住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換【その3】

>275さん 279です。

けっこうHM側が提示する金額はアバウトだと思います。
ですので最初275さんに提示した見積金額(底値)から儲けを出そうと
追加された分に利益を乗せて、辻褄を合せるように持って行くのだと
思います。
延べ床35～40坪であれば本体+オプションで坪55万円程度なら
まあまあだと思います。

坪５５万には程遠いです
ただよそだとお金かかるものが込みで入ってるっていうのもあり無知なのもあり判断を鈍らせています。

ちなみに279さんはどのくらい割引してもらいましたか？
差し支えなければ大体でいいので教えて頂けたら…
もしくはアドバイス的なもの頂けたら有難いです。

>278

キャンペーンの場合は値引き分がすでに含まれているのでそこからの値引きは少ないですね。キャンペーンなしで一から積算した場合は15%くらいは値引いてもらえるのではないでしょうか。

居室の上をバルコニーにする場合はその分屋根工事がなくなるので追加費用はいらないのかもしれませんが、建物から張り出したバルコニーは追加費用が必要です。うちはバルコニーなしでネットで探した布団干しバー「ホセ」という商品をつけることにしました。住不でも取り扱えるとのことなので割高かもしれませんが施主支給にはしませんでした。使い勝手はまだ分かりませんが布団干すだけならこれで十分だと思いました。

吹き抜けも床面積には入りませんが坪単価の３分の１が追加費用として必要になります。あと、細かいことですがけっこうばかにならないのが建具で、１室１ドア１収納が標準です。１部屋に２つ収納をつけたり２つドアをつけたりすると２つ目の建具は追加費用が必要です。和室の造作もオプションになります。逆にドンブリ勘定なのは窓。特殊なものでない限り増やそうが減らそうが費用は同じです。

壁材は塗り壁が好きで、コテ塗りに変更しました。エスケー化研のトラバーチンで、アクセントとして櫛引仕上げを含み坪単価25,000円アップです。壁面積には関係なく、あくまで坪いくらの計算でした。
ちなみにパティオはスリットウォール付で床レベルより250mm下げた場合は坪単価約428,000円でした。床レベルと同じ高さに施工する場合は+75,000円で、建物本体を作るのと同じくらいの費用がかかります。

質問です。
35坪でパティオ8坪、ガラスマリオン(58万)、バルコニー約1坪(34万）、和室変更6畳(42万）
ハイスタッド１階・２階(83万）、各諸経費込みで2,500万で提示されております。
正直、過去の方の書き込みと比較すると割高に感じています。
値引きは10％ですが、この価格は妥当でしょうか？

値引き率を気にしてる方が多いみたいですが、結局はここで何％と言っても参考にならないと思います。オプション金額を営業によって最初の設定額も違うので、ありきたりですがもともと100万なのを120万の見積りで20万引いてもらっても同じですから。

283さん うちも布団ほしバーのホセ同じように検討してます。住友でも扱いがあるんですね。バルコニーはほぼ洗濯干かエアコンの室外機の置場になるくらいなので、なしでいいかなと。
その代わりパティオ風の中庭をいれるのでそこで衣服の洗濯物を干すようにしようかと。

>275さん

具体的に数値を出してしまうと特定されかねないので可能な限り。

＞延べ床35～40坪であれば本体+オプションで坪55万円程度ならまあまあだと思います。
ちなみに私は工事面積で計算しています。付帯工事は含まず単純に本体とオプションです。
先に述べたように拙宅のバルコニーは本体に含まれているため、
その坪単価を居室単価の３分の１で計算すると割安感があるかもしれません。

たしか、Jアーバンの標準坪単価は45万円～だったと思います。ただ注意が必要なのは、
＞283(277)さんが中段落で仰っているように標準仕様は必要最小限であり、追加・オプションを
それなりに付けると坪60万円程度はすぐに行ってしまうので、値引き後55万円程度なら
まあまあかな、と申し上げさせて貰いました。

提案：値引き後に本体とオプション(付帯工事は含まず)で55万円程度になったら、
　　　住設のグレードアップとか、追加扉、ニッチなどの細かいものを無料サービスして貰う
　　　↑何が融通の効くものなのか見極めが難しいですが、営業マンを信頼して上手に
　　　↑値引きの交渉ばかりだと営業マンは真剣になってくれません

＞284さん

Ｊアーバンの大きなオプション総なめですね。オプションだけで五百超？
さて価格の件ですが、付帯工事費用が分かりませんが、割高ではないと思います。

＞パティオ8坪とか、メチャ羨ましい。

２８４さんへ
ガラスマリオン何枚で５４万なんでしょうか？
ちなみに、うちは5枚で80万でしたが…高いのかな？

今、Jアーバンは標準でレジデンシャル仕様なんですか？

10年前はここも坪29万円の輸入住宅をやってたのにねぇ。Ｊアーバンなんて一商品でしかなかったのに、今や坪単価も上がってメイン商品だもんな

レジでドンジャラ？

>>286さん

ご丁寧な回答ありがとうございます。
まだ、仮契約前ですがグレードアップ等の交渉で頑張ってみます。

>>287さん
すみません、パティオ8畳（4坪）の誤りです・・・

>>288さん
ガラスマリオン4枚です。

みなさん、早速の回答ありがとうございます。
今後とも情報交換できればと思います。
宜しくお願い致します。

283さん

キャンペーンの割引について教えて下さりありがとうございました。
って事は皆さんキャンペーン使わない方も結構いらっしゃるんですね
キャンペーン…なしでは割引率高いなら使わないでやる方がお得なのかな？？
うーん…
わからない

『ﾎｾ』？もパソコン使える環境に行き検索かけてみたいと思います。

279さん

たくさんの情報ありがとうございます。
何度も質問ですいません。
付帯工事がキャンペーンで込みとなり価格の欄にないのですが、含んだ坪単価が60位なら標準的位でしょうか？？

またたくさんのアドバイスも
大変参考になりました


住友不動産で建てた方や詳しい方が周りにあまりいないため情報がなく不安でしたがこの掲示板で先輩方や契約前の同士の方がいて大変心強いです。
今後ともよろしくお願い致します。

＞279です

＞293さん
＞付帯工事がキャンペーンで込みとなり価格の欄にないのですが、
＞含んだ坪単価が60位なら標準的位でしょうか？？
含まれる付帯工事の内容は？明記されてなければ、概算でも良いのでその合計金額を出し、
35？36？坪で割れば坪当たり何万円か出ると思います。
（付帯工事の中でも地盤改良は別として考えた方が良いと思います）

＞キャンペーン…なしでは割引率高いなら使わないでやる方がお得なのかな？？
キャンペーンとはザックリ説明すると、「お得感を演出した客引き大作戦」です。
どのＨＭも凡々と営業していても客足が落ちますので、市場に刺激を与えて活性化を図ります。
キャンペーンだろうと通常だろうと結果的に殆ど変わらないよう価格操作をしていると思われます。

ですので、あまり価格や値引きを追及せず自分の要望が叶えられそうなＨＭで、
信頼出来る営業マンに出会えたのなら、それで決まりだと思います。あとは細かい話ですよ。

Ｊアーバン難点もありますよ

例えばとか都会のような隣家との距離が近い場合
ガラスマリオンのような特徴ある家が二件並ぶと
まるで二世帯です

294さん
遅くなりました

付帯工事…屋外給排水、エコキュートがゼロでした
又設計料等も

他で見積もりとったら100～200かかるところがゼロっていうのは大きく…又住設も他と比べると選び放題
坪単価も教えて下さったようにオプションも入れた価格から大体の付帯工事の価格ひき３５で割ったところ55切る位にもなり、多分決める事になりそうです

他スレでも出ていた太陽光やタイルなどは諦めましたが

スミフは２Ｘ４だけに一長一短あるが、そこさえ納得できれば、
大手の安心感と費用VS効果で見た時の充実した装備で買いだと思うがな

ダダみたいな原価のマリオンで他の大手と同じようなオプション商法をとってるけどな。だいたい商品名の写真に入ってる原価の安い物をオプションにするあたりがやらしい

298の方の言ってる意味がよくわからない…

はじめまして。ざっと拝見させていただきましたが皆さんのご意見とても参考になります。
実は私の家族も建て替えで住友不動産を検討していてつい先日まで契約するつもりで前向きに考えてました。
営業マンが３月中であれば百万単位の値引きが出来ると言ったので３月中に契約しようと思ったからです。
しかし話をするうちに本当に大丈夫なのだろうかと不安に感じました。
理由は単純に金額が高かったということもあります。
見積もりで確か34坪くらいで解体費250万などその他諸費用込み（引越し仮住まいなども含め）、総額2750万程度だったと思います。
ちなみに本体価格は1650万ぐらいと書いてあったと思います。オプションはちゃんと選んでないのでさらに金額は増えると思います。
営業はこれでも150万ぐらい値引きしてますと言ってましたが見積書には値引き額が記載されてないので本当に値引きしてるのかどうかも分かりません。
見積書はここの掲示板にも書いてある通り渡してくれませんでした。（てっきりもらえると思ってたらいつの間にか営業が持ち帰ってた）
それと何度か話し合いをしてますが全く敷地を見ようともしません。
例えば富士住建の営業は初めて話をした翌日には敷地の確認に来てくれました。対応も親切で感じはとても良いです。
他にも色々ありますが正直住友の営業マンを信頼できません。なんというか調子の良い営業マンという感じがします。
話し合いをしてても本音で話してないんじゃないかという印象を家族全員が感じてます。
我々家族にとっては恐らく一生に一度の大きな買い物なのでやはり誠実で親身になって相談できる営業マンと話がしたいものです。
そんなこともあって現在は住友をやめた訳ではありませんが他のメーカーからもいくつか話を聞いてます。
こちらの掲示板を見ると営業を変えてもらえばいいという意見がありますが言いにくくないですか？
私にはとても言う勇気はないです・・・言われた方は相当落ち込みますよね。それを考えると・・・しかもその営業はそれなりの肩書きがある人なので余計に落ち込むんじゃないかと。
見積金額の事など何でも構いませんので皆さんのご意見お聞きしたいです。よろしくお願いいたします。

こんにちは。
私もここでお世話になり先日契約したくちです


実は当方も営業変更をお願いしました
301さんの内容見て私もその営業マンだったらチェンジだなって

そもそも値引き額書いてないのに口だけ…
キャンペーンとかなかったですか？？

３月にちょうどこちらの地域では？！なのかもしれませんが
立替キャンペーンで解体費が100万分割引&付帯工事も割引になるのがありました
ちなみにそれで確か３５坪で2000万か2100万位のキャンペーンだった気がします(外構含まず)

ちなみに営業チェンジは上の方に事情を説明してお願いしました
多少気まづいかな～とも思いましたがその後顔を合わせてないせいか…(笑)
不信感の原因の内容を伝えてもいいでしょうし､つてを探し紹介してもらうって手や
打ち合わせにあまり来ない家族に悪者になってもらう(笑)
(不信感の原因に対して信用出来ないって言われたが自分は住不の話をもっと聞きたい…など)

ちなみに2700の中には外構なども入っての総支払い額ですか？

何が入っていたのかもう少し具体的だと他の方もアドバイスしやすいかと

連投すいません
内容の詳細あった方が…は主にOPについてです
以外にバルコニー高いですよね

更なる連投お許し下さい

あまり詳細書きすぎると特定されかねないですよね
すいません

細かいのは良いとして高いOPとして
和室やガラスﾏﾘｵﾝ？！など入ってるのかな…と

>>301
営業を変えたほうがいいな、住友は客からの利益がノルマになるので、契約前の見積もりを隠されたなんてことは、契約後にどれだけぼられるかわかったもんじゃないから。

>>301
どこのＨＭでもそうだと思いますが、特に住友不動産の場合は担当する営業マンの影響が大きいかと。
仮に信頼できる営業マンが担当になったとしても、こちらも勉強して一線を引いた方が良いと思います。

Jアーバンシリーズでも、Jアーバン・Jアーバンコートでは坪単価変わってきますよね？
もちろん、中庭・マリオン・和室ありなしでは随分坪単価単価変わると思うので、一概に高いとか安いとかは何とも言えません。
言えるのは、基本一人の営業が最後まで担当するので、信頼出来ないんであれば代えてもらうべきです。
支店長に話をして代えてもらえば大丈夫ですよ。
会いたくなければ、打合せを展示場ではなく、家に来てもらえばいいんじゃないですかね～。

302さん

301さんではありませんが、私もJアーバン34坪で契約致しました。
ちなみに、解体・外構・仮住まい・カーテン・照明除いて、2450万円(税込)です。
本体+オプションでの価格です。
主だったオプションは和室6畳・マリオン4坪・中庭・ハイスタッド・バルコニー1坪・深基礎工事(80万）ですが
勢いで契約した為、この金額が妥当なのか少し心配です。
302さんの内容はいかがですか？
また、Jアーバンで立てられた方々のご意見もお聞かせください。

３０９さんへ
外壁は、塗り壁ですか？それとも、サイディングですか？
サイディング１４ｍｍ？それによっても、値段が随分変わると思います。
ハイスタッドは、1階のみですか？
マリオン4枚でいくらでしたか？マリオンは、営業担当によって値段の差が出てきますよ。
和室も、住友不動産はオプションですが、同じ6畳でも値段の差がありますね～。

マリオンは営業さんの腕の見せ所、いかに利益をぼるか。ほとんどコストのかからないガラスでいかに利益を出すか。本来は標準で全く問題は無いものなのに

310さん
和室42万・マリオン58万・ハイスタッド１Fのみ・塗り壁です。
総額2450万は高いでしょうか？
ちなみにサィディングに変更すると、値段はどれくらい変わりますか？

301です。皆さんありがとうございます。

＞302さん
チェンジしてもらったとは凄いですね。というかそれが普通なのかな。私達家族はちょっと言いづらいよねという雰囲気です。
キャンペーンは調べましたが特にやってなかったようです。むこうからも言ってきませんでしたし。
ただ３月は決算なので１年で最も値引きが期待できると力説してました。
302さんの解体費用100万円分割引きはいいですね。今震災の影響で解体費用高いですし。
ちなみに震災前は解体費用込みのお得なキャンペーンもやってたのでその時に契約してたらお得だったかもしれませんね。

見積もりの総額は外構からその他何から何まで全て込みの総支払い額です。
ただ前回も書いたように住友は敷地の調査などは一向に行っていないので数項目は多少おおまかな金額なようです。
オプションについてですが和室（と言っても畳の周囲がフローリングの洋風っぽい和室。これもＯＰ？）とベランダ（バルコニー？）を作る事は決めてましたがそれ以外の細かいオプションまでまだちゃんと決めてませんでしたのでオプションはそれほどつけてなかったと思います。
マリオンは残念ながら高そうなので考えてません。細かいオプションはこれから決めるので当然金額は上がります。
本当ならもっと分かりやすく具体的に書きたいところですが営業が持ち帰ってしまったため詳細不明です。
それと今回家族が建てるので私は話し合いには参加しますがメインで話す訳ではないため、建築の知識は乏しく皆さんに上手く説明できず申し訳ないです。

営業を変えてもらいたい気持ちはありますが正直言って不信感を感じてしまってる以上住友不動産そのものに対しての興味が薄れてきてるというのも事実です。単純に営業を変えたところできっと予算オーバーするのは変わらないんじゃないかなというのもありますが。
でも今回こちらの掲示板などがとても参考になりましたので今後の営業とのやり取りに活かせそうです。
回答して頂いた皆さんありがとうございます。

３０９さんへ
多分、妥当な金額だと思います。高くはないはずですよ。
うちも、塗り壁なのでサイディングの値段はわかりませんが、営業担当からは塗り壁よりサイディングの方が安くなりますと言われましたよ。でも、見た目的に塗り壁の方がカッコいい仕上がりになります。
スレを読んでいると、サイディング１４ｍｍが標準で１６ｍｍに変更される方が多いみたいですね。
ちなみに、ガラスマリオンは一枚あたりの単価はうちの方が2万円も高いですよ…。

>>301さん
>>313さん

拙宅も、契約するまで土地の調査はありませんでしたよ。
何かのついでに寄ってくれたことはありましたが。　

土地の状態にも拠りますが、営業マンが本気になっていないか、
現段階では、必要がないのかもしれません。
（私の場合は契約後に1回と、解体後にもう1回です。調査料はかかりましたが、
　土地改良費用はゼロでした）

住友不動産は他ＨＭと違って、余計なことをせず、あまり宣伝もしません。
（↑この辺は個人的な考え方だけど、地味にコスト削減に寄与していると思う）

さて、住友不動産に不信感を抱くのは分かりますが、肩を持つ訳ではないけど、
住友の営業マンは忙しく、少数精鋭？でひとりで何でもやるので力量が問われます。
基本、建築士二級以上の資格を持った方が対応してくれますが、中には『ハズレ』もいます。

雑魚営業マンが最初に担当になったからといって、切るのは勿体ないですよ。
営業マンをチェンジして貰って様子を見てからでも遅くないですよ。

↑３０９よりでした。
３１０さんへ

ヤマハとクリナップのキッチンが選べると思いますが、追加オプションは定価の何％で仕入れる事ができますか？

301です。

＞315さん
コメントありがとうございます。
なるほど。そういうこともあるんですね。
無駄を極力省きコスト削減をすることは私も共感できます。
それと誤解されないように書きますが住友不動産に対しては不信感はありません。
その営業マンに対して不安を感じてるだけなので。
あまり詳しく書くと分かってしまうので書けませんがここに書いた事以外にも対応に対して不満を感じる部分が多いです。
いざとなったらチェンジしようかと思いますが他に数社気になるＨＭがあるので今はそちらを優先して話をしてます。
住友とは現在話がストップしてますが次回話をする際には他社の見積もりを提示して向こうの対応を見極めたいと考えてます。

>>301さん
>>308さん

そうですね。じっくり見られたら良いと思います。
最終的にどこのＨＭに決定するにしても、担当する営業マンが最も重要だと思いますから、
真剣に取り組んでいれば、そのうち良い出会いがありますよ。

希望の家が建つと良いですね。

上記間違いです。

308　⇒　>>318

おはようございます

50〜55坪程度の二世帯住宅を検討中です。Jアーバンコートで標準仕様だとどれ位になりますでしょうか？

オプション無し本体だけでザックリ三千でしょ

j urban court ４４坪
オプション
インナーバルコニーとガラスマリオン５枚
子供部屋に跳ね出しバルコニー
和室６帖仏間、床の間、押入れ
ハイスタッド仕様1Fのみ
ハイサッシ、ハイドア仕様1Fのみ
外壁は総タイル
今住友でおすすめのレジデンシャル仕様
和室は全開放ハイサッシ
シューズクローク
ガス式床暖房２０帖用
付加工事　屋外給排水工事　ガス工事　諸費用（確認申請、設計、敷地調査）
を全部含んで2500万チョッキリで契約しました。

住友以外のホームメーカーは一度も足を運んだことも無く、値引き交渉も一切してないです。
ただ、予算は２５００万です。とだけ言っただけなのですが・・・どうなのでしょう。
もう１００万の契約金払った後なんでどうしようもないですが（笑）

４４坪、上記仕様（床暖＋外壁総タイル）、２５００万円なら信頼できる施工会社で建てるとして妥当な金額だと思います。
よく値引率は、金額は、坪単価はどうだのってスレやレスを見かけますが自分の希望する仕様で他メーカーで見積もりが取れるなら比較も可能ですが仕様、デザインが異なり比較しても意味が有りません。　
軸組工法、枠組工法、軽量鉄骨ＨＭを混在して比較する施主がいますがどうかと感じます･･･

とても安いと思います
j urban court ４５坪
　ガラスマリオン：５枚
　一階床：DAIKEN グラフィアート スーパーファイン
　2.5ｍ位の全面開放窓
　一階電動シャッター又は防犯ガラス
　浴室1.25坪へサイズアップ
　洗面1200幅へサイズアップ

付加工事　屋外給排水工事　ガス工事　諸費用（確認申請、設計、敷地調査）
を全部含んで2600万

たいへんお買い得だと思います。
レジデンシャル仕様ってマンションで採用されている高級セレブ仕様ですよね。
値引き交渉一切なしとのことですが、真面目に計算すれば20％OFF以上なのでは。
上手いことやりましたね、めちゃ羨ましいです。
あとはオプション追加調整など頑張ってください。

323さん325さん

どちらも物凄く羨ましいです。
ちなみに３月契約ですか？
また差し支えなければ地方教えて頂けたら有難いです。

ホント、安いですね～。
やっぱり、決算期に契約したから？
ハイスタッドって、オプションなんですか？
あと、JアーバンとJアーバンコートは仕様がことなるんでしょうか?

東海地方です。
契約した後、屋根裏収納（天上１．４ｍ）が設計に相談したら１０帖取れると提案されました。
いわゆるBIG収納ですね。ハシゴとかじゃなく階段で上れるように作ってプラス８０万でどうか。と
たしかに今後子供が成長したり増えたりすると物も増えるだろうし・・と考えて妻とも収納が少ないかな、と言っていた矢先だったのですが、いわずとも提案してきてくれたので悩み中です。

屋根裏10帖80万はどうなんでしょう。

>>323さん
>>329さん
＞屋根裏10帖80万はどうなんでしょう。

妥当かな？いや安いかな！
というのも、10畳のフローリングロフト＋階段本体＋階段坪単価＋勾配天井となるため
天井は低いですが、立派な３階部屋となりますから。

仮に、屋根裏部屋５坪＋階段１坪＝６坪×坪単価10万円＝60万円
勾配天井５坪で20万円と考えたら、私なら納得できます。