レクセルはるひ野フォレスタ

>>273
一般的にフロントサービスなどは、管理委託契約によるので、契約更新のは、過半数の賛成で行なわれます。
管理規約の改正は、総区分所有者・議決権の各３／４以上の賛成が必要ですが、使用細則や管理委託契約書は出席組合員の過半数で変更できるのでそれほど難しいものではありません。
管理規約中に、管理会社名やサービスを特定する項目が入っていると、変更することが大変な作業になりますが、大手の分譲会社ではそのような姑息なことはしないのではないでしょうか？
(購入者ではないので中身まではわかりませんので。)

それよりも難しいのは、フロントサービスなどは販売する時の売りの一つなので、それを期待して購入された人もいる関係上、入居後意見をまとめることの方が大変だったりします。

ＨＡＬ（契約ずみ）さん、随分詳しく調べていらっしゃいますね。見直すことは良い事だと思います。ただ、時期がはやいような。実際に運用してみてから、良しあしがでてくると思うのでそれからでも良いのでは。

とはいっても、各戸、管理費から2100円の負担って随分大きいですね。

274さん、275さん
「実際に運用してみてから」とおっしゃるのはもっともです。ただ、月2100円払うだけの利用価値があり、マンション自体の価値が上がるのかという話しです。「（フロントサービスを）期待して購入された人もいる」と思いますが、以前書いたように、このサービスは販売時のイニシャルコストには影響していないような気がします。ほとんどが運転経費です。つまり入居後にかかってきます。そこで、契約内容が我々の出す費用に見合ったものなのかを知りたかったということです。

再委託契約会社名は管理規約の中にあります。ただし「が行う予定である」とは書いてあります。コンシェルジュの勤務形態および詳細な業務内容は「管理委託契約書」です。管理委託契約書の内容は特に変更できるとは書いていないので、最低でも入居後２年間は、同じスタイルでやっていくことになるのでしょうか。

「入居後意見をまとめることの方が大変だったりします」とおっしゃるとおりだと思います。私個人としては、そんなものいらないと思っていますが、妻の話しでは、初めての土地であればこそ、紹介業務など気軽に聞ける人がいてくれると助かるそうです。暫くすれば近所に友人等もできるので問題ないということですが。ということで、すでにあるのであれば、費用に見合うだけのものであってほしい、そうでなければ、入居前に規約等を改正しておいて見合うものにしておけないか、と思ったまでです。入居前であれば、売り主さんの計らいで変更できるような気がします。入居前の規約あるいは管理委託契約の改正はどうやってやるのでしょうか。

蛇足です。マンションの価値は高い方がいいという話しを聞きますが、万一転売するときになった時や賃貸に出す時のことを考えてのことなのでしょうか。

入居前であっても契約後だから難しいような気がします。売主さんに相談してみてはどうでしょうか？

>>276 HALさん
管理委託契約は入居時に短期の契約を結び、
その後管理組合の設立総会で、「管理委託契約」の重要事項説明があり、正式の契約という手順になるかと思います。

管理規約は、入居時に全員の合意を取り設定される手順になるかと思います。

入居前に管理規約等の変更が可能かということですが、売主である宅建業者さんに問い合わせした方がいいと思いますが、
多分、管理規約案の提示や管理費等の金額は、契約前の重要事項説明の項目でもあるので、変更の内容によっては、既に契約した人の全員の合意がないと変更するのが無理なのではないかと思います。

隣のオーセントではキャンペーンやってますよね。ここの売れ行きはどうなんでしょうね。ところで、今さらなんですが「マンションズ」にＣＡＳＢＥＥ川崎に本物件は総合ランクが４つ星になってます。（他はオーセントも含め３つがほとんど）どこに差があるのしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？

オール電化などで省エネだから、その分評価が良くなっていると聞きました。それだけかな？

↑
比較検討中です。

星４つならとっくに完売しててもいいような気がしますが。やはりサブプライムに起因する株価下落及び消費マインド低下が、こののどかなはるひ野にまで影響しているのでしょうか。最近は、世田谷の物件にも売れ残りが出ていて家具付きで販売しているようですよ。不動産株やREITも暴落しているので、ちょっとまた決断には足踏みしちゃいます。世界的に政策金利が引き下げられる傾向にありますし、１０年国債の利回りも1.5％を下回っています。利上げはまだまだ先でしょう。焦る必要もないような気がしてきました。

サブプライム問題は今年の八月、マンションが峠に差し掛かっているといわれはじめたのは６月あまり関係ないのではないでしょうかね。ただ単純に需要と供給と思います。が、

279さん
私がここを決めた際のポイント（違い）です。

１．設計と売主・施工がそれぞれ違う
　⇒決定的なポイントでした。
　　売主と設計とが同じ業者の場合、牽制が効きません。

２．売主と販売者が同じ
　⇒かなり大きなポイントでした。
　　ＭＲで質問した際の「売主に聞かないと判らない」という
　　セリフが全く無く、スムーズに交渉できました。

３．この時節ゆえ、鉄筋コンクリートで真面目に造っている
　⇒非常に大きなポイントでした。
　　タワーマンションでも無いのにＡＬＣ壁を使い、本来使うべき
　　コストを削減しているマンション等は選びませんでした。
　　（ただし、他に比して高額となりがち。痛い。）

４．防音設備が整っている
　⇒線路脇だからこそだとは思いますが、防音サッシはポイントでした。
　　現在、某学校付近ですが防音設備が無く、ヒステリーな先生のマイク
　　音、吹奏楽、運動会等、非常に五月蝿いので。また給食の匂いも毎日
　　は辛くて。

５．フラット３５「Ｓ」が使える
　⇒このマンションだからこそでしょう。ローン利率減額は大きい！

６．２駅利用可

７．トンネルが怖い。前のマンションの路駐が多い
　⇒これはココの嫌なところです。

以上です。

契約者だけにイイとこばっかり書いてますね（笑）
嫌な方は読み飛ばしてください！

ＡＬＣ壁ってどんなものですか？詳しく教えてください。

>>286さん

ありがとうございます。こういったことが四つ星になった要因にはいってるのでかね？
フラット３５はローンのどのくらいの割合にしようと考えておられますか？（ちなみに私は５０％程度にして後は変動金利にしようとしております）でも長期金利１１月は下がりましたが、来年３月の金利できまる訳ですし大きなスパンでみれば金利は上昇傾向にあると思うので心配です。

＞２８７さん
ＡＬＣとは何かについては、ネットで検索すれば
すぐわかりますよ！ＡＬＣは、コーキング（継ぎ目？）が磨耗すると、
そこから雨などが入り込んで劣化したりするみたいですね・・・。
ＡＬＣ壁になっているところは、シングル配筋よりも強度が
劣るらしいです！こわ！

>287さん

ＡＬＣ壁については、住まいサーフィンの
碓井民朗氏のメルマガ「良識あるマンション」
（過去ログも読めます。13号、57号ぐらいに書いてあります）

３期販売も先着順になってますね。
こりゃー相当売れ残るな。

誰か今現在の販売状況知ってる人いますか？

今の時期に３期完売なんて難しいでしょ。２０戸売ってたんですよ。そんな物件他にありますか？
あなたは検討中と書いてありますが、売れ残った物件の値引き販売を狙っているのですか？景観の悪い場所なら残ると思うますよ。

＞293
先着順ということは、登録したけど契約しなかった人がいるということですよね？3期完売が難しいなんてことはありません。だって申し込みがあった部屋しか売り出していないんですから。。。

たぶん２９２さんは、この物件が売れていても
「この物件は売れてないよ」と知らしめたいのでしょう。

自分の気に入った部屋を買ってしまうか、
待って待って、気に入らないけど安い部屋を買うか、
その人次第だと思います。

>>295さん
さすがに私も売れている物件に対して「売れていない」なんてことは
いいませんよ。
それじゃあただの狼少年じゃないですか。

私がこの物件を売れていないんじゃないかと思った理由は、
前回の２期のときに１２戸ぐらい売り出してその後先着順になったし、今回の３期についても先着順になったので、そう思ったのです。

２９４さんがおっしゃるように、普通は申し込みがあって買うよといった人の部屋から売りに出すわけですからその出した分については売れるはずです。しかも２０戸ぐらいならふつうに売れて生きますよ。


モデルルームにはバラのボードもないし、
２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知っていらっしゃいますか？

オーセントのほうはこの前見た限り６割から７割ぐらいって感じでしたよ。