったく環境が違うと思うのですがどうなのでしょう？

お住まいの南武線沿いの三井のマンションはペアガラスですか？

残念ながら、線路とマンションの間に障害物がないと、５０ｍは離れてるとはいえません。

線路から５０ｍ、地上から７０ｍぐらいのところに住んでいますが、
かなりうるさいです。

>>504

南武線がうるさいのって本当に不思議ですよね。
車両も短いのに。

減速するときに「キーキー」と響く高い音が耳障りです。

それに比べると東横は「キーキー」の音は静かですね。
但し、JRに比べると発車ベルの音が爆音で響くので耳障りです。

東急に改善依頼だせば考えてくれるかもしれません。

多少五月蝿くても立地がいいからここでいいでつ。
窓を閉めれば問題ないでつ。

音が気になるとは思えません。

都内のタワーはこんな有様です。
中古価格は下がってきてます。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

SFTから徒歩１分に在住の契約者です。
南武線は本当にガタゴトとうるさいですよ。車両が古いのでしょうか？
新幹線や横須賀線の方が、あまりガタゴトしないせいか静かに感じます。
南部沿線道路や綱島街道の騒音も＊＊になりません。
窓を開けっ放しにしているとテレビもよく聞こえなくなりついつい大音量になってしまいます。
うるさいからと閉めきっていると、冷房代がかさんでしまいますし・・・。

でも、騒音は意外に慣れるもので、気にしなければ気になりません。
夜中に暴走族の爆音で時々起こされてしまうことはありますが・・・。

ＰＣＭの工事もずっと見守ってきましたが、工事の音や振動も基礎工事以外はほとんど気になりませんでした。きっと最近の工事は騒音が出ないように気を使っているのでしょう。
あるいは、騒がしい場所に長年住んでいると耳が麻痺して少々のことでは動じなくなるのかも。

今更騒音の話を言っても仕方ないのでは？
気になる人は気になるし、慣れれば問題ないし。

都会にいれば仕方がないことは誰もが分かっていますから。

芝浦・豊洲・晴海は下がって当たり前ですよ。
不便な立地にも関わらずタワーブームで価格高騰しただけです。
今までの評価が高過ぎでした。
もちろん豊洲や有明や東雲エリアで新規売り出し物件に関しても高値で設定されていて売れる理由がまったく理解できません。
銀座などから近いと言っても交通手段が限られていますからね。

ちなみにパークシティ豊洲は下がっていますが新規売出価格より高値ですね。

パークシティ武蔵小杉の価格設定は新規物件の最高値ではありません。
セントスクエア武蔵小杉を見てご存知だとは思いますが坪単価はパークシティ武蔵小杉の新規売出価格より高いです。

駅前再開発がある程度整備され利便性を広く理解されれば高騰はなくても価格維持・下落抑制が考えられる魅力ある立地です。

武蔵小杉駅は名前がよくないからか知らない人はこの駅の交通利便性をまったく認知していないようです。
武蔵小杉は便利な土地ですよ。

不動産価格なんて、競馬のオッズと一緒。

本当に強い馬はみんなしってる。
そういうのは、都心の一等地ね。

そういう馬がいないレースなんて、競馬新聞とかの情報が頼り。
誰かが強いと言えば、それにならってみな買う。
真の馬の強さなんて厩務員や牧場の人々だけ。

晴海はすでに目玉がない辺りで取りざたされた先行エリアなだけ、
豊洲は商業施設の紹介やメディア戦略と一体になって注目を浴びたエリア、
だから不動産市場をあまり考えない人や都外のエリアに興味がない人々は、
豊洲・晴海に集まっているだけ。
つまり、自分の選択眼より情報に流されたりする人々が選んだエリア。
実力以上に人気が集まった馬が、まさにこのエリア。

武蔵小杉の交通の便、再開発の魅力をわかる人々が、
今の武蔵小杉の需要を支えているわけです。
何年後かには、武蔵小杉で買わなかったことを後悔する人々は
大勢いるだろう。

豊洲なんかはマンションブームが終われば、値崩れ必死。
だって、もともと地力がない上に、
話題に上がらないエリアになるわけだし。
ただ、賃貸として住むにはお洒落な感じはあるので、
賃貸市場はそこそこ維持されるかもね。

この物件に限らず、駅周辺の有名ディベのマンションは、
今後も人気があるだろう。
聖蹟さんは、ディベの暖簾力があがらないと、
ちょっと以降は難しいかもしれないけどね。

＞＞５１４　不動産業界人　さま

仰るとおりですね。
まー日々相場は変動するんでしょうけれど・・・。
先のタワー価格変動一覧を見させていただきました。判りやすくて面白いですね。

PC豊州において言えばどちらかといえば旧価格の6、680のほうが高すぎる気がします。
一過性の熱病の様な状況が少し冷めて正常に近づいただけのようにも思えますが。
恐らく新築販売時4,200〜4,300ってあたりじゃないでしょうかね。

不動産業界人　様
実際に入居が完了した来年の夏ごろのPCMの中古価格はどのぐらいと予想されますか？

>>514
不動産業界人さん
納得できるご意見ありがとうございます。
安心できますね。

>>515
面白い例えですがこちらも納得性があります。
ありがとうございます。

>>516
建設業界さん
本当に熱病ですよね。
豊洲エリアの中古はまだ下がると思います。
ＰＣＭは安くないですが他を見ると妥当性のある価格だと感じます。

契約済建設業界 様

来年夏の中古予想価格ですか？
難しい質問ですね。
株価を予想するよりはある程度は読めると思いますが・・・・・。

武蔵小杉は再開発途中です。
再開発計画が遅れている案件がありますよね。

例えば、
ＰＣＭ横のメディカルモール付タワーマンション竣工。
駅反対側の商用施設付タワーマンション竣工。

遅れていますがこの２つが完成した段階で再開発の「第一弾」終了と考えて良いでしょう。
ここである程度の高位安定な価格が見えてくるでしょう。

「第二段」としては
東京機械跡地の商用施設＋タワーマンション施工開始。
武蔵小杉北側再開発計画が具体的となり出来れば施工開始。

ここまで進んだ段階で本当の武蔵小杉の評価が出ると思います。
武蔵小杉の立地をマーケットに対して明確に認知させることが出来ますからね。

具体的な数字は何とも申し上げられませんが
これから発売になるＪＲ新駅側の住友の物件価格
リエトコートの行く末もどうなるのか？
が明確になれば価格相場の底辺が見えてくるでしょう。
セントスクエアの坪300万↑をどこまで参考にしてよいのやら。

先ほども書いた通り不動産価格の値動きは株より簡単ですが緩やかな動きがありますし1年以上先は予想不能です。
数字で申し上げる事が出来ないのは申し訳ないですが再開発の進み具合によって新規売出価格より高値である事は間違いないでしょうとしか申し上げられません。

この程度の回答が限界です。
契約済建設業界 様の切れ味鋭い回答でないのが申し訳ないです。追伸
私の勝手な主観ですが有明エリアもマンション計画が進んでいますが危険な匂いがします。

あの〜
売り値が高かったのは、セントスク○アだけの気がしますが。
あれが、川崎にしては高すぎるだけでは？

皆が知っている再開発の情報は、全て価格に折り込み済みです。
マンション売る仕事は、皆さんに夢を売る仕事です。

>>520
再開発の予定が情報としてあるのみの状態と竣工して実態があるのとでは評価がまったく変わってきます。
ＰＣＭの価格は再開発情報折り込み済みであるのかもしれませんがあくまでも計画という事です。
実態があれば評価はまた変わってきます。

皆の今の期待値次第でしょうね。
期待以上か期待以下か。

熱病のようなタワーブームでしたが
果たして「バブルの塔」になってしまうのでしょうか・・・

南のタワーの大半は少なくとも北口の再開発は、未確定のままの販売だった。

東京機械は、確信犯的に最初は隠されていたが。
ここもいい店が入ればいいけどね。

まぁ、武蔵小杉をバブルと言っている連中は、
都内＊＊の連中ですね。

武蔵小杉は大規模再開発が行われることは価格に
織り込まれていますが、確かに再開発の内容でも
かなり価値が上下しますね。

東京機械跡地がオリナスなのか高島屋なのか、
北側医大跡地のホテルがAPAかインターコンチかでも
大きく変わります。

恵比寿がトレンディスポットなどと、もともと
誰も思わなかったですよね。私の年がバレますが、
20年前は恵比寿と新大久保にたいして差は無かった。

株価とは異なり、再開発の内容は織り込まれていないので、
もし高級な商業施設やホテルが発表されたら、坪単価は
あがるでしょう。

>>518　さん
＝不動産業界人さんで良かったですか？

ご丁寧にありがとうございます。

興味があったのは、、、通常であれば期待感から値上がり傾向であろう開発途上中に
世の中が冷え込んだ場合
どちらの引力に引き寄せられるのかな？？・・・・っと思って専門家のご推理に委ねてみました。

開発戸数も日石等も含めると、これからの方が多いようですし・・・。
９年後開業の新線への期待も多少は影響してくれる気もするし・・・。

本当、どういう展開になるか楽しみですね。

今はマンションと商業施設を一体化させて最大限土地を活用させる計画が有力です。
まだ、スポンサーがきまりません。
今の状況では証券化が厳しいそうです。

高さは武蔵小杉のランドマークになるべく２２０メート以上確保して、北側に緑地を構える計画です

武蔵小杉は、トレンディスポットを目指さなくて良いと思います。

何年も先の話ではなく、早急に、保育園、小学校、
その他福祉施設などを増やして、大人も子供も老人も住みやすい街を目指して欲しいです。

話題になってる時点で既にトレンディといえるんじゃない？子供も老人も住みやすく福祉が充実しててグレードの高い施設が集積したら無敵。２２０メートルのビルはすごいけど、オフィスビルでないことを祈る。

トレンディ？
↑
死語じゃない？

武蔵小杉はトレンディではなくオサレ

>528さん
ソース出せとか言いませんから、せめてどこの場所かくらいは書いてください。
噂話にしてもどこの話かも分からないようでは話に乗っかれません。

>532さん
trendの元の意味を考えればtrendyは十分当てはまると思いますが、お洒落かどうかと言えば以下略


つか、武蔵小杉の今後スレで話しません？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8979/

どなたかご存知でしたら教えて下さい。
ＰＣＭの共有部分は禁煙ですよね？

ロビー
共有の展望室
共有の部屋
共有のお風呂←当たり前か

などなど

バルコニーも禁煙にして欲しいです。

確認しました。

4階「カンファレンスルーム」を除き共有部分の全てが禁煙だそうです。
バルコニーも禁煙だそうです。
管理規約で決まっているとのこと。

なぜカンファレンスルームだけ喫煙できるのかが理解できません。
全部禁煙にすればいいのに・・・・・。

入居後の理事会で管理規約変更でカンファレンスルームも禁煙の申し出をするしかないな。

バルコニー禁煙、超嬉しいです。
確認有り難うごさいます
今の賃貸マンションは上階のタバコの灰や吸い殻が我が
バルコニーに落ちてくることがあって最悪です

>>537
何ですと？
上から煙草が落ちてくる？
煙草吸う人はマナー悪い人が多いですよね。
煙草を吸っているだけでも人に迷惑を掛けているにも関わらず吸い殻をポイ捨てですかー。
はぁ〜。


カンファレンスルームが喫煙できるらしいですが全館禁煙を願います。

喫煙できるから喫煙するってのが違ってると思う。
喫煙できる場所でも公共の場であれば吸わない心掛けがあったらいいのに。

レストランとかでも喫煙席で当たり前の様な顔して吸ってる人を見ると神経疑いたくなりますね。

三井不動産住宅サービスはどうなんでしょうか？
うわさの範囲でなにか情報はありますか。

540 541 ゴミだねあなた方

今の車が８年経っている車なので、入居に合わせて新車を買おうと思ってますよ。

こで心配があります。
武蔵小杉界隈は大雨で地下駐車場が冠水する事件が発生するらしいのですが、パークシティの地下駐車場は大丈夫なのでしょうか。
営業に聞いたら「十分な排水能力ありますが保証はしてません」と言われました。

地下駐車場に詳しい方がいれば、本当に大丈夫か教えて頂けますでしょうか。

怪しいようであれば高級車はやめておこうと思います。

>>546
近所に１５年住んでます。
年に数回のことですが
多摩川が増水すると水が逆流してきます。
(それでも昔に比べれば随分良くなりました)

東横の改札付近は足のくるぶしぐらいまで冠水したりします。

ただ、パークシティに関しては停電と豪雨が運悪く重ならなければ、何の問題も発生しないと思います。

高級車かぁ
いいですね。
間違いなく、我が家は繰り上げ返済に回されてしまいますね。

>>549
結構な頻度であるんですね。。。

豪雨で冠水、そして停電
エレベーターが止まったら
駅近じゃなくなってしまう。。。

高級車もやめておいたほうが良さそうですね。
うちは大衆車なので心配要りませんが。

豪雨の件ですが、洪水ハザードマップがあります。ご参考まで。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/hazado.htm

>>562
私も調べました。
やはり、川崎市の下水の排水能力に問題があるみたいですね。
是非、改善して欲しいです。

念のため、武蔵小杉の冠水についても検索してみました。

H19.5 マンションの地下駐車場が冠水
http://www.h6.dion.ne.jp/~goten/2007/hitorigoto_05.html

H19.9 綱島街道＆商店街の冠水
http://blogs.yahoo.co.jp/canario6161/20233079.html

↑すみません。補足です。
５月３１日のブログです。

>>563さん

情報ありがとうございます。
1時間に90mmの雨の実績があるんですね。驚きました。
1時間に52mmが限界のインフラでは冠水してしまいますね。ただ2006年の回答なので、もしかするとインフラが整備されている可能性はあります。下水道事務所に再度確認してみようと思います。

東京都の主要地域は1時間に100mmまで耐えれるよう、下水インフラを整備しているようです。川崎市も何か考えているとは思うんですが…

>>565さん

これだけ高層マンションを建てているのですから、
私も何か対策済みなのではないかと期待しています。

ところで、下水ってどこに排水しているのでしょうね。
どうやら多摩川の水位が上昇すると逆流するようなので、
排水場所が多摩川だったら意味がないような気がします。。。

レジデンス・ザ・武蔵小杉の中古物件が新価格（値下げ）になっていました。株安、円高、世界的な経済減速・・　あと入居まで1年、ひょっとしたら再開発が遅れるのでは・・　なんか不安です。こんなこと考えているのは私だけでしょうか。

もともと小杉の再開発は昭和63年に一度計画されてて、その後バブル崩壊で今に至っています。
小杉に限らず街の再開発が遅れたり、計画変更になることはよくあります。
むしろ、計画どおりに進むほうが珍しいとおもいます。

レジの中古価格引き下げは、売主が転売で儲けようと、欲を出しすぎていただけの話でしょう。yahoo等に出ているレジの価格は原価を考えると図に乗り過ぎです。武蔵小杉にそこまでのバリューはありません。80平米台のあの価格なら、ちょっと狭くなっても都心に向かうでしょう（もっとも、実際に販売する時は広告に出ている価格から値引かれていることも多いです）。

でも、プレミアを乗っけて転売、なんてことを考えていないのであれば、心配する必要は無いと思います。逆に既にここを買われているのなら、買値を大幅に割ることは無い、と考えた方が適切かも知れません。多少割れても、賃料で支払ったであろう価格を上回るマイナスになる可能性は低いんじゃないでしょうか。

再開発の遅れは、デベと地権者が様子見の態度を維持しているので、止むを得ないかもしれません。

>>568
最近、デベが土地を取得したまま建築をはじめていない物件が多いようです。建築資材高騰・マンション供給過剰により赤字が目にみえているため、建築は行わず損覚悟で土地を転売しているようです。でも、買い手はなかなかつかず、売値が付いたとき初めて土地の下落がはっきりするのでしょう。A地区、C地区が心配です。

そうなんです。
>>571
さんのような展開が一番怖いのです。
過去の書込みに再開発折込済みの価格と書いていた人が居ますが再開発が完成されないとまったく意味がありません。
ですがＰＣＭが完成してダイエーやコナミが稼動して人が住み始めるとまた違った展開が考えられます。
静観するしかないでしょうね。

キーポイントは隣のメディカルモール付タワーですね。
ここが今後を占う大切な建物だと思います。

メヂカルモールの商業施設はかなり気になります。
ダイエー同様、日々の生活で使える店舗になって欲しい。
まかり間違っても、ヴィトンみたいのはやめてくれ。

最低限、東京機械移転と駅開発（メディカルモール付タワー）は間違いなくできますよ。
東京機械は、現金のためにも、願ってもないチャンスですし、
駅開発は、どんな不景気になっても、ドル箱事業なので、逃せない。
再開発地区は、スケジュールどおり進みます。by市議会議員

値下がり煽ってるのは実際買ってない人だろう。

2006年前半に武蔵小杉再開発の３物件が売り出した時は一瞬にして決断を下さないと
即座に売り切れるだろうなと思ってコスタ、レジ、とここのMRで雰囲気を見にいったら
どこもとても混んでいて熱気を感じました。コスタが坪２００万ぐらいから、レジが
２１０万ぐらいから、SFTも坪２１５万ぐらいからで過去最低のの武蔵小杉の駅１０分の
坪単価が２００万だから駅からさらに近くてこの価格は皆さん安いと感じたのでしょう。

３物件が同時期に売り出すのでデベは安めに出さないと売り切れないのでかなり
頑張って安くしてきたと思えました。実際コスタ販売の伊藤忠販売もインタビューで
もっと高くしとけば良かったと苦笑いしてたぐらいでしたね。

２００６年の前半の６ヶ月でほぼレジとコスタとSFTの大部分の１３００戸が売れる
のをまのあたりにして安い（４，５千万台中心）だと瞬間蒸発するんだなと思いました。
今後出てくる物件も坪２００万程度なら瞬間蒸発だと思うよ。（笑）

なんでこんなことを書いてるかというと実際坪２００万そこそこの安売りで
売り出されてた当事ですら高い高いと買う決断を出来なかった人が
沢山いらしたみたいですから、結局いくらでも高い高いという人は
言い続けてるなと思いましたね。

当時は確かに「小杉に坪210万!?」と高いと思ってましたがレジを即決しました。
不安もいろいろありましたが、入居してしまうと「住めば都」という言葉どおり、自然と不安が無くなりました。

不安の解消になるとは思いませんが、久しぶりに画像をアップします。
東側の工事用ネットが外れて、全貌が見えました。
ベランダカラーの斜めのグラデーションがとても美しいです。
写真でははっきりと写らないのが残念です。

>>574 市議会議員側近さん

パブリックコメントの結果を拝見しました。
http://www.city.kawasaki.jp/pubcomment/info132/index.html

ほとんどの回答が「推進を図ります」とか「早期に努めます」とか曖昧な回答だと感じました。
せめて「○○年○月までに完成できるよう推進を図ります」などの具体的目標が欲しかったです。
って、匿名の掲示板に言ってもしょうがないんでしょうけど…

武蔵小杉の価格高騰の最も大きな要因は、その駅そのものの利便性にあり、
これに尽きると言ってもいい。既に工事に着工してるし、中止なんて
ありえないが、横須賀線の新駅がなくなったりしたら、それこそ今後の
価格要因に大きく影響するが、それ以外再開発の規模が縮小しようが、
何が来るとか来ないと全然関係ない気がする。ここのポイントは、
渋谷、恵比寿、新宿、六本木、日比谷、新橋、品川、東京、横浜、川崎に
全て乗り換えなしのダイレクトで15分〜30分アクセスできること。
そしてその駅前プロジェクトで、駅から数分のマンションが新築で
買えるということ。
ショッピングセンターが一つも来なくても、上記には何も影響ないので、
自分は心配していません。別に転売する気も一切ないので、その後の
価格もどうでもいいんですが。（税金のこと考えれば、下落した方が
いいかな。）

土地の価値を決めるのは最終的にはブランドです。川崎のイメージをどれだけ払拭できるか？交通便のみでは限界を感じますが・・

マンションの販売価格の下落が起ること、また起るエリアについても
すでに予測はされていました。

都心・都近郊の優良な立地のマンションは、開発が早めにあったため、
新価格になる頃には、販売済みは直前くらいでした。
こういう優良なところがなくなったため、
どんどん駅から離れたり、郊外に開発が波及ということなりました。
つまり、今販売苦戦している物件は、大概郊外立地のマンションです。

武蔵小杉でいくと、A地区、C地区共に今建っているマンションとは
同じタイミングで再開発が発表され、取得価格も単位当たりの価格は
駅からの立地に合わせたものです。
例外は東京機械跡地で、ここはちょっと計画の変更がある
可能性はあります。

そのため、A地区、C地区が計画通りにいかないということは、
なかなか想定できない事態です。
坪単価をちょっと下げても、取得価格との差はあるので、
資材費高騰という原価上昇分をなんとかするばいいだけです。

それに、ちょっとした景気の波に左右されて、
給与が変動してしまうような会社にお勤めの方には、
武蔵小杉の駅近物件は買えないでしょう。
売り余っているっている物件というのは、
価格が3000〜4000万の郊外型、駅遠距離型のマンションでしょう。

武蔵小杉のような利便性がいい駅近マンションは、
十分今後も需要が見込めます。
不動産事情のすべてが武蔵小杉に当てはまるという認識は、
さっさと捨てられた方がいいでしょうね。

川崎市中原区新丸子東３丁目１１００−１
住所パワーは堂々のＡクラスで都心並みでした。

http://www.ichiten.com/

この住所パワー評価って、駅そのものの利便性や横須賀線新駅のポイントってカウントされているのかな？

>>580
とにかく駅に超近い駅前再開発物件を新築で坪２００万台前半で買えたのは
大きいね。間取りも選びたい放題で。東横線沿線で駅に近い物件は中目黒
の再開発で坪５００万から６００万で代官山アドレスも６００万でサラリー
マンには８０平米クラスはなかなかに買えない価格。
ショッピングセンターなんて出来なくてもダイエーがあるからあんまり
関係ないしね。

購入者も他にここよりもよいマンションがなかなか無いから売らないでしょう。
むしろ８０平米で３０万弱で貸せそうだから（リエトより安いってこたーないだろうし）
法人にでも貸しとけばよい。

ここが値下がりするときは他の郊外マンションは全滅で別に相対的には
値下がり率は低いだろう。ローン減税分があるから早く住んだもの
勝ちと思う。

＞５７６レジさん

写真有難うございます

高層階までとても綺麗に撮れていますね

ミッドの入居を楽しみに待っています

まだまだ先の入居ですが宜しくお願いします

最上階のネット外れていましたね。
地表から撮ったら上に細くなる写真しか撮れなさそうなので、撮影は周辺マンションの方にお任せします。

開店日以来久々にデリドに行きました。いつものスーパーでは飽きるので。
客が少なくて寂しい感じでしたが、中丸子地区のタワー3本の入居
(リエトコート3月22日、ザ・コスギタワー6月)が進めばもう少し賑わうのかな。

景気減速で今建設中のシティーハウス以降はずいぶん計画が遅れてしまうかも。
しばらくはそこまでの再開発エリア住民だけで盛り上げていきましょう。

>>580
>>583

そのうち、急激な人口増加にインフラが伴わず住み難い街NO１になったりして・・　中目黒、代官山と比較すること事態ナンセンス。ここは、あまり武蔵小杉を知らない方が買うんでしょうね。

昨日撮影したパークの写真です。
確かにネットが取れていて全景が分かりますね。
モデルルームも週末までなので行って見て撮りました。

>>586
いやいや全然ナンセンスじゃないでしょ。（笑）
中目黒、代官山は同じ東横線沿線でありながらサラリーマンの
最重要項目のひとつ東京駅への通勤時間で武蔵小杉に負けてしまう
のだから。まあなかめも代官もほとんど賃貸人口だけどね。
それにそのあたりって一部高級地帯をのぞくをほんと古い築２０年超
の賃貸マンションばっかだしな。

武蔵小杉の再開発側はまあほとんどが大企業のまともなサラリーマン
だろうしそれなりに知性のある落ち着いた地域になるだろうね。
武蔵小杉はしょぼくても再開発側はまともな地域になることは間違い
ないどろう。リエトコートもあの家賃で入ってくるのはきちんとしてんじゃ
ないかな。平均的には。

>>586こそ、逆に中目黒や代官山知りませんね。

中目黒は、恵比寿と同じで下町の部類です。
今は住みやすくなってきてきてはいますが。

代官山は高級住宅街ですが、正直車をもっている人以外は不便です。

武蔵小杉は急激な人口増を除くと、
今後優良なエリアになることは間違いありません。
川崎？そんなこと関係ないです。

武蔵小杉は、その圧倒的な便利な立地に再開発によるによる魅力アップで、
今後より注目のエリアとなるでしょう。
街は10年もあれば大きく変わります。
現在恵比寿に住んでいますが、ガーデンプレイス、プレイムスクエアができるまでは、
ほんと町工場がひしめく下町でした。
ガーデンプレイスができて10年そこいらです。
どうです？
かつて下町なんて言われても屁でもないくらい、
街のイメージは大きく変わっています。

恵比寿のようにはならいにしても、
今後工場エリアのイメージがなくなるくらい街は変わります。

このコミュニティは、素人が知ったかぶりで書かれている方が多く、
正直もっと不動産知識や都市経済を知ってから、もっともらしい発言を
してほしいものです。
匿名性を利用して、ちょっとレベルが低い発言が多いですね。

武蔵小杉や新丸子には超大手でかつ年収も高い企業の
社宅がひしめいてます。三井物産、新日石をはじめ、
こういった上場トップ企業で武蔵小杉の便利さを知っている人が
購入していますね。

年収1千万では代官山や中目黒、自由が丘はもう買えないけど、
武蔵小杉なら何とか買えます。新橋や大手町へのアクセスを
考えると、職住接近でかつ、多摩川等の緑もあるし、
それで便利なら言うことなし。

>>589
川崎？そんなこと関係ないです
正直もっと不動産知識や都市経済を知ってから、もっともらしい発言をしてほしいものです。

586さんに加勢しますね。
多摩川を越えたら地価がどれくらい上がるかお分かりですか？田園調布１丁目と田園調布本町1丁目でどれくらい地価が違うかおわかりですか？なんだかんだ言ったって日本人はブランド大好きなんですよ。恵比寿にお住まいになりながら、本当に武蔵小杉を魅力的と思っていらっしゃるんですか？地元民としては？？？？

価値観は人それぞれ。
だから不動産取引がいろいろな地域で行われることになる。

恵比寿の駅5分より小杉の駅5分がいいとは、もちろん思いません。
でも現時点での不動産価格でもいいんですが、同じ6000万の新築マンション
の駅からの距離や広さを勘案すれば、正直小杉のほうが断然魅力的ですね。
恵比寿なんて比較になりません。
勘違いしないで下さいね。6000万で買える新築マンションという条件ですよ。
恵比寿の駅前で仮定したらどのくらいの広さですかね。ワンルームぐらいで
ですかね。パークシティなら80平方メートル買えましたね。
駅の利便性や総合的に、自分にはこっちが魅力的。
あくまで自分には。

589です。
595ではありません。

>>594さんは、独身の方でしょうか？

独身時代、妻のみの時は恵比寿は最高にいい街です。
ただ、わたくしは子供が生まれました。
そうした時恵比寿が子育てにいい環境かということです。
それに、子育てはものいりなので、そんなに生活に余裕ももてなくなります。
幸い20代でも1000万近くもらえる会社に勤めているので、
生活できないことはないですが、今後の子育て、資産形成を考えて武蔵小杉を
選んだまでです。
横須賀線の新駅できれば、職場まですぐですし。

交通の便、多摩川、平和公園、等々力緑地と子育てと親の趣味両方を
満たせる素敵な街だと思いますよ、武蔵小杉は。

あなたの価値観がすべてではないことを、
理解された方がいいですよ。
東京歴長いので、田園調布の話もわかりますが。
人間にはライフサイクルがありますよ。

地元民としては、小杉が子育てに向いているかというと疑問な部分もありますけどね…

とりあえず物件の話に戻しましょう。

さてＭＲも13日で終了ですね。
平日に行けたら行ってみたい。
今行かないと半年以上先の内覧会まで待たないとなりません。

この物件の近くの保育園ってどちらになりますか？