リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

坪220〜240希望。
以後、別スレ等で宣伝はご遠慮願いたい。
なるべく倍率を下げたいのでひっそりと販売を終わらせましょう！

>なるべく倍率を下げたいのでひっそりと販売を終わらせましょう！
残念ながら、各所で既に祭りになっています。

近隣タワーの平均坪単価は、コスタ２１０万、ＭＳＴ２４０万、
ＳＦＴ２５０万くらいでしたっけ？
コスタは坪２００万を切る部屋もあったのでしょうね。

この厳しい経済情勢の中で来年３月までに売り切ることを前提として
リエトは平均で２１０〜２３０万くらいになると良いのですが。

MSTとSFTの説明が逆です。あと、最近ではシティーハウスが260万円、さらに300万円という不滅の金字塔を打ち立てたセントスクエアという物件もあります。

分譲決まったわけでもないのに気が早すぎ(笑)

坪単価200以下来るね!品川に続く大祭りじゃ〜

きちんとした販売期間があれば、今の時期でも
２４０くらいで売れるけど、販売期間が短いからな〜。
即販売完了を狙うなら２１０というところか？

エアコン付きもいい感じ。角部屋の倍率は凄いことになりそう。

お！
スレ立ってる。
リエトの角部はいいですね。あのバルコニーが最高ですね。
PCMの角部屋は間取りがちょっと変でした。
「どないしてTVを配置すんねん」って思いました。

タワーなのに即入居は魅力的ですね。

どこが販売するんだろう？
値付け、悩んでいるんだろうなあ。
高く出したら、取り返しつかんし。
安く出して即販したら上から怒られるだろうし。

1年前に、現地ウェストタワーを2時間ほど内覧しました。
概要を報告します。

当時は賃貸でしたが、分譲仕様だとガイドのおばさん（おねえさん）
と鹿島の方が言ってました。内廊下です。床はウオールナットです。

しかし、玄関まわりの収納の無さ、洋室の収納やキッチン仕様は、分譲とはちょっと
ほど遠い感じでした。ただ、間取りは（４LDK：賃貸料44万であったこともあり）
結構良かったですね。（これは、皆さんが見ればよいことですね）
LDは透明窓と、手すりが透明ガラスであり、コスギタワーがよく見えてました。

ゴミの集積所は各階にありますが、物置的な感じで、三井などとは随分ちがうな
と思いました。（これも、皆さんが見ればよいことです）
制震でも免震でもありませんので、上層階はかなり揺れるかと訪ねましたが
賃貸ですからといなされました。エレベーターはとても小さい物です。
ロビーですが、椅子やテーブルを置く場所は無いので殺風景な感じです。
洗濯物はバルコニーには禁止です。（イーストのほうには、たくさんの洗濯物が
あってびっくりします）
結論としては、分譲仕様とはなにか分からず、賃貸ってこんなもんかなという感じで
納得しました。

>12
細かい報告ありがとうございます。
ということは、あまり高くなさそうだね。
当然、ウエストも賃貸目的で施工されているだろうし、大差なさそうだね。
建物と立地と部屋がアンバランスな物件は売れないから、これは２００を切るかも？
ここが２００を切れば、他の物件も追随せざるを得まないだろうから、
地区全体が新川崎まで含めて買いやすくなるかもしれないね。

むむっ！イーストタワーに関しては全て賃貸との情報もあるね

気になるから早く正式発表してくれ〜

２３０でいいよ。買うからさ

イーストタワーは全部賃貸です。
今回は、ウエストタワーのみ棟ごと売り渡された模様。
イーストも空室率が高く苦しんでいると思うけど、
半数以上賃貸が入っているとなると、もうどうしようもないでしょう。

>10
タワーなのに即入居。しかも現物閲覧可能。
ギネスもんだろ。

２００なんてきるわけないでしょ。
万が一きったら、絶対買えないって。転売し禁止や5年間賃貸禁止の
条項があるわけでなく、そりゃその道のエキスパートに倍率ふかされて
庶民にまわるわけなく。

ということで、おいらは投資関連の人がちょっと二の足踏みそうな、
坪240−250万ぐらいを希望します。
永住希望なので、このぐらいはOKです。

出遅れたので、コスタもレジもSFTも売り出し後でした。
住友はちょっと手が出ないし、その後まで待ちたくありません。
超期待してます。

>17
標準的な３ＬＤＫが２４坪とすると、
２００で４８００。
２４０で５７６０。
５０００以下なら買える層はそれなりだけど、
５７６０は買える層はそういないぞ。
住居用に使える貯金が１０００弱あって、
年収１０００以上だろ？
年収８００は結構いるけど、１０００は少ないよ。
大企業の部長クラスだもん。その辺はもう終の棲家を決めてるよ。
２４０は販売期間を考えたら、売れ残り覚悟のギャンブルだね。
雑誌でも好調ぶりが掲載されたシンカも一期の５０００以下は飛ぶように売れたけど、５０００以上は厳しいと思う。

格安で武蔵小杉ワースト１のスラムツインタワーはここですか？

17ですが、突っ込むわけではないですが、
標準的な24坪をこのような利便性の高いところで求めるのは
ちょっと厳しいでしょうね。
自分は年収1000万そこそこで、貯金も2000万以上ありますが、それでも
まさに微妙な5500万以下がリミットと考えています。（家賃や今の貯蓄ペース
を考えると。今の生活水準は落としたくありません。）

よって、細かいですが、70㎡で考えています。
確かに5500万超だと一気に冷え込む気はしますが、5000万切ると
一気に倍率がつく気がします。
家族構成上どうしても80㎡超を希望して年収800万では武蔵小杉の駅前は
ちょっと無理では？
駅から離れるか、ほかの駅に行くしかないかと。

ウエストの情報はないが、イーストを見ると広い部屋が多い模様。
現在の市況から考えれば販売戸数の８割は五千以下に抑えたいはず。
となると、坪単は安く抑えるしかない。
これは大祭りになる予感がする。

>20
もともと予定通りなら、おっしゃるとおり。
ところがこの物件は予定外に予定外が重なっている。
>21はおれの書き込みだが、(20を知らなかった)
イーストの公式ページを読むと広い部屋が多い。
2LDKでも22坪超えの部屋が多い。
でも4か月で売らなきゃいけない。
そこをデベがどう考えるか、だよね。

まぁ、平均で２３０〜２５０万／坪くらいではないですかね。
　向きで言えば、東向きは既にイーストとコスタに景色が挟まれるので、安めでしょうね。

　色々意見が出ていますが、売主は住商ですよ！
　住商と仕事でお付き合いがありますが、あの会社からして２００万とかそんなに安く売るはずがないです。
　売れるか売れないかギリギリの線で出してくるはず・・・。
　ただ、販売部屋が多い分、シティハウスやプラウドよりは安いのは間違いないでしょう。（でも間取りが広い部屋が多いので、グロスはあまり２物件と変わらないかもね。）

このまま賃貸仕様で出すとは思えないから、
もしかしたら全面フルリフォームでプレミアム付けて売るとか

>>20

でも実際ここは80超ばっかりのファミリー向けタワーという感じだよ。
低層階は5000万以下でくる可能性高いと思うけど。

おれは８０で６０００くらいがいいよ。
８０で５０００切ったら、常識のない住民が入ってくるからな。
せっかくいい場所に住んでいるのに変な奴とは付き合いたくないよ。

↑そんなお前みたいな高飛車とも住みたくないと思う
やつも多いだろうよ

果たして品川に続く祭り物件になるのか？
新川崎の長谷工仕様マンション購入者が涙目になってるよ

ここの価格次第では周辺マンションの一斉値下げが発生しそうだな。

新川崎のあのモザイクマンションとか。。

28
同じ意見じゃないか！

やっぱそうだよな、あのマンション購入者にとってはショックを受けるよな

修繕やらなんやらで細かい金でもめるのは厭なんでね。
>20
みたいな人なら安心なんだが。
若いころから堅実で将来を見越して動けるから年収があるんだよ。
他の安マンションで、その時々の数万円の金で押し付けあいとかしてるだろ？

普通なら、分譲で売れなかったから賃貸にするってケースはあるけど。
賃貸で借り手がいないから分譲にするとは、大変ですねぇ売主さん。

小杉はこれからもタワー建築予定があるから供給過剰かな。

これっていつまで経っても紙カーテンが掛けられている『お化けタワー』のこと？
外資も撤退したのか…

勝手な予測ですが・・・
イーストタワーの月額賃料×12ヶ月÷0.05％＝販売金額の下限
と考えています。

そもそも、イーストの賃料も周辺の分譲マンションを
賃貸に回した場合に勝手にはじきだした賃料よりも
安いと思った記憶が・・・（記憶違いかな・・・）
どちらにしても分譲なら粗利5%以上の設定はしない気がします。

また、新築住宅でないので
瑕疵担保が10年でなく2年となる可能性が高いです。
売主はその分新築よりもコスト負担が軽減されますね。

ここって45階建てですよね？地震対策はどのようにしているのでしょう？
レスを読んでいると免震でも制震でも耐震でもないような感じですが・・・
ここを検討している皆さんはどのようにお考えですか？

そんなタワーってあるのか？

耐震じゃなかったら建たんでしょう。

>>34
ヒント：賃貸不人気の理由は賃料の高さ
どーでもいーけど、÷0.05％じゃなくて÷5％ね。
あと、ここまだ新築でしょ。
この値下がり局面でなんとしても新築のうちに売り切るだろうから祭りが期待されてるんじゃないかい。

>>35
姉歯的な意味で耐震じゃないって事？
んな＊＊な。

まあ、ダヴィンチもババ引いたわな。
一年半前なら、あの賃料でも外人がわらわら入っただろう。
実際、都内のマンションは狭くて交通の便がいいなら、
少し遠くても広い場所が欲しい、と金人のゲージンとか言っていたからな。
東急目黒なら六本木一本だもんな。
サラリーマン兄弟も世田谷で賃貸戸建月50万円を10棟借り切っていたしね。
みんな本国に帰っちゃったけどな。
残念賞だね。

ミニバブル前の3〜4年前販売されたタワーマンションは、値段を下げるため制震や免震装置を省いた物件が結構ありました。
湾岸の温泉付のヤツとか。。。川崎ではラゾーナレジデンスのタワーも付いていません。ま、底値の最後の部類ですね。やはり安モノには、色々とシワ寄せがあるものです。

もしかしてこの物件の利点は年内入居ができる⇒
「住宅ローン減税」が適用される⇒
150万位お得ってことかな?

>41
今の景気状況なら住宅ローン減税は２〜３年は大丈夫でしょう。
ここが祭りなのは、安くなるのではないか、という憶測のみ。
２５０を超えたら、祭りは終わりですね。

買ったのが、住友商事・三井不動産ですからどうですかね。特に三井は、駅直結のタワー計画もありますから。。。
買取再販業で有名な、新都心リアルコーポなら面白かったんですが。。。

41

来年引き渡しならば300万円に増えるかもしれないよ。
まだ案の段階だが。

安く買い叩いて仕入れたのだったら、販売が長期戦になっても売主的には構わないのでは？　別に４ヶ月で売り切らなくたって、もともと中古みたいなものだし。思ったほど安値にならずガッカリで収束するんじゃないですか。

夢見るのはタダですからね

>>45

ヒント：
法的に竣工1年たつと新築ではなくなる。

住宅ローン減税の拡充が採択されても、今後新規でローンつかない状況になるかもね。

か

き