リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

坪220〜240希望。
以後、別スレ等で宣伝はご遠慮願いたい。
なるべく倍率を下げたいのでひっそりと販売を終わらせましょう！

>なるべく倍率を下げたいのでひっそりと販売を終わらせましょう！
残念ながら、各所で既に祭りになっています。

近隣タワーの平均坪単価は、コスタ２１０万、ＭＳＴ２４０万、
ＳＦＴ２５０万くらいでしたっけ？
コスタは坪２００万を切る部屋もあったのでしょうね。

この厳しい経済情勢の中で来年３月までに売り切ることを前提として
リエトは平均で２１０〜２３０万くらいになると良いのですが。

MSTとSFTの説明が逆です。あと、最近ではシティーハウスが260万円、さらに300万円という不滅の金字塔を打ち立てたセントスクエアという物件もあります。

分譲決まったわけでもないのに気が早すぎ(笑)

坪単価200以下来るね!品川に続く大祭りじゃ〜

きちんとした販売期間があれば、今の時期でも
２４０くらいで売れるけど、販売期間が短いからな〜。
即販売完了を狙うなら２１０というところか？

エアコン付きもいい感じ。角部屋の倍率は凄いことになりそう。

お！
スレ立ってる。
リエトの角部はいいですね。あのバルコニーが最高ですね。
PCMの角部屋は間取りがちょっと変でした。
「どないしてTVを配置すんねん」って思いました。

タワーなのに即入居は魅力的ですね。

どこが販売するんだろう？
値付け、悩んでいるんだろうなあ。
高く出したら、取り返しつかんし。
安く出して即販したら上から怒られるだろうし。

1年前に、現地ウェストタワーを2時間ほど内覧しました。
概要を報告します。

当時は賃貸でしたが、分譲仕様だとガイドのおばさん（おねえさん）
と鹿島の方が言ってました。内廊下です。床はウオールナットです。

しかし、玄関まわりの収納の無さ、洋室の収納やキッチン仕様は、分譲とはちょっと
ほど遠い感じでした。ただ、間取りは（４LDK：賃貸料44万であったこともあり）
結構良かったですね。（これは、皆さんが見ればよいことですね）
LDは透明窓と、手すりが透明ガラスであり、コスギタワーがよく見えてました。

ゴミの集積所は各階にありますが、物置的な感じで、三井などとは随分ちがうな
と思いました。（これも、皆さんが見ればよいことです）
制震でも免震でもありませんので、上層階はかなり揺れるかと訪ねましたが
賃貸ですからといなされました。エレベーターはとても小さい物です。
ロビーですが、椅子やテーブルを置く場所は無いので殺風景な感じです。
洗濯物はバルコニーには禁止です。（イーストのほうには、たくさんの洗濯物が
あってびっくりします）
結論としては、分譲仕様とはなにか分からず、賃貸ってこんなもんかなという感じで
納得しました。

>12
細かい報告ありがとうございます。
ということは、あまり高くなさそうだね。
当然、ウエストも賃貸目的で施工されているだろうし、大差なさそうだね。
建物と立地と部屋がアンバランスな物件は売れないから、これは２００を切るかも？
ここが２００を切れば、他の物件も追随せざるを得まないだろうから、
地区全体が新川崎まで含めて買いやすくなるかもしれないね。

むむっ！イーストタワーに関しては全て賃貸との情報もあるね

気になるから早く正式発表してくれ〜

２３０でいいよ。買うからさ

イーストタワーは全部賃貸です。
今回は、ウエストタワーのみ棟ごと売り渡された模様。
イーストも空室率が高く苦しんでいると思うけど、
半数以上賃貸が入っているとなると、もうどうしようもないでしょう。

>10
タワーなのに即入居。しかも現物閲覧可能。
ギネスもんだろ。

２００なんてきるわけないでしょ。
万が一きったら、絶対買えないって。転売し禁止や5年間賃貸禁止の
条項があるわけでなく、そりゃその道のエキスパートに倍率ふかされて
庶民にまわるわけなく。

ということで、おいらは投資関連の人がちょっと二の足踏みそうな、
坪240−250万ぐらいを希望します。
永住希望なので、このぐらいはOKです。

出遅れたので、コスタもレジもSFTも売り出し後でした。
住友はちょっと手が出ないし、その後まで待ちたくありません。
超期待してます。

>17
標準的な３ＬＤＫが２４坪とすると、
２００で４８００。
２４０で５７６０。
５０００以下なら買える層はそれなりだけど、
５７６０は買える層はそういないぞ。
住居用に使える貯金が１０００弱あって、
年収１０００以上だろ？
年収８００は結構いるけど、１０００は少ないよ。
大企業の部長クラスだもん。その辺はもう終の棲家を決めてるよ。
２４０は販売期間を考えたら、売れ残り覚悟のギャンブルだね。
雑誌でも好調ぶりが掲載されたシンカも一期の５０００以下は飛ぶように売れたけど、５０００以上は厳しいと思う。

格安で武蔵小杉ワースト１のスラムツインタワーはここですか？

17ですが、突っ込むわけではないですが、
標準的な24坪をこのような利便性の高いところで求めるのは
ちょっと厳しいでしょうね。
自分は年収1000万そこそこで、貯金も2000万以上ありますが、それでも
まさに微妙な5500万以下がリミットと考えています。（家賃や今の貯蓄ペース
を考えると。今の生活水準は落としたくありません。）

よって、細かいですが、70㎡で考えています。
確かに5500万超だと一気に冷え込む気はしますが、5000万切ると
一気に倍率がつく気がします。
家族構成上どうしても80㎡超を希望して年収800万では武蔵小杉の駅前は
ちょっと無理では？
駅から離れるか、ほかの駅に行くしかないかと。

ウエストの情報はないが、イーストを見ると広い部屋が多い模様。
現在の市況から考えれば販売戸数の８割は五千以下に抑えたいはず。
となると、坪単は安く抑えるしかない。
これは大祭りになる予感がする。

>20
もともと予定通りなら、おっしゃるとおり。
ところがこの物件は予定外に予定外が重なっている。
>21はおれの書き込みだが、(20を知らなかった)
イーストの公式ページを読むと広い部屋が多い。
2LDKでも22坪超えの部屋が多い。
でも4か月で売らなきゃいけない。
そこをデベがどう考えるか、だよね。

まぁ、平均で２３０〜２５０万／坪くらいではないですかね。
　向きで言えば、東向きは既にイーストとコスタに景色が挟まれるので、安めでしょうね。

　色々意見が出ていますが、売主は住商ですよ！
　住商と仕事でお付き合いがありますが、あの会社からして２００万とかそんなに安く売るはずがないです。
　売れるか売れないかギリギリの線で出してくるはず・・・。
　ただ、販売部屋が多い分、シティハウスやプラウドよりは安いのは間違いないでしょう。（でも間取りが広い部屋が多いので、グロスはあまり２物件と変わらないかもね。）

このまま賃貸仕様で出すとは思えないから、
もしかしたら全面フルリフォームでプレミアム付けて売るとか

>>20

でも実際ここは80超ばっかりのファミリー向けタワーという感じだよ。
低層階は5000万以下でくる可能性高いと思うけど。

おれは８０で６０００くらいがいいよ。
８０で５０００切ったら、常識のない住民が入ってくるからな。
せっかくいい場所に住んでいるのに変な奴とは付き合いたくないよ。

↑そんなお前みたいな高飛車とも住みたくないと思う
やつも多いだろうよ

果たして品川に続く祭り物件になるのか？
新川崎の長谷工仕様マンション購入者が涙目になってるよ

ここの価格次第では周辺マンションの一斉値下げが発生しそうだな。

新川崎のあのモザイクマンションとか。。

28
同じ意見じゃないか！

やっぱそうだよな、あのマンション購入者にとってはショックを受けるよな

修繕やらなんやらで細かい金でもめるのは厭なんでね。
>20
みたいな人なら安心なんだが。
若いころから堅実で将来を見越して動けるから年収があるんだよ。
他の安マンションで、その時々の数万円の金で押し付けあいとかしてるだろ？

普通なら、分譲で売れなかったから賃貸にするってケースはあるけど。
賃貸で借り手がいないから分譲にするとは、大変ですねぇ売主さん。

小杉はこれからもタワー建築予定があるから供給過剰かな。

これっていつまで経っても紙カーテンが掛けられている『お化けタワー』のこと？
外資も撤退したのか…

勝手な予測ですが・・・
イーストタワーの月額賃料×12ヶ月÷0.05％＝販売金額の下限
と考えています。

そもそも、イーストの賃料も周辺の分譲マンションを
賃貸に回した場合に勝手にはじきだした賃料よりも
安いと思った記憶が・・・（記憶違いかな・・・）
どちらにしても分譲なら粗利5%以上の設定はしない気がします。

また、新築住宅でないので
瑕疵担保が10年でなく2年となる可能性が高いです。
売主はその分新築よりもコスト負担が軽減されますね。

ここって45階建てですよね？地震対策はどのようにしているのでしょう？
レスを読んでいると免震でも制震でも耐震でもないような感じですが・・・
ここを検討している皆さんはどのようにお考えですか？

そんなタワーってあるのか？

耐震じゃなかったら建たんでしょう。

>>34
ヒント：賃貸不人気の理由は賃料の高さ
どーでもいーけど、÷0.05％じゃなくて÷5％ね。
あと、ここまだ新築でしょ。
この値下がり局面でなんとしても新築のうちに売り切るだろうから祭りが期待されてるんじゃないかい。

>>35
姉歯的な意味で耐震じゃないって事？
んな＊＊な。

まあ、ダヴィンチもババ引いたわな。
一年半前なら、あの賃料でも外人がわらわら入っただろう。
実際、都内のマンションは狭くて交通の便がいいなら、
少し遠くても広い場所が欲しい、と金人のゲージンとか言っていたからな。
東急目黒なら六本木一本だもんな。
サラリーマン兄弟も世田谷で賃貸戸建月50万円を10棟借り切っていたしね。
みんな本国に帰っちゃったけどな。
残念賞だね。

ミニバブル前の3〜4年前販売されたタワーマンションは、値段を下げるため制震や免震装置を省いた物件が結構ありました。
湾岸の温泉付のヤツとか。。。川崎ではラゾーナレジデンスのタワーも付いていません。ま、底値の最後の部類ですね。やはり安モノには、色々とシワ寄せがあるものです。

もしかしてこの物件の利点は年内入居ができる⇒
「住宅ローン減税」が適用される⇒
150万位お得ってことかな?

>41
今の景気状況なら住宅ローン減税は２〜３年は大丈夫でしょう。
ここが祭りなのは、安くなるのではないか、という憶測のみ。
２５０を超えたら、祭りは終わりですね。

買ったのが、住友商事・三井不動産ですからどうですかね。特に三井は、駅直結のタワー計画もありますから。。。
買取再販業で有名な、新都心リアルコーポなら面白かったんですが。。。

41

来年引き渡しならば300万円に増えるかもしれないよ。
まだ案の段階だが。

安く買い叩いて仕入れたのだったら、販売が長期戦になっても売主的には構わないのでは？　別に４ヶ月で売り切らなくたって、もともと中古みたいなものだし。思ったほど安値にならずガッカリで収束するんじゃないですか。

夢見るのはタダですからね

>>45

ヒント：
法的に竣工1年たつと新築ではなくなる。

住宅ローン減税の拡充が採択されても、今後新規でローンつかない状況になるかもね。

か

き

くいたい

三井不動産はPCMを販売している手前、
リエトを＊＊みたいな安値で売ることはできないだろう。
そんなことをしたらPCMの購入者から反発を食らうからね。
ダヴィンチもそれを見越して三井不動産へ売却を持ちかけたのではないか。
というわけで、思ったほど安値にならずガッカリで収束するに一票。

リエトがPCMやシティハウスを越えてる部分って何かある？ほとんどなくない？
ここは両マンションの完全下位物件として格安放出あるよ。

下層民向けパークシティ！・・・ってかw

>>52さん

逆じゃない？
立地も仕様も劣るリエトを安価で供給することで、
PCMの価値を相対的に高める戦略。
三井としては、顧客層を厚くできるメリットがある。
また、売却先が大手なのは、手金があるところでないと、決済できないから。
そういう意味で、買い受け候補先は限られた為、ダヴィンチは、叩かれだろうね。

リエトが格安で販売されれば、パークシティやシティハウスの引き渡し後の中古価格にも少なからず
影響するでしょ。

>57
どうだろうね。
高いから売れるものってあるからね。
ルイルイがスーパーで３０００円で売っていたら、誰もあんなバッグ持たないもん。
問題は将来にわたってＰＣＭがこの圏内のトップブランドでいられるか、だと思う。
トップブランドの値は落ちないよ。

リーマンがつぶれちゃう世の中よ。世界で株価大暴落中の今そこまで楽観出来るあなたが
羨ましい。

>59
そこも考え方だよね。
へたれだった日本だけど、結局皆沈んで相対的に現在は一番安定した経済になっちゃった。
当然、今はパニックもあるし、とにかく安全な場所へ資金を引き上げようとしているから、
暴落は仕方ない。でも、落ち着いた後、マネーはどこに行くんだろうね？
報道に踊らされて悲観、悲観じゃあね。

おフランスさんでは、
「サムライの復讐が始まる」
という記事がルモンド紙に出ていたらしいですよ。
世界的にも日本経済が一番安定していると思われているようです。

仮にも三井＆住商ブランドを冠して販売するんでしょう？　ブランド価値が下がるだけで、安く提供するメリットなんてゼロ。そもそも４０００万円台しか手が出せないような所得層は、顧客として見ていないと思うけど。

仕様等はともかく立地はいいのだから、最初から中古として、周辺タワーマンションの新築未入居中古扱いと同等の価格で販売するんじゃないかな。

皆さんのお勤め先は潰れそうにないですか？

ボーナスとかまずくないですか？
冬はまだしも、次の夏とか。

うちだけは大丈夫！
うちの会社がつぶれるわけないだろう？
なんたって一部上場だよ？
株価が１００円切った？　だから何？
株価なんか関係ないよ。
なにいってんだか、あはははは。

ヘタなネタ振りですね。。

>>61
外国に恨みがあるサムライって誰ですか？

>68
ヤフーで
「サムライの復讐」で検索するとワンサと記事が引っ掛かりますよ。

今の日本にサムライなんかいません。
きっと外国人にバ カにされてるんですよ。

早く価格発表して

日本が一番安定してるなんて全くの嘘だよな。
日経が世界でもワーストクラスの下落率になっていることは
ちょっと調べればわかる。
この暴落の中売り出すのなら、やっぱ200-220と予想。

210 だよ

コスタって安かったんだなー

今のこの金融危機のど真ん中の時期に販売するのもなんだなって意見も売主側に出てこない
かね？
ここは結構広めの間取りも多いから短期戦で売り切るのは難しそう。
こうなったら狭い部屋だけ売り出して広めの部屋はしばらく住商の社宅にして様子見とかさ。
新駅開業して東京機械跡地の計画も発表後中古で売り出す・・とか。

でも金融危機の回避が出来なくて来年世界恐慌に突入したらそのシナリオもアウト。

三井＆住商の商人達がどう出るのか！公式発表待ち遠しいね。

ワクワク、いくらかな。
お祭り価格こぃ

駅前のＳＦＴ（当時の分譲価格）よりかなり安くしないと売れないでしょう。
このままではＳＦＴと比べて低立地、低性能、低仕様、低サービスなのですから。
まさか、ここ最近売り出した周辺タワーマンション価格相場に合わせてくるような
バカなことはしないと思いますが。

２１０ってとこだね。周りより安いけど期待ほど安くもない。

安くなると思ってる人達可哀そうだけどそうはなりません。
シティータワーが坪２７０万で出していて当然価格はそこが
基準になる。
完成済みなのを考慮して坪２４０万台から（低層）で十分売れちゃいます。
坪２４０万から３００万弱です。
中心価格帯が戸数も多いから安めの２５０万台だろうね。
坪２００万だったら営業なくても売れちゃうよ（笑）

この金融恐慌時に、頑張って営業して、一層の利益追及必要あるの？
せっかく叩いて買ったんだから、さっさと売って今期の利益確保だよ。

>>79 強気な方ですね。こういう営業が多いと会社も心強い。
今のご時勢は、「いくらだったら買ってくれますか」が普通だからね。
でも本気でここを買いたいと思っている人は、ある種の魔法にかかってる
から高く買うかもね。比較検討してる人は買わないだろうけど。

＞＞８０、８１
本当に哀れな人ですね。坪２１０万？２３０万？ありえないよ。
金融恐慌？ぷ（笑）週明けから全世界で安くなった株の買い戻しで
凄いことになるよ。

例えば坪２００万なら個人に売らないよ。バルクで一発で売れるよ。
いくら不動産ファンドが元気なくてもね。
個人に売るということは小分けにして高く売りつけるということ。
あなたたちが１棟買いできるなら２００万で買えるじゃない。
北向き低層で２３０万ぐらいだろ。

最近、武蔵小杉で契約してしまった人は
高値掴みだったことが分かる値段で出てくるでしょうね。
今まで待っていた人たち良かったですね。
高値掴みの人たちはご愁傷さまだけど
そういう人たちは自分の選択に満足してるんでしょうから
そもそもこんなスレを気にして見に来るはずないですよね。

パークシティのMST以降（ナイスやシティタワー）とSFT以前（レジ、コスタ）は全然分けて
考えた方がいいだろうね。
SFT以前の物件は今でもそのままの価格で半年もあれば売り切れると思うんで、高値掴み
どころかうらやましい。
MST以降（坪260万）以降はちょっと高かっただろうね。
リエトはこのあたりの微妙なライン240-260あたりじゃないの。
（俺もぎり参加できそう。）
例えば200とかだと祭になると思うけど、そうする意味はデベ側には何にもないよね。

で、詳しい人教えてください。
装備構造はどうなってます？
・2重床
・2重天井
・ペアガラス
・免振構造Or制振構造
・エレベータの基数

よろしくです。

二重床、二重天井だったはず。
エレベーターは６基＆荷物用が２基だったかな。

ここは間取りは低層階（４階まで）の方が断然良いです。
天井もかなり高いし㎡も広い。
賃貸での家賃もぜんぜん違う。
眺望は望めないけどね。

祭りにならなければ、わざわざリエト買う選択肢はないだろ。
所詮賃貸仕様だし、ましてダヴィンチの物件でしょ？
いかに安くあげて、高く貸すかしか考えてないさ。

↑
何で祭になる必要があんの？
祭りっていうと全戸入居希望殺到で、抽選で即完売みたいな
イメージだよね。それじゃないと買う選択肢ないって、本当に
意味がわかんないんだけど。
そうじゃないと、おれの年収や身分じゃ買えないっていう
残念な人っていう意味？

別にデベとしては、適正な価格で全部売れればいいんだよね。

所詮賃貸仕様って、ハセコーやゴクレの分譲仕様よりよっぽど良さそうだけど。

当然パークシティやシティハウスよりは駅からの距離があるし、免振とかなければ
その分は安くなるだろうけど、それ以外に安くする意味は？
あたりまえだけど、営利企業は安く買って高く売るよね。安く買えたから安く売るって
ありえないでしょ。例えば230万じゃ半分売れ残るのが明らかみたいなじょうせいならまだしも、
250万きれば普通にそんなに激しい倍率つかなくても完売すると思うけど。

前の書き込み読みました？

＞1年前に、現地ウェストタワーを2時間ほど内覧しました。
＞概要を報告します。

＞当時は賃貸でしたが、分譲仕様だとガイドのおばさん（おねえさん）
＞と鹿島の方が言ってました。内廊下です。床はウオールナットです。

＞しかし、玄関まわりの収納の無さ、洋室の収納やキッチン仕様は、分譲とはちょっと
＞ほど遠い感じでした。ただ、間取りは（４LDK：賃貸料44万であったこともあり）
＞結構良かったですね。（これは、皆さんが見ればよいことですね）
＞LDは透明窓と、手すりが透明ガラスであり、コスギタワーがよく見えてました。

＞ゴミの集積所は各階にありますが、物置的な感じで、三井などとは随分ちがうな
＞と思いました。（これも、皆さんが見ればよいことです）
＞制震でも免震でもありませんので、上層階はかなり揺れるかと訪ねましたが
＞賃貸ですからといなされました。エレベーターはとても小さい物です。
＞ロビーですが、椅子やテーブルを置く場所は無いので殺風景な感じです。
＞洗濯物はバルコニーには禁止です。（イーストのほうには、たくさんの洗濯物が
＞あってびっくりします）
＞結論としては、分譲仕様とはなにか分からず、賃貸ってこんなもんかなという感じで
＞納得しました。


こんなところに坪250とか出したくないね

↑ほとんど情報ないんだけど…

免振、耐震ではないっていうことぐらいで。

分譲と賃貸の仕様の違い、中身の違いもわからんやつに
解説されてもわからんから聞いてるだけ。

それこそなんかホテルライクなタワーでも想像してのかな。
そんな見せかけなんてどうでもいいわ。

>> 免振、耐震ではないっていうことぐらいで。

免震、制震ではないが、耐震ですよ。
今どき、耐震ではないマンションって、建てられないはずですから。

収納が少ないらしいよ
分譲マンションなのにね

> 免振、耐震ではないっていうことぐらいで。
免振、制震ではないっていうことぐらいで。
の間違えだな。
耐震でさえなくて、地震で簡単に倒れますとか、有り得ないから。
60m以上の建築物だから、国土交通省の認可を受ける必要があるから、耐震設計のチェックはパスしてるはず。

大ホラ吹きの大学生です。
私、某財閥系企業に勤めております。例の物件は平均坪単価というよりは、同地区のＰ−Ｓの価格を基準として設定する予定です。−５％〜＋５％あたりと言っておきましょうか。取得分全て販売するような雰囲気ですが、賃貸を残す可能性はあります。新駅開業予定が来年度末ですから再来年度には需要が見込めるのではとの見解です。駅直結物件が計画では賃貸となっていますが、同地区賃貸物件の動向によっては分譲となる可能性があります。先にある北口物件にも繋がり、その意味でも試金石となりうるのです。再開発の遅延を心配する声もありますが、当グループ関連に関しては大幅な計画遅延や頓挫はないと思っています。別地区の開発に関してはお約束できませんが、都心Ｈと同地区ＭＫの計画凍結はあっても最後でしょう。景気後退による銀行融資に関しても内需グループ企業は安泰、これは財閥系ならではの特権です。むしろ欧米アジアの影響によって資材や原油が下がってきており、外国企業・外資系ファンドが持っている国内の不動産を取得する絶好の機会となっています。財閥系の強みは不況時に仕込める資金力ということです。余談ですが某ＴＫ跡地の再開発、話しさえ頂けば当グループで手がけたいという社内話はあります。無論そんな話一切ありません。ギャンブル好きの方は同地区の発展に賭けてみてもいいのではないでしょうか、市の取り組み姿勢や現住民の再開発に対する意欲は敬服するものがあります。同地区再開発に関してしか言えませんが、Ａ市長さんは非常に優秀な方ですね。今後も同地区の発展は見込めることでしょう。噂になった百貨店のお話、もちろん市がかんでます。Ｆグループですが、その後どうなったのでしょうか、他社の話なので勝手なことはいえません。長々と書いてきましたが嘘も疲れました。おまけに改行なしで非常に読みづらい。早々に削除依頼をお願い致します。

私が見たお部屋は、収納めちゃめちゃ多かったですよ。
部屋にもよるのかもしれませんね。

だから、そんなに安くならないって。やや安めぐらいだよ。

じゃあ新川崎を買った方がいいね

ローン返済計画破綻リスクに注意

早く価格発表してほしいね。祭り祭りとうるさい低収入の連中が、ショボーンとするから。
あっ、そういう低収入の連中は、価格発表の後も、買えないやっかみの書き込みをするか。

財閥系ってえらそうにいったって、各商社の株価の下落はひどいよ。
住友が昨年2400円ぐらいあったのが現在700円あまり、三井だって3000円超が1000円あまり、
軒並み1/3です。
時価総額が大きいだけ影響も大きいです。
規模が大きいし、本業の業績はじっせきあげてるとこもあるし、つぶれることはないでしょうが、
社員のリストラや給与水準の見直しなんてすぐに起きんじゃねー。
のんきに財閥系の強みはなんて言ってるうちに、リストラされないようにね。
肩書きだけで生きてると、これから大変だよ。

モデルルームはどこになるのだろう…って現地か！＠＠
ちょっとびっくり。

>>82

ダヴィンチがいくらで売ったか知ってんの？
株でもそうだけど、典型的な高値覚えだね。
今売ってるところの坪単価と売れ行きを調べてから言ってね。

たとえばこれ、坪単価計算してみよう！

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=...