東京都文京区のマンション　ベストは？

週末に大日坂から茗荷谷に抜ける散歩をしました。グランミュゼ小日向と小日向グランドヒルズ、素敵でした。この２棟は相互に価値を高めあっている雰囲気があります。しかし、立地的には、もう少し坂の上の、パークハイム小日向の辺りの方が良いと思いました。

同じ様に、ブリリア小日向、グランリビオ久世山、ザドチェスター小日向も価値を高めあっているように感じました。この３棟も捨てがたいですね。

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素敵ですよね。
でもね、グランミュゼ小日向、小日向グランドヒルズと比べちゃうとブリリア小日向、グランリビオ久世山、ザドチェスター小日向あたりは、素材の安っぽさが気になってしまうんですよね。
もちろん高級マンションですが、時代のながれですね。

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あ、それと、あの辺は南向き斜面だから、てっぺんにこだわらなくても条件は良いと思いますけどね。
どうしてもてっぺんがよいかたも多いですね。

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西片の日銀寮がすごすぎる。パークマンション南麻布みたいなあの真っ白さは維持にも相当金かけてるぞ。道からほとんど見えないしすごいよなあ。公務員寮じゃないから未来永劫売却ないよね。

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なんか、このスレめちゃくちゃシブいな・・・本駒込1丁目なんて知る人ぞ知る穴場だよね。
本駒込6丁目（大和郷）のような派手な高級感はないけど、品のいい中規模の戸建てが並んでる。
千駄木の高台もそうですね。あとはあの辺だと千石丸山町（千石3丁目の高台）も雰囲気はいい。
小石川は個人的には町工場みたいなのが多い印象が・・・確かに播磨坂沿いは環境最高ですけどね。

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①小石川ガーデンヒルズ
②プラウド湯立坂

？グランスイート六義園

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>508

日銀の誠之寮をご存知なんですね。

文京区のベストマンションを語る場合は、どうしても避けられない物件だと思います。

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ふーん、西片、日銀の誠之寮ね。
今度お散歩してみまーす！

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興味深く拝見しました。目白台ハウス住人です。
ちなみに実家は港区の高輪台にあります。
実家がとても便利な場所にあるため、自立して引っ越すときは住人の質？とか治安とかの環境を考えて選びましたが
やっぱり間違ってなかったんだなーと、皆さんの投稿見て思いました。

ただいかんせん古い建物なので、丈夫とは言え、
あとどのくらい持つ、というか、いつまで建て替えないのか気になるところです＾＾；

目白台ハウス、うらやましいです。うちは嫁さんが拒否したので新しいマンションに入居しました。

近所にある女子学生専用賃貸の「サクラドミトリー文京」も、最高の立地だと思います。散歩して通りがかったとき、凄いマンションだなーと感動したのですがベランダを見るとワンルームしかなかったので寮だと判明しがっかりしました。手前に駐車場があるのですが、ここにマンション造れば凄いことになりそうです。行き止まりですし、最高だと思います。グランシーナ目白台みたいに、坪６００万で企画してほしいですね。

寮といえば、和敬塾の立地も最高ですね。こういう施設は、そのまま残していって欲しいです。目白台や関口台の価値を高めていると思います。

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＞５１３さん
住民の皆さんの間で建替えの話は出てないのでしょうか？
管理費と修繕積立金が高いので、目白台ハウスは購入を断念しましたが、
高い分、建替えも容易なのでは、と想像してしまいます。
建替えの際には、５１４さんのおっしゃるとおり、駐車場もまとめて
マンションにしたら、すごいプロジェクトになりそうですね。

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513です。

＞514さん
サクラドミトリーと和敬塾、素晴らしいですよね。
私は引っ越してきたばかりの頃、
うらやましすぎてHPまで検索してしまったくらいです。
自分が学生だったら即効入居してしまいます。

あと、あの駐車場は確かにマンション向きかも・・。
公園側に降りてしまえば、坂道を下るより駅も近いですよね。


＞515さん
あまり詳しくないのですが、建替えの話はちょっと前に出たようです。
ただ、住んでみると建物自体がかなり頑丈な印象で、
聞いた話だと、3.11のときでさえヒビも入らなかったとかなんとか・・。
それを無くしてしまうのも確かにもったいない話で。
この先10年くらいは余裕で持つのではないでしょうか。

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プラウド小石川、発表されましたね。

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プラウド小石川、ベストの部類ですね。北斜面なので、全体的に暗いというか湿気があるような、ちょっとその点がマイナスですね。やっぱり、ヒルトップで静かなところがベストになるのかもしれません。

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プラウド小石川、いいですね。周辺がやや暗い雰囲気があるけど・・

でも湯立坂よりやっぱり播磨坂付近の環境のほうが好きですけど。播磨坂付近の新しめで管理・雰囲気良しのマンションといえば、マジェスティコートあたり中古ででれば検討したい。けど中古がなかなか出ないらしい。播磨坂付近にもっと新築マンションできませんかねぇ・・・

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播磨坂だとファミール久堅の立地が最高ですね。坂の中間で南東向きですね。目白台ハウスみたいにココに入居して数十年後の建て替えを期待するという作戦もあると思います。等価交換で建て替え可能な立地だと思います。

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その手がありますねえ。
新宿御苑のエンパイアみたいな路線を賭けで狙うというのもありですね。
播磨坂ではファミール久堅、ビューバレー、メゾン小石川が立地的には最高です。
もう一個のファミールとパークタワーは向きがおしいんですよね。

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プラウド小石川は、占春園の前の立地ならよかったけど、少しズレれているのが
残念だなあ。駅近なメリットに価値あり、というところでしょう。
建物のデザインにはあまり高級感が感じられない。どこの施工なのかな？

プラウド小石川は訴訟物件ですよね。
訴訟費用が上乗せされるってうわさですけど、本当なんでしょうか。
いい物件なのは確かですよね。

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プラウド小石川は高級感ありましたけどねえ。湯立坂からみえる一、二階はここ数年文京区には見られなかった重厚な雰囲気ですよ。

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ここ10年という縛りなら本郷PHプレミアでしょう。

いわゆるミニバブルのピークの時期の物件だからでしょうが、高台の免震でスラブと外壁が30cmという堅固な建物って、今後も当分作られないと思います。

もちろん、いわゆる古いプレミアマンションも良いですが、震災対策という意味では現実的にベストは言えないし、金銭的価値が広尾GHみたいな評価はされてませんから、今となっては、収入が少ない人も購入出来ちゃうのでそれなりの住民層となるという現実もありますし。

一流デベで、グッドデザイン賞、地権者なし、下駄無し、車寄せあり、幹線通りに面していないという高級物件の条件を満たしている上に、当時の市況から区内でもかなりの金持ちしか買えなかったという現実がありますし。

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本郷パークハウスザプレミアフォート、竣工日が２００８年８月２２日、リーマンショックが２００８年９月１５日ですから、確かに恐るべき坪単価だったでしょう。お金持ちの人が住んでいるというのも理解できます。商業地域のマンションとしてはベストの部類なのでしょう。

しかし、住居地域のベストマンションにはなりませんね。１４階建てで２０９戸ですか。よく話題に上るブリリア小日向なんぞ、３階建て２２戸です。ヒルズ目白坂だって、４階建て６９戸です。パークハウス白山御殿町は、４階建て７６戸です。これくらいが限界じゃないかと思います。これ以上の戸数になると、団地感が漂ってきます。

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目白台ハウスって一応、副都心線使えますよね

音羽ハウスって建て替え予定あるんでしょうか。

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あけましておめでとうございます。

今年は、NIPPO神鋼小石川２丁目計画と、グランドメゾン文京目白坂、進展しますかね？ベストマンションを語る立場で考えると、５階建て位でおだやかに建てて欲しいものですね。

>527

雑司が谷駅まで徒歩２０分だけど、それでも使えると言えますか？目白坂をおりて、ローソン前の停留所から白６１バスを使うのがおすすめです。

>528

１９７０年築ですか。まあ建て替え可能な立地ではありますよね。地権者の皆さんが欲張らなければ、当時のコンクリートの期待寿命は６０年だから、２０年以内には何とかなると思います。

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築50年とかのマンション、どうでも良いです。

いろんな意味で評価の対象になりません。

防音、防犯、住民層、建物の強さ、その価値などの観点からどう考えても文京区のベスト以前に多くの方から見向きもされません。

ここはスレ主さんが築10年ぐらいの物件のお話と記載されてますし。

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目白台ハウス、築５０年ですが、立地が素敵過ぎるんです。区内に億ション沢山ありますが、立地だけで言えば、どの億ションもかないません。管理組合が手紙を一通出せば、どこのデベでも建て替えしてくれる立地です。建て替えしたときは、区内のベストマンションと言っていいマンションになるはずです。隣に駐車場もありますので、潜在的に、近いうちの建て替えも相当に可能性が高いと思います。建て替え前なんだから、究極の新築マンションです。

例えば、奈良の東大寺が築１２００年だから価値が無いと言う事は無いと思います。京都の二条城だって、東京の江戸城だって、築何百年です。人それぞれだと思いますが、私は、不動産の価値は半分以上が立地だと思いますので、目白台ハウスも、小田急目白台マンションも住んでみたいと憧れます。

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最寄り駅が江戸川橋って時点でね･･。
改札からも遠いし。

このスレ主さんが「築１０年」ということでスタートしているので、本来は
このルールに沿った議論にしぼるべき。
しかし、「区内のベストマンション」という観点で考えると「築１０年」
に収まりきれない物件がいろいろ出てきてしまうのが悩ましいところ。
築年数が新しい物件は古い物件に比べて立地（駅近かどうか、という観点
よりも、土地の品格という意味）で劣るケースが多いので、「古くて建物や
設備はイマイチだけど立地の良い物件」VS「新しくて建物や設備はよいけれど
立地がイマイチの物件」という議論になるのは理解できるね。

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>527
白６１バスは目白坂降りなくても、
椿山荘前からも出てるので結構近いですよ～
目白台ハウスから徒歩3～4分くらいでしょうか。
雑司が谷まで歩くのはあまり現実的でないと思います。

目的地が新宿なら逆側から新宿駅西口行きも出ています。
新宿3丁目～東口あたりもコレでいけます。
池袋なら有楽町線か、江戸川橋からバス。
渋谷なら永田町で乗り換えて20分くらいで行けますよ。

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幻の小石川ガーデンヒルズに期待します。

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＞534　「古くて建物や設備はイマイチだけど立地の良い物件」

築５０年とかなると、建物、設備は、イマイチのレベルじゃない。

立地のみが極端に良いマンションというのは基本的に存在しないと考えます、なぜなら立地の善し悪しは個人の職場、家族構成、学校などの立地と関係するからね。

高台か、坂下か、建物が堅固なものか、設えがどうか、住民層がどうかという事に関しては、どんな仕事、職場、家庭環境の方にも一様に評価できるものだから意見が分かれない。

個人の趣向でベストを唱えても反論されるが、絶対的な価値基準からの意見なら人に理解してもらえる。

利便性の低い立地の築数十年のプレミアマンションなんて、好きな人がいるのは分かるけど、３１１の時にも、家の中で何も起きなかった耐震性の高い築10年以内の物件に住んでいるものとしては、文京区のベストのマンションが地震で被災するとかあり得ないと考えます。そのうえ、そのマンションは建て替えられるから今の段階でも最高だとか、正直、どうかと思う。

小石川GHは今後も無いし、文京区内がバス便が便利なのは認めますが、目白台はむしろ地下鉄の便があまりに悪いからバスを使うしか無いという表現が適切。

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支離滅裂な長文を何回もしてるけど大丈夫？無視した方がいいのでしょうか。ちなみに大和郷にたぶん使ってないトヨタの社宅があるのですが、あれがマンションにならないかと待っております。

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どれとどれが同一人物だという妄想を抱いているんですか？

むしろそちらに興味がわきました。

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支離滅裂といえば>531も意味不明ですね。
寺とか城を持ち出して、古くても価値があるとか言われても･･。

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はいはい、茗荷谷は丸ノ内線で便利だし、高台に駅があるから駅の雰囲気もいいし、最寄りのスーパーのグレードも高いし、江戸川橋駅より優れてますね。
その駅から徒歩1分のアトラスタワーや小石川5丁目は最高ですね。

って言ってあげれば満足するんじゃないですか。
ずっと前から張り付いて茗荷谷礼賛、江戸川橋ただきしている人でしょ、きっと。

ちなみにちょっと反論があります。
「最高の立地」について。
自分の家族構成とか共働きとか、そういう事情によってニーズが変わるのは分かります。
でも最高の立地、最高のマンションとは、文京区に住んでいない人、文京区の事情に全く通じていない人を連れてきても「素晴らしいマンションだね！」と言われるような物件だと思います。
なので、便利さを優先した時点で住みやすさ暮らしやすさは増しても、ベストからは遠ざかると思います。

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便利じゃなかったらベストでないと思う人もいるのでは？最低限、部屋は平均100平米以上、一戸に一台の駐車場(勿論地下)とかの基準がわかりやすいと思うよ。

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利便性を求める人は御苑前とか日本橋に住めば良いのでは？文京区のアイデンティティーは、東大やお茶大をはじめとする大学と、吉祥寺や伝通院をはじめとする神社仏閣じゃないかな。東洋大、日本女子大、拓殖大、護国寺、湯島天神、根津神社もありますね。これら施設の周りの丘の上で静かで緑の多いとこの低層マンションこそ文京区のベストマンションにふさわしいと思います。

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No.541とNo.543が同一人物なのかどうかは不明だけど；
１）『文京区に住んでいない人、文京区の事情に全く通じていない人を連れ
　　てきても「素晴らしいマンションだね！」と言われるような物件』、
２）『文京区のアイデンティティーは、東大やお茶大をはじめとする大学と、
　　吉祥寺や伝通院をはじめとする神社仏閣じゃないかな。東洋大、日本
　　女子大、拓殖大、護国寺、湯島天神、根津神社もありますね。これら
　　施設の周りの丘の上で静かで緑の多いとこの低層マンションこそ文京
　　区のベストマンションにふさわしい』
これが正解だと思う。

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駐車場が一戸に一台とか地下にあるとか、車にあまり興味が無いものにはどうでも良い。
少し余ってる程度の数で、セキュリティの確保された屋根付きのがあれば充分。

文京区民なら所有している車が何かとか、車を所有しているかで、人の価値を量らないでしょうし。

平均百平米の物件が存在するのか知りませんが、間違いなくバブルの残党だと思いますので、価値は無いと思います。

具体例がよいのでは？、スレ主さまのご意向通り10年以内で。

まあ、スーパーが下駄になってる駅前再開発とかはあり得ないと思いますが。

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必要必要でないではなく、ベスト候補で一戸一台駐車場がないなんて考えられないんですが(苦笑)質の高いマンションならそうなっちゃうんです。平均100平米以下も考えられない。これもこの広さが必要必要でないではなく、そういう設計になっちゃうんです。

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１００平米というとヒューザーを思い出してしまいますが、具体的に候補を挙げて貰いたいですね。検討批評致しますので。

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質の高いマンション知らないんですねえ(苦笑)もうでてますから勝手に調べて検討批評してください。

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白山神社の真横で東急が6階建て建設してました。
白山駅から1～2分でスーパーも近いし期待してます。

文京区って一戸一台少ないよなあ。そのクラスになると文京区では戸建買うからか？ドチェスターも12戸で10台だし。

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西方の日銀寮に友達がいるので行ってきました。
今みたいな公務員叩きをしてると優秀なのはみな日銀になると感じるくらいよかったです。

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駐車場の台数がどうしてマンションの価値基準となると思うのか、本気で不思議。　それも一戸に一台とか、今時笑わせる。
国債とアホ政治家を放置して、ダメな日本を作り上げた団塊世代の発想でしょうか？

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質の高いマンションは一戸一台くらいあるよ。パークマンションとパークホームズ比べればわかるんじゃない？パークマンションはだいたい必要、不必要でなく駐車場は一戸一台ついてるし、住居面積も平均100平米以上はある。

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>551

を、西片の日銀寮ご覧になりましたか。

ああいうふうに余裕を持って建てるのがベストマンションですね。

今の民間マンションでは太刀打ちできません。

エントランスまでの専用道路、これ必須じゃないでしょうか。

歩行者専用道路や、行き止まりの私道や、細い一方通行路、こういうものが必要だと思うんです。

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ちなみに、一戸一台ある文京区のマンションてどこですか？
ブリリア大和郷とか？
無知なわたくしにどなたか教えてくださいな。

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先日歩いたけど、やはり江戸川橋駅の界隈は雰囲気が悪いですね。護国寺も。

通勤で毎日使うし最寄り駅の雰囲気は大事なので、最寄りが江戸川橋のマンションは住みたくないです。

文京区で最寄り駅の雰囲気が良いのは、本郷三丁目と茗荷谷だけですね。選択肢が少なくて残念です。

大きな公園やスーパーがあるのも大事だから、消去法ですが立地のベストは茗荷谷ですね。

プラウド小石川は期待してるけど、けっこう坂を下るのがマイナス。

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まあ茗荷谷が雰囲気良いのは認めるけど、本郷三丁目って、雰囲気よいですか？
結局地下鉄だから暗いよね。
茗荷谷は地上駅だからまるで地下鉄でない明るさで良いと思います。

周辺も、本郷三丁目はビルばっかりだし。
東大の周辺になると、高台なのに下町的なごっちゃり感。
茗荷谷も周辺を見ると、肝心の高台を幹線道路が突っ切っているのが痛い。
それを便利ととらえる人もいましょうけれども。
さらにいうと
このエリアで南斜面の条件のよいのは春日二丁目～小日向。
でも特に春日二丁目なんて、緑が残っていないですよね。
小石川側は北斜面で本来はあまり住宅地としては条件良くないんですよね。
だからあまり開発されずに緑が残っているんでしょうけれども。
小日向はそこそこ住宅地の緑が残っていて、高台or南斜面という条件の良さ。
ただし、マンションが少ないけれど。。。

だから、文京区って、本当にベストの立地に意見が分かれる。

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春日通りが尾根沿いを通っていなければ良好な住宅環境だったのに。
谷側に落ちる排ガスの通り道になって残念。

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本駒込の低層マンションよかった。
あれがパレロワイヤルなのかな？

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小日向も目白台も駅からはフラットアプローチではないからな。
坂がキツい。
運転手付きが住むならいいが。

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＞　茗荷谷が雰囲気良い

？？？

茗荷谷って、丸の内線１路線しか無い、不便な駅ですけど。
春日通り沿いだし、バスの停車場のおかげで空気もわるい、その上、学生街（それも、頭の良い大学が一つもない）で雑然としていて、周辺もチープな店ばかりだし。

茗荷谷が住所として存在しない以上、ベストなマンションがその近くにあってもこの駅はマイナス要因でしか無いですよね。言うまでもないですが、駅の格に地上駅かどうかなんて関係ないし。

駅別で区内ベストを考えるなら、本郷３丁目と比較したら大学が東大であって、大江戸線と2路線ある方が格上でしょう。

利便性で判断すると後楽園でしょうが、坂下ですから問題外だし。

三井の区内唯一のパークコートも本郷真砂にありますし、地所が作ったここ10年では区内の高値の5指に入ると思われるパークハウス本郷プレミアもフラットアプローチでありますし。

ここ１０年でまともなデベが作った区内のマンションをリストアップしてどれが良いか投票するって言うのが最も現実的（出来る分けないか、、、）と思います。

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茗荷谷は頭の良い、小中高は沢山ある。

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茗荷谷が雑然としてチープな店ばかりなら、本郷三丁目も同ランクだよ。
どちらかと言えば茗荷谷のほうがきれいだし、緑もちかい。
てか、雰囲気のよい駅ってなんだ。

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坂の上で、幹線道路が通ってないところ、探せばありますね。南斜面だと、目白台１丁目、関口２丁目、小日向１～２丁目、西片１～２丁目、千石２丁目、なんかがあります。本当は、小石川植物園の南斜面なんかも良い立地です。

北斜面でも、播磨坂みたいに開放的に造成すれば湿気も気になりません。頂上付近の緩やかな勾配であれば、北斜面でも良いかも知れません。

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本郷三丁目にかみつかれるとは思わなかったな～。
住居として、周辺の大学が頭いいかどうかとか関係なくないですか？
むしろ東大の周辺って、汚い古本屋とか安宿とかのインパクトが強くて、マイナスイメージだけど。

そこそこよいマンションあると思いますがね。
ただしパークハウス本郷が高かったのは、ミニバブルの影響ですよね。
土地の仕入れ値がとんでもなく高くなっちゃったから、プレミアと名付けて高く売っただけで。
土地を仕入れるのが2，3年ずれてたら、あのお値段じゃなかったでしょ。

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本郷PHがどうして高いかは、仕様が良いからなのか、免震になってるからなのか、単なる土地の値段なのか、知りませんが、高級マンションの最低限の条件だと思いますが、一流デベで、車寄せがあって、地権者、下駄がなくて、幹線道路に面してない物件ってそれだけで10年以内は他にありますか？、少ないですよね。あそこグッドデザインで、免震でもあります。

何が理由でも、当時高かったのは事実なのでかなりの金持ちがそろっているのも間違いないと思います。

駅はあまり関係ないと思います、区内はみんな地下鉄になりますから。

実際10年以内のお勧め物件の名前、あまり出てこないですね。
私は真砂のパークコートは良いマンションだと思います。静かで、隣が図書館。
あとは10年以内だと価格と立地で当然ブリリア大和郷はランクインと考えます。

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三菱地所が小日向１丁目の塩野義製薬保養所跡地１６００平米に４階建の３５戸のマンションを計画していますね。久々の全部一種低層物件です。これもベストマンション候補になります。坪５００万位ですかね。安売りはしてほしくないです。

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>No.566
”下駄無し”が良いマンションの条件というのはわかるのですが、
”地権者が無し”も重要ですか？　私は地権者有りと無し、両方の
マンションに住んだことがあります。地権者がいると、マンションの
資産価値維持に懸命になってくれるので、その点ありがたかった
ですけどね。理事会の理事もずっとやってくれますし。

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>566
スレ、全部読まれました？
主だったマンションは大体名前があがっちゃってるんですよ。

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確かに地権者がいるという事はそういう立地だという事を意味するとは言えますね。

ミニ戸だてをまとめた、もしくは工場があったとか。　高級マンション向きでは無いですよね。

568氏の地権者ありマンションは文京区のトップと第３者が思うような物件だったんですか？
地権者がよく働くかどうかは、文京区のトップのマンションである事のポイントにはならないと思います。

私は地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感はそがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。

それより、さらに一般的には、地権者がいること自体が、マンション購入検討者にとって好まれるポイントではない事も事実だと思います。

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＞Mo.570
568です。私が住んでいた、地権者のいるマンションは、トップレベルのマンション
ではありません。大地主が土地を売ってマンションにしたところでした。
「地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感は
そがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る
（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。」
というのは、確かに納得です。その傾向はありました。
一方で、今住んでいるのは、このスレによく名前の出るマンションで、ここは
地権者がいません。地権者がいないことが、必ずしもプラスにならないように私は
感じます。文京区の高級マンションだからこそ、賃貸にまわすとすぐ客がつく
わけで、投資の観点からみても効率が良いわけです。結果として、けっこうな
戸数が賃貸となっています。また、理事会も、大地主のいるマンションと較べると
まとまりはありません。

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> 大地主のいるマンションと較べると まとまりはありません

大多数が大地主の勝手に我慢させられているという事ですね。

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>560
実際、小日向1,2丁目の戸建や高級賃貸には黒塗りの車がお迎えに来ているのを見かけますね。
でも家族の日常の足まで送迎付きなわけじゃないから、坂がないほうがいいにきまってますが。
小日向2丁目なら、茗荷谷駅から大したアップダウンなくいけますよね。
ブリリア小日向などの低層マンション群までほぼフラットで行けますよ。

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>No.572
私の経験では、大地主がいる普通のマンションでも、地権者のいない高級マンションでも、
一般所有者は理事となってマンション運営に携わるのを避ける例が圧倒的に多いです。
たぶん、これはどこでも同じだと思うのですがね。。。　
その普通のマンションに私が住んでいたときは、「自分に理事役がまわってくることは
ないし、大地主が何でもスピーディに決めてくれるからありがたい」というのが、
正直な気持ちでした。主体性が無い、と言われればそれまでなんですけどね。

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ここはマンコミュなので、地権者に関するスレがあるほど。プラス要因のはずが無い。

大口の地権者と仲良しの物件に住んだ経験のあるひとはプラスだと思うのかも知れないけど、一般的に長所じゃないのは、
どこのスレにも書いてあるし、マイナスにはなるが、プラスにはならないというのが一般的な評価でしょう。

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＞567

小日向の三菱地所物件、例によって、周辺住民は反対運動をしているみたいですね。
でも、すごく良い立地ですよね。
高台てっぺんの平らな土地、周辺は閑静な住宅街と緑。
切支丹屋敷跡、つまりは旧武家屋敷跡という歴史もあり。

パレロワイヤル本駒込曙町がチラシにはいってたけどすごいですね。
質の高そうな外観、余裕の140㎡。
トイレ二つに主賓室にはシャワールームまでついてる。
文京区ではなく、港区、渋谷区の高台にありそうなマンションです。

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地権者に区（区の施設が入るたとえば図書館等）が絡んでると
安定感は出ますよね、いざという時のマンション補修のお金の工面などで。

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>577さん

ちなみにどのくらいで売りに出されてるんですか？
平米100万くらい？

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ところで、プラウド小石川って、みなさん注目していますか？
個人的には、かなり興味があるのですが、みなさんいかがですか？

>579
インターネットにも掲載されていますね。8700万円のようです。
http://www.nomu.com/mansion/1099422/

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差別してはいけないけれど、パレロワイヤルは長谷工の最高級グレードとはいえ
施工が長谷工なので、中身はイマイチな感がぬぐいされません。

築　25年以上で、このスレの対象外の物件ですね。

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古い物件は維持費が高いから、パスしたほうが賢明だね。
やはり、築10年以内が無難でしょう。

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同じく築20年以上経っているけど、白山パークマンションも良い感じ。
その近所の白山閣がもしマンションだったらすごいんだけどなあ。
http://www.os-a.co.jp/works/05hotels-clubs/hakusankaku.html

素晴らしいですね白山閣、白山パークマンションも良いですね。

しかし、日銀誠之寮と言い、白山閣といい、文京区で良いなと思う立地は分譲されてない物件ばかりですね。

どこか、白山４丁目のど真ん中に、３００坪くらいの企画をやってくれませんかね。

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パレロワイヤルいいですねえ。
バブル期やその前の物件のほうがゆったり作られてますよね。
祖父が大和郷コンドミニアムというマンションに住んでましたが、
200㎡近くあって、マスターベッドルームにはお風呂がついてました。
一度それくらいの部屋に住むと、100㎡くらいじゃ狭く感じるみたいです。
最低120以上はみたいなこといってました。

白山四丁目はAさんの土地を売り出した時がチャンスだったんですが、
戸建の販売になってしまいましたね。
800坪近い土地のうち600坪ほど売り出すと聞いたんで、
マンションかと思ったんですがね。

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そういえば、白山４丁目の「みずほ銀行小石川寮」これも文京区のベストマンションの部類だと思います。

雑司が谷でもみずほの社宅を見かけたことがありますが、あそこも落ちついた良い感じでした。

どうして文京区の素晴らしいマンションはどこも非分譲なんでしょうかね？？

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三井住友銀行も小日向に独身寮を建設中ですね。独身で小日向？最初ちょっと意味が分かりませんでしたが若い頃から近隣の雰囲気に慣れ親しんでおいて、将来、文京区の６０００万とかの新築マンションや戸建を買って、ますます社業に尽くしてね、という事かと思えてきました。銀行の中の人は文京区の良いところを知り尽くしてるんだなあ、と感心してしまいました。

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独身寮といえば安藤坂の三井家のところには
三井不動産の独身寮がありますね。
安藤坂を下りたところにはラトゥール飯田橋があり、
こちらも文京区の高級マンションだけど
外観はあまり品は感じませんね。

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銀行じゃないけど東京海上跡地も気になるところです。
10年ぐらい放置されているようですね。

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一番大きいのは、財務省の小日向住宅ですね。入居者は居なくなったみたいだけど、どうなるんだろう。日当たりも良いし、あそこに坪４００万以上で建ててくれればベストマンションになると思います。

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http://www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/shiryou/221021_01....

７ページ目ご覧下さい。

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小日向の東京電力寮跡地は住友だったかな？どこかが買ったようですね。
丸ノ内線の操作場横だからちょっと場所的にはいまいちかな～。

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社宅といえば大和郷のトヨタの社宅は塩漬けのままだがどうなるんだろう・・・。

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ブランズタワー文京小日向、発表されましたね。
播磨坂、三徳至近で南向きの眺望も素晴らしそう。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bt-kohinata/location/index.html

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>596

南斜面の頂上で南リビングということですね。しかし、通り沿いというのはやはり頂けません。リビングが反対側であっても、通り沿いの空気を吸うことにはなりますので。東急はアルス時代の方が引っ込んだ立地に良い感じに建ててた印象がありますね。

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22階で80戸って、ペンシルマンションだよね。

地震が怖いときにこういう物件が売れるのだろうか？

>598

おそろしいですね、建築基準法の改正って。昔ならとても建たないような建物が建ってしまうんですね。

でも、マンションの建て替えには有利かもしれません。

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>599
耐震性に関して言えば、建築基準法は改正のたびに厳格化されているのが業界の常識。
公衆の面前で無知をさらさないように。

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春日通沿いの騒音や排気ガスを嫌がる人がたまにいるけど、
・夜道でも明るく比較的安心（女性や子供）
・がけ地に比べると地震時の崩壊リスクが相対的に少ない
といったメリットがある。

一方デメリットについては、
・騒音はサッシやガラスで軽減可能
・全世界的なCO2削減の流れでエコカーが増えていく蓋然性は高い

あとはそれぞれの優先順位。

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高層の東側（白山通り沿い）に住んでたけど、空気もわるいし音もうるさいです。

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かつて春日通り沿いのマンション（駅からちょっと遠い）に住んでいたけど、通りに面した部屋は深夜でも騒音がうるさくて、もう二度と大通り沿いには住みたくないと思った。
駅から家までの道も、臭くて体に悪そう、っていつも思ってた。
でも、やっぱり便利だったかな。

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