フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

ホームレスは気になったことないですね。
多摩川沿いには数件ありますが多くはないです。
川崎付近のほうが多いですね。

周辺環境は歩きまわってご自身で確認されるのが一番ですね。
MRを見たあとに歩き回ると、
現実が見えますので。

大規模って大変ですよね。
色々な意見が出てきて〜。
経済情勢など大変だ。
検討に悩む人が多いのか、物件に魅力がなくて意見がほしいのか・・・
川崎市は何で大規模が多いんですかね。

ここでネガティブな情報に固執している方に相談があります。

私はフォレシアムとアイランドグレースの物件で購入を検討しております。
個人的には両方とも魅力ある物件だと強く感じて、どうしても判断に迷っています。

まずは、フォレシアムとアイランドグレース、ズバリどちらの物件がオススメでしょうか？
この２つの物件のうち、どちらか１つを必ず選ぶという前提で１問１答の形でお答え願います。
（つまりどちらもダメという答えでは無く、単純に２物件の比較でどちらか一方の物件名だけをお答え下さい）
念を押しますが判断理由は要りません。物件名だけをお答え下さい

次に、アイランドグレースを検討する上でのネガティブな情報を詳しく教えて下さい。
ネガティブな情報にこそ価値があるという事なので、ネガティブ情報をあえてお伺い致します。
（フォレシアムのネガティブ情報は既にたくさん出ていますので要りません、アイランドグレースの方だけでＯＫです）

最後にアイランドグレースで、値引き販売はあると思いますか？
そしてアイランドグレースの資産価値の問題はどうでしょうか？

ここでアイランドグレースの話題を出すのも気が引けたのですが、アイランドグレースの掲示板では何故かネガティブな情報の押し売りが全く無いので、こちらであえてお聞きしました。
それにこの物件とアイランドグレースとを検討中なので、こちらでお聞きしてもよいと思い質問しました。

どうでしょうか？是非、教えて下さい。

>>670

ここはフォレシアムの掲示板です。
アイランドグレースの話題はアイランドグレースの掲示板でどうぞ。

670さん
フォレシアム

バス便であること。これに尽きる。

値引きは大いに期待できる。ナイスだから。

川崎区のバス便物件に資産価値を求める方がおかしい。買った途端3割減価。
十年後の残存価格は購入価格の3割程度。

＞６７１さん

他物件のことを引き合いに出してまでフォレシアムネガティブ価値のある情報を書き込んでくれる人がいる以上、
この掲示板でアイランドグレースネガティブ価値のある情報を聞いてもかまわないのでは？
きっと賢明さんだか誰だか知らないですが、
喜んで価値のある情報を書いてくれると信じてます。

ここで２，３年前の坪単価を引き合いに出している人って
その当時のマンションを購入しなかった訳でしょ。
そういった人からのアドバイスって説得力にかけますよねぇ…
当人に先見性が無かった証拠ですから。

>>673
https://www.e-mansion.co.jp/com/index1.html

本掲示板の投稿削除基準

17.　他の物件を批判するもの

に該当する書き込みを教唆する書き込みは自重ください。

670です。
コテハンした方がスレも流れ易いと思いますので、以後は「なな」でいかせて頂きます。

>>671さん
お気を悪くされたら申し訳ありません。
理由は書き込みで述べたとおりです。
しかし671さんの返答も一理あると思います。
よって書き込みでの返答えが伺えたら、その答えについてアイランドグレースの掲示板でも話題として取り上げて再検討をするつもりです。

>>672さん
ありがとうございます。
大変参考になりました。
我がままな要求に対し、的確に返答して下さいまして感謝します。
他にも返答があるかも知れないので、私見は後回しにて先ずはお礼まで。

>>673さん
一言でネガティブ情報と言っても、その扱い方は難しいですね。
ネガティブ情報は相対的に扱ってこそ、その意義が発揮されると感じます。
私も価値のある情報を与えてくれる事を信じております。


さて、「賢明な消費者」さんの返答は如何でしょうか？
是非、返答をお待ちしております。

＞６７５さん

６７３です。
私もネガティブな情報は好きではないし、できれば前向きな意見が書きこまれる掲示板であってほしいです。
ただ、ここまでこの物件に批判的（と書くと叩かれますかね？）な情報が書きこまれてるのに、
「ネガティブ」とか「荒らし」とかいうと
「デベよりだ」とか「ネガティブかどうかは読む人次第だ」とか言っちゃうひとがいるんですよ？
そっちのほうは野放しでよいのですか？

私はななさんの冷静な対応に賛同します。
なのであえて書き込みました。
削除されても文句は言いません。どうぞ。

>>675さん
そうですね。
気分を害されたならお許し下さい。
私も批判はよくないと思います。
しかし、ここでネガティブレスは物件選択に重要であるという人の意見も聞き、それも一理あると感じました。
なので私が聞きたいと思った事を率直にお尋ね致しました。
フォレシアムの掲示板では、かなり批判的なネガティブ情報も出ており、それ自体が削除対象にもなっていないとお見受けいたします。
もし私の記事が削除するような悪質な記事であるなら、削除されても仕方ありません。
もちろんここで得た情報でその物件を批判するつもりはありませんのであしからず。

>>671
>>675
なんでそんなに逃げ腰なの？
今まで批判の記事なんて連日のように出てるのに？

アイランドグレースはお話にならない。
70m2で4LDKとか完全なエコノミーマンション。
資産価値とか以前の問題。
ポイントは安さっていうけど、立地を考えたらちっとも安くない。
問題外でしょ。

一方ここ、
売れてる、駅近って言うけど、
大師線、戸数の多いC棟未販売って事実をお忘れの人が多い。
景気動向、地域相場を読める人なら買いませんね。
売れてるって煽るのはC棟が完売したら本物でしょ。
安く土地買って安く建てて高く売ってる典型的な「高値掴み」です。

ちょっと前まで「売り渋り」って言葉が横行してた業界ですよ。
日単位で激変してます。
一番焦ってるのはプチバブルに煽られて高値で土地買っちゃったデベ。
建材高騰のダブルパンチでもこの景気動向じゃ価格転嫁出来ません。

それは、671＆675が「賢明」さん本人である可能性が高いから。なんちゃって（・∀・）

向こうの物件にもまた飛び火されると削除依頼連発で面倒だから・・とか
もう多分、賢明の名前では書き込まないでしょう。あと賢明さんからはIGのデメリットを聞くのは
難しいと考えます。あれだけ親切な方がIGのスレには一切「高値掴み、2割引」の決まり文句で
出没していないのですから。

　私個人的な見解では上記の方同様「バス便地帯」が1番のデメリットだと思います。

大師線は支線だ支線だと＊＊にされる事が多々ありますが、雪や台風で停まったり遅れたりする事は殆どありません。京浜急行は荒天に強いです。これは支線でも変わりません。電車に乗れば7分で川崎に着きます。

　環境面はどちらもドングリの背比べだと考えます。

670さん
1．賢明な消費者の選択
　・フォレシアム

2．ネガティブ情報
　・バス便であること（これは利便性をレゾンデートルとするマンションにとって
　　致命的欠点）
　・川崎区の空気、治安、教育レベルがよくないこと
　・538戸の大型物件であること（バス便の場合これが欠点になる）
　・主な売主がナイス（鶴見駅前土地入札で超高値掴み、尻手日野車両跡地の土地
　　は汚染まみれとの噂、利益率・株価低迷）とゼファー（子会社の近藤産業を
　　見殺し）であること。
　・付近に外国人が多いこと（差別しているわけではありません。価値観の異なる
　　民族が混在すると犯罪発生率が高くなるのは事実）

3．値引き販売
　・竣工前からかなり期待大。この物件購入検討者は価格センシビリティが高い　
　　ことから、値引き得意のナイスは大盤振る舞いをすると思います。

4．資産価値
　・バス便の大型物件は、売却時に多くの売り玉が出ているため、値下げ競争に
　　なることが多く、安値で買い叩かれる場合が多い。
　・10年後に購入価格の半値を維持するのは、難しいでしょう。
　・そもそもこの物件は、「耐久消費財」と割り切り、「使い潰す」つもりの
　　方がいいと思います。

>>680さん
ありがとうございます。
ただ、もう少し冷静に私の質問を読んでくれたら嬉しかったです。
でも主張は通じておりますので。笑
お互いに譲り合いは大切ですね。
参考になりました。

>>681さん
了解です。
681さんも冷静に質問に答えて欲しかったです。笑
フォレシアムの魅力は後回しがいいかと感じます。

>>賢明な消費者さん
的確な回答、参考になりました。
先にも述べましたが、他にも返答があるかも知れないので私見は後回しにて、先ずはお礼まで。今回の質問の件について、まだ返答があるかもしれないので、もうちょっと返答を待ってみたいと思います。
もう返答が無いようであれば、次はフォレシアムの物件についての情報をお聞きしたいと思っております。
（どこかの物件の営業さんの噂話とかは、この分だと追及する必要もないと思います。）
（無意味な争いは他を巻き込み、お互いに損するだけですから）

あと、アイランドグレースを購入した人が見ている可能性もあるので、一つ断っておきますが…
はっきり言って、この人達の情報は元から批判的な面が強いです。笑
今回、あえて私は２つの物件の判断材料として、この人達にアイランドグレースのネガティブな意見を求めました。
そうゆう人達に批判情報を求めたのですから、悪い意見が出るのは当然です。
なので私はアイランドグレースが特に悪い物件だという事では無いと思っています。
ここのスレを読めば分かりますが、この人達からはフォレシアムのネガティブ情報もかなり出ています。
どの物件も一長一短あるのは当然です。
正直、今でもアイランドグレースにしようか、フォレシアムにしようか迷っています。
アイランドグレースの魅力はあちらの掲示板でも語られており承知しておりますのであしからずです。

連投で失礼します。
上の記事は文章が変に前後してしまったので無視で願います。
こちらの記事で理解して下さい。

>>680さん
ありがとうございます。
ただ、もう少し冷静に私の質問を読んでくれたら嬉しかったです。
でも主張は通じておりますので。笑
お互いに譲り合いは大切ですね。
参考になりました。

>>681さん
了解です。
681さんも冷静に質問に答えて欲しかったです。笑
フォレシアムの魅力は後回しがいいかと感じます。

>>賢明な消費者さん
的確な回答、参考になりました。
先にも述べましたが、他にも返答があるかも知れないので私見は後回しにて、先ずはお礼まで。


あと、アイランドグレースを購入した人が見ている可能性もあるので、一つ断っておきますが…
はっきり言って、この人達の情報は元から批判的な面が強いです。笑
今回、あえて私は２つの物件の判断材料として、この人達にアイランドグレースのネガティブな意見を求めました。
そうゆう人達に批判情報を求めたのですから、悪い意見が出るのは当然です。
なので私はアイランドグレースが特に悪い物件だという事では無いと思っています。
ここのスレを読めば分かりますが、この人達からはフォレシアムのネガティブ情報もかなり出ています。
どの物件も一長一短あるのは当然です。
正直、今でもアイランドグレースにしようか、フォレシアムにしようか迷っています。
アイランドグレースの魅力はあちらの掲示板でも語られており承知しておりますのであしからずです。

皆さん、
今回の質問の件について、まだ返答があるかもしれないので、もうちょっと返答を待ちます。
もう返答が無いようであれば、次はフォレシアムの物件についての情報をお聞きしたいと思っております。
（どこかの物件の営業さんの噂話とかは、この分だと追及する必要もないと思います。）
（無意味な争いは他を巻き込み、お互いに損するだけですから）

ななさん、ネガティブ情報も必ずしも正しくないことが多いので、それも注意が必要です。

>>87において、84さんが空気で引き合いに出した横浜都筑と、大師の大気測定局の数値を比べたところ、総じて空気の良し悪しは変わらないということが分かりました。
二酸化硫黄：大師0.008ppm≒都筑0.007ppm
浮遊粒子状物質：大師0.027ppm≒都筑0.025ppm
二酸化窒素：大師0.025ppm＞都筑0.017ppm
光化学オキシダント：大師0.035ppm＜都筑0.044ppm

アイランドグレースの近くにも田島測定局がありますが、ここの数値は以下の通りです（低いほど空気が良い）。
二酸化硫黄：0.006ppm、浮遊粒子状物質：0.019ppm、二酸化窒素：0.022ppm、光化学オキシダント：0.037ppm
全般的に見て、都筑や大師と比べても空気の数値はむしろ良い方です。

また治安に関しても、そもそも川崎市自体は東京２３区・政令指定都市の中では、広島市に次いで治安がいいです。
川崎区はその川崎市の中では犯罪認知件数が多い方ではありますが、繁華街を抱えていますので、これはどこの都市でもある程度は仕方ありません。犯罪マップを見ても川崎区の中ではやはり川崎駅周辺に集中していますので、フォレシアムやアイランドグレースのエリアで治安云々は少しずれた見方と思いますよ。（川崎駅も繁華街にしては犯罪数が特別多いということはありませんし）。

数値的な大気汚染はともかく、
体感的に空気がいい地域じゃないのは事実。
近くの産業道路の交通量知ってる？
粉じんでバルコニー真っ黒だよ？

ホームレスの件について聞いたものです。
ご返答ありがとうございました。どうも友人の言っていたほどはいないみたいですね。

私個人としては駅近（5分以内）ははずせない条件です（バス便のみのところは
検討していません）。そして駅近といってもあんまり賑やかなのは好みじゃないのです。
それに、地面の見えない暮らしに疲れているので、身近に土と緑があるといいなと思っています。そうなるとこの辺で条件を満たすのはここしかないようです。

ここの物件は最初から気にはしていて早い時期に資料請求などもしたのですが、
このご時勢でそうそう簡単に売れてはいかないだろうし4月・5月は忙しかったため
ゆっくり見に行こうと思っていました。
そんな感じで様子見していたら「おかげさまで３００戸達成」というメールが
来てしまい、どうももう残りが少なそうな感じ。遠いし、高い部屋しか残って
ないのかな〜っと（掲示板の情報から）思い、結局まだＭＲにも行ってない状態です。
完全に出遅れてしまいました。

しかし、一応今週末空いていたら行ってみたいと思っています。Ｃ棟のことなども
聞いてみようと思います。2年も待てるかどうか、ですが。どうもありがとうございました。

>>685さん
>>686さん
空気の件、了解しております。
一通り過去レスも目を通してますので安心して下さい。
今回はあえてネガティブな情報を求めましたので、それについて反論するつもりはありません。
詳しい検証は後ほどにしたいと思いますね。

>>672さん
>>680さん
>>賢明な消費者さん
ネガティブな意見、たいへん参考になりました。
もう一点お聞きしたい事があるので、よろしいでしょうか？
今までフレシアムのネガティブな情報を執拗に書き込んでおられましたが、私の質問ではフォレシアムを選択されましたよね？
例えばアイランドグレースの掲示板では、何故ネガティブな情報を一切提供しなかったのでしょうか？
できれば教えて頂ければ幸いです。

あと返答される方は、できればコテハンしていただけるとレスがし易いので助かります。

「なな」はマンションを検討してるのではなくどこの営業か詮索してるだけ。

あと、個人的にはネガティブレスは賢明な消費者さん一人の意見だと感じるのですがどうでしょうか？
別に揚足を取る意味で言っているのではありません。
匿名掲示板ですので、コテハンする意味もないのは当然ですから。
しかし、これからいろいろと検証するにあたって、二重三重のハンドルネームだとお互いに書き込みも大変だと感じるのでお聞きしました。
もし賢明な消費者さんの意見であれば、今後は賢明な消費者さんに的を絞ってレスを書きますがどうでしょうか？

>>しかし、これからいろいろと検証するにあたって、

なにを検証するの？

何故、ななさんの書き込みに一々びびってるんだ？
詮索や検証をされると困る事でもあるのか？

別にびびってません。
「なな」とやらは賢明な消費者さんがナイスの営業だと思ってたから、
わざとここでデメリット挙げさせたんでしょ。
くだらない。

わたしは賢明な消費者さんと別人ですから、
ネガティブレスを書いたのは少なくとも二人以上いますよ〜〜〜

＞＞６９３
一方は「とやら」と呼んで、もう一方は「さん」付けですか？
随分偏った書き方ですね。
賢明はあちこちの掲示板でネガティブレスを書いて荒らしてるんだよ。
フォレシアムも被害にあってるし。
ナイスの物件にネガティブレスが無いのはおかしいと思うのは自然だろ？
しかもこんなところでどうして賢明やナイスの肩持つの？

荒らしかどうかは読んだ人が判断すること。
ここは営業目的の営利な掲示板ではありません。
読んだ人が情報の取捨をするフリーな掲示板です。

わたしがナイスのスレッドに書き込まないのは「問題外」だから。
資産価値がどうとか環境がどうとか気にしたら、
問題外のマンションです。
検討者もそこを十分承知してるでしょう。

一方ここ、営業が貼りつき優位な情報のみにしようとしている。
一時のミレナリーと一緒。
だからデベに踊らされるな、現実を見つめましょうって書いたまで。
それが荒らしですか？

ナイスのスレに書き込まれた殆どのネガティブ情報が削除されてしまうのは何故だかご存知ですか?

>>694さん
>>696さん
了解です。
それではコテハンでお願いできますか？
レスが誰のレスだか分かりませんので。

ナイスのスレのネガティブレスってフォレシアムのコピペじゃん。
削除されて当然。
正当な理由があるから削除されたのです。
だったらネガティブと思うレスは全部削除依頼すればいい。
理由「営業妨害」

ナイスの批判になると必死に弁護する人がいるのは何故ですか？

ななさん
＞今までフレシアムのネガティブな情報を執拗に書き込んでおられましたが、私の質問では
　フォレシアムを選択されましたよね？例えばアイランドグレースの掲示板では、何故ネガ
　ティブな情報を一切提供しなかったのでしょうか？

別に私はフォレシアムのネガティブな情報を執拗に書き込んだ訳ではありません。
フォレシアムはいい物件だと思いますよ。160万円/坪程度の適正価格であれば契約した
かもしれません。
この板をみていると、この物件の長所ばかりをならべたてたり、今後もっとマンション
価格が上がるといった論調が多いので、この物件の短所や今後の相場動向を勘案すれ
ば明らかに『割高』であることを意見したまでです。私自身この物件に興味を持ち、
MRも3回訪問しましたし現地に何度も足を運びました。
アイランドグレースですが、残念ながら興味がないというか対象外だったので、MRにも
行っていません。マンションは利便性がレゾンデートルだと私は確信していますので、
バス便物件は全く興味がありません。

>>696

意味不明なんですけど…
ナイスの物件は「問題外」だから書き込まないって事は
こっちは優良物件だからわざわざ批判レスを書き込んでいるって事になるのですがね。
あなたは過去に繰り返し「ここは資産価値を考えたら問題外」と言う主旨の内容を
書き込んでいたと思いますけど…違いますか？

あなたが問題外と考えているマンションにこそデベに騙されないように助言すべきでしょ。
まったく考えれば考えるほどあなたの行動は矛盾していますよ。

６９５は賢明の事を荒しと言っているのに、どうして６９６が逆ギレしてるんだ？
６９６は賢明なのか？

>>702
さっきも書きましたがアイランドを検討してる人に「資産価値」だの「相場」だの言っても無駄だから。
安いからここにしましたって人が大半。
資産価値がないことなんて重々承知してるのでしょう。

一方ここ、
高値掴みに気付かず、デベの情報を盲目的に万歳してる人が多すぎだから指摘しました。

>>704

いや、だから…
また内容が矛盾している。

>さっきも書きましたがアイランドを検討してる人に「資産価値」だの「相場」だの言っても無駄だから。
>安いからここにしましたって人が大半。

って事は、、、あなたの理論では資産価値について説明してあげる必要があるのではないですか？
あなたの考えでは、彼らは「安さ」だけを考えて「資産価値」を度外視しているのですよね？

>>賢明な消費者さん
なるほど。
ある意味、同感です。
この手の掲示板では人間の理性や自制心は失われます。
特に大金を払ってまでした選択が否定された場合は、理性よりも感情が剥き出しになるのはある意味当然なのかも知れませんね。
それはフォレシアムの物件だけでなく、全ての物件の購入者に通じるものかも知れません。
ネット社会の弊害でしょうか？
まぁ個人的には、大規模物件であればあるほど愛着心の強い人も多いのでしょうから、こうゆう場で自己主張するのも許せる気がします。
（私も自己主張は強いですから。笑）

さて賢明な消費者さんには、この物件の短所について教えて頂こうと思います。
他の物件に比べて多少なりともフォレシアムには魅力を感じた訳ですよね？
>>160万円/坪程度の適正価格であれば契約したかもしれません。
との事ですが、180万円/坪では高値ですか…なるほど。
ではその20万円/坪の差が大きいのですね？
>>MRも3回訪問しましたし現地に何度も足を運びました。
その結果、20万円/坪の差を実感した理由は何でしょうか？

>>704
コテハンの意味分かってないんじゃね？

アイランドグレースはそんなに安くないですよね？　ここと比べても価格に大きな差を感じないのですが、安さを感じる魅力は何処ですか？

この物件の購入者及び検討者も資産価値に拘らない人が多いとは考えなかったのですか？
アイランドの購入者だけが資産価値に拘らない人々と断定されるのはかえって彼らを見下げているとは思いませんか？
賢明な選択ならフォレシアムと答えている訳ですから逆を返すと賢明ではない選択をしている方々となってしまいます。
これではアイランドを気に入って購入した方々があんまりです。アイランド購入者の方々に失礼だと思いますよ。

アイランドの坪単価ってどのくらいですか？

批判している人もフォレシアムは魅力ある物件だって言ってくれてる。
俺たちもフォレシアムの批判要素について真剣に向き合ってもいいのでは？
自信持って情報交換すればいい。

ななさん
１）近隣他物件との比較での割高感
　　ラゾーナ川崎　　　　180万円/坪
　　リヴィエマーレ　　　160万円/坪
　　レクセル川崎殿町　　160万円/坪
　　ファインフィールズ　140万円/坪
２）「売り」である交通利便性に対する失望
　　・東門前徒歩3分とはいえ、マンションの最も駅よりから3分ということ。駅から遠い棟の
　　　高層階では5分以上かかる。駅前の交通量の多い道路は朝信号無視できそうにない。
　　・大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれない。
　　・東門前から京急川崎（JR川崎には徒歩5分、歓楽街、ホーム上からは墓とラブホが丸見え）
　　　まで7分もかかること。
　　・京急川崎からは品川までは近いが、都心までは時間がかかること。　
　　・従ってJR南武線尻手・矢向・鹿島田あたりの駅近物件の方が遥かに（都心に勤務する
　　　私にとって）交通利便性が高いこと。
３）デベの粗利益率の高さ
　　・土地仕入れ時はミニバブル前。
　　・設備は標準的なハセコー仕様。

>>662さん

ひところの矢向物件と現在の本物件とでは、確かにスレの状況は似ています。
しかし本物件は
①現行条例適合
②住宅性能表示取得予定
③ＣＡＳＢＥＥ川崎評価済み
であり、そのような点では優良物件であるように思えるのですがどうでしょう？似ているのは価格と直床構造くらいでは？
本物件の利益率が高いのかどうかはわかりませんが、資材価格高騰・他物件高騰に乗じて便乗値上げを行い、本質も伴わない物件は検討者も見抜くものでしょうし、在庫というかたちで業者にはねかえるでしょう。高採算物件は投資家にはアピールできるかもしれませんが、庶民にとっては単なる利益至上主義の化身としか思えません。

すっかり炎上しきってるな、この板は。

賢明さん
ななさんとは違いますが、一言コメントさせてください。

予想より坪20万高かったので「高値掴み」と指摘した訳ですね。了解です。

では、一つ資金シミュレーションしてみましょうか。
もし仮に5年後に坪単価160万になったとします。
その時あなたは24坪(約80平米)の物件を買ったとしましょう。
その時坪180万だった時の支払い額より480万円安く買えた事になります。

一方あなたは毎月15万のマンションに5年間住んでいました。支払った家賃総額900万です。
さてさて、坪20万の違いで5年間待つ事は賢明な選択になるのでしょうかね？？？

>>賢明な消費者さん

>>近隣他物件との比較での割高感
私も正直言ってフォレシアムの価格を見た時は高いと感じました。
できることなら、XAX(ザクス)と同価格でしたら嬉しかったです。
でも売れてるようなので驚きました。
リヴィエマーレの価格には魅力を感じましたが、デザインに生活感が感じられなかったのと価格は安かったのですが管理費・修繕費が高かったです。

>>「売り」である交通利便性に対する失望
駅から３分の売り文句はまぁ仕方ないでしょうね。
でも大規模であればそれなりに敷地も広いのでしょうから、５分は違いが出てくるかも知れません。
私は１０分以内でしたら距離はさほど気にしないたちです。
むしろ雨風が凌げる屋根がある通路や地下があれば嬉しいかな。笑
地下鉄化はその点は利点かも。
大師線は好みもあるでしょうが、私は終電が早いのが欠点だと感じます。
繁華街からの支線はむしろ魅力に感じるかな。

>>デベの粗利益率の高さ
土地仕入れ時期のデータがあったら見てみたいですね。笑
この物件はかなり強気だと思います。
でも売れてるから迷ってしまう。笑
私も魅力は感じますが、正直価格と格闘中です。笑

>>「売り」である交通利便性に対する失望
どのマンションでも駅から何分の標記は同じようなもんだろうに。
失望するってことは期待してたってこと？
頭悪いね。

「マンションの最も駅よりから３分」て、当たり前ですよね表記として。
逆に、駅からいちばん遠い部屋までの分数を書いている物件を教えてほしい。
賢明さんらしからぬ書き込みですが・・・。落ち着いて落ち着いて。

714さん
私は現在の家を購入する前、社宅（三菱地所のマンションを会社が一棟買い上げ社員に
社宅として提供）に住んでいましたが、家賃は2万円/月でした。これだと5年間でも120
万円です。
また、5年も待たなくても割安な物件（いい物件を1-2割程度値引いて購入する）を現在
購入するという手もあります。大京やダイア建設、三菱地所が完成在庫を1割程度値下げ
するという記事が3-4日前に日経に出ていましたが、水面下では完成在庫は2割引程度が
当たり前となっています。

駅から最も遠い棟の出口側には409に出てすぐ歩道橋がありますので、信号待ちを一切せずに駅までたどり着けますよ。

賢明殿

ご意見の中でどうしても引っかかるのが、駅３分をどうしてそこまで論うのかが理解できません。
敷地内で最も駅まで遠い部屋からの所要時間を謳う物件は無いものと考えますし、賢明殿は駅まで公道で10分かかるという事ですから、フォレシアムも最寄駅までは大差ないものと考えます。（JR川崎駅までの所要時間という面では異議無しです。その点だけのご主張なら引っかかりませんでした。）

しかも信号無視まで一考されるのはいかがなものかと。
大通り若しくは交通量のある生活道路に隣接している駅は他にもありますので（もちろん交通量のない駅もありますが）駅近物件なら駅上でない限りは信号待ちは特別な環境ではないと考えます。
この点だけは大袈裟に批判し過ぎではないかと如何しても映ります。

横須賀線、東海道線をお使いになりたい方はそちらの沿線にお住まいになればいいではないですか。
支線沿線は価格が抑え目になる点が一つのメリットなのですから。

>>717さん

賢明殿は以前からこの論点で矛盾しておるのです。
ご自身は川崎西口徒歩10分の一戸建てにお住まいだそうで空気・治安・教育が他地域より良いそうです。

720さん
この物件のメリットとして「駅徒歩3分」があまりにも強調されていると考えたから、
？を呈したまでです。これだけの大規模物件となると表記と実情が大きく乖離して
しまいますからね。私の家（戸建て）から川崎駅までは、掛け値なしの10分（私有地の
ラゾーナを抜ければ8分）です。また、朝は信号無視し放題なので、トラックが朝から
ビュンビュン通る東門前の道路は信号をじ〜と待つしかないのはけったくそ悪いです。
「支線沿線は価格が抑え目になる点が一つのメリット」なのにこの物件は控えめでない
からいろいろと申し上げているのです。

>>718

個人的な借り上げ社宅の話されても・・・参考になりません。前提条件は皆さんバラバラですからね。

ここのメリットが長谷工のエコノミーマンションでコストパフォーマンス（バランス）が良い点だとしたら、例え便乗値上げのいい物件が１〜２割安かったとしてもここより高いんじゃないですか？
値引きでここより安い物件を今買ったとしても、都心から離れていたり不便な物件だったら厳しいですよね。今年入居で控除うけられるならそれもありかもだけど。

まったく価格に関してはメリットが抑え目ですね。
とは言え、あくまでもプチバブル価格の中では抑え目に見える、という事でしょうか。
近隣の物件と比べる限りは「中庭が高くついた」感じではあります。

ただし信号無視にはお気をつけ下さい。
賢明殿はご自由で構いませんがここを見る他の方に奨励せぬよう願います。

723さん
足を使っていろんな物件に足を運び、デベ担当者と真剣に交渉してみてください。
この物件（のデベ売値）よりコストパフォーマンスで優れている物件はかなりありますよ。

信号無視し放題って……実はガラ悪いんじゃないの？
それとも歩行者優先で住民の運転マナーが素晴らしい地域なのかしら？

以前、「賢明な消費者」さんの行為を記載した者です。
なぜか、私のスレが削除されてしまってます。
なにか、規定にひっかかったのでしょうか？一般的に見ておかしいと思われる行為を指摘しただけなのですが・・・。

「懸命な消費者」さんの主張、面白いですね。

>>160万円/坪程度の適正価格であれば契約したかもしれません。
「懸命な消費者」さんはずーっと、この辺りの適正価格は120万円/坪とおっしゃってましたよね。
それでも、10年後には半額になると・・・。
それがなぜ160万円/坪が適正価格と手のひらを返したような主張になったのですかね？
そのへんの心変わりした経緯を教えていただけませんか？
近所に住む者としてもこの辺の地価事情には大変興味があります。


それから、「賢明な消費者」さん。あなたが本当に荒らしとかではなく、親身にアドバイスをしているのだとしたら、もういいかげんに名前を変えての二重投稿はやめにしませんか？
「賢明な消費者」さん＝696の匿名さんということくらい誰が見ても解りますよ。

727さん
私はこの辺りの適正価格が120万円/坪と言った覚えはありません。他の人ではありま
せんか？
同じハセコーのバス便ファインフィールズが140万円/坪だったこと、リヴィエマーレ
やレクセル川崎殿町が160万円/坪程度であったこと、昨今の建築資材高騰などを勘案
し、160万円/坪が妥当と判断しました。またここと同程度の物件の値引き後の実勢
価格も160万円/坪程度でした。さらにこの地域のヒストリカルな価格推移からもその
程度が妥当でしょう。
また、わたしは696ではありません。

>>なぜか、私のスレが削除されてしまってます。
スレじゃなくてレスでしたね。失礼いたしました。

マイナス要素を荒らし扱いして無視するのは良くないと思います。
その中にはデベでは教えてくれない大切な要素も入っていますからね。

ですがプラス要素をすべて営業の書き込みといって無視するのも
同様かと思います。
ここのスレはマイナス要素オンリーになってきてますね。

そして『賢明な消費者』は明らかに荒らしです。
ネットにずっと張り付いていて懸命にレスを返してますね。
きっと一般社会では誰にも相手にされていないのでしょう。
とってもかわいそうな人なのです。

そんな相手にはレスを返さずスルーが一番です。
そうすれば別のスレに移動しますよ。

ここはフリーな掲示板です。
それぞれで情報の取捨をしましょうね。

第一印象の「高い」って感情は大切にしたほうがいいでしょ。
実際「高い」のだから。
営業に資材上がります、金利上がります、消費税上がりますって言われて、
絵に描いた完成予想図見せられて舞い上がって契約でしょ。

今がイケイケの時代であれば、別に止めません。
待っていても価格が「高く」なるのは明らかだから。
しかし急速に相場と景気動向が変わった。
価格下落は避けられない現状です。
鉄鋼が上がっても価格転嫁出来るわけない。

ここの「高い」にはいろんな要因がある。
土地入手や資材発注時期から高騰以前にしこんでる、「高い」
中古下落率が高い京急支線という事実、「高い」
価格下落が目に見えてる現状で、
それでもマンション買うなら、
少しでも駅力の高い、資産価値の維持できるものを買わなくてはなりません。

＞732

　で、お勧めの「駅力」の高い物件は今は既に販売していない
ラゾーナ川崎だとおっしゃりたいんですね。
　
どんなにお勧めされてもラゾーナは今現在販売されていない訳ですから買えません。詭弁です
ラゾーナが今、現時点で180万/坪で販売されているのであれば、フォレシアムは確かに
「高い」のだと思います。

では、今現在販売されている物件で「駅力」が高い　180万/坪前後の新築優良物件を
是非教えて頂きたく思います。　納得できるモノでしたら検討します。

出来ましたらマンション、土地価格相場に知識が深く、
現在、新築一戸建を購入直後でお忙しい中、再三に渡り有益なアドバイスを下さる
「賢明」様にも教えて頂きたくお願い申し上げます。

前にもレスしましたが東戸塚の積水のマンションを安く買いたたければ、
フォレシアムより、
はるかに良い買い物といえるでしょう。
あくまで値引き前提ですが。

東戸塚かぁ…
車移動が多い自分としては物理的に遠いなぁ…

＞734　

ありがとうございます。ラゾーナほどではありませんが悪くはないですね。
本当に安くなるかは別問題ですが。

フォレシアムのスレ(※)で規約違反である「他の物件を批判するもの」に該当していることを認識していながら
敢えて本物件の批判を募集し、その結果として得られた批判をそのままコピペしている煽り投稿です。

(※)https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8914/

（フォレシアム掲示板では何の根拠もないまま本物件の売主であるナイスがフォレシアムのスレを荒らしていると
信じ込んでいる者がおり、このスレに対して報復するかのように荒らす行為が最近増えております。
「レスに対して販売及び建設関係者であることを指摘するもの」にも該当する規約違反でもあります）

また、批判そのものもこの地域一帯のスレを荒らしているＨＮ「賢明な消費者」という一個人の主観のみであり、
事実と異なる点が多くすべてにおいて裏付けがありません。さらにこの投稿者が書いている「ナイスはどのスレ見ても
“叩き売り”の話が出てくるので、」は事実と完全に異なりますので、いかにこのスレを見ていないか＝「購入検討者でない」
ということは運用者様でもお分かりになると思います。

規約違反の上で得た情報で「物件購入の意思を妨げようとする悪意のあるもの」に該当すると思われ、これも規約違反です。
計３点の規約違反の上の投稿ですので文面だけでご判断されないよう、よろしくお願い致します。

URL：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8823/res/314-314

理由：煽り投稿

お立場：通りすがり


＞これを書いているのが、ナ●スの販売員です。
＞通りすがりの割には詳しいですね〜（笑）ナ●スブライトピアの時からですから、
＞筋金入りのプロですね！（笑）

またその話しですか
ようやく検討板らしくなってきたので、他でお願いします

>>734

賢明さんですか？違っていたらごめんなさい。
他の物件の事を書き込むと荒れる原因になるとおもいますよ…控えた方がよろしいかと。

東戸塚のマンションが比較対象として出ているのであえてコメントしますと。
戸塚区って横浜でも人気のない地域ですし、駅徒歩10分って言うのもネックですね。
徒歩5分以上になると価格下落率が大きくなることはご存知ですよね？
それでもあえて東戸塚のマンションを勧める理由がよく分かりません。
賢明さんらしくない意見ですね。
それと賃貸相場も低いですね。
この点に関しても賢明さんの基準では資産価値がよろしくないはずでは？
ここと比較して東戸塚の方が優位な点が（私には）見つかりませんが…

資産価値、資産価値って何とかのひとつ覚えか、金の亡者みたいだよね。
のんびりとした優雅なレスがカキコされんもんかねえ。

>>737
>>ナ●スブライトピアの時からですから

だいぶ具体的ですが詳細な情報をお願いします。

わたしは賢明さんではありませんよ。
具体的な物件名は733がお聞きになったので上げさせてもらいました。

戸塚区は広いので地域により差があります。
再開発の遅れてしまった戸塚駅周辺はかつてほど人気がありませんが、
東戸塚駅周辺は別格です。
お受験小学校として有名な信濃小も近く、
東口を中心に住民レベルが高いのが特徴です。
大師線一帯より賃料相場は高いです。
また、東口を中心に中古価格も安定しています。
これまで西口は駅徒歩圏のまともなマンションがありませんでした。
西口駅前のタワーは値付の失敗と設備の貧弱さで思ったほど売れていないようですが。
わたしは積水の営業マンではありませんので、
手放しで褒めたたえるわけではありません。
駅徒歩十分と、フォレシアムより遠いですし坂がありますので。
あくまで比較として挙げさせてもらいました。

東戸塚の物件は駅から遠いし坂があるので、私の検討物件からは外れてしまいます。
ラゾーナは当たりだったと感じますね。
今考えると、あの坪単価は安かったと思います。
でも今、ラゾーナを中古で買っても当時の坪単価では買えないのでは？
時間の流れとはそういうもので、過去と現在の坪単価のみを一概に並べるのも無理があるかと。
すぐ横のリヴィエマーレも入居直後の中古で買っても価格は契約当時より値上がってるのが現状のようですし。
あとは主用駅の繁華街直近の物件がいいか、主用駅から少し離れた支線がいいかは好みの問題ですね。
資産価値を考えると主用駅にも利がありますし、落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

二重三重書き込みに対しては今のところノーコメントですね。笑
できれば批判の記事はコテハンしてもらえると返答しやすいのですので。

＞・駅から３分の物件でも敷地内の遠い場所なら５分以上掛かる
＞・交通量の多い道路は朝信号無視できそうにない
＞・大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれない

バス便の物件を買った人に見せたらブッ飛ばされるますよ。間違いなく。

遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近いネガティブレスだと思います。
大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさんあって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？
ラブホだってＪＲ川崎駅にはいくらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？

嫌なら買わなければいいし、魅力を感じたなら買えばいい。
そんな簡単なことが何故分からないのでしょうか？
自分の選択に自信をもてばいいのです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news134.htm

>>落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

ここ、環境がいいって言ってる人がいるけど正気？
多摩川沿いだけでしょ。
まわりは工場だらけだし産業道路近くだよ。

相手にしちゃだめですよ。
そもそも”賢明な消費者”っていうのが＊＊にしてますよね。

コテハンをつけるのは自分に対して話しかけてほしいからで
ほかのサイトでもよくみられます。
決まって引きこもりや友達いなそうな人ばかりです。

スルーが一番ですよ。スルーが。

仕切りなおして検討を始めましょう。
ちゃんとした書き込みであればマイナス書き込みもいいと思います。

727です。

「賢明な消費者」さん、696さんとは別人でしたか。これは失礼しました。
以前、「賢明な消費者」さんが「川崎大使」さんとして二重投稿していたようなので、誤解してしまいました。

「賢明な消費者」さんの感覚としては、フォレシアムは160万円/坪であれば適性価格であり、契約したかもしれないと記載されてました。
でも、はたして160万円/坪って適正価格なんですかね？

以前、私も検討しましたが、近くの同じ長谷工物件の「ザクス」はたしか145〜150万円/坪でしたよ。
（今思えば、かなり割安な物件だったなと後悔してしまっています。）

2、3年前は145〜150万円/坪で購入できたエリア、160万円/坪が適性価格と言えるのでしょうか？
「賢明な消費者」さんからしたら160万円/坪でもあなたのおっしゃる「高値掴み」なのではないですか？

以前も書きましたが、川崎西エリアしかり、未来の地価なんて誰も予想できないわけですよ。
たった数年で坪単価が30万、50万あがることもあります。もちろん下がることもあるでしょう。
（「賢明な消費者」さんの賢明な選択であるであろう西エリア１戸建の土地でも下がる可能性はあります。）

しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。


あ、それから「賢明な消費者」さんの発言でまた一つふに落ちない点が・・・。
ファインフィールズを参考事例にあげてましたが、あそこもあなたが「問題外」としたナイスの物件同様、バス便ですよ。
なぜ、比較の対象にする必要があるのでしょうか。
比較対照ならリヴィエマーレやザクスですよね。
（まあ、これも過去販売で今売り出している訳ではないので、私個人は比較対象にはなりませんけど。）
中古で売り出して、販売時期と同価格で売り出されれば、別ですけどね。（その場合、即日で売れてしまいそうですが。）

>>しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
>>フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
>>便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。

これが営業トーク受け売りの妄想だって言ってんの。
JRターミナル駅、三井一帯開発のラゾーナと、
ホームセンターとスーパーが出来るだけ、しかも支線のここと、
比較対象にすらならないってこと。

そうなんですよね。
すぐ隣のザクスやリヴィエマーレが値上がっているのは事実。
そして港町あたりにできるマンションも更に価格が上がるようです。
大師線沿線も地下化になって開発が進むと言うし。
そうなるといつまで待てば良いのやら・・・・

しかし毎日毎日、批判の書き込みばかりして何か得するの？
かなりの時間と労力を使っているように思えるけど。
すっとＰＣの前に張り付いているのかな？
想像するだけで哀れ。

早くC棟が売り出されて
真剣に購入検討してる普通のファミリーが
書き込んでくれるようにならないかなぁ・・・
もう資産価値の話は結構です・・・
家族を抱える身としてもっと大事なことがいっぱいあります。

同じ批判ばかりでもう飽きたっ！
そんな内容なら要らんわい！

ザクスとリビエラが分譲時より高く売れたのって瞬間風速ですよ。
現状ではいいとこで分譲価格からの売り出しになります。

分譲価格ってのは嘘ですね！
それなら競って飛びつきます。
私も絶対に買いますから。
今まで数戸が売りに出ましたが全て値上がってますよ！

>>756
そりゃないな。

＞遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近い
　ネガティブレスだと思います。大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計
　にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさん
　あって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？　ラブホだってＪＲ川崎駅にはい
　くらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？
---------------------------------------------------------------------------
因縁ではなく、事実ですよ。JR川崎駅で南武線ホームから東海道線ホームに行くのに1分も
かかりません。京急川崎駅は大師線地下化に伴い川崎駅大師線ホームをJR川崎駅側に移動させる
計画だということです。京急川崎駅での乗り換えにますます時間がかかります。横浜市営
地下鉄や横須賀線東京駅・新橋駅・馬喰町駅を利用された方はわかると思いますが、深度
ホームは大変不便です。長いエスカレータを3-4回乗り継ぎしなければなりません。3分は
軽く浪費します。JR川崎駅のホームからは、ラブホも墓場も見えません。ホームからもろ
に墓場とラブホが見えるのは京急川崎駅くらいです。私は中学生の娘がいるので、京急
川崎駅を利用させたくはありません。

それはうそです！どんな新築マンションも入居と同時に二割減です。バブルでもないかぎりあがらないんですよ！

739さん
734は私ではありません。
積水の物件はいい物件だとおもいますが、便数が極端に少ない横須賀線の都心から遠く
離れた東戸塚徒歩10分、しかもエントランスエレベーターを登り、自分の部屋にたどり
つくまで数分かかるこの物件は検討対象外でした。
まだかなり売れ残っているみたいですので、横浜勤務の方が買い叩くのであればいいと
思います。180万円/坪くらいにはなるでしょう。

東海道線は混んでてホームでエスカレータに乗るにに２〜３分かかってる俺は何？
そんなに鈍臭いとは思ってないが。

762さん
もっと朝早く出勤しましょう。

分譲時より高く売れますよ、ってのは仲介物件が欲しい業者の詭弁なんですよ。
瞬間風速で分譲時より高く売れた物件はありましたが、
現状では無理です。
中古を買う客のほうが価格にはシビアですよ。
必ず価格交渉があります。
売主が安易に儲けようとしてる物件は、なおのこと選びません。

同感！
乗り換え時の階段前の混雑はひどすぎ。
東海道線のラッシュは何とかして欲しいですね！

ザクスやリヴィエマーレの中古を気にして見てるけど分譲時より高く売れたことはありましたが、分譲時よりも更に二割減で売り出した事なんて一度もないですよ！