リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

首都圏の不動産事情に詳しい不動産鑑定士に聞いたところ、いま完成在庫
（売れ残り）のバルクセールはの当初販売価格の3割が相場だそうです。
（少し前には5割とか言われていましたが。）
再販業者はこれに2〜3割を上乗せして販売すれば十分なので、バルク再販
物件は相当な安値が期待できます。

ただ、本物件は1棟丸ごとの転売なので、上記のとおりとはならないでし
ょう。デベにしてみれば企画・設計等の手間なく新規物件を手に入れられ
るので、ある程度常識的な価格で取引されていると思われます。

いずれにせよ、不毛な価格予想合戦はもうすぐ終わりですね。

ダヴィンチの０８年１２月期の連結最終損益は、２４億円の赤字の見通し。
従来予想は、１５６億円の黒字。（本日の日経１３面）

確かに住宅ローン減税は大きなセールストークになるだろうね。

>832
>確かに住宅ローン減税は大きなセールストークになるだろうね。

でも、まだなにも決まっていない。

必死に毎日もしくは数分に一回ありもしない妄想希望を書いてる「匿名さん」が一人。。
お金が無いならよそのスレに行けば良いのに。
この立地でありえない。

まあ、モデルルームにも金無くて恥ずかしくて行けない輩が、ここ見るなって感じだね。
人の書き込み見て値段知ろうとし、下らない書き込みばかりしているのは検討する資格すらないね。

何か、リエトの売却損失がダヴィンチの決算に直接影響しているかのような勘違いをしている人がちらほらいるね。

リエト売却損失で損害を被るのはダヴィンチの組成したファンドに投資した人たち。

しかも、リエト売却でファンドが損をしてるかどうかも分からないよね。リエトは資材高、不動産バブル前の物件だから、取得コストは格安。
（コスタと同時期の取得で、コスタの販売価格が坪210程度だから、リエトの取得は坪160〜170程度か？）

ファンドは売却で元本は回収できてる可能性は十分あるよね。

>>834

トヨタの利益が一兆円吹っ飛び、来期は赤字転落のおそれもある、
なんてありえなかった。
そんな時代がきてるのに、まったく現実を把握できてないお方が口角泡を飛ばして
がんばってもだめだよｗ

>>829

それで売ってるからって、それが妥当な価格ではないんですよ。
取引が成立したところでいちおう値がつく。
ストップ安売り気配かもしれないのですから。

リエトが高すぎず安すぎずの絶妙な価格を出してきて、
他も追従してくれば、近隣物件も検討できるようになるのに。

大雑把な価格しか出していないけれど、
（4000万台後半とか、6000万台半ばとかの表現。坪単価の計算は、5000万前半だったら5250万、5000万後半だったら5750万みたいな感じで計算してみた。広さも若干前後するんだけど、そこはご容赦）

3LDK
5F-10Fでは、75㎡で坪209万　80㎡で坪237-247万、95㎡で坪243万-247万前後
11F-24Fでは、75㎡で坪220-242万　80㎡で坪257-268万前後
25F-34Fでは、75㎡で坪231-242万、80㎡で坪257-268万、90㎡で坪265-275万前後

あとは計算が面倒だけど、高値だろうと言っていた意見と、希望額との間にきた感じだね。
報告でした。

デベも、まずは希望価格を提示して、様子見ですかね。

この後、エンドの反応を見て、修正していくんでしょ。

部屋の方角は南または東向きの部屋で計算です。低層の90㎡は北東です。

予想通りの値付けだけど、予想通り大量売れ残り決定だね。

>>843

売りたい人は坪400で売りたいっていうのも自由だからね。
個人的には駅直結タワーの絵なんかみちゃうと、
あえていわくつきのタワーを坪200以上でなんか絶対買わないわ。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/582/

駅前直結はさらに遅れて2013年
それまで待てるかどうか、だなあ

>>848

そうだね、待てるのであれば待ちたいな、と思ってるよ。
建築資材も暴落してるし、地価もこれから2年程度でかなり下落する。
おそらくリエトと同じかもっと安く買えると推測してるけど、どうかな。

モデルルームに行く気がしない人が多い理由は、
　売り手の希望販売価格 ＞ 買い手の希望購入価格
と想像されるからでしょう。
それで価格が予想通りということは、売れ残る可能性が高そうだ。

>>849

駅直結が良い人は三井や東急のタワー、駅から少し離れている人が良い人は
リエトとか東建になるのでは。三井や東急は高いときに取得しているから
地価下落の恩恵は受けられないと思うけど。

今買って住んで
さらに五年後売って直結を買い換え
それが理想
しかし五年後中古は売れないか…？

坪240万ぐらいからでした。う〜ん。

資料を請求してますが混み合っているとのことでまだ発送できないそうです。
値段やっと分かりましたね。
土地代、調達した資材代を考えると結構頑張ってきたなと言う感じですね。
コスタよりも駅に近く、パークより遠いことを考えるとまあこのあたりなのかなという感じです。
願わくばコスタぐらいだとよりよかったんですがまあ仕方ないですね。
値段のこと以外の、内容とか周りの環境とか前向きな購入検討意見も出てくれると参考になって良いのですけど、今の荒れ方では難しいのでしょうかね？
近隣のどこでも良いから（だと思いますが）値下げ要求スレと検討スレと分けてくれると良いのですが。
自分さえよければ何でもいいという考えだけで書き込みしないで欲しいですし、ちゃんと検討している人もいるのですから迷惑かけないで欲しいです。

あんまり安いと作っても採算割れするかもしれないから、景気が上向くまでプランを延ばすんじゃないかな。
かつてのパークシティの敷地みたいになっちゃうんじゃない。

経済情勢がさらに悪化すれば、駅直結だか何だかも、計画自体中止になるんじゃ？
ホテル・エルシー跡みたいに「利用未定。しばらく駐車場で〜す」なんてね。。。

ヨーカドーの裏はきつそうですよね。東京機械の跡地も商業施設次第ですね。

結局、坪240ですか。
まあ、売れ行きを生暖かく見守ることにしましょう。

なんだ、普通の金額か
だったら、普通に売れ残るだろうな

至極妥当な価格だと思うがな

なんか景気悪化を歓迎するような書き込みが多いけど、公務員なのかな

>>860

じゃあ買えば？！
240ならパークシティ転売狙い購入者の損切り売りを待つほうがまだまし。

転売狙い購入者は
手付金放棄と、損切りプラス仲介手数料払い、
のどちらがマシかを計算する。
なので、少なくとも9.7%以上の損切り売りはありえない。
計算上はね。

公務員、いいな、不景気なんて無関係。
あえて言えば民間からの接待のお呼ばれ回数がちょっと減るくらいか。

例の景気対策一時金、高額所得者は辞退云々とかいわれているけど、
まさか公務員が受け取るなんて事はないよね？

回りの業者はこれで安心ですね

というか、まともな物件ならいざ知らずダヴィンチの損切りブン投げが
昨日のダヴィンチ決算でも明らかになってる状態で
本当にこの値段で売れると思ってるのだろうか

まあ万が一この値段で売れたら、買い取った側は相当儲かりそうですけど

行ってきました
いくら不景気でさがっても新価格前の2004、5年価格にまではならないんだなあ
この時期に買った人は今売っても儲かるね
しかしリエトが210〜240で売るなら（下層は210）
シティハウスとプラウドは厳しいんじゃないかな

不動産の下落には時間がかかるんですよ。
だいたい１，２年遅れ。焦ることないですよ。

ふ

購入者丸儲けじゃなくてデベが丸儲けの物件でした

〜おしまい〜

マンションの性格は全然違うけど、確かにプラウドは厳しいだろうな。

取得値が坪150程度のとこを、広告宣伝費等があるとはいえ
坪210〜240で売れるってのはたしかにかなりおいしいですね

まあ買う側がここの経緯を知らない・気にしない人が多いと踏んで
思い切った値付けをしてきたんでしょうけど、あと3ヶ月で新古扱いになるのに
本当に大丈夫なんだろうか

再値下げがあるかもと考えると、安い下の方はともかく上層階はみんな手が出しづらいような

若干価格調整して２３０くらいにしてくんじゃないか。まあいい線。
向きや階層での違い見てじっくり検討します。
高層階は価格帯がシティハウスとかぶるのか。
住商は住友不動産に気兼ねなんてしないんだね。

>>871
住友不動産＝長期ホルダー
住友商事＝転売屋

みたいな感じですからそもそも方針が違うんじゃないですかね

買う気なくなりました。
どうぞ、皆さん高値掴みしてください。

ウハ。貧民シボウ(笑)

貧しい人々のささやかな宴が終わったね。
祭に、なんて期待の話も出てたっけ。

そんな貧しい人間が買えるような街ではないってのが、
わからない人間が多くて笑えたけど、
これで静かになるね♪

バーゲンで他人を押しのけて買い物→微笑ましい
水道節約大便をするまで流すな→？？？
ご飯のおかず工夫グレード落としてみました→？？？？？？？？？？

結果あさましいのです。

まっ、様子見だね。不景気は始まったばかり、何時終わるか分からず。　ふっ。
ブラウドの様子みてこよう。

再開発地域の住民ですが
正直売れ残る気がして心配…
街の発展のためには人数が必要なんです。でないと商業施設ができても
たちいかない。今後もバンバンこのあたりにマンションがたつのに、
誰もいない、半分くらいしか埋まってないマンションが増えるのは困る
正直、供給過多ですよ…

妥当な価格かどうかはマーケットが答えを出します。
買わない人はリスクを負わないのですから、安心して暖かく見守りましょう。

>>881
>妥当な価格かどうかはマーケットが答えを出します。

その通りですね。結果が楽しみです。

行ってきました。
値付けはなかなか微妙なとこですね。
仕様が今一つなので、もう少し安くしていい気がしました。

もったいぶらずに価格書いてくれよ。

価格は今日の投稿に出ているじゃないか。

最上部の価格は出ていないようですが、
中上層階はもう少し下げないと厳しいような・・・

貧しい人々が多いのがゃくわかる。
高望みせず、神奈川の郊外に買いなよ。

デベも今は様子見だから、正式価格の中上層部は若干下がると見るがどうか。
もしくは販売後半に個別に値引くか。
6000万超えると購入層が減ることくらいわかってるはずだしさ。銀行もローンの審査
厳しめになってるだろうし。
普通は狭い間取り増やして絶対額が大きくならないようにするんだろうけど、ここはもう
そういうこと出来ないから下げるしかないでしょ。

>>891 さん　ありがとうございます。
参考になります。
>個人的には、〜台後半→半ば　〜台半ば→前半　っというような感じまで下がるのなら検討する気になります。
つまり、もう一割前後下がるならばという事ですね。
資料要求しているのですが、まだ来ません。予約、要らない日に見学に行こうかと思っています。

値段聞いただけで行く気がしなくなった。時間の無駄。

某首相が全治3年と云っているけど、そんなに甘いものじゃないと思うけど。

プラザ合意　→　ブラックマンデー株価暴落　→　不動産バブルが始まる
バブル崩壊　→　株価・不動産暴落　→　銀行・証券倒産　→　10年引っ張る

どちらになるのかな。今回は。

>>875

金も時間もあるから、安ければ買うが、安くなければ駅直結を待つ、
という余裕十分の対応がとれる。
こんな値段で買ってもらおうなんて業者もなめたもんだね。

>>889

今回の不景気の意味がわかっていないね。
貧しい人はより貧しくなるけど、今回は上流が下流へと転落し、
日本が一億総中下流に戻る不景気。
小室逮捕があんなに大々的に報道されたのは、
象徴的なケースとマスコミが直感しはじめてるから。

>小室逮捕があんなに大々的に報道されたのは、

小室の逮捕は不景気とは関係ないと思います。一つは吉本が小室との縁を半年前に切ったから
吉本が庇わなかった、もうひとつは警察ではなく、大阪地検が動いている所がみそです。
普通詐欺で地検がいきなり動きますか？

>>896

もちろん関係ないよ。
ただ、これから金持ちたちの転落が次々でてくる。
その先頭を切ったという意味で、
時代的な意味がある。

> 普通詐欺で地検がいきなり動きますか？

基本的には、公務員（国会議員、官僚）などの不祥事が多いけど、
ホリエモン　も東京地検特捜部だったように、有名人だったらそういうこともあるらしいよ。

897はお ば か す ぎ

前からそんなに祭りになるほど安くないよって言ってるのに。
ほら言わんこっちゃない・・・。

武蔵小杉は教育インフラが弱い
しかもこの値段
家族のいる人はやめた方が良いですよ

>901
私立に行かせるつもりであれば、かなり電車の便が良く、選択肢が広い地域とも評価できます

まあまあ、

KYな価格設定→大量売れ残り→ダヴィンチ倒産→イースト投売り→坪200割れ→ウエスト死亡

という展開になるのは想定の範囲内ですので、祭りはこれからではないでしょうか？

903の儚い希望にケチつけるのはやめとこう。
哀れすぎ。

しかし夢潰えた人間の小杉叩きや負け惜しみ、捨て台詞で
まだまだ荒れそうです。

今回の価格は想定どおり。
今日の様子だといいとこは早くなくなるでしょう。

>>903

その予想はかなり確率高いですね。おそらく1年くらいしかかからない。
デベはまずはこの掲示版にいるような
”喜んで高値つかみ、業者への寄付ずき”に売る戦略ですね。
イースト投売りのあたりで、PCMあたりからもかなり安くでてくるでしょうね。

>>903

相場感の無い人間は哀れですね、わずか一年先も読めない人間がいるとは。
ま、そんな人が不動産業者を助けてくれるのだから、無理に止めません。

９０６も相場感ないね。
1年先も読めないって、ココの価格が読めなかったんでしょ（W
祭りは中央林間あたりでやってくれ。
小杉は無理なんだから、ちゃんと下がるの待って買うんだぞ。

本日、モデルルームに行ってきましたー！
来場者は多く、盛り上がっている感じでしたよ。結構、時間通りには対応できず、待たされている人もいました。

さて、価格ですが、午前の方が書いているので省きますが、正直、少し高いですね。今の武蔵小杉の価格です。まったく、バルク価格が反映されていませんでした。住商ぼったくり！

部屋の中は、そこそこですが、キッチンが貧弱。あの人工大理石ってなに？
部屋の構成も３LDKでシューズ棚が小さかったり、なんかしっかり設計して建てた気がしませんでした。賃貸設計だからでしょうか？

販売時期が違うとはいえ、建設時期が近い、コスタ@210万、パーク@230万を考えると、この価格はかなり高いと思われます。（現在、販売中のシティ@260万、プラウド@270万程度と比べると多少は安いのですが）

第一期が3月に入居予定とのことですので、第二期以降は中古扱いとなりますので、安くなるのではないでしょうか？

とりあえず様子見です

3ヶ月先も読めなかったデベが1年先まで読めるとは思えないが...。
なんで10月ショックの前にウエストを買ってしまったのか？
あと、3ヶ月も待てば、ダヴィンチが飛んで、もっと安値で買い叩く
ことができたのにね。

価格やタイミングなどによって倍率が変わるのはデベにとっても同じことでしょ。
これ以上待っていたら、住商以外のデベにとられてしまったかもしれないし。

真っ先に急いで高い金を出してババを掴んでしまう...。

住商はよっぽどのマゾなのかな？

ヨーカドーの前の低層は坪330万以上でも売れたんだから、
ここは安い！

リーマンが救済されないなんて当のＣＥＯだって予想してなかったんだから。
ゴールドマン出身のポールソンがいけずだったのかな。

さて今後のリエトの売れ行きはいかに。
レジもコスタも販売当時は武蔵小杉にしては（のくせに）高いというレスがいっぱいあり
見送った人もいた。フタをあけたら人気で見送った人は新川崎に流れたりした。
今回はそこまで好調にはならないかな。
でも２〜３年先に２００以下になってるかってのもどうかね。とりあえず新駅は出来てるからね。

ダヴィンチ、ダヴィンチって、五月蝿いな。君ら前レス良く読め。
ここはもうダヴィンチ物件じゃないんだよ。

本日行ってきました。
主婦です。

上の方がおっしゃてるように、賃貸仕様だったからか、通常の分譲マンションに比べ、
特にキッチンがしょぼかったです。
あのキッチンのしょぼさははっきり言って、ありえないです。

まして、寝室のクローゼットの扉がすでに壊れていて
閉まらない状態でした。

モデルルームの部屋で開け閉めが多いとはいえ、
今日OPWNで、すでに壊れているって、はっきり言って、微妙です。

全体的にみて、やはりあの価格はなしですね。
しょぼい作りなら、もっと値段は下げるべきです。

来年で中古扱いになるようですし、
デメリットが他の新築分譲に比べ多いのに、
あの価格では完売するのはきっとありえないでしょうね。

リアクションとりづらい値段でしたね。
駐車場は値段高め。修繕管理費が不明と難しい案件ですが
がんばって販売していただきたいと思います。
こ・け・る・な・よ

>>914
西がダビンチだからダビンチ倒産で西が売られるって妄想でしょ？

東

>>916　　ダヴィンチの株価推移をみれば、決して妄想じゃないことが
理解できるぞ。去年の最高値から比べて20分の1だからね。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=4314.j&d=c&k=c3&z=m&h=on

ふうん。キッチンしょぼいのか。今度見に行った時チェックしてみます。
パークシティも標準はタカラスンタンダードでかなりしょぼかったですが。

ここもタカラでしたよ。まあこんなもんでしょう。

時価総額見せてもらったけど、West1棟より安いね、きっと。
なんとも言えないけど、待てる人はまった方がよさそうだよ。

ダヴィンチが赤字転落したのも、ここが分譲になったのと大きく関わってるからな
本来ならここは賃貸のまま外資相手に商売されるはずだった

なんか業者が出した価格がすべてと思ってる、
経済学の基本さえわからない人がいるので、
その人に向けて高校レベルの経済学をレクチャーする。

売り手はいくらで売り出そうが自由、それが資本主義。
それを買うかどうかは買い手の自由。
価格は需要曲線と供給曲線の交点で決まる。

八百屋さんがきゅうり一本1000円で売り出そうと自由。
誰かさんは、売り出し価格をもって、
”きゅうりは1000円なんだ、予想できなかったのはだめなやつ”
と言っているんだよｗ

当然隣のスーパーでいくらで売ってるのかチェックしたうえでつけた価格だよ。
ここはきゅうりでいうと1本５０円くらい。不作でどこもちょっとお高め（笑）
ちょっと曲がってるけど食べるには問題ないきゅうりだから３０円ってのを期待してた!?

＞923
そんなことはみんなわかってると思うよ。ただ売り主は定価以上には売れないから
ある程度の値段を付けざるを得ない。逆に売値が安いと競争になる。最大の収益を
挙げる方策をとっているのさ。それでバカを見る人もいるし、得する人もいる。

>>903

一兆円ファンドなどと謳っていたダヴィンチですからね。
投資家からの解約が相次いだら、イーストも売らざるを得ないでしょうね。

また、マンション専業デベが企画・設計したわけではないので、
質については皆さんが云われるように、ショボそうですね。

まぁおちついて。
とりあえず、布団を干したいのだがどうですか？

＞926
そのマンション専業デベは今資金繰り厳しくて当面淘汰されるトレンド。
リスクとって買い叩くにはいいかもね。
マンションは立地がいいとこしか今後売れないが立地がいいとこはもう少ないしあっても
大手が抑える。
デベ淘汰後大手だけが生き残り価格決定権を握るってのが消費者にとってはマイナス。

>>928

> 大手だけが生き残り価格決定権を握る

生活必需品じゃないんだから、大手とは言え、価格決定権を握るのは無理。
高けりゃ買わないだけ。賃貸で十分。消費者が買う、っていう値段まで
下げないと、どうしようもないのよ。