レクセルはるひ野フォレスタ

253さんは一戸建てにお住みですか？それともマンションでしょうか？マンションの場合は何階にお住みでしょうか？

公園の件、くどいようですが、私の経験上たまり場となるところがある以上、いたちごっこになる可能性が大です。夜だけではなく最近、子供の声がうるさいとのことで、噴水が停止されたところがありましたよね。
歩いて数分ってところが一番なのではないでしょうか（ひとそれぞれですが）
ところで、レクセルも３期分は一部の部屋は値下げ（最低価格が4300万円〜4100万円に引き下げられている。）されてますね。

マンションを購入する際、いい部屋がなくなるといわれ契約しましたが、第１期に購入するメリットってあるんでしょうか？
まだお部屋沢山？残ってそうですし実際に値下げされてるので、急がず待っていた方がよかったのかなと思ったりもするこの頃です。

すこし説明が不足していたので・・・
恐らく値下げをしたのはオーセントコートの２階近辺でしょう。全体を下げた訳ではないです。あくまで条件のあまりよくない部屋だけということです。
もちろん、255さんがいうようにいい部屋はなくなるでしょう。完成してから１割程度引いて買うか、あるいは定価でも欲しい間取り、階数を買うかは本人次第です。すでに半分は売れているみたいですから、３月に残った物を買うときは（残ったとしても）みんなが避ける物件のみだと思いますよ。

万一、売れ残った場合、賃貸になる可能性はありますか？

売れ残ってしまった場合、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務が生じるはずです。ですから早く売りたい、売れないのであれば売却益は二の次で賃貸に出す、という可能性は高いと思います。賃貸だと、管理費は借り主に請求できます。家賃収入マイナス修繕積立金は利益になるはずです。
賃貸で住まれる人が、愛着をもって住んでくれるかどうかわかりません。仮のすまいだから、管理規約も守ってくれず、隣り近所とのつき合いも悪くなる、ということがありそうです。偏見かもしれませんが、そういう人が借りることのないように願ってます。

>ＨＡＬさん

売主が、一部賃貸にした場合ですが、管理費、修繕積立金共に所有者である売主が払うことになります、賃借人は家賃に含まれた形で間接的に管理費等を払うことになりますが、直接請求することはできません。
管理規約を守ってもらえるか疑問ということですが、分譲マンションを賃貸する場合には、規約、使用細則等を遵守する旨誓約書を管理組合に提出させる様な一文が、管理規約に入っているはずなので手続き上は心配ありません。

>>258
売れ残った場合に、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務があるってホント？？確認した方がいいと思いますよ。
部屋が売れてない時点で投資回収もできてないのに、そんなリスクを負わないと思いますから。

>>260
分譲後は売主さんといえども、沢山いる建物の区分所有者の一人になりますから、特別扱いされる訳ではありません。
引渡し直後も残り物件を販売している時は例外的に免除されていると考えていた方がよくて、それも長期に渡るそうな場合は請求しないと、修繕積立金の予定額が変わり不足分は売主以外の区分所有者に負担が増加します。
お金は払わないのに、管理組合の総会では議決権が発生するというおかしなことにもなります。

まあ、将来起こるかどうか判らない話を続けていてもなんなので、そろそろエントランス部分の工事が始まるのか、道路に面した部分にも枠組みがされて、ブルーシートがはられました。

260さん
261さんのおっしゃられるように、売れ残り住居については売り主が管理費と修繕積立金を支払う義務が生じます。管理規約を見ましたが、別段の定めはないようです。
261さんがおっしゃっている「例外的な免除」が一般的かどうかは知りませんが、売れ残った場合、法律上は売れた住戸と同様、引き渡し開始後から支払わなければなりません。当然、議決権も持つことになります。

以前、私が書きました賃貸人に管理費の支払い義務があるかということですが、確かに259さんのおっしゃることが正しいようです。区分所有者と同質の「管理費」の支払い義務は賃貸人にはありませんね。すみません。

ちなみに駐車場使用料については、７割の充足率で予算だてしていると売り主さんからうかがいました。

この話しはやめようということですが、お詫びと補足をさせていただきました。

近所にお住まいの方
現在、幼稚園はどういったところに行かれていますか。あるいは、どこの幼稚園バスをお見かけになられますか。ネットで見たところ、以前、ここでだったか話題に出た諏訪幼稚園と、文化女子大のすみれ幼稚園がヒットしました。来年度の募集はもう終わったようですが、参考までに知りたいと思っています。よろしくお願いいたします。

たびたびすみません。また間違えました。No.262の文中の「賃貸人」は「賃借人」の誤りです。お詫びして訂正させていただきます。

先日、久しぶりに前を通りかかりました。
だいぶできてきましたね！
小高いところに建っているせいか、とても大きくみえます。

ホームページより＾＾
　・第３期：２０戸
　・先着順：１２戸

>>263
>HALさん

はるひ野に来ている園バスは十数園あるらしいということですが、
知っているところでは、
諏訪幼稚園、すみれ幼稚園、柿の実幼稚園、夢の森幼稚園、錦秋幼稚園
東京大谷幼稚園、やのくち幼稚園、梨花幼稚園、緑ヶ丘幼稚園などです。

今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に
関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。

>>263さんへ

すいませんが、
「今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。」

何が言いたいのか分かりませんので、もう少しわかりやすくお願いします。

>>269さん
267です。

判りにくい表現で申し訳ありませんでした。
売主の扶桑レクセルさんの中でも、現地で販売する人と建設前に企画する
人は別の部門の人なので、モデルルームの担当者の方がその場で判らなくても、社内で確認して教えてもらえるのではないかという意味です。

はなぶさ幼稚園と平尾わかば幼稚園も園バスが来ています。

少し名前を変えました。括弧書きで立場をはっきりとしました。

幼稚園情報、ありがとうございました。やはり近所に幼稚園はなく、バス通園をされているようですね。子供を急に迎えに行かねばならないなど万一の時には、タクシーを利用することになりそうですね。車を持っていない人は。

今日の読売新聞にコンシェルジュの記事が出ていました。やはり高齢者にとっては便利なもののようです。コンシェルジュ派遣業者との契約を、これから見直してみます。

駅前にバディスポーツ幼児園がありますよ。高いですが。

フロントサービスとミニショップ業務については管理会社（(株)大京アステージ）が再委託し（(株)アスク）、共用施設の予約等の受付業務、クリーニング等の取次業務、クリーニング業者等の紹介業務、台車等の貸出業務、ミニショップ業務を行い、平日は１３：００〜２０：００、土、日、祝日は１０：００〜１７：００まで勤務するという契約です。ミニショップの商品はアスクが提供し、売り上げはアスクに入ることになっています。

基本的なサービスは無償で受けられ、外部業者への実費や商品代は当然ながら有償です。

費用として月額３０万円弱、支出予定です。１戸あたり単純計算で約２,１００円になります。もしもこのサービスを中止すると、月２,１００円、負担すべき管理費が安くなります。費用対効果、マンション価値という点から考えてどうでしょうか。ちなみに規約の変更には４分の３以上の賛成が必要です。

この１戸２千円という金額や勤務時間等は他のマンションでも同様でしょうか。平日午前中はいないようです。夜遅くまでやっているのは助かりますが。勤務時間を増やせば、当然費用もかさむと思います。いかがでしょうか。ご存じの方、お願いいたします。

>>273
一般的にフロントサービスなどは、管理委託契約によるので、契約更新のは、過半数の賛成で行なわれます。
管理規約の改正は、総区分所有者・議決権の各３／４以上の賛成が必要ですが、使用細則や管理委託契約書は出席組合員の過半数で変更できるのでそれほど難しいものではありません。
管理規約中に、管理会社名やサービスを特定する項目が入っていると、変更することが大変な作業になりますが、大手の分譲会社ではそのような姑息なことはしないのではないでしょうか？
(購入者ではないので中身まではわかりませんので。)

それよりも難しいのは、フロントサービスなどは販売する時の売りの一つなので、それを期待して購入された人もいる関係上、入居後意見をまとめることの方が大変だったりします。

ＨＡＬ（契約ずみ）さん、随分詳しく調べていらっしゃいますね。見直すことは良い事だと思います。ただ、時期がはやいような。実際に運用してみてから、良しあしがでてくると思うのでそれからでも良いのでは。

とはいっても、各戸、管理費から2100円の負担って随分大きいですね。

274さん、275さん
「実際に運用してみてから」とおっしゃるのはもっともです。ただ、月2100円払うだけの利用価値があり、マンション自体の価値が上がるのかという話しです。「（フロントサービスを）期待して購入された人もいる」と思いますが、以前書いたように、このサービスは販売時のイニシャルコストには影響していないような気がします。ほとんどが運転経費です。つまり入居後にかかってきます。そこで、契約内容が我々の出す費用に見合ったものなのかを知りたかったということです。

再委託契約会社名は管理規約の中にあります。ただし「が行う予定である」とは書いてあります。コンシェルジュの勤務形態および詳細な業務内容は「管理委託契約書」です。管理委託契約書の内容は特に変更できるとは書いていないので、最低でも入居後２年間は、同じスタイルでやっていくことになるのでしょうか。

「入居後意見をまとめることの方が大変だったりします」とおっしゃるとおりだと思います。私個人としては、そんなものいらないと思っていますが、妻の話しでは、初めての土地であればこそ、紹介業務など気軽に聞ける人がいてくれると助かるそうです。暫くすれば近所に友人等もできるので問題ないということですが。ということで、すでにあるのであれば、費用に見合うだけのものであってほしい、そうでなければ、入居前に規約等を改正しておいて見合うものにしておけないか、と思ったまでです。入居前であれば、売り主さんの計らいで変更できるような気がします。入居前の規約あるいは管理委託契約の改正はどうやってやるのでしょうか。

蛇足です。マンションの価値は高い方がいいという話しを聞きますが、万一転売するときになった時や賃貸に出す時のことを考えてのことなのでしょうか。

入居前であっても契約後だから難しいような気がします。売主さんに相談してみてはどうでしょうか？

>>276 HALさん
管理委託契約は入居時に短期の契約を結び、
その後管理組合の設立総会で、「管理委託契約」の重要事項説明があり、正式の契約という手順になるかと思います。

管理規約は、入居時に全員の合意を取り設定される手順になるかと思います。

入居前に管理規約等の変更が可能かということですが、売主である宅建業者さんに問い合わせした方がいいと思いますが、
多分、管理規約案の提示や管理費等の金額は、契約前の重要事項説明の項目でもあるので、変更の内容によっては、既に契約した人の全員の合意がないと変更するのが無理なのではないかと思います。

隣のオーセントではキャンペーンやってますよね。ここの売れ行きはどうなんでしょうね。ところで、今さらなんですが「マンションズ」にＣＡＳＢＥＥ川崎に本物件は総合ランクが４つ星になってます。（他はオーセントも含め３つがほとんど）どこに差があるのしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？

オール電化などで省エネだから、その分評価が良くなっていると聞きました。それだけかな？

↑
比較検討中です。

星４つならとっくに完売しててもいいような気がしますが。やはりサブプライムに起因する株価下落及び消費マインド低下が、こののどかなはるひ野にまで影響しているのでしょうか。最近は、世田谷の物件にも売れ残りが出ていて家具付きで販売しているようですよ。不動産株やREITも暴落しているので、ちょっとまた決断には足踏みしちゃいます。世界的に政策金利が引き下げられる傾向にありますし、１０年国債の利回りも1.5％を下回っています。利上げはまだまだ先でしょう。焦る必要もないような気がしてきました。

サブプライム問題は今年の八月、マンションが峠に差し掛かっているといわれはじめたのは６月あまり関係ないのではないでしょうかね。ただ単純に需要と供給と思います。が、

279さん
私がここを決めた際のポイント（違い）です。

１．設計と売主・施工がそれぞれ違う
　⇒決定的なポイントでした。
　　売主と設計とが同じ業者の場合、牽制が効きません。

２．売主と販売者が同じ
　⇒かなり大きなポイントでした。
　　ＭＲで質問した際の「売主に聞かないと判らない」という
　　セリフが全く無く、スムーズに交渉できました。

３．この時節ゆえ、鉄筋コンクリートで真面目に造っている
　⇒非常に大きなポイントでした。
　　タワーマンションでも無いのにＡＬＣ壁を使い、本来使うべき
　　コストを削減しているマンション等は選びませんでした。
　　（ただし、他に比して高額となりがち。痛い。）

４．防音設備が整っている
　⇒線路脇だからこそだとは思いますが、防音サッシはポイントでした。
　　現在、某学校付近ですが防音設備が無く、ヒステリーな先生のマイク
　　音、吹奏楽、運動会等、非常に五月蝿いので。また給食の匂いも毎日
　　は辛くて。

５．フラット３５「Ｓ」が使える
　⇒このマンションだからこそでしょう。ローン利率減額は大きい！

６．２駅利用可

７．トンネルが怖い。前のマンションの路駐が多い
　⇒これはココの嫌なところです。

以上です。

契約者だけにイイとこばっかり書いてますね（笑）
嫌な方は読み飛ばしてください！

ＡＬＣ壁ってどんなものですか？詳しく教えてください。

>>286さん

ありがとうございます。こういったことが四つ星になった要因にはいってるのでかね？
フラット３５はローンのどのくらいの割合にしようと考えておられますか？（ちなみに私は５０％程度にして後は変動金利にしようとしております）でも長期金利１１月は下がりましたが、来年３月の金利できまる訳ですし大きなスパンでみれば金利は上昇傾向にあると思うので心配です。

＞２８７さん
ＡＬＣとは何かについては、ネットで検索すれば
すぐわかりますよ！ＡＬＣは、コーキング（継ぎ目？）が磨耗すると、
そこから雨などが入り込んで劣化したりするみたいですね・・・。
ＡＬＣ壁になっているところは、シングル配筋よりも強度が
劣るらしいです！こわ！

>287さん

ＡＬＣ壁については、住まいサーフィンの
碓井民朗氏のメルマガ「良識あるマンション」
（過去ログも読めます。13号、57号ぐらいに書いてあります）

３期販売も先着順になってますね。
こりゃー相当売れ残るな。

誰か今現在の販売状況知ってる人いますか？

今の時期に３期完売なんて難しいでしょ。２０戸売ってたんですよ。そんな物件他にありますか？
あなたは検討中と書いてありますが、売れ残った物件の値引き販売を狙っているのですか？景観の悪い場所なら残ると思うますよ。

＞293
先着順ということは、登録したけど契約しなかった人がいるということですよね？3期完売が難しいなんてことはありません。だって申し込みがあった部屋しか売り出していないんですから。。。

たぶん２９２さんは、この物件が売れていても
「この物件は売れてないよ」と知らしめたいのでしょう。

自分の気に入った部屋を買ってしまうか、
待って待って、気に入らないけど安い部屋を買うか、
その人次第だと思います。

>>295さん
さすがに私も売れている物件に対して「売れていない」なんてことは
いいませんよ。
それじゃあただの狼少年じゃないですか。

私がこの物件を売れていないんじゃないかと思った理由は、
前回の２期のときに１２戸ぐらい売り出してその後先着順になったし、今回の３期についても先着順になったので、そう思ったのです。

２９４さんがおっしゃるように、普通は申し込みがあって買うよといった人の部屋から売りに出すわけですからその出した分については売れるはずです。しかも２０戸ぐらいならふつうに売れて生きますよ。


モデルルームにはバラのボードもないし、
２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知っていらっしゃいますか？

オーセントのほうはこの前見た限り６割から７割ぐらいって感じでしたよ。

>>294さん
あなたは292さん＝295さん？

＞3期完売が難しいなんてことはありません。
どうしてそのようなことがいえるのですか？根拠はどこにあるのですか？当該物件のように郊外型で、同規模のマンションで期分け販売している物件で、完売する事例はたくさんあるのですか？もしあれば具体的事例を数例でいいので教えてください。

>>296さん
郊外型の同型物件で売れている物件はどこなのですか？売れていない物件の目安は上にも書きましたが、期分け販売で完売続出している物件があればご教示ください。（20戸が一ヶ月弱で普通に売れている物件はどこなのですか？普通に売れたら、144戸しかないのだから半年くらいで完売ですよ）

＞２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知って　いらっしゃいますか？
　
ほぼ正確だとは思いますが、３期販売前が５０％程度だったとのことでしたので、現在は６０％程度ではないですか？少しオーセントより遅れているといったイメージですよね。

住宅情報ナビのレクセルの販売個数が、知らぬ間に３期販売３０戸になっていましたね。
昨日までは２期１２戸、３期２０戸先着順ってなっていたのに。

２戸売れたんですかね。

後、何戸残っていますか？

若葉台駅からも工事しているマンションがみえますね。多分、レクセルですよね。小高いところに建って願望はそさそう・・・と思いました。
夜は隣？近くのマンションの明かりも煌々として明るくてきれいですね。こちらのマンションも同じ感じになりますかね。

12月15日、16日に大京エルデザイン主催のオプション検討会が開かれますが、みなさんいきますか？何を購入、あるいは検討する予定でしょうか？

大京エルデザインのオプション展示会はひどいというよりも客をなめているのではないかというものでした。
現物はほとんど何もないし、片道2時間ほどかけていったような収穫はなに
もありませんでした。営業マンも顔を一回もださないし、客をなめているとしか思えませんね。先が思いやられます。応対したおばさんは何も分かってないし・・・

よかった〜。
伊藤忠にしといて。